北京某CBD写字楼项目市场定位报告

CBD某写字楼项目市场定位报告

作者:高翔宇未分类 2005-6-20 【手机看文章】

CBD某项目写字楼市场定位报告

高翔宇

1项目自身分析

1．1项目地块情况

序号项目内容

1 名称 CBD某项目之写字楼

2 发展商北京XX房地产开发有限公司

3 地理位置项目位于朝阳区XXX项目，东紧临东四环迎宾大道，西隔项目公寓临延静里中街，北距为朝阳路约100米，南距红领巾桥、朝阳北路距离200米。

4 用地性质商业用地

5 规划限高该地块建筑限高80米

6 地块情况项目一期公寓部分由多栋高层板式住宅楼及部分配套组成，建筑面积达到153105平方米。二期为本项目的写字楼、配套商业部分，位于一期公寓正东侧，总建筑面积86610平方米，紧邻东四环红领巾桥与慈云寺桥的之间中界。

7 周边情况项目南侧为凯泰公寓，北面与联合大学商务学院隔河相对，东侧隔东四环主路与住邦2000、远洋天地相望，西侧紧邻项目的公寓部。周边商务气息正逐步形成，各种配套设施逐步完善。

1．2 S.W.O.T分析

1．2．1说明

SWOT分析法能够较客观而准确地分析和研究一个项目现实情况，是市场竞争分析的常用方法。所谓SWOT分析法，也被称为态势分析法，是运用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论（对策）。运用这种方法，有利于市场竞争参与者对所处市场环境进行全面、系统、准确的分析，借此制订相应的市场对策，提高市场竞争力。

SWOT分析法，包括四个方面因素，即内部优势因素（Strengths）、劣势因素（Weaknesses）和外部市场环境中的机会因素（Opportunities）威胁因素（Threats）四个方面。就一个房地产项目而言，所谓内部优势因素（Strengths）,是该项目与竞争对手做得更好；内部劣势因素（Weaknesses）,是该项目与竞争对手相比在某些方面的缺点和不足；外部市场环境中的机会因素（Opportunities）,是指外部市场环境变化趋势中对该项目产品营销起积极的正向作用的方面，若能把握和利用机会因素可以增强项目竞争优势；外部环境中的威胁因素（Threats）,是指外部环境变化趋势中对该项目的产品营销不利的、消极的方面，若不能回避或恰当地处理这些威胁因素会损伤该项目在市场竞争中的优势。

因此，我们找出本案客观存在的主要内部优势因素（Strengths）、劣势因素（Weaknesses）,以及外部市场环境中的机会因素（Opportunities）、威胁因素（Threats）,运用SWOT分析法，提出相应的市场对策，其目的是为了能够提出更具有针对性的物业市场定位，以及相对适合于此市场定位的产品营销方法、手段。

1．2．2 S.W.O.T矩阵

Strength优势分析 Weakness劣势分析

S1.项目地理位置优越S2.交通环境优越S3.开发商资金实力S4.前期项目的积极影响S5.项目运作群体的专业背景 W1.周边配套设施不足W2.对写字楼销售的金融支持不足W3.开发商在北京业界知名度不高

Opportunity机会分析 Threat威胁分析

01．政府政策扶持CBD地区，发展前景看好02．项目所在区域优势明显03．项目对多样性客户有吸引力04．项目所在区域与CBD核心商务区域距离较近，商务氛围发展空间大。 T1.本案

所处区域目前还未形成浓厚商务氛围T2区域写字楼市场客户群构成单一T3区域高端写字楼市场尚未形成气候

1．3 S.W.O.T分析及应对

1．3．1优势

S1.项目地理位置优越

便利的交通条件是中高端写字楼的必备条件之一，本案紧临东四环主线路，北距朝阳路不到200米，尤其是朝阳路年底的改造拓宽，交通状况有了极大的改善，交通四通八达，这是本案一个极大的优势。同时东四环从四元桥至四惠桥目前被政府确定为迎宾大道，政府确定的中央居住区又在本案的东部方位以及CBD商务区的东扩；因此本案在未来的几年之后必将成为中央商务核心区与中央居住区的中间城市“触媒”。无可比拟的交通环境造就了本案得天独厚的地理优势。

S2.交通环境优越

S3.开发商的资金实力

本案的开发商北京XXX房地产开发有限公司隶属于XXX房地产发展有限公司，拥有雄厚的资金实力，并树立了以市场需求为导向的开发思路，坚持高度务实的工作态度；蓄势待发。这一切都为本案的顺利开发提供了强有力的保障。

S4.项目动作群体的专业背景

本案开发商敏锐地把握市场动向，组成了一个拥有专业背景操盘团队；公司不管从前期规划、建筑设计、营销策划、工程施工、市政协调到后期的客户服务、物业管理等方面全部是由具备丰富经验的专业人士组成。

1．3．2 劣势

W1.周边配套设施不足

W2.对写字楼销售的金融支持不足

首先，央行规定写字楼项目必须成为现房才可以为客户办理按竭手续（实际情况是主体封顶后，一些商业银行即可办理），这就延长了开发商资金回笼的时间。本案属于期房销售，开盘前期无法办理按竭会影响客户成交。其次，银行对于写字楼的个人客户的按竭只做到6成10年，对企业客户的按竭只做到5成5年，相对于住宅立项商务公寓金融支持的宽松，写字楼项目如此之低的按竭成数必然造成部分资金不足客户的流失，尤其是本案前期的期房销售，更影响客户的信心。

W3.开发商在北京业界知名度不高

北京XXX房地产开发有限公司由于首次进入京城开发项目在北京房地产界内缺乏知名度。在竞争日益激烈的北京房地产市场中，品牌和业界形象能够在一定程度上引导消费者的购买欲望、增强买家信心。因此，公司要想树立自己的品牌和业界形象还需要通过大量的具体工作来完成。

1．3．3优劣势应对

在优势中，S1项目地理位置优越是本案最大的产品优势，可在宣传推广中做足文章，并充分利用临街的优势，在售楼处包装和工地包装中运用醒目的色彩和独特的路牌广告以吸引过往行人的注意。其他优势可在不同销售阶段与媒介和销售工具相结合，以找到不同的推广突破点。

劣势的弥补

针对W1可充分利用开发商的资金优势，并聘请国际知名的物业管理服务顾问机构对项目进行品牌的“包装”。

针对W2可在销售推中，通过项目品质、选用设备品牌的设施设备。

针对W3可以在写字楼推广的过程中注意开发商品牌的树立，特别是在热销阶段着力于树立开发商形象。

1．3．4机会

O1.政府政策扶持CBD地区，发展前景看好

从宏观层面看，政府对CBD地区的政策扶持力度很大，去年正式出台了CBD详细规划，并且开始了建设；同时，国贸三期、银泰中心、北京电视台、财富中心等12个重点项目的建设，以及区域

内基础设施的改善，无不显示着CBD区域的美好的发展前景。本案位于CBD东区，可最大程度的借助CBD区域利好因素。

02．便捷的交通网络优势

“两轴两带多中心”是北京新的城市格局，作为两带之一的东部发展带已经成为北京市新的中心。

“三纵三横，交通体系完善”在交通环境方面，朝阳路正好位于东部三横三纵的中心位置。三横即朝阳北路、朝阳路、京通快速路；三纵即东东三环、东四环、东五环。

通过这个网络，本项目与国贸、奥运村、中关村、望京、亦庄以及规划中的多中心区域都能建立高速链接。

东四环、朝阳路、朝阳北路三条主干线贯穿本项目区域。东二环、东三环、东四环及环线轻轨、地铁四号构成四通八达的交通体系。通过对交通流量、路网体系、多元化交通工具的组织，项目区域的交通便捷还是很有保证的。

项目守望在CBD的东大门，北端可以直通朝阳公园、红领巾公园，南端直达四惠交通枢钮，西至CBD中央商务区，东可到未来的CBD中央居住区。

03．项目对多样性客户有吸引力

CBD核心区的主力客群是具有国外、外资性背景的大中型公司，而众多国有大中型企业和传统企业则被建国门、东二环、金融街等区域分流。且央视和北京电视台两大传媒巨头进驻CBD，使得区域的客户群更加广泛多样化。本案正位于CBD核心区之外、东四环路以内，更靠近CBD核心区，且交通条件良好，不仅能吸纳CBD核心区客户群，同时可以吸引到传统产业、传媒性质等的公司客户。

04．项目所在区域商务氛围空间快速状大

本案紧靠东四环西侧，靠近朝阳路，朝阳北路，随着朝阳路两侧经济的快速发展，地区受到国内外商家的普遍关注。日资的华堂商场、泰资的易初莲花、欧德隆等大型连锁机构已先后在此开店。周边商业、餐饮、酒店、邮政、银行、娱乐等各种配套设施也将在逐步形成状大。因此商业的发

展也促进了中高端写字楼市场的形成。

1．3．5威胁

T1.本案所处区域目前还未形成浓厚商务氛围

T2区域写字楼市场竞争激烈

首先，目前在本案周边有众多的写字楼，如住邦2000、远洋商务楼、财富中心、万通中心、富尔大厦、世纪财富中心、光华国际中心、尚都国际中心、金地国际中心、以太广场等，形成异常激烈的竞争局面；其次，据调研资料统计，未来CBD区域的写字楼供应量将达到500万平方米以上，这就必然造成未来CBD大区域的写字楼市场的激烈竞争。

