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房屋拆迁案例分析

房屋拆迁案例分析
房屋拆迁案例分析

房屋拆迁案例

基本案情:浙江省东海市“服装城”是由东海市人民政府主办、市工商局承办的一个项目,于1991年8月动工兴建。1992年3月经东海市人民政府第三次常务会议讨论,同意东海市工商局提出的“服装城出售方案”(内容为:为筹集建设资金,将服装城一、二层摊位进行预售,出资购买者对所购摊位拥有所有权等)。随后,服装城筹建办发布了“关于欢迎认购服装城摊位的公告”,并在东海日报上刊登广告进行销售。1992年9月众多个体工商户与东海市工商局签订了“服装城摊位买卖协议书”并办理了公证,1992年10月市工商局向购摊位的个体工商户颁发了“服装城摊位所有权证”。自此,个体户一直在服装城摊位经营生意。

2002年2月6日东海市房地产管理中心向市土地流转中心颁发“房屋拆迁许可证”,对服装城进行拆迁改造,许可证载明:拆迁期限至2002年3月20日;2002年2月26日东海市房地产管理中心发布“关于服装城房屋拆迁公告”;2002年4月2日拆迁人委托的拆迁单位东海市房屋拆迁办公室对服装城进行“强行”拆迁;(注:未达成拆迁协议,又未经行政裁决或法院判决)。2002年4月11日东海市土地流转中心、东海市市场发展中心、东海市房屋拆迁办公室三方签订了“非住宅拆迁补偿协议书”。上述三方在协议中的身份分别为:拆迁人、被拆迁人、拆迁单位。

2002年3月4日拆迁单位东海市房屋拆迁办公室受东海市市场发展中心委托,发出“告摊主用户书”,称:接受所有权人东海市市场发展中心全权委托,代为处理服装城内固定摊位有关补偿安置事宜,单方决定了拆迁安置方式(货币安置)、货币补偿安置金额等内容。个体户认为:服装城摊位所有权人是出资购摊位的个体户而非市场发展中心;拆迁安置补偿方案不符合法律法规规定。双方发生争议,未能签署拆迁安置补偿协议。

2002年4月12日东海市市场发展中心、以东海市土地流转中心、个体户为被申请人向东海市建设局申请行政裁决,要求依法对个体户的拆迁补偿安置费用进行裁决。

2002年5月15日东海市建设局作出行政裁决:申请人东海市市场发展中心按国资局批复给予被申请人(即个体户)实行货币补偿,金额为XX元。(行政机关将个体户作为永久使用权人) 2002年6月28日共有45位个体户认为东海市建设局作出的行政裁决具体行政行为主要证据不足、违反法定程序、适用法律法规错误,依法向东海市人民法院提起行政诉讼(被告:东海市建设局、第三人:东海市土地流转中心、东海市市场发展中心)。

东海市人民法院经二次开庭审理,于2002年12月24日作出判决。判决认为:“虽然原告(即个体户)购入服装城摊位,并持有东海市服装市场筹建办公室所发的《摊位所有权证》,但依照法律法规的规定,不能证明原告是该房屋的所有人或共有人,该房屋的所有权人应是第三人东海市市场发展中心,对原告可视为被拆房屋的当事人。被告收到第三人东海市场发展中心提出的行政裁决申请,结合其自愿补偿和服装城摊位评估计算及摊位补偿价格的说明等情况,根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十六条和《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第十七条的规定,被告所作的裁决不违反法律法规规定。综上被告所作的行政裁决认定的事实基本清楚,适用的法律法规正确,程序基本合法,应予支持,原告诉请的理由和依据不足,本院难以支持。依照《行政诉讼法》第五十四条第一款第一项的规定,判决:维持被告东海市建设局于2002年5月15日作出的行政裁决书。”。现其中的30位个体户不服一审判决,向东海地区中院提起上诉。

《城市房屋拆迁管理条例》

第十六条拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的,由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。

当事人对裁决不服的,可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的,诉讼期间不停止拆迁的执行。

《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第十七条拆迁补偿安置协议签订后,被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的,拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁,也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间,拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

一、与东海市工商局签订“服装城摊位买卖协议书”的个体户的法律地位

可以肯定的是,“服装城摊位买卖协议书”的双方东海市工商局和个体户存在平等主体间的合同关系。那么,是否如个体户所言,他们就取得服装城摊位的所有权呢?个体户证明其所有权的凭证为“服装城摊位所有权证”,而法定登记部门的登记内容证明服装城摊位的所有权却是东海市市场发展中心;无论是从证据证明力还是从物权理论上看,服装城摊位的所有权只能是东海市市场发展中心而不是个体户。也就是说东海市工商局和个体户仅基于买卖合同关系发生债权关系,个体户即不是摊位的所有者,也不是承租人(因为合同并不具备租赁合同的主要条款,由此也说明认为“非住宅拆迁补偿协议书”侵犯承租人利益而违法是错误的)。

二、“强行”拆迁的合法性,如何进行救济?

依《城市房屋拆迁管理条例》第十五条、十六条、十七条,强制拆迁的前提是拆迁补偿安置问题得到解决(达成补偿安置协议),但被拆迁人或承租人在搬迁期限内没搬迁;强制拆迁的实施主体是人民法院或房屋所在地的市、县人民政府指定的有关部门。本案中,拆迁人委托拆迁单位“强行”拆迁既没有解决补偿安置问题,又没有合法的拆迁实施主体,显属违法强制拆迁。

值得注意的是本案中阻碍拆迁的个体户既不是被拆迁人,又不是承租人,因此不能直接依《城市房屋拆迁管理条例》的规定直接申请强制拆迁;正确做法是依一般民事侵权寻求救济。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》2011年1月21日实施第二十七条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

强制执行权:拥有强制执行权的主体:公安、国安、海关、税务、工商、质量监督局和城管。

不具有强制执行权的主体:环保、土管、文化、卫生、教育等机关。

三、“告摊主用户书”的性质及法律效果

由于东海市工商局和个体户存在平等主体间的合同关系,东海市市场中心作为“服装城

摊位买卖协议书”中东海市工商局的权利、义务承受者,委托他人发布“告摊主用户书”,其实质是单方确实“服装城摊位买卖协议书”这一合同纠纷的解决方案,没有经过个体户的同意,是无效的(因个体户不同意,实际也没得到履行)。个体户可以提起民事诉讼寻求救济。

四、行政裁决的认定(存在的问题)

一方面,笔者认为本案中东海市建设局不应受理行政裁决申请。依据《城市房屋拆迁管理条例》第十六条,行政裁决的主管范围是当事人之间(拆迁人与被拆迁人或被拆迁人与承租人之间)达不成拆迁补偿安置协议,而本案中,个体户不是当事人,就谈不上拆迁补偿安置的问题。另外,行政裁决是实施强制拆迁的法律依据。进行行政裁决的目的是为了完成拆迁,拆迁条例规定拆迁人应在拆迁许可证规定的拆迁期限内完成拆迁,所以行政裁决应当在拆迁期限内进行。而本案中,拆迁许可规定的拆迁期限至2002年3月20日,强行拆迁的时间是4月2日,东海市市场发展中心申请行政裁决的时间是4月18日。是先违法强行拆后申请行政裁决,行政裁决解决的是拆迁过程中的补偿安置问题,进行裁决的前提是拆迁行为合法,而本案中这一前提不存在(超期违法无证拆迁),被上诉人理应依法行使职权对违法拆迁行为进行管理,对违法的裁决申请不予受理,但被上诉人却违反程序进行受理并作出了错误的裁决。

