地产企业自主建造方式的利弊

地产企业自主建造方式的利

档前房地产行业已陷入萧条期，大部分地产企业销售业绩持续下滑，成本不断提升。而目前中国地产行业自主建造的企业并不多，即使有些地产采用的是自主建造但由于缺乏有效的成本控制和激励措施，自主建造的优势没有得到充分发挥。而很多地产企业则一直采取招投标方式将建造施工过程外包，基于目前中国的建筑企业，对于成本控制和管理都不具有优势，以至于地产企业低价招来的施工企业无法达到应有的成本控制的目的（质量控制，造成日后地产的维护成本过高），低报价造成日后施工方无利润，施工企业只能采用偷工减料、采用劣质原材，或用设计变更的方式提造价，超出预算的更是屡见不鲜，倒是通过签证、扯皮等非正规途径来提高利润弥补低价中标的施工企业比比皆是。这对房地产企业特别是不具备相应技术、成本、管理经验的房地产企业相当不利。而地产企业目前又面临着地价高涨、资金不足、竞争激烈，一旦建造成本无法控制，地产企业将面临严峻的形势，面对如此形势，地产企业应认识到成本控制的重要性。我认为包括设计、施工、管理、销售等一整条产业链的有序高效整合才是成本控制的最佳选择，也是中小地产企业做大做强的必经之路。而自主建造更是地产企业需要进行的关键环节。

一、非自主建造和自主建造的对比分析

非自主建造和自主建造存在很大的差异，下面就从工程管理、成本控制、绩效考核与员工激励以及地产长期发展四个方面进行对比分析：

1. 工程管理方面

在工程施工管理上，非自主建造和自主建造存在明显差别，而且自主建造在这方面有先天的优势。

1) 质量：在竞争激烈的房地产行业，施工质量的好坏是一个决定因素，它不仅能通过合作单位带给企业其产品质量的广泛评价甚至会影响到地产企业的社会声誉和形象，对销售也会产生很大的影响。

而工程质量的保证在于施工队伍的技术、管理、资金等方面的综合管理。对于采用招投标方

式将工程建设施工外包给建筑企业的方式，有其先天的局限性。因为很多企业在依靠低价吸引地产发包方的同时，为压缩成本，提高利润。在材料选取以及劳务分包队伍的选择方面必定不会择优选取，更可能的是低价选用。这样导致原材料质量差，劳务队伍施工技术（差，以至于最后出来的施工产品往往达不到发包方的质量要求。虽然地产工程部会对其进行要求品质（质量）和监督其施工，在理论上有权利更换不合格的承包队伍但出于成本、进度的考虑往往有心无力，甲方工程部虽然非常希望把质量搞上去，可因为管理层次等问题不便于直接插手。出现施工单位难以按工程部门预想的计划和要求实施施工。因为施工单位会出于成本考虑对发包方的意见采取要求发包方变更材料或变更报价来处理，最后的结果很可能发包方的造价要提高，但质量未必能上去。

而实行自主建造，地产企业完全可以选择质优价廉的材料和劳务队伍，并对其质量采取卓有成效的管理和监督，通过合同以及现场管理对材料质量和施工质量加以严格控制。不合格或是不满意的劳务队伍可以随时更换，其更换成本也比非自主建造少很多，从而达到自己的计划和要求。更重要的是地产企业能渐渐形成一套自己的行之有效的质量管理办法，为今后无论是否采取自主建造都对施工管理有巨大的好处。

2) 安全：施工企业对安全的重视程度往往高于地产企业，而安全风险也是地产企业不想采用自主建造的主要原因。然而在2008清单计价规则出台后，对安全等风险有了明确的规定，发包方无权将全部风险转移给乙方，应更加公平的划分风险责任。而安全风险的存在也促成了施工企业对利润有更高的追求。

