2009房地产相关知识

一、单项选择题(共50题，每题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)

1.为了提高砖混结构建筑物整体稳定性，环绕整个建筑物墙体所设置的梁是()。

A.连续梁

B.简支梁

C.圈梁

D.主梁

2.结构适应性强、抗震性能好、耐久年限较长，多层、高层建筑都可采用的建筑结构类型是()。

A.砖混结构

B.砖木结构

C.钢结构

D.钢筋混凝土结构

3.下列类型的电梯中，一般需要选用高速电梯的是()。

A.客梯

B.货梯

C.消防电梯

D.观光电梯

4.为使厨房吊顶耐火和不变形，常选用的理想吊顶面层材料是()。

A.石膏板

B.PVC板

C.矿棉板

D.铝合金板

5.能够从中查阅或确认建筑物室内外地面标高和外墙构造情况的施工图是()。

A.建筑平面图

B.建筑立面图

C.建筑剖面图

D.建筑详图

6.在合同实施阶段，按合同调价范围和调价方法，对实际发生的工程量增减、设备和材料价差等进行调整后计算并确定的工程造价是()。

A.合同价

B.结算价

C.决算价

D.修正预算价

7.能够反映调查区域内各宗土地的分布、界线、位置和面积，经过土地登记具有法律效力的专题地图是()。

A.地形图

B.房产图

C.宗地图

D.地籍图

8.关于房产图的测绘顺序，正确的是()。

A.房产分幅图、房产分户图、房产分丘图

B.房产分幅图、房产分丘图、房产分户图

C.房产分丘图、房产分幅图、房产分户图

D.房产分户图、房产分幅图、房产分丘图

9.张某购买了一套住宅，测量结果表明：该住宅套内使用面积为110 m2;套内自有墙体的水平投影面积为8m2，共有墙体的水平投影面积为12m2;封闭阳台的水平投影面积为6 m2，未封闭阳台的水平投影面积为4m2，则该住宅的套内建筑面积为()m2。

A.128

B.132

C.134

D.140

10.通常采用城市化率指标来测度城市化水平，城市化率的计算公式为()。

A.城镇人口数/农村人口数

B.城镇企业生产总值/国内生产总值

C.工业总产值/农业总产值

D.城镇人口数/总人口数

11.根据城市景观要求，沿街建筑物通常需适当退后建设，所依据的规划控制线是()。

A.建筑控制线

B.道路红线

C.城市绿线

D.用地红线

12.下列绿地中，不计入居住区内绿地面积的是()。

A.公共绿地

B.宅旁绿地

C.晒台绿地

D.地下建筑屋顶绿地

13.某住宅组团占地20 000 m2，共建住宅楼10幢，总建筑面积为62 832m2。其中8层住宅楼2幢、10层住宅楼2幢、12层住宅楼4幢、16层住宅楼2幢。该组团住宅建筑基底总面积为5 712m2，则该组团住宅楼的平均层数是()层。

A.11.0

B.11.5

C.11.6

D.12.0

14.反映每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积的居住区技术经济指标是()。

A.住宅建筑面积净密度

B.容积率

C.住宅建筑净密度

D.住宅建筑面积毛密度

15.某居住区占地160 000 m2，住宅建筑基底总面积为80 000 m2，商店、学校等建筑占地8 000m2，居住区内道路用地16 000 m2，停车场、公共活动场所占地8 000 m2，计划预留建设用地8 000 m2。该居住区目前的空地率为()。

A.25%

B.30%

C.35%

D.45%

16.下列关于景观的表述中，错误的是()。.

A.景观可分为自然景观、人文景观和社会景观

B.景观应包括客观形象信息和主观感受两个方面

C.景观的好坏判别，与审视者的心理、生理、知识层次的高低等有关

D.毗邻好景观的房屋，其价值通常较高

17.酸雨是由()随雨雪降落形成的。

A.硫酸雾

B.一氧化氮雾

C.二氧化氮雾

D.碳氢化合物

18.生活污水的主要特点是()。

A.富营养化

B.含氮、硫、磷高

C.含污染物多

D.含金属碎屑多

19.城市中杂乱的垃圾堆、乱摆的货摊、五颜六色的广告和招贴是一种()。

A.灯光污染

B.视觉污染

C.不可见光污染

D.电磁波辐射污染

20.购房中人们选择的房源尽可能避开广播、电视发射塔、人造卫星通信系统地面站等，主要是为了防止或减少()。

A.人为放射性辐射污染

B.天然放射性辐射污染

C.电磁辐射污染

D.遭受雷击的可能性

21.有些石材和砖中含有的污染物蜕变成氡，能引起肺癌，这种污染物是()。

A.甲醛

B.高苯底的镭

C.一氧化碳

D.二氧化氮

22.按照经济学中的市场结构理论，在寡头垄断市场上，当产品无较大差异时，为取得更多利润，寡头生产者往往()。

A.展开价格竞争

B.倾向于非价格竞争

C.在定价方面进行勾结

D.进行质量和数量竞争

23.房地产需求是指在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产()。

A.消费者需要的数量

B.消费者愿意而且能够购买的数量

C.企业提供的数量的总和

D.企业愿意且能够提供的数量

24.一定时期内，一种房地产供给量的相对变化对于该种房地产价格的相对变化会有一定反应，用以衡量这种反应程度的指标是()。

A.房地产价格弹性

B.房地产需求弹性

C.房地产供给弹性

D.房地产供求弹性

25.张某以贷款方式购买住房，贷款期限为3年，年利率为6%，按月计息，则贷款的实际年利率为()。

B.6.17%

C.6.37%

D.6.56%

26.宋某拟每年以相同的数额向商业银行存款，若在15年后存款余额达到18万元，假定银行存款年利率为5%，宋某每年需向银行存款()元。

A.5 772.21

B.8 341.61

C.11 428.57

D.12 000.00

27.若年利率为8%，复利计息，则5年后的300万元资金相当于现在的()万元。

A.119.13

B.201.36

C.204.17

D.214.29

28.某开发商向银行贷款1 000万元，复利计息，贷款期限为3年，银行基准利率为6%，投资基准收益率为8%，银行实际利率为7%，假设开发商贷款到期后一次性偿还本息，则开发商到期需偿还的贷款本息是()万元。

