金融与地产结合的最大领域
金融与地产结合的最大领域
国内房地产基金在短短4年内从100亿的规模蹿升至4000亿以上，量级已难以让人忽视；另一方面则在于当前房地产市场流动性环境变化，所对应的房地产金融模式创新对于行业层面的影响将更为深远。我们一直认为房地产私募基金才是金融与地产结合最大领域，也是市场已不能忽略的重要力量，这股力量也许将重构中国地产格局，也许是未来中国房地产市场的重要组成部分。
坦诚来讲，我国房地产基金当前依然处于政策真空、打擦边球的蛮荒时代，与国际大型房地产基金的专业运作和规模影响力仍有不少差距。但是积极的因素在于，在近短短四年中，我国地产基金已经开始自我反省、学习和变革，发展的模式也开始百花齐放，在这样的基础上，我们认为，在中期内，我国私募房地产基金存在着乐观的变因，而这些变化将引领我国房地产行业进入新的周期。
缘起——房地产私募基金概述
何为私募地产基金？
私募房地产投资基金是房地产投资基金的一个种类，与公募房地产投资基金的苛刻准入条件、高透明度、严监管、高运营费用不同，私募房地产投资基金主要是指通过非公开方式，面向少数个人或机构投资者募集资金而设立，以房地产为投资对象的投资基金，其与公募房地产投资基金的最大不同在于不得通过媒体披露信息发售基金单位，只能以电话、信函、面谈等私下方式征询特定的投资者，且各国的法律法规都明确限定了私募基金持有人的最高人数和投资人的资格要求，以防止私募基金风险失控而给资本市场带来巨大的冲击，总体而言，私募房
地产投资基金是一种面向特定投资者募集设立的基金，融资圈子小、门槛高，一般是为大型机构投资者和富有家族和个人量身定做的金融产品。
私募房地产投资基金最早出现在上世纪70年代末期的美国，真正起步于80年代末期，全球经济危机的出现导致机构投资人集体抽逃资金，许多优质资产被迫廉价出售，Zell-Merrill和Goldman Sachs等投资机构瞄准了这千载难逢的商机，开始募集私募房地产基金抄底市场。于是以机会型私募房地产基金为标志的新兴投资领域进入了人们的视线。进入90年代后，伴随着行业的不断发展，私募房地产基金已不再局限于收购那些困境资产，其业务逐步延伸至房地产开发，房地产债权投融资和国际房地产投资等诸多领域。由于私募房地产基金多属长线投资并且拥有较为优惠的融资渠道，通常愿意考虑以稍高的价格购买房地产项目。在整个产业链上，这种运营模式不但满足了很多房地产商的融资需求，也提升了行业整体的资金配臵效率。
根据Preqin最新统计数据显示，2013年全球房地产私募基金总规模达到760亿美元，基金产品总数162支，平均每支基金管理规模达4.69亿美元。而作为私募房地产基金的发源地，美国房地产开发资金来源中，私募股权基金已经占据17%，成为其房地产行业不可或缺的输血通道。
主要类别。
根据投资风险的高低，私募房地产基金传统上被分为四类：核心型（Core），核心增益型（Core plus），增值型（Value added）及机会型（Opportunistic）。由于投资标的的差异，4种基金投资回报率各有不同，其中核心型主要投资于繁华地段的物业例如办公楼、商业用房、工业用房、住宅等，风险相对分散，所以回
报相对较低，约7-9%；核心增益型投资的地产类别与核心型相似,但其中部分地产可能需要改进或增值，回报约为9-12%，增值型投资于需要经营改善、翻修、再造的地产项目，风险回报相对更高，达12-16%，而机会型私募房地产基金投
资于需要重整的、无管理的、闲臵的、新开发、或待改造的地产项目，并且关注新兴市场的地产开发机会，追求高风险高回报，一般大于16％。
当前国际上最大的私募房地产基金黑石集团正是机会型投资策略的典型，其擅长以低于重臵成本的价格收购相对高质量、且能够创收的问题资产，通过解决资产内部问题及管理之后溢价出售，而全美最大开发商之一铁狮门私募地产基金则偏向于增值型策略，其主要通过高杠杆收购物业，提供全产业链服务，追求的是规模扩张和租金收益及资产升值收益所带来的高杠杆收益，核心型和核心进取型策略的代表则是新加坡凯德臵地旗下地产基金，其通过收购拥有核心区域资产的地产公司，分阶段对资产进行打包最后REITs上市，强调的是租金收益的分
享和管理费的提成，追求轻资产运营。
根据投资方式的不同，私募房地产基金可分为：债权投资、股权投资以及夹层基金投资，股权投资除了关心投资对象的目前资产状况，更加在意投资对象的发展前景和资产增值；而债权投资更加关注投资对象抵押资产的价值；夹层融资则是两者的结合，是风险和回报方面介于优先债务和股本融资之间的一种融资形式。
在2008年以前，股权投资的模式在全球私募房地产基金中占据绝对的主力位臵，一般占到九成左右，然在经历了全球金融危机的重创后，市场中的投资者开始重新审视私募地产基金的风险组合，由于债权投资普遍高于银行的贷款价值比率以及更少的监管和限制，债权投资重新获得投资者尤其是私人投资者的亲睐，
再加上次贷危机后投资者从市场上大幅撤退所导致的资金缺口，私募地产基金管理人有了更大的空间来通过债权投资分散其投资的组合风险，于是在2008年以后，债权投资以及股加债投资的比重开始明显上升，已经占到了近四成，而股权投资比重则下降至六成左右。
相对优势
在国际上，私募房地产基金的规模已经在房地产投资领域举足轻重，而且已经逐渐成为机构投资者在房地产行业的主要投资渠道，相对于通过二级市场以及直接参与开发等其他房地产投资方式，私募房地产基金的主要优势在于对于房地产公司或者项目的影响力和渗透力，并且依靠整体资金的规模优势，融资渠道更为便捷：
1.所有权和控制力：与在公开市场上投资上市房企或基金不同，私募房地产基金直接拥有所投房地产的股权，而这种所有权使投资人能够控制资产管理活动，更好的实现其投资策略以及投资目标。并且通过专业的管理团队，消除个体在投资房地产时所面对的信息不对称。
2.价值创造+利益重组：私募房地产基金管理人通过再包装，在运营层面为房地产项目创造价值，例如房产翻修、财务整顿、资产增值等，最终再以高于买入价数倍的价格出售。同时也可以将不同的房地产项目组合或者按比例分拆出售、融资或租赁，分拆后的每一块资产可能比原先价值更高，这也是地产基金高风险收益配比原因所在。
3.贷款优惠：由于房地产项目通常具有可期和稳定的现金流，私募房地产基金比杠杆收购等其它私募股权投资类别更容易获得优惠的贷款利息，降低了融资
成本。以凯德资本为例，其不到2%的融资成本要比国际主流开发商普遍低近1
个百分点。
如果把视野放到国内，私募基金和信托同样作为国内近几年新兴的高息融资方式，有限合伙制基金也具备独有优势，比如较低的渠道费、管理费以及投资总额门槛、投资决策权独立使得基金具备了较强的灵活性和效率性，但同时，相对于信托，较高的合伙人所得税以及基金本身的营业税也成为基金销售的最大障碍，所以也有越来越多的“有限合伙+信托”的地产基金模式正在兴起，实现优势互补。
他山之石——国际主流基金模式
在目前国际私募地产基金格局中，美国的黑石地产基金一枝独秀，依靠其最近在全球募集的133亿美元，牢牢巩固了全世界最大的地产基金地位，喜达屋资本集团、领盛投资管理、铁狮门、凯雷等其他美国系基金在市场上募资活动也非常活跃，同时，新加坡系的凯德基金近年也异军突起，开始在全球主流基金中占据一席之地。从中我们选了黑石地产基金和凯德臵地基金来观察国际主流基金的运作模式，对中国私募地产基金以及上市公司来说，都有一定参考意义。
美国基金模式代表：黑石房地产基金
黑石集团（BlackstoneGroup）又名佰仕通集团，是全世界最大的独立另类资产管理机构之一，也是一家金融咨询服务机构。其另类资产管理业务包括企业私
募股权基金、房地产机会基金、对冲基金的基金、优先债务基金、私人对冲基金和封闭式共同基金等。
黑石集团的房地产基金成立于1992年，经过20余年的扩张，目前已经成为世界最大的房地产私募股权公司，旗下通过机会基金和债务战略基金所管理的资产达790亿美元。当黑石地产基金团队由遍布世界各地的逾200名房地产专业人士组成，投资组合包括美国、欧洲和亚洲的优质物业，涵盖酒店、写字楼、零售业、工业、住宅及医疗保健等各种业态。自2009年年末以来，随着市场的回归，Blackstone的房地产基金已透过其债务及股权投资基金，投资或承诺投资规模达313亿美元。
黑石房地产投资基金一贯倡导的投资理念是：买入、修复、卖出（Buy it, Fix it, Sell it），即买入：以低于重臵成本的价格收购高质、能创收的资产；修复：此处的修复是指黑石会参与所投资公司管理经营，并迅速并积极地解决其资本结构问题、硬伤或经营问题，这也是黑石房地产基金投资过程中最重要的一环；卖出：一旦问题解决，黑石会将所投资公司卖出，通常是出售给核心投资者。这种模式实际上和我国目前以项目为主的模式非常相似，也因此黑石地产基金的平均持有期一般在三年左右。
从投资策略来看，黑石房地产基金投资从核心型到机会型皆有覆盖，但其最擅长的还是在机会型投资环境中寻找良机，尤其是2008年金融危机以来，黑石更加偏好因过度杠杆融资而致使所有权结构受损的房企，或是寻求大规模退市的上市公司，累计实现业绩改善成效217亿美元。
作为独立的房地产基金，黑石地产基金的运作关键在于修复而不在于运营，所以在退出环节基本上不会接触最终销售终端，快速将改善过的物业或者公司股