T3区域高端写字楼市场尚未形成气候

目前，本项目所处的CBD东区区域仅有住邦2000、远洋商务楼、新华联大厦、财满街四个写字楼项目，而住邦2000和远洋商务楼两个项目是以住宅立项以写字楼为市场推广的；属于中档性的写字楼为标准配置的；销售价格均没有超过13000元/平方米以上。因此高端写字楼市场尚未形成规模效应。

1．3．6机会威胁应对

在本案未来的推广中应充分利用CBD中央商务区的向好因素，用有关CBD规划和规划的实施情况以及新崛起的高档写字楼的实际情况来扭转客户对于CBD写字楼高档次高价位的看法；利用CBD 涉外资源优势及本项目独特的地理位置（靠近CBD，又跳出CBD核心区）和周边不同于CBD核心区的浓厚的商务氛围来吸引更大范围的客户群体，从而跳出CBD客户构成的桎梏，促进销售推广。在交通环境方面，利用本项目的独特的交通环境优势来区别于CBD核心区域内的物业的交通拥堵的劣势，来提升本项目的亮点。

在价格性能比方面，利用本项目高档品质的设施设备与中档的价格优势来区隔于CBD核心区域物业的高价格中高品质的定位差异；更好地突出本项目的优势。

针对以上几点只能在提升品质、降低价格、差异性的产品定位、独特的概念性广告包装、争取时

间、来抢占市场先机。

1．4分析结论

我们决定市场定位与营销策略有两个方面的依据，即客户需求导向和市场竞争导向。客户需求导向是满足于最大的客户需求群体，为该需求群体的客户提供产品并从中获得利润；市场竞争导向是某一项目在市场竞争中击败对手并从中获利，这要求该项目能比竞争者向客户提供更多的价格（如：更多功能、更高质量）或是更低的价格，那么，目标客户就会购买你的产品而排斥竞争者的产品。

从以上对项目自身的优劣势和外部竞争环境的机会、威胁的分析，不难发现，本项目最大的优势就是地理位置优越，应在推广中充分利用就一点，着力渲染。运用本项目所处区域交通优势的特点，提倡办公文化理念，以在区域市场激烈的竞争中脱颖而出。

2项目定位

2．1市场定位是勾画企业的形象和所提供的产品、价值的行为，它需要向客户说明本企业的产品与现有竞争者和潜在的竞争者的产品有什么区别。

市场定位的基础在于对本产品与竞争产品的深入分析和对客户需求的准确判断，并由此提出或确定：

·本产品是什么，给谁用的基本内容；

·本产品与竞争产品的不同之处，这种不同之处应当对消费者具有巨大的吸引力，是其它竞争者所无法模仿的；

·本产品在消费者心理中与众不同的感觉，地位。

并由此赋予本产品以竞争对手不具备竞争优势，为产品赢得特定而稳定的客户，帮助产品在市场中占据一个有利的地位。

应当提醒注意的是，市场定位不是去创造某种新奇或者与众不同的事物，而是去操纵已经存在于

心中的东西，去重新组合已经存在的联系。

市场定位遵循如下思路：结合本项目市场研究报告和SWOT分析的结论部分，从自身状况和市场环境两方面来讨论最佳市场定位及可行性。

此次市场定位前提条件为：本项目正处于前期规划设计，产品规划设计尚实施。

2．1．1市场定位的决定因素

首先，本项目规划设计为写字楼，开发商经营以赢取利润最大化为最终目的，因此，从土地成本和开发成本加预期利润的角度出发，初步限定本案只能选择中档定位。

其次，就ＣＢＤ市场而言，相比住宅立项写字楼与纯写字楼高端市场，中档物业面临两方面夹击。寻求物业高品质和良好形象的客户会去选择更具品质、价位也更高的产品；而不太在意物业形象，对品质要求一般即可，却对价格极为敏感的客户来讲，价格更低的住宅立项的写字楼或商住公寓往往是他们的首选。区域客户的两极分化致使中端物业面临尴尬境地，因此有客。如本案

市场环境

目前及未来本项目所面临的影响因素汇总如下：

△政府政策政策扶植CBD区域，发展前景看好

△区域写字楼市场竞争激烈

△对写字楼销售的金融支持不足

△2004-2006高端写字楼供应量过大

△ CBD区域写字楼市场客户群构成广泛多样

分析如下：

1985年北京建成了第一座涉外高档写字楼：国际大厦。1989年随着“中国国际贸易中心”和“京广中心”的落成，使得CBD区甲级写字楼的供应量有了大幅度的提高，年供应量超过10万平方米。

随后的几年里，燕莎商圈、机场辅路等周边区域陆续有一些甲级写字楼投入市场。而CBD区则未有新的甲级写字楼供应。在九十年代后期，CBD区甲级写字楼供应出现了第二次高峰。

截至到2003年CBD甲乙级写字楼累计总供应量约为93万平方米，其中甲级58.7万平方米。未来2002－2004年CBD甲级写字楼供给呈现短缺态势，这与CBD区域内的多数物业项目在初期大量建设公寓有关，预计到2006年以后CBD的甲级写字楼供给将再一次出现高峰。

1999年－2003年CBD甲级写字楼在建项目有8个，总建筑面积为44万平方米。2000年CBD及周边地区在建写字楼项目均未达到甲级标准，只有为满足中小公司需要的SOHO概念的写字楼：现代城和数码01。2001和2002年只有两个写字楼在建项目，分别为北京财富中心和建外SOHO项目。

CBD竣工的写字楼项目在1999－2003年期间共计4个，总建筑面积为40.9万平方米。由此可见CBD地区在过去四年甲级写字楼物业数量供应有限，仅为国贸二期、华彬大厦、京汇中心、住邦2000Ⅰ、建外SOHO第一大道。

未来供应中央商务区整体规划已经获得北京市政府批准。根据CBD地区待建项目及实际状况，到2007年，CBD将有500万平方米的写字楼供应推出，但由于项目前期规划、融资、建设等因素，预测未来三年在建量和完工量会低于计划的数量。

可以预见未来区域市场竞争将十分激烈。投资客户面对CBD核心区巨大供应，对核心区高档写字楼升值回报前景持观望态度，以上因素因素致使高端写字楼销售前景不容乐观。

由此看来，高端产品仍然存在上述困难和威胁，那么本项目在竞争激烈的高档物业市场又该如何确立自身竞争优势赢得竞争呢？以下将对本案自身情况加以分析，试图找到市场突破口。

●项目自身条件

产品规划设计是否具备高档品质？

产品特点和优劣势

△ 项目的积极影响（综合体、整体规模）

△ 项目周边的消极影响（与住邦2000、远洋商务楼（均属住宅立项））

△ 楼体临东四环迎宾大道，应充分体现立面形象，且高度是东四环上的最高建筑之一。

分析：本项目所处地段，与住邦2000、远洋商务楼同为竞争对手，而且住邦2000（18万平方米）与远洋商务楼（20万平方米）均为住宅立项的写字楼项目，在价格、产权年限、金融政策、物业维护费用、均比本项目具备强的优势。因此片面的追求住邦、远洋商务的模式是完全得不偿失的。鉴于此，根据本项目的立项为纯写字楼项目，建议本项目的外立面、公共装修、设备设施等方面选用具有领先水平的设备设施，合理布置空间，配置合理车位，再加上本项目临近东四环以内迎宾大道的正面形象，可以达到高档物业品质。

产品竞争优势

具备基本条件之后，再来分析是否拥有突出的竞争优势，以区别其它同类产品，占据有力地位？

地段永远是一项物业最具影响的要素，物业所处的地理位置决定了其周边的商务、商业、生活气氛，也决定了其市政条件、交通条件、办公生活的便利条件。这也是客户选择物业时首要列入考虑因素之一的原因。本项目所具有的最大优势，即地理位置优越，其内涵包括由此而拥有的各项优势，如SWOT中所述：

△ 交通便利

交通问题是CBD核心区物业的一大困扰因素，而本项目附近车流畅通，优势明显

△商务氛围逐步形成

高科技企业、顾问咨询、贸易，传媒、金融、建筑等其他行业，其中还有相当部分的海外投资者和归国创业者越来越看中这个区域

以上因素相互结合在一起，形成了一个核心竞争力，而这一点是位于ＣＢＤ核心区的高端写字楼无法具备或无法同时具备的。

另外，本项目处于ＣＢＤ区域东部边缘，这是它有别于其它竞争产品之处，也使得本项目拥有了另一竞争优势，即拥有了更为广泛的客源，跳出了ＣＢＤ核心区域外资型客户结构单一性。因此，

本项目将在定位及后期推广中遵循“既依托ＣＢＤ，又跳出ＣＢＤ”的运作思路，为产品赢得更大的延展空间。

综合上所述，本项目具备准高档物业的基本条件和竞争优势，选择高端偏下路线是可行的。

２．１．２市场最终定位

基于以上分析，本项目最终市场定位：

东四环内·ＣＢＤ珍藏版纯粹办公空间（高档）

２．１．３定位支撑点：

→东四环内

以此突出本项目所处地理位置的优越性，既贴近CBD区域，又处于东四环迎宾大道。

→ＣＢＤ珍藏版

由于本项目周边条件如交通条件、交通密度、商务延展空间均得天独厚，是ＣＢＤ核心区域项目无法比拟的。

→纯粹办公空间

以此与区域内的住邦２０００和远洋商务楼的住宅立项的写字楼项目相区别，树立高档纯写字楼形象。

２．２目标市场（客户）定位

目标市场是指产品决定进入的具有共同需要或共同特征的购买者集合，它是某类产品的最终客户群体。针对本项目而言即为购买或租用本物业的客户对象。由于客户对象在公司性质、从事行业、企业规模等方面存在较大的差异，因此其消费的需求特征也就复杂多变。故在进行房地产市场营销时，依照项目自身素质及特点，正确划分物业的客户对象，分析其消费特征，便能使销售工作做到有的放矢，取得事半功倍的效果。

