宁乡县基准地价更新技术报告(乡镇)

目录

第一章概述 (1)

第一节概况 (1)

一、县域概况 (1)

二、乡镇概况 (1)

第二节工作情况介绍 (5)

一、工作范围 (5)

二、工作目标和任务 (5)

三、基准日 (5)

四、组织管理 (5)

五、工作计划 (5)

第三节基准地价更新（评估）概述 (8)

一、基准地价成果更新的必要性 (8)

二、基准地价成果更新的主要依据 (9)

三、原基准地价成果的主要内容 (9)

四、基准地价成果更新应解决的主要问题 (10)

五、基准地价成果更新的理论基础 (12)

六、基准地价更新（评估）的原则 (14)

七、基准地价成果更新的技术途径 (15)

第二章基准地价测算与确定 (17)

第一节基准地价的内涵、构成及表达方式确定 (17)

一、基准地价的内涵 (17)

二、基准地价的表达方式 (20)

第二节资料的收集整理 (22)

一、资料收集的基本原则 (22)

二、资料收集的程序 (22)

三、资料收集的内容 (23)

四、均质区域的划分 (24)

五、资料整理汇总 (25)

第三节样点地价计算和检验 (31)

一、样点地价计算 (31)

二、样点地价修正 (35)

三、样点地价检验 (37)

第四节土地级别和基准地价的确定 (41)

一、均质区域平均地价的测算确定 (41)

二、土地级别调整 (41)

三、级别基准地价的确定 (43)

第三章宗地地价修正体系 (45)

第一节体系设计 (45)

一、宗地地价与基准地价的关系 (45)

二、编制方法 (45)

三、宗地地价影响因素分析 (46)

第二节宁乡县乡镇宗地地价修正系数表的编制 (48)

一、宗地地价区域因素的选择及量化指标 (48)

二、宗地地价单项因素修正系数编制 (52)

第三节宗地地价修正体系的应用 (56)

一、基准地价系数修正法评估宗地地价 (56)

二、市场比较法评估宗地地价 (56)

三、楼面地价与基准地价评估 (58)

四、综合用地地价评估 (59)

第四章基准地价更新成果的应用及应用建议 (60)

第一节成果的应用 (60)

一、确定出让或收回土地价格的参考依据 (60)

二、土地契税的重要依据,核定土地增值税(费)和衡量土地使用权转移价格的标准 (60)

三、企业清产核资和改制中的土地资产价格的标准 (61)

四、优先购买权的衡量标准 (61)

五、划拨土地使用权转移时，补交土地出让使用金的标准 (61)

第二节基准地价成果应用建议 (62)

一、实行基准地价定期公布制度 (62)

二、实施基准地价动态更新制度 (62)

三、制定宗地交易价格申报制度 (62)

四、完善地籍档案 (62)

五、建立资料保管使用制度 (63)

六、为相关部门提供有偿信息咨询服务 (63)

第一章概述

第一节概况

一、县域概况

宁乡县位于湘中偏东北、湘江下游西侧、洞庭湖南缘，地理坐标：东经111o53′-112o47′，北纬27o52′-28o29′，最大跨度，东西宽88公里，南北长69公里。东临望城县，东南与湘潭县相连，南界韶山、湘乡、娄底三市，西南与涟源市为邻，西与安化县接壤，北与益阳毗邻。总面积2905.92平方公里，占全省面积的1.37％。

县境地势西高东低、南陡北缓，大致由西向东倾斜；地形大体轮廓为北、西、南三面向中倾斜，呈朝东北开口的凹形盆地；地貌以山地、丘陵、岗地、平原为主，岗地、平原面积达到50%以上。县域水系发育，主要有沩江、靳江两大水系。

自然资源丰富，野生动植物多样，野生动物中虎、狼、豹等绝迹动物不时可见；野生植物中有蓖子三尖杉、香树果、银杏等国家二级保护植物；矿产资源较为丰富，灰汤温泉，水温在88~91℃之间，储量3500立方米/日，现已成为省内知名的疗养场所。

交通运输网络完善，长石铁路、长常高速公路、国道319线横贯东西，洛湛铁路连通南北，构成了宁乡与沿海地区及大西部便捷快速的交通网络。至2006年，全县公路通车里程已达3416.227公里，高速公路里程15.1公里，境内铁路里程68公里。

重点工程建设如火如荼，随着金洲大道、金洲互通和金洲沩水大桥三大主体工程的建成，近期规划20平方公里的金洲新区初具雏形；对接省会长沙快速干道已纳入市重点工程，正在征地拆迁；碧桂圆正式落户，中和能源启动建设，锦锋钢构即将投产，以金洲大道为轴建设的长沙西线产业经济带，已纳入长沙新型工业化的重要布局。

全县辖18个建制镇、15个乡，2006年底全县总人口133.61万人，人口总量呈低速增长趋势，其中城镇人口41.81万人，乡村人口91.80万人；2006年，全县GDP为169.29亿元，按可比价格比2005年增长15.1％，其中第一产业32.94亿元，第二产业88.41亿元，第三产业47.93亿元，人均GDP为13647元，经济发展水平较高。

二、乡镇概况

偕乐桥镇位于宁乡县中南部，东临湘乡市，西接双凫铺镇，南靠灰汤镇，北依资福乡。至2006年底，全镇辖9个行政村，1个居民委员会，全镇土地总面积为74.99平方公里，其中建制镇面积为1.4平方公里，全镇共有农业人口33645人，非农业人口为2351人。

东湖塘镇位于宁乡县南部，东于望城和花明楼镇接壤，南与韶山相连，西与南田

坪相依，北与夏铎铺毗邻。至2006年底，全镇土地总面积为131.75平方公里，辖15个行政村；总人口48418人，其中农业人口47758人。

回龙铺镇位于宁乡县城西南部，东临白马桥乡，西接大成桥乡，南靠坝塘镇，北依煤炭坝镇。至2006年底，全镇土地总面积为71.8平方公里，辖13个行政村、1个居民委员会，现有户籍人口3.7万人。回龙铺镇未来规划发展两个集镇，分别是回龙铺集镇和候旨亭集镇，前者面积为0.36平方公里，后者面积为0.98平方公里。

老粮仓镇位于宁乡中西部，东临横市，西接流沙河，南靠枫木桥，北与黄材镇接壤。至2006年底，全镇土地总面积121.98平方公里，辖20个行政村、2个居民委员会，全镇共有农业人口61852人。

煤炭坝镇位于宁乡县县城的西北部，东临菁华铺乡，西接双凫铺镇，南靠回龙铺镇，北与益阳接壤。至2006年底，全镇土地总面积为72.3平方公里，辖12个行政村、1个社区、1个居委会，全镇共有农业人口33876人。