对于采用非自主建造的方式，地产企业可以把施工安全风险大部分规避掉，而让施工企业承担。施工企业则采取购买工程保险、组织人员安全培训、设置现场安全员等措施来分散和避免安全风险。这种方式下就要求地产企业招来的施工企业自身具有较强的管理队伍和安全意识。然而目前大多数施工队伍采取挂靠有资质的施工企业方式承包建造项目，并且安全风险主要是因为施工单位玩忽职守、不按技术方案、安全规范施工甚至因为偷工减料等存在逃避安全的侥幸心里，向安全要利润造成的。而采用自主建造方式虽然需要地产企业自己承担安全风险，但由于其能强化安全管理发挥主观能动性，对自身的安全管理激励措施也会相对

有效。因此，地产企业在实行自主建造时完全有能力控制安全风险，做到安全施工。

3) 进度：进度对地产企业来说是个非常关键的因素。对进度的控制情况，直接影响接下来的预售和资金回笼工作的进行。

对于采用非自主建造的方式，施工企业对进度的控制主要是出于对合同工期和效益的考虑。如：明明知道在某个位置将会有重要变更，他反而快马加鞭的施工，然后通过变更签证得到返工机会以此来增加利润。如果地产企业因市场影响需要提前或拖后工期的话，施工企业就会提出要求索赔或要求奖励。但这些得到的索赔和奖励未必会用到施工班组或劳务队伍身上。很多情况下只是施工企业为提高利润、提前要到更多进度款的借口。因此造成一边是地产工程部在领导拼命催促工期加快且不能提高造价或提前拨付进度款的情况下，另一边是施工队伍纹丝不动依旧按自己的进度行事。面对这般情形，地产工程部的管理人员多少有心有余而力不足的两难。

而采用自主建造方式，进度完全可以由地产企业控制。而且直接作用于劳务分包队伍的激励措施将更加有效和明显。更为关键的是为地产摸索出一套如何加快施工进度、如何避免工程返工、签证的管理办法，为今后快速高效的施工提供重要的保证。

2. 成本控制方面

做为一家地产企业，在整个开发流程中建安成本所占的比例最大，投资主要是在施工阶段，而浪费投资的也主要在这个阶段。做好施工中的成本控制是关键中的关键！

对于采用非自主建造的方式，在施工过程中地产企业控制成本的可能性只有5%左右，大多数地产企业在这一阶段的目的只是为了控制不超出合同总价和预算总价。而对于降低造价的努力只有施工企业来做，最后增加的只是施工企业的利润。所以，对于实行用非自主建造的方式，地产企业不能有效的进行成本控制、节约成本。

而采取自主建造方式，地产企业完全有办法不仅做到不超出预算造价，而且通过合理的管理和分配资源、合理的材料采购和消耗量的控制把造价降下来。并且可以把原本属于施工企业的利润挤掉，而这部分利润完全可以满足地产企业为自主建造而多承担的管理及人工成本。

更为重要的是通过自主建造能使成本构成更加清晰，有利于工程师建立成本控制的概念，使施工过程的成本控制更加流程化，为今后企业形成自己的企业定额提供数据来源。也为今后地产企业在激烈的市场竞争中出于领先地位，为创造更多企业利润提供了低成本的保证！3. 员工管理方面

目前很多实行非自主建造的地产企业会面临着项目工程部管理人员如何考核他们的绩效以及如何调动他们的工作积极性等问题。

对于实行非自主建造的地产企业在员工管理方面主要有以下问题：

1) 考核标准难以制定，因为实行非自主建造本身只能为确保对施工企业履行合同进行管理，使施工后达到合同对质量、进度、造价方面的要求而付诸努力。一旦施工总承包合同签订完毕，则成本也就相对固定了。因而管理人员为地产企业进行成本控制，节约成本，提高后期销售利润的贡献就少了。因此、从这个角度上讲，对项目工程部的绩效考核很难落实到个人，并且考核标准单一。

2) 对调动项目工程部管理人员的积极性也相对困难。由于通过管理只能起控制作用，并没有节约成本降低造价。以至于激励措施缺乏资金来源，这势必会增加企业成本。因而导致地产企业对项目工程管理人员的激励程度有限甚至缺失。也就无法调动项目管理人员的积极性了。