２．２．１目标市场构成分析

→客户类型

ＣＢＤ

物业名称客户类型及知名客户

遵循前述“既依托CBD，又跳出CBD”的运做思路，鉴于本案所处位置的特点，建议目标市场除包括CBD传统外资公司外，还应把传媒产业、新型成长型行业客户考虑进来。

不同性质目标客户的背景分析

一、客户分类

可依客户群体对物业的不同目的分为投资和使用两类。CBD已有的这两类群体有其独特的特征。总体来说，个人投资者及国内使用者关注价格，国外投资者及使用者关注质量。

投资客户机构投资者养老、保险类国外基金入住介入

国外投资机构现房介入

国内投资机构投资期介入

个人投资者商铺投资者期房介入

自购自用者大型企业现房介入

使用客户国内企业现房介入

中型企业商铺投资者入住介入

小型企业入住介入

外资企业入住介入

→不同性质目标客户的背景分析

1、投资型客户

投资客户大致可分为机构投资者和个人投资者。个人投资者一般购买物业希望从两个方面获得收益：一是租金收益，一是物业升值带来的收益。机构投资者中根据资金来源的不同又有更详细的分类，其投资物业的动机也更为复杂：希望拥有固定资产；所有权赋予灵活性；高租金高收益率；投资组合减低风险；外资企业本地化等。对投资客户的具体描述如下：

1) 养老、保险类国外基金

国外基金一般做长线，需求目标为4-5万方。其收购的物业注重稳定回报、低风险，在入住率达70%时才会购买；另外，购买的物业要求最好位置，如CBD，有好的品质和匹配的物业服务，同时评估驻入的客户档次，以保证其收入的稳定性；

2) 国外投资机构

国外投资机构一般有相关物业投资、经营经验，不愿冒风险。国际集团买家希望建立类似商务会馆、交流中心等机构，这样本国投资者随ＷＴＯ涌入中国后，首先会选择这里为落脚点。

国外投资机构要求“苛求”，十分专业，不仅了解项目的许多情况，也熟知北京相关的法律法规条文。他们选择房产会看重以下几点：

第一，最佳位置，CBD为其主要选择区域；

第二，楼盘的综合品质，达A级标准；

第三，现房；

第四，相对独立，便于管理，规模一万多平方米左右；

第五，开发商实力；

第六，楼盘的知名度；

第七，匹配的物业服务。

3) 国内投资机构

国内投资机构多为企业发展稳定，拥有大量的现金资产的国有成份公司、上市公司及专业投资机构。由于近年来国内经济发展较快，这类企业有较高的期望收益，一般不会长期持有经营物业，以获取稳定但相对较低的收益，反而参与项目投资获得项目收益的可能性更高，也不排除部分物业留作自用的可能性。对于更有实力的国内投资机构，有能力组织资源独立开发，不会参与民营企业的合作开发。

国内投资者更强调项目的高收益。

4) 个人投资者

个人投资者又称小投资者，背景复杂，当前没有对其资产规模及数量的初步统计。

国内针对个人的投资渠道有限，个人投资一般分为股票等金融资产方向、房产等固定资方向、邮票古董书画等收藏品方向。由于个人知识领域的限制，国内中介机构的缺乏，以及中介信誉方面的原因，这三个方向的投资人转换较少，即有房产投资经历的个人一般在决策下一个投资方向时，仍会选择房产，同时为了规避风险，会选择不同位置、不同类型的物业。

小投资者在物业选择过程中，随着经验的积累，逐步关注开发商的实力和物业的品牌。面对京城众多物业，为了减少比较成本，对回报较好的项目的开发商有一定忠诚度，同时注重口传。

小投资者投资规模一般为100-1000万元，购买的面积一般从100-1000平方米，对价格和付款敏感，心理价位10000-13000。有一定物业经验，但缺乏足够专业知识，对品质要求相对差些。

小投资者选择升值潜力大、租户来源稳的物业，特别是想做长线的投资者对ＣＢＤ的投资前景颇有信心。会冒一定风险在预售期投资购买，但对付款方式等金融支持极敏感。

2、使用客户

CBD写字楼的主要使用者是那些成熟稳定型的企业。目前外资企业占CBD甲级写字楼需求总量的

81%。

1）外资企业

外商投资企业及外国企业驻京代表机构占北京总企业数量的5.17%。外企多租用甲级写字楼，到目前为止，在北京的100多个世界500强的企业半数生活在CBD。很多外资企业的发展已经相当规范和成熟，需要高品质的写字楼，写字楼建设和国际接轨，整个的基础设施、配套，商务服务齐全。对物业的具体要求是：良好的环境、最好的品质、便利的交通。

外商投资企业的总部所需面积较大，一般在3000-5000M2,外国企业驻京代表机构，所需面积较小，有的只有50M2。根据抽样统计结果，外资企业平均办公面积为485平方米

外企有些国家企业，如韩国、日本，有“扎堆”习惯。

2）国内企业

国内那些业务渠道、收入来源、利润水平，甚至企业的组织结构都比较稳定的大企业，具有经济实力租用CBD的写字楼。多为国企、上市公司等。

CBD的国内企业租用的写字楼档次一般低于外企，对租价相对敏感。在价格方面更关注租金总价，当企业规模发展过大时，会选择更低价物业，以获得更大面积。

国内企业中，外地企业购买可能性大，购买面积较大，多为乙级写字楼。北京的大型国企、分流机构、企业，购乙级写字楼可能性大。

3）甲级写字楼购买者

国外公司对业绩的考核一般ROE是主要指标，更关注资产的流动性，因此一般只租用写字楼；相反国内公司对业绩的评价是资产的增值保值情况，更关注企业资产规模，因此一般有实力的公司会购买写字楼类的固定资产。

而国外银行、保险类的公司根据其历史多拥有房产供总部使用，由于国内金融政策的限制，这些公司未在中国开业，目前在北京没有资产购置案例。

CBD内甲级写字楼购买者数量屈指可数：韩国三星认购航华科贸中心10000M2，摩托罗拉公司和惠普公司分别认购航华科贸中心20000M2，诺基亚认购盈科中心20000M2。这些都是国外知名公司，多整栋购买。

CBD内自建写字楼的国内公司有一些，但还没有购买的案例，可能在于以下三种原因：一是CBD 没有可供购买的写字楼；二是写字楼规模过大，不适应使用者需求；三是价格过高。

北京市范围内国内成交案例较多，可借鉴一些规律：

l 甲级写字楼国内购买者行业和类型分布

金融、银行、保险、期货、信托机构和公司；电信及其相关行业的国有大型公司；

由国家部委、军队分离出来的公司；

由国家机关分离出来的专业服务机构。例如：会计和税务服务机构；

已上市公司和准备上市的公司。

外地企业和驻京机构所占比例较小，购买的可能性不大。

l 国内购买者对面积的需求

整栋购买以建筑面积2万平方米左右；

购买规模大于当前实际需求：市场无小规模供给，购买者一般整体购买将多余部分出租。

购买具有甲级标准写字楼物业的需求面积多为500平方米以上。

l 国内购买者的需求偏好

对写字楼位置的便利性、可识别性和独立性有很高的要求；

国企职工原有分配住房位置是决策的重要因素之一，通常不会跨区选择新办公地点；

对写字楼的朝向、采光、遮挡和楼宇的企业命名权要求较高；

目前写字楼的建筑设备和车位的配置标准基本满足客户要求；

对写字楼的配套设施会根据自身要求而调整。

l 国内购买者的购买方式

国家或企业内部对单价和总价的要求，价格通常以每建筑平方米2000美元为主；

付款方式比较灵活，一次性付款和分阶段按比例付款是两种主要的付款方式；

出于对建筑质量和交易时间的考虑，购买者通常在接近现房的阶段才决定购买；

决策时间与写字楼市场状况及公司内部运作阶段有关。

4）国内外用户需求比较

国外国内

l 接近市中心和机场l 接近主要的交通设施l 位于知名的地点或很高的识别性l 接近所需的商务服务或相关的商业功能l 对写字楼的服务配套设施和周边环境要求较高l 对建筑设备及建筑内、外观的品质要求较高l 以租赁为主 l 建筑的标志性和独立性l 接近员工的居住地l 接近相关的产业聚集地l 以购买和租赁为主

二、行业分析

这里只对最终使用人的行业进行分析。

CBD现有高档甲级写字楼主要以几个行业为主：首先是贸易行业，其次是电子，包括ＩＴ在内的一些行业，另外还包括一些成长性比较高的广告公司、咨询公司，这几类客户在中央商务区客户比例占的比重较高。由于中央电视台和北京电视台东迁，与之紧密联系的8000-10000万传媒企业有可能随之东移。传媒业也是一个值得关注的行业。