坝塘镇位于宁乡县中部，位于沩、乌两水之间，东临夏铎铺镇，西接大成桥乡，南靠资福乡，北与回龙铺镇接壤。至2006年底，全镇土地总面积为99.36平方公里，辖14个行政村、1个居委会，全镇户籍总人口为40282人，其中非农业人口1816人、农业人口38466人。

青山桥镇位于宁乡县西部，东临湘乡市，西接娄底市。至2006年底，全镇土地总面积为135.6平方公里，辖17个行政村，全镇户籍总人口为5.7万人。

横市镇位于宁乡县中西部，东距县城38公里，至2006年底，全镇土地总面积为123平方公里，其中镇区面积为1.6平方公里，辖13个行政村、1个社区、281个村民小组，全镇户籍总人口为50669人，其中镇区人口为1.1万人、流动人口为12000人。

夏铎铺镇位于宁乡县东部，东临望城县，西接坝塘镇，南靠东湖塘镇以及南田坪乡，北与全民乡接壤。至2006年底，全镇土地总面积为103.4平方公里，辖12个行政村、1个社区、318个村民小组，全镇户籍总人口35645人，其中农业人口34145人、非农业人口1500人。

双江口镇位于宁乡县东北部，距宁乡县城15公里，东临望城县格塘乡，西接城郊乡，南靠沩水，北与朱良桥乡、益阳市接壤。至2006年底，全镇土地总面积为88.17平方公里，其中镇区面积为55公顷，辖15行政村、1个居委会，镇区非农业人口1368人。

巷子口镇位于宁乡县西部，地处宁乡与安化两县交界处，距宁乡县城73公里，东临黄材镇，西接安化县高明镇，南靠农田镇，北与沩山乡接壤。至2006年底，全镇土

地总面积105.8平方公里，其中镇区面积为41.8公顷，辖12个行政村、2个居委会，全镇户籍总人口45786人，其中非农业人口3085人。

道林镇位于宁乡县东南部，东西方与湘潭市相接，西连韶山，距宁乡县城30公里。至2006年底，全镇土地总面积为135平方公里，其中镇区面积为0.95平方公里，辖14个行政村、1个居委会，镇区内非农业人口为3120人、农业人口4210人。

花明楼镇位于宁乡的东南部，距宁乡县城35公里，东临道林镇，西接湘潭及东湖塘镇，南靠湘潭及望城县，北与东湖塘镇及望城县接壤。至2006年底，辖17个行政村、2个居委会，全镇户籍总人口51200人，其中镇区人口18000多人。

双凫铺镇东临大成桥镇，西接横市镇、老粮仓镇，南靠偕乐桥镇、枫木桥镇，北与喻家坳乡接壤。至2006年底，全镇土地总面积为8810.48公顷，其中镇区占地为64.40公顷，辖11个行政村、1个居委会，全镇户籍总人口为4.27万人，其中农业人口为36925人、非农业人口为5842人、镇区常住人口为8248人。

黄材镇位于宁乡县西部，东临横市镇，西接沙田乡，南靠老粮仓镇，北与桃江接壤。至2006年底，全镇土地总面积为27.35平方公里，其中规划建制镇区面积4.1平方公里，辖24个行政村、1个居委会，全镇户籍总人口为59201人，其中农业人口为58003人、非农业人口1198人。

灰汤镇位于宁乡县西南部，东临偕乐桥，西接枫木桥镇，南靠湘乡市白田镇。至2006年底，全镇土地总面积43.2平方公里，其中镇区面积为1.2平方公里，辖6个行政村，189个村民小组，全镇共有农业人口21980人，镇区非农业人口2268人。

龙田镇位于长沙市西部，是长沙市的西大门，与娄底的涟源、益阳的安化、湘潭的湘乡接壤，至2006年底，镇区土地总面积为72.6平方公里，辖8个行政村、1个居委会、261个村民小组。

流沙河镇位于宁乡县西部，东南与湘乡市相接，西连娄底，距宁乡县城65公里。至2006年底，全镇土地总面积147.25平方公里，其中镇区面积为3平方公里，辖20个行政村、2个居委会，全镇户籍总人口6.6万人，其中镇区内非农业人口为5400人、农业人口为4729人。

大屯营乡位于宁乡县东南部，东临道林镇，西接韶山市，南靠湘潭市的云湖桥镇，北与花明楼镇接壤。至2006年底，全镇土地总面积为106.48平方公里，辖23个行政村、516个村民小组，全镇户籍总人口为43688人，其中镇区人口为3116人、非农业人口为2606人。

大成桥镇位于宁乡县中部，东临回龙铺镇，西接喻家坳乡，南靠资福乡、坝塘镇，

北与煤炭坝镇接壤。至2006年底，全镇土地总面为57.86平方公里，辖9个行政村、2个居民委员会，全镇户籍总人口为30261人，其中非农业人口22204人。

表1-1 乡镇经济、财政情况统计（2006年）

乡镇生产总值

（万元）

固定资产投资

（万元）

农民人均纯收入

（元）

财政税收

（万元）

道林47366 13980 4348 676 花明楼45935 16940 4271 921 东湖塘25217 10570 3967 375 夏铎铺56151 49200 4618 3737 双江口29412 14770 4313 537 煤炭坝85147 33860 5102 7841 坝塘23167 10440 3820 304 偕乐桥27516 9690 4305 173 灰汤20364 24520 4375 457 老粮仓24205 11710 4083 415 流沙河24320 11364 3988 251 巷子口17456 9950 3054 316 横市33313 21540 4110 846 回龙铺33958 13165 4907 406 黄材36983 17076 3175 804 大屯营37251 16570 5026 701 双凫铺61740 22124 4678 1376 大成桥44958 33423 4662 2499 青山桥28793 14140 3299 175 龙田11150 9524 2842 302 总计714402 364556 82943 23112

第二节工作情况介绍

一、工作范围

本次宁乡县基准地价更新工作的范围包括宁乡县花明楼镇、道林镇、双凫铺镇、煤炭坝镇、夏铎铺镇、大成桥乡等20个乡镇。

二、工作目标和任务

根据宁乡县乡镇地价调查资料，在划定均质区域的基础上，按照《城镇土地估价规程》的要求，完成宁乡县乡镇基准地价更新（评估）工作：一是调整原来的级别范围；二是确定每个级别内土地分商业、住宅、工业用途的基准地价。