权转让是最主要的方式，接盘方通常是知名上市房企，如零售商业开发商西蒙地产、工业地产普洛斯等，或者其他金融机构，比如国家主权财富基金、养老基金、对冲基金等，尤其2012年以来，国际资金成本的降低以及主权财富基金日益增加的避险需求使得黑石基金的退出流程更加通畅。
作为典型的美国基金，黑石普遍偏好高杠杆下的高资产收益，并强调规模扩张和由租金收益和资产升值收益的总收益率。一般黑石每完成一次收购，可提取相当于收购资产总价1%的管理费，每卖出一项资产可提取不超过卖出资产价值1%的管理费，其他的基础管理费和运营费也都与资产规模挂钩，这也导致黑石集团在扩张时追求快速的资产价值提升，尤其是在资产连续三年以年均40%以上的速度升值时，业绩提成就变得相当可观。数据显示，黑石从1991年开始至今共实现投资规模279亿美元，累计净IRR达到16%。
新加坡模式：凯德臵地地产基金
凯德集团原名嘉德臵地，是亚洲规模最大的房地产集团之一，总部设在新加坡，并在新加坡上市，地产业务主要集中于核心市场新加坡和中国。凯德集团房地产业务多元化，包括住宅、办公楼、购物商场、服务公寓和综合体，并拥有澳洲臵地、凯德商用、雅诗阁公寓信托、凯德商务产业信托、凯德商用新加坡信托、凯德商用马来西亚信托、凯德商用中国信托和桂凯信托等多家上市公司。
凯德基金的起步源于凯德集团轻战略的确定，2000 年新成立的嘉德集团提出了具体而明确的战略转型目标和执行方案，而这一战略重组规划成为嘉德未来地产金融业务成功发展的基础。经过十余年发展，今天凯德集团已构建了一个由
6只REITS和16只私募地产基金组成的基金平台，管理资产总额达到410亿美元，其中私募基金规模占到166亿，而投资于中国的私募基金规模达到近半。
凯德臵地的私募基金得以快速发展的原因在于两点：1、借助国际金融巨头或当地优势企业合作力量迅速进入新市场。凯德的私募地产基金合作方包括荷兰ING金融集团、欧洲保险集团Eurake、伊斯兰投资银行Arcapita Bank、花旗集团等，依靠国际金融巨头的影响力，为公司进驻新市场打开窗口，其次，凯德还积极寻求本土优势企业的合作，比如在中国，凯德与深国投、华联商场、万科等合作，为旗下三只私募基金和1只REITS输送后备零售物业资产，并与中信信托合作发起CITIC CapitaLand Business Park Fund，尝试工业地产拓展。2、与REITS 协同推进。凯德臵地在重点市场的公募基金（REITS）都有对应的私募基金与其“配对”发展。在2006年以中国零售物业为核心资产的CRCT在新加坡上市，与CRCT同时成立的还有两只私募基金CRCDF和CRCIF作为CRCT的储备基金，CRCDF向CRCT输送相对成熟的项目，而CRCIF则储备更多孵化阶段项目；在马来西亚，嘉德有私募基金MCDF孵化写字楼项目然后再输入REITSQCT（Quill CapitaTrust）；在印度，CapitaRetail IndiaDevelopment Fund的成立同样是为筹备中的印度零售物业REITS做准备。总体而言，REITS为私募基金提供了退出渠道，而私募基金则为REITS输送成熟物业，彼此间的相互支持成为嘉德基金模式的关键。
在基金杠杆运用方面，新加坡基金与追求资产总规模的美国基金不同，它更强调租金收益的分享和管理费的提成，关注于真实的收益增长。比如凯德CRCT 的管理协议中关于业绩提成的约定是“每年净物业收入（经营收入-运营支出）的4%”，而非总收益的提成，另外在物业管理费提取方面CRCT也是与物业收
入挂钩。而CRCT对租金收益的强调也影响着为其输送资产的私募地产基金的发展理念——既然作为退出渠道的REITS只根据租金回报来选择收购对象并给出估值，那么为其输送资产的私募地产基金也必然把重心放在孵化过程中租金回报的提升上，从而减少了整个资产链上的泡沫化程度。
从集团内部孵化、到私募基金的开发培育，再到REITS的价值变现和稳定收益模式，凯德集团构造了一个以地产基金为核心的投资物业成长通道，而这种协同成长模式也成为新加坡地产金融模式的核心。这种模式的成功在于凯德臵地以更为安全且高效的模式实现扩张：从2000年到2013年，凯德集团布局的地域范围从33个城市扩张到123个城市，旗下购物中心数量从7处扩张到105处，服务型公寓从6000套扩张到33000套；而规模扩张的同时，ROE从1.5%提高到6.3%，净负债资本比从92%下降到44%，利息覆盖倍数从1.8倍上升到6.0倍。
花开正当时—本土地产基金发展历程
相对于国际私募房地产基金的成熟格局，人民币房地产基金起步较晚，虽然2011年开始迎来爆发，但目前仍处于自我定位和品牌塑造的过程中，从过去简单的非独立地位、被动投资、融资渠道的标签，逐渐向独立市场主体、主动投资、多元价值增值、财务投资人变迁，并在市场上形成了自己独特的地位和行业格局。同时，专业化分工让房地产基金市场更为多元化，在不同类型和不同投资手段上各房地产基金管理机构专注于特定类别的资产，这使得房地产基金的管理人可以更好地理解他们所购买的房地产资产的内在动力。
从何处来？
私募房地产投资基金作为舶来品，其在中国本土的发展首先是从外资私募房地产基金开始起步的，最早可追溯到上世纪90年代。在起初，由于国内“限外令”的存在，外资机构主要通过与中国本土的房地产开发商合作成立合资公司，进行住宅和商业地产的投资开发，投资方式包括合作项目投资、直接购买物业、参股地产企业等。由于国内房地产行业的高速发展和人民币升值预期等多方面因素的影响，本世纪初开始外资私募基金对国内投资的热情逐步爆发，2006年以中东基汇资本、美国西蒙房地产集团、工业地产普洛斯等为代表的外资大型私募房地产基金开始集体登陆中国大陆，截至到2013年，全球前10位的房地产股权投资基金，已经有8家进入中国，其中包括黑石集团、摩根斯坦利、铁狮门、高盛、领盛、凯雷等。
可以说，在2007年以前，外币私募房地产基金主导了国内房地产基金的投资，但是到了2008年以后，外资基金和本土基金的格局开始逐步扭转，我国本土人民币房地产私募基金迎来黄金期，这主要得益于几个契机：1、受2008年全球金融危机影响，以黑石、高盛等为代表的外资基金对国内房地产市场的投资放缓，为人民币房地产基金发展创造了空间。2、《有限合伙法》的出台和京津沪等地产PE政策的支持，使得国内私募房地产基金身份合法化，这也极大促进了国内人民币基金的设立。3、2010年开始国内房地产调控政策进入去杠杆周期，由于银行信贷、资本市场融资以及房地产信托等融资渠道全面受限，我国私募房地产基金得到了快速的发展的契机。
到了2011年，国内房地产私募股权投资基金异军突起，尤其在2011年第三季度共发起投资案例18起、投资规模达12.69亿美元，远超其他行业。根据住建
部发布的《人民币房地产私募基金发展报告》国内人民币房地产私募基金总体规模从2010年的500亿左右达到了2011年年末的1000亿元左右，增长近一倍。中国私募地产基金的快速发展也引起了国际投资者的关注，根据ProbitasPartners
的调查，在国际投资者最关注的亚洲投资区域中中国占到了41%，排名第一。
在外资私募基金近十余年的熏陶下，我国人民币房地产基金开始逐步形成自己特有的模式，目前国内私募房地产基金主要大致分为四类：一是由房地产开发商主导成立的地产基金，如复地投资基金、金地稳盛基金等；二是带互助性质的独立基金管理人，如中城联盟投资基金；三是由金融专业人士发起设立的PE 投资基金，如鼎晖房地产基金、普凯投资以及高和投资基金，第四类是部分金融机构和开发商共同组成的利益联盟。目前国内绝大多数房地产基金都是前两种，但同时，以歌斐资产等地产母基金形式投资的基金以及星浩资本等全程覆盖项目流程的基金出现也正逐步改变国内地产基金格局。
运作模式：“中国式”融投管退
国内房地产基金的运作模式与国外房地产基金有一定的相似性，但是又具备鲜明的本土特色，尤其在管理公司和团队的利益相关性、基金募资渠道的依赖性、单一项目集中度和项目深度参与，产品结构化设计等方面仍存在较大的诟病。
融资阶段
我国房地产基金的资金主要来自于两个方面，首先就是基金管理机构（GP），主要负责设立和募集基金产品，寻找合适的项目并设计投资模式，在资金投入具体项目后进行投后管理，按照预定的退出计划完成投资退出，并向投资人分配投
资收益。我国地产基金管理机构GP由于多存在开发商出资背景，其不但向房地产基金提供项目，也作为基石投资人（AnchorLP）向基金提供初始投资。基金管理机构发起和设立基金实体后，开展基金募资。除了基金的基石投资人将提供一部分初始出资外，其他出资需要向外部投资人，即LP募集，LP投资门槛从50
万到上千万不等。
投资阶段
在投资方式上，国内房地产基金和国外地产基金差别不大，但在实践中，国内房地产基金形式相对单一，结构化财务杠杆工具是目前基金投资的基本逻辑。产品设计上一般根据投资人的收益目标和投资期限，分别进行分级设计，基本分为股权性质的劣后级和债权性质的优先级，同时还可以存在着介于二者之间的多层设计，其基础主要取决于地产项目的整体融资成本和融资期限等制约条件。
投后管理
国内房地产基金的管理机构除了金融投资能力，还需要具有对于地产项目的实际操作能力，这一点不同于普通的PE基金财务投资人的地位。无论是机会型还是核心型的房地产基金，都需要房地产基金团队对于地产前期开发或者后期运营进行深度的介入，因此需要管理团队具有充分的地产领域运营管理能力和经验。
在以开发为主的机会型基金当中，房地产基金管理人实际上承担着地产开发商的角色，只是开发商的募资方式由自身出资和向金融机构融资改为私募这种方
