崂山国土局与南太置业公司国有土地使用权出让合同纠纷案

崂山国土局与南太置业公司国有土地使用权出让合同纠纷案

【案由】土地使用权出让合同纠纷【案件字号】(2004)民一终字第106号【审结日期】2005.12.22

崂山国土局与南太置业公司国有土地使用权出让合同纠纷案

最高人民法院民事判决书

(2004)民一终字第106号

上诉人(原审被告)：青岛市崂山区国土资源局，住×××。

法定代表人：冯益光，该局局长。

委托代理人：罗杰，北京市中经律师事务所律师。

委托代理人：孟凡胜，北京市中经律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：青岛南太置业有限公司，住×××。

法定代表人：宋雷，该公司董事长。

委托代理人：唐俭，山东万润律师事务所律师。

委托代理人：马桂芹，山东万润律师事务所律师。

上诉人青岛市崂山区国土资源局(以下简称崂山区国土局)与被上诉人青岛南太置业有限公司(以下简称南太公司)国有土地使用权出让合同纠纷一案，山东省高级人民法院于2004年9月14日作出(2004)鲁民一初字第9号民事判决。崂山区国土局不服一审判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2004年12月2日开庭审理了本案。崂山区国土局的委托代理人罗杰、孟凡胜，南太公司的委托代理人唐俭、马桂芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：2001年2月23日，山东省青岛市人民政府在澳大利亚举办“青岛日”招商活动。在招商活动中，山东省青岛市崂山区沙子口街道办事处段家埠村与澳大利亚南太置业股份有限公司、青岛鑫城房地产有限公司签订了《开发“澳大利亚旅游观光度假村”联建合同书》，青岛高科园管委会副主任张运平作为山东省青岛市崂山区沙子口街道办事处段家埠村授权代表，澳洲南太资源开发集团公司首席执行官作为澳大利亚南太置业股份有限公司和青岛鑫城房地产有限公司授权代表，山东省青岛市人民政府副市长周嘉宾作为山东省青岛市崂山区沙子口街道办事处段家埠村证人代表，澳洲本市政厅议员派克柯?顿作为澳大利亚南太置业股份有限公司和青岛鑫城房地产有限公司证人代表，分别在合同上签了字。

2001年8月15日，崂山区国土局与南太公司、澳大利亚南太置业股份有限公司签订青崂土预字(2001)第18号《青岛市崂山区国有土地使用权预约协议》。该协议约定：土地位于山东省青岛市崂山区沙子口街道办事处段家埠村，土地面积为20万平方米，土地使用权出让费用为每亩21万元，总计金额为6300万元，土地规划用途为综合用地，使用期限为50年；南太公司和澳大利亚南太置业股份有限公司凭本协议办理企业设立等手续，在预约有效期内，与崂山区国土局正式签订《国有土地使用权出让合同》，取得土地使用权。

2001年10月11日，山东省青岛市人民政府以商外资青府字(2001)0820号《外商投资企业批准证书》同意成立南太公司。该批准证书载明，企业类型为中外合资企业，经营年限为十年，注册资本为2000万元，其中澳大利亚南太置业股份有限公司出资600万元，占注册资本的30％；青岛鑫城房地产有限公司出资200万元，占注册资本的10％；青岛福日汽车销售有限公司出资600万元，占注册资本的30％；青岛高科工业园竟佳商贸有限责任公

司出资600万元，占注册资本的30％。经营范围：在山东省青岛市崂山区沙子口街道办事处段家埠村，依据青崂土预字(2001)第18号文确定的300亩土地范围内，从事房地产开发及房屋销售等业务。2001年11月13日，山东省青岛市工商行政管理局给南太公司颁发了《企业法人营业执照》。

2002年1月24日，山东省青岛市崂山区发展计划局依据南太公司的申请，下发崂计项字(2002)29号《关于澳洲花园项目立项的批复》，同意澳洲花园开发项目实施。该批复载明：1．项目内容：建设澳洲花园住宅小区，包括住宅、公寓和别墅。2．项目位于沙子口街道办事处段家埠村，总占地面积20万平方米，总建筑面积26万平方米。3．项目计划总投资3．5亿元，所需资金由南太公司自筹解决。4．项目计划2002年10月开工，建设工期3年。5．项目须办理土地使用、规划定点、环保、消防等审批手续后方可开工建设。

2002年2月4日，山东省青岛市规划局下发青规函字(2002)84号《建设工程规划审查意见书》。该意见书载明，根据《中华人民共和国城市规划法》和有关法规、规范规定及城市规划要求，函复意见如下：(1)根据山东省青岛市人民政府批复的沙子口镇总体规划，该项目用地规划性质为居住用地，开发性质与规划用地性质相符，同意选址建设。(2)考虑到拟建用地周边的建设现状与规划情况，为统筹安排拟建用地周边的开发建设与各类设施的综合配套，请建设单位依据沙子口总体规划，按照《城市规划编制办法》的要求，先行编制汉河西侧图示红线围合区域的控制性详细规划方案。(3)请到山东省青岛市规划局崂山分局落实河道蓝线、周边及区内道路红、绿线。(4)请抓紧作出上述区域的控制性详细规划并报山东省青岛市规划局审批后，再办理相关规划手续。

2002年7月29日，山东省青岛市规划局下发《建设用地规划设计条件通知书》，同意南太公司按规划设计条件，对该用地进行规划设计。

2002年12月26日，山东省青岛市人民政府向山东省人民政府报送《关于崂山区2002年度第十八批城市建设用地的请示》。该请示称，经审查，该批用地符合崂山区沙子口街道办事处土地利用总体规划，在确定的建设用地范围内，所占耕地已开发补充同等数量的耕地，并验收合格，拟同意作为崂山区2002年度第十八批城市建设用地呈报，办理农用地转用和土地征用手续。该用地经批准后，由崂山区国土局作为储备土地进行管理。具体安排项目时，按照国家规定分别供地。土地有偿使用费由崂山区人民政府负责缴纳。

2002年12月27日，山东省青岛市规划局崂山分局下发《建设工程规划方案审查意见书》，原则同意南太公司报送的沙子口8号线、10号线、12号线、15号线、17号线、19号线道路工程规划设计方案，并要求南太公司报审施工图。

2003年1月6日，崂山区国土局与南太公司签订《国有土地使用权出让合同》。该合同第三条约定：崂山区国土局出让给南太公司的宗地位于沙子口街道办事处段家埠村，宗地面积186 235平方米，其中出让土地面积为152 702平方米。第四条约定：出让土地用途为住宅。第六条约定：出让年期为50年。第七条约定：出让金为每平方米369．15元，总额为56 369 943．3元。第十五条约定：南太公司在按本合同约定支付全部土地使用权出让金之日起30日内，应持本合同和土地使用权出让金支付凭证，按规定向崂山区国土局申请办理土地登记，领取《国有土地使用权证》，取得出让土地使用权。崂山区国土局应在受理土地登记申请之日起30日内，依法为南太公司办理出让土地使用权登记，颁发《国有土地使用权证》。第四十条第二款约定：本合同项下宗地出让方案尚需经山东省人民政府批准，本合同自山东省人民政府批准之日起生效。第四十五条约定：本合同未尽事宜，由双方约定后作为合同附件，与本合同具有同等法律效力。同日，双方就本合同未尽事宜达成《补充协议》，该《补充协议》第四条约定：根据合同第三条约定，宗地总面积为186 235平方米，其中净地面积152 702平方米，南太公司同意代征道路及绿化带面积33 533平方米，价格为每亩5万元，总计2 514 975元，并承担相关税费及地面附着物补偿费。最终用地面积确定后，本

款用地面积作相应调整。第五条约定：崂山区国土局供地时间自本合同批准之日起。第六条约定：本协议经崂山区国土局和南太公司双方签字、盖章后生效。

2003年1月13日，山东省青岛市规划局向南太公司发放了青规用地字(2003)3号《建设用地规划许可证》，明确“澳洲花园”项目用地符合城市规划要求，准予办理规划用地手续。

2003年2月19日，山东省人民政府下发鲁政土字(2003)52号《关于青岛市崂山区2002年第十八批次城市建设用地的批复》，同意青岛市将崂山区沙子口街道办事处20万平方米农用地转为建设用地，其中耕地66 191平方米，园地133 809平方米。上述农用地转用后同意征用，用于山东省青岛市城市建设。

2004年4月12日，崂山区国土局以《国有土地使用权出让合同》无效、其无法履行合同约定的义务为由，通知南太公司解除双方签订的《国有土地使用权出让合同》，并要求南太公司于接到通知后30日内到崂山区经营性用地合同清理办公室办理退款等相关事宜。2004年6月18日，崂山区国土局向南太公司送达《关于抓紧办理土地出让金退款手续的函》，要求南太公司于接到本函后15日内到崂山区经营性用地合同清理办公室办理土地出让金退款等相关手续，逾期崂山区经营性用地合同清理办公室将依法律程序退还南太公司已经缴纳的土地出让金。

另查明，自2001年9月28日至2003年5月29日，南太公司付清了出让合同约定的土地出让金56 369 943．3元及《补充协议》约定的代征道路及绿化用地征地费2 514 975元，两项合计58 884 918．3元。

2004年6月28日，南太公司向一审法院起诉称，南太公司系青岛“澳洲花园”项目的开发商，《国有土地使用权出让合同》是为该项目用地所签。该项目是山东省青岛市人民政府的招商引资项目，该项目及为此项目成立的项目公司已经山东省青岛市人民政府合法批准。2003年2月19日，山东省人民政府以鲁政土字(2003)52号文批复了澳洲花园项目所涉土地使用权的农用地转用手续及征地事宜。山东省青岛市规划局及崂山分局、崂山区发展计划局以及崂山区国土局为南太公司办理了“澳洲花园”项目所需的各种规划手续。依据2001年8月15日南太公司与崂山区国土局签订的《国有土地使用权预约协议》，2003年1月6日双方正式签订了《国有土地使用权出让合同》。该合同签订后，南太公司不仅如约履行了自己的义务，还向当地村民支付了500万元的土地补偿费，并协助当地村委会给全体村民办理了养老保险等相关事宜。但崂山区国土局却不仅没有依约为南太公司办理《国有土地使用权证》，反而以合同无效为由，于2003年7月口头通知南太公司解除合同，于2004年4月12日书面通知南太公司解除合同，于同年6月18日发函催促南太公司办理退款手续。崂山区国土局的行为不仅严重违约，而且给南太公司造成了不可估量的经济损失。为维护自己的合法权益，特请依法判令崂山区国土局继续履行《国有土地使用权出让合同》，立即为南太公司颁发土地使用权证。