另一方面,在已经受理的情况下,行政机关将个体户作为享有永久使用权的人,根据行政行为合理性原则,永久使用权人的权利应当比承租人的权利得到更有效保证;但实际裁决结果的合理性是值得怀疑的。

五、行政诉讼的认定

个人认为法院在对被拆迁房屋所有权认定上是正确的。但法院以被告所作的裁决不违反法律法规规定为由驳回原告的诉讼请求是不合理的。其一,正如前面所言,被告不应受理第三人的行政裁决申请,但法院并没有对被告受理申请的合法性进行审查。其二,正如前面所言,实际被告所作出的行政裁决结果的合理性是值得怀疑的,完全可以依据《行政诉讼法》第五十四条第四款,以显示公平为由将其变更。

案例评析:纵对全案过程,引发纠纷的主要责任在于相关行政机关法制关念的淡薄,致使纠纷得不到及时有效的解决的原因在于行政裁决和行政诉讼中当事人地位实质上的不平等。首先,在签订“服装城摊位买卖协议书”后,为什么不到相关部门办理房屋权属变更登记,难道市工商局不知道“服装城摊位所有权证”的效力吗?当然,个体户也有过错。其次,东海市土地流转中心、东海市市场发展中心、东海市房屋拆迁办公室均与当地政府有着千丝万缕的联系,其所作所为,体现出来的是政府对私权的漠视。比如说“强行”拆迁行为,单方发出“告摊主用户书”的行为,行政裁决的受理及结果。最后,法院在判决中运用了含糊的词语,有违司法的一般理念,其原因不言而喻。笔者认为法院运用“事实基本清楚”、“程序基本合法”、“本院难以支持”之类的词语,与《行政诉讼法》第五十四条:具体行政行为“证据确凿”,适用法律、法规正确,“符合法定程序的”,“判决维持”。

政府的角色:在拆迁中政府的角色,第一是发放拆迁许可证。其次是政府颁发给拆迁人的许可证,允许它拆迁了。之后政府就退回去了,让拆迁人和被拆迁户去谈,去签补偿和拆迁协议,签成协议就走民事诉讼程序,签不成协议必须要经过政府的行政裁决,之后就是具体行政行为了。其只能通过行政复议和行政程序进行。从目前调研的案件看,几乎申请裁决的绝大部分都是拆迁人,被拆迁人提出裁决的很少,或者通过这种裁决拿到利益的很少,几乎没有。第三个角色——执行裁决。政府做出的拆迁的裁决生效之后,立刻就可以执行。这是政府在拆迁中的三个角色。这意味着,当事人如果不听话,政府都可以出面来解决。

城市房屋拆迁——政府主导下的利益博弈。城市房屋拆迁实质就是对城市国有土地使用权的争夺,其中的利益相关者有政府、开发商与被拆迁人。政府在拆迁中的利益因拆迁项目的具体用途而有所不同:在纯商业性拆迁中,通过前期的土地使用权许可,从开发商处获得的土地出让金以增加地方税收——金钱利益,并借助社会资金进行城市建设——政治利益;在

公益性拆迁中,对被拆迁人补偿费用的多少影响着财政支出是增加还是节约。开发商的利益一般来说就是纯粹的商业利益,其从事城市开发、房屋拆迁是单纯的牟利行为。为追求利润最大化,它当然希望支付的拆迁成本愈低愈好,甚至不惜利用非正常手段成为政府权力寻租的合作者。被拆迁人是社会弱势群体

房屋买卖合同纠纷案例分析

一切用数据说话优质追账款、智能合同服务房屋买卖合同纠纷案例分析近些年,与房地产市场繁荣相伴随的,则是房地产纠纷案件的大量出现,从滨海新区塘沽审判区了解到,2011年,受理各类民事案件4300余件,其中房屋买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。通过这些年我在房地产领域的关注和学习,结合在地产公司工作时接触的一些案例,和在塘沽法院民二庭(房地产庭)参与的一些案件陪审,现总结了房屋买卖合同纠纷这部分的一些典型案例,和大家分享、研究。房屋买卖合同纠纷分为商品房买卖合同纠纷和二手房买卖合同纠纷。一、商品房买卖合同纠纷商品房买卖合同,是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售,转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。这类合同也就是常说的“一手房买卖合同”,房地产开发商为合同一方当事人,这类合同签订、履行过程中的纠纷主要有以下几类:(一)售房广告引发的纠纷众所周知,开发商在售楼过程中为了推销房屋,大幅度的制作售楼广告,销售人员在销售过程中为了追求业绩,也对购房人进行诸多说明及允诺,主要情形有:(1)向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明;(2)对商品房美观性的陈述;(3)对商品房使用功能的陈述;(4)对商品房环境性的陈述;(5)售后承诺,比如“售后包租”、“代租”等售后回报,为外地购房者办理本地城市的户口指标等等。而这些往往在购房人签订合同后或入往后统统不

见踪影。案例一,天津某开发商在对外预售房屋时,宣传广告称小区楼房前后间距有60米,小区绿化率为50%,并在预售房屋合同中约定,“开发商不得擅自变更已经与业主约定的小区平面图,若确需变更的应当征得业主书面同意;开发商未征得业主同意变更小区的平面布局,业主有权要求开发商恢复,不能恢复的,开发商应当向业主支付总房价款的3%违约金”。该小区业主收房时才发现楼房前后的间距由原来的60缩小成了40.2平米,明显违反了小区规划,开发商违约。经过法院审理查明,开发商是自行提出变更规划的,并未征得业主同意,政府有关部门也没有强制要求变更,据此法院一审判决开发商向维权业主承担总房价款3%的违约金。案例二,北京某高档小区在售楼时在宣传资料中承诺,”小区内综合绿化面积达总占地面 一切用数据说话优质追账款、智能合同服务积的31%,拥有6800的绿地和中心花园,环境宜人,5000平米的地下超大停车库,原装高档现代电梯,小区实行封闭式管理,24小时保安,房屋共用部分精美装修等等”。同样业主入住以上承诺纷纷不能兑现,要求开发商承担违约责任。一审法院认为,开发商对于绿地、花园面积、车库、原装现代电梯以及对商品房各组成部分装饰装修标准的说明和允诺,影响到了商品房的档次及居住质量,也会对买受人购房,订立购房合同及房屋价格的确定产生重要影响,因此对上述几项开发公司说明和允诺的内容应当

拆迁案件案例分析(8)

