物流园项目可行性研究报告

XX物流园项目

可

行

性

研

究

报

告

二〇一二年十月

目录

第一章总论 ..................................... 错误！未定义书签。

1.1项目名称与承办单位.............. 错误！未定义书签。

1.2研究工作的依据、内容及范围错误！未定义书签。

1.3编制原则.................................. 错误！未定义书签。

1.4项目概况.................................. 错误！未定义书签。

1.5技术经济指标.......................... 错误！未定义书签。

1.6结论.......................................... 错误！未定义书签。第二章项目背景及建设必要性..... 错误！未定义书签。

2.1项目背景.................................. 错误！未定义书签。

2.2建设的必要性.......................... 错误！未定义书签。第三章建设条件............................. 错误！未定义书签。

3.1项目区概况.............................. 错误！未定义书签。

3.2建设地点选择.......................... 错误！未定义书签。

3.3项目建设条件优劣势分析...... 错误！未定义书签。第四章市场分析与销售方案......... 错误！未定义书签。

4.1市场分析.................................. 错误！未定义书签。

4.2营销策略、方案、模式.......... 错误！未定义书签。第五章建设方案............................. 错误！未定义书签。

5.1建设规模和产品方案.............. 错误！未定义书签。

5.2建设规划和布局...................... 错误！未定义书签。

5.3运输.......................................... 错误！未定义书签。

5.4建设标准.................................. 错误！未定义书签。

5.5公用工程.................................. 错误！未定义书签。

5.6工艺技术方案.......................... 错误！未定义书签。

5.7设备方案.................................. 错误！未定义书签。

5.8节能减排措施.......................... 错误！未定义书签。第六章环境影响评价..................... 错误！未定义书签。

6.1环境影响.................................. 错误！未定义书签。

6.2环境保护与治理措施.............. 错误！未定义书签。

6.3评价与审批.............................. 错误！未定义书签。第七章项目组织与管理................. 错误！未定义书签。

7.1组织机构与职能划分.............. 错误！未定义书签。

7.2劳动定员.................................. 错误！未定义书签。

7.3经营管理措施.......................... 错误！未定义书签。

7.4技术培训.................................. 错误！未定义书签。第八章劳动、安全、卫生与消防.错误！未定义书签。

8.1编制依据及采用的标准.......... 错误！未定义书签。

8.2安全卫生防护原则.................. 错误！未定义书签。

8.3自然灾害危害因素分析及防范措施错误！未定义书

签。

8.4生产过程中产生的危害因素分析及防范措施错误！

未定义书签。

8.5消防编制依据及采用的标准.. 错误！未定义书签。

8.6消防设计原则.......................... 错误！未定义书签。

8.7火灾隐患分析.......................... 错误！未定义书签。

8.8总平面消防设计...................... 错误！未定义书签。

8.9消防给水设计 ................................ 错误！未定义书签。

8.10建筑防火 ...................................... 错误！未定义书签。

8.11火灾检测报警系统 ...................... 错误！未定义书签。

8.12预期效果 ...................................... 错误！未定义书签。第九章项目实施进度 ............................ 错误！未定义书签。

9.1实施进度计划 ................................ 错误！未定义书签。

9.2项目实施建议 ................................ 错误！未定义书签。第十章项目招投标方案 ........................ 错误！未定义书签。

10.1招标原则 ...................................... 错误！未定义书签。

10.2项目招标范围 .............................. 错误！未定义书签。

10.3投标、开标、评标和中标程序.. 错误！未定义书签。

10.4评标委员会的人员组成和资格要求错误！未定义书签。第十一章投资估算和资金筹措 ............ 错误！未定义书签。

11.1投资估算 ...................................... 错误！未定义书签。

11.2资金筹措及使用计划 .................. 错误！未定义书签。第十二章财务评价................................. 错误！未定义书签。

12.1费用与效益估算 .......................... 错误！未定义书签。

12.2财务分析 ...................................... 错误！未定义书签。

12.3不确定性分析 .............................. 错误！未定义书签。

12.5财务评价结论 .............................. 错误！未定义书签。第十三章建设合理性分析 .................... 错误！未定义书签。

13.1产业政策符合性分析.................. 错误！未定义书签。

13.2清洁生产符合性分析.................. 错误！未定义书签。

13.3规划符合性分析 .......................... 错误！未定义书签。

13.4项目建设环保政策符合性分析.. 错误！未定义书签。

13.5环境承载性分析 .......................... 错误！未定义书签。

13.6结论 .............................................. 错误！未定义书签。第十四章结论与建议 ............................ 错误！未定义书签。