崂山区国土局口头答辩称，崂山区国土局和南太公司签订的《国有土地使用权出让合同》没有生效，该合同对双方当事人没有约束力。请求一审法院判决驳回南太公司的诉讼请求。

一审法院经审理认为，双方当事人的争议焦点为：《国有土地使用权出让合同》是否生效及是否有效；《国有土地使用权出让合同》应否继续履行。

关于《国有土地使用权出让合同》是否生效及是否有效问题。根据《国有土地使用权出让合同》第四十条第二款的约定，该合同的生效条件为“本合同项下宗地出让方案尚需经山东省人民政府批准，本合同自山东省人民政府批准之日起生效”。经查，本案所涉及的“澳洲花园”项目是山东省青岛市人民政府在招商引资活动中引入的项目，该项目引进后，与该项目相关的立项、规划、用地等手续已经山东省青岛市人民政府有关职能部门批准。2002年12月26日山东省青岛市人民政府向山东省人民政府报送了《关于崂山区2002年第十八

批城市建设用地的请示》，该请示的内容包括了本案所涉及的土地。2003年2月19日，山东省人民政府以《关于青岛市崂山区2002年第十八批次城市建设用地的批复》，批准了山东省青岛市人民政府的用地请示。至此，双方当事人所签订的《国有土地使用权出让合同》的生效条件已成就，该合同自山东省人民政府批复之日起生效。至于山东省青岛市人民政府报送的请示中是否包括合同约定的“出让方案”，不影响该合同的效力。崂山区国土局关于《国有土地使用权出让合同》没有生效的抗辩主张不成立，不予支持。双方当事人签订的《国有土地使用权出让合同》及《补充协议》内容合法，意思表示真实，为有效合同。

关于《国有土地使用权出让合同》应否继续履行问题。南太公司按照《国有土地使用权出让合同》和《补充协议》约定，付清了土地出让金和代征道路及绿化用地征地费，山东省青岛市人民政府有关职能部门为该项目办理了项目立项、规划、土地农转用、征用等手续，双方的合同义务已基本履行完毕。根据合同第十五条的约定，今后只要崂山区国土局继续履行合同义务，依约为南太公司办理国有土地使用权证，合同目的即可得到实现。因此，南太公司请求崂山区国土局继续履行合同的主张，予以支持。据此判决：(一)崂山区国土局、南太公司继续履行双方于2003年1月6日签订的《国有土地使用权出让合同》；(二)崂山区国土局于判决生效后三十日内为南太公司办理《国有土地使用权证》。案件受理费291 859．72元，财产保全费281 849．72元，均由崂山区国土局负担。

崂山区国土局不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回南太公司的诉讼请求，由南太公司负担本案一审、二审诉讼费及财产保全费。主要事实和理由是：

(一)一审判决认定崂山区国土局与南太公司所签《国有土地使用权出让合同》的生效条件已经成就不符合事实和法律规定。

1．本案所涉《国有土地使用权出让合同》是附生效条件的合同，所附条件并未成就。双方明确约定了合同的生效条件，即在《国有土地使用权出让合同》第四十条约定：“本合同项下宗地出让方案尚需经山东省人民政府批准，本合同自山东省人民政府批准之日起生效。”在双方签订的《补充协议》第五条中也约定，崂山区国土局供地时间自本合同批准之日起。《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附条件的合同，自条件成就时生效。”本案中双方约定的合同生效条件，即本合同项下宗地出让方案，山东省人民政府从未批复过。按国家法律规定，只有供地方案(包括出让方案)经过有批准权的人民政府批准后，市、县人民政府土地行政管理部门才能与土地使用者签订《国有土地使用权出让合同》。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十二条明确规定：“建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，由市、县人民政府土地行政主管部门审查，拟订供地方案，报市、县人民政府批准；需要上级人民政府批准的，应当报上级人民政府批准。供地方案经批准后，由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书。有偿使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地有偿使用合同。”可见，供地方案的审批，是市、县人民政府土地行政主管部门签订土地出让合同的必经步骤，也是前置程序。在实践中，也存在先签合同后报批的情况。正因为有这种情况，由国土资源部和国家工商行政管理局监制的标准合同《国有土地使用权出让合同》才在开头部分“使用说明”第七条中指出：“合同第四十条关于合同生效的规定中，宗地出让方案业经有权人民政府批准的，按照第一款规定生效；宗地出让方案未经有权人民政府批准的，按照第二款规定生效。”双方在签订《国有土地使用权出让合同》时，对第四十条关于合同生效的规定作出了第二项选择，即“本合同项下宗地出让方案尚需经山东省人民政府批准，本合同自山东省人民政府批准之日起生效。”并且，根据《山东省实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法》的规定，本案中的出让方案应当由山东省人民政府审批。实践中的做法是，土地使用者向建设项目当地市、县人民政府土地行政管理部门提出申请，由当地市、县人民政府土地行政管理部门拟定出让方案，报同级人民政府批准；需要报

上级人民政府批准的，再报上级人民政府批准。根据1999年8月22日山东省人大常委会制定的《山东省实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法》第二十四条规定：“占用土地8公顷以上的，由省人民政府批准。”这是山东省地方性法规关于建设项目使用国有建设用地审批权限的规定。本案项下合同出让土地的面积为15．27公顷，依法应由山东省人民政府批准。因本案所涉的出让方案至今没有得到山东省人民政府批准，因而合同的生效条件始终没有成就。

2．一审判决混淆了政府对出让方案审批和对农用地转用审批这两个不同性质的审批，错误地认定对农用地转用的审批就是对出让方案的审批。通过和取得农用地转用的审批是形成供地方案的前提条件。供地方案包括划拨方案和出让方案。之所以需要对供地方案(包括出让方案)进行审批，是因为我国《城市房地产管理法》第十一条规定：“土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房地产管理部门共同拟订方案，按照国务院规定，报有审批权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。”依照《建设用地审查报批管理办法》第十条第四款的规定，供地方案(包括出让方案)应当包括供地方式、面积、用途、土地有偿使用费标准、数额等。可见，对农用地转用的审批是对供地方案(包括出让方案)审批的前置程序，二者不能等同。而一审法院恰恰混淆了两者，在当事人已经在合同中明确约定以出让方案得到批准作为合同生效条件的情况下，错误地认为山东省人民政府批准山东省青岛市人民政府的农用地转用请示后，双方所签订《国有土地使用权出让合同》的生效条件就已经成就。山东省人民政府对青岛市人民政府的用地请示的批复，是对包括该《国有土地使用权出让合同》项下宗地在内的20万平方米的农用地转为建设用地的批复，并非是对出让方案的审批。一审判决认定双方当事人所签订的《国有土地使用权出让合同》的生效条件已成就，没有事实和法律依据。

(二)一审判决认定双方签订的《国有土地使用权出让合同》为有效合同不能成立。

1．双方签订的《国有土地使用权出让合同》严重违反了《城市房地产管理法》第八条“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅土地的使用权方可有偿转让”的规定。山东省人民政府是在2003年2月19日《关于青岛市崂山区2002年第十八批次城市建设用地的批复》中，同意青岛市将崂山区沙子口街道办事处20万平方米农用地转为建设用地。上述农用地转用后同意征用，用于青岛市城市建设。而本案所涉的《国有土地使用权出让合同》却早在2003年1月6日即已签订，其时农用地尚未被征用转为国有土地。建设用地须先征用后签订出让合同，这是房地产管理法的强制性规定。本案所涉的《国有土地使用权出让合同》违反了这一强制性规定。因此，该合同自始即没有法律效力。

2．双方签订的《国有土地使用权出让合同》严重违反了国家关于招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的相关强制性规定。国土资源部颁发的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》早在2002年7月1日即已开始实施，而本案所涉的《国有土地使用权出让合同》在2003年1月6日才签订。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第四条规定：“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。”按照这一规定，本案《国有土地使用权出让合同》项下的土地必须通过招标、拍卖、挂牌的方式公开进行出让，而双方在《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》已实施半年后仍以协议方式签订《国有土地使用权出让合同》，出让国有土地用于住宅建设，违反了国家关于招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定，也违反了国土资源部和监察部国土资发(2002)265号《关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》的相关规定。因此，该《国有土地使用权出让合同》属无效合同。

3．除前述导致《国有土地使用权出让合同》无效的情形外，南太公司在签订《国有土地使用权出让合同》过程中还存在着与前崂山区国土局局长于志军恶意串通、损害国家利益

的嫌疑。这一点从土地评估的过程即可窥知一斑。同以2002年8月13日为基准日，南太公司委托的青岛东部房地产评估咨询有限公司对本案项下土地的评估价格是每平方米369．15元，据此确认的南太公司应交纳的出让金为56 369 943．3元。崂山区国土局在处理群众对本案的举报中，又委托青岛衡元评估有限责任公司进行评估，评估的价格是每平方米1001．9元，如果据此要求南太公司交纳土地出让金，则应为152 992 133．8元。也就是说，每平方米的评估价格相差了近三倍，土地出让金的差距更是达96 622 190．5元之巨。根据《城市房地产市场估价管理暂行办法》第十条的规定，每个土地估价项目必须由两名以上的估价师承办，而南太公司委托的青岛东部房地产评估咨询有限公司的《土地估价报告》却是由一名估价师做出的。评估时的土地用途为综合用地，到了出让合同中就变成了住宅。而且，《国有土地使用权出让合同》使用说明中规定：合同第四条土地用途按《城镇地籍调查规程》规定的土地二级分类填写，属于综合用地的，应注明各类具体用途及所占的面积比例。双方签订的出让合同与规划和评估报告中的土地用途都不相同。

(三)一审法院以支持南太公司诉讼主张的判决结果，错误地否定了崂山区国土局贯彻中央和各级政府指示精神，对非法出让土地进行的纠偏行为。鉴于改革开放以来，由于我国政府在土地管理上的经验不足和立法上的滞后，加之部分房地产商与个别官员相勾结，在暴利的诱惑下不惜采用非法手段攫取土地，造成国家土地出让秩序混乱，大面积土地进入个别人的控制范围，国有资产流失严重，国务院于2001年以来出台了一系列政策、法规，严格整顿和规范土地出让行为。本案就是在这种国家整顿和治理土地管理秩序的大背景下发生的。在山东省人民政府高度重视下，山东省青岛市人民政府经对本案项下出让行为进行充分调查研究后，认定该宗地的出让是非法出让，指示崂山区国土局依法进行查处，并将此出让行为认定为违法违规重点案件之一。

一审法院认定只要崂山区国土局依约为南太公司办理《国有土地使用权证》，合同目的即可实现，这是错误的。依照我国土地管理法规的规定，只有土地出让方案经过有权人民政府批准以后，土地管理部门才有权依照出让方案和相对方签订出让合同。就本案来讲，土地管理部门在签订合同以前没有经过有权人民政府批准，所以才约定出让方案经过有权人民政府批准以后合同才生效。而目前既然政府已经认定该宗地的出让是非法出让，政府就不会再批准该宗地的出让方案，崂山区国土局根本无法继续履行合同义务。如果按照一审法院的判决内容，为南太公司办理《国有土地使用权证》，则不仅否定了崂山区国土局在治理整顿土地市场秩序过程中针对向南太公司非法出让土地而进行的纠偏行为，与中央和各级政府的指示精神相冲突，而且也不符合相关法律法规的规定。因此，无论从《国有土地使用权出让合同》未生效及无效的法律层面亡考虑，还是从贯彻中央和各级政府指示精神的层面考虑，双方签订的《国有土地使用权出让合同》均已没有履行的可能。如果二审法院不支持崂山区国土局的上诉请求，其结果是合同无法履行，当事人主张的权利也无法实现。故请求二审法院查清事实，实事求是地作出判决，即使认定合同有效，也要考虑到由于法律和事实上的障碍，崂山区国土局已经无法继续履行本案中的合同的事实，作出合法合理合情的判决。