B.1 210.00

C.1 225.O4

D.1 259.71

29.当折现率为10%时，某房地产项目净现值为1 380万元;当折现率为11%时，净现值为-258万元，若投资者要求的基准收益率为12%，则该项目在经济上()。

A.不可接受

B.可接受

C.能否接受无法判断

D.可以接受，也可以不接受

30.某城市商品房市场需求大于供给，卖方掌握着市场主动权，这种房地产市场通常被称为()。

A.买方市场

B.完全垄断市场

C.垄断竞争市场

D.卖方市31.估价对象在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的价值，扣除法定优先受偿款后的余额是()。

A.拍卖价值

B.招标价值

C.挂牌价值

D.抵押价值

32.结合物价因素分析，从较长时期来看，房地产价格上涨率通常()。

A.高于一般物价上涨率

B.低于一般物价上涨率

C.与一般物价上涨没有关系

D.等于一般物价上涨率

33.采用市场法评估房地产价格时，选取的可比实例一般不少于()个。

A.2

B.3

C.5

D. 10

34.某房地产的土地使用年限为50年，至今已使用了8年，预计该房地产正常情况下每年有效毛收人为30万元，年运营费用为12万元，假设该房地产的报酬率为9%，则其收益价格为()万元。

A.194.64

B.197.31

C.324.40

D.328.85

35.我国的汇率采用的是直接标价法，汇率越高，意味着人民币的币值()。

A.越高

B.越低

C.不变

D.高低不确定

36.在信用活动中，让出商品或货币的一方若仅持有所有权或债权的凭证，有到期不能收回的可能。这体现了信用基本特征中的()。

A.暂时性

B.偿还性

C.收益性

D.风险性

37.某年的通货膨胀率是5%，银行贷款利率为9%，则贷款的实际利率是()。

A.3.67%

B.3.81%

C.4.59%

D.4.76%

38.在房地产贷款的主要参与者中，为客户代办房地产贷款、房地产抵押登记等手续的机构一般是()。

A.房地产估价机构

B.保险机构

C.房地产信托机构

D.房地产经纪机构

39.中国银行业监督管理委员会规定借款人住房贷款的月房产支出与收入比不能超过()。

A.50%

B.55%

C.60%

D.65%

40.秦某购买一套总价为60万元的商品住宅，首付款为购房总价的25%，余款为商业贷款，贷款期限为20年，贷款年利率为6%，若采用按月等额本息还款方式，秦某的月还款额为()元。

A.1 8 75.00

B.3 223.94

C.3 357.00

D.4 125.00

41.房地产信托投资公司为经营房地产信托投资业务及其他信托业务而设置的营运资金，属于()。

A.房地产信托基金

B.集资信托

C.房地产特约信托存款

D.房地产普通信托存款

42.保险在基本职能基础上派生出来的特殊职能是()。

A.分散风险

B.组织经济补偿

C.融通资金

D.安全保障

43.基于投保人的利益，为投保人和保险人订立保险合同提供中介服务并依法收取佣金的是()。

A.保险代理人

B.保险公估人

C.保险经纪人

D.保险受益人

44.承保各种专业技术人员因在从事职业技术工作时的疏忽或过失造成合同对方或他人

财产损失的经济赔偿责任的险种是()。

A.职业责任保险

B.保证保险

C.意外伤害保险

D.财产损失保险

45.甲机构从某城市2008年实际成交的二手房实例中随机抽取了1 000个样本进行调查，计算得出该市2008年二手房交易均价为5 500元/m2，这种统计调查方式是()。

A.普查

B.典型调查

C.重点调查

D.抽样调查

46.时期指标是反映现象在一段时期内的总量，下列指标中属于时期指标的是()。

A.年末家庭数

B.人均居住面积

C.年末房屋建筑面积

D.商品房销售面积

47.某城市2009年前三季度商品房销售均价分别为5 123元/m2、5 480元/m2、5 920元/m2，则该市第三季度商品房销售均价环比增长率为()。

A.6.97%

B.7.50%

C.8.03%

D.15.56%

48.下列人际交往因素中，属于语言沟通的手段是()。

A.倾听

B.眼神

C.表情

D.动作

49.在心理学中，具有“直率热情，精力旺盛;性情急躁，反应迅速;情绪明显外露，但持续时间不长”特征的气质类型属于()。

A.抑郁质类型

B.胆汁质类型

C.多血质类型

D.黏液质类型

50.下列做法中，不能帮助自己消除心理压力的是()。

A.向信任的朋友、同事或师长寻求帮助

B.制定时间表，使每天的生活都有一些新的变化

C.对于过去所犯的错误铭记在心，时刻告诫

D.适当改变原来的思维方式

二、多项选择题(共30题，每题2分。每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分)