I. 各类行业选择CBD办公的原因

l 外资金融机构：这些机构注重公司的形象，多半愿意租用高档写字楼且聚集在一起办公。

l 高新技术产业：这些公司非常注重办公场地的交通和易接近性，以及写字楼所提供的先进的网络通讯设施。

l 工业/制造业，石油/化工业公司：由于该地区距机场和港口，以及北京、天津的工业园区例如空港工业区、北京经济技术开发区和天津经济技术开发区等地较近且交通十分便利。

l 会计师、律师事务所等专业咨询公司：这些公司愿将办公地点设立在被他们所服务的客户附近，以方便频繁的商业接触，从而提供良好快捷的服务。

II. CBD区域企业行业分布

进驻北京的世界500强企业共159家，在CBD办公的83家

北京CBD的产业结构 CBD83家世界500强办公状况

制造/工程/设备 22% 26%

商业银行和其它金融服务 21% 27%

商业服务 16%

信息技术 15% 15%

贸易 9%

石化/化学/医药 8% 10%

法律/会计行 5%

其它 4% 22%

III. CBD区域世界500强企业办公需求特点

CBD区域外企占80%多，外企中的世界500强企业对办公的需求特点有一定的代表性，以下为世界500强企业对办公的需求特点：

5000平方米以上 13% 主要为在华业务发展较成熟的企业，集中在通讯和信息产业

3000-5000平方米 9% 主要为电子、信息产业、医药等行业

1000-3000平方米 28% 集中在制造、石油化工、医药等传统行业

500-1000平方米 20% 金融、保险业比例相对较大

500平方米以下 30% 多为代表处

IV. 传媒企业租用写字楼的特点

租用甲级写字楼的企业集中在朝阳和西城区，以外资、合资和内资知名企业的商业管理部门为主。有相当一部分企业通过租用公寓作为办公地点。

三、企业规模

在北京登记注册的企业中，大型企业占0.99%，中型企业占3.49%，小型企业占95.52%。

在南方的一些城市，特别是深圳、上海，高档写字楼办公的公司规模，主要以中小型办公为主。而据北京有关中介机构的统计，作为北京中心区的甲级写字楼的面积需求有一种二元现象，或很大，或很小，中等需求较少：高档写字楼客户以需求在5千平米以上甚至一万平米以上的大型公司和小型公司为主。小型公司所占比例为40%左右。

从仲量联行提供的世界500强的统计资料，各规模的面积需求分布比较均匀，并且随面积需求的增加，公司数量呈递减趋势，这种趋势同企业规模分布趋势一致。

5000平方米以上 13%

4000-5000平方米 4.5%

3000-4000平方米 4.5%

2000-3000平方米 11%

1500-2000平方米 8%

1000-1500平方米 9%

500-1000平方米 20%

500平方米以下 30%

对这两种矛盾的统计的合理解释是：小公司所需面积小、数量大，大公司所需面积大、数量少，这两类公司所占总面积均很大，而中等需求所占总面积数相对较小。

据有关机构统计，一些500平米以上的大中购买成交，所选择区域不一定在CBD。很多更考虑形象的大型公司的购买，会选择一些快速路的沿线，包括一些二环的沿线、长安街的沿线。

大企业非常关注开发商的信誉，一般不会买期房，买写字楼一般在现房或准现房时时期。

2．2．2目标市场需求特征分析

A、区域选择方面

周边原有外资型或传统产业公司，它们已习惯在这个区域；一些传媒类企业，无须在CBD核心区办公，只要地点造靠近核心区即可，随业务发展需要，它们更看重交通方便的区域。

一些不属于CBD的企业或外业公司，它们需面向CBD区域开展业务，但无须在核心区办公，只要地点靠近CBD区域即可。

认同CBD区域投资，但不看好CBD核心区未来投资前景的投资客也会选择本区域。

B、何时更换办公地点方面

写字楼市场调研报告

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 2012年4月份市场调研报告 本月部门外勤人员更换，为使新上岗人员快速进入工作状态，部门进行了相关基础营销知识和技巧的培训。除进行基础知识讲解外，部门同时安排外勤人员与经验丰富的卸任外勤李风同志进行了卓有成效的深入交流。在此基础上，外勤人员第一次外出工作由业务管理部经理带队，将理论与实际工作密切结合，使新上岗人员对营销外勤工作有了直观的了解与潜移默化的亲身实践。 本月外勤工作主要以新上岗人员熟悉市场环境为主，以大厦为中心，共对大厦周围的14家写字楼进行了详细走访了解，除中信大厦（庄家金融对面，金世界D座）处于内部装修、信息不详外，其它写字楼相关信息收集比较全面，以下为相关情况汇总： 一、走访写字楼列表（见附表）。 二、调研写字楼列表分析： 1、租金：大部分高档写字楼的租金价位集中在2元至2.8元/天/平方米不等，极少数高档写字楼如万象天成，租金价位可达3元/天/平方米以上。中档写字楼租金价位多集中在在2元/天/平方米左右，而低档写字楼租金在1.5元/㎡/天左右徘徊。 此次调研，保艺大厦的租金逐年递增5%在石家庄写字楼行业比较少见，租金逐年递增可以避免临时调整租金价格的阻力，而且租期一般较长，能够很好保持客户的稳定性。这种做法，可以在大厦适当尝试，特别是引进长期租驻的大客户。 2、物业费：从此次调研的情况来看，各写字楼物业费单独收的占大多数，这与外请物业及售出代租有直接关系。往往写字楼建成后，物业管理托管，特别是售出的写字楼，因为业主与物业并不是一个整体，物业费与租金统一收取的难 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

完整版甲级写字楼标准分析报告

写字楼类别划分及甲级写字楼配置标准分析报告目前市场上普遍流行对于高层写字楼国家并没有颁布划分标准及相关规范，两种分类方法：其一是以市场上的租金水平为指导，将写字楼分为顶级、甲级、同一级别中的写字楼的硬件配置可能相乙级和丙级写字楼，这种分类并不系统，如但对租售而言是较好的参考；其二是围绕写字楼自能化水平来划分，差很大，写字楼并不是表示写字楼的品质等级，而指的是一个写字楼产品的智能化水5A本文就写字楼只是划分写字楼等级的参考标准。平，与写字楼品质有一定关联，并例举上海部分写字楼空调配的分类及甲级写字楼的配置标准做一些简要介绍，置情况，以供参考。写字楼作简要介绍。所谓甲级写5A下面就两种分类标准中的甲级写字楼及在我国现行的建筑设计规范里无法并没有固定标准，字楼，实为一种通行叫法，它是外资发展商与内地发展商合作开发涉外写仔细探讨会发现，找到这个名词，国际上判断甲级从一般意义上讲，字楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇。小时写字楼、人性化、空间的舒适性24写字楼有八大特征：管理国际化、属于商务化。每家公司的具体评判标准不和实用性、数字化、节能化、便捷的交通和比如戴德梁在参照国际化通行标准的情况下各有自己的一套判别 方式，甚统一，、甲级写字楼)(行写字楼部认为，就我国的办公楼市场而言，一般分为高档物业而高档物业又可细分为两个部)。低档物业(丙级写字楼、中档物业(乙级写字楼)甲级是按照本地市顶级写字楼与国际写字楼标准相符，顶级和甲级写字楼。分：写字楼的分级标准由于写字楼物业在不同的市场各不相同，场现行标准划分的。包括(通常是基于每个市场上的相对质量。其考量标准为以下几部分：楼宇品质交通便利、物业服务、建筑规模、客户进驻、装饰标准、配套设施、设备标准)、 10项指标通过综合评定打分后，达到一定分值来判断。所属 区位、智能化等，通信(SA)写字楼包括楼宇设备自动化系统5A(BA)，安全防范 系统智能化。火灾自动报警和消防联动控制系统(FA)办公自动化系统自动化系统(CA)，(OA)，可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电(BA)1．楼宇设备自动化系统梯、自动扶梯进行监视及控制，且以状态监视为主，控制启停为辅。楼宇设备自电梯监视系统供排水自控系统、动化系统包括空调自控系统、变配电监视系统、 等。2．安全防范系统(SA) 分为闭路监视系统和防盗报警系统。前者分别可在地下车库出入口，首层大厅设彩色变焦带云台摄像机，在楼内各层出入口，电梯轿箱等处设置固定黑白定焦摄像机，在写字楼内走廊设置固定黑白定焦摄像机，在地下停车库内设黑白带云台变焦摄像机。后者是指写字楼主要出入口设门磁开关，电子门锁，读卡器等。3．通信自动化系统(CA)包括综合布线系统和无线通信转发系统。前者是综合布线支持电话系统和计算机网络系统，是一个开放性网络平台。室内铺设架空地板，地面线槽，网络地板。后者在提供以5类线为基础的综