三、基准日

2007年7月1日。

四、组织管理

1、成立专门的领导小组和技术小组

成立由主管国土的副县长任组长，国土、财政、物价等部门领导任成员的领导小组，专项协调此项工作的开展；成立由主管地价管理工作的县国土资源局副局长任组长，各专业技术人员任成员的技术小组，完成具体技术工作。

2、召开专门的协调会议和技术研讨会议

讨论此项工作的整体思路和技术路线，收集资料以及确定技术方法，确定严格按《城镇土地估价规程》实施项目，并采用高新技术，大胆创新。

3、加强项目质量管理

对项目的进展情况按有关规定及时向县政府上报项目工作进度，及时反馈项目研究中出现的问题。项目完成后，及时邀请上级部门进行验收及报告审查，准时、高质量地提交项目研究成果。

五、工作计划

全部工作共分为前期准备、资料收集、内业处理、成果汇总、意见征询、成果验收、鉴定与上报审批等6个阶段。工作计划见表1-1。

表1-2宁乡县乡镇基准地价更新（评估）工作计划表项目内容

一、准备阶段（2007.3.1—2007.4.30）

1、向上级部门报批工作实施方案国土局向县政府上报工作方案，县政府成立领导小组，落实项目经费和各相关部门提供资料。

2、成立分工明确的工作组（1）县政府成立领导小组；（2）成立技术小组；

（3）成立项目管理组；（4）确定协作单位；

（5）建立监督检查制度。

3、制定工作制度和方案（1）制定外业调查工作计划和制度；

（2）确定宁乡县乡镇基准地价更新技术方案；（3）制定宁乡县乡镇基准地价更新工作方案。

4、收集工作底图及图件编辑

（1）数字化交通图及规划道路网；

（2）宁乡县各乡镇旅游交通图。

5、调查表格设计（1）土地使用权出（转）让调查表；（2）土地使用权出租调查表；（3）私旧房买卖调查表；（4）商品房出售调查表；（5）房屋出租调查表；（6）工业、仓储企业用地情况调查表；（7）征地、拆迁、土地开发调查表；（8）联合建房调查表；（9）土地联营入股调查表；（10）以地换房调查表。

6、收集有关资料和组织人员培训（1）按工作方案收集相关部门资料；

（2）人员培训：主要包括调查的范围、目的、工作对象、工作方法，详细讲述调查的基本要求以及调查表格的填写方法、样点的上图方法、各类型样点的调查方法，外业调查注意事项等；

（3）学习《城镇土地定级规程》、《城镇土地估价规程》，编写《宁乡县乡镇基准地价更新工作手册》。

二、资料收集阶段（2007.5.1—2007.6.30）

1、土地估价资料收集

土地使用权出（转）让、商品房出售、私旧房买卖、房屋出租、工

业企业和仓储用地调查表等估价资料的调查。

2、其他相关资料收集土地还原利率、房屋还原利率、房屋重置价、房屋耐用年限、房屋残值率、银行存贷款利率、房地产开发行业效益指标、各种房地产交易税费、物价指数等。

3、召开领导小组全体会议召开各级领导小组会议，解决工作中存在的问题。

三、内业处理阶段（2007.7.1—2007.8.31）

1、调查资料的分析整理

（1）检查内容是否遗漏，数据是否符实；

（2）从估价资料与其他相关资料二方面进行资料归类。

2、资料的录入及建库（1）按因子的图形和属性要求，制定合理的数字化方案；（2）建立相应类型的图形数据库；

（3）进行图形编辑，检查数字化中的错误；

（4）建立属性数据库；

（5）配符号显示，检查和修正图形和属性数据的错误。

3、估价资料处理

建立空间数据库，并对资料进行处理，按《规程》规定初步确定商

业、住宅、工业用地地价，并建立宗地地价修正体系。

4、召开专家和领导小组会议不定期召开如工作协调、主要参数取值等专家或领导小组会议。

5、初步成果分析与实地校核初步确定各均质区域各类用地基准地价。

四、成果汇总阶段（2007.9.1—2007.10.31）

成果汇总

（1）基准地价更新技术报告；

（2）绘制基准地价成果图；

（3）各类成果数字化存档。

五、意见征询阶段（2007.11.1-2007.12.31）

意见征询

（1）召开专家咨询会及评审会；

（2）归纳和整理各方面意见和建议，并调整完善。

六、验收、鉴定与上报审批阶段（2008.1.1以后）

验收与上报（1）成果验收、鉴定；（2）成果上报审批；（3）媒体宣传。

第三节基准地价更新（评估）概述

一、基准地价成果更新的必要性

1、依据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001），宁乡县原基准地价成果必须进行修订

现行的宁乡县基准地价成果是在2003年由宁乡县国土资源局、长沙永信评估咨询有限责任公司历时近半年完成的，该成果于2004年4月4日由湖南省城镇基准地价更新成果验收小组验收，并于当月由宁乡县人民政府发文进行公布。其基准日是2004年1月1日，至今历时近三年多了。根据中华人民共和国行业标准《城镇土地估价规程》规定，凡是原有基准地价成果使用两年或有社会经济条件发生变化的，都要对基准地价成果进行全面或局部评定，更新原成果。同时，湖南省国土资源厅办公室文件《关于全面建立全省城镇基准地价体系的通知》（湘国土资办发[2006]90号文）明确规定：城市、城关镇三年以上没有进行基准地价更新的，就在今年内开展，并同时开展所属建制镇基准地价制定（评估）工作。2007年长沙市人民政府文件《长沙市人民政府关于进一步加强土地管理的通知》（长政发[2007]26号）对此也有明确规定：各县（市）人民政府要迅速依照《长沙市国有土地有偿使用规定》制定基准地价等级图（其中长沙县三至十等，望城县、宁乡县和宁乡县为四至十等）报市人民政府批准后实施。目的是为了使土地价格成果反映和符合客观实际，保持基准地价成果和宗地地价评估标准的现时性。

2、原成果已远离了现实地价水平，当前的市场价格得不到客观及时反映

近几年由于宁乡县经济的快速发展、城镇基础设施的不断完善，城市道路体系飞速地向城市四周扩张，城市规划和功能布局使得城市区域功能布局发生了翻天覆地的变化，城市整体功能得到了提升，加之房地产开发热度上涨，多个楼盘陆续建成，整体地价水平有很大的提高；特别是道路建设的加速发展，使得宁乡县未来的交通便捷度得到了进一步的提升，交通、区位、政策等多种优势吸引了大批重点工程落户，导致局部地域地价水平变化很大， 2004年的估价结果已不能客观地反映宁乡县的实际地价水平。