附件：

1、企业法人营业执照

2、税务登记证

3、企业机构代码证

4、公司章程及股东大会决议

5、银行借款合同及付息清单

6、项目备案证

7、委托书

第一章总论

1.1概述

1.1.1项目名称

XX省XX市农副产品物流交易中心项目

1.1.2项目承办单位

XX省XX市棉花有限责任公司

注册资本：376万元人民币

法定地址：XX市应山办事处永阳大道14号

1.1.3法人代表及联系方式

法人代表：罗庆升 XX市棉花有限责任公司董事长

联系电话：0722-*******

传真：0722-*******

1.1.4项目建设地点

XX省XX市应山街道办事处双桥社区

1.2可行性研究编制单位

1.2.1单位名称：XXXX市工程咨询公司

1.2.2工程咨询证书编号：工咨丙12120060061

1.2.3公司法人代表:XX

1.2.4发证机关：国家发展和改革委员会

1.3承办单位概况

XX市棉花有限责任公司有着一支善经营懂管理的干部职工队伍，取得了良好的经济效益，并率先二年在全省实现贷款“双结

零”，被农发行授予“贷款优良客户”和XX市委市政府授予“支农先进单位”、“棉花质量信得过单位”等荣誉称号。

XX市棉花有限责任公司是一个集棉花收购、加工销售于一体化龙头生产企业，拥有资产5000余万元，年购销总额过1亿元。公司内设办公室、业务室、销售部、财务部，下辖杨寨、马坪、三里河、XX、双桥五个棉花收购站，年收购能力2万吨。公司共有干部职工300人，具有专业技术职称41人，其中中级职称8人，助师28人，技术员5人。公司具有广阔的销售渠道，多年来与全国各大纺织厂建立了稳定的、良好的购销关系，享有良好的市场信誉和口碑。公司经营范围是农副产品交易、加工、仓储、物流及其技术研发，花卉及相关技术研发。

公司法人代表XX，男，1957年出生，中共党员，工程师， 76年参加工作，2002年任公司经理、法人代表，先后被XX市委市政府授予“先进工作者”，连续多次被市供销合作联合社授予“劳动模范”。

该项目在XX市棉花有限公司双桥棉花站实施，该棉花站占地面积45亩，有较完善的存储等基础条件，项目实施后成为设备齐全，功能完善，技术先进，质量上乘的农副产品物流交易中心。

1.4申请报告编制的依据和范围

1.4.1编制依据

本可研报告编制的主要依据为：

1、XX市国民经济与社会发展第十一个五年计划；

2、国家有关法律、法规及产业政策；

3、有关技术标准、规范及规定；

4、项目承担单位提供的基础数据；

1.4.2研究范围

本可研报告范围包括：

1、根据国家有关政策，结合XX市实际情况，分析项目提出的背景及建设必要性。

2、根据规划并结合现状确定项目的建设规模及建设内容

3、项目建设地点及项目建设的有利条件

4、项目总体实施方案

5、消防、环境保护、劳动安全卫生及节能

6、企业组织及劳动定员

7、工程实施进度安排

8、投资估算和资金筹措

9、项目实施风险及控制措施

10、经济效益和社会效益评价

1.5可研报告概要

1.5.1伴随着XX省政府“突破XX”战略的逐步实施，XX市作为重要农产品物流枢纽的地位进一步确立，吸引着国内甚至国际知名客商云集与此。项目建成后，将使XX市成为鄂东北物流及经济交流中心，从而有利于提高XX市的知名度，项目投资规模大，建设周期适中，对周边地区产生强烈的增长极辐射作用，从而带动XX经济发展。

1.5.2项目规划总占地面积45亩，主要进行农副产品的现场交易、期货交易、储存、物流运输，包括交易区14亩、信息区13亩、仓储区6亩、配套服务4亩、其它8亩。建筑面积20444平方米，分二年建成。

1.5.3本项目建成后形成年1.1万吨农产品物流的仓储能力，

其中气调库4000吨，冷库2000吨，普通货物存储达到5000吨。年现货交易额达5亿元人民币,期货市场交易额达2亿元。

本项目将建设与农产品流通相配套，为农产品交易服务的电子商务平台和资金结算中心，将先进的农产品信息采集发布系统和电子统一结算方式引入项目，建立现代化、高效率、人性化的流通市场。

