中国物权法草案评析(谢哲胜)
中国物权法草案评析
谢哲胜台湾中正大学
上传时间:2007-7-16
内容提要: 2006年11月27日晚，中国人民大学民商法前沿论坛在明德法学楼602模拟法庭举行。中心邀请台湾中正大学法律系暨研究所教授、台湾财产法暨经济法协会理事长、台湾东吴大学兼任教授谢哲胜教授就《中国物权法草案评析》做精彩演讲。讲座由中国人民大学法学院博士研究生吴春岐主持。谢哲胜教授以中国物权法草案为基础进行了全面评述，讲座共分为八个部分：第一部分为引论，回顾了大陆物权法法典化的历程；第二部分首先叙述物权法基础理论，一方面强调物权法对资源分配、利用与管理的功能，另一方面也检视现行物权法理论，作为评析现行草案的基础；第三、四、五、六、七部分从物权法对资源分配、利用与管理的功能、比较法、规范明智性等观点出发，分别评析了现行修正草案的总则、所有权、用益物权、担保物权、和占有各编；第八部分总结全文，提出如下结论：一、草案立法方向基本上值得肯定：包括（一）“公共利益”不必界定以保持执法弹性，（二）解除物权法定的限制有利经济发展，（三）登记对抗要件的规定符合国际趋势；二、删除无实益或争议性条文是明智作法：包括（一）删除典权规定值得肯定，（二）删除让与担保规定是正确作法，并应同时删除流押契约禁止的规定，（三）删除居住权规定无伤大雅；三、虽然目前草案比之前改善许多，然而前瞻性仍有不足，仍应再作修正：包括（一）登记的效力宜全盘改为对抗要件，（二）国有和集体所有财产利用效率仍有相当大改善空间，（三）区分所有规定宜大幅修正，（四）删除业主委员会的诉讼主体资格昧于现实，（五）共有制度的弊端仍未能避免。谢教授全面系统的演讲给同学留下了深刻印象。
主讲人：谢哲胜教授
台湾中正大学法律系暨研究所教授
台湾财产法暨经济法协会理事长
台湾东吴大学兼任教授
主持人：吴春岐
中国人民大学法学院博士研究生
时间：2006年11月27日星期一晚6点30 分
地点：中国人民大学明德法学楼602模拟法庭
主持人：今天我们中心非常荣幸的邀请到了台湾中正大学法律系的谢哲胜教授，谢教授为我们演讲的题目是《中国物权法草案评析》。谢哲胜教授在台湾是一位非常有名的教授，主要的研究方向是在财产法、合同法。同学们在我们民商法网站上应该可以看到很多谢教授的文章，大家可能对他已经非常熟悉了，下面让我们用热烈的掌声欢迎谢教授为我们做精彩的演讲。（掌声）
主讲人：各位老师、各位同学大家好！中华人民共和国物权法法典化历程，从一九九九年十月梁慧星教授主持的草案、二０００年十二月王利明教授主持的草案，再到二００二年十二月的中华人民共和国民法草案物权编，已有通过物权法的准备，然而，并未在原先预定的二００五年的全国人民代表大会（以下简称全国人大）通过。为求再慎重起见，二００五
年七月公布草案（第三次审议稿）征求意见通知，也有意于隔年全国人大通过，不料八月网络出现一封公开信，对于物权法草案的内容提出尖锐批评，引起轩然大波，加上其它原因，物权法草案仍未通过立法。据报导，第十届全国人大常委会第二十三次会议，已通过第五次审议稿，大陆对物权法的立法准备工作，可说十分慎重，而依目前进度，二００七年全国人大如果通过物权法，也将是意料中的事。
本文第二部分首先叙述物权法基础理论，一方面强调物权法对资源分配、利用与管理的功能，另一方面也检视现行物权法理论，作为评析现行草案的基础；第三、四、五、六、七部分从物权法对资源分配、利用与管理的功能、比较法、规范明智性等观点，分别评析现行修正草案的总则、所有权、用益物权、担保物权、和占有各编；第八部分总结全文，提出本文结论。
第一个问题，物权法基础理论
物权法是规范财货归属秩序的法律，物权法即具有定分止争和创造生产诱因的功能，就大陆原属公有财产制度转而保护私有财产制度，物权法更具有规范公共资源分配而达到促进生产的功能，为了如何分配和促进生产，都必须管理，因此，物权法也扮演政府进行资源分配、利用与管理的准则。
一、资源分配、利用与管理
（一）政府进行资源分配、利用与管理的法律基础
政府为了促进公共利益，在有必要进行资源分配、利用与管理的情形下，基于公权力的行使，制订相关法律或行政法规，使资源的分配、利用与管理符合效率和公平，符合人民福祉的最大化，是公权力的正当行使，有其正当化的理由。
（二）政府进行资源分配、利用与管理的合宪性审查
在大陆，私有财产的保护既然已明文规定在宪法条文，则对私有财产保护的精神与先进各国应无本质上的差别。私有财产制度既被各国确认为国家合理有效分配资源的一种制度，而在宪法中明文加以保障，藉由私有财产制度配置公共资源和私有财产，自然是合宪的，而物权法就是用来执行宪法有关资源分配、利用与管理或私有财产的政策。
当国家就公共资源和私有财产为配置决定后，如果要再重新配置，而剥夺或限制所有权人的权利，就要符合宪法保护私有财产权的精神，而可能有必要加以补偿。“宪法”第二十三条的要件有四，第一是公共利益的存在，第二是必须为了促进公共利益，第三是为了公共利益有必要限制，第四是须以法律加以限制。
二、公有土地所有权下的物权法理论
（一）国家拥有最高所有权举世皆然
（二）公有土地所有权无碍架构一套符合世界潮流的物权法
（三）土地国有和集体所有情况下的土地权利
1. 土地国有和集体所有都是多数人享有土地所有权的一种形式，与共有和区分所有本质相同。
2. 土地所有权与土地的使用权和价值权是可以分属不同人享有
3. 存在于土地所有权上的其它权利就是一种限制物权或物上负担
4. 土地国有或集体所有也能架构具有定分止争并提供生产诱因功能的物权法
三、现行物权法理论检视
两岸许多物权法教科书叙述的物权法理论，很多是人云亦云、未经深思熟虑或早已过时而不符时代所需，甚至仅是抄袭德国民法一百多年前的陈旧理论或制度，而有必要重新检验，以符合「实事求是」、「与时俱进」的精神。
（一）物权法定主义
1. 物权法定主义的意涵
民法第七五七条规定：「物权，除本法或其它法律有规定外，不得创设。」通称为物权法定主义，又称为物权法定原则，许多教科书对物权法定原则的阐述为：物权种类和内容必须依照法律规定，创设新种类和新内容物权，不能有物权效力，采债权物权区分绝对理论。依此原则排斥行政机关以行政命令和司法机关以判决承认新种类和新内容的物权，更禁止当事人自由创设新种类和新内容的物权。
物权法定原则与不动产物权变动以登记作为对抗或生效要件无关，单纯只是与物权的种类和内容是否容许立法机关以外的行政和立法机关及当事人创设有关，这是在探讨物权法定之前必需建立的基本观念。
2. 物权法定并非普遍适用的法理
3. 台湾司法实务突破物权法定
4. 应该扬弃物权法定主义
（二）一物一权理论
一物一权只能理解为一物一个所有权或一物不得存在两个以上不兼容的物权。不能望文生义理解为一物只能有一个物权。
（三）物权行为理论
由于大陆通说不采物权行为理论，故在这里就不多讲了。这里值得一提的是，大陆目前通说不承认物权行为的独立性和无因性，符合绝大多数国家的立法例，值得赞同。
（一）物权的公示
1. 物权公示的必要性
公示的手段可以减少交易成本。因为经由公示的权利，赋予公信原则的效力，则交易当事人即可藉由少量的成本即可搜集到交易上应具备的信息，达到避免受到不测损害的目的。因此，藉由公示，即解决了物权因具有对世效力而影响交易安全的难题，由此可见物权公示的必要性。
2. 物权公示的效力
物权具有公示的必要性，但与公示的效果则是两回事，在各国法制上，物权均有公示的规定，但就公示要件的效果则不完全相同，大致尚可分为生效要件和对抗要件两种。
(1). 生效要件
采生效要件的情形，则物权变动未经公示则不发生效力，在此种情形，不仅物权变动不能对第三人主张，即使是当事人间，也未发生物权变动的效力，在此种情形，当事人间即使原来欲发生物权效力，也因公示的欠缺而只能发生对人的效力（如未欠缺法律行为有效的要件）。因此，采生效要件的结果，只要不符合公示的要件，就不发生当事人所期待其发生的效力，完全忽视当事人间对权利变动的真意，就此而言，即剥夺了当事人自主的原则。
(2). 对抗要件
采对抗要件的情形，物权变动只要当事人有此意思表示一致，而且符合法定公示以外其它物权变动的要件，则物权变动即发生效力，公示与否只是对抗第三人的要件。关于对抗第三人的情形，又可分为对抗第三人（包括善意和恶意）、善意第三人（不包括恶意）、善意且无重大过失的第三人（不包括恶意和善意但有重大过失）、善意且无过失的第三人（善意但有轻过失的情形也不包括）。
在这些对抗第三人的不同范围类型中，应留意的是，假如有一种权利，仅在当事人间发生效力，不得对抗善意和恶意的第三人，则此种权利仅具有对人的效力，而不具有对物的效力，因此，不能称它为物权，只能归类为债权。因为（债权）契约的权利就是一种对人权，在完全有效无瑕疵的情形，也只有对人的效力，即只有在当事人可以主张，当事人如果违约不履行，则可能只能请求损害赔偿，或也可请求强制履行（在有些国家必须符合一定要件，在台湾只要给付尚属可能即可）。因此，在本质上为物权的权利，在不符合公示要件时，不应解释为不得对抗善意和恶意的第三人，如此解释即与其性质不符，并违反当事人的意思。
3. 物权公示的方法
物权公示方式有多种，立法例上又因其为动产和不动产而有不同，而各国普遍采取的动产物权变动的公示方式则是交付，不动产物权则有些不同。
(1). 标的交付
(2). 契据交付
(3). 契据登记
(4). 权利登记
4. 物权与公示二者之间的关系
(1). 本质上是物权的权利与公示的关系
理论上，只要事实上符合「直接支配特定物而享有其利益的权利」此一定义的权利，或归属性权利，即是本质上物权，不管它有无经过登记。本质上是物权的权利，因当事人创设此权利时，就是要创设物权的权利（真正的权利是物权），如果将它解释为债权，必然违反当事人的意思，违反当事人的意思必然影响投资的期待，进而影响资源的有效率使用。因此，除非是为了保护交易安全所必要，否则无须变更当事人的真意，未经公示的物权，在保护交易安全的必要限度内才否定其为物权，否则仍肯认其为物权。
因此，本质上是物权的权利如经公示，当然可以对任何第三人发生效力，但如未经公示，仅是使其不得妨碍交易安全，第三人明知或可得而知既然不会妨碍交易安全，所以，未经公示的本质上物权，可以对明知或可得而知的第三人发生效力。如此思考，才能解答释字第三四九号解释所拋出的迷团。
(2). 非本质上是物权的权利与公示的关系
有些权利本质上并非对物或具有归属性的性质，之所以可以直接对物主张，是因为立法政策的结果，则此种权利若欲具备对抗第三人的效力，自然应具备公示要件。
权利本身不具对物的性质，表示在当事人间的行为尚未到达对物主张或归属性的阶段，例如买卖土地，尚未为权利变动的合意，也未交付土地或办理所有权移转登记，此时，此一买卖契约只有对人的效力，然而，一旦交付，买受人已直接支配土地，其权利即进入本质上物权，
其法律地位即不得以纯粹的（债权）契约加以解释。
如前例，买卖契约尚未交付土地或办理所有权移转登记，如无预告登记，则买卖契约仅在当事人间有效，但如办理预告登记，本质上并非物权的权利也因而取得对抗第三人的效力，此即为本文所称的非本质上物权的权利，与本质上物权的权利相区别。非本质上物权的权利，必须具备物权法定公示的方式，才可发生物权的效力。
第二个问题，草案总则部分评析
草案总则分为三章，以下逐章加以评析：
一、一般规定
第一章共有七条，原则上都值得赞同，但有以下两点特别需要说明：
（一）物权的定义
第一条和第二条第一项都强调「物的归属」为物权法的规范目的，但是第二条第三项却又定义物权为权利人对特定物享有直接支配的权利，直接支配一词如理解为支配物本身或支配其交换价值，其实也不碍事，但是如理解为物理上支配，则在不占有的担保物权，物权人并无物理上支配，只能理解为抽象支配其价值。因此，与其强调「直接支配」，不如强调「归属」，而且强调特定也将与浮动抵押的规定和优先权的制度相抵触，因此，第二条第三项建议修正为：「本法所称物权，是指权利人对物享有归属性的权利。」
物权的「物」一词，不限于物理上的物，还包括权利或抽象的物（如智能财产），即相当于财产一词，这是对物一词应有的理解。另外，不强调物权包括所有权、用益物权和担保物权，是为了避免出现难以归类和兼具用益物权和担保物权的物权。例如典权或不动产押租契约，典权人和承租人既可以使用权利客体而具有用益物权的性质，又占有标的物担保其已支出对价返还而具有担保物权的性质；又信托受益权不等于所有权，可以对信托财产主张归属性权利而有物权的性质，但是受益人并不能使用信托财产，信托财产也不是担保受益人的债权，而无法归类为用益物权或担保物权。
（二）物权法定或自由
草案第三条规定：「物权的种类和内容，由本法和其它法律规定。」容易被解释为采物权法定主义，但据报导，该条后段已增加法律未规定的，而符合物权特征的权利，也视为物权。第五次审议稿将物权的种类和范围大幅放宽，使本质上物权都将视为物权，与本文前述意旨相符，将可满足人们对不同种类和内容的物权的需求，「代表中国先进生产力的发展要求」，特别值得赞扬。