3、调整地价，是落实国家宏观调控、节约和充分利用土地资源的根本措施

为落实国家宏观调控经济的土地政策,国务院和国土资源部出台了一系列的严格土

地管理政策，其中在土地的供应政策和土地资源的充分和节约利用上尤其明确，特别是新宪法对土地财产权的强化，对农用地转变为建设用地的明确划分，对农用地原征用条例的改革将大大促进我国土地一级市场的规范。上述政策表明，要达到充分和节约利用土地资源，落实好国家宏观调控政策的目的，根本措施就是要调整和更新基准地价。

二、基准地价成果更新的主要依据

1、《中华人民共和国土地管理法》；

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

3、《城镇土地分等定级规程》；

4、《城镇土地估价规程》；

5、《湖南省宁乡县城镇基准地价更新评估技术报告》（2004年）；

6、《宁乡县所属乡镇总体规划纲要》（2001－2020）；

7、《宁乡县县城总体规划》（2005-2020年）；

8、《宁乡县统计年鉴》（2006年）；

9、宁乡县基准地价更新工作相关文件；

10、其它相关法律、法规与规范。

三、原基准地价成果的主要内容

宁乡县乡镇基准地价最初的评估成果是于1995年由宁乡县土地估价办公室完成；2000年进行了局部调整，但只是对土地级别及基准地价水平的调整；2004年进行了更新（表1-3），更新只覆盖了部分主要乡镇，其主要成果内容包括以下几个部分：

1、宁乡县原基准地价测算的基本步骤为：根据土地利用条件划分区段、区片等均质地域，运用土地市场调查资料，以样点地价为主要依据，测算出宁乡县乡镇商业用地基准地价。

2、宁乡县原基准地价的确定：原则上接近大致相等标准临街深度以内的均质地域为一区段，区段划分的基本条件为“地价接近，地段相连”。区片是被街道或明显地物包围的地价接近的均质地域，经过对初步划分方案的调整、合并与检验。均质区域（区段和区片）地价的基本计算方法是将通过检验后的保留样点取算术平均值求出该地域的基准地价。以土地区位及均质地域理论作为划分土地级别的理论基础，主要依据基准地价测算的结果，结合宁乡县乡镇的实际，将评估区土地划分级别，对每一级别内的土地单元综合运用算术平均法和中位数法求得商业用地级别基准地价。

表1-3-1 双凫铺镇商业基准地价表

单位：元/平方米

土地级别ⅠⅡⅢⅣ

级别价600 435 300 150

表1-3-2 道林镇商业基准地价表

单位：元/平方米

土地级别ⅠⅡⅢ

级别价250 170 120

表1-3-3 煤炭坝镇商业基准地价表

单位：元/平方米

土地级别ⅠⅡⅢ

级别价380 230 140

表1-3-4 夏铎铺镇商业基准地价表

单位：元/平方米

土地级别ⅠⅡⅢ

级别价250 170 120

表1-3-5 流沙河镇商业基准地价表

单位：元/平方米

土地级别ⅠⅡⅢⅣ

级别价440 280 200 150

3、分用途拟定了宗地地价修正体系：修正体系包括宗地地价修正系数表、宗地地价修正因素指标说明表及出让年限、容积率、商业用地的街角地等单项的修正方法和修正系数。

四、基准地价成果更新应解决的主要问题

根据基准地价更新的实践和《城镇土地估价规程》的有关要求及对原成果的分析

研究，我们确定宁乡县乡镇本次基准地价成果更新应解决的主要问题为：

1、基准地价内涵分析

基准地价内涵的界定，直接影响到基准地价成果的应用，因此，准确界定基准地价的内涵是本次基准地价成果更新的重要任务。根据成果应用的需要，基准地价应该对应一定的用地类型、权利状况、使用年期、估价期日、容积率、开发程度及土地深度等条件。根据样点资料所更新出的基准地价是熟地地价，熟地是生地经过征地、拆迁和土地开发转变而来，因此，基准地价应该为具有一定涵义的地价。

《城镇土地估价规程》及国家有关地价政策规定，都没有涉及到地价构成的规范，《规程》认为“基准地价是对城镇各级土地或均质区域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格”。人们也常说土地所有权价格和土地使用权价格，或者生地价格和熟地价格。究竟地价构成是什么？土地估价实践急需要解决这一课题，土地资产管理也亟待解决这一难题。尽管理论界和估价实践界对“地价构成”有一定的探讨，但从实践需要上可以认为：①运用科学的评估方法（如基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法和成本逼近法）评估出的地价，可以能用成本等项目构成来表示。基于这一理论，本次评估的基准地价可以用成本构成描述其地价；②“构成”的转化表现在地价上，应大体上可以量化表示，也就是说不同“构成”的在地价中是不同的，这种不同不仅可以用数量表示，而且有其不同“构成”之间数量转化内在规律。基于上述二点，本次基准地价更新增加了地价构成分析的新内容。

2、均质地域及土地级别调整

本次成果更新的基准地价表达方式，采用新的表达方式，即商业用地、工业用地和住宅用地均采用级别价表示。原成果的土地级别划分方法主要用地价分区定级的方法，即在测算各均质地域地价的基础上，再将地价联系相近的均质地域综合成一定的土地级别；由于均质地域的划分主要以土地利用现状为依据，各类型的均质地域及土地级别并未覆盖整个更新区域，这给土地用途发生变化调整时的地价更新与管理带来了困难。本次基准地价成果更新在综合考虑各种土地利用条件的基础上，对均质地域进行重新划分，并在更新区域全域覆盖的前提下，根据均质地域的土地条件与地价水平重新划分各类用地土地级别。

3、重新确定各类用地的基准地价

依据宁乡县乡镇近年来土地质量的新变化，在全面系统收集样点地价资料及其它相关资料的基础上，根据《城镇土地估价规程》的要求，采用科学合理的技术路线及技术方法，重新确定商业、住宅、工业三类用地的基准地价。

4、宗地地价修正体系的修正

遵循科学、实用、简明和便于操作的原则，本次成果更新分修正系数表和特别单项修正建立宗地地价修正体系。

(1)特别单项修正。特别单项修正的因素依据基准地价内涵涉及的因素确定。主要考虑容积率、使用年期、估价期日、开发程度及街角地的影响。

不同用地类型，其地价随容积率的变化有明显的差异。本次成果更新，以样点资料为依据，并在此基础上，确定不同用途土地的容积率修正系数。

街角条件是影响商业用地地价最为重要的微观区位因素之一，街角地地价一般明显高于临街普通宗地。本次成果更新应在分析主要街道街角地地价与同一街道普通宗地地价比例关系的基础上，综合考虑不同类型道路标准深度差异、正旁街路线价比例关系及街角地范围内不同宗地差异的影响，测算街角地地价修正系数。