1.5.4该项目总投资为8500万元，其中：固定资产投资6506.13万元，流动资金1837.03万元。经测算，项目投产后，各项经营收入2486.64万元，实现利润928.8万元(税后)。项目投资回收期为5.6年（含建设期2年），经济效益显著。

1.5.5项目单位技术力量较强，管理经验丰富，具有雄厚的经济实力和良好的信誉，建设条件良好，本项目所需自筹资金，该公司有足够能力筹措。

1.5.6项目建设符合国家产业发展规划，符合国家发展政策，投产后，能够充分发挥人力资源优势，调整产业结构，促进企业经济健康、协调、可持续发展。

综合以上分析，项目实施后有一定的社会经济效益，项目是可行的。

1.6 主要建设内容

本项目分年度建设，主要考虑建设交易区、办公配套区、信息区和仓储区，占地面积约45亩。

以下为项目主要建设内容：

主要建设内容

1.7 主要技术经济指标

主要技术经济指标表（一期）

第二章项目提出的背景及建设必要性

2.1项目提出的背景

2.1.1农产品流通成为经济发展瓶颈

我国农产品生产流通中的发育还很不成熟，主要问题一直是小生产与大市场的矛盾，表现为农产品的市场销售体系落后、市场软硬件建设不足和贮运加工系统的不完善。据统计，目前作为我国农业生产主体的农户数量大约为2．4亿户，而平均每户拥有的耕地只有7亩左右。生产经营规模过小，导致农户为市场提供的农副产品过于分散，商品率不高，如粮食的商品率只有30％左右。流通不畅和市场缺位就会使产品向商品的跨越出现障碍，要么无法实现生产的价值，要么价不符值，农业增产却难以增收，其直接后果就是市场得不到均衡供给的农产品，同时容易放大农产品市场的波动，增加了生产的盲目性。过大的市场波动不仅损害农民的利益，也损害消费者的利益。而这种一家一户小规模分散生产的格局在相当长的时期内都不会有根本性的改变。这不仅关系到农民的增收问题，也直接影响到我国农业市场化和现代化的进程。

建设类似本项目提出的项目，兴办仓储设施和加工企业、购臵农产品运销设备，组建大型农产品交易、仓储、运输、期货交易标准化基地。使其成为沟通分散农户与市场的桥梁，成为连接周围地区的流通枢纽。让市场这支“看不见的手”，起到优化资源配臵、调节国民经济发展的重要作用。

2.1.2XX市具有成为大型农业集散基地的区位优势

XX市位于鄂东北，鄂豫皖三省交界处，素有“中原锁钥，三省通衢”之称，是发展商贸流通业的风水宝地。以XX市为中心，向周边100公里辐射，是一个有600万人居住的人口密集区域，形成了庞大的消费市场。鄂豫皖交界处需要一个商贸中心城市，XX 有能力发展成为这个商贸中心城市。发展大流通，实施商贸兴城，已成为XX市调整产业结构的又一重要战略决策。

以提升城市载体功能为重点，实现城市建设的新跨越，培育商贸流通业发展的载体。整合现有市场资源，重点规范和提升农产品、畜产品专业市场，大力发展现代物流业。以食品、农资为突破口，通过改组改造现有仓储、运输、联运等，加快向现代物流企业转型。

建设大型专业批发市场，扩大物流范围，加强与省内外发达地区商贸流通业的对接步伐，致力于发展连锁经营，建设物流配送中心，全力推进物流现代化，新型流通业态的介入将会极大地提升XX商贸流通业的层次。

仓储物流中心项目的建设将对XX市加工业、物流业、建筑业、服务业及社会基础设备的发展具有极大的促进作用。

2.1.3XX具有农产品流通枢纽的资源优势

XX市土地资源辽阔，土壤、气候和水资源条件较好、光热资源丰富，适宜粮食和多种经济作物生长，对于林果业和畜牧业生产也十分有利。XX市是XX省产棉粮大市、粮棉调出大市和农产品商品生产基地。

雄厚的资源优势使XX具有建立农副产品集散基地的天然条件，本土生产产品运费成本低，具有价格竞争优势，极易产生集聚效应。而且，农副产品往往对保鲜要求特别高，长途运输不利

于该类商品的保鲜，因此，距离的远近对基地的建设和长远发展是至关重要的。

综合考虑以上述各因素，XXXX市棉花有限责任公司领导层认为在XX市大型农产品交易集散基地具有“天时、地利、人和”，项目风险小、收益有保证、社会贡献率大，有利于集团和当地经济的发展，故尔向国家供销合作总社申报“XXXX市农副产品物流交易中心项目”。