51.墙体应满足的基本要求主要有()。

A.具有足够的强度和稳定性

B.满足热工方面的要求

C.符合美观经济的要求

D.具有一定的隔声性能

E.具有一定的防火性能

52.影响建筑物实际使用年限的因素有()。

A.建筑设计标准

B.实际建筑设计水平

C.工程施工质量

D.房屋使用维护状况

E.建筑规模大小

53.建筑物楼宇智能化以综合布线系统为基础，其中进行综合管理的现代4C技术包括( )。

A.现代计算机技术

B.现代通信技术

C.现代地理信息技术

D.现代控制技术

E.现代图形显示技术

54.下列计算商品住宅套内墙体面积的方法中，正确的有()。

A.套内自有墙体，按水平投影面积全部计入套内墙体面积

B.各套之间共有墙体，按水平投影面积的50%计入套内墙体面积

C.各套之间共有墙体，按套内建筑面积比例分摊计入套内墙体面积

D.套内小于或等于60 mm厚的分隔墙，不计入套内墙体面积

E.靠近墙体的套内楼梯，按自然层面积计入套内墙体面积

55.下列关于地形图的表述中，错误的有()。

A.房屋、道路属于地貌

B.山地、丘陵属于地貌

C.平原属于地物

D.地貌一般用等高线表示

E.地物和地貌总称为地形

56.城市性质是指城市在一定地域范围内的政治、经济与社会发展中所处的地位和担负的主要职能，它代表了城市的()。

A.个性

B.人口密度

C.特点

D.发展方向

E.发展速度

57.在城市化的离心发展阶段，城市化类型可分为()。

A.集中型城市化

B.相对集中型城市化

C.郊区化

D.卫星城镇化

E.逆城市化

58.下列指标中，属于控制性详细规划的指标有()。

A.各类工程管线走向与用地界线

B.交通出入口方位与停车泊位

C.建筑后退红线距离

D.各级道路的红线位置

E.建筑总平面布署

59.在居住区住宅规划布置中，老年人住宅宜靠近()。

A.停车场

B.城市道路

C.相关服务设施

D.市政公用设施

E.公共绿地

60.能够反映城市环境优劣程度的要素——境质量，包括()。

A.大气环境质量

及上海房地产市场研究报告

2008年10月全国及上海地区房地产业分析 一、全国房地产运行情况 （-）全国房地产开发完成情况 “0月，全国完成房地产开发投资23918亿元，同比增长％,增幅比1-9月回落个百分点。英中，商品住宅完成投资17482亿元，同比增长％，比1-9月回落个百分点，占房地产开发投资的比重为転 2008年1-10月全国分地区房地产开发投资情况 单位：百万元 2008年1-10月全国房地产开发完成情况 （二）全国房地产开发资金来源情况 “0月，房地产开发企业本年资金来源30700亿元，同比增长％。其中，国内贷款59“亿元，增长％:企业自筹资金42273亿元，增长％:其他资金11931亿元，同比下降％。 其中，个人按揭贷款2806亿元，下降淙 （三）全国商品房销售和空置情况 "0月，全国商品房销售而积亿平方米，同比下降％。其中，商品住宅销售而积下降%：商品房销售额仃590亿元，同比下降％。貝中，商品住宅销售额下降％。 截至10月末，全国商品房空置面积亿平方米，同比增长％，增幅比1-9月提髙 个百分点。其中，空置商品住宅6335万平方米，同比增长48%,增幅比仁9月提髙个百分点。

（四）全国70个大中城市房屋销售价格指数 10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨％,涨幅比9月份低个百分点：环比F降%□ 2008年1-10月全国分地区商品房销售情况 单位：万平方米，亿元 （1）新建住宅销售价格同比上涨％，涨幅比9月份低个百分点；环比下降％。 分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨％，涨幅比9月份低个百分点。商品住宅销售价格上涨％，涨幅比9月份低个百分点。商品住宅中的普通住宅销售价格上涨％,涨幅比9月份低个百分点；髙档住宅销售价格上涨％,涨幅比9月份低个百分点。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降％，英中普通住宅销售价格下降％,高档住宅销售价格下降％。 分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格比上月下降%, 1至10月累汁比上年12 月份下降％。 分地区看，新建住宅销售价格同比涨幅在8%以上的城市有4个：海口％、银川％、温州%、金华％：同比价格下降的城市有"个，其中，深圳下降％、广州下降％、重庆下降％、昆明下降％、惠州下降％、南京下降％。和上月相比，70个大中城市中，新建住宅销售价格上涨的有21个，其中湛江上涨％,温州上涨％,艮余19个城市价格涨幅不到1%；价格持平的有14个城市；价格下降的有35个城市（降幅在％%）,英中深圳下降％、广州下降％、桂林下降％、厦门下降％、娈樊下降％。 （2）二手住宅销售价格同比上涨％，涨幅比9月份低个百分点；环比下降％。 分地区看，二手住宅同比价格上涨的城市有55个，英中涨幅较髙的城市有：三亚％、宜昌%、兰州％、太原％、银川％：同比价格下降的城市有15个，其中深圳下降％, 郑州下降％，温州下降％，厦门下降％，重庆下降％。二手住宅环比价格上涨的城市有23个，其中涨幅较髙的城市有：沈阳、海口和西宁均为％,太原和贵阳均为％:二手住宅环比价格下降的城市有29个，其中大理下降％，深圳下降％,乌鲁木齐下降％,呼和浩特下降％,唐山下降％。

地房地产市场基本情况分析

房地产市场差不多情况 一、房地产差不多经济指标 （一）房地产与国民经济协调进展情况 2005年全市经济稳定较快增长，综合经济实力进一步增强。2005年实现地区生产总值1852亿元，按可比价格计算，增长13.6％，高于全国增速3.7个百分点，比全省增速高0.2个百分点。第一产业平稳增长，实现增加值247亿元，增长5.5％；第二产业增速较快，实现增加值927亿元，增长17.7％，第三产业实现增加值678亿元，增长11.5％。人均GDP达到20082元，比上年增加3215元。 （二）房地产开发投资情况 建设项目投资完成668亿元，增长38.3％；施工项目个数3330个，增长42.9％，新开工项目2745个，增长46.6％；房地产开发完成投资122亿元，增长38.7％，施工面积和竣工面积达到698万平方米和108万平方米，分不比上年增长26.3％和28.9％。 （三）商品住房市场供求总量情况

1、2005年1-4月登记销售套数3017套，销售面积38.1万㎡；办理商品住房交易手续套数4445套，面积51.82万㎡。2006年1-4月批准预售4705套，预售面积68.97万㎡，同比增长44％；已办理商品住房交易手续套数2190套，面积26.64万㎡，同比增长-48.59％，契税同比增长-40.14％；本年度可售套数1468套，可售面积16.94万㎡，同比增长21％。 供求增量比＝（1～4月批准预售面积）/（1～4月登记销售面积）＝1.26。同期供应与销售比例为1.26：1，供应与销售形式良好，购买需求旺盛。 2、经济适用住房 1-4月石家庄市市区未有预售经济适用住房项目。经济适用住房（含集资建房）销售套数共888套，面积10.79万㎡，同比增长-43％。 3、商品住房可售面积（含经济适用住房） 2004年－2006年4月共批准预售面积455.91万㎡，截止目前可售面积共计89.7万㎡。其中2004年可售面积为5.1万㎡，2005年可售面积为67.66万㎡，2006年1-4月可售面积共计16.94万㎡；从住房

房地产行业调研分析报告

【最新资料，WORD文档，可编辑修改】 一、房地产行业概况 1、房地产基本概念

1）房地产定义 ◆房地产是指土地、建筑物和其他土地定着物及其附带的各种权益。由于其自己的特点即位 置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。 ◆房地产是实物、权益、区位三者的综合体，也可以说是房地产存在的三种形态。 2）房地产基本分类 ◆房地产是房产和地产的合称，是一种不能移动，或移动后会引起性质、形状改变的财产。 ①房产主要包括住房房产和营业性房产。房产的交易形式有：（1）房产买卖。（2）房屋租赁。（3）房 产互换。（4）房产抵押。 ②地产地产的交易形式有：（1）一级市场。这是由国家垄断经营的市场，它涉及集体土地所有权的变更和国有土地所有权的实现。经营业务包括：征用土地，办理产权转移手续；以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权；出租土地，定期收取地租等。2）二级市场。这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。外资进入房地产市场的主要渠道，包括外商直接投资、借用外债、境外机构和个人以自购和包销方式买入商品房等方式。