3) 容易滋生管理人员的腐败。在施工过程中施工方为追求更多利润，通过行贿监理及甲方工程管理人员，拿到大量莫须有的现场工程量签证及材料变更签证来换取工程造价的大幅增加。或是通过“打点”上上下下在送检时以次充好，以此来遮掩其偷工减料的“罪行”！而为地产企业埋下重大安全隐患。更有的施工单位买通设计加大钢筋设计用量，在施工是减少钢筋使用，通过高入少出提高利润等等一系列的涉及腐败问题……而甲方工程管理人员也有依职务之便要挟鼓动施工企业在签证和材料上下功夫，并向施工企业索要“酬劳”的叛徒行径。而如此这般的里应外合，对地产企业的影响可想而知。面对人员管理的困难重重、造价的不断上升，每位地产企业的老总也无不为此头痛烦恼不已！

而实行自主建造恰恰能很好的解决这一系列问题：

1) 不仅能有效考核每位工程师的绩效而且对调动项目管理人员积极性，充分发挥管理人员的聪明才智，促进降低成本的良性循环有重要的推动作用。因为实行自主建造能发挥工程管理人员的主观能动性，通过自主施工自主管理，从而找到加快进度降低成本的方法，从而做到向管理要效益。

2) 通过降低成本而节约的资金使激励措施有了自己的资金来源，而不会增加企业负担。进而能促进工程管理人员的积极性，对全面降低施工成本起了进一步的促进作用。

3) 对于管理人员腐败问题也有很好的解决，既然是自主建造，自然利益相关体就少了，监理也不再“瞻前顾后”了，这样就从结构上大大减少和降低了腐败的余地和机会，只要抓好材料采购以及劳务用工及工程量核对问题，腐败问题也就能得以控制和约束了。

4. 地产长期发展

从地产企业长远发展来看，由于土地资源的稀缺，导致地价持续走高，处于竞争激烈的地产行业的开发企业的利润空间也会逐步压低，对于成本控制的成败关系到企业的生存与发展。而在工程管理、成本控制等方面具有明显优势的自主建造是地产企业长期稳定发展的必经之路。而非自主建造应是地产企业通过长期自主建造在成本控制做到极致并建立工序流程化以及一系列控制体系之后作为进一步降低建造成本的手段。也可以说非自主建造其实是为达到地产企业的高品质、低成本的要求而与施工企业达成的策略联盟。但这要求施工企业自身的发展也必须走更加专业化、更加低成本的发展道路，但目前中国的施工企业无法满足地产企业对低成本高品质建造的要求。因此、从地产企业长期发展来看走自主建造的道路是一条必经之路，甚至是一条长期的道路！