(四)一审判决超越民事审判权限，扩大了判决范围，违反了“不告不理”的民事诉讼法准则。南太公司在民事诉状中提出的诉讼请求为两项：1．判令崂山区国土局继续履行双方所签《国有土地使用权出让合同》；2．判令崂山区国土局承担案件受理费、保全费及其他诉讼费用(庭审过程中，南太公司撤销了原来提出的要求判令崂山区国土局赔偿损失的诉讼请求)。可见，南太公司的实质性诉讼请求只有一项，即“继续履行《国有土地使用权出让合同》”，而一审判决除支持南太公司的诉讼请求外，又增加了一项崂山区国土局于判决生效后三十日内为南太公司办理《国有土地使用权证》。该判项内容，南太公司在起诉中并没有作为一项诉讼请求提出。一审法院超出当事人的诉讼请求做出判决，违反了“不告不理”的民事诉讼法准则。另外，颁发《国有土地使用权证》在性质上应属于崂山区国土局的行政行为，

一审法院在民事案件审理和判决中无权判决当事人做出行政行为。因此，一审判决既超出了当事人的诉请范围，又超越了民事审判权限，应予撤销。

(五)一审判决在认定事实和适用法律方面还存在以下问题：1．混淆了山东省青岛市人民政府与崂山区国土局的关系，将山东省青岛市人民政府的行政行为视同为崂山区国土局的履行合同行为。本案中的项目不是山东省青岛市人民政府引入的项目。签订《开发“澳大利亚旅游观光度假村”联建合同书》的双方中没有山东省青岛市人民政府，而且所签合同违反了土地管理法的强制性规定，属于无效合同。2．不合理地采取诉讼保全措施并判决崂山区国土局负担财产保全费。3．错误地认定山东省青岛市人民政府有关的职能部门为该项目办理了项目立项、规划等手续，双方的合同义务已基本履行完毕。4．没有采纳崂山区国土局在一审中提交的大量证据，也没有说明理由。

南太公司答辩称，崂山区国土局提起上诉依据的事实和理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。主要事实和理由是：

(一)一审判决认定双方当事人所签订的《国有土地使用权出让合同》的生效条件已成就，符合事实和法律规定。

1．根据现行土地管理法和土地管理法实施条例等法律和行政法规的规定，国有土地使用权出让中，像本案所涉土地的情况，只有农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案应当由省人民政府审批，而本案中山东省人民政府已以鲁政土字(2003)52号文就上述事项批复同意。

2．正因为只有上述内容依法应由省人民政府审批，因此双方合同第四十条关于合同的生效条件“本合同项下的宗地出让方案尚需经山东省人民政府批准，本合同自山东省人民政府批准之日生效”，只能是指对宗地出让方案中的农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案的审批，其余事项山东省人民政府既无法律授予的审批权限，也无此义务。即使合同中用了“宗地出让方案”这个不确切的词，也只能依法确定其真实意思并据此审查合同是否生效。

3．崂山区国土局在上诉状中，将供地方案、宗地出让方案及农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案的审批，混淆不清，其认为本案所涉《国有土地使用权出让合同》不生效的理由不能成立。(1)供地方案的审批，并非双方合同约定的生效条件；(2)供地方案的审批机关依法并非山东省人民政府，而是山东省青岛市崂山区人民政府。法律依据为《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十二条第(二)项规定；(3)崂山区国土局在上诉状中所有引用的法律条文，均没有供地方案(或其所称的出让方案)应由山东省人民政府批准的规定。其引用《山东省实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法》第二十四条来论证供地方案的审批机关是山东省人民政府，也是错误的，因为从该条所处的章节位置来看，该条规定的是农用地转用的审批权限，并非供地方案的审批权限。综上，一审判决认定出让合同设定的生效条件已成就是完全符合事实和法律规定的。

(二)一审判决认定双方当事人签订的《国有土地使用权出让合同》为有效合同是完全正确的。本案双方所签出让合同的内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，合同的主体、客体、意思表示等各要素均合法。至于崂山区国土局在上诉状中列举的所谓违法问题，均是崂山区国土局对法律规定的任意曲解和有意回避法律规定造成的，依法根本不能成立。(1)崂山区国土局对房地产管理法的错误理解。该法第八条规定：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅土地的使用权方可有偿出让。”该规定崂山区国土局任意曲解为“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅土地的使用权方可签订出让合同(有偿出让)。”所以才得出“建设用地须先征用，后签订出让合同”的错误结论。该规定的立法本意是，强调集体所有的土地未经依法征用转为国有后，不能进行事实上的出让行为或产生出让的结果。也即该条款限制的是《土地使用权出让合同》的具

体履行时间，并非是对《土地使用权出让合同》签订时间的限制，法律也不可能对合同的签订时间进行限制。况且，本案所涉出让合同签订时，约定了以土地征用等被批准为生效条件，该生效条件业已成就。崂山区国土局已与原土地所有权人签订土地征用合同，已经履行完毕。

(2)崂山区国土局有意回避国家关于招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的相关规定。崂山区国土局在论证本案所涉土地可否协议出让这一问题时，有意回避了国地发(365)号文，即国土资源部《关于进一步治理整顿土地市场秩序中自查自纠若干问题的处理意见》。该意见第三条专门对《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施前遗留问题进行了明确规定。根据该规定，本案所涉土地是可以协议出让的。崂山区国土局无视该365号文已颁布实施的事实，论证出让合同无效是错误的。(3)关于崂山区国土局提及的南太公司在签订出让合同过程中存在与前崂山区国土局局长于志军恶意串通、损害国家利益的嫌疑，纯属对南太公司的中伤。对于评估问题，在南太公司起诉到一审法院前一年多“调查时间”里，崂山区国土局从未向南太公司提起该问题，本案所涉土地的评估符合当时的法律规定。关于评估报告上应当由几个评估师署名，法律无明确规定。

(三)所谓“纠偏行为”与本案无关。举报的内容为南太公司是假外商，未投一分钱，土地付款超期，均与事实相悖。本案的土地本已通过了国务院五部委、省国土资源厅等部门的土地审查验收，因匿名举报人的恶意举报，引起所谓的“纠偏”。崂山区国土局竟不顾举报内容不实之事实，就直奔收地主题。并且在举报到正式通知收地的过程中，崂山区国土局一次又一次找理由(不是举报中的理由)欲收回土地，当所找理由均不能成立时，才以最终书面通知的理由解除合同，而该解除理由与所谓的举报无关。

(四)一审判决并未超越审判范围。关于请求法院判令由崂山区国土局为南太公司办理《国有土地使用权证》的申请，南太公司在当庭宣读诉状第一项请求判令崂山区国土局继续履行双方所签合同时，特意明确了为南太公司办理《国有土地使用权证》这一继续履行合同的实质内容，并记录在案。因此，一审并未超越审判范围，并未违反“不告不理”原则。另外，颁发《国有土地使用权证》是崂山区国土局在民事合同中应尽义务，该判决内容也未超出民事审判范围。

(五)一审判决并未混淆山东省青岛市人民政府与崂山区国土局的关系。本案所涉《国有土地使用权出让合同》中崂山区国土局的主要义务，就是提供土地和为南太公司办理土地证。上述义务履行涉及依法应办理的审批手续，是崂山区国土局履行上述义务的必经程序，也是其应尽义务。

(六)采取诉讼保全措施是正当必须的，其费用理应由崂山区国土局承担。本案在南太公司向崂山区国土局及其上级部门积极反映情况，要求公正合法处理过程中，崂山区国土局于2004年4月12日书面通知解除合同，并于同年6月18日办理退款手续，且限期为15天，否则依法处理。如果南太公司不采取保全措施，崂山区国土局完全可以提存土地款项并另行出让土地。故南太公司申请保全是必须的、正当的。

本院二审查明：青岛鑫城房地产有限公司为南太公司股东，占南太公司的10％股份。2001年8月15日，崂山区国土局与南太公司、澳大利亚南太置业股份有限公司签订《青岛市崂山区国有土地使用权预约协议》时，路国强担任南太公司的总经理，并作为南太公司代表在该预约协议上签字。

另查明，2003年2月19日，山东省人民政府下发鲁政土字(2003)52号《关于青岛市崂山区2002年第十八批次城市建设用地的批复》，除同意青岛市将崂山区沙子口街道办事处20万平方米农用地转为建设用地，以及上述农用地转用后征用，用于青岛市城市建设外，同时指出，要严格按照有关规定向具体建设项目提供用地，供地情况要经青岛市国土资源部门及时报山东省国土资源厅备案。

又查明，2002年10月31日，崂山区国土局以崂国土价字(2002)55号《关于确认土地

估价结果的批复》，对南太公司委托青岛东部房地产评估咨询有限公司土地评估结果进行了确认。

还查明，2004年3月1日，青岛市人民政府法制办公室与青岛市国土资源和房屋管理局共同下发青法制[2004]22号《关于崂山区段家埠村“澳洲花园”项目用地的情况报告》提出的处理意见为：鉴于目前情况，该宗用地实际已不能按2003年1月6日崂山区国土局与南太公司签订的《国有土地使用权出让合同》的约定进行协议出让，处理该问题的关键是依法解除该出让合同。但因该合同的性质属民事法律关系范畴，其主体是崂山区国土局与南太公司，而不是市政府，故应由合同双方当事人依法解除该合同。为此，建议市政府召集崂山区政府及相关单位会议，对下列事项进行研究和明确后，由有关责任单位依法组织实施：(一)崂山区国土局依法解除与南太公司签订的《国有土地使用权出让合同》，退还土地出让金等相关费用。(二)崂山区国土局依法完善该宗地征地手续，并将其依法纳入政府储备。2004年3月8日，山东省青岛市人民政府办公厅向山东省人民政府督查处报送《关于青岛市崂山区段家埠村“澳洲花园”项目用地的情况报告》提出的处理意见为：鉴于目前情况，该宗用地实际已不能按2003年1月6日崂山区国土局与南太公司签订的《国有土地使用权出让合同》的约定进行协议出让，应依法解除该出让合同，退还其土地出让金等相关费用，将该宗地依法纳入政府储备。

2005年7月4日，崂山区国土局向本院提交《关于青岛市崂山区国土资源局上诉青岛南太置业有限公司一案的几点补充说明》，在该材料中提到，如果不支持崂山区国土局的上诉请求，其结果是合同无法履行，当事人主张的权利也无法实现。请求本院查清事实，实事求是地作出判决，即使认定合同有效，也要考虑到由于法律和事实上的障碍，崂山区国土局已经无法继续履行本案中的出让合同的事实，作出合法合理合情的判决。