暴雪的目标市场定位分析报告

关于暴雪的目标市场定位分析报告 暴雪娱乐是一家全球知名的计算机游戏公司，其目前已经推出20多款作品。其产品在电子游戏界享有极高的评价。其产品包括魔兽争霸系列，星际争霸系列以及暗黑破坏神系列，魔兽争霸及星际争霸均被多项知名电子竞技比赛列为主要比赛项目。暴雪出品的网络游戏《魔兽世界：燃烧的远征》登陆全球即获得好评，至今仍然是最风靡的网络游戏之一。 暴雪娱乐的主要业务在于电脑游戏，其中单机游戏是他的主要业务。公司推出了多款单机游戏都大获成功，主要包含两大类别的游戏，即时战略与第三人称角色扮演。暴雪追求产品品质和体验的高要求，并没有以开发更多类型游戏，而是选择了继续开发已有业务。因此。从中国目前的单机游戏市场分析，角色扮演游戏是最受玩家关注的游戏类型。此外即时战略类游戏也占有一定的份额。暴雪公司的主打游戏类型是角色扮演和即时战略类游戏。一．市场细分 1.游戏平台分析 就目前的游戏市场来看，网络游戏是普及率最高的游戏，因为简单易学容易操作，吸引了很多玩家，在中国游戏市场占有相当份额。单机游戏略微低于网络游戏，但是凭借其众多的题材，较高的可玩性，依旧牢牢占据了一大块市场。掌机，游戏机，手机等移动平台发布的游戏，在近两年呈现猛增趋势。虽然市场由于各方面原因规模有限，但是相信在未来将有广阔的发展空间。在暴雪的市场中，由于网游拥有绝对优势，因此在目前的竞争态势来说处在安全状态。单机游戏是公司主要业务，而且这一市场竞争激烈，必须全力确保这一部分的市场 2.性别结构 就中国目前的游戏市场来说，男性玩家占绝大多数。女性玩家只占到约四分之一 。但是女性玩家几年来呈现大幅增长的趋势，每年的增长速度超过了男性玩家的。女性已成为游戏市场中不可忽视的一个群体。 3.年龄结构与分布 中国游戏市场的玩家大部分分布于三个年龄段，其中24—30岁玩家占大多数，其次为31—40岁的玩家，第三多的数量为19—23岁的玩家。 4.收入影响 从个人收入方面来看，中国游戏市场玩家月收入大部分集中在1000元至5000元区间不等。高端与低端客户呈现少量分布的态势。而根据统计数据，月收入在2000至3000元区间的游戏玩家又是这些人群中最集中的群体。 二．目标市场 暴雪将市场分为高中低三个市场，高端市场规模1000万人中端市场规模5900万人低端市场规模3100万人.中部分高收入人群是次要市场，对游戏兴致高。习惯在游戏方面投资，享受高品质游戏。但是用于游戏的时间较少，低收入人群，游戏时间充裕，对价格敏感，不愿购买游戏。中低端是主要市场。中低端收入，对游戏兴致高，有一定的时间空余时间。追求游戏品质与可玩性，愿意消费。 三.竞争形势分析

昆明写字楼市场调查报告

昆明写字楼市场调查报告

目录壹、序言 贰、昆明写字楼的发展过程 叁、昆明写字楼的分布情况 肆、昆明写字楼产品分析 1、写字楼与商住楼的比较分析 2、昆明写字楼存在问题和特征 伍、昆明写字楼市场供需关系分析 1、总体需求特征 2、昆明在售写字楼分析 3、昆明写字楼潜在供应 4、昆明在售、未来写字楼供应情况 5、案例分析 陆、昆明甲级写字楼需求预测 柒、总结

一、序言 写字楼的发展和城市经济的发展息息相关。写字楼作为经济活动的一种载体，同时也作为房地产领域中一项高端的投资产品，其价值取向则来自于整个城市的经济发展水平，经济的发展方向和速度，会对整个写字楼及其投资市场带来很大的波动；而针对不同城市区域市场，城市的区域特征、及其区域经济结构、产业结构将会形成不同需求特征的写字楼市场。 昆明的经济结构及规模是制约写字楼发展的主要因素，就目前写字楼市场需求状况来看，主要的需求对象是中小企业或创业群体，从而导致整体写字楼市场定位较低。从产业结构特征来看，昆明主要发展二、三次产业，云南地处西南，经济发展相对落后，并且属于旅游大省，服务业及商业贸易发展日益频繁，政策环境不断改善，一批中小企业迅速发展起来，市场对办公物业的需求增大。随着昆明城市规划、经济发展潜力、竞争力的不断提升，市场对高端写字楼物业的需求将增大，同时个性化商住办公产品也将不断涌现。 二、昆明写字楼的发展过程 根据昆明市房地产开发协会统计调查显示，昆明市内的高层、小高层建筑中，建设于上世纪六十年代的有4幢，七十年代的有10幢，八十年代的有50幢，而建于九十年代以后的高层建筑则超过了660幢。在这些高楼大厦中，写字楼占了较大份额，总建筑面积超过40万平方米。

北京市房地产开发企业市场结构研究报告(doc 20页)(正式版)

北京市房地产开发企业市场结构研究 曹敏政1 （1.北京大学城市与环境学院，北京100871）摘要：房地产开发企业市场结构的合理性直接影响到房地产业的健康和可持续发展。本文以北京市2006年至2009年房地产开发企业为例，从资质、实收资本、资产、利润和从业人员等分布情况入手，通过绝对集中度、洛伦兹曲线、HHI和勒纳指数等对市场结构进行分析，得出北京市房地产业市场集中度较低，大型企业大而不强，中小企业数量众多，进入门槛低，竞争激烈，抗风险能力弱，盈利能力弱，同时存在一定程度垄断性。进而在此基础上提出改善北京市房地产开发企业市场集中度以及减少垄断性的调整途径和政策建议。 关键词：房地产开发企业市场结构集中度 Research of Beijing Real Estate Development Enterprise Market Structure CAO Min-zheng1 (1.College of Urban and Environmental Sciences, Peking University, Beijing 100871, China) Abstract: Market structure of Real estate development enterprise directly affects the rationality of the real estate industry's health and sustainable development. In this paper, in Beijing from 2006 to 2009 the real estate development companies, for example, from the qualifications, paid-in capital, assets, profits and the distribution of practitioners such as start, by the absolute concentration, the Lorenz curve, HHI and the Lerner index market structure analysis. It shows the low concentration of Beijing real estate market, large enterprises and enterprise but not strong, the large number of SMEs, low barriers to entry, intense competition, weak anti-risk, low profitability, and there are some degree of monopoly. On this basis, then we find out the market adjustment of approaches and policy recommendations how to improve the concentration of Beijing real estate development enterprises and how to and reduce the monopoly. Key words: Real estate development enterprise, market structure, concentration 第一作者：曹敏政(1986-05-10)，男，江苏泰兴，研究生，fox520102@https://www.wendangku.net/doc/3f14457176.html,

写字楼市场调研报告

写字楼市场调研报 告

写字楼市场调研报告 上半年北京各商圈新项目及CBD、金融街、商圈望京项目调查表（详见附见） 市场回顾 1-5月份，写字楼入住项目相对较多，这对整个的市场都将产生较大的影响，对其同类区域的写字楼把握和销售模式的选择上起到了明显的预警和示范作用。 供应量 CBD和长安街商圈供应量近10个大型项目，使该区竞争进入白热化阶段。 金融街商圈的长安兴融中心和盈泰商务中心于第一季度正式供应市场，新增办公面积近17.4万平方米；而需求方面，在中国即将全面开放金融、电信等多个领域的预期影响下，外资公司扩张明显，市场整体吸纳量约为11.6万平方米，虽较第四季度有所下降，但却达到了近年同期的最好水平；两个新增楼盘的加入，

使市场整体空置率继续提升，达到18.3%。长安兴融中心和盈泰商务中心入伙金融街地区，提供了近17.4万平方米的办公面积。 北京中关村、上地商圈是国家和地方政府大力扶持的中国新经济代表区域，IT产业如火如荼，景象万千。但现在IT产业已进入了激烈竞争阶段，利润被大大摊薄；支柱产业的利润整体下滑，这大大影响了已在此开发、立项的众多写字楼项目。近两年约150万平米的市场供应量令开发商们倍感形势严峻。 朝外、东二环、三元桥、望京商圈市场供应量呈递增趋势。

需求 北京写字楼投资市场在1-5月份表现尤为活跃。在经过了对北京市场的谨慎考察之后，一些境外机构投资者于本季度开始有所动作。它们购买的物业主要集中于位于核心地段，具有稳定收益潜力的高品质写字楼项目。例如，一季度，亚洲国际金融投资有限公司以约2.7亿美元的价格购置华普中心总面积为13万平方米的两幢写字楼；日本基金Re-plus购置华贸中心两座尚未完工，总面积12.38万平方米的办公楼，据业界保守估计，成交价格在28亿元人民币以上。市场上日趋活跃的国外投资者，使得北京写字楼投资市场的巨大潜力再次得以凸显。另外，一季度投资市场上还出现了一些国内企业和机构购买写字楼物业用于自用的案例，浙大网新科技股份有限公司购置了位于中关村地区北京国际的一座写字楼；美林正大投资集团购置了位于工人体育馆一侧的中国红街的一座写字楼；中国移动集团以3.65亿元签下海兴大厦28000平方米的写字楼面积；中油国际在亚运村地区的名人广场购买了近24000平方米的办公面积。 空置率 根据戴德梁行发布的北京市一季度甲级写字楼报告显示，一季度空置率已经达到18。3％，为近年来最高。 租赁市场