式。在这种模式下，房地产基金需要完成开发商的全部角色，从最初获得土地，到最终实现销售获得回款。
退出回报
基金退出，并返还投资人投资回报是基金产品的最终目的，也是衡量基金管理人优劣的市场标准。不同于国外地产基金资产证券化、REITs等多元的退出渠道，当前国内房地产基金的退出方式无外乎两种：1、大股东/关联方回购：即在投资时即签订回购协议，约定资金适用量，使用期限和资金成本，在大多数情况下，大股东还需要提供抵押担保或者作为劣后级提供资金担保。2、销售出售：销售退出是股权型机会投资的高收益退出方式，投资管理机构对于长周期房地产项目开发的把握能力要求更高。在中国当前的市场环境下，大型地产收购活动并未形成固定模式和市场，特别是市场缺乏大型机构投资人，及成熟的金融市场支持，其他成熟的退出方式暂时还不普遍适用。退出手段较少，退出难度较大，是当前制约中国房地产基金深入发展的重要因素。
现在站在何处？
规模：从野蛮生长归于理性
借由2010年开始的房地产调控契机，我国人民币房地产基金的规模呈现快速扩张的趋势，在2010年之前，国内人民币房地产基金仅有20多支基金，100亿左右的市场规模，而到了2011年市场开始井喷，国内共成立125只人民币房地产基金，共计募集1004亿元。在经历了2012年短暂调整后，2013年共新募集基金113支，总募集规模超过1300亿，截至2013年底，中国人民币房地产基金
市场拥有206家专业的基金管理机构，437支房地产私募基金，总管理资金规模超过4000亿人民币，行业规模进一步扩大，行业格局开始逐渐定型。
从国内私募房地产基金不同背景来看，房地产商关联GP管理资金量目前是国内地产基金占比最大的一块，2013年比重从2012年的28%提升至47%，增长显著，2013年国内楼市回暖，地产开发商融资需求依旧旺盛；独立品牌内资GP 管理基金所募集资金量位列其次，但行业在经历了2011年至2012年的飞速扩张之后，在2013年募资正陷入瓶颈期；金融机构关联GP也体现出了增长趋势，
在市场蛋糕的抢夺上依然有力，但由于其在项目开发以及基金管理方面并没有独特优势，未来在投资人选择上，可能很难获得机构投资人的资金。
从退出业绩来看，目前国内七成房地产基金的退出业绩高于15%，其中退出收益在15%-20%的基金占比最高，达到四成，而收益在50%以上的也达到了近一成，这一收益水平已经要高于公开发行的房地产信托产品，也远高于全球同时期房地产基金退出平均水平，显示出中国作为全球新兴市场代表的巨大吸引力。
从投资者构成来看，我国私募房地产基金的投资者仍多由民间资本构成，即富裕家族或民营企业，少量会作为募资渠道的资产管理平台合作，比如银行理财池、信托、券商资管、基金子公司、第三方理财、银行私行部等，这主要由于我国对于部分大型机构投资者投资房地产行业仍然受限脱不开关系，目前可以直接参与我国房地产市场的机构投资者主要是信托公司和国外产业投资基金，而券商、证券投资基金、保险公司和社保基金则只能通过投资资本市场的方式间接参与房
地产市场，这也是导致我国房地产资本市场目前真正意义上的机构投资者较少的主要原因。
产品：独立化、多元化、高杠杆化
由于我国当前房地产市场仍处于城镇化快速扩张的阶段，人民币房地产基金投资策略追求快周转、高收益成为必然，目前国内近九成人民币基金选择机会型投资策略，且基本以项目为导向，主要在一个项目最紧缺资金的三个环节介入，即项目启动阶段、拿地后银行尚未发放开发贷款时的阶段、开始预售后银行尚未发放按揭贷款的阶段，讲究快进快出，一般基金存续期不超过3-5年，多追求“短平快”的收益。但在外资背景GP募集的人民币基金的影响下，国内增值型基金已经开始出现，并且占据了市场一定的份额。我国尚不存在典型的核心型地产基金策略，但是已经出现了类核心进取型的基金，另外，像凯雷、铁狮门等外资基金也开始重新关注国内核心物业，且已经在部分核心城市布局。
另外值得关注的是，房地产私募基金在项目中介入时点有越发提前的趋势，即从过去项目开发中期介入到目前在开发前期就介入并与开发商联合拿地，杠杆效应已被运用至最大化。虽然这其中大部分会随着银行开发贷款的发放退出，但基金的风险水平确实在不断上升。
从基金投资方式来看，债权和以债权为基础的债权+股权投资模式是国内房地产基金的主要模式，2012年以这两种模式募集的基金占到了总募集规模的一半，细分来看，中资独立品牌GP的投资方式以债权方式为基础，同时也包括债权和股权相结合的方式；房地产开发商的附属基金更多以债权和债权、股权结合方式存在；而外资GP主要延续发达国家投资模式，以股权投资为主。
需要多提几句的是，以债权投资为主是国内房地产基金的一大无奈现实，造成这一现状主要来自于多方面原因：1、政策规范缺失：国内房地产基金起步于国家宏观调控、成长于民间，没有系统统筹规划，没有宏观引导，也缺少针对性的规范性文件，债权交易模式简单粗暴，但最能解开发商的资金饥渴；2、债权操作简便：开发商资金链紧张时“不管黑猫白猫，给钱就是好猫”，使得基金惯性地按照信贷、信托模式去运作；3、基金从业者构成复杂：房地产基金的从业者主要来自金融机构信贷人员、房地产企业财务资金人员和私募股权投资人员等，这些人员的问题在于无法全面地理解金融、房地产或者私募股权的运作模式，但擅长抵押品的控制，故大量做债权产品。4、开发商利益博弈：从开发商自身利益出发，盈利预期强的好项目他们不愿分享，而存在风险或者内部收益率较低的项目房地产基金也不愿意股权合作来接手。
从基金投资业态来看，住宅私募房地产基金是我国房地产基金中的绝对主力，2013年国内私募房地产基金募集资金40%投向了住宅，综合体其次，占到35%，其余则投向了商业物业、一级开发基金和房地产母基金，近几年随着基金管理团队的成熟以及市场需求的扩容，以综合体开发为主要导向的房地产基金明显增长，另外还有少部分市场机构关注于诸如工业地产、旅游地产、养老地产等专业的地产投资主题。可见国内私募房地产基金正逐步趋于专业化、差异化。
从基金规模来看，市场上半数的基金规模属于1亿至5亿元人民币的中等规模基金；规模小于1亿元人民币的小型基金占1/4；基金规模在5亿至10亿元人民币的基金占15%；超过10亿元人民币的大型基金占基金总数的11%左右。概括来看，目前市场上的基金以5亿以下的中小型基金为主，这点也和目前国内以机会型的投资策略契合，以短平快的单项目开发为主，总体所需资金量并不大。
上市房企合纵连横
效率与杠杆
作为舶来品，人民币房地产基金已经在短短几年间在国内生根发芽，并且形成了本土鲜明的特色，而部分上市房企的领跑者，早在人民币地产基金扎根之初就开始布局，如华润、金地、信保基金等至今已经在基金领域建立了自己的品牌，据我们统计，目前国内包括内房股在内的上市房企中至少三分之一已经涉及地产基金，尤其是主流开发商，地产基金已经成了标配。
2013年房地产基金的平均收益率为19.6%左右，相对于信托，地产基金是目前收益率最高的地产投资品种，而对于上市房企来说，引入基金在保证收益率的基础上一般还要再加上的2%管理费用和1%左右的合伙费（包括托管费、尽职调查费等），普遍16-20%左右的成本要远高于信托。虽然地产基金仍是最贵的一种资金渠道，但由于其筹资灵活且受监管限制相对较少，越来越多的上市房企尤其是中小型开发商开始在资金来源中配臵地产基金以改善自身资金结构，如阳光城的资金结构中信贷、信托和基金分别占到4:3:3。
地产基金对于上市公司的另一个意义在于能使开发杠杆最大化。前文我们已经提到，地产基金在项目中介入时点已经提前至拿地阶段，通过引入地产基金，使得开发商能够绕过土地出让金首付款需达50%的规定，以较少的资金撬动庞大土地款。这样的模式在上市公司中已经多有尝试，如2013年越秀地产、保利、滨江都通过联合地产基金竞得土地，其中做到最为极致的越秀地产以17亿锁定了167亿的土地规模，并且可在规定认购期内根据项目发展情况考虑全资拥有该项目。以基金为杠杆的新模式实质上使得上市公司对于启动资金的门槛进一步降低，实现“空手套白狼”，但我们总体对这样的操作模式持保留态度，在顺周期
下地产基金的这种模式有助于上市房企迅速做大规模，而一旦市场出现调整，也将加速房企的资金链断裂风险。
上市房企基金案例
虽然目前主流以“机会型-住宅-开发商附属”的模式不可避免地会被诟病过于粗放，但所谓存在即合理，在国外发达国家私募基金发展初期其实也经历过类似的阶段，近两年，随着基金管理人的不断尝试，越来越多的不同种类基金模式也开始出现在市场上，我们从中挑选了几个比较典型的案例来一窥目前国内私募房地产基金运营模式全豹。
开发商附属基金—金地稳盛投资
稳盛投资是金地集团的房地产私募股权投资基金，从2006年开始房地产金融业务的探索，通过五年的发展，旗下已管理着多支房地产基金。目前，稳盛投资的管理规模已经超过了60亿人民币，投资标的包括住宅、商业等房地产开发项目，稳盛投资旗下基金种类丰富，拥有包括美元基金、股权基金、夹层基金和并购基金等产品，基本涵盖了目前人民币基金主流产品，是目前中国本地最具代表性的私募房地产投资基金之一。
稳盛投资产品分为A、B、C三类，即股权、夹层以及优先股（债权），按照目前有限合伙的框架，一般由稳盛基金担当GP，引入个人、信托、其他机构投资者等作为LP，按照购买产品的不同，投资人可分别享受浮动收益、固定+浮动、固定收益，C类产品投资者拥有优先收益权，B类其次，A类最后，相对来看A类投资者的风险最大，但其有希望获得超越前两者的收益。在LP选择上，