(2)修正系数表及影响因素指标说明表的编制。修正系数表内因素涉及除特别单项修正因素以外的影响地价的主要区域因素和个别因素。同时，由于商业用地基准地价系数修正法的修正基准地价采用区片价，故其修正因素应重点考虑区片的区域因素差异及宗地个别因素；住宅用地和工业用地的修正基准地价采用级别价，其修正因素应全面考虑宗地个别因素与级内区域因素的差异。建立宗地地价修正系数和因素指标说明表的步骤为：首先分析造成宗地地价差异的原因，并在此基础上选取若干个能反映这种差别的修正因素，采用特尔斐法确定各修正因素的权重值（WI）。其次，根据有效样点地价与基准地价的差值确定上调、下调最大幅度（F1、F2）及各因素修正幅度（F1Wi、F2Wi）。最后，量化所有因素的标准即可得到修正系数及因素指标说明表。

5、建立信息化、自动化管理系统

为适应基准地价更新与管理的信息化、自动化趋势，本次成果更新要充分运用计算机技术。从样点地价计算、样点地价修正与检验、基准地价确定到图件绘制将实行全程计算机管理，主要成果资料建立完善的电子文档，以便于今后基准地价成果的更新与调整。

五、基准地价成果更新的理论基础

基准地价成果更新是对城镇不同类别土地在特定经济水平条件下土地市场价值的重新评定，它必须考虑三个方面的因素：一是土地本身的区位条件，二是土地上的投入与产出，三是当地土地市场的供需状况，三者缺一不可。因此，基准地价成果更新势必涉及自然、社会、经济等各个方面，是综合性、区域性、技术性都很强的工作，它必须以科学的理论为依据。

1、马克思的地租、地价理论

马克思认为地租所反映的是一种社会关系，地租是土地所有权在经济上的实现形式。土地所有权的存在和垄断是产生地租的根本原因。同时马克思还从质和量两方面对地租进行分析，认为地租有绝对地租和级差地租Ⅰ、级差地租Ⅱ三种形式，其中绝对地租是土地所有权的集中体现，只要所有权存在，不论土地的本身在状况如何，一旦利用该土地就肯定有地租的产生。级差地租是由于所利用的土地本身状况以及利用者的投资等方面的不同而造成的地租量的差异是土地价格差异存在的客观基础。马克思还认为，土地价格不是土地的购买价格，而是土地所提供地租的购买价格，它是按普通利息率计算的。即：土地价格=地租/利息率。这一公式表达了土地价格是资本化的地租，是能够带来同地租等量利息的货币额。按照马克思地价公式所表述的原理，我们可从分析土地收益入手，用一定的方式求算地价。

2、区位理论

城镇土地因其相对位置不同，在空间上表现了不同的使用价值、不同的经济效益和不同的地租地价。土地区位的差异使得同类行业在不同的区位上获得的经济效益和土地收益以及市场交易形成的地价会相差很大，不同行业在同一位置上的经济收益也会相差很大。因此，城镇土地地租地价水平很大程度上取决于土地的宏观、中观和微观区位条件和区位联系。所以，在宁乡县各乡镇的基准地价更新（评估）中，我们依据土地区位质量差异评定土地级别，在此基础上从宏观区位条件上更新级别基准地价，从中观区位条件上测算区片基准地价，进一步根据微观区位条件，更新宗地地价，形成三个空间层次相互衔接的基准地价和标定地价体系。

3、城镇土地利用分类理论

城市土地按其实际的经济利用方式可分为不同的用地类型，不同用地类型有其相应的用地要求和选择条件，从而表现出不同的土地利用特点，进而形成城市内不同的土地收益和不同的地价分布。

在各种用地类型中，能够在使用过程中直接获得经济收益，即直接产生土地级差收益的主要是商业用地、居住用地和工业用地（交通用地所产生的使用效益扩散到附近的经济活动中），这三种用地占城镇用地的大部分，是反映城镇土地经济价值的主体部分。因此，本次基准地价成果更新按商业用地、住宅用地、工业用地三大类进行。

4、规划理论

城镇规划就是为了使城镇有计划、有秩序地发展，根据其周围一定范围内的自然条件和经济条件确定城市的性质、规模、空间布局及经济发展方向。

在影响土地质量的众多因素中，城市规划对土地质量有很大的影响。城市规划的一个主要内容就是城市用地结构的研究和土地利用的研究，通过城市规划确定城市用地类型、合理配置基础设施、调整产业结构，指导城市的发展方向，从而影响城市土地的利用。因此，城市规划直接影响土地质量的好坏和地价高低且极为明显。

城市土地基准地价更新必须依据城市用地规划内容，尽量使城市规划意图体现在定级和估价的过程与结果中，确保成果的科学、准确与合理，同时也使政府能更好地利用地价这个极为敏感的经济杠杆，促使城市规划得到进一步完善和实施，最终使城市土地得到合理的配置利用。

六、基准地价更新（评估）的原则

城市基准地价更新是从土地质量及其货币表现两个方面衡量土地使用价值与价值的高低。根据基准地价特点及各乡镇土地市场的实际情况，基准地价更新主要遵循以下原则：

1、预期收益原则

预期收益原则是指土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。

土地价格受预期收益形成因素的变动而变动。估价时应了解估价对象过去收益状况，并对土地市场现状、发展趋势等对土地市场的影响进行细致的分析和预测，准确预测估价对象现在以至将来能带来的利益。

2、替代原则

土地价格遵循替代规律，某块土地的价格，由于市场竞争受其他具有相同使用价值的地块，即同类具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、有替代可能的地块之间会相互影响和竞争，使其价值相互牵制而趋于一致。

3、供给与需求原则

土地估价要以市场决定土地价值为依据，土地估价时要充分考虑所有影响土地供给与需求的因素，要掌握一定时期内的供给与需求总量的变化，还要了解供给与需求结构性变化。

4、最有效使用原则

地价是以最有效使用土地为前提的。尽管土地具有用途的多样性，但由于不同的利用方式和利用强度对其权利人带来的利益是不同的。所以，作为以追求最大利益为目的的市场主体的土地权利人，都会根据最大获利原则来选择土地利用方式和利用强度。因此，土地估价就在遵循城市规划的基础上，以该地块最有效使用为前提。

5、报酬递增与递减原则

经济学中的边际效益递增递减原则，是指在一定的生产技术条件下，增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加，但投入量达到某一数值以后，如继续追加投资，其纯收益不再与追加的投资成比例增加，利用这一原则，就可找出土地的边际使用点，即最大收益点或最有效使用点。因此，报酬递增与递减原则与最有效使用原则密切相关。