房屋拆迁案件案例分析 基本事实: 2014年3月,某市某区计划将X路等旧城片区纳入城市改造范围。2014年6月,某区人民政府公布了《XX征收安置方案(征求意见稿)》,2014年9月,某区人民政府《XX改造项目国有土地上房屋征收的决定》,某区人民政府将该征收决定在征收范围内进行了公告。原告范某的房屋位于本次改造项目征收范围之内。评估公司根据房屋现状对原告房屋及附属物进行了评估,评估补偿金额为XX万元。2016年6月,征补中心向原告送达了房地产评估报告并将评估资料在原告房屋门前等处张贴。后因原告未能与房屋征收部门达成房屋征收补偿协议,原告对征收决定不予认可故起诉至法院要求撤销。 法院判决理由及结果: 本案中被告某区人民政府实施的改造项目已经纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划,该征收行为经过了拟定征收补偿方案、对征收补偿方案进行论证并予以公布、征求公众意见、及时公布征求意见情况、进行社会稳定风险评估等法定程序,符合相关法律法规的规定。但被告某区人民政府在评估机构的选定、分户评估结果公示及房屋征收评估委托等方面缺乏相关证据,且被征收房屋价值评估时点与房屋征收决定公告之日不一致,故法院依法判决撤销某区人民政府作出的房屋征收补偿决定。 说法与评析: 房屋征收决定是人民政府为了公共利益的需要,依照法定程序作出将某一区域内的公民、法人或者其他组织国有土地上的房屋所有权及其所附土地使用权收归国家所有的行政决定。对房屋征收决定的合法性主要从作出征收决定的行政机关是否拥有法定职权、是否符合公共利益的需要及是否遵循法定程序予以审查。 被征收房屋价值评估程序是否合法、公正,直接关系到被征收人的切身利益,《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定:房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。由此可知,房屋征收部门发布公告由被征收人协商选定是确定评估机构的必经程序。本案中,某区人民政府称向XXXX名被征收人发放了评估机构名单选择表,但没有提供证据证明其主张,亦未提供被征收人协商选定房地产价格评估机构的相关证据材料。《国有土地上房屋征收评估办法》规定:房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。本案中,某区人民政府没有提供房屋征收部门将分户的评估结果在征收范围内向被征收人公示的证据。《国有土地上房屋征收评估办法》规定:被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日;用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。本案中被征收房屋价值评估时点与房屋征收决定公告之日明显不一致。综上某区人民政府作出的征收决定存在较大瑕疵,违法了相关的规定,故法院对于原告

杨永志房屋拆迁合同纠纷一案.doc

杨永志房屋拆迁合同纠纷一案- (2001)庆民终字第357号 上诉人(原审原告)杨永志,男,1951年8月14日出生,汉族,大庆市龙凤区龙凤镇永泉村农民,住该村。 委托代理人袁和贤,黑龙江省法律事务所法律工作者。 委托代理人杨德清,男,1942年11月8日出生,汉族,大庆市龙凤区龙凤镇永泉村农民,住该村。 被上诉人(原审被告)大庆市龙凤区龙凤镇永泉村民委员会。 代表人王忠志,职务村委会主任。 委托代理人孙元山,男,该村村委会副主任。

委托代理人于浩源,大庆市司洋律师事务所律师。 上诉人杨永志因房屋拆迁合同纠纷一案,不服大庆市龙凤区人民法院(2000)龙卧民初字第692号民事判决,向本院提起上诉,本院依法组成合议庭,于2001年7月16日公开开庭进行了审理,上诉人杨永志及委托代理人袁和贤、杨德清,被上诉人委托代理人孙元山、于浩源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经审理查明,2000年2月龙凤区龙凤镇永泉村卧化路北段土地被国家征用,永泉村与大庆市陆达建筑安装工程有限公司经有关部门批准在该地兴建商服楼。2000年3月大庆市陆达建筑工程有限公司领取了《建设用地许可证》,并到土地部门办理了有关手续。上诉人杨永志有砖混结构房屋157.55平方米,属于拆迁地段。同年4月8日,龙凤区龙凤镇小城镇建设指挥部在永泉村张贴了永泉新村运迁安置须知,规定了对被动迁人的补偿原则、办法和安置办法等。补偿原则为被动迁人有产权证的按评估价格足额补偿。补偿办法为:砖混结构基本达到800元/平方米,砖木结构基本达到600/平方米,土木结构的房屋能与永泉村委会达成协议并自行拆迁的动迁户每平方米补助200元,上诉人杨永志在知晓了被上诉人提出的动迁补偿原则和办法后,于2000年4月末与动迁人永泉村和补偿方大庆市陆达建筑安装工程有限公司签订了动迁补偿协议书,被上诉人永泉村及大庆市陆达建筑安装工程有限公司对上诉人的房屋进行了补偿,依据是大庆市恒基房地产中介事务所的评估价格,被上诉人共支付给上诉人补偿款

房屋拆迁典型案例

遇到征地拆迁问题?赢了网律师为你免费解惑!访 问>>https://www.wendangku.net/doc/3416300397.html, 房屋拆迁典型案例 1、辽宁省葫芦岛市连山区兴盛小区拆迁项目 基本情况:该项目建设单位为辽宁省建设集团第一公司的下属企业――辽西房地产开发公司。1996年实施拆迁,被拆迁人全部为本单位职工。由于开发企业挪用安置房屋建设资金,从1996项目拆迁后一直未建设回迁安置用房,临时安置补助费又不及时发放,致使630户居民长期无法回迁,多次到省政府和建设部上访。 主要违规事实:原辽西房地产开发公司经理徐武军擅自将安置房屋建设资金挪作他用;无视群众利益,在省政府、省建设厅、葫芦岛市政府多次督办下,仍不认真履行拆迁协议。辽宁省建设集团和辽宁省建一公司作为辽西房地产开发公司的上级管理部门,存在监管不力问题。 处理情况:2003年8月,辽宁省、葫芦岛市纪检、监察联合调查组对辽西房地产开发公司经理徐武军宣布双规;10月6日移交葫芦岛市反贪局进行调查,10月21日徐武军被正式批捕。辽宁省建设厅依据《房地产开发企业资质管理规定》第17条规定,对辽西房地产开发公司做出不再审批新开项目,待630户居民全部安置之后,注销其开发资质的处罚决定;对负有领导责任的省建一公司原法定代表