稳盛投资多次引入信托公司作为LP，其好处主要在于2点：1、在我国如果个人投资者直接投资PE，在获取收益时，得由GP代扣20%的个人所得税，而如果通过信托产品认购GP的股份，根据目前的政策，就可以免除个人所得税，而仅需缴纳有限的信托管理费用；2、我国目前PE的LP有名额限制，不能多于49人，而通过信托计划则能打破这个限制，引入更多个人投资者进入。
从稳盛基金的项目投资标准来看，夹层、优先股、股权三类项目的区别主要在于：1、投资回报：夹层和优先股对回报绝对额有量化要求，股权则对ROE有最低限制；2、投资周期：夹层投资的主要目的是抓住市场机会，在短期内提升利润，所以一般投资周期较短，在1-2年左右，而股权投资的产品相对来说更具备核心竞争力，是中长期投资的标的，一般要长于夹层，在2-4年左右；3、股权比例：股权投资产品基金一般占项目公司股权比例不超过50%，而其他两类产品皆要求控股95%以上；4、退出模式：夹层和优先股皆通过股东回购退出，而股权投资相对更为灵活；5、企业及城市选择：由于夹层、优先股、股权投资对于项目的风险要求不同，合作方的资质门槛也存在差异，总体来看，夹层、优先股、股权对于合作方以及区域选择的要求逐个提高。
以稳盛投资这种以开发商为主导的私募地产基金优势即在于专业对于房地产行业全流程、全物业类型的覆盖，对项目的管控能力更强，但缺点也很明显，即在于缺少独立性，作为一个开发商背景的基金管理公司，开发商提供给基金投资的项目，不一定是最优的，所以开发商是能否以中立的态度肩负起帮投资人管理资产的责任，而不使其成为利益自我输送的渠道，仍需要基金在制度的设计上有先见之明。
上市房企母基金—歌斐资产
歌斐资产成立于2010年3月，是诺亚财富的子公司，其致力于私募股权母基金(PEFOF)、地产母基金(REFOF)及地产基金、固定收益母基金以及家族财富管理等业务。在2012年3月诺亚控股率先发起中国第一支地产母基金，并在国内开始推动地产基金、地产母基金两大创新金融产品的本土化尝试。截至2012年11月，歌斐资产管理资产规模逾75亿元，其中PE母基金25亿，地产母基金及地产基金超过50亿元。
所谓地产母基金，就是指专门投资于其他私募房地产基金的基金，作为普通合伙人，母基金可以对其旗下所有地产基金的基金运营、投资策略、投资区域以及未来计划等给出详细配臵。全球首个地产母基金成立于上世纪90年代，在2005年后得到了迅猛的发展，其中大部分活跃于北美市场。
歌斐资产发起的地产母基金模式特色在于，基石投资人是全国排名前列的50个开发商，因此拥有精选优质开发项目的第一手能力，而除基石投资人之外，还有来自于全中国的民间资本，从而组成一个庞大的基金，再通过TOP50地产公司拥有的房地产专业运营经验和品牌溢价，能够识别行业周期，选择进入市场时机，从而分享中国房地产行业的丰富收益。蓝筹联盟基金的投向，除了在中国TOP 50房地产商层层把关的优质项目中挑选之外，还会寻找一些特殊机会的投资项目。
与开发商背景私募基金不同，歌斐资产背景为国内第三方理财机构，其独特优势在于背靠诺亚3.8万名高净值客户，前文已经谈到，目前我国的主要私募房地产基金投资人中以富人群体居多，而这点和诺亚的客户正好契合。根据诺亚财富年报的最新数据，诺亚财富在2013年已经注册用户达到3.9万，其中活跃用户
房地产金融论文
房地产金融论文 房地产，是一种稀缺的资源、重要的生产要素和生活必需品，是人们最重视、最珍惜的财产形式。随着经济发展、社会进步、人口增加，对其需求日益增长。在市场经济中，房地产还是一种商品，成为人们投资置业的良好对对象。由房地产的投资开发、咨询、估价、经纪、物业管理等组成的房地产业，是国民经济中的一个重要产业。金融，则是指货币资金的通融，包括与货币流通和信用有关的一切经济活动。金融的基本职能是为经济的运行筹集资金与分配资金，它是通过金融市场或者金融中介直接或者间接地将资金从供给方转移到需求方。 房地产与金融的结合，便是房地产金融，它是金融的重要组成部分，其基本理论、运行原理、经营管理、产品设计、风险管理等方面均以一般金融理论为基础，并与其他金融具有许多共同之处；另一方面，由于房地产金融在金融市场上占有较大的份额，而且具有较强的特殊性，因此，房地产金融往往被作为一门独立的学科进行研究。 这一段时间，我们在老师的带领下学习了这门课程，老师主要向我们介绍了有关房地产投资的开发、估价、营销、物业管理、金融、会计等方面的知识。并且结合课本，深入地讲解了房地产金融方面的基础知识、基本原理，以及房地产金融的基本业务种类、操作方法进行了系统地分析、论述，并结合国内外的典型做法进行了分析、比较。使我们掌握了房地产金融概论、房地产金融基础知识、住房抵押货款原理、住房抵押贷款种类、住房公积金制度、房地产企业贷款、住房抵押贷款证券化原理和种类等方面的知识。 一、学习内容概括： 第一章房地产金融概论： 在这一章中，我们首先学习房地产金融的基本原理，了解了房地产金融的基本含义。认识了金融市场结构、房地产金融市场结构以及房地产贷款的种类，并且掌握了房地产金融的特点有：（一）房地产金融是有担保的信用（二）房地产金融以抵押权为基础（三）房地产金融一般要实行证券化（四）房地产金融具有较强的政治性（五）房地产金融业务成本较高收益较好；作用有：（一）增加房地产资金投入，促进房地产业的发展（二）提高居民购房支付能力，支持居民住房消费（三）调整银行信贷资产结构，改善资产质量（四）执行国家房地产业政策，有效调节房地产业发展 其次学习了房地产金融的运营模式，了解了房地产金融的立法体制，监管制度。深入地认识了房地产金融机构，如公营地产机构、互助合作性质的房地产金融机构、私营金融机构等。房地产金融基本模式分为：直接融资模式、契约融资模式、存款融资模式。 之后了解了国外房地产金融的特点，分别了解了发展中国家和欧美发达国家房地产金融的特点，并且进一步地学习了我国房地产金融的历史及发展。 第二章房地产金融基础知识 货币时间价值是指货币随着时间的推移而发生的增值，也称为资金时间价值。它的产生主要因为货币时间价值是资源稀缺性的体现、货币时间价值是信用制度下，流通中货币的固有特征、货币时间价值是人们认知心理的反映。它主要有单利的计算、复利的计算、平利率和有效利率的计算、年金的计算。而影响利率的计算也是多种多样的。 之后学习了金融的风险管理，金融风险管理和风险控制是金融业也是房地产业的核心工作之一。银行风险分为环境风险、管理风险、交付风险、金融风险。金融风险
2017年房地产金融行业研究报告
２０１７年房地产金融行业研究报告
综述 中国房地产金融已站在发展的交叉路口。经过数十年不断扩张的中国开发商，在资产负债表日渐杠杆化的同时，也面临各大银行日趋保守的信贷政策。今后，这些开发商除了采用传统的融资手段，还需要着眼于一些新兴的结构性融资工具。 本报告简要阐述了中国房地产金融的发展现状，并着重探讨了房地产证券化及房地产投资信托基金（REITs）的未来发展前景。尽管房地产证券化和REITs尚处于起步阶段，但是对于中国房地产投资者和开发商来说，它们有着巨大的发展潜力。 ? 今后，开发商将在一定程度上继续依赖于银行信贷和境内外公司债券等传统融资渠道。 与此同时，他们也将拓宽融资视野，将目光投向永久债券、信托公司、P2P借贷和众筹 融资等模式，并且与有土地储备的企业开展合资合作等。 ? 房地产抵押担保证券（MBS）和资产担保证券（ABS）都属于结构性产品，它们使开发 商和银行有机会将未偿贷款转变为交易型债券。而且，又能使开发商将部分开发风险分 担给投资者，同时帮助银行释放其资产负债表，使之更愿意并且有能力直接贷款给房地 产开发商。更高的收益潜力、多元化的资产配置及另类资产接触机会，都将成为吸引投 资者的有利因素。 ? 自2015年4月起，中国政府放宽了对MBS和ABS的限制。尽管一些中国资产持有者试水资 产证券化（详见报告中相关案例）的做法已经引起人们关注；但总体而言，与在美国的 庞大市场相比，此类产品在中国的市场占有率仍然微不足道。
? REITs在获得一系列房地产资产的所有权和经营权的同时，也为投资者带来诸多优势，主要体现在多元化、可负担性、流动性、税收优惠和透明度等方面。REITs之所以成为优于MBS和ABS的低风险投资选择，主要在于其专业化管理、透明度要求以及其它指导原则。 ? 尽管REITs具有多种优势，但要在中国获得市场认可，仍面临不小的阻力。究其原因，主要有以下几点： ? 对于许多房地产项目而言，租金收益率较低； ? 缺乏税收激励； ? 缺少REITs和资产的专业管理人才； ? 以散售为主的商业模式不利于大宗、可交易资产的积累； ? 缺少成熟的散户投资者； ? 资本流动限制。 ? 尽管资产证券化和房地产投资信托基金在中国的市场规模有限，但它们仍有可能改变中国房地产金融的发展格局。今后，房地产开发商、资产持有者和投资者应密切关注其发展动态。
房地产金融业务介绍