2005年9月1日，山东省青岛市崂山区人民政府向本院提交崂政函[2005]21号《关于我区国土资源局与青岛南太置业有限公司国有土地使用权出让合同纠纷案有关情况说明的函》。该函中提及，因该案涉及执行国家部委规定及落实国务院领导批示事宜，特作如下说明：(一)根据有关规定和领导批示精神，崂山区国土局于2004年4月14日作出《关于解除＜国有土地使用权出让合同＞的通知》；(二)根据现行国有土地出让管理的规定以及目前崂山区实际情况，该宗土地出让合同已无法继续履行，理由及相关具体意见请参见青岛市人民政府法制办公室与青岛市国土资源和房屋管理局青法制[2004]22号《关于崂山区段家埠村“澳洲花园”项目用地的情况报告》。

本院二审期间，2005年3月10日，崂山区国土局提供山东省泰安市中级人民法院于2005年1月13日作出的(2004)泰刑二初字第20号刑事判决书。被告人于志军在法定期间内未提起上诉，该判决已经发生法律效力。南太公司对此不持异议。该判决书认定，2001年8月，被告人于志军利用担任崂山区国土局局长职务的便利，接受青岛鑫城房地产有限公司总经理路国强的请托，为该公司办理了国有土地使用权预约手续。为表示感谢及继续得到于志军的关照，2002年春节前一天，路国强送给于志军3万元的青岛佳世客购物卡。2003年1月，于志军以购车为由，向路国强索要33万元。于志军的上述行为已构成受贿罪，且具有索贿情节。

本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。

本院认为，本案双方当事人在二审中争议的焦点问题有三个，一是双方签订的《国有土地使用权出让合同》是否生效，二是双方签订的《国有土地使用权出让合同》是否有效，三是一审判决是否违反“不告不理”民事诉讼原则。

1．关于双方签订的《国有土地使用权出让合同》是否生效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附条件的合同，自条件成就时生效。所谓附条件的合同，是指当事人在合同中特别约定一定的条件，以条件是否

成就作为合同效力发生的根据。合同所附条件，必须是将来发生的、不确定的事实，是当事人约定的而不是法定的，同时还必须是合法的。在我国，政府机关对有关事项或者合同审批或者批准的权限和职责，源于法律和行政法规的规定，而不属于当事人约定的范围。当事人将法律和行政法规规定的政府机关对有关事项或者合同的审批权或者批准权约定为附条件的合同中的条件，不符合合同法有关附条件的合同的规定。当事人将法律和行政法规没有规定的政府机关对有关事项或者合同的审批权或者批准权约定为附条件的合同中的条件，同样不符合合同法有关附条件合同的规定。根据合同法规定精神，当事人在订立合同时，将法定的审批权或者批准权作为合同生效条件的，视为没有附条件。将法律未规定为政府机关职责范围的审批权或者批准权作为包括合同在内的民事法律行为生效条件的，同样视为没有附条件，所附的“条件”不产生限制合同效力的法律效果。

根据一审法院和本院查明的事实，本案涉及的“澳洲花园”项目是山东省青岛市人民政府在招商引资活动中引入的项目，与该项目相关的立项、规划、用地等手续已经山东省青岛市人民政府有关职能部门及山东省青岛市崂山区人民政府有关职能部门陆续批准。2002年12月26日，山东省青岛市人民政府向山东省人民政府报送了《关于崂山区2002年第十八批城市建设用地的请示》，内容中包括了本案所涉及的土地。2003年2月19日，山东省人民政府下发鲁政土字(2003)52号《关于青岛市崂山区2002年第十八批次城市建设用地的批复》，同意青岛市将崂山区沙子口街道办事处20万平方米农用地转为建设用地。上述农用地转用后同意征用，用于青岛市城市建设。该批复还指出，要严格按照有关规定向具体建设项目提供用地，供地情况要经青岛市国土资源部门及时报山东省国土资源厅备案。这表明山东省人民政府对建设项目供地管理采取的是备案制而不是审批制，有关供地事项不需要报经山东省人民政府审批。

崂山区国土局与南太公司在《国有土地使用权出让合同》中约定“本合同项下宗地出让方案尚需经山东省人民政府批准，本合同自山东省人民政府批准之日起生效”，虽然表明双方约定经山东省人民政府批准合同项下宗地出让方案作为《国有土地使用权出让合同》的生效条件，但该条件不属于我国合同法规定的附生效条件合同的条件，并且山东省人民政府在有关批复中明确指出，具体建设项目提供用地情况经青岛市国土资源部门及时报山东省国土资源厅备案，表明不需要报经批准。因此，双方关于合同项下宗地出让方案需经山东省人民政府批准生效的约定，对本案所涉《国有土地使用权出让合同》不产生限制合同效力的法律效果。崂山区国土局认为双方签订的《国有土地使用权出让合同》约定的合同生效条件未成就，以此为由主张所涉土地出让合同未生效，没有法律依据。一审法院认为山东省青岛市人民政府报送的请示中是否包括合同约定的“出让方案”，不影响该合同的效力，适用法律是正确的。

2．关于双方签订的《国有土地使用权出让合同》是否有效的问题。本案双方所签《国有土地使用权出让合同》，是在平等自愿基础上达成的协议，意思表示真实。根据自1999年1月1日起施行的《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本案讼争土地已经山东省人民政府鲁政土字(2003)52号批复批准，属于已批准的建设用地，土地出让方案应由市、县人民政府批准。根据自1999年1月1日起施行的《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十二条规定，具体建设项目占用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地的，需要市、县土地行政主管部门出具建设项目用地预审报告，由市、县人民政府批准土地行政主管部门拟定的供地方案，市、县人民政府批准供地方案后向建设单位颁发建设用地批准书，然

后由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地有偿使用合同。本案中，作为市、县一级土地行政主管部门的崂山区国土局与作为土地使用者的南太公司签订《国有土地使用权出让合同》之前，虽然没有颁发建设用地批准书，但这属于崂山区国土局在办理有关供地手续过程中程序的简化或者遗漏，不属于违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定导致合同无效的情形。

在崂山区国土局与南太公司于2003年1月6日签订《国有土地使用权出让合同》后不久，即2003年2月19日，山东省人民政府批准了合同项下宗地农用地转为建设用地的审批手续和征地手续，同时要求按照有关规定向具体建设项目提供用地并将供地情况报山东省国土资源厅备案。这表明双方签订的《国有土地使用权出让合同》项下的土地已经履行了农用地转为建设用地以及征地手续，符合《中华人民共和国土地管理法》规定的由市、县人民政府批准具体建设项目用地条件，不再需要将合同项下宗地出让方案报经山东省人民政府批准，合同项下宗地符合建设用地条件，可以进入土地出让市场。双方于2003年1月6日签订的《国有土地使用权出让合同》效力自此得到补正，符合《中华人民共和国合同法》第五十一条关于无处分权的人处分他人财产，订立合同后取得处分权的，该合同有效的规定精神。故崂山区国土局主张双方签订的《国有土地使用权出让合同》违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为无效合同，于法无据，不予支持。

山东省人大常委会制定的《山东省实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法》，是一部地方性法规；自2002年7月1日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，是国土资源部为加强土地管理而制定的部门规章。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项的规定和最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(一)》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，只有违反法律和行政法规强制性规定的合同才能被确认为无效，地方性法规和行政规章不能作为确认合同无效的依据。因此，崂山区国土局提出双方签订的《国有土地使用权出让合同》违反山东省人大常委会制定的地方性法规和国土资源部制定的部门规章，应认定为无效的请求，于法无据，不予支持。此外，按照国家有关规定，在2002年7月1日前未经市、县政府前置审批或者签订书面项目开发协议而在此后协议出让经营性用地的，应当按照有关规定改为以招标拍卖挂牌方式出让。崂山区国土局提出其出让讼争土地的行为违反有关行政管理规定需要完善招标拍卖挂牌手续，无法继续履行《国有土地使用权出让合同》，属于对相关合同的变更或者解除，影响到相关合同能否实际履行以及是否解除的问题，不影响和限制合同的效力，不是认定合同无效的理由和依据。

根据崂山区国土局提供的已经生效的山东省泰安市中级人民法院于2005年1月13日作出的(2004)泰刑二初字第20号刑事判决书认定，路国强在2001年8月签订《国有土地使用权预约协议》后，送给于志军价值3万元的购物卡。于志军于2003年1月以购车为由，向路国强索要33万元。于志军利用时任崂山区国土局局长职务的便利条件受贿和索贿，是其个人犯罪行为，已由有关法院对其追究了相应的刑事责任。崂山区国土局与南太公司签订《国有土地使用权预约协议》和《国有土地使用权出让合同》，是具体落实山东省青岛市人民政府有关招商引资项目，于志军在签订有关协议时虽然担任崂山区国土局局长，但不具有决定有关协议和合同是否签订的权力和责任。作为时任崂山区国土局局长的于志军，在签订有关协议后向对方索要33万元购车款的事实，不能证明崂山区国土局与南太公司签订有关国有土地使用权预约协议和出让合同时，恶意串通，损害国家利益。没有证据证明崂山区国土局与南太公司在签订《国有土地使用权出让合同》过程中存在恶意串通，损害国家利益的情形。故崂山区国土局以此为由主张认定有关国有土地使用权出让合同无效，证据不足，不予采信。

关于本案所涉土地的评估是否符合有关规定的问题。崂山区国土局主张其在处理群众对

本案的举报中委托青岛衡元评估有限责任公司同以2002年8月13日为基准日，对本案项下土地的评估价格，与当时作为签订出让合同价款依据的青岛东部房地产评估咨询有限公司对本案项下土地的评估价格相差很大，以此为由主张土地使用权出让合同无效，并未对鉴定机构的鉴定资质提出异议。南太公司委托评估的鉴定机构由两名土地估价人员进行评估，符合有关规定。崂山区国土局委托评估时的土地用途为住宅用地，双方签订出让合同之前南太公司委托评估的土地用途为综合用地。因此，虽然同是以2002年8月13日为基准日，但由于鉴定结论出自不同的鉴定机构和鉴定人员，评估时间不同，土地用途不同，土地评估价格会出现较大差异。双方在国有土地使用权预约合同中约定的土地用途是综合用地，但山东省青岛市规划局于2002年2月4日下发的青规函字(2002)84号《建设工程规划审查意见书》载明意见，根据山东省青岛市人民政府批复的沙子口镇总体规划，该项目用地规划性质为居住用地，开发性质与规划用地性质相符，同意选址建设。因此，在双方签订《国有土地使用权出让合同》之前南太公司委托评估土地用途为综合用地，在签订《国有土地使用权出让合同》中将土地用途变成住宅，属于崂山区国土局与南太公司通过签订合同的形式对部分条款内容的变更，与《中华人民共和国土地管理法》第五十六条关于建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权规划批准文件的规定使用土地的内容不相冲突。双方签订的《国有土地使用权出让合同》与规划和评估报告中的土地用途不相同，如果可能导致土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，属于影响国有土地使用权出让合同价格条款效力的因素，但不导致国有土地使用权出让合同无效。