6、贡献原则

按经济学中的边际收益原则，衡量一个生产要素的价值大小，可依据其对总收益的贡献大小来决定。对于土地估价，这一原则是指不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的结果。其中某一部分带来的收益，与总收益比较，是部分与整体之间的关系。就土地部分的贡献而言，由于地价是生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有优先性和特殊性。

7、变动原则

土地价格是各种地价形成因素相互作用的结果。而这些因素经常处于变动之中，所以土地价格是这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。

8、管理信息化原则

基准地价更新时涉及大量的数据、表格和图件，是城镇地籍管理信息系统不可缺少的重要组成部分。在基准地价更新过程中，应尽可能选用通用的计算机平台，实现数据处理、地价确定及图件绘制的计算机管理，应全面建立基准地价更新成果的电子文档，并充分考虑与已有地籍管理系统的有机衔接。

七、基准地价成果更新的技术途径

据《城镇土地估价规程》的规定，基准地价更新的技术途径有：（1）以土地定级（或均质地域）为基础，以市场交易价格资料为依据，更新基准地价；（2）以土地定级为基础，以土地收益为依据，以市场交易地价资料为参考，更新基准地价；（3）以土地定级（或均质地域）为基础，以地价指数为依据，更新基准地价。近年来宁乡县乡镇土地质量空间格局变化较大，土地市场得到较好程度的发育，为采用市场交易价格资料更新基准地价提供较充分的条件。同时又因为采用土地收益更新基准地价操作性不强，调查难度大且容易导致价格失真；而宁乡县乡镇较完善的地价指数系统尚未建立，故本次成果更新采第一条技术途径，即“在划分均质区域的基础上，以市场交易价格资料为依据，分商业、住宅和工业用地更新基准地价。”

技术路线的具体内容设计如图1-1：

资料的收集调查与整理

市场交易样点调查整理均质区域因素选择

均质区域划分交易样点地价计算

交易样点地价修正

样点检验剔除

均质区域平均地价计算

均质区域调整、土地级

别确定、级别基准地价

政府部门、专家征询

确定基准地价

图1-1技术路线图

第二章基准地价测算与确定

第一节基准地价的内涵、构成及表达方式确定

一、基准地价的内涵

“基准地价是指导在城镇乡镇范围内，对现状利用条件不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别更新确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权的区域平均价格。”对基准地价的这一定义进行剖析，我们认为，本次基准地价成果更新中的基准地价内涵遵循规程的要求，在充分调查的基础上结合宁乡县实际情况，具体在下面几个方面来界定：

1、基准日

考虑到此次基准地价更新外业调查及资料收集时间为2007年6月31日开始，技术小组经讨论并征求领导小组意见后确定此次基准地价更新的基准日为2007年7月1日。

2、土地用途

由于宁乡县土地利用现状用途与交易的土地用途主要为商服、住宅、工矿仓储用地三种，故此次基准地价更新重点对三种用途土地进行土地估价。同时为了保证其它用途土地都有基准地价标准可用，参照《长沙市城镇国有土地使用规定》（长政发[2006]19号文）及《土地利用现状分类》（中华人民共和国国家标准GB/T21010-2007），确定了每种其它用途土地可参照的基准地价标准，具体见表2-1，使得成果具有广泛应用性，全域覆盖性及可操作性。

表2-1宁乡县土地评估用地分类及参照表

类型基本分类参照分类城市用地分

类代码参考

商服用地1、批发零售用地：商场、商店、超市、各类

批发市场、加油站等及其附属的小型仓库、车

间、工场等的用地；

2、住宿餐饮用地：包括宾馆、酒店、饭店、

旅馆、招待所、度假村、餐厅、酒吧等用地;

3、商务金融用地：包括写字楼、商业性办公

场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公

场所等用地；

4、其它商服用地：包括洗车场、洗染店、废

旧物资回收店、维修网点、照相馆、理发美容

店、洗浴场所等用地。

1、住宅用地（一级类）中的城镇住宅用地（二

级类）别墅用地参照商服用地；

2、公共管理与公共服务用地（一级类）中的文

体娱乐用地（二级类）如需办理有偿使用手续

则参照商服用地办理。

C

21

、C

22

、

C

23

、C

24

、

C

25

、C

26

、

T

23

、S

31

住

宅用地城镇住宅用地：普通住宅、公寓等用地；

1、公共管理与公共服务用地（一级类）中的机

关团体用地（二级类）、新闻出版用地（二级类）、

科教用地（二级类）、医卫慈善用地（二级类）、

公共设施用地（二级类）如需办理有偿使用手

续则参照住宅用地办理；

2、特殊用地（一级类）中的军事设施用地（二

级类）、宗教用地（二级类）、监教场所用地（二

级类）、殡葬用地（二级类）如需办理有偿使用

手续则参照住宅用地办理；

3、交通运输用地（一级类）中的铁路用地（二

级类）中的场站用地如需办理有偿使用手续则

参照住宅用地办理。

R、C

1

、 C

3

、

C

4

、C

5

、C

6、

C

7

、

C

8

、T

1

（铁路

站场用地）、

S

32

、D、U

工

矿仓储用地1、工业用地：工业生产及其附属设施用地；

2、采矿用地：采矿、采石、采砂场、瓦窑等

地面生产用地及尾矿堆放地；

3、仓储用地：用于物资储备、中转及其相应

附属设施用地。

中华人民共和国国家标准GB/T21010-2007《土

地利用现状分类》中除包含在上述二种用地以

外的如需办理有偿使用手续则参照工矿仓储用

地办理。

M、W、T

1

（铁

路路线用

地）、T

2

、T

3

、

T

4

、T

5

、G、

E

2

、E

3

、E

4

、

E

5

、E

7

章丘市土地级别基准地价技术报告终稿

章丘市城镇土地级别与基准地价更新技术报告 章丘市国土资源局 2007年6月

目录 第一部分概述 1.1城市概况 (1) 1.2章丘市土地市场状况 (5) 1.3本次基准地价更新的背景 (6) 1.4总体要求 (6) 1.5主要依据 (7) 1.6工作内容 (7) 1.7更新的基本原则 (8) 1.8技术路线 (9) 1.9提交成果 (10) 1.10工作程序 (10) 1.11技术方法 (11) 第二部分城区土地级别与基准地价更新 2.1土地级别更新 (13) 2.2城区基准地价更新 (28) 2.3城区基准地价修正系数体系更新 (43) 第三部分乡镇土地级别与基准地价更新 3.1土地级别更新 (58) 3.1.1圣井办事处驻地土地级别更新 (58) 3.1.1.1定级因素及权重 (58) 3.1.1.2定级因素分值计算 (58) 3.1.1.3土地级别划分 (63) 3.1.2其他乡镇土地级别更新 (63) 3.2基准地价的评估 (64) 3.3基准地价修正体系 (65) 第四部分土地级别与基准地价更新成果的应用 4.1土地级别与基准地价更新成果的应用 (73) 4.2应用基准地价应注意的问题 (73)