眼下金融是大学最热的专业，也是社会求职的热门专业，没有刻意的选择金融作为职业，只是不经意间选择了个房地产金融的职业，并在这个行业渡过了三年。现在也可以谈谈自己这几年的经历，希望能记录下自己的一些想法。 一、进入房地产金融业 先简要的介绍一下自己教育背景,某“211工程”师范大学本科毕业，经济学专业。在校期间通过证券从业五门考试和期货从业资格考试，学习过注会新六门专业。09年11月份通过校园招聘进入一家借壳上市房地产公司工作。09年12月份去北京在新公司报道实习，实习及后来一年期间在河北某市生活。09年刚好是国家四万亿打开的时候，银行争取放贷给优质企业。我所在的这家企业在当地是龙头企业，我去实习的时候也刚好在年底，各个商业银行为了搞好合作关系，各种各样的答谢宴会不断。 参加工作就是离开校园的一个新的开始，上班第一周就是学习以前的融资资料，因为学习过注会就着重看财务部分。第二周开始就给我们分配了一个项目经理带我们学习融资。第一件事情就是复印资料。融资一般都会准备一些规范的资料，主要有公司资料，项目资料和担保资料三大部分。虽然是大学生，但是大学也没有接触过复印机，传真机。公司打印室有两台夏普的复印机，我记得当初在打印室就是复印各种资料，在复印机前面呆了整整一周。单面复印好办，但是有时候双面复印，有时候缩影，真的不太会操作，一不小心就卡纸浪费了好几包纸。等慢慢的通过复印弄清楚大概的资料内容后，经理就开始带我们去银行谈业务了。我当时去的是信用社，我做的第一个项目融资额在四千万。项目经理与公司业务部谈好合作内容后，我就回来从财务和法务部门搜集各类公司资料。在这个过程中我就慢慢的了解了融资在公司内部需要密切接触的两个部门。法务出公司主体资料，财务出需要的各类报表。接下来就是和下面的子公司要项目资料，这个过程很重要，通过这些资料的收集，就会慢慢的懂得公司的运营模式和组织架构。收集完这些资料后就要报送银行，银行初审过之后就会提一个补充资料的要求，这一轮主要就是融资部门补充了。银行信贷员会写贷款调查报告，但是有的银行因为人员老化，没人会主动写，所以有时候为了迅速获得贷款，得我们替他们写。写调查报告这个过程很重要，通过它你就会指导银行注意些什么东西，比如项目和担保，比如某些财务指标。 写完调查报告，就开始要办理土地和房产抵押了。说到这个我就生气，每次办理抵押都要请土地局的吃吃喝喝，吃完喝完好话伺候着才给你干活，否则没人管你，你的抵押完不成，贷款也下不来，项目也很难完成。吃喝也就罢了，完了还要送礼。那时候刚离开学校，很见不惯这些，每次办完事都觉得自己受不了。有些公务员还可以，吃你拿你完了还替你干活，有的真操蛋，吃你拿你收你的礼品，饭桌上信誓旦旦的马上就能办，一下饭桌就立马翻脸拖着不干。有的还要吃狗肉、鸽子肉和鹿肉，野生鱼之类的。虽然是公司出钱，也完成了公司的任务，但是作为刚毕业的大学生，看到这一切真的让人对这个国家的一部分人寒心。 前面说过，09年有四万亿的大礼包，房价也飙涨，银行向大房企示好，每天宴请不断。我们部门每天都有宴请，不是我们宴请业务伙伴就是业务伙伴答谢。我实习的第三周，部门里面那天实在宴请太多，派不出去人，我们两个实习生就出场了。这场是工商局答谢我们，当地工商局的正副两位局长做东，我们部门能去的都去了，我们总经理也在赶了三个饭局之后晚上十点和我们在一个桌上汇合了。在饭桌上开始了我们的应酬之旅，酒场文化也成了我们工作的一部分。 两个月的实习时间，我先后跟了四个贷款项目，接洽了三个商业银行（含一个信用社）。对房地产金融有了一个初步的了解，但是酒场文化确实让人生畏。虽然宴会的酒一般都不次，以白酒国窖1573为主，偶尔也会有茅台上场，红酒以爱斐堡为主，但是真的不喜欢酒文化。两个月后也到了过春节的时间，就结束完实习回到家了。那时候招聘工资是按学校给的，我的是四千。一起实习的兰大和西南财经的是五千，同岗不同酬，有点学校歧视，年后我在打
房地产金融市场发展分析判断
房地产金融市场发展分析判断 指出当前房地产金融存在的问题,判断今后一段时期房地产金融的发展趋势。强调在发展房地产金融时既要坚持商业信贷原则,又要努力改进金融服务,拓宽服务领域,要加大对土地储备中心的信贷营销工作,设立风险预警机制,加强对个人住房贷款的管理。 1房地产金融形势分析 由于房地产市场的巨大容量和发展潜力以及蓬勃发展的良好势头,为商业银行拓展房地产金融业务提供了巨大的商机。房地产金融对房地产市场发展的促进作用日益明显。1998年以来,随着城镇住房制度改革的深入,我国房地产信贷业务得到快速发展,对商业银行调整信贷结构,支持城镇居民购房,拉动住房投资,扩大国内需求,推动国民经济发展起到了积极作用。银行的信贷资金从两个方面对房地产业进行支持:一是直接支持企业的房地产开发投资,二是通过个人住房信贷扩大房地产需求。由中国人民银行发布的《2002年第三季度货币政策执行报告》指出:近年来,我国各家商业银行发放的个人住房贷款远远大于房地产开发贷款,且差额逐年增大。到2002年12月底,四大国有商业银行发放的个人住房贷款和房地产开发贷款的余额分别为7214亿元、7736亿元。但是,在房地产金融快速发展的同时,也的确存在一些不容忽视的问题。 1.开发企业过于依赖金融机构的信贷支持,给银行带来很大风险。 据国家经贸委提供的数据显示,2002年前三个季度房地产开发资金来源中,国家预算内贷款占0.1%,国内贷款占22.7%,自筹资金占30.3%,其他资金占45.2%,其中定金及预收款占38%。考虑到自筹资金中相当部分并非企业的资本金,企业的资产负债率超过70%。这些数字说明,中国目前的房地产公司普遍存在规模偏小,自有资金不足的现象。另外,空置的房地产给金融机构带来潜在的风险,开发资金沉淀在未售出房地产中,资金不能按时收回,直接影响银行经营的流动性和安全性,会造成严重后果。2.个别银行为了争夺房地产金融市场,存在违规经营现象。2002年底,人民银行对部分城市商业银行发放的房地产贷款进行了检查,结果发现,个别银行违规经营的情况比较严重。从贷款的种类看,违规贷款主要集中在房地产开发贷款和个人商业用房贷款。从行别看,股份制商业银行和城市商业银行违规现象比国有独资商业银行相对严重。主要表现为:一是对“四证”(《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》)不齐全的项目发放房地产开发贷款,或逃避人民银行“四证”规定,以流动资金贷款替代房地产开发贷款;二是在开发商自有资金尚未达到开发项目总投资30%的情况下发放房地产开发贷款;三是放松个人住房贷款的条件,降低首付比例,以个人住房贷款名义发放个人商业用房贷款,违反期房贷款“多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成投资总额三分之二”的政策规定;四是违反现房管理规定,对期房发放个人商业用房贷款,违反个人商业用房贷款的抵借比不得突破60%及贷款期限不得超过10年的规定。 近期,国务院总理温家宝(图片-新闻-网页)对一些地区和城市出现房地产过热现象表示了关注,并强调指出:“运用何种工具,掌握何种尺度来进行化解,已经是摆在我们面前的紧迫问题。”2003年1月,中国人民银行指出,2003年要督促商业银行加强房地产信贷管理,防范长期信贷风险,进一步完善房地产信贷政策和办法,监督商业银行严格按照国家房地产政策及其信贷政策要求,加强房地产信贷管理。 2房地产金融发展的判断与对策 2.1对房地产金融发展趋势的判断 1.房地产金融市场竞争日趋激烈。近年来,由于国内房地产业发展迅速、房地产金融业务效益可观,各商业银行均加大了房地产金融业务的投入力度,房地产开发类贷款和个人住房贷款数额连年稳步上升。目前,已形成建行、工行并驾领先,其他各家商业银行各有所长、紧紧跟上
房地产金融与投资概论全套参考答案
第一章复习思考题： 1、房地产金融有何重要作用？ 房地产金融的作用主要体现在三个方面：(1) 房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金保障。由于房地产开发经营的周期较长，资金占用量大，开发商的投入要在一段时期后才能实现收益，特别是商业性房地产投资项目的投资回收期会更长。因此，离开金融机构的有利资金支持，房地产开发经营几乎无常运行。(2) 房地产金融是提高居民住房消费能力的重要手段。由于住房的开发成本高，价值量大，决定了它是一种昂贵的消费品，所以绝大多数家庭缺乏一次性支付全部购房款的能力。而金融机构通过根据购房者的未来预期收入和个人信用状况，给购房者提供一定数额的长期住房贷款，用将来的收入购买住房，这样就可大大提高购房者的购买力，促进房地产业的发展。(3) 房地产金融是房地产业发展的“调节器”。房地产金融具有为房地产业筹集资金、融通资金的职能，因此房地产金融在房地产业的发展中具有“调节器”的作用，国家可以利用房地产金融信贷政策对房地产业实施调控。 2、房地产融资的主要渠道有哪些？ 房地产融资的渠道可分为直接融资和间接融资两大类。直接融资是指资金供求双方在房地产资金的借贷、金融工具的买卖过程中直接见面商定，进行票据和证券的买卖或货币借贷。具体来说，房地产直接融资渠道主要有股票融资、债券融资、房地产企业上市融资、房地产证券化、房地产投资信托等。 间接融资是指资金的供给者将资金提供给银行等金融机构，再由金融机构将资金提供给房地产开发、经营、消费等资金的需求者，主要形式是贷款，如房地产抵押贷款、建设贷款、租赁融资等。 3、如何理解房地产业与金融业之间的关系？ 房地产业的发展离不开金融业的支持，尤其是银行信用对房地产业的参与对房地产业的发展起到了举足轻重的作用。而房地产业的发展也给金融业提供了发展动力，两者是相互支持、相互促进的关系。作为资金密集型产业，一国金融业的发展或金融市场的发达程度都会明显地影响甚至控制一国房地产业的发展进程。由于房地产业对资金的依赖性，房地产市场对资金有着巨大的容纳能力和吞吐能力，同时房地产业是一个高风险、高回报的行业，银行在利用抵押等手段控制风险的情况下参与房地产业也可以得到可观的收益，所以房地产金融业务成为金融业扩大资产规模、开拓利润增长点的重要领域，房地产金融的核心容住房抵押