2.2项目建设的必要性

2.2.1符合国家产业政策和发展方向

仓储物流中心对一个国家的经济，尤其是对外经济贸易的发展和科学技术交流，起着重要的促进作用。对我国来说，建立和改进仓储物流中心是深化外贸体制改革的一项重大措施,它有利于发展外向型经济、实行两头在外，大进大出，快进快出，缩短产品的生产周期，降低产品成本，提高经济效益，还有利于增强企业经济活力，提高竞争力，开拓国际市场。

中共中央2004年1号文件提出，要“发挥市场机制作用，搞活农产品流通”。文件从培育农产品营销主体、扩大优势农产品出口两个方面提出了指导性意见。要求各金融机构为农业提供资金支持，

符合农产品批发市场是连接农民与市场的桥梁，对于调整农业产业结构，降低流通成本，增加农民收入，保证食品安全具有重要意义。2003年以来，国家发改委安排专项国债资金支持全国重点农产品批发市场２９０家，国债资金的扶持政策有效拉动了社会对农产品批发市场领域的投资。据统计，290个建设项目总投资达到165.5亿元，其中企业投资占总投资的93.4％。

2.2.2响应XX省政府中部崛起战略

XX省的区域经济发展明显呈现出东、中、西三个地域特征，发展水平整体上自东向西逐次递减。XX的区域经济协调发展，就是要实现东、中、西三个地域的协调发展，核心是解决东西部地区发展失衡的问题。西部地区的重点则是启动内部活力和加大扶持力度。为认真贯彻党的十六届三中全会精神，按照科学发展观和“五个统筹”的要求，XX省确定了中部崛起战略，该项目响应了XX省政府的战略，是XX实施可持续性发展的战略步骤之一。

2.2.3符合XX省政府加快发展县域经济的战略要求

发展县域经济在XX有着特别重要的意义，XX省县域人口占全省总人口的75%以上，国内生产总值占全省55%以上，地方预算内财政收入占全省地方财政收入的35%左右。同时，发展县域经济也是解决“三农”问题的关键环节，占全省总人口近80%的农民问题如果得不到解决，将直接影响到全面建设小康社会和全省现代化进程。正是由于县域经济的这种特殊重要的地位，因此，XX省委、省政府专门出台了《关于加快县域经济发展的意见》，把发展县域经济摆到了战略的地位，强调坚持促强扶弱带中间,大力发展县域经济。对经济强县下放权限、创造环境，实现率先发展；对欠发达县加大转移支付力度、培育自身“造血”能力，促进其跨越式发展。同时强化对口帮扶、落实帮扶政策，不断增强县域经济活力，提升县域经济的整体竞争力。

第三章市场需求分析

3.1农产品物流发展现状

农产品物流是以农业产出物为对象形成的物流，根据农产品的分类又包括：粮食作物物流；经济作物物流；畜牧产品物流；水产品物流和林业产品物流。是以满足顾客需求为目标，对农业产出物及其相关服务和信息，从起源地到消费地有效率、有效益的流动和储存进行计划、执行和控制的全过程。是农产品的采购、生产、流通加工、包装、运输、储存、装卸、配送、分销、信息沟通等一系列运作环节组成，并在整个过程中实现了农产品保值、增值和组织目标。

农产品流通物流。农产品流通物流是以农业产出物为对象，通过农产品产后加工、包装、储存、运输和配送等物流环节，做到农产品保值增值，最终送到消费者手中。由于农产品本身特质，以及产销地域广阔分散的特点，所以对农产品物流规划、方式和手段提出了比较高的要求，这个物流过程是目前农产品实现市场价值的关键环节。

3.1.1中国农业物流长期存在的主要问题

1、农业物流的相关理论研究严重滞后

由于农业生产的地域性，以及生产的季节性与常年性消费需求之间的对立，造成了中国农产品供需的时空矛盾，解决这个矛盾的基本途径就是发展中国现代农业物流。农产品物流只有做到农产品保值，才能实现农产品的价值与使用价值，进而才可能使农产品在物流过程中增值。

在中国的农业发展过程中，“重生产、轻流通”思想意识的影响广泛，而对农业生产资料、农产品流通和物流配送等相关产业的协同发展作用认识不足，更没有形成农业物流完整的行业体系框架。农业物流作为农业产业发展的重要组成部分，对农业物流理论探讨的严重匮乏。降低农产品生产与流通的成本，引导农业生产资料的生产与配臵，提高中国农业的整体产业效益，需要有现代农业物流理论指导。中国农业流通和物流的相关理论研究，在中国农业现代化发展过程中地位，没有受到应有的重视。