3．关于一审判决是否违反“不告不理”民事诉讼原则的问题。经查，南太公司在一审当庭宣读起诉状第一项请求判令崂山区国土局继续履行双方所签合同时，特意明确了办理《国有土地使用权证》这一继续履行合同的实质内容，并有一审庭审笔录佐证。按照双方在《国有土地使用权出让合同》第十五条第二款约定，崂山区国土局应依法为南太公司办理出让土地使用权登记，颁发《国有土地使用权证》。这是崂山区国土局基于双方签订的《国有土地使用权出让合同》而应尽的合同义务，属于继续履行合同义务范畴。一审法院对此进行审理并作出判决，没有超出民事审判范围，并未违反“不告不理”民事诉讼原则。

在对当事人的上述三个争议焦点问题作出评判之后，本案还面临着双方签订的《国有土地使用权出让合同》如何处理的问题。从双方当事人在本案一审和二审中的诉辩情况看，当事人争议的焦点问题始终围绕本案所涉《国有土地使用权出让合同》的效力问题。在经法院审理确认崂山区国土局主张合同未生效、无效的理由不成立的情况下，从本案的具体情况看，还存在一个合同权利义务是否应当终止问题，或者说合同应否解除问题。民事主体从事民事活动，除必须遵守法律外，在法律没有规定的情况下还应当遵守国家政策。按照国家有关规定，在2002年7月1日前未经市、县政府前置审批或者签订书面项目开发协议，而在此后协议出让经营性用地的，应当按照有关规定改为以招标拍卖挂牌方式出让。本案所涉项目用地在2002年7月1日前只取得计划立项而未取得《建设用地规划许可证》，不属于已进行了前置审批情形；在2002年7月1日前，双方当事人虽然签订了联建合同书和国有土地使用权预约协议，但未签订书面项目开发协议，故本案讼争用地不符合国家有关规定确定的历史遗留问题可以协议方式出让的范围。南太公司在一审中提出的请求法院判令崂山区国土局继续履行《国有土地使用权出让合同》，立即为南太公司颁发国有土地使用权证，因本案讼争国有土地使用权需要按照国家有关规定改为以招标拍卖挂牌方式出让，属于国家政策性要求。崂山区国土局未严格执行国家有关政策通过招标拍卖挂牌方式出让本案讼争土地使用权，是造成双方签订的《国有土地使用权出让合同》无法继续履行的原因。这一政策方面的程序要求虽不导致本案所涉《国有土地使用权出让合同》无效，但却影响该合同在客观上无法继续履行，故南太公司要求判令崂山区国土局继续履行《国有土地使用权出让合同》的诉

讼请求，难以支持，一审判决相关判项应予撤销，对南太公司的该项诉讼请求应予驳回。根据有关法律规定精神，解除权在实体方面属于形成权，在程序方面则表现为形成之诉，在没有当事人依法提出该诉讼请求的情况下，人民法院不能依职权径行裁判。该《国有土地使用权出让合同》的解除或者权利义务终止及其法律责任承担问题，需通过独立的诉讼请求予以保护。本案中，南太公司始终未就此问题提出诉讼请求。限于本案当事人的诉讼请求和二审案件的审理范围，本院对此问题不予审理。

综上所述，崂山区国土局上诉主张本案所涉《国有土地使用权出让合同》未生效、无效的理由不能成立，认为一审判决违反民事诉讼原则的理由亦不能成立。因双方签订的《国有土地使用权出让合同》事实上无法继续履行，南太公司要求判令继续履行该合同的诉讼请求难以支持，一审判决相关判项应予撤销，南太公司的该项诉讼请求应予驳回。本案所涉《国有土地使用权出让合同》是否应当依法予以解除及其法律后果承担问题，当事人可依法另行解决。由于双方纠纷成讼以及南太公司关于继续履行合同的诉讼请求不能得到支持的根本原因，是崂山区国土局的行为造成的，崂山区国土局应当为诉讼成本付出代价，即承担本案的全部诉讼费用。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项之规定，判决如下：

一、撤销山东省高级人民法院(2004)鲁民一初字第9号民事判决；

二、驳回青岛南太置业有限公司关于继续履行合同的诉讼请求。

一审案件受理费、财产保全费和二审案件受理费共计865 569．16元，均由青岛市崂山区国土资源局负担。

本判决为终审判决。

审判长程新文?

代理审判员贾劲松?

代理审判员关丽?

二00五年十二月二十二日

书记员王冬颖

武汉市上市公司名单

600005 武汉钢铁股份有限公司000707 湖北双环科技股份有限公司000783 江证券股份有限公司000952 湖北广济药业股份有限公司600498 烽火通信科技股份有限公司000785 武汉中商集团股份有限公司 600006 东风汽车股份有限公司600168 武汉三镇实业控股股份有限公司 600355 武汉精伦电子股份有限公司600035 湖北楚天高速公路股份有限公司000826 合加资源发展股份有限公司600345 武汉长江通信产业集团股份有限公司000971 ST迈亚600879 航天时代电子技术股份有限公司000988 华工科技产业股份有限公司000760 湖北博盈投资股份有限公司600743 华远地产股份有限公司600801 华新水泥股份有限公司000615 湖北金环股份有限公司000926 湖北福星科技股份有限公司000627 天茂实业集团股份有限公司600769 武汉祥龙电业股份有限公司600421 武汉国药科技股份有限公司000520 长航凤凰股份有限公司000939 武汉凯迪电力股份有限公司000665 武汉塑料工业集团股份公司000553 湖北沙隆达集团公司600745 中茵股份有限公司 600774 武汉市汉商集团股份有限公司000759 武汉中百集团股份有限公司600086 湖北东方金钰股份有限公司600568 中珠控股股份有限公司002194 武汉凡谷电子技术股份有限公司600275 ST昌鱼 600993 马应龙药业集团000966 国电长源电力股份有限公司002281 武汉光迅科技股份有限公司600976 武汉健民药业集团股份有限公司600885 力诺太阳600260 湖北凯乐科技股份有限公司000668 荣丰控股集团股份有限公司000501 鄂武商A 000883 湖北三环股份有限公司002013 湖北中航精机科技股份有限公司

大学生选修股票证券论文作业

股 票 证 券 投京 资能 心置 得业 学院：林学院 专业：城乡规划 姓名：胡昆 学号：1302114071 时间：2015年11月11日

分析对象：京能置业 证券代码：600791 姓名：胡昆学号：1302114071 正文:公司名称：京能置业股份有限公司 英文名称：Beih-Property Co.,Ltd 交易所：上海 公司注册国家：中国 所属行业：房地产—房地产开发 曾用名：贵州华联->贵华旅业->天创置业->G天创->天 创置业 公司简介： 京能置业股份有限公司（英文BEIH—PROPERTY CO.,LTD）是一家在上海证券交易所挂牌交易的房地产类上市公司，股票简称为“京能置业”。京能置业参控股企业包括北京国电房地产开发有限公司、北京天创世缘房地产开发有限公司等七家地产类公司，开发的项目有天创世缘住宅小区、国典华园、国典大厦、天创科技大厦等总建设开发规模近100万平方米，公司确立了以实现规模化发展为中心，发挥上市公司优势，迅速扩大企业资本规模和积极开拓土地市场业务的发展思路，保证了上市公司业绩的稳定上升和持续进步，使公司在资本

市场和证券市场上赢得了良好企业形象和资信声誉。2007年11月,公司获"金百强"上市公司"十佳董事会"荣誉称号. 历史沿革： 天创置业股份有限公司原名“贵州华联（公司）股份有限公司”，京能置业股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）于2008年5月将原用名称“天创置业股份有限公司”变更为“京能置业股 份有限公司”。1993年6月经贵州省经济体制改革委员会以黔体改字（1993）114号文批准设立，由贵州省华侨友谊民贸公司、贵州水城钢铁公司、贵州赤天化（公司）有限责任公司、中国商业建设开发总公司、贵州省国际信托投资公司、贵州省技术改造投资公司共同发起设立的定向募集股份有限公司，成立于1993年12月。 1997年1月21日经中国证券监督管理委员会证监发字（1997）20、21号文批准和上海证券交易所沪证发[1997]005号文审核同意，在上海证券交易所上网定价发行1,000万股A股股票，并于同年1月30日上市交易，股票简称:贵州华联,证券代码:600791，公司总股本9,900万元，公司住所为贵阳市中华中路137号，法定代表人为郭筑鸣，经贵州省工商行政管理局核准，公司企业法人营业执照注册号为5200001202739。公司主要经营日用百货、针纺织品、服装鞋帽、金银首饰、机电产品、民族商品、汽车贸易、住宿、餐饮、娱乐服务、进出口业务、装饰装潢等。

南国置业：关于重大资产重组事项进展情况的公告

股票代码：002305 股票简称：南国置业公告编号：2020-055号 南国置业股份有限公司 关于重大资产重组事项进展情况的公告 本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。 特别提示：南国置业股份有限公司（以下简称“公司”）拟发行股份及支付现金吸收合并中国电建地产集团有限公司并募集配套资金（以下简称“本次重大资产重组”），本次重大资产重组事项尚需在相关审计、评估等工作完成后，再次召开董事会审议，并经股东大会审议通过，并经国务院国有资产监督管理委员会、中国证券监督管理委员会等政府主管机关批准或核准后方可正式实施，本次重大资产重组能否顺利实施尚存在不确定性，敬请广大投资者关注公司后续公告并注意投资风险。 一、本次重大资产重组进展情况 2020年6月18日，公司召开第五届董事会第三次临时会议和第五届监事会第二次临时会议，审议通过了《关于<南国置业股份有限公司吸收合并中国电建地产集团有限公司并募集配套资金暨关联交易预案>及其摘要的议案》等重大资产重组相关议案，具体内容详见公司于2020年6月20日在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》、《证券日报》及巨潮资讯网披露的相关公告。 截至本公告披露日，公司按照《上市公司重大资产重组管理办法》及《深圳证券交易所上市公司信息披露指引第2号——停复牌业务》等法律法规和规范性文件的有关规定，严格履行相关决策程序，及时披露相关信息，并向广大投资者提示了本次重大资产重组事项存在不确定性风险。 二、本次重大资产重组的后续工作安排 截至本公告披露日，公司及相关各方积极推进本次重大资产重组的各项工作，本次重大资产重组相关的审计、评估工作仍在持续推进中。待相关工作完成后，公司将再次召开董事