二、以下为建造50000平方的商品房住宅项目为例，说明中小型房地产开发有限公司进行自主建造的实施办法以及其成本分析：

1. 自主建造的现场项目部设置：

基本按照标准施工企业组织结构及人员设置现场项目部，如下图：

2. 自主建造的实施办法

1) 组建建筑施工单位：

组建建筑施工单位有两种办法：

A. 成立具有符合建造需要相应施工资质的施工企业

B. 联合具有相应资质等级的施工企业，利用其资质而进行自主建造

对于刚起步的中小型地产公司建议采用第二种办法。

2) 配置工程管理人员

以5万m2建筑面积标准建筑现场施工队伍配置管理人员计算共16人，分别是：

一个项目经理：负责整体控制及调度。

一个技术负责人：负责技术方案及技术交底。

二个安全员：负责安全监管。

三个施工员：负责现场班组的施工管理。

一个质检员：负责施工质量监管。

一个资料及送检员：负责施工资料管理。以及材料送检。

一个仓管员：负责材料进出场及仓库管理。

一个测量员：负责现场测量放线

一个计量员：负责现场工程量计算

四个水电工：负责现场水电安装

3) 选择劳务总承包队伍

A. 对各个施工模块分别选择劳务承包队伍，即需分别与：钢筋班组、模板班组、混凝土班组、脚手架班组、塔吊班组等签订劳务承包合同

B. 选择含有多个工种的劳务总承包队伍

以上两种方式中建议采用第二种方式。第一种方式便于现场施工的管理，但增加了协调成本；第二种方式能够减少部分协调工作，在成本上也会相对较低。

4) 实施“自我监理”机制

“自我监理”实行有两种办法：

A. 将监理单位职责详细化，让监理人员按地产的要求做好监理工作。真正起到对质量、安全、进度等工程问题的监督和管理作用。相对于将监理内部化，作为地产企业管理工程项目的一个监督部门。

B. 联合监理单位，利用其资质而进行自主监理。实际是一种借壳监理的做法。这样的作用可以减少监理费用，并能最大限度起到监理应有的作用。由于种种原因，监理公司出于成本等因素的考虑，往往没有起到应有的监督和管理作用。对于中小地产企业，由于每年开发规模不大，通过借壳监理的办法可以达到双赢的目的！

3. 实行自主建造的成本分析

以建造50000平方建筑面积的商品房住宅项目为例，一旦地产企业走自主建造道路后，需额外投入多少成本以及通过自主建造能节约多少成本呢？以下就对实行自主建造进行简要成本分析：

1) 可节约的成本项

A. 主体建造成本：按目前大多数公司招标方式，下浮点数很少，大概只有5%左右。按此计算，施工单位的利润应该在15%以上，甚至20%多。如果建造5万方建筑面积的商品住宅，按1000元/m2的建安工程费计算，预算造价在5千万左右，保守估计有15%利润，则在实行自主建造后，可压缩原建造企业至少15%的利润，相应的在主体建造成本上可节约：750万元（500000000×15%=7500000元）成本。即使按10%计算也有500万的利润。若以1 0%为工程管理人员的绩效考核标准，若实现15%的成本节约，则工程部门相当于产生了25 0万的业绩（750-500=250），从此拿出30%，即75万作为绩效奖励措施，相信作用是明显

的，对提高工作态度、热情、积极性，降低工程腐败都会有重要的作用，从而达到公司与员工的双赢！

B. 协调管理成本：由于是自主建造，虽然增加了人力成本，其目的也是为了加强管理和协调，这样就少了配合费等协调费用。在非自主建造形式中如总包配合费这样的协调费用，可以包在总包承包价中也可以含在分包工程价中，无论放在哪里，里面的扯皮现象一样很多，因为这里有很多现场实际因素，是合同中难以提前估计和规定的。因此，即使地产企业出了相关费用也很难达到预期效果。而一般总包配合费占建安成本的1%~2%，以建造5万方建筑面积的商品住宅计算，预算造价在在5千万左右，那么总包配合费为50~100万左右。这一项相当于5~10个左右的高级工程师的年薪。实行自主建造像这样的这样协调成本实际是大幅下降了。

C. 期间管理成本：这里说的主要是监理费用。如果建造5万方建筑面积的商品住宅，监理费用按目前的7.5元/m2计算，为37.5万。以目前监理公司通常只配备2个旁站监理来说，基本达不到真正监理的目的。而37.5万的费用支出足以养活3个高级工程师，且效果有明显的区别。因此，实行自主建造而后的自主监理可以节省相当大的一部分费用。

2) 需增加的成本项

A. 人力成本：实行自主建造后需增加10个左右的管理人员，以平均7万元/人*年计算，大概每年增加70万的费用

B. 前期成本：这里主要是指组建或挂靠施工企业和监理企业的费用。以挂靠为例，施工资质挂靠费为造价的2%左右，监理资质挂靠费为2.5元/平方。以5万平方为例，这两笔费用分别为：100万和12.5万，共计112.5万。

C. 资金成本：这里主要是指相同金额的利息支出，自主建造会多一些。因为采用自主建造就需要在前期以及工程竣工后及时支付工程款，不能依靠从前的施工单位垫付一部分资金或延期支付结算等方式，减少资金成本。也就相当于地产会增加部分资金成本了。然而，通过自主建造，财务部门可以通过会计手段合理避税，从而减少税费的支出。而在非自主建造中