2016年北京甲级写字楼市场年度报告

2016年北京甲级写字楼市场年度报告 近日发布《2016年北京甲级写字楼市场年度报告》。全联房地产商会写字楼分会秘书长兼中国写字楼研究中心（CORC）主任刘凯表示：“截止2016年12月，北京写字楼市场平均售价30187元/平方米（建筑面积报价），与2015年同比下降6.4%；平均租金308元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2015年同比下降4.6%；平均空置率11.4%，与2015年同比上升5.5%。” 概览 宏观经济 根据《北京市2016年国民经济和社会发展统计公报》：初步核算，全年实现地区生产总值24899.3亿元，比上年增长6.7%。其中，第一产业增加值129.6亿元，下降8.8%；第二产业增加值4774.4亿元，增长5.6%；第三产业增加值19995.3亿元，增长7.1%。按常住人口计算，全市人均地区生产总值达到11.5万元。 全年文化创意产业实现增加值3570.5亿元，比上年增长12.3%；占地区生产总值的比重为14.3%，比上年提高0.5个百分点。高技术产业实现增加值5646.7亿元，增长9.1%；占地区生产总值的比重为22.7%，比上年提高0.2个百分点。信息产业实现增加值3797.6亿元，增长10.1%；占地区生产总值的比重为15.3%，比上年提高0.3个百分点。 存贷款：年末全市金融机构（含外资）本外币存款余额138408.9亿元，比年初增加9833.6亿元，增加额比上年少5415.1亿元。年末全市金融机构（含外资）本外币贷款余额63739.4亿元，比年初增加5180亿元，增加额比上年多358亿元。

固定资产投资：全年完成全社会固定资产投资8461.7亿元，比上年增长5.9%。其中，完成基础设施投资2399.5亿元，增长10.3%。从基础设施投资投向上看，交通运输投资973亿元，所占比重为40.6%;公共服务业投资643.8亿元，所占比重为26.8%。完成民间投资2766亿元，下降5.6%。 分产业看，第一产业投资99.8亿元，比上年下降10.1%；第二产业投资722.9亿元，增长6.8%；第三产业投资7639亿元，增长6.1%。 房地产开发：全年完成房地产开发投资4045.4亿元，比上年下降4.3%。其中，住宅投资1950.9亿元，下降0.6%；办公楼投资699.1亿元，下降22.9%；商业、非公益用房及其他投资1395.5亿元，增长2.8%。 保障性住房建设：全年新开工、筹集各类保障性住房5.6万套，竣工6.4万套，公开配租配售9.7万户。 写字楼市场 在货币宽松和市场整体去化加速的一路高歌猛进中，2016年中国房地产市场迎来了期盼已久的大丰收和限购潮。 一方面，在资金潮、资产荒和财富效应的共振之下，一线城市、部分二线城市恐慌入市房价疯狂上涨与三四线城市库存高企销售乏力形成鲜明对比。同时，"十一"期间，中国多地对狂奔的楼市踩下刹车，共有20个城市相继出台了力度不一的限制性调控政策，多地重启限购限贷。 另一方面，中国经济格局切换，"向下"的传统经济与"向上"的新经济交错而行，经济的发展和企业经营活跃程度预示了写字楼市场的主力演变。从企业类别来看，外资企业大多对经营扩张持谨慎态度，而中资企业相对进取的经营态势使

办公楼可行性研究报告

第一章总论 1.1项目背景 1.1.1项目名称 ×××购买办公用房项目 1.1.2承办单位及其概况 1.1. 2.1承办单位：××× 1.1. 2.2基本情况 ×××是研究制订全市畜牧业、渔业产业化发展规划的组织，于1996年与市农业局分家成立。位于×××街45号。现内设机构在职在编人员56人。现有建筑面积1970㎡，建筑占地面积344㎡。 1.1. 2.3机构设置 ×××内设机构有办公室、人教科、计财科、畜牧科、水产科（加挂渔政监督管理站牌子）、饲料管理办（含禽畜水产品质量安全检测中心，加挂饲料产品质量监督检验站、兽药监察所牌子）、动物防疫检疫站（加挂“动物重大疫病防控指挥部办公室”牌子）。 1.1. 2.4主要职责： (一)贯彻执行上级有关畜牧业和渔业法律、法规、规章、方针政策；研究拟定全市畜牧业和渔业发展战略中长期发展规划、年度指导性计划，并经批准后组织实施。 (二)研究拟定全市畜牧业、渔业产业化发展规划，推进产前、产中、产后一体化；研究提出全市畜牧业、渔业产品加工业发展建议；研究提

出全市畜牧业、渔业发展政策建议，引导产业结构合理调整和资源合理配置。 (三)研究拟定全市畜牧业、渔业科技发展规划；负责全市畜牧业、渔业科技项目的开发、示范推广，指导全市畜牧水产技术推广体系建议；参与全市畜牧业、渔业科技项目和科研成果的鉴定。 (四)负责畜牧业和渔业的调查研究和业务统计，预测并发布畜牧业和渔业生产资料、产品供求情况等经济信息，指导行业信息网络建设。 (五)负责全市种畜禽、水产种苗、牧草种子、兽药、兽医医疗器械、饲料和饲料添加剂的质量检测、鉴定和执法监督管理。 (六)负责地方畜禽、水产品种资源保护与开发利用，负责畜产资源、草地资源保护、开发利用和监督管理。 (七)负责全市渔业行政执法监督管理，保护渔业资源；负责渔业水域生态环境及水生野生动植物保护。 (八)负责全市兽医医政和兽药药政药检工作，承担动物及动物产品检疫和动物防疫及其监督、监测、预报、发布动物疫情，组织实施动物疫病的控制与扑灭。 (九)依据国务院《饲料和饲料添加剂管理条例》，负责全市饲料和饲料添加剂的生产、经营和使用等环节的执法、监督、检验、检测及发证等管理工作。 (十)按照权限管理畜牧业、渔业专项资金，提出专项资金安排计划，组织畜牧业和渔业重大项目的申报、审核。 (十一)指导县、市、区畜牧水产局管理基层畜牧兽医（水产）站工

市场定位分析报告

松江新城西区市场定位报告 第一部分市场研究 产品定位的市场依据 松江，是上海历史、文化的发祥地，有"上海之根"之誉，有着悠久的历史、深厚的文化底蕴和丰富的旅游资源。在上海都市总体规划中，松江将建设成为上海辅城。 一、区域环境 地理位置 松江区位于长江三角洲内上海市西南部，黄浦江上游，南宽北窄，南北长约45公里，东西宽约50公里，总面积604平方公里，是上海西南的重要门户，也是连接浙沪两域的重要枢纽。松江距上海市区30公里，距虹桥机场16公里，距浦东国际机场68公里。 行政区划

松江区内辖有4个街道、11个镇，分不包括了岳阳街道、永丰街道、中山街道、方松街道；新桥镇、九亭镇、泗泾镇、洞泾镇、新浜镇、车墩镇、石湖荡镇、畲山镇、泖港镇、小昆山镇以及叶榭镇。 人口状况 松江区及松江老城区人口历史数据及以后预测图：

?2002年，松江区户籍人口达到50万。在过去3年，松江的年人口 增长率约为0.77%，依此推算至2005年松江人口将达到52.35万人。 ?松江传统市区即老城区（沪杭高速公路以南部分）2002年人口为 16.09万人，依照松江区统计局过去的3年统计数据来看，松江老 城区的常住人口增长率约为6.3%，可能05年区域人口将接近20万。 ?在上海市整体人口呈现负增长的背景下，松江人口持续增长，城区 人口规模不断扩大，将为松江房地产市场提供持续的市场支撑。 交通状况 松江交通便捷，区内现已形成６条要紧交通轴线，为进展区内各项产业提供了便利的交通条件。 ?主轴线沪杭铁路、沪杭高速公路横贯新城和老城之间； ?沪杭公路、沉砖公路横贯松江的北部和东西，同时是上海中心城区 至畲山国家级旅游度郊区的重要巡游路线；

当前房地产市场形势分析报告

当前房地产市场形势与发展态势分析——六市一省房地产市场形势分析报告 2002-09-03中国房地产报 由建设部提议，中国房地产业协会主办的“房地产市场形势分析会”近期于上海召开。来自北京、上海、天津、重庆、广州、杭州6个城市及浙江省房协的主要负责人及部分企业家、专家出席了会议。上述城市（省）是我国房地产业发展的重点和热点地区，对其进行深入分析具有典型意义。由于区域不同，经济和社会发展的基础不同，房改的进程不同，房地产市场发育程度和房地产市场发展形势也存在差异。此次分析会重点就各地房地产市场近几年发展情况、房地产市场出现的一些值得关注的问题以及今后发展的态势进行了为深入的研讨，对引导我国房地产业健康发展有着非常积极的意义。 一、六市一省房地产市场近期发展情况 1、房地产供应量继续呈高位增长态势 首先是房地产开发投资继续保持较快增长幅度 今年1至5月，上海、北京、浙江、杭州房地产开发投资的增长幅度超过了40％。上海完成开发投资280.5亿元，同比增长58.2％；北京完成开发投资253.9亿元，同比增长42％；杭州完成开发投资40.57亿元，同比增长41.6％；浙江完成开发投资198.6亿元，同比增长40.6％。天津一季度完成开发投资20.3亿元，同比增长20％；重庆完成开发投资57.29亿元，同比增长19％；广州房地产开发投资保持了10多年快速增长，1至5月完成开发投资118.5亿元，同比增长5.97％。 其次是房地产开发力度继续加大 2002年1至5月，北京房地产开复工面积4，680万平方米，同比增长31.7％，其中住宅开复工面积3，441万平方米，同比增长36.2％；天津一季度房地产施工面积1，182万平方米，同比增长10.6％，其中新开工面积151万平方米，同比增长19％；重庆房地产施工面积2，643.81万平方米，同比增长32％，其中住宅面积2，508.3万平方米，同比增长32.3％。上海、浙江、广州、杭州房地产施工面积和新开工面积都在上一年高速发展的基础上，今年1至5月稳步上升，同比增长10％以内。 再次是商品房竣工面积总体呈现增长，六市一省有升有降 1至5月，上海商品房竣工面积达到347.04万平方米，同比增长58.2％，其中住宅竣工面积301.75万平方米；北京商品房竣工面积175.2万平方米，同比增长19.4％，其中住宅竣工面积149万平方米，同比增长37.4％；天津一季度商品房竣工面积96万平方米，比去年同期减少31万平方米，占年度竣工计划的11.6％；重庆商品房竣工面积89.2万平方米，同比下降23.1％，其中住宅竣工面积71.59万平方米，同比下降6.7％。