人张印昌,责令做出深刻检查,并通报批评。 2、河南省驻马店市高新区关庄木材市场拆迁项目 基本情况:该项目2001年立项、2003年3月驻马店市拆迁办颁发了房屋拆迁许可证。建设单位为驻马店高新技术开发区管理委员会。该项目共拆迁9个企、事业单位,140户居民,其中,有114户居民房屋是在1992年政府修建道路时,作为对失地农民的补偿,同意其在道路两旁建设的临时营业用房,于1992年、1994年和2000 年分别取得了由驻马店市建委、房地产管理局和土地管理局核发的临时建筑许可证、房屋产权证和国有土地使用证。 主要违规事实:1994年以来,驻马店市房地产管理局为只取得临时建筑许可证的114户居民房屋陆续发放了房屋产权证,违反了《城市房屋权属登记管理办法》第23条规定;2003年实施房屋拆迁时,又以申请办理产权登记时未取得建设用地规划许可证和土地使用证为由,撤消了原产权证书,致使被拆迁人的房屋被认定为违章建筑,违反了《城市房屋权属登记管理办法》第25条规定。驻马店市拆迁办在拆迁人未提供有效的土地批准文件和资金证明的情况下,发放了拆迁许可证,违反了《城市房屋拆迁管理条例》第7条规定,后被驻马店市中级人民法院判决为程序违法,造成了极坏的社会影响。高新区管委会未申请行政裁决,对28户居民的房屋进行了强拆,导致矛盾激化,28户被拆迁居民多次到省政府及建设部上访。

内蒙古自治区高级人民法院通报七起征收拆迁典型案例

内蒙古自治区高级人民法院通报七起征收拆迁典型案例 2015年8月28日,自治区高级人民法院召开征收拆迁典型案例新闻发布会,通报了近年来全区法院依法审理征收拆迁案件的基本情况。2011~2015年上半年,自治区三级法院共受理征收拆迁案件1706件,审结1564件,其中作出实体判决562件,不予受理或者驳回起诉140件,准予撤诉639件,其他223件。其中,行政机关败诉(判决撤销或者部分撤销、确认违法或者无效、责令履行法定职责、判决变更、判决赔偿)227件,败诉率%。会上,自治区高级人民法院通报了7起征收拆迁典型案例。 案例一:包头市广德商贸有限责任公司诉昆区政府房屋征收决定案 包头市中院审理认为,原告广德公司被征收的房屋位于昆区辖区范围,昆区政府有权作出相关征收决定。昆区政府根据包头市政府《2010-2012年棚户区改造规划和2010年度改造计划》和包头市发改委《关于内蒙古当代建设集团有限公司建设昆区睿瀛豪庭住宅楼建设项目核准批复》对原告广德公司的房屋作出的征收决定,符合《国有土地上房屋征收补偿条例》的规定。因昆区政府未提供征收补偿方案、社会稳定风险评估、征收补偿费用足额到位的证据,不符合相关规定,故昆区政府作出的《关于对青15#街坊地上建筑物的征收决定》违反了该条例规定的法定程序。据此,法院判决确认昆区政府作出《关于对青15#街坊地上建筑物的征收决定》违法。宣判后,双方当事人均未提出上诉。 案例二:孙某某诉科左中旗政府房屋征收补偿决定案 科左中旗法院一审认为,科左中旗政府作出的《补偿决定》程序合法,适用法律、法规正确。但该《补偿决定》中确定的孙某某房屋建筑面积平方米为补偿依据,与科左中旗舍伯吐镇城乡建设管理所作出变更登记的面积平方米相矛盾,被告科左中旗政府在举证期限内未能提交孙某某房产的登记簿加以证明。根据《国有土地上房屋征收评估办法》的规定,该《补偿决定》应予撤销。据此,法院判决撤销了被告科左中旗政府作出的《补偿决定》。通辽市中院二审查明的事实及对证据的认定与一审一致,判决驳回上诉,维持原判。

房屋拆迁社会稳定风险评估报告

房屋拆迁社会稳定风险评估报告

房屋征收社会稳定风险评估报告 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条的规定,政府作出房屋征收决定前,应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。社会稳定风险,广义上是指一种导致社会冲突,危及社会稳定和社会秩序的可能性,是一类基础性、深层次、结构性的潜在危害因素,对社会的安全运行和健康发展会构成严重的威胁。一旦这种可能性变成现实性,社会风险就会转变成公共危机。广义的社会风险是一个抽象的概念,它涵盖了生态环境领域、政治领域、经济领域、社会领域和文化领域的各种风险因素。在狭义上,社会风险是指由于所得分配不均、发生天灾、政府施政对抗、结社群斗、失业人口增加造成社会不安、宗教纠纷、社会各阶级对立、社会发生内争等社会因素引起的风险,仅指社会领域的风险。该项目房屋征收补偿工作有可能引发矛盾纠纷,因此必须对其潜在风险进行先期预测、先期研判、先期介入、先期化解,在了解民情、反映民意、集中民智、珍惜民力的基础之上,实现科学决策、民主决策、依法决策,切实维护最广大人民群众的根本利益。基于上述情况,***建设局作为该项目房屋征收部门,及时成立评估工作领导小组并组建了工作组,入户调查研究,了解社情民意。同时向有关法律单位和个人咨询,广泛听取意见和建议。对****工程建设房屋征收补偿项目进行了全面的、认真的社会稳定风险评估,形成社会稳定风险评估报告如下。

一、评估背景 依照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》及其**省贯彻实施意见,会同***人大代表、政协委员、各办事处、辖区各派出所及市住房保障和房产管理局、***信访局、***发展和改革局、***市国土资源局等相关部门对*****工程的房屋征收社会稳定风险进行评估。 根据***省人民政府对《**市人民政府关于***相关工程征地拆迁补偿标准的请示》的批示精神及**市人民政府办公厅《关于印发**相关工程征地拆迁补偿安置方案的通知》(**办〔〕179号)等文件规定,**相关工程征收涉及******8个行政村,征地面积约2100余亩,拆迁住户5700余户,其中城镇居民3900余户、村民1800余户、企事业单位26家、商业铺面400余家,红线范围内房屋拆迁面积约193.78万平方米。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及**省贯彻实施意见,组织有关部门召开**相关工程建设社会稳定风险评估会。 二、评估事项 ***相关工程建设社会稳定风险评估。 三、评估目的 经过社会稳定风险评估,广泛听取意见,推动项目顺利进行。预防纠纷及信访问题的发生,最大限度消除不稳定因素。 四、评估原则