南国置业：2019年度股东大会决议公告

股票代码:002305 股票简称:南国置业公告编号:2020-034号 南国置业股份有限公司 2019年度股东大会决议公告 本公司及全体董事、监事、高级管理人员保证公告内容真实、准确和完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。 一、会议召开和出席情况 （一）会议召开情况 1、召开时间： （1）现场会议召开时间为：2020年5月21日(星期四)下午14:00； （2）网络投票时间为：2020年5月21日 其中，通过深圳证券交易所交易系统进行网络投票的时间为：2020年5月21日的交易时间，即9:30—11:30和13:00—15:00；通过深圳证券交易所互联网投票系统投票的时间为2020年5月21日09:15至15:00期间的任意时间。 2、召开地点：武汉市武昌区昙华林路202号泛悦中心B座公司会议室 3、召开方式：现场表决与网络投票相结合方式召开 4、召集人：公司董事会 5、主持人：公司董事长秦普高先生 6、本次会议的召开符合《公司法》、深圳证券交易所《股票上市规则》及《公司章程》的规定。 （二）会议出席情况 1、出席会议的总体情况： 出席本次股东大会的股东及股东代表共计21人，代表有表决权股份数711,602,744股，占公司股份总额的41.0332%。其中，通过现场投票方式出席的股东7人，代表有表决权股份数705,695,128股，占公司股份总额的40.6925%；通过网络投票的股东14人，代表股份5,907,616股，占上市公司总股份的0.3407%。出席本次股东大会表决的股东及股东代理人中，中小投资者共15人，代表有表决权股份数7,870,595股，占公司股份总额的0.4538%。 2、其他人员出席情况：

南国置业：关于筹划重大资产重组事项的停牌公告

证券代码：002305 证券简称：南国置业公告编号：2020-036号 南国置业股份有限公司 关于筹划重大资产重组事项的停牌公告本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。 一、停牌事由和工作安排 南国置业股份有限公司（以下简称“公司”）于2020年6月5日收到控股股东中国电建地产集团有限公司（以下简称“电建地产”）通知，拟筹划与本公司有关的重大资产重组事项。公司拟通过向电建地产全体股东中国电力建设股份有限公司（以下简称“中国电建”）、中电建建筑集团有限公司（以下简称“电建建筑”）非公开发行股份及支付现金的方式，对电建地产进行吸收合并，并募集配套资金。公司为吸收合并方，电建地产为被吸收合并方，吸收合并完成后，电建地产将注销法人资格，公司作为存续主体。 本次交易构成关联交易，预计构成重大资产重组，不构成重组上市。 因有关事项尚存不确定性，为避免对公司股票造成重大影响，维护投资者利益，根据深圳证券交易所相关规定，经公司申请，公司股票（股票简称：南国置业，股票代码：002305）自2020年6月8日开市起开始停牌，预计停牌时间不超过10个交易日。 停牌期间，公司将根据相关规定积极推进本次交易各项工作，及时履行信息披露义务。根据《深圳证券交易所股票上市规则》和《深圳证券交易所上市公司信息披露指引第2号——停复牌业务》的相关规定，公司将按照中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则26号——上市公司重大资产重组》的要求披露经公司董事会审议通过的重组预案，并申请股票复牌。 二、本次交易的基本情况 （一）重组标的公司的基本情况

武汉有项目的房地产开发商名录

武汉有项目的房地产开发商名录 说明：在售项目数量表示目前在售项目数量，销售金额为2014年全年在该城市的销售金额(通过项目汇总而来)，在售项目数量为零的表面目前没有在售项目，但之前开发过项目的企业。 企业名称在售项目销售金额(万元) 武汉地产开发投资集团有限公司16 321785.2 万科企业股份有限公司12 657125.01 保利房地产（集团）股份有限公司11 787971.47 湖北福星科技股份有限公司10 401497.18 金地(集团)股份有限公司9 375792.35 纵横(武汉)盘龙城置业有限公司8 111918.74 广州广电房地产开发集团有限公司7 247644.88 新长江地产有限公司7 54252.92 百步亭集团有限公司 6 107092.83 保利置业集团有限公司 6 303444.33 武汉光谷联合集团有限公司 6 64835.09 武汉联投置业有限公司 6 360882.13 武汉三江航天房地产开发有限公司 6 89783.02 新世界中国地产有限公司 6 206440.39 中国中建地产有限公司 6 156748.33 恒大地产集团有限公司 5 237691.37 上海绿地（集团）有限公司 5 180965.28 武汉九坤房地产集团有限公司 5 25720.79 中国宝安集团股份有限公司 5 32324.63 湖北清能地产集团有限公司 4 254090.55 湖北人信房地产开发有限公司 4 126447.85 华润置地有限公司 4 206874.03 庭瑞集团股份有限公司 4 73836.46 武汉南国置业股份有限公司 4 189291.61 武汉三金房地产开发有限公司 4 54781.57 大华（集团）有限公司 3 36790.56 大连万达集团 3 329182.43 汉飞投资控股集团有限公司 3 20635.84 湖北长城建设实业有限公司 3 28275.79 美好置业集团股份有限公司 3 154418.48 普提金集团有限公司 3 81130.03

2013年房地产500强排名详细版

100强名单 万科企业股份有限公司建业住宅集团（中国）有限公司荣盛房地产发展股份有限公司新湖中宝股份有限公司 恒大地产集团北京金隅嘉业房地产开发有限公司首创置业股份有限公司西安紫薇地产开发有限公司 保利房地产（集团）股份有限公司天津住宅建设发展集团有限公司联发集团有限公司雨润控股集团有限公司 大连万达集团股份有限公司亿达集团有限公司中粮地产（集团）股份有限公司天朗控股集团 中国海外发展有限公司江苏中南建设集团股份有限公司金融街控股股份有限公司宁夏亘元房地产开发有限公司 绿地控股集团有限公司路劲地产集团有限公司阳光城集团股份有限公司上海建工房产有限公司 龙湖地产有限公司北京城建投资发展股份有限公司颐和地产集团四川蓝光和骏实业股份有限公司华润置地有限公司农工商房地产（集团）股份有限公司上海证大房地产有限公司金辉集团有限公司 世茂房地产控股有限公司卓越置业集团有限公司越秀地产股份有限公司浙江祥生房地产开发有限公司 富力地产股份有限公司广州时代地产集团有限公司宁波奥克斯置业有限公司深业集团有限公司 碧桂园控股有限公司旭辉控股（集团）有限公司SOHO中国有限公司新疆华源实业（集团）有限公司绿城房地产集团有限公司沿海绿色家园集团恒盛地产控股有限公司上海城投置地（集团）有限公司金地（集团）股份有限公司重庆隆鑫地产（集团）有限公司合生创展集团有限公司中锐地产集团 融创中国控股有限公司上海城开（集团）有限公司宝龙地产控股有限公司君华集团有限公司 招商局地产控股股份有限公司协信地产控股有限公司奥宸地产（集团）有限公司广西荣和集团 远洋地产控股有限公司建发房地产集团有限公司中骏置业控股有限公司鸿坤地产集团 佳兆业集团控股有限公司福建正荣集团有限公司重庆新鸥鹏地产（集团）有限公司重庆泽京房地产开发有限公司 北京首都开发控股（集团）有限公司海亮地产控股集团有限公司朗诗集团股份有限公司天山房地产开发有限公司 新城控股集团有限公司禹洲地产股份有限公司上置集团有限公司上海鹏欣房地产(集团)有限公司华夏幸福基业股份有限公司龙光地产控股有限公司上海城建置业发展有限公司龙记地产集团股份有限公司 金科地产集团股份有限公司融信（福建）投资集团有限公司合景泰富地产控股有限公司泉舜集团有限公司 雅居乐地产控股有限公司景瑞地产（集团）股份有限公司中建地产武汉中央商务区城建开发有限公司复地（集团）股份有限公司浙江佳源房地产集团有限公司南京栖霞建设股份有限公司上海市上投房地产有限公司 中信房地产股份有限公司浙江昆仑置业集团有限公司花样年控股集团有限公司天同宏基集团股份有限公司 融侨集团股份有限公司上海三盛宏业投资集团厦门海投房地产有限公司大华（集团）有限公司 101 贵州宏立城集团 102 鲁能置业集团有限公司 103 中铁置业集团有限公司 104 中渝置地控股有限公司 105 星河湾地产控股有限公司 106 杭州滨江房产集团股份有限公司 107 方兴地产（中国）有限公司 108 天津泰达建设集团有限公司

认购书样本

（公司LOGO）武汉南国置业股份有限公司南国·SOHO认购书 NO：数字编号 商品房认购书 出售方（甲方）：武汉南国置业股份有限公司 地址：武汉市武昌区南湖花园城电话：88020888、88025566 认购方姓名（乙方）： 身份证号：联系电话： 通讯地址： 一、乙方自愿认购甲方开发的南国·SOHO 栋单元层号房屋，建 筑面积为平方米（具体面积以政府最终实测为准），单价为人民币 元/平方米，总价为人民币元。 二、签订本认购书时，乙方向甲方支付定金人民币元，定金必须当日付清。 本合同之定金为立约定金，双方签订正式购房合同后，该立约定金直接转为乙方应 付购房款项。因乙方原因未能按约定的时间与甲方签订正式购房合同的，乙方无权 要求返还定金。 三、签订正式购房合同及付款： 1．一次性付款：本认购书签订3日内（即于年月日前），乙方到甲方售楼部与甲方签订正式购房合同，并于同日付清全部房款计人民币元。 2．银行按揭方式付款：本认购书签订3日内（即于年月日前），乙方到甲方售楼部与甲方及银行签订正式购房合同和贷款合同，并于同日按要求支付首期房款计人民币元，且将按揭所需全部资料提交给贷款银行。 四、如乙方未在规定时间内与甲方签订正式购房合同或未按所选付款方式足额支付房 款，则视为乙方违约，甲方有权重新出售该物业，且乙方所付定金甲方不予退还， 双方法律关系终止。 五、本商品房预计交房时间为年月日，具体以正式购房合同约定为准。 六、本认购书一式贰份，甲乙双方各执一份，甲乙双方签字或盖章后自动生效。如所达 内容与所签正式购房合同有不符之处，以正式购房合同为准。正式购房合同签订后，本认购书自动失效。 甲方（签章）：武汉南国置业股份有限公司乙方（签章）： 代表人： 年月日 温馨提示：签订正式购房合同时，请乙方务必携带：认购人身份证、认购书、缴款收据原件及须交房款（最好有银联卡）。按揭付款还须携带：身份证、户口簿、结婚证、经济收入证明原件（均为夫妻双方）；未婚者必须提供户口所在地民政局开具的未婚证明原件。

全国房地产开发企业300强

万科企业股份有限公司 2 恒大地产集团有限公司 3保利房地产(集团)股份有限公司 4 上海绿地(集团)有限公司 5 大连万达集团股份有限公司 6 中国海外发展有限公司 7 绿城房地产集团有限公司 8 广州富力地产股份有限公司 9 碧桂园控股有限公司 10 雅居乐地产控股有限公司 11 龙湖地产有限公司 12 世茂房地产控股有限公司 13 中信房地产股份有限公司 14 金地(集团)股份有限公司 15 华润置地有限公司 16 远洋地产控股有限公司 17 SOHO中国有限公司 18 金科实业(集团)有限公司 19 复地(集团)股份有限公司 20 新城控股集团有限公司 21 招商局地产控股股份有限公司 22 北京首都开发控股(集团)有限公司 23 中铁置业集团有限公司 24 恒盛地产控股有限公司 25 金辉集团有限公司 26 首创置业股份有限公司 27 星河湾地产控股有限公司 28 保利(香港)投资有限公司 29 合生创展集团有限公司 30 世纪金源集团 31 杭州滨江房产集团股份有限公司 32 新世界中国地产有限公司 33 建业地产股份有限公司 34 越秀地产股份有限公司 35 大连亿达集团有限公司 36 深圳华侨城控股股份有限公司 37 北京金隅股份有限公司 38 青岛海尔地产集团有限公司 39 雅戈尔集团股份有限公司 40 佳兆业集团控股有限公司 41 嘉凯城集团股份有限公司 42 合景泰富地产控股有限公司 43 大华(集团)有限公司 44 上海城开(集团)有限公司