第一部分概述 1.1城市概况 1.1.1地理位置 章丘市位于山东省中部，泰山东北，黄河南岸。西邻历城区，东连淄博市，南交泰安，莱芜市，东北与邹平县接壤，西北隔黄河与济阳相望，总面积1855平方公里。地势南高北低，海拔高度50－500米，处中纬度，东经117°1′－117°35′，北纬36°25′－37°09′。至2006年底，全市共辖14个乡镇，6个街道办事处，1035个自然村，人口99.94万人，其中非农业人口15.98万人。 1.1.2历史沿革 商代，东北部为蒲姑国，西部为谭国(都城今龙山镇城子崖)。战国属齐。秦属济北郡。汉属青州部济南郡。汉景帝四年(前153年)置县称阳丘(治今绣惠镇回村)。东汉中部为阳丘县，北部为猇县、菅县，南部为土鼓县。后阳丘、土鼓县并入东朝阳县。南北朝宋时改东朝阳县为朝阳县。北齐废朝阳县置高唐县。北齐天保七年(556年)高唐县迁治女郎山(章丘山)南建城。隋开皇十六年(596年)改为章丘县。唐贞观元年(627年)属河南道齐州济南郡。宋、金属济南府。元属山东东路西南道济南路总管府。明、清属济南府。民国初属岱北道。1914年改属济南府。1945年8月划章丘西北部、历城县东部为章历县，其余为章丘县，属泰山专区。1950年4月两县划归淄博专区。1953年9月章历县并入章丘县，属泰安专区。1958年8月县治迁明水，11月属济南市。1961年5月归泰安专区。1979年1月复属济南市。1992年8月撤章丘县设章丘市(县级，山东省辖，济南市代管)。 1.1.3自然条件 1.1.3.1地势、地貌 章丘市地处泰沂山脉北麓与黄河之间。自南而北为山地、丘陵、平原，分别占全市总面积的30.8％、25.9％、43.3％。在地质构造上，南部属鲁西隆起，北部属济阳凹陷。地质构造形式普遍为单斜岩，以块断为主，褶皱少见，岩层走向北西60°，倾向北东30°，倾角7°－13°。 1.1.3.2气候、水文 市域处中纬度，属暖温带季风区中的大陆性气候，四季分明，雨热同季。春季干旱多风，夏季雨量集中，秋季温和凉爽，冬季雪少干冷。历年平均日照2647.6小时，平均气温为12.8℃。降雨量多年平均为600.8毫米，平均无霜期为192天。 河流大部属小清河水系，东南部少数属大汶河水系。共有河流7条，其中外流河2条：黄河，为西北界河，西南东北流向，境内长度27.08公里；小清河，位于西北部，西南东北流向，境内长度18.8公里，流域面积1651.6平方公里，年均径流量7.77亿立方米。内陆河4条：绣江河，源于明水百脉泉，境内长32.8公里，流域面积667.9平方公里；西巴漏河，在中南部，南北流向，属季节河，境内长68.8公里；东巴漏河，在东南部，东南西北流向，属季节河，境内长34.4公里；漯河，境内长28公里。 湖泊有白云湖，位于西北部白云湖镇，总面积17.4平方公里，水面积7.5平方公里，水深1～3米。芽庄湖，总面积5.38平方公里，水面积2.17平方公里，水深1.9米，最深处2.4米。 1.1.4社会经济 2006年，全市国内生产总值达到266.8亿元，比上年增长22.4％。其中：第一产业增加值35.8亿元，增长19.3％；第二产业增加值141.9亿元，增长24.5％；第三产业增加值89.1亿元，增长20.4％。三次产业结构为13.4：53.2：33.4。人均国内生产总值26769元，增长21.9％。 2006年完成税收15.18亿元比上年增长25.3％。规模以上工业企业(即全部国有及年销售收入500万元以上非国有独立核算工业企业，下同)实现利税43.2亿元，比上年增长24.6％，其中实现利润24.8

14年基准地价更新通知

泉洛政〔2016〕9号 泉州市洛江区人民政府关于发布洛江区 2014年基准地价更新报告的通告 《洛江区2014年基准地价更新报告》已于2016年7月20 日经区政府第四十四次常务会议研究通过，现将主要内容发布。 一、基准地价的内涵 本次评估基准地价指城镇各级土地或均质地域不同土地利用类型在土地使用权法定出让最高年限下的国有建设用地使用权平均价格。土地用途分为商服用地、住宅用地、工矿仓储用地和其它用地等四类。商服用地细分为批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地和其它商服用地；住宅用地细分为普通住宅用地和别墅等高档住宅用地；工矿仓储用地细分为工业用地、采矿用地和仓储用地；其它用地包括公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地。基准日为2014年6月30日；土地开发程度为宗地红线外“三通”（通路、通水、通电）、红线内场地平整。 二、适用范围 《洛江区2014年基准地价更新报告》适用于洛江区城区及乡镇土地利用总体规划确定的建设用地范围。其中，洛江区城区基准地价适用范围包括万安街道、双阳街道、河市镇以及马甲镇规划镇区用地，东至洛阳江，西至清源山，南至丰泽区与洛江区分界线，北至马甲镇东环路。洛江区乡镇基准地价适用范围为罗溪镇、虹山乡及马甲镇规划镇区

外的国有建设用地范围。基准地价覆盖范围外各类型用地的基准地价参照基准地价覆盖范围内同类型用地末级的级别价下限。 《洛江区2014年基准地价更新报告》作为洛江区范围内的国有建设用地使用权交易的价格指导，同时作为国土资源管理部门在土地一级市场中确定国有建设用地使用权出让价格标准的依据。 三、国有建设用地基准地价构成范围 基准地价的构成包括土地取得成本、土地前期开发成本、按规定收取的相关费用和土地出让收益四个部分，不包括城市基础设施配套费、契税。 1.土地取得成本：包括征地、征收安置费用，其中征地费用包括土地补偿费、安置补助费和青苗、地上物补偿费、被征地农民社会保障资金等费用，征收安置费用包括拆除房屋及构筑物的补偿费、征收安置补助费等费用。 2.土地前期开发成本：指土地前期开发达到“三通一平”（宗地红线外通路、通水、通电,红线内土地平整）所需的费用。 3.按规定收取的相关费用：包括新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、耕地占用税、支农资金、廉租房建设资金、农田水利建设资金、教育基金以及土地出让业务费、预缴有偿调剂补充耕地指标费用以及按规定应收取的其他费用。 4.土地出让收益：根据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）规定，国有土地使用权出让收入是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的征地和征收补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。 四、本次基准地价的具体级别界线、修正体系依据为《洛江区2014年基准地价更新应用方案》。