房屋拆迁补偿协议纠纷上诉状

房屋拆迁补偿协议纠纷上诉状 作者:李水全律师时间:2011年11月27日 民事上诉状 上诉人李*川(原审被告),男,汉族,**年*月*日生,现住邯郸县兼庄乡***村,电话:********。 被上诉人李*芬(原审原告),女,汉族,**年*月*日生,现住邯郸市邯山区干河沟东街*号。 被上诉人李*芳(原审原告),女,汉族,**年*月*日生,现住邯郸市丛台区沁河路101号沁园小区*号楼*单元*号。 被上诉人李*芹,(原审原告),女,汉族,**年*月*日生,现住丛台区青年路*号楼*单元*号。 被上诉人李*萍,(原审原告),女,汉族,*年*月*日生,先住邯郸市邯山区渚河路*号*栋*单元*号。 被上诉人邯郸市**房地产开发有限公司(原审被告),住址:邯郸县东柳林大街*号*楼。法定代表人李*芳,该公司经理。 被上诉人汲*华(原审第三人),女,**年*月*日出生,现住邯郸县兼庄乡东柳林村。 上诉人因房屋拆迁补偿协议纠纷一案不服邯郸县人民法院(2010)邯县民初字第1317号民事判决书,提起上诉。 上诉请求: 1、撤销邯郸县人民法院(2010)邯县民初字第1317号民事判决书。 2、依法驳回原告的起诉。 3、判决被上诉人(原审4原告)承担本案的诉讼费用。 事实与理由: 一、原审法院认定的事实不清。 原审法院认定的本案争议的4间房屋是李*兴和汲*华的夫妻共同财产不符合实际情况。原告提供的证据五即本案争议房屋的房产证没有提供原件,也没有去房管局调查该房产证的真实性,而是根据宅基地登记表予以认可房产证复印件的真实性,该认定缺乏事实根据和法律依据。 本案的事实是,本案争议的4间房屋原是土坯房,1986年11月,上诉人的父亲李*兴去世后,该房屋破旧不堪,长年失修,房屋房顶漏水,该房屋已没有使用价值。上诉人为了让母亲汲*华住上新房,于2000年前后对该房屋进行了翻修。该事实有当时翻修房屋的施工人员李*海等10人及街坊邻居和亲朋好友作证。原审法院不调查清楚事实真相,仅凭一张房产证复印件即认可该房屋为上诉人父母的共同财产,缺乏事实依据。因此,上诉人的父亲的遗产已经不存在,该经过上诉人翻修的4间房屋的产权应当依法归上诉人所有。 二、原审4原告与本案没有利害关系。 本案的案由是房屋拆迁补偿协议纠纷,按法律规定,必须是本案的厉害关系人才能起诉要求

农村房屋拆迁案例八:旧村改造下的违法拆迁

农村房屋拆迁案例八:旧村改造下的违法拆迁 一、案件事实概要 2005年10月,江苏省徐州市泉山区关庄、韩山、中院北地区的580亩集体土地被徐州市国土资源局按“国有土地使用权挂牌转让”方式,以7000万元的超低价格卖与徐州市XX房地产开发有限公司。 2005年12月,徐州市泉山区政府出台“关庄集体土地上的旧村改造拆迁安置办法”,要求村民整体搬迁,每户40平方米的房屋安置,多余面积则按1500元每平方米进行货币补偿。由于村民一致反对,此次拆迁失败。 2006年3月,徐州市建设局在徐州市国土资源局《建设用地许可证》缺失的情况下向XX房地产开发有限公司颁发了《拆迁许可证》,并在关庄张贴“国有土地上的关庄社区拆迁”公告。 2007年3月,XX房地产开发有限公司将拆迁许可证续期,并委托XXX房屋拆迁安置公司(三级资质,依《江苏省城市房屋拆迁实施单位资质管理办法》此类单位仅能拆迁3万平方米以下的房屋)具体实施阔达6.2万平方米的关庄一期拆迁项目。经强行评估,村民的房屋价格仅为2160元每平方米(同等地段的二手房市场价介于每平米3500元与3800元之间)。 就此,另一番“嘉禾事件”开始在关庄拉开序幕。 ——委托农村拆迁律师前后 自2007年4月一期拆迁项目动迁开始,多数关庄住户顶不住压力,签定了不平等的拆恰补偿协议,腾房搬迁,但依然有40来户决定捍卫自己的合法权益。关里英(化名)、关政和(化名)、关碧清(化名)就是这样的所谓“钉子户”。

关里英的房屋建筑面积约计600平方米,关政和的房屋建筑面积约计270平方米,关碧清的房屋建筑面积约计310平方米。同年6月,徐州市建设局行政裁决庭受理了XXX房屋拆迁安置公司的行政裁决申请,并于7月做出行政裁决书,裁决对被申请人,即被拆迁人实习货币补偿,其中,关里英家的补偿款为125.5万,关政和家的补偿款为59万,关碧清家的补偿款为63.8万。 裁决书的送达,意味着在很近的未来,这些被拆迁户的房屋将会被合法地强拆掉。然而,在这些被拆迁户的眼中,这场拆迁,这场以旧村改造为名,以商业开发为实的拆迁,却是如此的不合法、不公平。于是,关里英、关政和、关碧清等16户被拆迁户决心从北京找专业维权律师来维护他们被侵犯的权利。 2007年8月伊始,北京在明律师事务所杨在明律师律师便正式介入关庄拆迁案。自踏上关庄土地的那一刻开始,隐约中已然预见,京外的拆迁维权,难度系数将远远大于京内办案。但无论怎样,最大限度地维护当事人的利益,扶正倾斜的正义天平将是律师执业永恒的宗旨。 二、办案掠影 办案第一辑:紧急避险,听证会上的辩法析理 在现阶段拆迁中,继拆迁裁决作出之后,强拆听证会是合法强拆前的最后一道法律程序。接受委托之后不久,便如预期接到了听证通知书。审慎对待听证会,是化解强拆风险的必经途径。 8月下旬,听证会如期召开,听证会场被200来号人填塞得熙熙攘攘。听证过程中,杨在明律师直指关庄拆迁法律程序的重大疏漏,举之如,XXX房屋拆迁安置公司的资质、评估公司的资质、挂牌集体土地属违法、拆迁手段恶劣等八大方面。一番辩法析理之后,主

房县易地搬迁典型案例剖析报告

房县易地搬迁典型案例剖析报告 来源: 湖北省易地扶贫搬迁领导小组办公室时间: 2016-03-03 11:52:00 房县是国家级贫困县,秦巴山片区扶贫攻坚主战场之一,军店镇双柏安置小区和回龙乡黑獐沟村集中安置小区是房县在“十二五”期间为有效解决特殊贫困地区的生态建设和贫困问题而实施的易地扶贫搬迁工程。五年来,在中央、省、市政府的大力支持下,通过县委、政府的不懈努力,以“不脱贫困帽就摘乌纱帽”的决心,让贫困群众的居住环境发生了翻天覆地的变化,搬迁户住上了安置房,连上了信息网,走上了平坦路,喝上了干净水,用上了安全电,过上了幸福的小康生活。 一、项目概况 (一)军店双柏集中安置小区。该小区位于308省道边与军店镇集镇相邻,该小区于2011年4月动工,2012年9月群众搬迁入住,小区共征用土地360亩。其中:建设用地95亩,生产性用地265亩,建房55栋110套,建筑面积23400平方米,单套面积213平方米,安置群众110户、547人,整个小区达到“五有”、“十配套”,即:有口粮田,有产业园,有楼房住,有服务设施,有活动场所;配套水、电、路、电视、电信、能源、猪栏、厕所、工具房、绿化等。 (二)回龙乡黑獐沟村集中安置小区。位于回龙乡黑獐沟村与军店镇月明村交汇处,与308省道相邻,该小区于2014年正式开工,2015年底房屋及配套建设工程基本竣工。小区建设用地210亩,生产用地450亩,建成安置房296套,单套面积198平方米,可安置搬迁群众300户,1000人,小区配套建设有“五务合一”群众服务中心,“五统一”标准化卫生室,建生活超市一处,文化活动广场5000多平方米,实施“水、电、路、气(沼气)、房、环境”六到家工程,达到贫困户每户有一套安置搬迁房,一个好的居住环境,一份责任地,一个致富产业,一次就业培训,一套后扶政策,一份社会保障的“七个一”目标。 二、前期工作情况 (一)摸清现状,建立档案,制定工作方案。坚持“政府主导、群众自愿、有土安置、生活便利”的原则,组织专班进村入户,宣传易地搬迁政策,了解群众扶贫搬迁意愿,调查摸清底数,分户建档,确定扶贫对象及方式,制定工作方案,细化“五个一批”政策。