45 重庆隆鑫地产(集团)有限公司 46 和记黄埔(中国)有限公司 47 北京城建投资发展股份有限公司 48 盛高置地(控股)有限公司 49 重庆协信控股(集团)有限公司 50 路劲地产集团有限公司 51 上海爱家豪庭房地产集团发展有限公司 52 中华企业股份有限公司 53 上海景瑞地产(集团)股份有限公司 54 沿海绿色家园有限公司 55 旭辉集团股份有限公司 56 天津住宅建设发展集团有限公司 57 金融街控股股份有限公司 58 荣盛房地产发展股份有限公司 59 新湖中宝股份有限公司 60 融创中国控股有限公司 61 九龙仓(中国)有限公司 62 四川蓝光和骏实业股份有限公司 63 天津市房地产发展(集团)股份有限公司 64 仁恒置地集团有限公司 65 棕榈泉控股有限公司 66 北京融科智地房地产开发有限公司 67 珠海华发实业股份有限公司 68 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 69 凯德置地(中国)投资有限公司 70 鲁能置业集团有限公司 71 宝龙地产控股有限公司 72 天地源股份有限公司 73 融侨集团股份有限公司 74 上置集团有限公司 75 上海农工商房地产(集团)有限公司 76 江苏中南建设集团股份有限公司 77 建发房地产集团有限公司 78 新鸿基地产发展有限公司 79 中天城投集团股份有限公司 80 广东珠江投资股份有限公司 81 阳光100集团有限公司 82 升龙投资集团有限公司 83 龙光地产集团 84 中冶置业有限责任公司 85 深圳控股有限公司 86 瑞安房地产有限公司 87 苏宁环球股份有限公司 88 置信房地产开发有限公司

2014房地产公司排名

排名企业名称 1 万科企业股份有限公司 2 恒大地产集团 3 大连万达商业地产股份有限公司 4 绿地控股集团有限公司 5 保利房地产（集团）股份有限公司 6 中国海外发展有限公司 7 世茂房地产控股有限公司 8 碧桂园控股有限公司 9 绿城房地产集团有限公司 10 龙湖地产有限公司 11 广州富力地产股份有限公司 12 融创中国控股有限公司 13 金地（集团）股份有限公司 14 华润置地有限公司 15 招商局地产控股股份有限公司 16 远洋地产控股有限公司 17 佳兆业集团控股有限公司 18 华夏幸福基业股份有限公司 19 复地（集团）股份有限公司 20 金科地产集团股份有限公司 21 雅居乐地产控股有限公司 22 新城控股集团有限公司 23 北京首都开发控股（集团）有限公司 24 金融街控股股份有限公司 25 融侨集团股份有限公司 26 建业住宅集团（中国）有限公司 27 阳光城集团股份有限公司 28 四川蓝光和骏实业股份有限公司 29 江苏中南建设集团股份有限公司 30 路劲地产集团有限公司 31 旭辉控股（集团）有限公司 32 泰禾集团股份有限公司 33 亿达集团有限公司 34 正荣集团有限公司 35 卓越置业集团有限公司 36 宝龙地产控股有限公司 37 融信（福建）投资集团有限公司 38 广东珠江投资股份有限公司 39 建发房地产集团有限公司 40 禹洲集团 41 上海实业城市开发集团有限公司 42 龙光地产控股有限公司 43 重庆隆鑫地产（集团）有限公司

44 上海升龙投资集团有限公司 45 广州时代地产集团有限公司 46 景瑞地产（集团）股份有限公司 47 浙江佳源房地产集团有限公司 48 大华（集团）有限公司 49 雨润控股集团有限公司 50 金辉地产 51 农工商房地产（集团）股份有限公司 52 联发集团有限公司 53 上海中建东孚投资发展有限公司 54 海航地产控股（集团）有限公司 55 朗诗集团股份有限公司 56 宁波奥克斯置业有限公司 57 北京城建投资发展股份有限公司 58 上海证大房地产有限公司 59 重庆华宇物业（集团）有限公司 60 中骏置业控股有限公司 61 俊发地产有限责任公司 62 三盛地产集团 63 荣盛房地产发展股份有限公司 64 首创置业股份有限公司 65 重庆新鸥鹏地产（集团）有限公司 66 方兴地产（中国）有限公司 67 福晟集团 68 上海城建置业发展有限公司 69 上置集团有限公司 70 越秀地产股份有限公司 71 中粮地产（集团）股份有限公司 72 天朗控股集团 73 K2地产 74 宁夏亘元房地产开发有限公司 75 南京栖霞建设股份有限公司 76 西安****开发有限公司 77 上海建工房产有限公司 78 浙江祥生房地产开发有限公司 79 龙记地产集团股份有限公司 80 新疆华源实业（集团）有限公司 81 上海城投置地（集团）有限公司 82 方圆地产控股有限公司 83 鸿坤地产集团 84 五洲国际控股有限公司 85 天山房地产开发集团有限公司 86 苏州圆融发展集团有限公司 87 国贸地产集团有限公司

南国置业2019年经营风险报告

南国置业2019年经营风险报告 内部资料，妥善保管 第 1 页 共 4 页 南国置业2019年经营风险报告 一、经营风险分析 1、经营风险 南国置业2019年的经营业务经营成本大于经营收入，企业亏损运转，经营业务很不安全，经营风险较大。 2、财务风险 企业净利润为负，负债经营是否可行，取决于能否扭亏为盈。 经营风险指标表 项目名称 2019年 2018年 2017年 数值 增长率(%) 数值 增长率(%) 数值 增长率(%) 盈亏平衡点 -1,384,404. 14 -1,074.65 142,040.53 -55.1 316,329.97 0 营业安全率 3.17 390.06 0.65 72,589.67 0 0 经营风险系数 -0.59 -134.44 1.72 -18.43 2.11 0 财务风险系数 4.61 61.79 2.85 18.25 2.41 二、经营协调性分析 1、投融资活动的协调情况 从长期投资和融资情况来看，企业长期投融资活动能为企业提供1,326,751.19万元的营运资本，投融资活动是协调的。 营运资本增减变化表 项目名称 2019年 2018年 2017年 数值 增长率(%) 数值 增长率(%) 数值 增长率(%) 营运资本 1,326,751.1 9 11.92 1,185,397.95 12.68 1,051,996.52 0 所有者权益 494,731.58 -3.4 512,126.6 2.88 497,786.9 0 非流动负债 942,562.71 23.23 764,885 21.17 631,264 0 固定资产 64,767.26 -2.93 66,721.9 -2.91 68,718.87 0 长期投资 34,973.29 74.86 20,000.95 262.65 5,515.27

施工图设计说明汇总

武汉南国置业股份有限公司南国中心一期逆作法 基坑支护工程施工图设计说明 中船第九设计研究院工程有限公司 （设计证书号：A131001325 综合甲级） 2011年09月01日

武汉南国置业股份有限公司 南国中心一期逆作法 基坑支护工程施工图设计说明 项目主任工程师：顾开云 汪贵平顾开云 计：王勇、金国龙、朱艳 中船第九设计研究院工程有限公司 （设计证书号：A131001325 综合甲级） 2011年09月01日 工程概况

本项目（南国中心一期）为高层高端住宅及商业城市综合体，项目地块位于武汉市汉口江汉 区解放大道与精武路交叉口处，东临规划道路，南临解放大道，西临精武路，北临居民小区。本 项目总用地面积12146 m2，总建筑面积约为104973 m2,檐口高度控制在120m以内。地下室4层，地下一层层高为6.0m，地下二层层 高为5.4m、地下三层层高为3.8m、地下四层层高为3.9m，地下单层建筑面积约为 10286m2，地下室平面东西长约131m、南北宽约81m;裙房为商业用途，层数为6 层，第一层层高为6.0m，第二、三层层高为5.4m，第四、五层层高为5.2m，第六层层高约为8.5m，裙房总高度约为35.7m, —层建筑平面东西长约112.4m南北宽约49 m；塔楼为两栋，单栋塔楼总层数为31层，层高为3m,塔楼区域7层设置避难 层，该层层咼4.8mo 基坑平面大致呈规则矩形，基坑围护结构周长410.5m （地墙内边线；基坑面 积约10240m2;采用逆作法施工。地下室逆作施工结束时，主楼区域向上顺作至第七层结构楼板，裙房区域不顺作。 基坑开挖深度：裙房区为19.70~20.20m；主楼区为21.70m。 、工程地质和水文条件 见地质勘察报告。 三、设计依据 3.1《南国中心一期岩土工程勘察报告书》（中南勘察设计院（湖北）有限责任 公司）详勘2011.05 3.2《南国中心一期项目抽水试验报告》（武汉金石建筑工程技术有限公司2010.11）。 3.3总地形图、管线图、红线图以及环境调查资料。 3.4根据本项目性质，所采用的有关设计规范。 3.5南国中心一期工程施工图图纸（武汉和创建筑工程设计事务所有限公司2011.08）；

武汉房地产开发商前50

中国房地产开发商前50强：万科企业股份有限公司 中国海外发展有限公司 合生创展集团有限公司 保利房地产（集团）股份有限公司 北京首都开发控股（集团）有限公司 恒大地产集团有限公司 碧桂园控股有限公司 绿城房地产集团有限公司 大连万达集团股份有限公司 大华(集团)有限公司 金地（集团）股份有限公司 山东鲁能置业集团有限公司 上实地产 复地（集团）股份有限公司 首创置业股份有限公司 龙湖集团 SOHO中国有限公司 北京北辰实业股份有限公司 上海城投置地（集团）有限公司 阳光100置业集团有限公司

江苏新城房产股份有限公司 中华企业股份有限公司 招商局地产控股股份有限公司 北京城建投资发展股份有限公司 重庆金科实业（集团）有限公司 金融街控股股份有限公司 卓越置业集团有限公司 农工商房地产(集团)股份有限公司 中新集团（控股）有限公司 沿海绿色家园集团 广厦控股创业投资有限公司 融侨集团股份有限公司 新湖中宝股份有限公司 上海三盛宏业投资（集团）有限责任公司福建正荣集团有限公司 宁波银亿集团有限公司 北京金隅嘉业房地产开发有限公司 浙江金昌房地产集团股份有限公司 建业住宅集团（中国）有限公司 中国奥园地产集团股份有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司 四川蓝光和骏实业股份有限公司

方圆地产控股有限公司 鑫苑（中国）置业有限公司 福星惠誉房地产有限公司 武汉地产开发投资集团有限公司上海中房置业股份有限公司 宝龙集团发展有限公司 浙江国际嘉业房地产开发有限公司金都房产集团有限公司