二、物权变动
第二章规定物权的设立、变更、转让和消灭，概括地说，就是物权的变动，又分为三节，以下逐节加以评析：
（一）不动产登记
1. 登记的效力
第九条规定：「不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。……。」基本上采登记作为生效要件，但也保留登记对抗要件的空间，似有缓和登记作为生效要件的缺点，虽然仍比统一采登记作为生效要件的立
法方式好，但就尊重当事人意思自治和当事人间权利义务的衡平考量，仍以采登记作为对抗要件为佳，因此，第九条第一项建议修正为：「不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。」
2. 登记的机关
如采权利登记制，而登记机关又实质审查登记的权利是否真实，则登记机关应具有法律专业知识，所以登记机关应在法院，例如托伦斯登记制度（Torrens Title System）和德国的土地登记机关为法院，日本则在法务省。如采契据登记制，则通常不作实质审查，则登记机关可以是一般行政机关。
3. 登记的效力
草案第十六条第一项规定：「不动产登记簿记载的事项，是物权归属和内容的依据。」文义上似乎和台湾土地法第四十三条规定：「依本法所为之登记，有绝对效力。」相同。然而关于此条最高法院一再强调「本条的规定并非要在保护交易安全的必要限度以外剥夺真正权利人的权利」，因此，台湾物权编修正草案第七五九条之一规定：「不动产物权经登记者，推定登记权利人适法有此权利。因信赖不动产登记之善意第三人，已依法律行为为物权变动之登记者，其变动之效力，不因原登记物权之不实而受影响。」第一项的规定意旨为：不动产登记权利人推定其有此权利，但利害关系人可以举证推翻此一推定。第二项的规定即是不动产善意受让的规定，与草案第二十三条规定：「基于不动产登记簿享有的物权受法律保护，但记载于不动产登记簿的权利人在取得权利时知道或者应当知道该权利有瑕疵的除外。」的意旨应是相同的，即信赖登记而为登记的权利人，不因原登记的权利有瑕疵或无效而受影响，解释上应与台湾土地法第四十三条为同一解释。
（二）动产交付
草案关于动产物权的变动，因为无法贯彻都以现实交付为生效要件，因此，尚有观念交付（简易交付、占有改定、指示交付）可以代替现实交付，但是交付只是公示方法，不应以公示方法的有无，决定物权变动的时点，而应只是作为保护交易安全的依据。
因此，草案第二十七条建议修正为：「动产所有权的转让，非经交付，不得对抗善意第三人。」而关于观念交付的规定则可以全部删除。
（三）其它规定
草案第三十五条规定「依照本法第三十二条至第三十四条规定，导致不动产物权设立、变更、转让和消灭的，应当依照法律规定及时办理登记；未经登记，不得处分其物权。」强制人民于一定时间内办理物权变动登记，并规定未经登记，不得处分其物权，都是国家介入私经济行为，未必有此必要，建议删除。
（四）物权的保护
草案第四十四条规定：「权利人请求排除妨害或者消除危险，不适用诉讼时效。」此种规定违反时效制度惩罚怠惰人的精神，据报导，此一规定已删除，值得赞同。
第三个问题，草案所有权部分评析
草案第二编为所有权，分为六章，以下逐章加以评析：
一、一般规定
草案第四十九条规定：「为了公共利益的需要，县级以上人民政府依照法律规定的权限和程序，可以征收、征用单位、个人的不动产或者动产，但应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿。」据报导，此条已修正为更加保护被征收人。
大陆目前关于不动产征收也引起许多抗争，主要原因是补偿费太低，因此公平补偿十分重要，为了公共利益而有的财务负担，本应该由公众承担，而不应由被征收人承担，公平补偿的合理作法是采市价补偿，即被征收人如果出售，可以获得的对价，既获得公平对价，被征收人即无损失，也无理由抗争。「应当给予合理补偿」文义上并无问题，「国家规定」如果也符合公平补偿或市价补偿也无问题，关键还是在执行层面，补偿的标准应足以补偿被征收人所受的全部损失，包括土地价值、土地改良物价值、土地上的其它权利价值、合法营业的损失及迁移费。
二、国家所有、集体所有和私人所有的财产
（一）国家所有
虽然在使用效率上国有财产通常比私有财产为低，然而，为了提供公共财、规模经济的考量，国有财产的存在是有必要的。大陆强调社会主义，保障公有制经济，则国家所有兼具财富平均的公平考量，草案关于国有财产的规定，在大陆现行体制下，并无太大问题。
国有财产如能有效率利用，可以增加国家财富，让全民享有，因此，国务院代表国家行使所有权，必须特别重视国有财产使用的效率。国家公务员代表国家管理国有财产，如同代理人，利益和国家不完全一致，关于国有财产的管理，如何避免代理的成本，包括使用无效率及徇私舞弊的问题，在制定国有财产法时必须特别加以注意。
（二）集体所有
集体所有是大陆社会主义下的产物，固然有促进财富平均的功能，但是集体所有如同公有或共有，如何全体集体成员决定财产的使用和处分，会有决策缓慢而无效率的成本，民法草案物权法第五十五条原规定农民集体所有权的土地，须经村民会议三分之二或三分之二以上村民代表的同意，并经批准，才可以由外人承包经营，则集体所有权使用将无效率，草案第六十一条规定已注意其利用效率的提升，而不强调绝对多数决决定土地承包方案，将有助于集体所有土地的使用效率，值得赞同。集体所有财产的管理，也有代理的成本，在制定集体所有财产法时也必须特别注意。
（三）私人所有
草案第六十六条规定：「私人对依法取得的房屋、收入、生活用品等生活资料享有所有权。私人对依法取得的生产工具、原材料等生产资料享有所有权。」第六十七条规定：「国家保护私人储蓄、投资及其收益。国家保护私人的财产继承权及其它合法权利。」配合宪法二００四年三月修正：「公民的合法的私有财产不受侵犯」，宣示对私有财产保护的规定，此等条文可以解释为概括地保护私有财产，大为提供生产诱因，「代表中国先进生产力的发展要求」，值得赞同。
三、不动产区分所有
（一）不动产区分所有的正确理解
如同共有可以是不动产所有权的一种形式，区分所有也可以是不动产所有权的一种形式，区分所有既然可以是不动产所有权的一种形式，土地也可形成区分所有，甚至其它不动
产物权也可以区分所有，所以，区分所有权(unit ownership, condominium unit)涵盖的范围就不当然只限于建筑物本身。
民法将土地上的建筑物，视为独立的不动产，因此，建筑物可以独立于土地而有独立所有权，并可以独立于土地而为处分。但是此一原则在区分所有权就无法适用，因为建筑物不能无基地，而区分所有人数众多，难以依前述原则个别处理区分所有和基地使用的法律关系，所以，台湾公寓大厦管理条例第四条第二项规定专有部分不得与其所属建筑物共有部分和基地权利的应有部分分离而为移转或设定负担。为了使专有部分与基地的权利的比例得以明确，并减少专有部分与基地权利不一致所形成的纠纷，基地权利的应有部分应该包含于区分所有权内。每一专有部分都对应一定比例共有部分，共有部分的应有部分的比例原则上应等同于专有部分面积的比例，在建筑物区分所有，应等同于专有部分楼地板面积的比例，由创设区分所有的规约加以确定，规约一旦确定此一应有部分比例，即属永久的性质，非经区分所有权人全体同意，不得变更。
另外，构造完全相同的两栋大楼，为何其中一个可以适用区分所有，而另一个却可能无法适用，关键性的区别即在于有无规约，有创设区分所有的规约，才能使单一所有权的建筑物变成区分所有。所以，规约也应纳入区分所有权内，而为最广义的区分所有权，规约所形成的法律关系，也可视为区分所有关系的构成员权。规约所形成的法律关系，除了规约外，尚有区分所有权人会议决议和管理委员会决议，都会影响区分所有法律关系的权利义务内容。
（二）草案几个主要问题
1. 用语
从草案的用语（业主的建筑物区分所有权）及定义，会让人以为区分所有是针对建筑物而言，然而，条文也规定道路绿地由业主共有，所以，权利义务包括土地，因此，应称为不动产的区分所有。
2. 区分所有的构成部分
条文也规定业主应当遵守规约，则区分所有的权利义务关系显然包括建筑物专有部分、建筑物共有部分、基地及规约，因此，区分所有的构成部分即应将四者包括在内。
3. 专有部分的定义及其与共有部分的比例
区分所有权的专有部分是区分所有权人可以自由使用、收益、处分，并排除他人干涉的部分。只要有一定空间可以实现此一功能即可，因为区分所有的客体不限于建筑物，所以重点不在于构造上是否具有独立性，虽然一般情形构造上独立性和与使用上独立性有关，然而，并非绝对，在摊位、停车场的使用，只要标有明确界线，即能达到使用上独立性，因此，专有部分的要件应仅限于使用上具有独立性即可。当然规约必须许可建筑物某一空间为专有部分，才能成为区分所有权的标的。草案并未定义专有部分，如果是有意不规定，留待实务解释，也无问题。
每一专有部分都对应一定比例共有部分，建筑物区分所有的情形，共有部分的应有部分的比例，原则上应等同于专有部分楼地板面积的比例，由创设区分所有权的规约加以确定，规约一旦确定此一应有部分比例，即属永久的性质，非经区分所有权人全体同意，不得变更。因为专有部分权利范围不一定相同，相对于共有权利义务也不当然相同，草案不加以明订，
将埋下将来纠纷的种子，如同台湾现行公寓大厦所衍生的许多纠纷。
4. 专有部分让与时应与基地的权利一并移转
草案第七五条仅规定业主转让建筑物专有部分时，应将建筑物共有部分一并转让，并未规定基地的权利也要一并转让，如果认为此种情形是法定移转，继受人当然继受前手关于基地的权利，固无问题，否则，应明文加以规定。
5. 继受前手的权利义务
台湾公寓大厦管理条例第二四条明文规定继受人继受前手的权利义务，草案则未规定，仅于第八六条第一项规定应当遵守法律、法规及管理规约，如果承认管理规约可以要求继受人继受前手的权利义务，当然此种规定也可以达到同一目的，但如果订于管理规约会有争议，则仍以明文规定为宜。
6. 业主委员会的诉讼主体资格
传统的程序法理论，强调有权利能力的自然人及法人，才有诉讼主体资格，然而，此一理论早就被先进国家所扬弃。是否作为诉讼主体，仍必须考虑诉讼经济，因此，在台湾，民事诉讼法第四十条第三项规定：「非法人之团体，设有代表人或管理人者，有当事人能力。」，公寓大厦管理条例第三十八条第一项也规定：「管理委员会有当事人能力。」。因此，据报导，第四次审议稿已规定，但第五审议稿又删除这一规定，草案未规定业主委员会的诉讼主体资格，也将使牵涉小区的诉讼，难以顺利进行。
（三）建议增修部分
综合以上所述，本章建议作以下修正：
1. 第六章章名改为「业主的不动产区分所有权」。
2. 增订不动产区分所有的定义：「业主的区分所有不动产，是指数人区分一不动产而各自专有其中一部分，就专有部分有单独所有权；并就该不动产的建筑物的共同部分以及所在基地，按照专有部分的比例共有的不动产。」
3. 增订专有部分和共有部分的定义：「专有部分，是指区分所有不动产在使用上可以独立，而且可以单独作为所有权的客体的。共有部分，是指区分所有不动产，除了专有部分以外的其它部分。」
4. 修正草案第七五条使专有部分让与时应与基地的权利一并移转：「业主转让其专有部分所有权的，其对共有部分的权利一并转让。」
5. 修正草案第七六条使建筑区划内的车位和车库为业主共有：「建筑区划内的车位和车库，由业主依其专有部分的比例共有。」
6. 增订受让人应继受让与人的权利义务：「区分所有权的受让人，应继受前业主关于本章的权利义务。」
7. 增订业主委员会的诉讼主体资格：「业主委员会有当事人能力。」
四、不动产相邻关系
在土地为国有和集体所有下，私人所有的不动产所有权的范围就小了许多，草案第九十六条虽有概括的补偿规定，但是规定为「造成损害的，应当给予补偿」。并无法包括相邻土地无明显损害的情形，例如对邻地长期通行或一段时间利用邻地建造修缮房屋，在市场机制下，本应由有使用邻地必要的不动产权利人，协商取得通行权利，法律为了避免双方独占的
成本，才规定不动产权利人可以利用相邻不动产。
法律课予相邻关系一方当事人义务，而使得他人可以利用相邻不动产，基于调合相邻关系人间的冲突以达共同的利益，此种规定无可厚非。但是就所有权权能受限制的损失人来看，平白因为所谓的「所有权社会化」的抽象口号，根本不能弥补受不利益当事人的权利感情，因此要求权利义务的均衡公平，显得重要。因为如果以相邻人受损害才支付偿金，则当相邻人并无具体损害时，岂不是让因法律规定取得权利的人享受白吃的午餐，本文认为均衡正义和使用者付费的理念应该贯彻于整个相邻关系的法律规定中，草案第九十六条的规定仍有不足。对于因相邻关系而享得权利者，他方当事人得对其请求偿金，而对于无法依合意定其数额者，可声请法院决定之，方为合理。
又相邻关系其实不限于相邻不动产利用人的权利义务关系，不相邻的人也可能有通行的必要或进入他人不动产铺设管线的必要，因此，建议第九十六条修正为：「因牵涉到不动产而产生的物的利用关系而利用他人不动产的，该他人可以按照利用人受益的程度，或按照他受损害的程度，对利用人请求补偿。但双方不能依照合意定其数额的，任何一方都可以请求法院裁判解决。」