是无法办到的，因为业主都是在总承包价中将税点足额考虑进去了。从这个角度上说，所增加的资金成本完全可以通过税收手段给抵消掉，同时又为财务部门提供了增加绩效的机会和途径。

3) 结论：可节约的成本－需增加的成本＝主体费用节约按750万+配合费50万+监理费37. 5万－人力成本按2年计算140万－前期挂靠费用112.5万＝585万这个等式说明实行自主建造能够大大降低成本，而以5万方的商品住宅建造所节省出的将近600万的成本相对于地产企业多卖出15套左右价值40万/套的商品房。

结束语：综上所述，实行自主建造在工程管理、成本控制、员工激励以及地产长期发展等方面都有明显的优势和重要作用，而且对企业内部团队建设、管理，提高企业竞争力以及实现企业与员工、企业与客户双赢的局面起到积极的作用。

自主建造的利上面说了很多了，说说弊吧。

1、自主建造公司缺乏上层公司的监管，公司管理专业性不够，对工程质量及安全的监督全部由项目负责人负责，实际操作的项目经理不一定是挂靠公司的项目经理，就算是也是挂个名，质量及安全全部由现场管理人员承担，因人员全部是临时招聘，责任心不够，因不是长期合作，不知根底，现场质量安全隐患很多。

2、因临时招聘，责任心不强，造价控制都是一句空话，材料采购、施工控制都不能很好实施，造成浪费，黄鼠狼偷自家很多。

我知道的一家单位，原来自主建造，结果不理想，在今年确定分包出去，给专业队伍做，由于专业队伍是老朋友的，一次性包干，可以控制造价，由专业施工队伍组队，施工管理人员专业性强，知根底，在技术上及管理上都可以控制得很好，又有上级主管兼顾，相信会有好结果。

我来补充一下，自主建造的劣势除了二楼说的那些以外还有以下几点。

1、地产企业资金压力增大。在现今的外包模式下，要承包房地产的项目肯定要垫资的，房产公司让施工单位垫付部分进度款可以减轻自身的资金压力。当然这是以项目造价和质量为代价的，但在目前小型房产企业融资困难的前提下，也是没办法的事。

2、企业管理水平不到位。由于现在房产行业从业者素质不一，高素质的管理者也少，本身在房产公司的管理方面也存在问题，现在再加上管理施工部门，可能出的问题会更多。

3、监理制度形同虚设。由于施工开发是一家，所以在施工中施工单位根本不听监理单位的管理，监理在这种情况下只是收监理费的工具而已。造成工程质量的失控，这方面的例子我见的多了。

我谈一下自己的看法，首先现在房地产上的施工单位基本上都是私人老板挂靠单位接工程，而且多以亲戚、朋友为主要现场管理，流动民工为主要施工力量的组织，所以技术管理上不一定很好。如果地产企业能够组织一个强有力的施工管理班组，质量反而会好，而且材料可以自己采购，会省下不少。但为什么地产企业普遍没有采用自主建造呢，楼上两位说出了很

多本质上的东西，我觉得也可能有其他的因素：1.房企进入一个新地盘，那么选择当地的施工老板就是他摆平很多事的首选。2.利用施工单位垫资，减轻资金压力。这可能是最重要的。

3.地产企业不搞施工，可以避免因自己搞施工造成的内耗。毕竟，有很多油水在里面。

非自主建造首先就引入了招投标制度，规范了建筑市场，也防止那些开发商片面重视利益忽略质量的问题，同时可以节约房地产公司的管理费用缩小管理范围，但是也有可能存在施工单位低价中标，为了取得利润，偷工减料，采用质量达不到标准的材料。

自主建造开发商可以更好的，自主的控制投资、进度、及施工质量，节约企业成本，但是这样会耗费企业大量的管理精力，企业内部的运营程序将因为工作量多工作杂而变的复杂起来，不利于公司的规范管理和将来的发展

所以我个人的观点还是非自主建造比较符合发展的规律，有利于建筑市场的规范化合理化。