武汉房地产开发企业协会第五届会员代表大会会 员名单 2015-04-12 12:38:32 来源： 副会长单位 1、武汉万科房地产有限公司 2、百步亭集团有限公司 3、武汉市青山区城市建设综合开发公司 4、武汉美联地产有限公司 5、湖北健龙房地产开发有限公司 6、武汉三金房地产开发有限公司 7、金地集团武汉房地产开发有限公司 8、和记黄埔地产管理有限公司武汉分公司 9、湖北人信房地产开发有限公司 10、武汉宝安房地产开发有限公司 11、武汉昌盛实业有限公司 12、武汉建工富强置业有限公司 13、庭瑞集团股份有限公司 14、湖北新长江置业有限公司 15、新世界发展（武汉）有限公司 16、武汉名流地产有限公司 17、武汉瑞安天地房地产发展有限公司 18、湖北长城建设实业有限公司

南国置业2019年财务分析结论报告

南国置业2019年财务分析综合报告南国置业2019年财务分析综合报告 一、实现利润分析 2019年实现利润为负12,720.77万元，与2018年的22,981.54万元相比，2019年出现亏损，亏损12,720.77万元。企业亏损的主要原因是内部经营业务，应当加强经营业务的管理。在市场份额迅速扩大的同时，企业却出现了经营亏损，企业以亏损来换取市场份额，经营风险大大增加，应密切关注市场竞争形势的变化。 二、成本费用分析 2019年营业成本为615,396.16万元，与2018年的352,033.66万元相比有较大增长，增长74.81%。2019年销售费用为9,727.45万元，与2018年的10,622.52万元相比有较大幅度下降，下降8.43%。2019年在销售费用下降的情况下营业收入却获得了较大幅度的增长，企业采取了非常成功的销售战略，营销效率显著提高。2019年管理费用为4,257.49万元，与2018年的4,389.86万元相比有所下降，下降3.02%。2019年管理费用占营业收入的比例为0.67%，与2018年的1.09%相比变化不大。管理费用与营业收入同步增长，但销售利润却大幅度下降，要注意提高管理费用支出的效率。2018年理财活动带来收益2,053.44万元，2019年融资活动由创造收益转化为支付费用，支付3,933.48万元。 三、资产结构分析 与2018年相比，2019年存货占营业收入的比例明显下降。应收账款占营业收入的比例下降。其他应收款占收入的比例下降。从流动资产与收入变化情况来看，流动资产增长慢于营业收入增长，资产的盈利能力没有提高。因此与2018年相比，资产结构趋于恶化。 四、偿债能力分析 从支付能力来看，南国置业2019年是有现金支付能力的。企业净利润为负，负债经营是否可行，取决于能否扭亏为盈。 内部资料，妥善保管第1 页共3 页

商业地产操盘案例

武汉的商业地产操盘案例: “大武汉”：一场漂亮的地产营销战役 一、黑幕：玩得心跳 近来，网上搜索“大武汉家装广场（下简述为…大武汉?）”，最多的消息是“揭开大武汉家装广场的黑幕”相关的新闻。“大武汉”作为武汉市2005年最火的商业地产之一，是政府重点关注的“汉正街复兴”工程，也是武汉传媒8~11月见报率最高的项目之一。12月18日，在上海举办的全国年度住交会上，“大武汉”和“汉正街第一大道”荣膺中国最佳商业地产项目大奖。次日，武汉各大传媒纷纷报道。“大武汉”适时作了整版广告，借以促销余铺。“黑幕” 使铺天盖地的广告刚刚沉寂下来的“大武汉”一时又成吸引网民眼球的热点。 所谓“黑幕”，说的是“大武汉”开发商南国置业和投资商南国商业公司自2002年始，采用“每一步都是合法的”（引用“黑幕”原文，下同）的手段，利用土地出让方——国营752厂“管理层一系列的偶然失误”加“违规”操作，以“改善职工生活，提高居住质量”为名“介入752厂的危房改造”，事实上进行纯粹的商业项目开发，置其曾承诺的“30多幢职工宿舍楼的改造”于不顾，“合法剔除了752厂改造项目中恼人的骨头，拥有了谗人的肥肉”。 所谓“骨头”是指30栋宿舍楼危房改造和职工住宿条件改善，“肥肉”是指752厂的厂区及该厂所拥有的年租金收入达2000多万元的长江建材装饰城，共计195亩的土地及建筑。 之后，“资本运作的高手们”又充满“智慧”，巧妙地“解构了国家土地交易中的招、拍、挂程序，并通过一系列的违规操作”，“使自有资金1亿元的南国公司撬动了总投资50亿元的大型商业地产项目”。而在2004年8月，“南国”在如愿取得752厂及其周边共238亩项目用地时，连土地出让金、拆迁补偿款和有关规费都支付不起，申请分期分批交纳。 “他们这么一点资产敢于玩这样大的项目，真是一场豪赌!”——资深业内人士如是作评。 明眼人一看即知，“南国置业”和“南国商业”两公司实为“一套人马两块牌子”。之所以如此，是因“南国置业”注册在武昌区，为满足硚口区政府的税收要求，同时也为方便项目今后运营，就在硚口注册了“南国商业”。这是商家与政府的博弈。一份政府资料表明：“（硚口区）2005上半年入库房产业税收583万元……其中：重点项目大武汉家装广场上半年入库房地产税收181万元”。由此可知，上述“一系列成功”背后的端倪。 原文说：“投机，永远对资本充满无穷的诱惑！以小搏大、瞒天过海、违规、打擦边球，成为开发企业的常态。” “黑幕”之中的是非曲直不是本文讨论的重点，虽说资本的本质是“追求利益最大化”，但太出格了，终究会使有关部门站出来“给个说法”。仅从资本运作的角度来看，被业内人士称为“玩得心跳”的“成功”就在眼前了：“大武汉”销售顺畅，684套商铺已售近600套，接近清盘，实现销售回款约在5~8亿。11月，租户已入驻装修，正在筹备2006年3月开街营业。更关键的是：前期投资已收回，有了持续投资开发的资本，除了本项目的二期，还有中心城区17万多㎡的循礼门项目嗷嗷待哺呢！并且，“南国公司”白赚了“大武汉”A、B 两栋旺铺不动产（前文提到：拆迁前本地块上的长江建材装饰城年租金收入达2000多万）。A、B两栋不对外销售还有深意，下文将述及。 05年5月，“大武汉”内有资金匮乏重压，外有“深圳金海马”拟建的“华中建材家居采购中心”追兵。“金海马”是全国知名的建材专业市场开发商，实力雄厚，“华中建材家居采购中心” 盘量较大，宣称在“当年下半年开盘，定价仅为4000~5000元/㎡”（地段稍偏），远低于“大武汉” 均价高于1万元/㎡的价格水平。如何突围？“大武汉” 成功推盘是这一系列紧张运作中最关键的一步，否则前功尽弃不说，还导致资金链断缺，后果不啻是灾难的深渊。 让我们来看看“大武汉”是如何实现这“惊险的一跳”的。 武汉的商业地产操盘案例: “大武汉”：一场漂亮的地产营销战役(二) 二、精准定位=成功了一半 “大武汉” 位于武汉市区内两大交通主干道交汇口，居“中国建材第一市”——西汉正街建材市场群的核心部位，地段、交通堪称该市场群最佳。据统计，武汉年建材交易额约90亿元，其中西汉正街建材市场群占三

南国置业2019年度财务分析报告

南国置业[002305]2019年度财务分析报告 目录 一．公司简介 (3) 二．公司财务分析 (3) 2.1 公司资产结构分析 (3) 2.1.1 资产构成基本情况 (3) 2.1.2 流动资产构成情况 (4) 2.1.3 非流动资产构成情况 (5) 2.2 负债及所有者权益结构分析 (7) 2.2.1 负债及所有者权益基本构成情况 (7) 2.2.2 流动负债基本构成情况 (8) 2.2.3 非流动负债基本构成情况 (9) 2.2.4 所有者权益基本构成情况 (10) 2.3利润分析 (11) 2.3.1 净利润分析 (11) 2.3.2 营业利润分析 (12) 2.3.3 利润总额分析 (13) 2.3.4 成本费用分析 (14) 2.4 现金流量分析 (15) 2.4.1 经营活动、投资活动及筹资活动现金流分析 (15) 2.4.2 现金流入结构分析 (16) 2.4.3 现金流出结构分析 (20) 2.5 偿债能力分析 (25) 2.5.1 短期偿债能力 (25) 2.5.2 综合偿债能力 (25) 2.6 营运能力分析 (26) 2.6.1 存货周转率 (26)

2.6.2 应收账款周转率 (27) 2.6.3 总资产周转率 (28) 2.7盈利能力分析 (29) 2.7.1 销售毛利率 (29) 2.7.2 销售净利率 (30) 2.7.3 ROE（净资产收益率） (31) 2.7.4 ROA（总资产报酬率） (32) 2.8成长性分析 (33) 2.8.1 资产扩张率 (33) 2.8.2 营业总收入同比增长率 (34) 2.8.3 净利润同比增长率 (35) 2.8.4 营业利润同比增长率 (36) 2.8.5 净资产同比增长率 (37)

南国置业2019年上半年财务分析结论报告

南国置业2019年上半年财务分析综合报告南国置业2019年上半年财务分析综合报告 一、实现利润分析 2019年上半年实现利润为13,227.21万元，与2018年上半年的 9,922.49万元相比有较大增长，增长33.31%。实现利润主要来自于内部经营业务，企业盈利基础比较可靠。在市场份额迅速扩大的同时，营业利润也迅猛增加，经营业务开展得很好。 二、成本费用分析 2019年上半年营业成本为287,920.47万元，与2018年上半年的49,439.56万元相比成倍增长，增长4.82倍。2019年上半年销售费用为2,323.18万元，与2018年上半年的4,167.9万元相比有较大幅度下降，下降44.26%。2019年上半年在销售费用下降的情况下营业收入却获得了较大幅度的增长，企业采取了非常成功的销售战略，营销效率显著提高。2019年上半年管理费用为1,848.57万元，与2018年上半年的2,071.92万元相比有较大幅度下降，下降10.78%。2019年上半年管理费用占营业收入的比例为0.59%，与2018年上半年的3.3%相比有较大幅度的降低，降低2.72个百分点。管理费用支出得到了有效控制，营业利润明显上升，管理费用支出的效率显著提高。2018年上半年理财活动带来收益7,374.7万元，2019年上半年融资活动由创造收益转化为支付费用，支付1,444.58万元。 三、资产结构分析 2019年上半年企业不合理资金占用项目较少，资产的盈力能力较强，资产结构合理。与2018年上半年相比，2019年上半年存货占营业收入的比例明显下降。应收账款出现过快增长。预付货款增长过快。其他应收款占收入的比例下降。从流动资产与收入变化情况来看，流动资产下降，收入增长，资产的盈利能力明显提高，与2018年上半年相比，资产结构趋于改善。 四、偿债能力分析 内部资料，妥善保管第1 页共3 页