法定相邻关系的规定，未必皆能满足当事人的需求，因而意定的相邻关系，对于调整相邻不动产的利用关系也十分重要，本文建议增列相邻不动产使用协议的一般规定：「相邻不动产权利人就其不动产利用所为的协议，未经登记，不得对抗善意并无过失的受让人或取得物权的人。但如有显失公平或情事变更的，当事人可以声请法院裁定加以变更。」
五、共有
共有可使全体共有人雨露均沾其利益，也可聚集多数人的财力从事符合经济规模的活动，所以共有制度有其不可取代的功能及存在的必要性。因此，物权法应该尽量留其利而少其弊。共有制度的弊端在于使得决策成本增加，以及由共有人分担劳力时，因为其所付出的贡献无法完全归自己所有，致影响工作的诱因。解决之道，是减少决策的成本，并提供真正工作的人工作的诱因。减少决策的成本的作法，就是使共有物的管理处分不必经由全体共有人的同意而以多数决模式行之即可，只要能使全体共有人能雨露均沾其利益即可，并不以全体共有人全体均应支配共有物为必要。既然不强调全体共有人全体均应亲自支配共有物，则依法定决策模式，即可由单一或少数的人从事共有物的利用，且这些单一或少数的人所得到的报酬应随着其所付出的劳力而比例增加，如此将比多数人共同付出劳力来得更有效率。以下逐一对共有物的管理、处分及分割，提出评析意见：
（一）管理
草案第一百零一条规定：「共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。」此一规定与台湾民法第八二０条很相似，然而，此种规定使共有物的管理十分无效率，因此，台湾民法物权编修正草案第八百二十条已修正为：「共有物之管理，除契约另有约定外，非经共有人过半数，并其应有部分合计过半数者之同意，不得为之。但其应有部分合计已逾三分之二者，其人数不予计算。共有人不能依前项规定定其管理者，法院得因任何共有人之声请，以裁定定之。依第一项规定，由多数共有人同意之管理显失公平者，不同意之共有人得声请法院以裁定变更之。前三项所定之管理，因情事变更难以继续时，法院得因任何共有人之声请，以裁定变更之。多数共有人依
第一项规定为管理之决议，有故意或重大过失，致共有人受损害者，对不同意之共有人连带负赔偿责任。共有物之简易修缮及其它保存行为，得由各共有人单独为之。」第八二八条第二项也修正为：「第八百二十八条公同共有人之权利义务，依其公同关系所由成立之法律、法律行为或习惯定之。第八百二十条、第八百二十一条及第八百二十六条之一之规定，于公同共有准用之。」因此，草案第一百零一条建议修正为：「共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，应当经占份额合计已超过三分之二的按份共有人或者共有人过半数，并其份额合计过半数的按份共有人同意，才能决定。共有人不能依前项规定决定管理的，法院可以依据任何共有人的声请，以裁定加以决定。依第一项规定，由多数共有人同意的管理显失公平的，不同意的共有人可以声请法院以裁定加以变更。前三款所定的管理，因情事变更显得不公平的，法院可以依据任何共有人的声请，以裁定加以变更。共同共有的管理，可以参照前四款的规定。」
（二）处分
草案第一百零二条规定：「处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。」此种规定与台湾民法第八一九条很相似，然而，此种规定使共有物的处分十分无效率，因此，土地法第三十四条之一第一项规定：「共有土地或建筑改良物，其处分、变更及设定地上权、永佃权、地役权或典权，应以共有人过半数及其应有部分合计过半数之同意行之。但其应有部分合计逾三分之二者，其人数不予计算。」优先于民法第八一九条而适用，共有以不动产为主，一般情形不动产价值远高于动产，不动产既可以共有人多数决加以处分，动产的共有并无理由维持更高的门槛，共有人如对共有物的处分另有约定，也尊重其约定，因此，草案第一百零二条建议修正为：「处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额合计已超过三分之二的按份共有人或者共有人过半数，并其份额合计过半数的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。」（三）分割
草案第一百零四条规定：「共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予补偿。」此一规定原则上值得赞同，但是似乎忽略了分割可能影响现有的分管或管理契约，因此，草案第一百零四条建议修正为：「共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，或有分管或管理契约内容明示或默示于于一定期间内不得分割，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割???。」而此条规定的「重大事由」，应解释为客观情形不分割将对共有人显失公平或重大影响不动产使用效率，才能不顾现有的不分割、分管及管理协议，即原则上不得违反共有人已有的协议而请求裁判分割。
第四个问题、所有权取得的特别规定
本章关于善意受让和遗失物无人认领的规定，评析如下：
（一）善意受让
草案第一百一十一条：「无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但符合下列情形的，受让人实时取得该不动产或者动产的所有权：(一)在受让时不知道或者不应当知道转让人无处分权；(二)以合理的价格有偿转让；(三)转让的财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人；(四)转让合同有效。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其它物权的，参照前两款规定。」
此一规定将不动产与动产的善意受让合并规定，显示不动产与动产都有善意受让的适用，此一规定是正确的，善意受让绝不限于动产，善意受让是为了保护交易安全，而交易的标的，既然包括不动产与动产，则二者都有善意受让的适用也就理所当然。
保护交易安全仅在使善意的第三人不致遭受不测的损害即可，明知权利纠纷危险存在，仍然不知规避，是自甘冒险，不值得保护，所以恶意（明知）不值得保护。即使并非明知，但是稍加注意就可得知的交易信息，此种信息搜集成本则因远低于要求揭露信息的成本，因此，也应由当事人负担不知此种信息的不利益，就此而言，因重大过失而不知交易信息，就不能主张善意受让。二十八年院解字第一九一九号解释认为，并无必要在保护交易安全的必要限度以外剥夺真正的权利，物权是真正的权利，所以，保护物权与保护交易安全应取得平衡。物权原则上有追及力，但如有善意受让的情形，才剥夺此追及力（权利），而使受让人取得此权利。有重大过失而不知则不在交易安全的保护范围内，无偿契约不符合均衡正义，也不在交易安全的保护范围，因此，无对价或不以相当对价取得的情形，也不得主张善意受让。
就此而言，本条规定善意受让以「以合理的价格有偿转让」为要件，超越台湾民法第九四八条的规定，特别值得肯定与赞扬。
（二）遗失物无人认领
草案第一百一十七条规定：「所有权人、遗失人等权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付遗失物的保管费等必要费用。所有权人、遗失人等权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺向拾得人支付报酬。拾得人侵占遗失物的，无权请求遗失物的保管费等必要费用和报酬。」与第一百一十八条规定：「遗失物自发布招领公告之日起半年内无人认领的，归国家所有。」此两条规定与台湾民法第八０五条规定拾得人可以向遗失人请求报酬，与第八０七条规定遗失物无人认领时归拾得人所有，显有不同。不同的规定未必就有孰对孰错的问题，然而，不同的规定却会产生不同的影响。
首先，遗失物脱离所有人的占有，除非是拾得人有招领保管的义务，否则，拾得人拾得并通知、招领及报告的行为，是一种见义勇为值得鼓励的行为，法律应加以鼓励以引导人们从事此一行为，给予报酬或取得遗失物所有权都是对拾得人拾金不昧的一种鼓励，缺乏此一鼓励的诱因，路人见到遗失物可能不愿捡拾交给相关机关认领，使遗失物毁损或不被发现，或者捡拾后据为己有，前者使有用财货丧失，后者遗失人无法寻回其遗失物，也使此一财货无法发挥较高的效用。
其次，无人认领遗失物，遗失物归国家所有的结果，可能会变成归招领机关所有，因为拾得人既然无法取得所有权，就不会关心是否有人招领，在无人关心下，占有归国家所有的遗失物的公务员，就可能据为己有，结果国家也未必得到此一遗失物，即使国家取得此一遗
失物，也无法作出有效率的处理，使遗失物尚能充分发挥其价值。
除非认为中国人民道德比较高尚，而公务员操守也比先进国家好，否则草案第一一七条建议修正为：「所有权人、遗失人等权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付遗失物的保管费等必要费用，拾得人并得向领取人请求相当的报酬。???」，草案第一一八条建议修正为：「遗失物自发布招领公告之日起半年内无人认领的，归拾得人所有。」
第五个问题、草案用益物权部分评析
草案第三编为用益物权，分为五章，以下逐章加以评析：
一、一般规定
草案第一百二十八条规定：「因不动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿。」确认国家也保护用益物权，值得赞同。关于补偿，国家规定的补偿，本应合理，所以，国家规定的补偿应等同于合理补偿。
据报导，第五次审议稿也纳入海域使用权、探矿权、采矿权及渔业养殖权，确认其具有物权性质，基于这些权利都是国家分配资源的制度，符合物权的性质，此一增定，值得赞同。
二、土地承包经营权
土地承包经营权作为存在于国有或集体所有土地上的物权，如同有期限的所有权，具有提供生产诱因的功能，作为物权应该兼具使用价值和交换价值，才能充分发挥土地的使用效率，该权利既然可以使用收益土地，自有使用价值，必须可以自由交易，才能彰显其交换价值。
草案第一三二条规定权利人可以依法自主决定将土地承包经营权流转，将提升该权利的交换价值，值得赞同。基于任何人不得将大于自己的权利让与给他人的法理，流转的期限不得超过土地承包经营权合同剩余的期限，是理所当然。
物权的公示只是为了避免第三人受到不测损害，因此，草案第一三四条规定土地承包经营权流转，未经登记不得对抗第三人，值得肯定。
据报导，第五次审议稿增订：土地承包经营权人有稳定的收入，经发包方同意，可以将土地承包经营权抵押。此一规定本文认为有待商榷，理由如下：
（一）抵押是低于流转的行为
抵押是低于流转的行为，抵押后如权利人无法清偿债务，才强制流转土地承包经营权，对该权利影响程度较高的流转行为没有附加条件，对该权利影响程度较低的抵押行为却附加条件，显然轻重失衡。
（二）土地承包经营权有独立的交换价值
土地承包经营权有独立的交换价值，可以独立担保债权，因此，应可独立设定抵押，以土地承包经营权人有稳定的收入为设定抵押的要件，形同不承认土地承包经营权有独立的交换价值，将影响土地承包经营权人获得农林经营的资金。
（三）抵押对发包方并无不利
土地承包经营权既然可以自由流转，不需发包方同意，抵押对发包方更无不利，却要发包方同意，价值判断也是轻重失衡。
（四）金融政策的宣示应规定于金融法规
或许此一规定是为了配合宏观调控的实施，土地承包经营权人有稳定的收入，就比较不会发生坏账，有助于金融机构的财务健全，经发包方同意，方便于政策的执行。类似的规定是为了确保金融机构财务健全的政策，但是金融机构在贷款时本应具有评估风险的能力，未必有赖法律强制规定，而且此种金融政策的宣示应规定于金融法规，而不应规定于物权法，以免权利人以土地承包经营权抵押向私人借款的管道，受到不必要的限制。
三、建设用地使用权
建设用地使用权是大陆在公有土地体制下，最重要的土地上的私有物权，是在公有土地上创造最高价值的制度，则如何提供诱因使建设用地使用权人放心地在土地上从事长期且有效率的投资，就成了土地使用是否有效率最关键的因素，而直接影响经济发展。草案的规定大部分值得赞同，以下分三项加以评析。
（一）建设用地使用权与建筑物一并处分
从建筑物独立于土地而有独立的所有权来看，建设用地使用权并非一定要与建筑物一并处分；但从建筑物所有人必须有权利附着于土地，才可避免拆屋还地的命运，建筑物所有人必须在基地取得一定权利，因此，草案第一五二条和第一五三条的规定无可厚非，然而，条文文字有修正的空间。分三点加以说明：
1. 这并非唯一的解决方式