2、房地产行业 1）行业定义 ◆房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。 ◆房地产业主要包括以下一些内容： （1）国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁 安置、委托规划 设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等； （2）房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等 活动； （3）房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理； （4）房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市 场、信息市场， 制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场 的宏观调控。 2）房地产企业类型 （1）房地产开发企业（2）房地产物业管理企业（3）房地产价格评估机构（4） 房地产经纪机构 （5）拆迁企业 3）近几年房地产行业宏观分析 （一）房地产开发企业资金链条绷紧，企业资金来源增速明显回落，个人按揭贷款已出现负增长

浅谈房地产发展现状及未来趋势和建议

龙源期刊网 https://www.wendangku.net/doc/3c12440318.html, 浅谈房地产发展现状及未来趋势和建议 作者：石磊 来源：《科学大众》2019年第09期 摘 ; 要：随着人民生活水平和城市化水平的提高，房地产市场也发展迅速。房地产市场的繁荣在一定程度上促进了中国经济的发展，但是过度繁荣容易产生“泡沫”，一旦“泡沫”刺破对人民生活和中国经济都有着重要影响，因此分析房地产发展现状，并预测其发展趋势并针对性提出相关建议，对保持房地产市场健康平稳发展有着重要意义。 关键词：房地产;发展现状;趋势;建议 1 ; ;房地产发展概述 回首改革开放30多年中国老百姓的住房变迁，可以发现从20世纪90年代初开始，中国房地产市场初步形成后，经历了30年的突进式发展过程，有资料显示短短的30年间，中国商品房销售面积从1987年的2 697万平方米，增长到2018年的14.6亿多平方米，年均增长 18.51%，商品房价格从1987年的408元每平方米，增长到2018年8 736元每平方米，是1987年的21.4倍，年均增长11.87%，由此可见从1987年到2018年短短的30年里，我国房地产出现了过度繁荣的现象。 2 ; ;房地产过度繁荣因素及相关危害 2.1 ;房地产过度繁荣因素 造成房地产过度繁荣的主要因素主要有：（1）经济快速增长，居民收入快速提升。（2）城镇化水平快速提升。（3）国家严格的耕地保护政策。（4）东方人传统的购房情节。（5）宽松的货币政策向市场释放流动性。（6）土地财政及不合理的土地招拍挂制度。（7）房地产投机等。这些因素推高了房地产价格上涨预期心理，增加了恐慌性心理需求，进一步推高房价。 综上，房地产过度繁荣无外乎4点：（1）长期宽松的货币政策是房地产泡沫产生的直接推助剂。（2）投资投机需求过度膨胀是房地产泡沫产生的重要诱因。（3）居住型需求和实际购买力是支持房地产持续发展的发展基石。（4）土地财政顽疾与税收政策缺失是推高房价的重要制度性因素。 2.2 ;过度繁荣危害分析

中国房地产20年发展历程回顾

中国房地产20年发展历程回顾 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。 最近几年，国内房价飞涨，让我们还来不及拿定买房的主意又涨价了。2010年，中国的房价疯了。这一年，北京望京地区“地王”边上的一套64平方米的住房，一个星期里总价涨了34万元。房价令人们变得极度懊悔。有时候，小两口合计买房子，其中一个稍一犹豫，价格便又上蹿了十几万元，为此引来一番不满和争吵，乃至分道扬镳。这样的故事屡见不鲜。房价是在人们犹豫不决的观望中突然爆发的。2009年年初，上一轮房地产的低迷期还没走出，那些钱包瘪瘪的人还梦想着房价再降一点，没成想，进入3月，它突然发力，且一发不可收拾。一个小区半年前每平方米价格只有1．9万元，半年后一看，变成了2．9万元。原先是买了房子的人嫌降价太多，围着售楼处纷纷要求退房，现在一套房子刚开盘，就被抢光了。《参考消息》则援引外电：中国每天新建房屋面积，已经占全球总量的50％左右。 下面就让我们看看这些年来房地产市场的发展。第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先

挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来) 2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。最早是1978年至今已经走过了30年历史。 1978年10月20日上午，邓小平在北京视察新建的几十栋公寓住宅楼时，曾希望能用积蓄替儿子买套房子。1978年的中国老百姓

全国房地产市场年度回顾及展望

1. 政策环境 (1) 概述：经济手段和行政措施并用，综合调控力度空前 为遏制房价过快上涨，2010 年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控：其中经济手段包括不断地强化和严格实施差别化的信贷和税收政策，如全国范围内提高首次购房和二套住房的首付比例和利率，停止对家庭第三套住房的贷款等；行政措施方面，在部分城市限定家庭购房套数、限制外地人购房贷款，以问责省级政府和力促地方政府及各部委出台配套措施的方式抓落实等。各项政策的持续出台和逐步落实，对包括地方政府、开发企业、商业银行、购房者在内的各相关主体行为均产生了显著影响，综合调控力度空前。回顾2010 年房地产政策的变化，可大体分为三个阶段，各阶段的代表性政策及市场变化如下： 图：2010年1-10月全国商品房销售面积变化及房屋销售价格指数 1-4月，第一轮调控。2010年1月10日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“国十一条”），增加保障房和普通商品房有效供给，抑制投资投机性购房需求，由此拉开了新一轮房地产调控的序幕。但随后几个月的市场并未降温，2-4 月全国商品房销售面积同比增速仍在20%以上，70 个大中城市房价环比涨幅持续上升，北京等热点城市“地王”频出。这直接导致了4 月17 日“国十条”的出台。 4月-9月，第二轮调控。2010 年4 月17日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10 号，“国十条”），随后的几个月，信贷、土地、税收等政策密集出台。房地产市场也在5-8 月显著降温，其中5 月和6 月全国商品房销售面积分别同比下降3.4%和2.7%，7 月和8 月扩大至15.4%和10.1%；70 个大中城市房屋销售价格指数4 月环比涨幅达1.4%，但5 月即下降到0.2%，6 月更是下降0.1%，7-8 月持平。 9 月市场回暖带来第三轮调控。9 月全国及重点城市显著升温，当月全国商品房销售面积同比增长16.6%，中国房地产指数系统数据也显示，9 月100 个城市住宅价格环比上涨0.7%，十大城市上涨0.8%。房价的再度上涨导致中央及相关单位在9 月底密集出台了相关政策，包括更严格的信贷政策，将首套房的首付比例统一提高至30%，全国性限制第三套房按揭贷款等，统称为“9·29 新政”。