2、农业物流的基础投入不足

一直以来，我们在农业生产环节的增产上全力以赴，但物流保鲜技术、物流加工和冷链建设等后续物流环节的基础投入明显不足。

由此可见，中国薄弱的农业物流现状和过去数量型农业生产投资结构密切相关，农业物流在基础投入方面的长期欠帐使得高额物流损耗一时难以根本扭转。以果蔬产品为例，据有关数据统计，我国每年越有8000万吨果蔬腐烂，损失总值近800亿元。损失率为25％～30％，可以满足2亿人口的基本营养需求。这与发达国家5%以下的果蔬损失率相比，差距很大。

3、农业物流信息体系不健全

农业物流流体的流向和流程，以及由此而产生的效率和效益是与农业物流的信息体系密切相关。农业物流信息体系既包括农业市场信息，也包括农业物流的资源信息，而现在农业信息系统和农业物流信息体统所能提供信息品种和质量都不能满足需要，缺乏有效的信息导向，农资和农产品物流的流向带有盲目性，流

程不合理，这是导致在途损失严重，影响流体保值增值的重要原因。

2006年菜价上涨，谁能告诉农民明年种什么？明年蔬菜种植面积会不会大幅度增加，从而引起菜价再次下跌？长期以来，农民对市场供求信息的获取渠道单一，手段缺乏，滞后失真现象严重，赶不上市场变化，要改变这种状况迫切需要建立完善的信息采集、加工整理和发布体系。

4、农业物流成本偏高

目前中国的农业物流成本比较高，而且不稳定，其中有物流利润和运输成本因素，但更多的是物流环境的影响，由于路况不良的时间成本，交通秩序中不当现象无形中增加的物流成本（例如设卡收费等）。随着物流业的发展，基础农业物流利润下降，而在途损耗和不合理物流环境成本显得十分突出。

多数长途贩运的农产品是以初级形态为主，农产品物流结构中，低附加值产品居多，以农产品的主要物流形式公路运输为例，对于农产品和工业品的收费标准相同，但两者价值和利润却相差悬殊，这就是业内呼吁建立农产品物流“绿色通道”的原因所在。500毫升蒙牛奶的超市售价2.8元/包，其中运费要占10％，更不要说低值低毛利的初级农产品了。

5、农产品流通组织性差，效率低

我国小生产与大市场的矛盾是制约市场农业发展的最大障碍。而小生产与大市场矛盾的关键是农户规模小而不能直接进入市场，单家独户还没有能力承担起实现商品流通的重任。特别是，从大的方面说，作为商品部分的农产品的主要销售对象不是产区农村，而是城市和地理跨度较大的销区农村，这样农产品流通需

要长距离运输。没有成规模、有实力的流通组织，很难完成这样的流通任务。中国地域广阔，为农产品流通提供了丰富的潜在市场，但也增加了流通的难度。由于农民势单力孤，交易的盲目性很大，运销费用较高。再者，农民生产规模较小，交易规模往往更小，导致交易规模十分不经济，无形中增加了运销成本。与生产相比，农产品经销队伍成长相对较慢，发育很不成熟，对本地农产品的运销能力明显不足，农产品的运销半径过小。由于环节增加，流通费用高、损耗大、效率低。

3.1.2提升农产品物流水平的主要对策

1、建立位于交通枢纽的区域化农产品集散基地

农产品市场体系的建设应以规范化、现代化、期货与现货并举的主要农产品期货市场为试点，以集散面大、位于交通枢纽的区域农产品批发市场为骨干，尽快建立起以批发市场为核心的农产品市场体系。要注意统一规划布局，使全国各地的市场能相互协调配合，形成体系。既要加强市场硬件建设，亦要重视市场软件建设，使农产品市场尽快发育成熟。抓好已建市场的配套建设，完善功能；加强仓储、信息、管理等基础设施和配套服务建设。

2、重视农产品初级市场的建设

鼓励农民进入市场交易，这样可以使众多的交易对象聚集在一起，产生“供求竞价”效应，可以最大限度保证价格合理，达到保护农民利益、促进农产品流通的目的。应当继续办好集贸市场，因为集贸市场能够满足当前和今后相当一个时期最基本、最多样的农产品交易需求，同时也是整个市场体系发挥作用的基础和依托。

3、有计划地培育并加快发展期货市场。