建筑物所有人必须在基地取得一定权利，并非一定要取得建设用地使用权，也可以向建设用地使用权人租借。固然在土地公有下，私人享有建设用地使用权，如未同时拥有建筑物所有权，建设用地使用权人将只能向建筑物所有人收取租金，因此，规定建设用地使用权与建筑物一并处分，固然可以简化法律关系，并减少将来建设用地使用权人与建筑物所有人协商和收租的成本。
2. 可以先规定建筑物所有人必须享有相当比例的建设用地使用权
然而，建设用地使用权与建筑物一并处分的前提，必须二者同属一人，否则，应经另一人的同意。依草案第一四八条规定，建设用地使用权与建筑物并非绝对是同一人所有，如果二者不是同一人所有，则依草案第一五二条和第一五三条的规定，一方处分就将他方建设用地使用权或建筑物同时处分，就可能侵害他方的权利，因此，二者不属同一人享有时，应经另一人的同意。
而且，在一个建设用地使用权上有多数的建筑物时，除非将建设用地使用权分割，否则，个别建筑物所有人也无从移转建设用地使用权，即使移转，也只是移转建设用地的份额，而非全部，建筑物所有人必须享有相当比例的建设用地使用权，才能一并处分相当比例的建设用地使用权。
3. 也可以依建筑物所有人和建设用地使用权人是否相同加以区分
草案第一五二条和第一五三条的规定，必须建设用地使用权与建筑物二者同属一人时，或建筑物所有人享有相当比例的建设用地使用权，才能一并处分全部或相当比例的建设用地使用权（或建筑物所有权）。
如果二者不是同一人所有，一方处分其建设用地使用权或建筑物时，必须得到他方建筑物所有人或建设用地使用权人的同意，才能一并处分。如果建筑物所有人（或建设用地使用
权人）未享有相当比例的建设用地使用权（或建筑物所有权），则需取得享有相当比例的建设用地使用权人（或建筑物所有权人）的同意，才能一并处分建筑物所有权和等比例的建设用地使用权。
（二）建设用地使用权期间届满前收回的补偿问题
为了使建设用地使用权人放心地支出出让金而取得此权利，法律应确保其权利一旦无法如预期期间存续时，可以收回其支出的费用而免于损失，以保护合理投资的期待，而保护交易安全。
而且，建设用地使用权是一种物权，当然是财产权，为独立于建筑物所有权以外的财产权，在宪法明文保障私有财产的情形下，建设用地使用权期间届满前，如因公共利益，有必要征收建设用地使用权，收回该土地，除了补偿土地上的建筑物价值外，也应补偿相当于建设用地使用权剩余期间价值的金额或退还权利人相当于建设用地使用权剩余期间的出让金及利息。
据报导，第五次审议稿已规定在上述情形，应退还相应的土地出让金，此种规定对于财产权的保障又迈进一步，值得肯定。然而，应补充说明，退还权利人相当于建设用地使用权剩余期间的出让金，只是让权利人收回之前投资在建设用地使用权的费用，但权利人仍有利息损失，至少应附加利息。而且，退还相应的出让金附加利息未必即符合权利人的投资报酬期待，因为权利人可能预期建设用地使用权增值，更合理预期土地上的开发效益，因为期满收回，此结果不符合建设用地使用权人的合理期待，将造成不测损害，进而影响长期的资本投资，或造成经济活动政治化。
因此，建设用地使用权期间届满前收回，应补偿相当于建设用地使用权剩余期间价值的金额，才符合宪法保障财产权的精神。
（三）建设用地使用权期满续期
如何提供诱因使建设用地使用权人放心地在土地上从事长期且有效率的投资，就成了土地使用是否有效率最关键的因素，而直接影响经济发展。
建设用地使用权人放心长期投资的要件，在于其权利长期受到保障，因此，建设用地使用权期满续期的规定，就成了国有土地使用是否有效率的决定性因素。草案第一五五条固然规定：「建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，除因公共利益需要收回该土地的外，出让人应当同意。建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当按照约定支付出让金；没有约定或者约定不明确的，按照国家规定确定。」
此一规定有以下问题：
1. 权利人必须申请
如果是住宅建设用地使用权期间届满，国家是否不顾人民基本住的需求，收回土地，值得考虑。即使是非住宅建设用地使用权，但如果权利人为数十人或数百人，则是否须全体一致续期，多少人续期才算续期，同一建筑物如果有一些权利人未续期，则应如何处理。
2. 出让人可以公共利益为理由收回土地
政府本可以为了公共利益征收私人财产权，所以，以公共利益为理由收回土地，并无问题，但为了保障权利人长期投资，建设用地使用权期间届满不续期时，对于权利人在土地
上的建筑物，应给予合理补偿，以补偿无法续期时建筑物无法继续使用的损失。
3. 续期的期限不确定
续期的期限不确定，将无法使续期后的权利人放心继续投资，将影响土地的使用效率。
4. 再次出让金的金额不确定
依该草案，续期再次出让金依约定，约定必须经原出让人同意，在建设用地使用权人在土地上已有建筑物时，将处于不利的缔约地位，此种不确定性也将影响对土地的长期投资。据报导，第五次审议稿已修正本条，使住宅建设用地使用权期满自动续期、因公共利益期满收回土地时应给予补偿、续期的期限、土地使用费（再次出让金）的标准和办法由国务院规定。此一修正，解决了上述住宅建设用地使用权期满续期必须申请、以公共利益为理由收回土地对于建筑物应给予合理补偿、续期的期限不确定、再次出让金的金额不确定的问题，对于建设用地使用权人放心地从事长期投资，将有重大助益，值得特别加以赞扬。
然而尚有一个小问题似乎仍未解决，即非住宅建设用地使用权的权利人如果是数十人或数百人，则是否须全体一致续期，多少人续期才算续期，同一建筑物如果有一些权利人未续期，则应如何处理，这是第五次审议稿尚未解决的问题。
本文认为应修正该条文规定：非住宅建设用地使用权为二人以上共有时，只要有一人申请续期，即为了全体共有人的利益而发生续期的效力。至于有人不续期，或续期后不支付土地使用费，相关机关自可注销其所享有的建设用地使用权的份额。
四、宅基地使用权
在大陆现行体制农民不享有社会保障待遇的情形下，宅基地使用权就成为农民居住的根本保障，农民在城市无法生活时，仍可回到农村安身立命。草案第一六二条规定：「宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。农户依照前款规定转让宅基地使用权的，不得再申请宅基地。」似乎有意藉由限制宅基地使用权的转让，而保障农民有安身之地，然而，此一规定是否有必要，评析如下：
（一）手段和目的是否符合比例
为了赋予农民居住的根本保障，不等于就应限制住房和宅基地使用权的转让，限制转让其实对农民不利。因为限制住房和宅基地使用权的转让，将使农民无法卖得较高的价格，影响农民取得变卖后转业的资金，农民未蒙其利先受其害。如欲对农民居住加以保障，可以规定农民出卖后应交给集体一定比例的金额，作为提供给将来出售住房和宅基地使用权后，无处谋生而又回到农村的农民居住所需之用，因此，条文规定的手段与目的不成比例。
（二）集体同意有无必要
城市人口如购买农村住房和宅基地使用权，依法只能作为居住之用，将带来资金和文化，可以活络农村经济并提升农村文化，对农村利多于弊，除非有意维持封闭的农村，集体并无不同意的道理。在提拨一定金额后，集体即同意，也可确保出售人将来回来居住的可能。
（三）禁止城镇居民在农村购置宅基地是否有必要
禁止城镇居民在农村购置宅基地，就如同台湾之前禁止非农民购买农地，根本无必要，而且也难以执行，城镇居民仍会利用各种方式，在农村实质取得住宅和宅基地使用权，徒然损及法律威信和并增加执法成本，因此，台湾于二０００年开放农地买卖。
城镇居民希望享受乡村的生活，农民希望以较高价格出售住房，都是合理的需求，在宅基地依法使用下，农民如又提拨一定金额给集体，出售宅基地对集体和国家也有利，此种利己、利人、利国家的行为并无禁止的道理。
（四）宅基地再次申请是否有必要完全限制
农民出售宅基地后，除非禁止他回农村，否则他回到农村仍有居住的必要，完全限制他再次申请宅基地，并无必要。当然他可以向其它村民购买，但不一定可以取得，或价格不合理无法成交，此时仍应有让他取得宅基地的可能。如依前述作法，农民既已缴纳一定金额，则在他无法取得适合的宅基地时，应可让他再次申请宅基地。
五、地役权
草案第一百六十六条规定：「地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。前款所称“他人的不动产”为“供役地”，“自己的不动产”为“需役地”。」两岸民法都采取房地分离，土地所有权不及于其上的工作物，所谓地役权，文义仅提及土地，是否涵盖单纯房屋之间为便宜之用的情形，仍有疑问。所以，应将地役权范围扩大为不动产役权（包括土地与建物）并将役权设定人范围扩大为使用人，不动产役权最特别之处在于不仅客体属物，而且主体属物，所谓主体属物，系指役权主体随土地（所有权）而定，所有权移转主体也当然移转。此一作法可使役权多样化，与承认随不动产所有权移转的契约殊途同归，符合交易所需。役权也不限于供自己使用的不动产便宜之用，也包括供自己便宜之用，即人役权，例如道路通行权；而且役权的客体也不限于不动产，动产也可以为役权或用益物权的客体，只是在现代社会，动产役权或用益物权实用价值较低，而且有动产租赁可以代替，未必有订定动产用益物权的必要。因此，第十四章名建议修正为「役权」，而且，增订役权的一般规定例如：「本法所称役权，指以他人不动产供自己或自己使用的不动产方便使用的权利。」即包括人役权和不动产役权，并将本章分为两节，就不动产役权与人役权，各单独一节分别加以规范。
目前草案第一六六条至第一七九条的规定只是规定地役权，而不包括土地以外的不动产役权，实有不足。所以，草案的「地役权」应一律改为「不动产役权」，「需役地」改为「需役不动产」，「供役地」改为「供役不动产」，并配合修正相关条文文字。
六、居住权
草案第十八章为居住权，第一百八十条规定：「居住权人对他人享有所有权的住房及其附属设施享有占有、使用的权利。」
改革开放之前住房是采公有制，居住于公有房舍的情形势必不少，在采商品房制度后，人民固然可以购买商品房或承租他人房屋供自住之用，居住权的实用价值将大为减低，然而，在市场经济下，无资力者，仍无法满足住房所需，而居住又是人民基本的需求，可以视为生存权的内容，因此，居住权列入物权的一种，尤其是对公有房舍主张居住权，将有助于人民居住基本条件的满足。
在典权被删除后，即有许多学者认为居住权也无实用价值，对于此点，本文无法赞同，典权会被抵押权和房屋租赁契约（包括押租契约）完全取代，然而，居住权却无法被现行任
何制度所取代，因为租赁契约必须支付租金，居住权是可以不必支付住房使用费和重大维修费用，而且可能还有长期（居住权人终生）的期限保障，这些特性是租赁契约所无法完全取代的。
据报导，此章已全部删除，参照草案第三条修正为：符合物权特征的权利视为物权，物权法草案既然已不再限制人们创设法律规定以外的物权，则只要居住权尚有运用的实益，并不会因为从法典中删除，而使它就此消失；同样地，未规定在法典中的典权，如果还有实用价值，也应该会再度出现。因此，删除居住权一章，无伤大雅。
第六个问题、草案担保物权部分评析
草案第四编是担保物权，分为一般规定、抵押权、质权、留置权四章，以下逐章加以评析。
一、一般规定
第十五章一般规定是就担保物权的共通的部分为规定，除了第一九九条规定外，其余八个条文，原则上都可以赞同。第一百九十八条规定：「被担保的债权既有物的担保又有人的担保，债务人未履行债务的，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。」厘清并妥善规范人保和物保的权利义务，特别值得肯定。然而，第一百九十五条规定：「担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用，但合同另有约定的除外。」将未约定时担保物权的担保范围，包括保管担保财产的费用，则值得商榷。
首先，必须认识该规定是适用于全部的担保物权，因而，只要有某种担保物权不适用此规定，则可能就不适合将它列入。其次，法典的规定是补充当事人意思的不足，当事人固然可以另为约定，但是作为原则性的规定，在当事人未约定时而被适用，必须被认为是明智或妥当的规范。
就前者来说，质权担保的范围，依台湾的通说原则上就不包括保管担保财产的费用，事实上如未有约定，质权人并不能请求出质人偿还保管质物的费用，而只能请求「避免质物价值减损而支出的必要费用」。就规范明智性而言，质权人既同意以某物为质物，即可预见保管质物可能支出必要费用，与留置权是法定，债权人并无选择担保标的物的自由不同，因此，债权人可以请求偿还保管留置物的必要费用，但质权人因为是自由选择的结果，除非质权人和出质人有特别约定，否则不可请求偿还保管质物的必要费用。
未约定时，质权人既无法请求偿还保管质物的必要费用，则质权担保的范围自不及于保管质物的必要费用，从而未约定时担保物权的担保范围，包括保管担保财产的费用的规定，即有删除的必要。
二、抵押权
草案第十六章抵押权分为两节，以下分别加以评析：
（一）一般抵押权