《城市房地产管理法》重点内容

《城市房地产管理法》重点内容 县级以上人民政府依法以划拨方式批准建设用地使用权的情形： 一、国家机关用地和军事用地； 二、城市基础设施用地和公益事业用地； 三、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； 四、法律、行政法规规定的其他用地。 原则：严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。 房地产开发企业应具备的条件： 一、有自己的名称和组织机构； 二、有固定的经营场所； 三、有符合国务院规定的注册资本； 四、有足够的专业技术人员； 五、法律、行政法规规定的其他条件。 房地产不得转让的情形： 一、以出让方式取得土地使用权的，不符合转让条件（房地产管理法地三十九条规定）的； 二、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； 三、依法收回土地使用权的； 四、共有房地产，未经其他共有人书面同意的； 五、权属有争议的； 六、未依法登记领取权属证书的； 七、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 以出让方式取得土地使用权的出让条件： 一、按照出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； 二、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二 十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件； 转让房地产时已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 商品房预售应符合的条件： 一、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 二、持有建设工程规划许可证； 三、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以 上，并已确定施工进度及竣工交付日期； 四、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 租赁合同内容：租赁期限，用途，价格，修缮责任等条款以及双方的权利义务。 房地产中间机构包括：房地产咨询机构，房地产价格评估机构，房地产经纪机构等。

中国房地产市场发展历程回顾1218469

中国房地产市场发展历程回顾1218469 一、中国地产发展30年回顾 从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程，但是，即便如此，国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场，而是一个以政策为主导的政府市场。 2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。 1、房地产发展的四个阶段 1978,1991年的理论突破与起步阶段 土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据; 深圳(罗湖区)房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。 1991,1995年非理性炒作与调整阶段 以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。 1995,2003年相对稳定的协调发展阶段 整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。 1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。处在改革前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产

行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得到推广。 2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。 2003,2007年，调控、反调控与总体反思阶段 2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005,2006年则是政策出台最为密集的阶段。 在这一时期，政府先后出台了10多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反思国内的房地产行业发展。由于中央与地方政府之间存在较大的利益冲突，因此，当诸多的政策落到实处之后，常常不是被夸大，就是被缩小。 2006,2007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始出现爆发式的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，以期为“高热”的楼市降温。 2007年,2010年，房地产行业全面调整的阶段 2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温的房价开始快速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。 2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。 从近期的经济与行业发展情况看，这一调整的过程还将持续一段时间，最快会在2009年下半年开始出现复苏的迹象，而要全面的回暖，可能需要到2010年及更远的未来。 2、中国房地产行业发展特点

中小城市房地产项目的投资机会及敏感点分析

中小城市房地产项目投资敏感点分析 在项目前期投资研究过程中，一定要重点关注以下敏感问题： 1、城市规划及建设进度计划 中小城市政府方面在城市远景规划方面常常会非常超前，在其城市总体规划文本及城市规划展览馆中大多可以看到气势宏大的规划图纸。值得注意的是，限于其整体经济实力、城市发展水平等方面制约，相关基础设施、共建配套的建设进度可能会远远落后于其规划计划，这可能会在实际房地产项目投资过程中严重拖累投资进度，甚至失败。 2、地方政府的诚信问题 房地产作为一个政府垄断上游土地资源的特殊行业，在异地投资过程中，地方政府的诚信问题可能会带来极大的风险。习惯了珠三角、长三角、京津等地比较规范的房地产市场化操作，许多投资商在远赴异地投资时，呈现出严重“水土不服”现象。地方政府前期承诺不兑现，政府机关办事效率低下，上下级政府在相关政策解读方面出现严重偏差甚至是自相矛盾。这类风险在投资决策过程中必须予以充分考虑，以规避出现“开门招商、关门打狗”的风险。 3、市场容量与投资规模、周期控制 许多投资商大概是竞争激烈的大城市“憋屈”太久，在进入中小城市投资时常出大手笔，少于100亩的地不拿，建筑规模20万方以下不感兴趣，“圈地千里”不是个案。这种“我不做老大很多年”的心态是必须警惕的。一般县市级城市的商品房年去化能力多在20-30万方，分摊到单个项目，年销售4－5万方已经是相当不错的业绩。以一个20万方的投资规模计，销售周期4－5年，再加上前期筹备及后期尾盘处理时间，整体投资周期至少6年以上，随之而来的是长期投资所带来的更多不可预见性风险。这与许多中小投资商的“项目投机”目的是矛盾的。当然，长时间精耕细作一座小城，也许会有可观的收益；但资金和管理精力长时间拖累在一个小地方，可能会错失更多的投资机会。 4、当地市民对距离、交通、风水等传统认知观念 中小城市规模相对偏小，其对距离、交通等因素的更为敏感，一条河、一座桥、一道铁路……这些当地传统性的“城市－郊区”分隔线，可能会导致其对项目价值认知产生较大偏差。在拿地前的考察过程中应对这些因素予以调研分析。 还有一个不可忽视的是“风水”问题，这种心理因素的影响是巨大的。小城市的口碑传播效应很好，这类负面信息也会风传非常快，因此在房地产项目投资及营销过程中应予以重视。 5、各类物业的价值认知及偏好性 一般中小城市中，最受欢迎的物业大多是多层公寓，出于得房率低、物管费用高等考虑，对小高层、高层物业存在一定的抗性。另一方面，由于其购买力相对欠缺，对别墅类高端物业价值认知偏低。这种现象与中大城市的一般投资规律有着根本的差别。

2009年武汉房地产市场回顾及2010年展望

2009年武汉房地产市场回顾 及2010年展望 2009年，武汉商品住宅累计新增供应面积568.77万平方米，与2008年相比下跌30.01%。 2009年市场回暖的程度和持续时间超出市场预期，即使部分开发商采取加快工程进度等措施加大供应，但新增供应量的增长缺乏有力支撑，因此供应趋紧成为了必然现象。2009年，武汉商品住宅累计成交套数11.53万套，是2008年的2.27倍，比同样火爆的2007年也多出了7800多套；累计成交面积1200.72万平方米，成交金额635.87亿元，同比分别上涨130.7%和122.7%。 2009年，受房地产市场回暖影响，开发商资金压力减小，同时对后市预期乐观，在考虑到自己资金实力和土地储备后，开始新一轮拿地。2009年，武汉土地市场供应充足，中心城区累计供应土地85宗，土地供应总面积超过750万方。武汉中心城区累计成交土地74宗，成交总面积748.68万平方

