房企业绩研评系列-10：增收不增利,行业净利率抵近10%红线

房企业绩研评系列—10

增收不增利，行业净利率抵近10%红线

兰德咨询总裁宋延庆

截至4月2日，有73家沪深港上市房企发布了2014年报。据兰德咨询统计，73家企业中有68.5%的企业营业收入正增长（2013年为72.2%），净利润实现正增长的有56.2%（2013年为64.9%）；有55%的企业净利润率低于10%——增长乏力、利润率走低的趋势非常明显。如何逆势拉升起持续走低的利润率曲线，是房企必须面对的一大问题。

营收：增速回落，逾三成下降

首先说明的是，已发布年报的73家上市房企，既有万科、保利等大企业，也有诸多中小企业，比百强、500强榜单更具行业代表性。

进一步统计结果显示，73家上市房企2014年实现营收总额为7368.15亿元，同比增长12.1%，但增速回落19.46个百分点。虽然增速下降幅度很大，但总体而言，营业收入同比增长的企业有50家，超过了三分之二（68.5%），还是占多数。这主要是因为2012、2013

年房市高涨、2014年结算所致。

增长率方面，营收同比增长超过100%（翻一番）的有3家，占4.1%，其中包括深国商、渝开发和绿景控股。增长50%—100%的企业占13.7%，其中北京城建同增92.31%、天房发展81.87%、中天城投50.28%。73家企业中营业收入同比负增长的企业高达31.51%，下降面扩大了3.7个百分点。可见，后劲不足、增长乏力的企业家数在增多。详见表10.1。

来源：企业年报制表：兰德咨询对比不同规模企业的营收、净利润及增长情况后发现，规模性企业普遍略高于中小企业。见表10.2。这说明，愈大愈强、规模性企业名利双收的趋势越来越明显。这不仅意味着市场集中度将会越来越高，而且意味着后级梯队企业与大企业的距离越拉越大。

来源：企业年报制表：兰德咨询营收增长波动性方面，73家上市房企中有61.64%的房企营收增速下降。其中，增速提高一倍以上的有4家，包括深国商、天房发展、绿景控股和天保基，占5.48%；增速降幅减半的房企有10家。也就是说，减速的企业明显多于加速的企业，多数企业波动性较大，营收增长不稳健。

作为上市公司，保持业绩曲线的持续稳健增长很重要。兰德在分析上市房企业绩时，除了看同比增长率、复合增长率外，还看业绩波动性。建议房企要做好全面预算和三年滚动计

划，控制波幅，尽量不要出现像心电图似的的跳跃。在这方面，保利地产做得就比较好。

利润：亏损面扩大，过半企业利润率低于10%

对房地产企业来说，营业收入意味着期内结算入账的钱有多少，销售回款意味着期内实际流入口袋里的钱有多少，净利润意味着结算收入中赚了多少。

评价房地产企业盈利能力的主要指标有净利润、净资产收益率、毛利率、营业（销售）利润率等。截至4月2日，有163家房企发布了业绩公告或预告。其中，利润增加的房企76家，占46.6%；利润减少的房企81家（含利润亏损），占49.7%；扭亏为盈的有6家，占3.7%。详见表10.3。

来源：企业公告制表：兰德咨询已发布年报或业绩公告的73家上市房企，2014年实现净利润总额为810.83亿元，同比增长4.7%，低于期内12.1%的营收增长率。其中，净利润增长率低于营收增长率的企业占65.8%，可见多数企业增收不增利。随着公布年报的企业增多，我们预计，增收不增利的特征会愈加明显。

来源：企业年报制表：兰德咨询千亿房企中，除了绿地暂未整体上市外，另六家企业中，中海地产利润率最高，毛利率和净利率分别是32.6%和23.7%，远超其他企业；万科净利润率（营业利润率）最低，只有10.7%（万科公布的结算利润率是11.41%）。2014年，中海地产实现净利润223亿元，，日均赚6110万元，依然是行业盈利冠军。详见表10.5。

来源：企业公告制表：兰德咨询毛利率方面，从表10.6可以看出，有超过六成的企业毛利率超过30%，而低于20%的仅占12.5%。可见行业毛利率依然较高。知名度较高的企业中，保利地产32.0%，中天城投31.3%，

金地集团28.9%，招商地产25%。

净利率方面，净利率低于10%和亏损的企业占比超过55%，数量最多；介于10%-20%的企业占37.5%，逾三成。兰德咨询统计，已公布年报或公告的73家上市房企的平均净利率是11.30%，较2013年下降0.29个百分点。