草案一般抵押权的规定，以下就本文特别值得肯定阐述（下列前二点）与有待商榷之处
（下列三至六点），分别评析如下：
1. 抵押权的客体包括动产特别值得肯定
台湾的民法所规定的抵押权仅以不动产为客体，民事特别法才规定动产可以设定抵押权，因而，论述民法的规定时，却不能显现法律整体的规范，常会发生误解正确的法律规范的情形。一国的法律整体的规范必须协调，民事法律既然也构成一个整体，即应尽量协调一般法和特别法的规范。动产既然可以设定抵押，于民法中明文规定，就能提供正确的抵押权客体的知识，草案将抵押权的客体包括动产特别值得肯定。
2. 浮动抵押的规定特别值得肯定
草案第二百零四条规定：「经当事人书面协议，企业、个体工商户、农村承包经营户可以将现有的以及将来拥有的动产抵押，债务人不履行债务时，债权人有权就约定实现抵押权时的动产优先受偿。」此一规定就是浮动担保(floating lien)的明文化，浮动担保也可以称为浮动担保物权、浮动优先权、或浮动抵押。
浮动抵押不受物权客体特定性的拘束，符合本文主张归属性权利的物权定义，可以充分发挥财产担保融资的功能，对于资金引进工商业经营，有重大功能，因此，特别值得肯定。
3. 集体所有的土地使用权不得抵押的规定有待商榷
草案第二百零六条规定：「下列财产不得抵押：(一)土地所有权；(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其它社会公益设施；
(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产；(五)依法被查封、扣押、监管的财产；(六)法律、行政法规规定不得抵押的其它财产。」
其中第二项规定耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，不得抵押，特别值得商榷，虽然该项也保留法律规定可以抵押的除外，但是该项规定已有原则性的宣示作用，因此，有必要分析此等财产是否真的有必要限制抵押。
首先该条用语「集体所有的土地使用权」，应泛指存在于集体所有土地上的物权，包括第十一章土地承包经营权和第十三章的宅基地使用权等权利。集体所有的土地使用权不得抵押的原则性规定，立法目的虽然可能考虑权利人抵押后如果无法还钱，权利会被拍卖而强制移转给他人，使权利人失去生存凭借，可能对权利人不利。然而限制权利人融资的管道，也限制了权利人发展的机会，因此，除非不得让与的财产，否则并无必要限制其抵押，集体所有的土地使用权，例如土地承包经营权与宅基地使用权，本文认为并无必要限制其让与，如果是对银行规范的金融政策则应规定于金融法规。因此，该条第二项规定有待商榷。
4. 流押禁止的规定应该删除
草案第二百零八条：「抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人未履行债务时抵押财产转移为债权人所有。」债务人责任和担保制度是息息相关的，债务人的清偿义务，在有担保制度下，经由妥当的设计，可以达到双方权利义务的平衡，因而流押契约并非当然对债务人不利，不应完全禁止。
某一流押契约是否对债务人不利，必须与债务人的责任合并观察，当债务人负无限责任，移属于债权人所有的抵押物的价值如高于债权总额时，而债权人又无偿还超过担保债权部分金额的义务时，对债务人确有不利，但如该契约并非显失公平，也并非即有必要认定该流押
契约为无效；当债务人负物的有限责任，则是赋予债务人清偿或流押的选择，债务人如选择选择流押，则通常是符合债务人的利益。流押契约禁止的立法意旨以偏概全，并不合理。本文认为应直接删除该规定，采流押契约自由原则，如果流押契约仍要管制，应以配合债务人的有限责任为宜，可以减少解决纷争的成本。
5. 抵押权自登记时发生效力的规定有待商榷
草案第二百零九条规定：「以建筑物和其它土地附着物、建设用地使用权以及依法可以用于抵押的其它不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时发生效力。」超过保护交易安全必要限度，剥夺真正权利，也剥夺当事人自治的空间，违反私法自治原则，有待商榷。
6. 以登记簿为准的规定有待商榷
私法自治是民法一大原则，当事人意思应该受到法律尊重是该原则的核心，也最符合当事人的利益，因此，在无变更当事人意思的必要时，应尊重当事人的意思。抵押合同的内容与登记簿记载的事项不一致的情形，并无因公益而有变更当事人意思的必要，因此，仍应优先尊重当事人的意思，如无法确定哪个是当事人意思，才以经行政机关审核且通常比较慎重记载的登记簿记载为准。
因此，草案第二百一十二条规定：「抵押合同的内容与登记簿记载的事项不一致的，以登记簿为准。」应修正为：「抵押合同的内容与登记簿记载的事项不一致时，在不能决定哪个是当事人原意的，以登记簿为准。
（二）最高（限）额抵押权
一般抵押权是担保的债权的全部，即抵押权的客体对债权的清偿负无限责任，而最高额抵押权的客体，则对债权的清偿负最高额的有限责任，这是最高额抵押权最容易与一般抵押权区别的不同点，虽然台湾的最高额抵押权与一般抵押权还有许多其它不同点。
草案最高额抵押权的规定，仅有五条规定，与台湾民法物权编修正草案有十七条之多，显然简略许多。太过详细的规定，反而将限制了抵押融资市场发展的空间，原则性的规定让银行抵押实务和法院能有较大的自由空间，这对于处于急速发展的大陆抵押融资市场，确有必要。
关于被担保债权是否以一定范围内为限，大陆草案采否定见解，台湾采肯定见解。台湾草案第八八一条之一增订理由，认为若不限制一定范围，将影响交易安全，其实是个似是而非的理由，因为交易的第三人如已知有不限制担保债权范围的最高额抵押权，本可以预先防范将来的损害，因而不限制担保债权范围本身，并不影响交易安全。草案就当事人的权利义务，赋予当事人间更大的形成空间，除非因为缔约地位不平等而法律有必要干涉，否则反而是个比较符合效率的立法选择。
三、质权
草案第十七章质权分为动产质权和权利质权两节，以下分别加以评析：
（一）动产质权
关于第一节动产质权，以下提出三点评析意见：
1. 必须面对动产抵押和动产质权同时存在的问题
《物权法》期末考试试卷与答案
《物权法》期末考试试卷及答案 一、单选题 1.土地承包经营权属于 ( ) 。 A. 所有权 B.用益物权 C.担保物权D准物权 2.相邻关系是不动产的相邻各方因不动产行使所有权或使用权而发生的权利义 务关系，因此，相邻关系的客体是 ( ) 。 A.不动产 B.对不动产所有的权利 C.对不动产所负的义务 D.不动产权利人行使其所有权或者使用权过程中所体现的权益 3.根据《物权法》的规定，下列各项有关共有关系的表述中，不符合法律规定的 是() 。 A.按份共有人有权自由处分自己的共有份额，无需取得其他共有人的同意 B.共同共有人对共有财产的处分，必须征得全体共有人的同意 C.按份共有人将份额出让给共有人以外的第三人时，必须征得其他共有人的同意 D.共同共有关系终止，才能确定份额，分割共有财产 4.甲、乙、丙了人分别出资修建了一栋三层小楼。建楼前三人约定建成后甲、乙、丙分别住一楼、二楼、三楼，但对楼房的所有权的归属未明确约定。楼房建成 后，因对楼房的所有权归属发生争议，如果三人不能协商解决，该楼房的所有权( ) 。 A. 三人共同共有 B.三人按份共有 C. 三人区分所有 D.甲拥有所有权，乙、丙拥有使用权 5.通过招标、拍卖、公开协商等方式承包( ) 等农村土地，依照土地承包法等法律和国务院的有关规定。其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。 6.孙某有一辆汽车，估价 20 万元， 6 月 1 日向李某借款 l0 万元。订立了汽车抵押合同并于当天办理抵押登记。 6 月 2 日，向赵某借款 10 万元，又以该汽车抵押并办理了登记。后孙某不能还款，变卖汽车得款 l6 万元。关于抵押板，下列说法正确的是 ( ) 。 A. 赵某优先得到实现 B.他们处于同一顺序 C. 李某优先得到实现 D.二者协商处理 7.甲公司向银行贷款，并以所持乙上市公司股份用于质押。根据《物权法》的规定：质押合同的生效时间是 ( ) 。
中国物权法草案六审稿评析(梁慧星)
中国物权法草案六审稿评析 梁慧星 民商法前沿：《物权法（草案）》系列讲座 题目：中国物权法草案六审稿评析 演讲人：梁慧星研究员（中国社会科学院学部委员；中国社会科学院法学研究所研究员；山东大学法学院院长；中国民法典起草小组成员） 主持人：姚辉教授（中国人民大学法学院教授、博士生导师） 嘉宾：王利明教授（中国人民大学法学院院长） 王轶教授（中国人民大学法学院） 朱岩副教授（中国人民大学法学院） 李富成博士（国务院法制办政府法制研究中心） 时间：2006年11月24日星期五下午2点半 地点：中国人民大学明德法学楼六层徐建国际报告厅（601房间） ［摘要］ 2006年11月24日，中心邀请中国社会科学院法学研究所梁彗星教授作题为“中国物权法草案六审稿评析”的讲座。讲座由中国人民大学法学院姚辉教授主持。 梁彗星教授认为，《物权法（草案）》已经经过了六次审议，这说明它是一部非常重要和极为特殊的法律。但是如果一部即将通过的法律存在错误，那么等将来出台后就很难予以纠正了。因此对于《物权法草案（第六次审议稿）》，根据法理制度和我国的具体国情从目的条款、物权法定、国有化、宗教财产的保护、承包经营权的期限、浮动抵押和权利质权这七个方面提出了具有建设性的修改意见。（摘编：殷萍） 【活动文字实录】 主持人：各位同学，下午好，我们“民商法前沿”论坛今天下午非常荣幸的邀请到了中国社会科学院院士、法学研究所研究员梁慧星教授。首先，请我院院长王利明教授致欢迎辞！（掌声） 王利明：老师们，同学们，大家下午好，今天非常高兴的邀请到梁慧星教授到我们人大法学院来做精彩的报告，首先请允许我代表我们人民大学法学院全体师生对梁老师百忙之中来到人大法学院表示热烈的欢迎和衷心的感谢！（掌声） 对于梁老师我想不用我多做介绍，大家都非常了解，这几天很多同学从网上看到梁老师要来做报告的消息都是非常兴奋，本来今天下午很多同学都有课，我看是不是也逃课了，（笑）应该说梁老师对我们国家民事立法有着重大贡献，可以说梁老师是我们民法学界的泰斗，是我们民法学界名副其实的带头人，多年来一直参与民事立法比如合同法等等这些重要的法律，而且在立法的过程中梁老师起到了主要的作用。梁老师对民法学的贡献大家是有目共睹的，在民法学领域当中提出了很多著名的理论，应该说对于中国民法理论的发展起到了很大的推动作用，很多的理论比如法人所有权等等都是与梁老师分不开的，我一直鼓励我们的硕士生、博士生应该很好的学习梁老师的著作，从梁老师的著作当中认真的获取知识的营养。 今天梁老师能够在百忙之中来到我们人大法学院，这也是对我们人大法学院的支持和帮
物权法案例分析
物权法案例分析 一、甲继承其父乙遗留的A小提琴。后甲将A出卖于丙，约定3月1日交琴。3月1日甲交琴时，向丙表示，欲借用5天，丙表示同意，并支付价金。甲于3 月3日又将A琴以己有的意思卖给善意的丁，并交付。 问： 1．试逐一分析A琴所有权变动的性质及其法律事实。 答：①甲继承其父乙遗留的A小提琴，属于继受取得，法律事实为其父的死亡，甲取得A琴的所有权； ②甲将A出卖于丙，约定3月1日交琴并顺利完成交付，法律行为为买卖行为，所有权从甲移转到了丙； ③甲于3月3日又将A琴以己有的意思卖给善意的丁并顺利交付，属于无权处分的民事法律行为，根据我国现行立法，善意取得受到法律保护，因此丁取得A琴的所有权。 2．甲、丙、丁之间的法律关系如何？ 答：甲与丙：甲将A出卖于丙，构成买卖合同关系；甲向丙借用A琴5天，丙同意，构成借用合同关系，如甲到期不归还A琴，丙可基于其所有权向甲主张权利。 甲与丁：甲于3月3日又将A琴以己有的意思卖给善意的丁并顺利交付，构成买卖合同关系。 二、2006年2月1日，甲价值2万元的翡翠被乙盗走。乙以3000元的价格出让给翡翠鉴定、雕刻师丙。试依传统大陆法系民法理论回答以下问题： 1．2008年2月7日，甲发现丙占有该翡翠，甲能否向丙主张返还？为什么？答：甲可以向丙主张返还。原因有二： ①在本案例中被盗翡翠价值2万元，丙属于专业人士具有判断该翡翠价值的能力，应知3000元的价格不合理，可判断此物为赃物，不适用善意取得，不得对抗甲的所有权。故丙不能取得翡翠的所有权，甲可以向丙主张返还； ②虽然2008年2月7日距离被盗之日2006年2月1日已经过去了两年，但是在我国无偿回复请求权是要求“自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物”。因此本案例中起算点应是2008年2月7日，甲并不会因为
中华人民共和国物权法释义 (第149条)