房屋征收评估报告鉴定

房屋征收评估报告鉴定 上海市国有土地上房屋征收评估报告鉴定若干规定有哪些具体内容?上海市国有土地上房屋征收评估报告鉴定若干规定对于房屋征收评估作了哪些相关规定?上海市国有土地上房屋征收评估报告鉴定若干规定有什么新的内容? 关于印发《上海市国有土地上房屋征收评估报告鉴定若干规定》的通知 上海市国有土地上房屋征收评估报告鉴定若干规定第一条(目的和依据) 为更好地维护房屋征收当事人的合法权益,进一步规范房屋征收评估报告鉴定工作,保障鉴定质量,根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》、《国有土地上房屋征收评估办法》等有关规定,结合本市实际,制定本规定。 第二条(适用范围) 本市国有土地上房屋征收评估报告及复核结果的鉴定适用本规定。 前款所称的房屋征收评估报告包括:国有土地上房屋征收范围内,单独出具的征收房屋评估报告、成片征收房屋的整体评估报告及分户评估报告、其他补偿评估报告等。 第三条(鉴定程序) -1- 上海市房地产估价师协会专家委员会(以下简称专家委员会)受理鉴定申请后,应当按照国家和本市的有关规定,及时组成专家组并组织专家进行实地查勘、调查、鉴定。 鉴定工作应当在受理后的10日内完成。 第四条(鉴定申请) 申请人应当向专家委员会提交鉴定申请材料,并对材料的真实性、合法性负责。

专家委员会应当根据鉴定工作的实际需要,明确鉴定申请材料,并在上海市房地产估价师协会(以下简称协会)网站向社会公开。 第五条(鉴定受理情形) 有下列情形之一的,专家委员会应当受理鉴定申请:(一)房屋征收当事人(指被征收人、公有房屋承租人和房屋征收部门,下同)对房屋征收评估报告有异议,经复核评估,对复核结果仍有异议,自收到复核结果之日起10日内申请鉴定的;(二)房屋征收部门对房屋征收范围内,采用标准价调整法评估的房屋整体评估报告的评估结果有异议申请鉴定的;(三)房屋征收部门在报请区县政府作出补偿决定前,经征询,被征收人、公有房屋承租人对房屋征收评估报告或者复核结果有异议,房屋征收部门申请鉴定的; -2- (四)区县政府申请法院强制执行前,未经专家委员会鉴定的房屋征收评估报告或者复核结果,房屋征收部门申请鉴定的;(五)已申请过鉴定但因故终止的房屋征收评估报告或者复核结果,法院因房屋征收补偿决定案件审理需要委托鉴定的。 第六条(鉴定不予受理情形) 有下列情形之一的,专家委员会可以不予受理鉴定申请:(一)鉴定申请人不能提交相关材料或者补正后仍不齐全的;(二)被征收人、公有房屋承租人在收到房屋征收评估报告后,未经复核评估,直接向专家委员会申请鉴定的,或者在收到复核结果之日起10日后申请鉴定的; (三)房屋征收部门在报请区县政府作出补偿决定前,经征询,被征收人、公有房屋承租人对房屋征收评估报告或者复核结果未明确表示有异议申请鉴定的; (四)房屋征收评估报告或者复核结果已经专家委员会鉴定,申请人就同一房屋征收评估报告或者复核结果再次申请鉴定的;(五)不属于专家委员会鉴定职责范围的。 第七条(鉴定受理)

房屋拆迁纠纷 盐城建湖 关于房屋拆迁合同诉讼的情况反映

关于房屋拆迁合同诉讼的情况反映 2009年3月,本人所在的盐城市建湖县近湖镇胜利村新农组因建设234省道而拆迁,本人的房屋也在拆迁范围之列。 2009年3月20日,建湖县近湖镇村镇建设服务中心受建湖县近湖镇人民政府的委托与本人签订了《拆迁产权调换房预购协议书》。该协议书约定,在规划区域新建定销房住宅供本人等选购,并明确调换房位置为建湖县近湖镇胜利中心村(即建湖县城翠湖新村)。房屋售价均价为1480元,四层为+0%。协议还约定,2010年1月26日前由本人按所领取选择房顺序进行选房,届时,双方在结清所有账目后,签订正式协议书,再向本人交付新房。 到2010年10月本人才领取到房号,房号为建湖县城翠湖新村9号楼404室。建湖县近湖镇村镇建设服务中心要求本人将房屋售价提高5%,本人不同意。本人要求他们按照双方所签订的《拆迁产权调换房预购协议书》结清房款,交付房屋。而他们因此不与本人结清账目,并不将该房屋交付给本人。 本人多次向有关部门反映,均未有结果。 本人于2011年4月21日向建湖县人民法院提起诉讼,要求建湖县近湖镇村镇建设服务中心及建湖县近湖镇人民政府全面履行双方所签订的《拆迁产权调换房预购协议书》中约定的义务,并赔偿他们违约对本人造成的严重的经济损失。 2011年4月25日,建湖县人民法院诉前调解中心要本人将其诉状立案,本人将其诉状交于建湖县人民法院立案庭,立案庭当时未予立案,表示还要协调。后经本人及委托代理人多次要求该院立案,该院一直以在协调中,等协调后再说答复本人。

2011年5月10日上午,本人又找到建湖县人民法院分管副院长唐院长,唐院长表示资料已交给近湖镇党委副书记分管领导陈学满,而唐院长与陈学满电话联系,均未能联系上。本人就向唐院长询问,如果协调不成,法院是否立案,唐院长表示拆迁案件不能立案。本人就表示,如果法院不能立案,是否会给我答复。唐院长说,我们只能口头答复,不能立案。 本人认为,《拆迁产权调换房预购协议书》是双方真实意思表示,作为政府,更应当模范遵守我国法律和行政法规的规定,城市信用,而近湖镇人民政府却在交屋时要求本人增加给付房款,最高人民法院在案由中有房屋拆迁安置补偿合同纠纷,却不予立案,而且没有书面裁定,都是违反法律的行为。本人要求有关部门对此进行监督处理,以便使本人尽早能安居乐业为盼! 建湖县近湖镇胜利村新农组村民纪志元 2011年6月11日