(房地产市场分析)房地产金融市场融资渠道
房地产金融市场融资渠道 在金融市场中，融资，远不止表面意思上的“聚集资金”那般单纯，它更是一种资源配置的过程，而有效的融资渠道，无疑是房地产商在当前银根紧缩的情况下最关心的事。2005年将成为房地产商融资模式实现创新的开局之年。 目前，除银行贷款外，还有信托、基金等多种渠道供选择。而究竟选择哪种融资方式，从来就没有标准答案和绝对的优劣之分，关键是当下的房地产商适合哪种融资方式及其规则。 今年4月份，央行提高了存款准备金率0.5个百分点。仅一周后，国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目(不包含经济适用房)资本金比例从20%提高到35%及以上。这是继以降低银行信贷风险为初衷的“121号文件”和《商业银行房地产贷款风险管理指引》出台以来，国家对房地产行业进行宏观调控的又一记“重拳”。 统计显示，房地产作为资金密集型产业，70%以上的资金来自银行贷款。如今，常规的银行融资渠道门槛骤然提高，使得高度依赖银行贷款的房地产开发商资金普遍吃紧。面对“银根”紧缩，如何有效地拓宽融资渠道已经成为业内外普遍关注的问题。 ①融资瓶颈从何而来 没有资金就没有房地产。银行贷款仍是房地产融资的重要渠道，而银行放贷的谨慎态度，在一定程度上造成了房地产融资的瓶颈 一个不争的事实：没有资金就没有房地产。投资规模大、周期长等特点使房地产开发、投资需要大量资金。因此，房地产开发企业最关心的问题便是融资。通常情况下，开发商无法在项目开发初期便在合理范围内取得银行的贷款承诺，为一年一次的筹款行为颇费周折；与此同时，银行对贷款的控管措施也难以到位，对销售回款的控制仅限于纸上规章。 由于近年来投资过热，开发商因银行筹款比例过高，自酬资金到位情况较差，房地产行业被列入信贷高风险行业。银行在贷款期限、贷款额度、担保方式等方面的规定限制繁多，在一定程度上造成了房地产融资的瓶颈，同时也阻碍了银行放贷业务的开拓。 一位不愿意透露姓名的房地产开发商告诉记者，眼下银行的房地产信贷总量正在减
房地产与金融业的关系
房地产与金融业的关系 房地产业是指是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。 金融业是指经营金融商品的特殊行业，它包括银行业、保险业、信托业、证券业和租赁业。 从以上房地产业和金融业的含义上看，两者之间还是存在相互依存的关系，两者是相辅相成的。首先，一方面金融业是房地产业发展的必要条件，房地产的开发与经营需要金融业的有力支持，房地产的流通和消费需要金融业的支持参与，金融业是房地产业的“调节器”，房地产发展过程也需要提供其他的金融服务。另一方面，房地产业是金融业发展的重要领域，房地产不断增值的特性，吸引金融业的进入，房地产业促进了金融业务向多样化发展，金融业需要在房地产业拓展金融服务内容。 据统计，近年来房地产开发企业的建设资金来源中，向银行贷款占21.7％，建筑公司的工程垫款和购房者预售款占38％，自有资金投入28％，在资本市场的融资仅占总量的10％。银行贷款的比例过高对银行而言则是风险的过分集中，进而是国家金融风险的集中，不利于国家的金融稳定。所以放开资本市场，增加上市公司，实现开发建设资金来源多元化将既有助于房地产业的发展，也可促进金融业的繁荣，并可降低经济、金融体系的系统性风险。 由房地产业和金融业延伸而来的即房地产金融市场，是指房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的总和。它可以是一个固定的场所，也可以是无形的交易方式，交易的方式可以是直接的，也可以是间接的。随着信用工具的日益发达和不断创新，房地产金融市场的业务范围日益扩大，包括了各类住房储蓄存款。住房贷款、房地产抵押贷款，房地产信托、房地产证券，房地产保险、房地产典当等。如今房地产金融已承担着宏观调控的职能，利用金融政策手段调节房地产市场运行，并促进金融业与房地产业同时实现快速、稳健的增长。、 金融业肩负着促进经济增长和调控市场健康运行的双重任务。商业性住房金融体系，通过货币或资本市场提供筹集住房建设与消费资金的融资渠道，运用住房开发信贷、住房消费信贷、住房信托投资等形式，支持住房建设和住房消费，这本身是金融服务业的职责。事实
市房地产金融现状分析
武汉市房地产金融现状分析 房地产业是一个资金高度密集型的行业，开发一个房地产项目需要大量的资金，其关于融资的依靠程度明显高于一般的工商企业。因此,房地产业的形成与进展过程，与金融业的关系始终是密不可分的，房地产业假如没有强有力的金融作为支撑，其进展速度和前进步伐会受到制约。金融业渗透房地产业，金融资本与产业资本相结合，是商品经济进展到一定程度的必定。 1998年以来金融对房地产业的支持，由过去单纯的企业开发贷款支持转变为对投资和销售两个方面支持。具体表现为：（1）对房地产开发和个人住房消费的信贷增长逐年上升；（2）房地产开发的贷款增速明显高于同期整个金融机构贷款的增长速度；（3）个人住房贷款的总额和增长率均高于房地产开发贷款，且两者差额逐年增大；（4）长期低利率政策为资金密集型的房地产业提供了进展机会。 从房地产开发贷款与个人住房贷款历年快速增长情况看,
商业银行在支持房地产开发、增加市场供给的同时，也积极支持了住房消费，刺激了居民消费需求。自2000年以来，个人住房贷款余额一直高于开发贷款余额，且个人住房贷款余额占金融机构各项贷款余额之比增长速度逐年加快，这表明商业银行房地产贷款重心逐步向个人住房贷款倾斜，信贷结构得到有效改善和优化。由于房地产业的开发资金大部分来源于商业银行的信贷资金，为防范金融风险，最近，国务院先后出台了一系列文件规定，对房地产行业加以调控，以确保房地产业健康持久地进展。 武汉市房地产业迅速进展的同时，房地产金融业务也不断进展壮大。2001年至2003年，我市商业银行住房贷款(含房地产开发贷款和个人住房贷款)余额分不为151.1亿元、230亿元、385.3亿元，分不比上年增长44%、52%和67%，而同期我市商业银行各项贷款的增长幅度分不为24.08%、20.31%、25.96%，由此可知，住房贷款的增长幅度大大高于各项贷款的增长幅度；2001年至2003年，我市商业银行住房贷款余额占商业银行各项贷款余额之比分不为7.81%、9%、13%和17%，数据表明，住房贷款的比重逐年提高，特不是近三年每年以三个百分点的速度增长；2001年至2003年，工商银行住房贷款余额（含开发贷款
浅述完善我国房地产金融的政策建议
浅述完善我国房地产金融的政策建议 本文根据现阶段房地产金融现状,提出了在现阶段通过加大财政支持、拓宽融资渠道、防范金融风险、完善法律体系,来完善我国房地产金融的政策建议。 标签：房地产经济房地产金融建议 0 引言 房地产金融是指围绕房地产开发、流通、消费等环节,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资和相关金融服务的一系列资金融通活动的总称。近年来,我国房地产金融发展迅猛,但与发达国家相比,房地产金融市场还很不完善,因此急需完善房地产金融举措。 1 我国房地产金融现状 1.1 房地产金融体系的现状我国的房地产金融体系中,政策性金融和商业性金融是住房金融组织体系中相互统一的两个主体内容,彼此之间既相互独立又相互依赖和融合。目前,我国采用的政府主导型的政策性房地产金融,主要形式也是强制储蓄性质的住房公积金制度。国内住房融资商业性体系已经初步形成商业银行信贷为主导的结构,目前,我国从事房地产金融的商业性机构主要有:商业银行,专业住宅金融机构、房地产信托和房地产投资基金、住宅信用合作社、保险公司和置业担保公司等房地产金融中介机构。 1.2 房地产融资结构现状从组织体系上看,我国目前已形成以中国人民银行为领导,以国有商业银行房地产信贷部为主,以其他银行和非银行房地产金融机构为补充的多层次,多形式的房地产金融机构体系。在房地产市场上,商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程,是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。另外,多元化的融资渠道日趋活跃。信托、海外基金、证券融资等备受追捧。 虽然我国房地产金融在发展,但是同国外房地产金融业相比依然很落后。目前,中国房地产金融业的问题是:房地产金融机构不健全,业务关系没有理顺,还没有形成一个有效的运行机制;房地产融资重心错位,重点应该放在消费环节。但中国金融机构长期以来几乎只向房地产开发商和各种企事业单位融资,房地产信贷总量90%被投入到生产环节中;房地产融资主要是银行信贷,少量的债权、股票及信托融资,这还远远满足不了多元化的融资需求,由于缺乏大量的融资工具可供选择,在很大程度上制约了房地产金融市场的拓展。 2 完善我国房地产金融的政策建议 2.1 加大财政支持当前我国房地产市场最主要的问题是结构性矛盾,相对于国民经济的协调发展,固定资产投资和住房建设总量已经偏高,速度偏快,但真正