中华人民共和国物权法释义(第149条) 第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期．依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。 ●立法主旨 本条是建设用地使用权续期及土地上房屋及其他不动产归属的规定。 ●立法背景 国家通过出让的方式，使建设用地使用权人获得一定期间内利用土地的权利。建设用使用权期间届满后，就面临建设用地使用权如何续期的问题。城『节房地产管理法21条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同．依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定末获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”物权法在现行法律的基础上，作出了符合广大人民群众利益的规定。 ●条文解读 根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，建设用地使用权出让的最高年限为：居住用地70年；工业用地50年；教育、
科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年、综合或者其他用50年。物权法草案曾经根据现行法律的规定，对建设用地使用权的续期作出了规定。但是．物权法草案向全社会征求意见后，一些部门和群众对建设用地使用权续期的规定提出了不同的意见。有人提出，一幢公寓多户居住，建设用地使用权期间届满，是由住户个人申请续期还是业主委员会统一申请续期，意见不一致时怎么办，需要明确。建设用地使用权续期的问题，确实和老百姓的利益息息相关，应当保障老百姓安居乐业，使有恒产者有恒心。如果规定住宅建设用地需要申请续期，要求成千上万的住户办理续期手续，不仅难以操作，加重了老百姓的负担，也增加了行政管理的成本，不利于社会的安定。在听取各方面的意见后，物权法草案对住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权的续期分别作出了规定，明确规定住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。“住宅建设用地使用权自动续期”的规定受到了普遍的赞成。同时，有人提出，住户买房时已经支付了土地出让金，续期后不应再交费。有的认为，续期的应交少量的土地使用费。考虑到住宅建设用地使用权续期后是否支付土地使用费，是关系到广大群众切身利益的问题。绝大多数住宅建设用地使用权的期限为70年，如何科学地规定建设用地使用权人届时应当承担的义务，目前还缺少足够的科学依据，几十年后，国家富裕了，是否还要收土地使用金，应当慎重研究，物权法以不作规定为宜。而且物权法不作规定，也不影响国务院根据实际情况作出相关的规定。因此，本条对建设用地使用权期间届满后是否支付土地使用费的问题未
物权法草案(第六次审议稿)的修改意见(梁慧星)
物权法草案（第六次审议稿）的修改意见 梁慧星中国社会科学院法学研究所研究员 上传时间:2006-12-21 目次 一、不宜规定“根据宪法”，制定本法 二、是“物权法定原则”，还是“物权自由原则”？ 三、不宜规定“野生动物资源属于国家所有” 四、不宜明文规定“国有化”措施 五、承包经营权的期限统一规定为五十年 六、不可轻率规定“动产浮动抵押” 七、是“权利质押”，还是“债权转让”？ 一、不宜规定“根据宪法”，制定本法 物权法草案（第六次审议稿）第一条：“为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。” 请注意，物权法草案前四次审议稿的第一条均无“根据宪法”四字，仅规定制定本法的立法目的，属于“立法目的”条款。现行合同法、担保法、婚姻法、收养法、专利法、商标法、信托法、海商法、保险法、证券法等的第一条，也未出现“根据宪法”四字，均属于“立法目的”条款。本条增加“根据宪法”四字，不仅将本条“立法目的”条款，混淆于“立法权源”条款，而且将我国现行人民代表大会制度，混淆于西方“三权分立”的政治制度。 人民代表大会制度与“三权分立”体制的差别何在？实行“三权分立”体制的国家，是先召开“制宪会议”（国民大会）制定宪法，通过宪法将国家权力划分为“立法权”、“行政权”、“司法权”，并分设“议会”、“总统”和“法院”三个国家机关，再授权议会行使“立法权”，总统行使“行政权”，法院行使“司法权”。因此，在采“三权分立”体制的国家，虽然议会行使“立法权”，但议会的“立法权”来自宪法的“授权”，且议会的“立法权”不包含“制定宪法”之权，议会不能制定宪法和修改宪法，要制定和修改宪法，必须召开制宪会议。议会制定的法律，如超越其立法权限，即构成“违宪”。德国在上世纪八十年代制定的《国家责任法》，被宪法法院宣告“违宪”，因为议会不拥有“制定宪法”的立法权，而《国家责任法》属于宪法性法律。 人民代表大会制度，是中国根本政治制度。人民代表大会，不是依赖于任何法律规定而产生的，是由中国共产党领导的人民革命直接创造出来的。全国人民代表大会一经成立，就拥有全部国家权力，包括制定宪法的权力。人民代表大会所拥有的立法权，不是来自宪法的“授权”。新中国刚建立的时候还没有人民代表大会，是由人民政协第一届全国委员会代行全国人民代表大会的职权，人民政协制定的《中国人民政治协商会议共同纲领》，具有临时宪法的性质，发挥临时宪法的作用。但人民政协不是“制宪会议”，《共同纲领》不是“宪法”。 中国第一部宪法、第二部宪法和第三部宪法即现行宪法，都是全国人民代表大会制定的。现行宪法的历次修改，也是全国人民代表大会自己进行的。现行宪法明文规定“全国人民代
物权法案例汇总
第一章物权的设立、变更、转让和消灭专题 案例1 张某对违章建筑主张所有权纠纷案 案情简介 陈某系张某丈夫，陈某从胡某处购买铜原县高家镇水园街11号一间半住房后，在该房前未经批准占用公用土地搭建面积为40.25平方米的木结构房屋一间，并于9年后改建为石棉瓦屋。再过9年，铜原县进行街道整治，经铜原县城市建设指挥部批复后再经铜原县人民政府批准，将该地段作为建设县城公园之用。随后，铜原县城市建设指挥部在拆迁该地段时，对陈某从胡某处所购一间半住房，按有关规定作了安置。对在房前违章搭建的石棉瓦平房，作出由陈某自行拆除的决定。后因铜原县外北街居委会需要临时占用该石棉瓦平房办公，遂与陈某协商购买该违章建筑残值（拆除材料值），价值640元，由城建指挥部付款后陈某出具领条一张。在领取该款半年后，陈某和张某隐瞒真实情况，向铜原县规划委员会申请办理扩建房屋的产权证，同年铜原县规划委员会由于审查不严，予以批准。陈某夫妇为占有该违章搭建房，双方协议离婚，在财产分割协议中约定：“水园街11号未拆除的40.25平方米石棉瓦房屋属张某所有”，并经铜原县公证处公证。事后，张某强行搬进外北街居委会正在使用的石棉瓦房。同时张某持规划部门的批复和公证书向铜原县房地产管理局办理该石棉瓦房的产权证。因房地产管理局审查不严，向张某颁发了铜权字第2476号《房屋所者权证》。次年，张某将领取的石棉瓦房残值款640元强行退给外北街居委会。铜原县规划委员会查明真相后，作出了撤销对违章建筑石棉瓦房产权申请批复的决定。随后铜原县公证处作出了撤销公证书的决定，铜原县房地产管理局也作出了关于缴销铜权字第2476号《房屋所有权证》的决定。对此，张某以“搭建40．25平方米房屋时，没有健全的管理机构和审批制度，应视搭建房屋属合法建筑物”为由，主张撤销铜原县房地产管理局关于缴销铜权字第2476号《房屋所有权证》的决定并确认其对该房屋享有所有权。 法律问题 1．张某办理的房屋产权证是否有效?她是否取得石棉瓦房的所有权? 2．张某的主张是否合理? 法理分析 (一) 房地产权属登记 房地产属于典型的不动产，其物权采用登记的方法进行公示。根据《物权法》的规定，除法律另有规定的外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。 1．不动产登记 我国《物权法》第二章第一节对不动产登记的有关事项作出了规定，其中第10条至第13条对不动产登记机构及其职责、登记所需材料等分别作出了规定。根据《物权法》第10条的规定，我国不动产实行统一登记制度，而此前我国不动产登记是实行分部门登记的办法。根据《物权法》第1l条的规定，申请登记的当事人，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。根据《物权法》第12条的规定，不动产登记机构在登记 时不仅要“查验申请人提供的权属证明和其他必要材料”，“就有关登记事项询问
物尽其用与物权法的立法目标
上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题 物尽其用与物权法的立法目标 屈茂辉湖南大学法学院教授 关键词: 物尽其用/立法目标/草案/规则设计exhausttheuseofproperty;legislationaim;draft;designationofr ules 内容提要: 物尽其用作为现代物权法的立法目标之一日益得到肯定和重视。以物尽其用的立法目标观察我国当下的物权立法,可知物权法草案在立法原则、具体制度和规则等方面仍然存在一定的偏差。为充分实现物权法的作用,物权法草案必须全面体现物尽其用。As one of thel egislation aim of modern property law,exhaust the useof property is more and more approved andvalued. It can be understoodth atthe draft of property law of China is not good enough in the principle of legislation, specific system and rules.Inordertorealizethefunctionofpropertylawintheconstruc tionsocialistmarkete conomyandstateruledbylaw,propertylawofChinashouldreflectthe principleof exhausttheuseofproperty.
上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题所谓“物尽其用”,即物权关系的设立、变更、消灭都要以发挥物的最大效用与最大经济效益为主要目标,从而使有限的资源得到最充分的利用。物权法作为一种解决因资源的有限性与需求的无限性而引发的紧张关系的法律手段,其功能不仅仅在于界定财产归属,明晰产权而达到定分止争、实现社会秩序的效果,更在于使有限的自然资源的效益得到充分发挥,从而更好地满足人类的需求。因此,物权法应以“物尽其用”作为其追求的立法目标之一。 [1](P72) 一、物尽其用是现代物权法的一个立法目标 物权制度自其诞生以来,历经长期的演变发展,形成了两个各具特色的物权体系,代表两个不同的法律倾向,即以“所有”为中心的罗马法物权体系和以“利用”为中心的日尔曼法物权体系。 [1]日尔曼物权体系以追求物的利用为目标,自不待言。作为简单商品经济法律表现的罗马物权制度,虽然形成了以所有权为中心的物权法体系,但是,通过他物权制度以实现所有权以及实现物的所有与利用之间的矛盾冲突,从而在一定意义上体现着发挥物的效用的思想。正如郑玉波先生所言:物权法“在使其利用,而不在使其所有,亦即法律所以保护所有权者,乃期其充分利用,以发挥物之效能,而裕社会之公共福利。” [2](P17)我们知道,罗马法上的用益物权包括役权、地上权和永佃权。在优士丁尼法中,役权这个词是从整体上指对他人物的最古老的古典权利。它的基本规则是:役权不适用于任何自己的物,役权不
物权法案例分析范文
物权法案例分析范文 以下是四个物权法典型案例详细分析， 欢迎读者们参考学习： 案件一 xx年1月，甲不慎遗失其手袋，内有其名贵玉镯一只。乙拾得后，按照手袋内的名片所示积极寻找失主，与甲取得了联系，将玉镯归还给了甲。xx年5月，甲与丙结婚。甲、丙合计开设一家茶馆，茶馆办理工商登记注明的开办人为甲。因急需资金，甲持玉镯到信达典当行典当，经商议，玉镯出典，获资金8万元，约定3个月后赎回。因缺乏经验，茶馆惨淡经营，终致难以为继，xx年8月甲、丙决定关闭茶馆。此时茶馆对外负债2万元。同年9月，甲、丙自觉缘分已尽，协议离婚。 问题： 1.设，在乙向甲交还玉镯之前，乙不慎将玉镯摔裂，乙是否应当承担赔偿责任?为什么? 2.设，甲在丢失玉镯后焦急万分，遂在遗失场所张贴数份启事，称若有人能够找到玉镯并送还，愿以现金5000元酬谢。乙依此启事要求甲支付5000元时，甲提出，由于此玉是祖传，丢失之际一时心急才张贴启事，实非内心真实意愿，故请乙给予谅解，不能支付该笔酬金。在此情况下，乙的请求应否得到支持?为什么?