房屋拆迁案件案例分析

拆迁案件案例分析之(十一)基本事实: 2013年4月,被告某市政府发布《XX项目建设征地拆迁安置补偿有关事项的通告》,征地拆迁安置补偿适用《中华人民共和国土地管理法》及《某市人民政府关于<某市征地拆迁补偿安置办法>的通知》等规定。原告A公司的房屋在征地拆迁范围内。2014年1月,某市政府发布《某市人民政府关于<某市征地拆迁补偿安置办法>的通知》。2014年2月,某镇政府发布《XX拆迁及附着物补偿工作的实施方案》。2014年9月,原告A公司的工作人员在《某市建设用地房屋及附着物拆迁补偿分户清册》上签字确认。2015年7月,某镇政府向A公司送达《通知》,要求其在收到《通知》之日起三个工作日内到某镇政府签订房屋拆迁补偿安置协议,并领取补偿款总额XXX万元。2015年8月10日,某镇政府将该补偿款转入某市某镇高院村1组的账户。2015年12月,某镇政府组织人员对A公司的房屋予以强制拆除。后A公司起诉要求确认2015年12月某市政府、某镇政府组织的行政拆迁行为违法。 法院判决理由及结果: 法院认为对A公司的房屋实施行政强制拆迁的机关是某镇政府,而某镇政府没有举出任何证据证明其具有行政强制拆迁的法定职责,其行为超越法定职权,应确认为违法。A公司诉请确认某镇政府组织的行政拆迁行为违法的理由成立,予以支持。某市政府没有实施行政强制拆迁行为,不是本案适格的被告。故法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第(一)项“的规定判决:确认某镇政府于2015年12月组织实施的行政拆迁行为违法。  说法与评议: 我们认为某镇政府因公共利益的需要,对A公司所属房屋、土地被征收,应当按照法律、行政法规的规定及程序履行,在未交付被征收房屋及土地的情况下,某镇政府组织人员对A公司的房屋实施了行政强制拆迁行为,而某镇政府不能提供证据证明其具有上述法定职责,其行为超越法定职权,我们

杭州市国有土地上房屋征收评估规范(正式稿)

杭州市国有土地上房屋征收评估规范 第一条为了规范国有土地上房屋征收评估活动,确保国有土地上房屋征收评估的公正、有序,根据《国有土地上房屋征收评估办法》和《房地产估价规范》,结合杭州市实际,制定本评估规范。 第二条评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值,测算被征收房屋类似房地产的市场价格,以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定,适用本评估规范。 第三条被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。 被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格,应当剔除偶然的和不正常的因素。 第四条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额,但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 前款所述不考虑租赁因素的影响,是指评估被征收房屋无租约限制的价值;不考虑抵押、查封因素的影响,是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。

被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。 第五条房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会(以下称评估专家委员会)成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作,并对出具的评估、鉴定意见负责。 房屋征收评估、鉴定活动不受任何单位和个人干预。与房屋征收当事人有利害关系的,应当回避。 第六条同一征收项目的房屋征收评估工作,由两家以上房地产价格评估机构承担的,应当由资质较高的一家房地产价格评估机构为牵头单位;同一资质的,应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位;牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通,统一标准。 第七条同一征收项目分期实施,其房屋征收评估工作由两家以上房地产价格评估机构承担的,前期房地产价格评估机构应当向后期房地产价格评估机构提供评估对象、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等评估技术资料,后期房地产价格评估机构除因时间变化等不适用因素外,应当采用。 第八条房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工

房地产开发合同纠纷案例分析2则.doc

房地产开发合同纠纷案例分析2则 从我国房地产实践来看,现实中出现的问题大多集中在房地产交易、房地产权属登记、房地产物业管理方面。这些问题的解决,一方面需要从法学理论上进行探讨、研究和论证;另一方面需要实务上的反复实践、运用和总结。在某种意义上说,法律的普及和应用才是根本。没有法律的普及和应用,就没有法律的生命。 今天我要与大家分享的是: 案例分析一: 【案情介绍】 20xx年9月18日,原告柳州超凡房地产开发有限公司(以下简称超凡公司)与被告南宁桂馨源房地产有限公司(以下简称桂馨源公司)和第三人柳州市全威电器有限公司(以下简称全威公司)三方共同签订《土地开发合同》,约定全威公司将位于柳州市柳石路153号的土地转让给被告桂馨源公司,并将土地过户到被告桂馨源公司在柳州成立的公司(恒茂源公司)名下,土地转让价款为2860万元。同时约定由于原告超凡公司在转让土地上前期投入了资金并做了一些工作,被告桂馨源公司向原告支付补偿款1640万元,该款项于被告桂馨源公司得到土地使用和开发指标批文,可以进行房地产开发的时间起一年内支付。 之后,原告与被告恒茂源公司于20xx年月17日签订《土

地使用权转让合同》,双方于20xx年2月25日通过柳州市土地交易储备中心的审批同意转让,被告恒茂源公司于20xx年1月10日取得(20xx)第100757号国有土地证,并于20xx年月交纳土地变性费用,将土地变性为建设开发用地进行房地产开发。到20xx年2月止,被告恒茂源公司在该土地上开发的"嘉汇·龙潭"小区已经全部开发完毕,但被告恒茂源公司仅仅向原告支付了150万元补偿款,其余款项拖了几年一直未支付,原告催讨协商未果,遂诉至人民法院要求被告支付剩余款项。 庭审中,被告恒茂源公司答辩称其不是《土地开发合同》的当事人,也不是土地转让合同的付款义务人,对超凡公司没有付款义务。被告桂馨源公司答辩称: 1、超凡公司与全威公司作为共同体履行《土地开发合同》中出让方的权利义务,二者权益完全统一,桂馨源公司与超凡公司之间不存在单独的债权债务关系。 2、所谓的补偿款实为土地对价的一部分,是全威公司指定要求支付给超凡公司的,超凡公司并无独立债权。 3、桂馨源公司应在4500万元的土地对价范围内付款,且必须支付完合同约定的三项代付费用后,余款再支付给全威公司和超凡公司。 4、桂馨源公司初步统计已付款40802409元,剩余款项应在三方核对账目扣除违约金后再结算。 经审理,一审法院认为:《土地开发合同》是在三方当事