米，成交量为历年之首。12月29日华侨城以招标形式夺得东湖风景区地块一宗，总面积为3167亩，用于住宅和旅游开发，该地块也以43亿元的成交总价刷新了武汉土地市场成交记录，成为新“地王”。 同时，《报告》中也就2010年的形势进行了权威的预测：2010年底或2011年初，从紧的货币政策才会发挥作用，而且货币政策的收紧（加息、缩紧银根）是一步步的，效果也需要慢慢释放。2010年上半年，武汉楼市新推项目较多，需求依然较旺，房价也将保持稳中有升的态势。不过，随着“国四条”、“国十一条”的陆续出台，政策有“趋紧”可能，如果政策再度从紧，势必首先在市场成交量上体现，进而抑制房价的上行趋势。

房地产开发行业基本情况

房地产开发行业基本情况 一、行业经营特点 房地产开发行业具有项目审批计划性、经营方式多样性、开发产品固定性、开发周期长、资金运作密集性等特点。 （一）项目审批计划性。在开发过程中，从征用土地、建设房屋到商品销售，均严格按照规划、征地、设计、施工、配套、销售“六统一”的原则有计划地进行，每一步都须经有关部门审批。 （二）经营方式多样性。房地产开发行业的经营方式包括土地的开发与经营、房屋的开发与经营、公共设施的配套开发以及代建工程。 （三）开发产品固定性。开发产品的位置固定不变，均按套销售，不得分割拆零销售，每套房产都有一套完整的档案资料。 （四）开发周期长。开发产品从立项到交付使用，少则一年，多则数年才能完成，有的多个项目同时开发或先后滚动开发。 （五）资金运作密集性。资金运作密集型主要表现为投入资金的密集性和回笼资金的集中性。 （六）房地产价格构成复杂。 房地产开发总成本费用是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公

共配套设施建设费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用等。 二、行业基本管理体系 （一）内部组织管理体系 （二）外部监督管理体系 房地产开发行业的外部监管部门主要有土地管理部门、发改委、拆迁管理部门、规划部门、建设部门、建筑工程质量监督站、房产管理部门等。上述部门在工作过程中形成的大量信息与税收征管密切相关。 1、土地管理部门 负责办理国有土地出（转）让手续，收取土地出让金，

核发《国有土地使用证》。从土地管理部门可获取土地使用权出让和转让信息，包括出（转）让方、出（转）让方地址、受让方地址、土地位置、土地面积、土地用途、土地成交价格、转让金额，是审核土地出（转）让金的依据。 2、发改委 负责开发项目的立项审批。从发改委可获取开发项目的批准文号、建设单位、批复项目、投资概算、建设地址、项目备案号等信息。 3、拆迁管理部门（拆迁办公室） 负责审查颁发《房屋拆迁许可证》，审查、备案开发企业与拆迁方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》。《房屋拆迁安置补偿协议》的主要内容包括补偿形式、补偿金额、支付方式、安置用房面积、安置地点，是审核拆迁补偿费的依据。 4、规划部门 负责规划总图的评审，核发《建设用地规划许可证》；负责报建图的审查，核发《建设工程规划许可证》。从规划部门可获取开发项目名称、性质、占地面积，规划的建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积以及公共配套设施情况等信息，是审核可售面积的依据。 5、建设主管部门 负责对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。从建设主管部门可获取建筑工程施工许可证书编号、建设单位、工程名称、工程地址、工程概算、施工单位、监

房地产项目基本情况格式

新兴县XXX项目基本情况 -、总论 （一）项目名称 （二）项目建设单位概况 1、单位名称： 2、建设单位法定地址: 3、法定代表人： 4、单位概况： （三）项目概况 1、项目建设地点 2、项目主要建设内容及规模 （1）项目主要建设内容: （2）项目建设规模： 3、项目投资估算及资金来源 （1）项目投资估算： （2）建设资金来源： 二、项目建设必要性 三、建设地点介绍和建设条件

（一）建设地点介绍 （二）主要建设条件情况： 1、项目建设用地： 2、交通运输条件： 3、供水、供电、通信等条件: 四、建设方案、内容及规模 XXX项目规划总用地面积XXXtf，建设商住楼XX幢,建设内容包括XXX、XXX、XXX ................. ,总建筑面积XXXtf，容积率为XX。 具体指标如下表：

五、投资估算及资金筹措 （一）投资估算：本项目总投资XXX万元，其中：建安工程投资XXX万元；工程其它费用XXX 万元。各项投资估算见下表： 单位：万元

（二）资金筹措 六、节能和环境保护 （一）节能 （二）环境保护 七、项目实施进度安排 本项目建设期限：20XX年XX月至20XX年XX月，包括报建、勘察设计、施工图纸设计、确定承建单位、施工、竣工验收等阶段。 具体工程进度计划见下表： 八、招标方式 XXX项目由新兴县XXX公司自筹资金投资开发，内容包括：

土建工程、装修工程、水电安装工程、电梯工程、消防工程、道路工程、绿化工程以及工程设计、工程建设监理等，根据有关规定，均不米用招标方式。 新兴县XXX公司 二O XX年XX月XX日

2009年成都市房地产市场回顾及展望.doc

2009年成都市房地产市场回顾及2010年展望 时至2010年春节，刚刚过去的2009年房地产市场热潮还意犹未尽，经过了08年的低迷之后，2009年成都楼市强劲复苏。地震和金融危机的影响逐渐散去，在购房优惠政策的刺激下，成都楼市从春节后就逐渐活跃起来，压抑的需求开始不断释放，房价也止跌回升。同时，成都市加大了旧城改造力度，造成拆迁置业需求大幅增长。在买涨不买跌的心理驱动下，投资者和恐慌性置业的市民也越来越多，助推成都楼市成交量节节攀高。市场是否真的恐慌，恐慌过后市场该何去何从，在此通过一些数据浅析成都房地产市场，以试图看清市场通往何方。 1． 2009年成都市房地产运行情况 1.1商品房供应情况 1.1.1主城区新增商品住宅供应 2009年主城区累计新增商品住宅供应843万平方米，同比下降15.95%，降幅有所减小。 图一 近三年成都市主城区新增商品住宅供应 1.1.2 主城区环线商品住宅供应 从2009年主城区商品住宅供应的环域情况来看，二三环之间供应430万平米，约占总供应的51%，其次为三环外，供应量达到312万平米，占总供应的37%。 图二 成都市主城区各环线供应比例 010 20 30 40 50 60 内环内 内一环间一二环间二三环间三环外 1.1.3主城区各行政区域商品住宅供应 从2009年主城区商品住宅供应的区域情况来看，成华区全年供应168.6万平米，约占总供应的20%，其次为高新区、锦江区和金牛区，分别占总供应的19%、18%。青羊区供应最少仅占12%。