3.设，甲并未张贴上述启事，乙寻找到甲，将玉镯奉还，但要求甲承担其为寻找失主所花费的电话费、车费、工时费320元。在此情况下，乙的行为性质应如何认定?为什么?其请求应否得到支持? 4.设，乙拾得玉镯后将其以5万元卖给不知情的第三人丁，甲三年后得知此事，可否请求丁返还?为什么?丁如何保护自己的权益? 5.甲将玉镯典给典当行，形成什么性质的法律关系?若3个月后甲未去赎回玉镯，将产生什么样的法律后果? 6.甲、丙离婚时茶馆对外所欠2万元债务仍未清偿。在此情况下，债权人如何主张自己的权益? 分析重点： 1、遗失物的保管的规定 《物权法》第一百一十一条拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的.应当承担民事责任。 拾得人拾得遗失物，在返还遗失物或者送交有关部门前，应当妥善保管遗失物。有关部门收到遗失物在遗失物被领取前，也应当妥善保管遗失物。拾得人或者有关部门因故意或者重大过失致使遗失物损坏灭失的，应当承担民事责任。 遗失物不易保管或者保管费用过高的，公安机关可以及时拍卖、变卖，保存价金。拾得人和有关单位不能自行拍卖、变卖遗失物。 2、关于抬金不昧的规定
物权法司法解释(2016)
《物权法》新司法解释3月1日实施这些你必须知道 2016年02月25日 08:37 来源：“长安剑”公众号 原标题：《物权法》新司法解释3月1日实施！关乎你的房和车，这些必须知道！ 还有好多亲第一时间转发最高法民一庭庭长程新文的答记者问，可是很多人转完也没发现，最高法开新闻发布会，可不是专为了“小区开放”啊！它披露的事比“小区开放”涉及的人更广！ 那这发布会讲的啥？别查了，长安君告诉你： 就是讲3月1日就要开始施行的《物权法》的新司法解释啊！新的司法解释都跟我们老百姓的生活紧密相关：房、车、买卖纠纷、离婚财产分割……长安君引用了权威的解读，让你最快时间跟上形势： 二手车转让，没登记，也是受让方“腰杆更直”！ 据统计，截至2015年5月，全国机动车总保有量达2.69亿辆，机动车交易也日益频繁，告到法院的纠纷也五花八门。 比如，张三已经把机动车交付给了买受人李四，但双方没有去办理过户登记，而张三还欠王五的钱没还。王五能不能说，用这辆车来抵偿张三的债务呢？这时候，王五和李四，谁对这辆机动车拥有“优先所有权”？ 根据新《司法解释》第六条规定，转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为《物权法》第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。而且，在物权与债权的关系上，在一物之上既有物权又有债权时，一般而言，物权优先于债权…… 一句话概括就是： 李四的权利优先于王五的权利，即使车的所有权还没改登记，法律优先保护买方的权利！ 无论咋登记的，离婚判决房产归谁，就归谁！
当下，很多人离婚都会涉及到财产的分割，房产更是大头。如果法院将夫妻共同房产判给其中的一方，但房产证上仍是两人的名字，这房到底归谁？ 最高人民法院民一庭庭长程新文在发布会上说：“新《司法解释》规定，在离婚诉讼中，如果法院判决准予离婚，同时判决夫妻共有的房屋归丈夫或妻子一人所有，那么自法院判决生效时起，房屋的所有权就不再属于双方共有，而是归属于丈夫或者妻子一人，即使该房屋仍登记在夫妻双方名下。” 想改房产证名字，该先打哪种官司？ 比如张三、李四共同出资购买房屋并约定共有房屋，但因各种原因申请登记在张三名下。后双方生隙，李四起诉至法院请求确认房屋共有权。这时候，李四应该提起民事诉讼，还是行政诉讼？ 最高人民法院民一庭法官姜强撰文分析，物权法实施后，不少法官和法院认为，李四应先提起行政诉讼撤销该登记，才能确认其共有权。“ 但这种看法、做法，未能全面理解不动产登记的公示效力；也造成当事人诉累，形成行政诉讼不能认定登记错误、民事判决不能确定权属，并因此而循环无解的尴尬局面。” 新《司法解释》第一、二条就是对上述实践问题的回应，具体而言，不动产物权的归属争议、不动产登记的基础关系的争议都可纳入民事诉讼。内部关系上，依据真实权利状态确定权利人，而非依据登记确定权利归属。 也就是说，李四提起民事诉讼，法院应当受理！如果李四提出他出资买房、以及双方关于共有约定的证据，法院应据此认定李四为共有权人。 只要预告登记了，开发商想“一房两卖”是无效的！ 在房产交易中，存在有商品房预售制度，购房者可以就尚未建成的住房进行“预告登记”。 新《司法解释》的第四条规定，未经预告登记的权利人同意，开发商想转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照《物权法》第二十条第一款的规定，认定其“不发生物权效力”。 也就是说，只要买房人预告登记了，开发商私自把已出售的住房再次出售或者进行抵押，是无效的！
物权法条文新解读
物权法条文解读 发布：本站原创时间：2007-04-05 16:18:30 个人阅读数：1073 《中华人民共和国物权法》解读 历经八次审议的物权法草案16日在十届全国人大五次会议闭幕会上高票通过，并将于2007年10月1日起施行。这部法律是中国从法律上明确保护私人财产的一项重要举措，这部法律的通过标志着中国民法典向诞生迈出关键一步。本期就本法中与民生相关的一些内容作简要解读。 不登记，房子不算真正属于你 物权法14条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。未办理物权登记的，不影响当事人之间订立的不动产物权的合同效力。 解析：登记始终是与物权的设立和变动联系在一起的。不动产的登记，就是要把不动产物权设立和变动的事实登记在登记簿上。比如买房，就要到房屋登记机构登记，这就意味着这套房子属于你了。一旦其他人也要购买这套房屋，一看不动产登记簿就知道这套房子已经有了主人，不能再买卖了。如果没有办理登记手续，而开发商又把这套房卖给别人，并且房屋的产权已经登记在别人名下。这时，尽管你与开发商的这份合
同是有效的，你可以要求开发商承担违约责任，比如要求开发商赔偿损失，但是你对于那套房子就不能再拥有产权了。 不动产登记费用按件收取 物权法22条规定：不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价额的比例收取，具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。 解析：明确了不动产登记费收取方式是按件收取。 拆迁、征地应当给予足额补偿 物权法42条规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。 解析：拆迁、征地关系到老百姓切身利益，此次明确规定此前提必须是为了公共利益。而相应的补偿标准也明确，征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，并且要安排被征地农民的社会保障费用；征收个人住宅的，应当依法给予拆迁补偿并保障被征收人的居住条件。同时还规定，任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。 建设用地使用权期满自动续期 物权法149条规定：住宅建筑用地使用权期间届满的，自动续期。 解析：随着住房制度改革，越来越多的城镇居民拥有自己的房屋，而且大量集中在住宅小区内。住宅用地使用权期间届满后如何处理是许多住宅所有权人的一块心病。我国土地属于国家所有，但住宅的土地使用期限是70年。70年后如何处理并不明确。此次规定，住宅建设用地使
课件物权法案例分析、论述及答案.doc
一、案例分析题 2010年7月，王某创办了一家“物归原主失物招领社”，统一登记并保管他从保洁员、出租车司机、公交车司机等处征寻到的拾得物，并通过网络等渠道公布遗失物信息并寻找失主，在失主认领遗失物时，根据遗失物的不同价值收取相应的费用，其中30%作为拾得人的“提成”。至2010年10月，“该失物招领社”的工商营业执照仍在办理过程中。 设：2010年8月10日甲将钱包遗失，其中有身份证及机制总计2000元的购物卡。该钱包当日被保洁员乙拾得，乙通过“该失物招领社”向其散发的宣传单上的联系方式找到了王某，将钱包交与“该失物招领社”保管，并商定按照宣传单上载明的条件，由“该失物招领社”向失主交还遗失物，并请求支付费用与报酬，再将其中的30%作为乙的“提成”。同年8月25日，“该失物招领社”联系到失主甲。在此过程中，乙支出必要费用50元，“该失物招领社”为保管遗失物、寻找失主支出必要费用150元。 请根据案情回答以下问题： 1、“该失物招领社”能否请求甲支付乙所支出的必要费用50元？为什么？ 答：能。因为乙是钱包的拾得人，当以通过“该失物招领社”发布招领公告时，失主甲就与乙成立无因管理之债。由于乙和“该失物招领社”商定由“该失物招领社”向失主请求支付费用，则“该失物招领社”有权代理乙行使乙与甲成立的无因管理之债的债权请求权。所以，“该失物招领社”有权请求甲支付乙所支出的必要费用150元。 2、“该失物招领社”能否请求甲支付“该失物招领社”所支出的必要费用150元？为什么？ 答：能。拾得人乙是该钱包的无权占有人，通过商定的方式把占有让与给“失物招领社”则“该失物招领社”是现时的善意占有人。根据《物权法》第243条的规定，善意占有人有必要费用偿还请求权。所以“该失物招领社”能请求甲支付“该失物招领社”所支出的必要费用150元。 3、若“该失物招领社”请求甲支付500元始得领回钱包，该请求权是否能成立？为什么？ 答：不能。首先，“该失物招领社”尚未取得营业执照，期间的经营行为属于无照经营，是违法的；其次，由第2题分析得出“该失物招领社”是善意占有人，因此可以请求偿还150元的必要费用，但是其请求500元出去必要费用外还有350元的报酬和营利，由于其是无照经营，是没有报酬请求权和营利的合法基础。所以该请求权不能成立。 4、若甲向“该失物招领社”支付了700元，乙能付向“该失物招领社”请求支付其约定的30%？为什么？
物权法在线作业
1．第1 题 赵文和周成共同出资购买了一间房并将其出租给郑 流，在租赁期间，周成欲转让自己的共有份额，现赵 文和郑流都表示愿意购买，该房屋应当卖给谁？（） A.在同等条件下由赵文优先购买 B.在同等条件下由郑流优先购买 C. 根据赵文与郑流的实际情况，视双方实际需要程度 确定由谁购买 D. 在同等条件下由周成决定出卖给谁 您的答案： A 题目分数： 3.0 此题得分： 3.0 2. 第2 题 农民甲因其邻居乙越界建房侵入自己的宅基地而诉请 法院保护，乙的行为侵犯了甲的何种权利？（） A.相邻权 B.住宅所有权 C.宅基地使用权 D.宅基地所有权 您的答案： C 题目分数： 3.0
此题得分： 3.0 3. 第3 题 下列各项中，哪个不是留置权的设立和成立的条件？（） A. 当事人约定 B. 债务已到清偿期 C. 债务人未履行给付义务 D. 当事人一方合法占有对方的相关财产 您的答案： A 题目分数： 3.0 此题得分： 3.0 4. 第4 题 所有人不明的埋藏物、隐藏物，归（）所有。 A. 集体 B.发现人 C.单位 D. 国家 您的答案： D 题目分数： 3.0 此题得分： 3.0
5. 第5 题 下列属于所有权的传来取得方式的是（）。 A.添附 B.先占 C.赠与 D.没收 您的答案： C 题目分数： 3.0 此题得分： 3.0 6. 第6 题 下列选项中取得所有权是基于公信原则的有（）？ A. 甲在垃圾堆拾取他人抛弃的旧物 B. 甲从市场上以正常价格买到一件赃物 C.甲从乙处偷得一台电脑 D.甲误将乙的房子登记为自己的房子，后甲将此房转让给丙，甲丙之间办理房屋过户手续，丙取得该房所有权。 您的答案： D 题目分数： 3.0 此题得分： 3.0 7. 第13 题
关于《物权法(草案)》的修改意见和建议(吕忠梅)