写字楼市场调研报告

2012年4月份市场调研报告 本月部门外勤人员更换，为使新上岗人员快速进入工作状态，部门进行了相关基础营销知识和技巧的培训。除进行基础知识讲解外，部门同时安排外勤人员与经验丰富的卸任外勤李风同志进行了卓有成效的深入交流。在此基础上，外勤人员第一次外出工作由业务管理部经理带队，将理论与实际工作密切结合，使新上岗人员对营销外勤工作有了直观的了解与潜移默化的亲身实践。 本月外勤工作主要以新上岗人员熟悉市场环境为主，以大厦为中心，共对大厦周围的14家写字楼进行了详细走访了解，除中信大厦（庄家金融对面，金世界D座）处于内部装修、信息不详外，其它写字楼相关信息收集比较全面，以下为相关情况汇总： 一、走访写字楼列表（见附表）。 二、调研写字楼列表分析： 1、租金：大部分高档写字楼的租金价位集中在2元至2.8元/天/平方米不等，极少数高档写字楼如万象天成，租金价位可达3元/天/平方米以上。中档写字楼租金价位多集中在在2元/天/平方米左右，而低档写字楼租金在1.5元/㎡/天左右徘徊。 此次调研，保艺大厦的租金逐年递增5%在石家庄写字楼行业比较少见，租金逐年递增可以避免临时调整租金价格的阻力，而且租期一般较长，能够很好保持客户的稳定性。这种做法，可以在大厦适当尝试，特别是引进长期租驻的大客户。 2、物业费：从此次调研的情况来看，各写字楼物业费单独收的占大多数，这与外请物业及售出代租有直接关系。往往写字楼建成后，物业管理托管，特别是售出的写字楼，因为业主与物业并不是一个整体，物业费与租金统一收取的难度较大。各写字楼物业费定位比较悬殊，从2.5元/月/平方米到10元/月/平方米不等，多数在5元/月/平方米以下。

北京独栋办公楼市场报告 2009

北京独栋办公楼市场报告 研究单位：中国不动产研究中心 研究员：肖楠郭永斌

目录 一、引言 (1) 二、企业独栋办公楼的概念和特点 (3) 三、独栋办公楼案例分析 (6) 1. 联东U谷 (6) 2. 沌口总部基地 (7) 3. 中邦MOHO (8) 四、企业独栋办公楼市场变化分析 (10) 1. 企业独栋办公楼供应量分析 (10) 2. 企业独栋办公楼成交量分析 (10) 3. 企业独栋办公楼成交价格分析 (11) 4. 企业独栋办公楼租金分析 (12) 五、企业独栋办公楼与甲级写字楼市场对比分析 (13) 1. 企业独栋办公楼与甲级写字楼入住客户类型对比分析 (13) 2. 企业独栋办公楼与甲级写字楼供应量与成交量对比分析 (13) 3. 企业独栋办公楼与甲级写字楼成交价格和租金对比分析 (15) 六、独栋办公产品的市场价值 (17) 1. 宏观经济的有力支撑 (17) 2. 住宅市场政策调整促进工业地产发展 (17) 3. 甲级写字楼市场对企业独栋办公楼的影响 (18) 4. 客户类型对企业独栋办公楼的影响 (18) 5. 产业结构调整引起对独栋办公楼的需求 (20) 6. 北京新城规划带来郊区繁荣，独栋办公楼供需两旺 (20) 7. 现代化城市办公郊区化趋势明显，形成对独栋办公楼的需求 (21) 8. 企业形象展示的需求变化将会形成对独栋办公楼的需求 (21) 七、企业独栋办公楼市场前景分析 (23) 1. 企业独栋办公楼未来市场放量预测 (23) 2. 企业独栋办公楼未来市场成交价格及租金预测 (24) 3. 成长型民营企业将会成为未来独栋办公楼的需求主体 (24) 4. 业内人士观点及专家预测 (24) 八、结论 (27) 附表 (28)

郑州CBD郑东新区商务写字楼项目分析报告文案

2012竞态项目市场调研报告

目录 一、竞品项目详情........................................... - 2 - 1. 绿地之窗 ............................................. - 2 - 2. 陆港 ................................................. - 8 - 3. 行署国际广场 ........................................ - 12 - 4. 天明国际广场 ........................................ - 16 - 5. 美盛中心 ............................................ - 20 - 6. 升龙高铁站前广场 .................................... - 23 - 7. 上上国际中心 ........................................ - 25 - 8. 文化产业大厦 ........................................ - 27 - 9. 楷林IFC（国际金融中心）............................. - 28 - 10. 恒天国际 ............................................ - 30 - 11. 建正·中心 .......................................... - 32 - 12. 豫航中心 ............................................ - 34 - 13. 易元国际 ............................................ - 36 - 14. 网络传媒大厦 ........................................ - 37 - 15. 中晟伟业国际广场 .................................... - 37 - 16. 亚新广场 ................................. 错误!未定义书签。 17. 中科金座 ................................. 错误!未定义书签。 18. 建业总部港 ............................... 错误!未定义书签。 二、市场调研总结及相应建议 ..................... 错误!未定义书签。

项目产品定位报告作业指引

《项目产品定位报告》内容及写作要求 一、项目定位结论的内容 1. 项目总体定位 [说明]本部分内容适用于含有两种及以上物业类型的项目，单一物业的项目可省略此部分。 1.1 市场定位 [要求]用清晰、简短的语句将项目的整体档次、形象、客户、功能和在市场中的位置描述清楚。在说明各类物业分别的市场定位后应描述不同物业类型市场定位之间的关系。 可叙述定位依据，要求言简意赅，层次清晰。 1.2 物业构成 1．2．1物业形态的组成、各物业形态的规模； 1．2．2项目初步规划示意图 [要求]图示各物业类型分布位置。 1．2．3各物业之间的关系。 [要求]分析各物业类型之间在形象、产品、功能、客户、价格、销售进度等方面的相互影响。 1.3 开发策略 1.3.1经营方式； [要求]主要明确项目是销售还是持有经营、哪类物业进行销售，哪类物业持有经营，销售与持有的规模。 1.3.2分期方案 [要求]明确项目是否分期开发，各期开发规模，各期开发的物业类型。必要时附分期开发示意图。 1.3.3各物业的开发周期、销售周期及其相互关系。 [要求]详细安排项目各物业形态开发的基本时间节点，包括开盘（开业）、销售完成50%，销售结案、开工、竣工时间。附销售计划、资金计划表 描述各物业形态开发周期的相互影响。

可叙述开发周期确定的依据，要求言简意赅，层次清晰。 2．住宅定位 [说明]本部分内容适用于以各种用地性质和立项形式开发的散售型居住用途物业，包含公建立项目的公寓等。 2.1 市场形象/主题概念 [要求]对住宅的市场形象进行概括性描述，明晰产品主题，提出产品开发着力点和支撑点。 2.2 客户定位 [要求] 可从年龄、社会身份、收入、置业目的、家庭结构、来源区域等多个角度界定客户群，选择多个客户群时应阐明不同客户群之间的影响，明确客户组合策略，清晰界定核心客户、重要客户、偶得客户。 通过总结分析不同客户需求特点与本项目特征的吻合程度、客户量、客户可获取性等方面阐述客户定位的依据。 2.3 价格及其实现策略 [要求]住宅及配套商业等的价格，应注明价格是“毛坯”还是“精装”，包括开盘价、均价等。提出价格实现策略。 2.4 住宅具体产品建议 2.4.1产品开发总体策略 [要求] 提出产品开发总体思路，通常包括研发创新、复制公司已有产品线、以对标项目为原型进行微调等。 2.4.2建筑形式 超高层、高层、小高层、多层（花园洋房）、独栋别墅、类别墅（双拼/Townhouse/叠拼）以及多种建筑形式的混搭或中间形 态 一梯几户 是否带电梯 [要求] 通过以上几方面对建筑形式提出要求，如含有多种建筑形式，说明各种形式的建筑规模以及摆放位置建议。 2.4.3户型配比