房地产金融与投资
国外房地产投资信托的发展回顾及其对我国的借鉴意义 【摘要】：随着中国城市发展，房地产市场需要大量的资金支持。过分依赖商业银行体系的房地产融资模式，令政府和社会各界越来越关注可能由房地产过热引发的金融风险，出现了收紧房地产贷款的趋势。而国民经济支柱产业及具有广泛社会影响的房地产业，又不能因为缺乏金融支持而出现大的起伏。因此，迫切需要金融业与房地产业共同探讨拓宽房地产融资的渠道。在这种背景下，选择和发展房地产投资信托，无疑可以满足这样一种需求。笔者总结国外房地产投资信托发展的经验，探讨其带给我们有益的启示。 【关键词】：房地产投资信托国外REIT s 借鉴与启示 一、房地产投资信托的内涵 房地产投资信托是从众多的投资者筹集资金投资运用到房地产市场，把所获得的收益，几乎全部以红利的形式分配给投资者，而且投资受益证券可以在证券市场进行买卖的一种组织形式。符合规定条件（包括资产构成、收入来源收入分配等）的房地产投资信托公司可以免缴公司所得税和资本利得税。房地产投资信托对于希望投资房地产业的投资者来说，通过房地产投资信托这种方式即使是只有少额存款，或对房地产市场的知识和经验不足，也可以投资到大型的房地产项目中去，而且在任何时候，都可以换回现金，被称为是“梦幻般的金融商品”。从房地产的开发和建设所需资金来看，房地产投资信托可以较低的成本来筹集资金，也正是这样促进了房地产的供给，促进了房地产市场的发展。可以预见，房地产投资信托商品将成为21 世纪最具有魅力的金融投资商品之一。 二、国外REITs的发展简介 投资信托制度起源于1822年的荷兰，当时只是用以筹集社会游资，作为开发煤、铁、纺织及其他产业的基金。房地产投资信托以在美国的发展最为典型。1883年美国首先成立了波士顿个人财产信托(Boston Personal Property Trust)，1920年，美国投资事业才有了划时代的发展，其原因是美国在战后涌现出大量富豪所持有的过剩资金。1929年纽约股
房地产热对金融业的影响及对策
房地产热对金融业的影响及对策 郭买红交通银行河南分行风险部 内容摘要：目前的房地产市场是过热的。作为与房地产业最密切相关的金融业，在房地产飞速发展的过程中起到了推波助澜的作用，但是过快的房价增长等问题也给金融业的发展带来了很大的风险。特别是在政策的猛烈调控下，房地产业的硬着陆已不可避免，这又会给金融业带来什么样的影响。在今后更加复杂的经济形式下，金融业要做好积极的应对。 关键字：房地产金融业风险国家调控对策 一、我国房地产现状 受上世纪九十年代金融危机的影响，我国在1998年进行了财政和货币的扩张政策以刺激中国经济。在此背景下，我国政府扶持房地产市场以带动经济的发展，每年房地产行业为我国GDP的增长率贡献在2％左右。经过几年的发展，自2004年以来，我国的房地产市场开始出飞速发展，房地产是否过热和泡沫程度也一直是大家争论的焦点。 房地产市场虽然历经调控，可是房价仍然像脱了线的风筝一样，越飞越高。 2009年12月14日，国务院抛出“国四条”，要求遏制房价过快上涨。 今年1月10日，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》公布，从土地到信贷，再到地方政府责任，文件详细列出了十一条措施。这个“国一十条”为2010年的房地产市场定下了基调，就是要遏制房价过快上涨。 然而，所有人都没有预料到，就在今年两会结束第二天，北京一天之内接连诞生三个地王。而在两会上，从中央政府到地方政府，屡屡表态，要遏制高房价过快上涨。 如果说，2009年二季度以来房价的上涨，更多是刚性需求的释放，那么，今年3月之后房价的上涨，则更像是一场赌博。央企地王的诞生，直接改变了市场的预期，恐慌性购房、投资炒作大量进场。 可见，现在的房地产疯狂程度已经令人目瞪口呆，连长期看跌的评论人也开始看涨，原来看涨的现在更是有恃无恐的去赶着投资，这种迹象同17世纪的“荷兰郁金香泡沫”、18世纪英国的“南海泡沫”、80年代日本的房地产泡沫以及2003年年美国房地产泡沫膨胀时期表现基本一致，都是物价越高买家越多，随后成交助涨交易价格，最终将泡沫吹向破裂。 进入2010年以来，房价仍然行驶在快车道上。二月份全国房价上涨10.9%，三月份全国房价上涨11.7%。全国人大财经委副主任委员贺铿在2010年一季度经济形势分析会议表示，“要像应对金融危机对我国经济影响一样来高度重视房地产市场和住房价格问题。” 房价失控其害超过金融危机。“房地产市场及住房价格严重失控”，乌日图指出，三月份的“两会”以后，住房交易量出现大幅增加，部分城市房价再度快速上涨就说明了这一点。他表示，在目前通胀预期加大、价格稳定的压力增加、企业生产成本提高、经济环境还不稳定的情况下，住房价格和房地产市场的继续失控很可能引发比金融危机影响更大的经济和社会问题。 二、房地产与金融业的关系 房地产业与金融业之间的密切关系是两个产业之间与生俱来的内在经济联系。房地产业因其运转周期长、融资量大离不开金融业的支持，而金融业则将房地产业视为一种安全性和
房地产对金融的影响演讲稿
我国从1998年开始．房地产市场呈现一片繁荣景象，房价居高不下。根据国际经验，房价是经济景气的先行指数．经济不景气。房价就会率先跌落。而随着金融海啸冲击全世界大多数国家，我国一线城市的房地产价格的涨幅也出现了回落。 一．房地产波动对金融的影响 房地产价格的下降已经是大势所趋。经济学原理告诉我们，没有任何一种产品的价格会永久持续暴涨。房地产也是如此。一定期间保有资产的收益是资产的利用收益（企业收益、不动产租金)与资产的预期收益之和。如果人们对资产价格预期上涨，资产价格的高涨就会持续，但是如果由于某种契机。这种预期是负的，那么暴涨的资产价格就会下跌。如果卖方是用自己所有的资产．买方用自己所拥有的现金进行交易．那么这种情况实际上是一种零和游戏。也就是说一方投机的收益是另一方投机的损失，两者的净损益等于零。这种泡沫对宏观经济的影响就是中性的。但是如果这种交易有信用参与．即用银行借贷资金来进行交易，那么就会对银行产生恶劣影响。 (1)房地产的价格上涨过快使货币的流动性有所增强。 伴随虚拟资产名义价值的上升。其隐含收益率上升。货币收益则相对较低，流动性偏好有所上升．即在短期利率不变的条件下。居民和机构愿意持有更多的现金，导致MO增长相对过快。同时。房地产的价格上涨过快使得储蓄的机会成本加大。货币与资产之间产生替代效应．M2增长回落。 (2)房地产泡沫对信贷的影响。 1998年以来，个人住房抵押贷款既是推动房地产业发展的重要力量．也成为银行业扩大信贷规模的重要手段。但是近年来．房地产信贷增长过快。数据显示．2007年lO月末．全国商业性房地产贷款余额达4．69万亿元．同比增长超过三成；比年初增加1．0l万亿元。占同期商业银行全部新增人民币贷款的28．9％。其中。个人住房贷款余额2．6万亿元。比年初增加6192亿元，同比增长35．57％。住房公积金委托贷款10月末余额达到4502．2亿元。比年初增加960亿元．同比增长34．87％。 房地产价格的膨胀推动了金融体系信贷的快速扩张以及贷款资产向房地产业的集中．加大了银行等金融机构对房地产行业的风险暴露。虽然到目前为止，房地产贷款，尤其是个人住房贷款仍是各银行的优质资产。但我们也不能忽略。个人购房除了自住需求。还有很大程度的投资(机)性需求。据建设部的一项调查．在投资购房中．28．5％在短期内转手．23．5％用于出租，48％空置待涨价。投资需求往往更易受未来收入预期以及其他经济预期(in利率走势)的影响．风险较大。房地产价格的膨胀使得资金需求大量从生产领域转向非生产领域，资金进入虚拟运动的数量日益增大。甚至有的企业为了追求风险利润．不惜利用信贷资金进行资产市场运作，资金运用产生了从生产领域向资产市场流动的转移效应，导致虚拟资本膨胀。可能会导致银行体系和金融市场的混乱，对金融稳定构成巨大威胁。信贷和房地产的过度繁荣使得泡沫破灭的可能性增加．一旦房地产价格泡沫破裂，抵押品价值会迅速下降．家庭的财务状况和还款能力会迅速恶化。
我国房地产金融市场发展的现状及对策分析