土地征收拆迁补偿案例

土地征收拆迁补偿案例 最高人民法院8月29日公布了10件有代表性的人民法院征收拆迁典型案例,这批案件均为2013年1月1日后作出的“民告官”行政诉讼案件生效裁判。这10大案例中,有5 件涉及房屋征收补偿决定,2件涉及房屋征收决定,2件涉及房屋强制拆迁,1件涉及违法建筑拆除。其中,行政机关的行政行为被法院判决依法撤销或确认违法的有6件。 六、霍某某诉上海市黄浦区人民政府房屋征收补偿决定案(一)基本案情 上海市顺昌路281-283号283#二层统间系原告霍某某租赁的公有房屋,房屋类型旧里,房屋用途为居住,居住面积11.9平方米,折合建筑面积18.33平方米。该户在册户口4人,即霍某某、孙某某、陈某某、孙某。因旧城区改建需要,2012年6月2日,被告上海市黄浦区人民政府作出黄府征[2012]2号房屋征收决定,原告户居住房屋位于征收范围内。因原告户认为其户经营公司,被告应当对其给予非居住房屋补偿,致征收双方未能在签约期限内达成征收补偿协议。2013年4月11日,房屋征收部门即第三人上海市黄浦区住房保障和房屋管理局向被告报请作出征收补偿决定。被告受理后于2013年4月16日召开审理协调会,因原告户自行离开会场致协调不成。被告经审查核实相关证据材料,于2013年4月23日作出沪黄府房征补[2013]010号房屋征收补偿决定,认定原告户被征收房屋为居住房屋,决定:一、房屋征收部门以房屋产权调换的方式补偿公有房屋承租人霍某某户,用于产权调换房屋地址为上海市徐汇区东兰路121弄3号204室,霍某某户支付房屋征收部门差价款 476,706.84元;二、房屋征收部门给予霍某某户各项补贴、奖励费等共计492,150元,家用设施移装费按实结算,签约搬迁奖励费按搬迁日期结算;三、霍某某户应在收到房屋征收补偿决定书之日起15日内搬迁至上述产权调换房屋地址,将被征收房屋腾空。 原告不服该征收补偿决定,向上海市人民政府申请行政复议,上海市人民政府经复议维持该房屋征收补偿决定。原告仍不服,遂向上海市黄浦区人民法院提起行政诉讼,要求撤销被诉征收补偿决定。 (二)裁判结果 上海市黄浦区人民法院认为,被告具有作出被诉房屋征收补偿决定的行政职权,被诉房屋征收补偿决定行政程序合法,适用法律规范正确,未损害原告户的合法权益。本案的主要争议在于原告户的被征收房屋性质应认定为居住房屋还是非居住房屋。经查,孙慰萱为法定代表人的上海杨林基隆投资有限公司、上海基隆生态环保科技有限公司的住所地均为本市金山区,虽经营地址登记为本市顺昌路281号,但两公司的营业期限自2003年12月至2008年12月止,且原告承租公房的性质为居住。原告要求被告就孙慰萱经营公司给予补偿缺乏法律依据,征收补偿方案亦无此规定,被诉征收补偿决定对其以居住房屋进行补偿于法有据。据此,一审法院判决驳回原告的诉讼请求。宣判后,各方当事人均未提出上诉。 (三)典型意义

房屋拆迁补偿价格评估合同协议书范本 通用版

委托方:(以下简称甲方) 受托方:(以下简称乙方) 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《____________市城市房屋拆迁管理办法》、《____________市实施(城市房屋拆迁管理条例)细则》及《____________市城市房屋拆迁评估管理暂行规定》等有关法律、法规及文件规定,甲乙双方经充分协商,就________________________项目的拆迁补偿价格进行评估事宜签订本合同。 一、估价工程范围、评估工作量及完成期限: 1、甲方因的需要,委托乙方对下列范围内被拆迁房屋及附属物的拆迁补偿价格进行评估,其评估四至范围如下: 东至:____________ 西至:____________ 南至:____________ 北至:____________ 2、评估工作量:以现场实际勘查数量为准。 3、按照相关主管部门下发的建设拆迁评估作价的通知的要求,估价时间定为:____________年____________月____________日至____________年____________月____________日。 二、双方责任及协作事宜: 1、甲方负责提供项目有关的立项文件、规划文件及附图;配合乙方向有关部门、单位或个人提供审阅所必需的资料。 2、甲方组织乙方在估价期间到现场勘察,并提供方便和配合。 3、在乙方按照合同约定保质、保量完成评估工作的前提下,甲方应按时向乙方支付服务费。 4、乙方在甲方规定的估价时间内,负责调查了解拆迁范围内被拆迁房屋及土地有关情况,根据甲方的需要,依照国家有关拆迁法律法规的规定,并结合评估市场情况及本工程拆迁评估的具体情况,对委托评估的房屋及附属物进行客观、公正的评估。向甲方出具房屋估价汇总报告,并在拆迁许可证规定的动迁之日起,出具分户评估报告交付甲方。

拆迁安置房屋买卖合同的效力分析

内容提要:拆迁安置房屋买卖时尚未领取权属证书,此类房屋就普通商品房而言有着特殊性质,本文从物权理论出发,结合民法诚实信用原则和不动产善意取得制度对拆迁安置房屋买卖合同效力及履行中相关问题进行分析。 关键词:房地产转让不动产善意取得合同成立与生效 今年年初以来,浙江省宁波市鄞州区人民法院东钱湖法庭受理的房屋买卖案件数量激增,而案件讼争的房屋绝大部分都是位于辖区内的下应、东钱湖等地的拆迁安置房,这类“卖房人变卦,买房人起诉”案件的激增,其主要原因可归于近两年来市场房价的飞涨,也可以说是近两年来宁波房市非理性发展所留下的“后遗症”。与普通的房屋买卖纠纷不同的是,这些拆迁安置房在进行交易时尚未领取权属证书,土地使用权性质也有特殊性,在审判实践中也存有一定的误区,观点纷呈,做法不一。 一、据以研究的案例: 案例一,2003年9月8日,原告楼某与被告应某签订《卖房协议》一份,约定被告将其即将交付的拆迁安置房一套卖给原告,房屋面积77.63平方米,总价款22.5万元。协议签订后,原告按约支付了定金和预付款,被告于同年11月8日将房屋交付原告并由后者入住。2004年4月初,被告领取房产证和土地证后却拒绝履行协议,至今未办理过户手续。原告要求被告继续履行协议,协助原告办理房屋过户手续。庭审时,被告以双方签订协议时,转让的房屋尚未交付,也没有领取任何权属证书,原、被告之间这一买卖行为违反了《城市房地产管理法》第三十七条第六项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”这一强制性法律规定,要求确认双方买卖协议无效。 案例二,原告陈某与被告汪某房屋买卖纠纷。与案例一情况相同,被告在双方签订协议并收取原告预付款,原告也入住的情况下,却拒绝履行协议,办理房屋过户手续,被告以该房屋为夫妻共同财产,被告未经共有权人同意擅自处分共有财产的行为无效,要求驳回原告的诉讼请求。 二、未领取权属证书房屋(预购房屋)转让的效力问题 要确认两个案例中房屋买卖协议的效力,必须正确理解《城市房地产管理法》第三十七条的规定。首先要澄明的一个问题是,“房地产不得转让”不等同于“房地产不得买卖”。该法第三十六条规定:“房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠予或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”因此,“房地产转让”应包括签订合同、付款、房屋交付,过户登记等一系列债权行为和物权行为,所谓“不得转让”应理解为上述系列行为不能彻底完成,不能发生所有权转移的合同履行目的,但不得据此认为法律禁止订立预购房(期房)转让合同或所签订的合同一律无效。 此外,《城市房地产管理法》第四十五条:“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。”从此条的立法含义可以看出,预售商品房在取得权属证书之前再行转让是可行的,否则应当明令禁止。其实,《城市房地产管理法》(草案)中曾明文规定禁止预售房再转让,但该法正式颁布时,却又改为上述45条的规定,

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