北京市房地产市场调研报告

北京市房地产市场调研报告 篇1 报告要点： 宏观经济：上半年,国内生产总值同比增长6.7%,全国居民消费价格总水平同比上涨2.1%;上半年,全市生产总值同比增长6.7%,北京市居民消费价格总水平同比上涨1.2%。 政策走向：国土资源部下发土地利用总体规划调整方案，大幅缩减京津沪耕地保有量指标，北京市耕地保有量指标较原规划减少48.5%，此举或意味着国家对特大城市供地政策思路转变。 土地市场：6月份，全市成交土地28.34万平方米，环比上涨37.10%;上半年累计成交土地100.76万平方米，相比去年同期下降54.8%。 住宅市场：新建商品住宅成交面积环比上涨0.2%，同比下降24.1%，成交均价36751元/平方米，环比上涨5.2%;存量住宅成交面积环比下降45.1%，同比下降26.0%,成交均价42511元/平方米，环比上涨0.8%。 新建商业办公市场：6月份，新建商业办公市场成交均表现为“量增价减”：新建商业用房成交面积环比上涨211.8%,成交均价为28636元/平方米，环比下降23.6%;新建办公楼成交面积环比上涨285.4%,成交均价27280元/平方米，环比下降7.7%。 一、宏观经济与政策 1、上半年,国内生产总值同比增长6.7%,全国居民消费价格总水平同比上涨2.1%;上半年,全市生产总值同比增长6.7%,北京市居民消费价格总水平同比上涨1.2%。 根据国家统计局信息,上半年国内生产总值340637亿元，按可比价格计算，同比增长6.7%。其中，一季度、二季度较去年同期增速持平，均同比增长6.7%，二季度国内生产总值环比增长1.8%。分产业看，第一产业增加值22097亿元，同比增长3.1%;第二产业增加值134250亿元，增长6.1%;第三产业增加值184290亿元，增长7.5%;上半年，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.1%。 根据北京市统计局信息，上半年全市实现地区生产总值11413.8亿元，按可比价格计算，同比增长6.7%，增速比1季度回落0.2个百分点。分产业看，第一产业增加值51.2亿元，同比下降11.1%，降幅比1季度扩大4.8个百分点;第二产业增加值 2021.5亿元，增长3.2%,增速提高1个百分点;第三产业增加值9352.1亿元，增长7.6%,增速回落0.6个百分点。上半年，北京市居民消费价格总水平比去年同期上涨1.2%。 2、上半年，北京市社会固定资产投资同比增长6.2%，其中，房地产开发投资1670.6亿元，同比下降7.6%。

郑州CBD郑东新区商务写字楼项目分析报告

2012竞态项目市场调研报告 目录 一、竞品项目详情 1.绿地之窗 基础数据 项目案名绿地之窗项目地址东风东路与七里河南路交汇处物业性质写字楼、商业开发商河南绿地广场置业有限公司销售公司绿地售楼电话 施工单位 上海绿地建设（集 团）有限公司 建筑设计郑州大学综合设计研究院 建筑风格 现代简约商务风 格景观及规划特 点 空中花园景观 物管公司 上海圣维仕 物业物管收费8.5元/平米/天 一期 二期 A座B座 三期 目前在售

建材配置 预售证信息

【2011】郑房预售字 （D0368）号 办公 694套 144996.74 ㎡ 2011-04-19 （D3地块1号楼） 【2011】郑房预售字 （D0396）号 办公 173套/ 间 58274.23 ㎡ 2011-10-31 1号楼 项目分期推出情况 推出期数 户数 开盘日期 销售均价 销售率 一期 264 2010年8月21日 9000元/㎡ 售罄 二期 330 2011年4月23日 18000元/㎡-20000元/㎡ 90% 三期 330 2011年6月19日 18000元/㎡-20000元/㎡ 70% 四期 173 2011年11月6日 15000元/㎡ 60% 标准层平面图 120㎡ 254㎡ 251㎡ 119㎡ 121㎡ 121㎡ 258㎡ 132㎡ 255㎡ 132㎡ 134㎡ 126㎡

活动 时间 活动内容 2011-8-10 绿地之窗精装甲级写字楼云峰B 座VIP 预约登记中，5万抵15万/套。 2011-9-15 精装修写字楼均价20000元/㎡，全款优惠4个点，按揭无优惠，预计2013 年交房。 2011-9-30 一次性付款优惠4%，另有最高优惠8万元/套。 2011-10-20 精装修写字楼限量销售，均价20000元/㎡，一次性付款优惠4个点，按揭无优惠，预计2013年交房。 2011-10-27 11月6日盛大开盘。商业办公106平米起，先登记最高优惠8%。 价格走势 备案信息 二期房管局备案信息： 楼盘名称：绿地之窗：D3地块一号楼A 座 3610 3609 3608 3607 3606 3605 3604 3603 3602 3601 3510 3509 3508 3507 3506 3505 3504 3503 3502 3501 138㎡ 282㎡ 145㎡ 146㎡ 145㎡ 279㎡ 132㎡ 262㎡ 262㎡ 274㎡

产品分析报告

百度地图分析报告 首先横向评估了主流互联网地图，对百度地图的功能进行简单分析。其次分析了手机地图的产品定位，功能对比以及盈利模式。最后对引入LBS进行讨论，对比不同模式，只有开发自身粘合度强的应用才是长期发展之道。 一．互联网地图网站分析 1.整体布局 页面主体为地图本身，上方一栏为搜索输入栏，并且可以选择搜索公交或者驾车路径。地图右侧为百度地图API，包含天气查询，地铁查询，房产查询，餐饮，酒店，超市，电影院，火车票代售点，银行，景点，学校，以及加油站等。整体简洁明了，功能清晰，易上手。 2.使用体验 比较目前几款常用的地图网站（非移动终端版本）以分析用户体验。

表1：主流互联网地图功能对比 可见目前市场上主流的电子地图网站提供的服务大致都很相近，这里主要对百度地图不支持的功能进行简单的分析： 1）切换版面布局 百度地图，图吧地图采用右侧显示功能与信息；搜狗地图，soso地图则为左侧显示功能与信息。可以优化界面让用户有更多的选择。 2）地形地势／经纬度查询 对于普通地图用户，地形地势／经纬度查询不会有太大用处，但对于徒步旅行者会有很大的帮助，因此可以与百度旅游结合，为驴友提供详细专业的地形地势／经纬度信息。 3）分享照片 同样的，与百度旅游合作，用LBS技术让旅游随时随地分享照片与心情，当然还有游记。 4）街景成像 街景成像可以说是这个城市的“预览”，对于旅游城市会更加有吸引力。（可以与当地政府合作）移动版会消耗大量流量，需要进一步分析（可引入离线下载模式）。 二．中国手机地图客户端 根据易观智库产业数据库《2011年第4季度中国手机地图客户端市场监测报告》显示，截止2011年12月31日，中国手机地图客户端累计账户数为1.35亿，环比增长34.6%。随着移动通信产业的发展，越来越多的用户选择使用更加方便的手机地图。在市场份额方面，高德地图、谷歌地图及百度地图分别以25.5%、25.3%及11.7%的比例占据中国手机地图客户端用户市场累计用户的前三位置。 1.产品定位分析 谷歌地图： 谷歌地图经过多年发展，已经成一个耳熟能详的地图产品。谷歌手机地图专为手机设计，可以像在台式机中使用谷歌地图一样，也可以使用谷歌手机地图中的地图图像和周边地理信息探索身边的世界。

北京中关村写字楼市场调研报告

中关村写字楼市场调研报告 项目主持：祁珂微 项目分析：董叙 项目执行：金玉顺丰叶王瑞鸿 第一章市场综述 一、市场回顾 二、市场供给 目前中关村地区写字楼面积在600万平方米以上（含已租、已售、在租、在售物业），其中有一半是近三年新建的。其中三月份乙级写字楼供给量下降幅度较大。 同CBD、金融街相比，中关村乙级写字楼比例明显较高，占区域供给总量的45%，这主要是迎合该区域部分IT企业的需求。中关村中小型IT企业相对较多，对于成本的控制比较严格，而对于写字楼档次、环境等要求较低，租金是影响其办公区选择的主要因素之一。 三、市场需求 从区域客群消费面积来看，区域内80%左右的企业租用办公面积在500平方米以下，其中租用办公面积在300平方米以下的小型公司占54%，租用办公面积在300-500平方米之间的中型公司占30%，另外有16%左右的大中型企业租用办公面积在500平方米以上。 客群消费面积图 区域内80%左右的企业人均办公面积在15平方米以下，其中人均办公面积在5平方米以下、5-10平方米之间、10-15平方米之间的企业在整个样本量中所占比例分别为22%、36%和22%。

人均办公面积 由以上数据可以看出，中小公司仍是市场需求主体，但是随着IT业的转暖和中关村建设水平的提升，区域内IT公司将逐渐成长，“中关村”西区客群等级会继续向上发展，其版图的扩张整合了区域资源，此区域将吸引全国乃至世界知名企业前来投资，对写字楼的需求也会有一定德增长空间，该区域在需求上表现出行业的多元性，因此推测中关村租售指数持续达一年半的下跌行情有望得到缓解。 四.租售价格 中关村西区及其周边在两三年内的发展前景比较乐观。但鉴于2003年-2004年写字楼大放量，在缺乏特殊利好因素刺激的情况下区域内写字楼售价及租金只能在小幅波动中调整，很难出现大幅上扬的情况。 中关村西区及周边顶级写字楼平均租金(含物业费)$20.44/月/平米，甲级/次甲级写字楼平均租金（含物业费）17.2$/月/平米，均低于CBD和金融街同档次写字楼租金水平；低档的乙级和丙级及商住楼租金同CBD和金融街基本持平