图三 主城区各行政区域供应 5 10 15 20 25 成华区 锦江区金牛区武侯区高新区青羊区 1.2 2009年主城区商品房成交 1.2.1 主城区各行政区域成交 2009年主城区共成交商品房面积约1415.83万平方米，其中成华区住宅成交339.8万平米。位居五城区及高新区之首，占总交易量的24%，其次为锦江区，成交260.7 万平米。 图四 主城区各行政区域成交比例 16% 1.2.2 2009年成都市主城区商品房月成交走势 09年春节后刚需井喷导致交易量迅速恢复，市场聚集了较高人气，交易量在5月份因春季房交会的到来市场成交量创历史新高，达207.93万㎡的顶峰；之后6月份因为刚需疲软、交易淡季的到来和炎热天气的影响，市场进入正常调整期；10月份秋交会开始后，市场出现短暂的回暖小高峰，但成交量远不及春交会。11月份，受优惠政策可能在年底停止的言论影响，不少购房者急于搭上末班车，造成交易量再次上升，形成年末购房高峰期。 图五 2009年主城区商品房月成交走势 501001502002501月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月

上海房地产市场现状及前景研究报告

上海房地产市场现状及前景研究报告 前言 第一部分、上海房地产市场的历史回顾 一、上海房地产市场的复苏阶段（1978-1985年） 二、缓慢发展阶段（1986-1991年） 三、超常发展阶段（1992-1994年） 四、调整回落阶段（1995-1997年） 第二部分、上海房地产市场的现状（稳步发展阶段） 1、住宅需求增长较快 2、供求关系逐步趋于平衡 三、房地产价格止跌回升 四、市场经营主体逐步成熟 五、个人购房已成为住宅市场主力军 六、空置办公、商业用房的问题还比较突出 七、房地产成本构成、价格构成有待进一步改善 八、企业能级不高，产业集中度偏低 九、房地产市场信息运行还不充分适应市场需要 第三部分、21世纪初上海房地产市场的前景 一、需求全面稳定增长 3、住宅质量全方位的提高 三、运行机制基本完成市场化 四、外资进入将兴起一轮新的高潮 五、服务业全面发展提高 六、国有企业改革加快速度 七、信息技术、互联网技术在房地产市场中全面发挥重要作用第四部分、21世纪初上海房地产市场的商机 一、进入上海房地产业主力业务的机会 二、由上海房地产市场发展带来的机会

前言 以市场容量为标志，目前上海房地产市场是中国城市中最大的市场。即便在当代国际城市中进行比较，可能也是最大的。研究上海房地产市场的发展现状及前景，无论对于上海、对于中国，甚至对于世界城市的发展、房地产的发展，都具有重要的意义。 20世纪90年代的上海房地产市场，走过了以繁荣为主要特征的路程。21世纪的已经到来。中国面临着进入WTO的重大时刻，将进一步溶入全球经济格局中去。在这样重要的时刻，中国中央政府把上海的发展，定位于“确立国际经济中心城市地位”、建成“国际经济、贸易、金融和航运中心”和“现代化的国际大都市”。同20世纪90年代的“长江流域的龙头”、全国的“经济、贸易、金融中心”定位，有了重大的变化。21世纪初的上海，面临着前所未有的重任和机遇。联系到国内外许多重大因素，以及中国和上海自身发展的需要，上海房地产市场在21世纪初如何发展，是令世人包括海外的朋友特别关注的。 第一部分、上海房地产市场的历史回顾 在历史上，上海曾经是中国一个房地产市场相当发达的城市。1949年，中华人民共和国成立以后，房地产开始纳入计划经济的管理，因此逐渐萎缩，沉寂了整整30年。1978年，中国开始了经济改革和对外开放，上海的房地产业（市场）又复苏了，发展了。从无到有，从小至大，大致经历了复苏、缓慢发展、超常发展和调整4个阶段。 一、上海房地产市场的复苏阶段（1978－1985年） 在改革开放和以经济建设为中心的政策背景下，上海房地产市场的复苏有两方面条件。 第一，较快地解决长期的严重的住房短缺，是上海居民强烈的内在要求。 历史上，上海是一个人口众多的大城市，住房一直比较紧张。1949年以后，尤其是1956年以后，在计划经济体制的控制下，把住房作为一种福利，由国家统一投资、统一建设、统一分配和近乎无偿使用，使住房生产的正常循环遭到破坏，再投入困难；加上在重生产轻生活思想影响下对住房问题的忽视，使得上海的住房长期严重紧缺。到改革开放初期，成为了上海第一大社会问题（1978年，上海市区人均居

城市房地产管理法的基本原则

城市房地产管理法的基本原则 城市房地产法的六个基本原则 (2)土地有偿使用原则。国家依法实行国有土地有偿使用制度。 有偿使用，包括有期限使用。农村集体经济组织经过批准，可以采 用土地使用权人股、联营等形式与其他单位、个人共同举办企业。 农民集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设， 但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 (4)房地产综合开发原则。房地产开发经营应当按照经济效益、 社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综 合开发、配套建设。在实践中，三大效益之间可能存在矛盾，不大 平衡。亦即是说，有些时候处于两难之中。我们的任务是努力谋求“三位一体”、互相促进，注意防止顾此失彼。 (5)城镇住房商品化原则。国家根据社会、经济发展水平，扶持 发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。逐步推行城镇居民 住房商品化，不断满足人民群众日益增长的住房需求。 (6)宏观调控与市场调节相结合的原则。鉴于房地产在国民经济 中的重要性，房地产市场交易的高利润和高风险性，对房地产活动 既不能管的太死，又不能放任自流，特别要警惕“泡沫经济”成分。因此，科学的管理方法是以宏观调控为指导，适当放开，由市场去 调节。 城市房地产开发的基本原则 (1)依法在取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内从事房 地产开发的原则。在我国，通过出让或划拨方式依法取得国有土地 使用权是房地产开发的前提条件，房地产开发必须是国有土地。我 国另一类型的土地即农村集体所有土地不能直接用于房地产开发，

集体土地必须经依法征用转为国有土地后，才能成为房地产开发用地。 (2)房地产开发必须严格执行城市规划的原则。城市规划是城市 人民政府对建设进行宏观调控和微观管理的重要措施，是城市发展 的纲领，也是对城市房地产开发进行合理控制，实现土地资源合理 配置的有效手段。科学制定和执行城市规划，是合理利用城市土地，合理安排各项建设，指导城市有序、协调发展的保证。