关于《物权法（草案）》的修改意见和建议 吕忠梅中南财经政法大学教授 上传时间:2007-2-3 《物权法（草案）》经过数次修改，日趋成熟，成绩不可否认。可是，从多次修改的情况看，对于回应环境保护的需要这样一个十分重要的问题始终没有达到应有的关注和重视程度。虽然物权法不应也不能成为解决环境问题的主要法律，但是，对于这样一个世纪性问题也应做出积极的回应。否则，将会使中国物权法的时代性、实效性大打折扣。为此，针对《物权法（草案）》，从环境保护的角度提出几点意见和建议。 一、物权法应该而且可以在应对环境问题方面有所作为 物权法作为典型的私法，它所担负的使命是保障私的安全，不是解决诸如环境问题的社会问题的主要法律领域。但同时也要看到，物权法在历史的长河中不断与时俱进，充分发挥着自己特有的弹性，以适应变迁了的社会的需求，它可以在其特有的弹性限度内和不改变物权法秉性的前提下对某些制度内容做出革新，提出符合时代要求的新的解释。中国正在制定的是人类进入21世纪的物权法，环境问题是21世纪人类面临的最大也是最严重的问题，更是中国当代发展的最大问题之一，处于这种历史条件下的物权法不能也不该对环境问题无动于衷，必须以自己的方式做出相应的回答。 1、物权法的核心制度——所有权制度对环境问题的形成有着直接的责任，没有对所有权的限制就没有环境保护，物权法必须面对环境问题 在传统物权法中，所有权是绝对权，其所包括的不可侵性、自由性、优越性这三个方面的内容仍然是所有权在制度变迁中不变的信念。直到现代，所有权仍是近乎“万能的权利”，是“实际上不受控制的对财产的使用和处置的支配权”，甚至包含了“滥用一件物品的权利”或“糟蹋物品的权利……”。这意味着，“浪费”是当然的权利。 所有权虽然对保护财产权利有着不可磨灭的功劳，但其弊病也非常明显。这种绝对的权利造成的一个严重的后果是所有权在整个权利体系内的空间过度膨胀，所有权人可以对所有物为所欲为，破坏所有物、挥霍所有物也成为所有权不容质疑的内容，而对于这些行为，其他人甚至国家都不得加以干预。因此，在绝对性理念支配下的所有权制度中，污染环境和破坏资源的行为已成为行使所有权的合法行为，使得物权法成为污染环境和破坏资源的避风港。 “解铃还须系铃人”，由物权法所造成的“问题”只能由物权法自己来解决，专门的环境立法并不能解决属于物权法的问题。因此，物权法只有本着可持续发展的基本理念，通过相关的制度设计，对绝对所有权制度进行符合环境保护要求的改造，才能为从根本上解决环境问题提供合理的制度安排。否则，我们制定出来的物权法将可能成为加重环境问题的原因。 2、中国已经确定的环境保护基本国策，实施可持续发展战略，发展循环经济，建设资源节约型、环境友好型社会的基本目标，为物权法回应环境问题提供了充分的依据和理由我国《宪法》明确规定：“国家保护自然环境和生态环境，防治污染和其它公害。”“国家保障自然资源的合理利用，保护珍贵的动物和植物。禁止任何组织或者个人用任何手段侵占或者破坏自然资源。”
物权法案例分析
法学专业《物权法》案例分析报告 “原告李汉新、徐月月、李旻、李洁与被告李汉荣、殷红、李辰德、 李晨骥、李凤娟、李汉祥共有物分割纠纷”案例分析 班级：法学122班姓名：徐强学号：51 成绩：案件来源： 1、案由：原告李汉新、徐月月、李旻、李洁与被告李汉荣、殷红、李辰德、李晨骥、李凤娟、李汉祥共有物产分割纠纷案； 2、案件来源：中国裁判文书网：https://www.wendangku.net/doc/4b993966.html,/zgcpwsw/，2014/5/25访问（案号：（2013）静民三(民)初字第395号）。 裁判要旨： 1、被告李汉祥、李晨骥在系争房屋内虽有户籍但并未实际居住，且共同享受过福利分房，根据房屋面积及配房人口，人均居住面积已大于法定最低标准，居住并不困难，故被告李汉祥、李晨骥属本市有其他住房，不属于系争房屋的共同居住人，不应享有系争房屋的征收利益。 2、原告李汉新、徐月月从外地回沪时，户籍落入系争房屋，其因客观情况而自行购买商品房居住，并不因未实际居住系争房屋而当然丧失共同居住人资格。 3、原告无证据表明李洁被列为博兴路配房人口。李洁享受单位的住房补贴。加上其丈夫符磊的福利分房可以保证一户家庭的基本居住条件。李旻作为未成年人，应随父母居住生活。 4、被告李汉荣，后又与原告和其他被告对系争房屋的居住使用权、今后动迁利益产生异议，并且放弃征收补偿利益属于对自身重大利益的处分，应当以书面方式确定。故无法认定原告已放弃了自身在征收中可能存在的利益，同意全部征收利益归李汉荣家庭所有。 5、房屋征收补偿，征收利益应当由承租人和所确定的共同居住人共有。
一、案情简介 系争房屋原承租人为黄秀娣，独用租赁部位为底层井搭连统客，公用租赁部位为底层灶间；2010年6月，租赁户名变更为被告李汉荣。原告李汉新、徐月月为夫妻，原告李洁为两人之女，原告符李旻为李洁与案外人符磊所生之女；被告李汉荣、殷红为夫妻，被告李辰德为两人之子；被告李晨骥为被告李汉祥之子；原告李汉新、被告李汉荣、李汉祥、李凤娟为兄弟姐妹关系，均系黄秀娣的子女。系争房屋内户籍情况：黄秀娣户口于1962年10月3日迁入，于2010年1月24日报死亡注销；殷红、李辰德户口均于1990年4月26日迁入；李汉荣户口于1994年11月28日国外日本东京回国迁入；李洁户口于1995年7月27日从二轻局技校迁入；李汉新、徐月月户口于1999年6月3日从江苏省南京市上海梅山冶金公司XXX幢XXX单元迁入；2003年4月5日，李汉新、徐月月、李洁同号分立户口簿；2005年4月7日，李汉祥、李晨骥户籍迁入李汉荣户；2005年8月1日，李凤娟户籍迁入李汉荣户；2012年9月5日，李洁女儿符李旻户籍落入李汉新户。 2012年10月19日，上海市静安区人民政府决定对静安区67街坊地上房屋进行征收，系争房屋在征收范围内。系争房屋在征收时，房屋内本市常住户口有原、被告十人。2013年3月18日，静安区房屋征收部门（房屋征收中心）为甲方、被告李汉荣为乙方签订了征收补偿协议，协议主要内容：根据相关规定及本基地征收补偿安置方案，被征收房屋价值补偿款计2,056,892.70元；乙方不符合居住困难户的补偿安置条件，乙方选择房屋产权调换，甲方提供给乙方的产权调换房屋计3套，总建筑面积206.91平方米。其他各类补贴、奖励费用共计651283.4；协议生效后，乙方搬离原址30日内，甲方按本协议约定支付乙方补偿款项共计212,841.50元。现征收补偿协议已生效，被告于5月8日办理了系争房屋腾空移交手续。经第三人结算发放款项共计337,736.47元。李汉荣户征收补偿利益根据第三人提供的结算单，目前价值总额为2,833,071.07元。由于原告提出财产保全申请，故李汉荣户的征收补偿款第三人尚未发放；3套产权调换房均为期房，购房进户手续目前尚未办理。 1991年原告李汉新、徐月月工作调动，原告李洁随迁，三原告从陕西省武功县迁至南京梅山，居住于上海梅山冶金公司配给的职工住宅。李洁于1993年到上海二轻机械学校读书，1995年7月技校毕业后在上海工作。1998年2月，原告李汉新、李洁以117,437元购买了本市浦东新区北蔡五星路XXX弄XXX号鹏海小区XXX幢XXX室房屋，建筑面积47.05平方米。后原告李汉新、李洁将该房屋出售，于2004年4月，以原告李汉新、徐月月、李洁为产权人购买了本市五星路XXX弄XXX号XXX室房屋（建筑面积72.59平方米）。1999年12月13日，原告李洁与符磊登记结婚。符磊于1998年5月享受过住房调配，由轻工住宅二分公司套配了本市博兴路XXX弄XXX号XXX室住房（建筑面积40.23平方米，以下简称博兴路房屋），进户一人。2004年初，该房屋被出售。1999年12月5日，符磊取得本市御青路XXX弄XXX号XXX室（建筑面积65.65平方米）房屋产权。 二、审判情况
最新第三章物权法习题及答案171013
第三章物权法练习题 一、单项选择题 1. 下列各项中，属于物权法上的物的是（ D ）。 A.权利 B.智力成果 C.行为 D. 脱离人身体的人体器官 [解析]物权法上的物是有体物，所以无体物权利、行为、智力成果等不属于物权法上的物。 2.乙买甲一套房屋，已经支付1/3的价款，双方约定余款待过户手续办理完毕后付清。后甲反悔，要求解除合同， 乙不同意，起诉要求甲继续履行合同，转移房屋所有权。根据《物权法》的规定，下列选项中，正确的是（ C ） A .合同尚未生效，甲应返还所受领的价款并承当缔约过失责任 B.合同无效，甲应返回所受领的价款 C.合同有效，甲应继续履行合同 D.合同有效，法院应当判决解除合同、甲赔偿乙的损失 [解析] 本例中房屋买卖合同已经成立生效，双方都应依据合同约定履行自己的义务。甲反悔是想毁约，而乙起诉甲的诉讼请求是要求甲继续履行合同。在甲履行合同是可能的情况下，法院应该判决甲继续履行合同。 3.根据《物权法》的规定，下列情形中，善意第三人不能依据善意取得制度取得相应物权的是（ D ） A.保留所有权的动产买卖中，尚未付清全部价款的买方将其占有的标的物卖给不知情的第三人 B.电脑的承租人将其租赁的电脑向不知情的债权人设定质权 C.动产质权人擅自将质物转质于不知情的第三人 D.受托代为转交某一物品的人将其物品赠与不知情的第三人 [解析] A中善意第三人取得动产的所有权，B和C中债权人或不知情的第三人分别善意取得质权。D中不能善意取得是因为该行为是无偿的赠与行为，不适用善意取得。 4. 甲公司向银行贷款，并以所持乙上市公司股份用于质押。根据《物权法》的规定，质权设立的时间是（ D ） A.借款合同签订之日 B.质押合同签订之日 C.向证券登记结算机构申请办理出质登记之日 D.证券登记结算机构办理出质登记之日 [解析]根据《物权法》的规定，以上市公司股份作质押担保应该到向证券登记结算机构申请办理出质登记，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立。 5. 下列关于用益物权和担保物权区别的说法中，错误的是( C )。 A.用益物权注重物的使用价值；担保物权注重物的交换价值 B.担保物权则既可以在不动产，也可以在动产上设立 C.担保物权除地役权以外，均为主物权；而用益物权则都是从物权 D.建设用地属于用益物权；抵押权、质权等属于担保物权 [解析] C的错误之处在于地役权不属于担保物权，而且它是从物权。该句话的正确说法应是“用益物权除地役权以外，均为主物权；而担保物权则都是从物权”。ABD说法都是正确的。 6. 某航空公司以正在建造中的大型客机设定抵押向银行贷款，但未办理抵押登记。下列说法符合《物权法》规定的是（ D ）。 A.建造中的大型客机不得设定抵押 B.因未办理抵押登记，该抵押无效
2002—2009物权法司法考试案例分析题[1]
物权法司法考试案例分析题： （2009年） 四、（本题22分） 案情：2005年1月1日，甲与乙口头约定，甲承租乙的一套别墅，租期为五年，租金一次付清，交付租金后即可入住。洽谈时，乙告诉甲屋顶有漏水现象。为了尽快与女友丙结婚共同生活，甲对此未置可否，付清租金后与丙入住并办理了结婚登记。 入住后不久别墅屋顶果然漏水，甲要求乙进行维修，乙认为在订立合同时已对漏水问题提前作了告知，甲当时并无异议，仍同意承租，故现在乙不应承担维修义务。于是，甲自购了一批瓦片，找到朋友开的丁装修公司免费维修。丁公司派工人更换了漏水的旧瓦片，同时按照甲的意思对别墅进行了较大装修。更换瓦片大约花了10天时间，装修则用了一个月，乙不知情。更换瓦片时，一名工人不慎摔伤，花去医药费数千元。 2005年6月，由于新换瓦片质量问题，别墅屋顶出现大面积漏水，造成甲一万余元财产损失。 2006年4月，甲遇车祸去世，丙回娘家居住。半年后丙返回别墅，发现戊已占用别墅。原来，2004年12月甲曾向戊借款10万元，并亲笔写了借条，借条中承诺在不能还款时该别墅由戊使用。在戊向乙出示了甲的亲笔承诺后，乙同意戊使用该别墅，将房屋的备用钥匙交付于戊。 问题： 1.甲乙之间租赁合同的期限如何确定？理由是什么？如乙欲解除与甲的租赁合同，应如何行使权利？ 2.别墅维修及费用负担问题应如何处理？理由是什么？ 3.甲丁之间存有什么法律关系？其内容和适用规则如何？摔伤工人的医药费用、损失应如何处理？理由是什么？ 4.别墅装修问题应如何处理？理由是什么？ 5.甲是否有权请求乙赔偿因2005年6月屋顶漏水所受损失？理由是什么？ 6.丙可否行使对别墅的承租使用权？理由是什么？ 7.丙应如何向戊主张自己的权利？理由是什么？ 参考答案： 1.为不定期租赁。租赁期限六个月以上，当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁。乙可以随时解除合同，但应当在合理期限前通知承租人。 2.（1）甲有权要求乙在合理期限内维修。乙未履行维修义务，甲可以自行维修，维修费用由乙负担。 （2）甲的维修属于无因管理人的行为，由乙承担其支出的必要费用。瓦片质量问题不影响乙对该项义务的承担。 （3）因维修影响了甲的使用，应当相应减少租金或延长租期。但装修期间不在延长租期的范围。 3.（1）甲丁之间属于无名合同，应适用《合同法》总则的相关规定，并可参照《合同法》分则或其他法律最相类似的规定，例如，费用承担问题适用赠与合同的规则，完成工作问题适用承揽合同规则。 （2）应由丁承担。因为丁为雇主，应对雇员在从事雇用活动中遭受的人身损害承担赔偿责任。 4.乙可以要求甲恢复原状或赔偿损失。理由是承租人未经出租人同意，对租赁物进行改装或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。 5.无权。造成第二次漏水是甲自身的原因，乙无过错，因此损失应由甲自行承担。