来源：企业年报制表：兰德咨询

值得注意的是，2014年上市房企利润率依然延续了近年来持续走低的态势。其中，万科去年的房地产业务结算毛利率下降了1.55 个百分点，为20.76%；结算净利率下降了0.60个百分点，为11.41%。这是万科连续第四年利润率下滑：2011-2013年，其房地产业务的结算毛利率分别为28.79%、25.84%、22.31%，结算净利率分别是为15.01%、13.08%、12.01%。招商地产毛利率由去年同期的41.52%下降到37.33%；净利率由去年同期的16.91%下降到12.70%，达到6年来最低。金地集团房地产业务毛利率为26.9%上升到28.93%，较2013年同期提高2.03个百分点，但是净利率由12.95%下降到10.88%，较2013年同期收窄2.07个百分点。

进一步统计显示，因核算口径不同，香港内房股企业的净利率一般高于沪深A股企业3个百分点左右。如果剔除评估物业增值，上市房企平均净利率应在11%左右；因为上市房企基本代表着行业优秀水平，就全行业而言，我们预计，平均净利率已抵近10%，甚至已低于10%。据兰德咨询统计，近年来，房地产行业平均毛利率和净利润率每年降幅分别在2.5和1个百分点左右。依次估算，2015年行业净利率几乎可以肯定会击穿10%红线。

去年初我们曾预测，2015年以后，房地产行业很有可能进入“中利行业”之列。虽然10%并不是不可逾越的红线，但毕竟是一个象征性节点，一是10%是两位数和一位数的分界值，二是在行业有息负债加权息率10%以上的情况下，意味着企业盈利压力非常之大。

中海地产主席兼首席执行官郝建民曾说过，今后房地产毛利率持续达到20%已属及格，而30%为优秀，40%以上则为卓越水平。远洋董事长李明曾表示，20%的毛利率是比较低的，30%则是较高的，而25%在行业中处于正常水平。兰德咨询认为，今后净利率持续达到10%算是平均偏上，而15%为优秀，20%以上肯定是卓越水平。

如何提高盈利能力

盈利能力是企业的核心竞争力。与其他指标相比，净利润及利润率最能体现一家房企的开发运营能力。为什么不同企业利润率相差这么大？我们分析，主要有三点原因。

首先，不同企业在不同阶段的发展导向和增长方式不同——有的是以规模速度为主导，有的是以质量效益为中心。例如，中海、龙湖等企业就属于后一种，而几家闽商企业现阶段主要是冲速度、上规模。虽然万科在实现千亿销售额后明确提出像质量效益型这种方式转变，但实效并不明显，这或许能解释为什么万科要“小股操盘”、转让商业资产——目的是做大分子，控制分母，以提高净资产收益率。

其次，因为不同开发模式、不同产品类型、不同等级城市的开发成本和利润率不同，也会导致利润率相差很大。一般来说，开发模式竞争力较强，产品结构配比合理，在三大经

济圈（珠三角、长三角、环渤海）及一二线核心城市项目数量较多者，利润率相对较高。以开发模式为例，万达、恒大、碧桂园等企业，凭借品牌影响力、标准化程度较高的产品和标准化开发模式，能获得较便宜的土地。据兰德咨询对各级房企地价成本的统计，有些企业平均地价与平均售价之比还不到10%，而很多企业超过40%。再例如产品结构。产品结构包括住商比、住宅档次比、商业持售比、高周转和高溢价产品配比等。如果产品结构比较合理，则利润率通常较高。我们的另一项调查统计结果是，产品标准化率没提高10个百分点，净利润率可提高0.7个百分点左右。这意味着，如果产品标准化率达到40%，就比不推行标准化产品线开发、而是差异化开发的企业净利率越高3个百分点。结果可能是，净利率是12与15%的区别。

第三，与运营效率和管理水平关系很大。关于这方面，限于篇幅，在此不再展开，研评12、13会专题阐述。在研评4《从业绩表现看房企发展逻辑》文中，我们阐释了房企的核心要义M=S×f。其中，房地产开发的资本金投资收益率f是利润率、周转率和杠杆率（权益乘数）“三率”连乘的结果，即f=f1×f2×f3，只不过大家平常把f1代替f了。如前所言，近年来利润率f1在持续走低。另外，虽然目前房企负债率依然很高，但因为近年来土地成本和资金成本越来越高，事实上开发投资的杠杆率f3也是越来越低的。所以，提高收益率f 最有效的着力点是提高周转率f2，方法就是提高运营效率和管理水平。

原因清楚了，如何提高盈利能力的答案也就有了。简单来说，就是适时调整企业的增长方式，持续优化业务结构，尽快推行系列化、标准化产品线开发，不同提高运营效率和管理水平。