中小城市房地产发展问题探究

中小城市房地产发展问题探究 改革开放以来，随着经济的快速发展，我国城市数量大幅增长，其中大多数为中小城市。中小城市房地产发展起来是经济增长和宏观调控的必然结果，为了城市化进程的健康持续发展，做好中小城市房地产开发工作至关重要。为此，对我国中小城市房地产业的现状做了简要分析，并提出发展对策。 标签：中小城市；房地产开发；城镇化；城市规划 随着我国经济的发展和城市化进程的加快，中心城市不仅发挥集聚效应，其扩散效应也在逐步增强，单个中心城市的膨胀已退出主流，都市群和都市圈的成长成为主要发展模式，中国将逐步进入中小城市扩张向大城市发展的阶段，中小城市面临着快速发展的机遇。 1 中小城市房地产发展的机遇和风险 我国有八成人口是农村人口，他们的主要居住地是农村，但农村人口城市化是不可阻挡的趋势。美国的农村人口为7%，我国如此高的比例，其对城市发展的潜在需求是不容低估的，房地产业有着极大的发展空间，但房地产业的扩张主要集中在大城市，中小城市房地产业落后的局面亟待改善。 1.1 房地产业发展所面临的机遇 城市化加快了中小城市的发展，大城市的房地产业一定程度上较为饱和，发展空间越来越狭窄，“地荒”成为许多房地产企业生存发展的难题，它们不得不将目光向还未开发起来的中小城市转移。中小城市不发达，竞争不激烈，大城市的房地产开发公司所拥有的新的理念和管理模式在中小城市占有优势，有利于开发商尽快建立市场，因此发展潜力巨大，蕴藏着极大的机遇。 与此同时，中小城市的客观条件也适宜房地产业的发展。中小城市的建设成本较低，在土地成本、建安成本、人力成本等方面都较为低廉，并且中小城市政府为了本地的发展，给予了房地产开发商许多土地政策、税收政策等优惠政策，为房地产业的发展助力。 1.2 房地产业发展所面临的挑战 中小城市房地产开发同样存在着困难和风险。中小城市与大城市相比，许多小区规划规划不合理的问题严重，住宅的规划较为老套，正规的小区物业管理的概念也没有形成，其城市的多样性和复杂性导致合理规划的难度加大，给房地产开发商的业务的施展形成了不小的阻力。 在中小城市发展房地产业，也要充分注意其劣势。中小城市的市场容量小，消费能力有限，开发大的项目必须小心谨慎；中小城市的风俗习惯强，风土人情

2020年房地产发展形势预测

2020年房地产发展形势预测 1、市场分化进一步加大，一二三线城市差距越来明显 去库存的政策下，预计2016年楼市供应整体偏紧。一线城市由于地价高，产量稳，加上房企也偏爱一线城市，预计一线的量价将 继续向上;但对于三四线城市来说，人口流入的吸引力不强，需求量不高，房价上涨乏力，甚至面临高库存、较大销售压力时，存在降 价走量，以期减少库存、回笼资金的可能，各线城市之间市场分化 进一步加剧。 2、楼市政策不断，走向乐观 3、土地成交总量将停滞不前 目前中国的楼市整体的库存都存在一个供远大于求的失衡状态，要想“去”库存，首先肯定要控制入市量，这就必然限制土地的成 交量。 4、房地产市场波动大 5、市场需求结构发生改变 16年的为了消化库存，鼓励农民进城买房，释放更多的刚性需求。虽然三四城市实施效果并不理想，但从年末中央经济工作会议 态度来看，2016年政府会再接再厉通过新型城镇化等各项政策助力三四线城市去库存，增强楼市信心。基于此，2016年国内商品住宅市场将向小户型偏移。 6、限购限贷政策不会完全放开 7、一线城市的房价以二手房价格为风向标

土地成交量减少，新房供应量短缺，存量房成交面积逐年上升， 处于定价权掌握在卖方市场的存量房时代，一线城市房价以二手房 价格为风向标迹象将更加凸显。 8、房企多维度经营变革的时代到来 房地产市场由“产品导向型”发展为“客户导向型”，“互联网+”冲击，去库存压力增大，中央适当降价提议，转型进入深水区……2016年房企将面临更加复杂的环境，强者生存，房企多维度 经营变革在即。 1、城市之间房价差距将更大 由于公共资源无法均衡配置，发展机遇更多地集中在首都、直辖市、省会城市和特区，城市发展中的“马太效应”将日益明显。 过去5年里，中国形成了“三大三小”６个人口增长中心。“三大”是北京、上海、深圳及其周边城市;“三小”是郑州、长沙和“厦门+泉州”。资金增量上，北京、上海、深圳、成都、杭州、南 京成为明星城市。上述这些地方，其房价将获得人和钱的双重支撑。 2、大城市房屋日益资产化 一线城市，以及10个左右的强二线城市，其中心区的物业将日 益资产化，而且投资人将全球化、全国化。中小城市，特别是人口 流失城市，房屋将回归居住、办公、商业等原始属性。对于多数中 国人来说，房子最令人痛苦的时代过去了。绝大多数城市的95后，他们的青春将不再受到住房的挤压，这是房地产泡沫带给我们的最 大福利。 3、小户型将机械化 20来平米的小公寓，将演变成一架精密的仪器，通过折叠、打 开，创造出丰富的生活场景。开发商越来越像客机、游轮的生产商。 4、逆城市化很难出现

城市房地产管理办法

城市房地产管理办法 中华人民共和国城市房地产管理法(最新修订)》主要内容包括：中华人民共和国城市房地产管理法、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释。下文是城市房地产管理办法，欢迎阅读! 城市房地产管理办法完整版全文 第一章总则 第一条为了加强对城市房地产管理，维护房地产市场的秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业发展，制定本法。 第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地(以下简称国有土地)范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。 本法所称房屋，是指土地上的房屋建筑及构筑物。 本法所称房地产开发，是指在依据本法取得有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设行为。 本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。 第三条国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拔国有土地使用权除外。 第四条国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民住宅条件。

第五条房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人的合法益受法律保护任何单位和个人得侵犯。 第六条国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。 第二章房地产开发用地 第一节土地使用权出让 第七条土地使用权出让，是指国家将有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定的年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 第八条城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地使用权方可有偿出让。 第九条土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地规划。 第十条县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地开发的，须根据省级以上人民政府下的控制指标拟订度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或省级人民政府批准。 第十一条土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途年限的其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房地产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市，县人民政府