我国房地产金融市场发展的现状及对策分析 发表时间：2018-07-11T16:35:15.403Z 来源：《红地产》2017年8月作者：杨钰 [导读] 房地产产业在我国产业中处于比较重要的地位，同时房地产对于资金的需求比较大，使其和金融业联系密切，以致于房地产金融市场的发展对于房地产能否健康的发展起到了决定性的作用 随着我国社会经济水平的不断提升，房地产行业得到迅猛发展，使房地产业与金融业之间的联系不断加深，形成了房地产金融体系，在房地产金融业的大力推动下，房地产市场得到显著发展。 一、概述 （一）房地产金融市场的概念 房地产金融市场既是一个有形场所，又是一个无形的交易方式，它主要是指金融机构为了达到某种目的，比如，生产、消费各类房屋或建筑物等，而进行的房地产资金融通的市场。随着我国信用工具的日益更新和升级，房地产交易的方式和业务范围也逐渐改变。（二）房地产金融市场的构成 按照市场层次和交易方式的不同，可将房地产金融市场分为抵押贷款市场、协议信用市场和公开市场。 1. 抵押贷款市场 通常情况下，可将抵押贷款市场分为两类：第一，一级抵押市场（或初级抵押市场）。一级抵押是房地产金融市场的基础部分，主要是指房地产生产、消费流通等各种资金需求的初始交易的市场，涉及的经营业务包括委托贷款、建筑贷款、上缴税利、缴存存款准备金、开发贷款等。第二，二级抵押市场。二级抵押市场为区域交易市场，是房地产金融市场的核心部分，主要是指能够支持房地产信用买卖抵押贷款和房产抵押贷款支持证券等交易再流通的市场。 2. 协议信用市场 协议信用市场是指由金融机构和资金需求者直接面对，按照互利自愿的原则协商后所进行的交易，其交易价格由供需双方共同议定，并明确写在借贷协议中。协议信用市场的种类繁多，一般可分为房地产抵押贷款市场、住房专项储蓄存款市场等。 3. 公开市场 公开抵押市场的标准主要根据偿还期进行设定，主要分为两类：包括长期资本市场和短期资金市场。第一，长期资本市场（或资本市场）。长期资本市场是指进行金融工具交易超过 12 个月的场所，可将其分为房地产抵押贷款市场、房地产储蓄岑款市场等。第二，短期资金市场（或货币市场）。短期资金市场是指进行金融工具交易短于 12 个月的场所。这种短期资金市场能够弥补政府短期赤字和企业资金短缺的情况，具有一定的集合性、周期性和临时性。 二、房地产金融市场的发展现状和问题 （一）房地产金融工具单一，银行系统风险集中 房地产金融工具的多少是反映金融市场繁荣程度的重要依据和标志。现阶段，我国房地产金融工具的种类较少，在住房开发方面对信贷资金的依赖程度较高，其种类主要包括住房公积金贷款、住房储蓄贷款以及个人住房按揭贷款等，再加上有部分不规范的融资工具在市场上进行流通，银行存款涉及面狭窄，难以发挥融资工具的市场作用和价值。在房地产交易市场中，银行信贷已经成为我国房地产市场中大部分组织主要的资金来源，在房地产运行全过程都有商业银行信贷的身影，实际上，在房地产市场运行过程中，各个环节的风险（市场风险和信用风险）都由银行间接或直接的承担。若房地产市场出现异常显现，比如萎缩或赤字等，均会严重影响银行系统，增加银行承担风险的机率，甚至是出现倒闭或破产的情况。 （二）房地产金融资金运作效率较低，存在流动性风险 现阶段，我国房地产金融机构的制度和体系尚未完善，经营过程中，存在不合理、不规范的地方，进而导致房地产资金配置的效率跟不上房地产市场的发展脚步；受我国金融体制特征和资金供应者经济状况的制约，融资数量和范围的限制，配置融资资源时，无法完全按照市场规律进行，使提供给房地产领域的资金减少，容易引发短存长贷的问题，进而引发流动性风险，即使社会资金流向房地产金融领域受到阻滞，再加上房地产企业在生产经营过程中，具有较多的不确定因素，一旦推迟了还款时间，也会增加银行流动性风险的发生率。（三）房地产金融法制建设滞后，监管和调控体系不完善 一方面是因为我国地产金融领域，还没有建立起一套真正的房地产融资政策。其政府信用担保、住房资金来源也没尚未建立有效的监管体系。另一方面，除了在《商业银行法》中明确规定了银行设立和资金运用要求以外，没有一个专门的机构对房地产金融机构进行监管，再加上我国没有完善的房地产金融市场调控体系，未能从根本上解决住房抵押贷款方面的限制，缺少给予低收入者的住房金融支持。严重影响了我国房地产金融领域的健康发展。 三、房地产金融市场的发展对策 （一）建立健全的房地产金融组织体系 随着我国房地产金融体制的深化改革，为了建立健全的房地产金融组织体系，可以从以下几方面着手：首先，建立房地产政策性金融机构。在某些方面上，这类政策性金融机构与住房公积金管理中心类似，主要负责制定房地产金融方面的相关规范和管理总体的住房公积金，为收入较低的住房者提供一定的按揭担保，并做好相应的准备工作，根据实际情况，抓准时机，开发房地产金融 II 级抵押市场，并逐渐建立健全的房地产金融组织体系。其次，随着我国社会主义市场经济水平的不断提高，为了适应社会发展的需要，在原有的保险公司、商业银行等金融组织的基础上，大力发展其他专业化的房地产金融机构，比如，抵押资产管理公司、互助储蓄银行等，转变经营理念和发展战略，积极构建的 II 抵押级市场（住房抵押贷款证券化），并逐步建立健全的I级抵押市场，完善房地产市场金融组织体系。 （二）建立健全的房地产金融的有关法律法规 在制定房地产金融行业的法律法规时，可以适当借鉴和学习国外先进的、完善的房地产金融法律法规以及构建健全的法律法规体系，包括住房储蓄、个人信用、房地产担保、住房抵押等方面的法律法规，使市场各组织在市场准入、破产、交易等方面行为得到有效规范，严格监督房地产的金融活动，使参与房地产金融的各方的合法权益能够得到有效保障。 （三）力促放房地产金融工具的多元化，丰富融资方式 根据国际上成功房地产融资的经验证明，在房地产金融领域，企业最重要的融资方式是股票和债券。因此，要对需要融资的房地产企
我国房地产金融市场存在的问题和对策
我国房地产金融市场存在的问题和对策 我国房地产金融市场存在的问题和对策 在中国房地产的开发建设和消费中，70%左右的资金依赖于融资支持，一个有效率的房地产金融市场有助于房地产步入稳定发展的良性轨道。自20世纪80年代中国实施住房商品化改革以来，我国金融体系也尝试了一系列探索，以形成对于房地产的有效支持，但目前尚存诸多问题，作为其中一部分的房地产金融市场同样有诸多需要改进之处，剖析这些问题并在相应的政策层面找寻一些合理可行的建议颇有必要。 一、目前我国房地产金融市场存在的主要问题 （一）房地产金融市场过度集中于间接融资市场 这个问题可以通过比较房地产企业信贷市场融资和资本市场融 资的比例得到说明（见表1）。表1中的资本市场融资包括股票和债券融资，数据来源于wind咨询，间接融资数据来源于中国房地产信息网，为中国房地产企业资金来源于中国内贷款和个人按揭贷款之和。该表显示，房地产企业间接市场融资规模远高于资本市场融资规模，即使在2007年至2009年间，房地产资本市场融资规模有所提升，两者的比例也不足10%。 自2010年以来，中国证监会实际上关闭了房地产企业通过股票市场融资的大门，房地产首发、增发、债转股、可转债等基本上均维持零纪录，房地产资本市场融资规模大幅萎缩（见表2）。此间，虽然发改委对房地产企业债券融资网开了一面，发行规模持续高增长，但即使这样房地产企业资本市场融资与信贷市场融资的比例在3%的低位徘徊，远低于前几年的水平。 显然，房地产融资对间接融资的过高集中度易于加大间接金融机构特别是银行金融机构的资产风险，不利于银行金融机构形成稳健的资产负债结构，也不利于金融体系的稳定。 （二）房贷在银行信贷市场中占比过高 近年来，房贷在银行各项贷款中的占比一直保持在20%以上[1]，
金融保险金融危机与房地产.docx
涅槃——金融危机中的房地产行业 金融业和房地产业某种意义上是对孪生兄弟。2008 年，随着世界金融风暴的迅速蔓延，世界金融危机不可避免地波及到中国，而房地产行业则受到显著影响。中央政策由年初的“两防”，过渡到年中的“一防一保”，最终于年末调整为保持经济平稳较快发展。中国房地产业则受到宏观调控政策积累效应和金融危机波及效应的双重打击。 1、重庆市房地产业发展现状 自 2000 年以来，重庆市房地产开发投资总额保持平稳上升势头（见图一）；市场供给方面，房屋建筑施工面积和竣工面积均维持上升趋势（见图二）。2008 年重庆市商品房施工面 积 11639.27 万平方米，同比增长10.0%；全市商品房竣工面积2367.94 万平方米，同比增长 5.1%，占全市施工面积比重20.3%。自 2006 年以来，竣工比重连续三年下降，施工周期有 拉长的趋势（见图三）。 图一：房地产年投资总额 年完成投资额（万元） 10000000 9000000 8000000 7000000 6000000 5000000 4000000 3000000 2000000 1000000 200020012002200320042005200620072008 年完成投资额（万元） 图二：房屋建筑施工和竣工面积走势图
房屋建筑施工 / 竣工面积 18000.00 16000.00 14000.00 12000.00 10000.00 8000.00 6000.00 4000.00 2000.00 0.00 200020012002200320042005200620072008房屋建筑施工面积（万平方米）房屋建筑竣工面积（万平方米） 图三：竣工面积占施工面积比重 竣工面积占施工面积比重 35 3029.229.53031.531.7 29.5 27.827.9 2525.425.1 2021.320.9 15 10 5 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 20072008 竣工面积占施工面积比重 2008 年，重庆市房地产开发投资完成额991.00 亿元，自金融危机逐步波及实体经济以来，重庆市房地产累计投资增速于10 月份开始持续回落，10、11、12 月累计投资增速分别为 24.9%、 21.6%和16.6%，全年开发投资增速较前三季度下降11.6 个百分点，较去年下降18.4 个百分点，自2000 年以来，我市房地产开发投资增速首次下滑至20%以下，受整体经济环境影响明显（见图四）。经济适用房投资增速持续高位运行，各月增速均在30%以上。2008 年全市总计完成经济适用房投资51.72 亿元，增长43.5%，较去年提高 6.3 个百分点。同时，经济适用房销售面积与销售额分别增长41.1%和41.5%，经济适用房价格相对稳定， 销售状况良好，反映出政府积极推进保障性住房的决心与力度，为解决中低收入家庭住房问