土地估价技术报告(基准地价修正、成本逼近)

土地估价技术报告 （转载“评估师信息网”网页） 第一部分总述 一、估价项目名称 ***评估师信息网https://www.wendangku.net/doc/413845204.html,***先生抵押土地使用权价格估价。 二、委托估价方 委托估价方：***评估师信息网https://www.wendangku.net/doc/413845204.html,***先生 地址：广东省佛山市xxxx号 联系人：***评估师信息网https://www.wendangku.net/doc/413845204.html,*** 联系电话：0757-833xxxxxx 三、受托估价方 委托单位：佛山市XXX会计师事务所 地址：佛山市 执业范围：佛山市范围执业 注册号：C------佛10 资格证书获得时间：2002年12月 四、估价目的 为委托估价方***评估师信息网https://www.wendangku.net/doc/413845204.html,***先生用土地使用权向银行申请抵押贷款提供参考价值。 五、估价依据 （一）有关法律、法规、文件 （1）《中华人民共和国土地管理法》； （2）《中华人民共和国城市房地产管理法》； （3）《关于公布佛山市区国有土地定级及基准地价标准的通知》（佛府[2002]70号）； （4）《关于印发<佛山市农用地转用和征用土地管理规定>的通知》（佛府[2001]023号）； （5）地方政府及有关部门颁布的其他法规、文件。 （二）有关技术标准 （6）新版《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）及其附录《土地估价报告规范格式》； （7）《佛山市区土地定级与基准地价更新成果应用指南》（佛山市国土资源局）； （三）其他 （8）《佛山市土地利用总体规划》； （9）《佛山市统计年鉴》； （10）《佛山市土地资源》； （11）委托估价方提供的《国有土地使用证》； （12）估价人员现场勘查、调查、收集的相关资料。 六、估价基准日 二○○四年八月三十一日。 七、估价日期 二○○四年九月二日到二○○四年九月五日。 八、地价定义

基准地价更新工作方案

基准地价更新工作方案 篇一：XX年泉港基准地价工作方案(正) 泉港区XX年 基准地价修编工作方案 厦门均和房地产土地评估咨询有限公司 二零一一年三月 泉港区XX年基准地价修编 工作方案 一、我司的作业优势 厦门均和房地产土地评估咨询有限公司创建于1997年，是福建省最高级别的大型综合性评估机构。公司拥有国土资源部颁发的《土地估价资质》（全国执业、原A级）、财政部颁发的《资产评估资质》（全国执业）、国家发改委颁发的《甲级价格评估资质》、福建省房地产价格评估管理委员会颁发的《甲级房地产价格评估资质》、厦门市国土资源与房产管理局颁发的《二级房地产经纪资质》。并于XX年通过了ISO9002质量体系认证，成为全国率先全面通过资产评估、房地产评估、土地估价国际认证的综合型国家级评估咨询机构。 公司现拥有60多名高素质的专业执业人员，其中：90%以上人员具有硕士、本科学位，70%以上人员具有中高级专

业技术职称。其中：国家注册房地产估价师25人，注册土地估价师21人，注册资产评估师11人，造价工程师6人，价格鉴证师5人。此外公司还拥有兼职评估师几十人，并拥有多名土建工程类、机械设备类、财务会计类、金融法律类专业资深人士组成的专家顾问委员会，形成一支经验丰富、业务能力强的工作团队。 在基准地价评估方面，公司先后参与泉州市泉港区、龙海市、晋江市基准地价地价修编工作；公司有多位估价师曾参与福建省多个地市的基准地价修编工作，且公司前后数次接触地价标准的应用，我司还专门成立基准地价工作小组，专职从事基准地价工作，有足够的技术力量参与本次基准地价修编工作。 二、新一轮基准地价的特点 本轮基准地价修编的主要工作内容包括城镇土地级别的调整、基准地价的修编（包括地上和地下空间建设用地使用权两部分（必选），以及相 关专题的研究。 根据《中华人民共和国物权法》和《土地利用现状分类标准》（GB/T21010-XX），物权法明确规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立，因此，研究制定地下空间建设用地使用权被提上了议事日程。省九地市城

东明县建制镇土地级别与基准地价更新报告

东明县建制镇土地级别 与基准地价更新报告 Revised by Petrel at 2021

2017年东明县建制镇土地级别调整与基准地价 更新报告 东明县国土资源局 二〇一七年十二月

目录 第一部分工作报告 (1) 第一节工作概况······················································错误!未定义书签。第二节工作步骤······················································错误!未定义书签。第三节工作结果······················································错误!未定义书签。第四节取得的主要成果和经验体会 ·····························错误!未定义书签。 第二部分技术报告·····································错误!未定义书签。第一章概述 ······························································错误!未定义书签。第一节自然与社会经济概况·······································错误!未定义书签。第二节建制镇基准地价更新概述 ································错误!未定义书签。第二章资料调查 ························································错误!未定义书签。第一节工作底图数据收集与整理 ································错误!未定义书签。第二节土地定级与基准地价更新评估资料调查 ··············错误!未定义书签。第三章土地定级 ························································错误!未定义书签。第一节土地定级的基本方法·······································错误!未定义书签。第二节定级因素、因子体系的建立 ·····························错误!未定义书签。第三节土地定级因素整理与分析量化 ··························错误!未定义书签。第四节土地级别划分················································错误!未定义书签。第四章基准地价更新··················································错误!未定义书签。第一节基准地价更新评估的主要步骤 ··························错误!未定义书签。

基准地价更新成果汇编及应用指南

附件：潮州市区2017年国有农用地基准地价成果 一、评估范围 本次潮州市区2017年国有农用地基准地价评估的工作范围为潮州市区行政区内现有的国有农用地和国有宜农未利用地。包括辖区内各种农场、国有林场，及其他国有农用地和宜农未利用地，根据2016年土地利用现状数据统计，潮州市区国有农用地面积2217.28公顷，国有宜农未利用地面积263.71公顷。 二、基准地价内涵 农用地基准地价是指县（市）政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。本次潮州市区2017年国有农用地基准地价的评估用途主要为耕地、园地、林地、坑塘水面与水库水面四种用地类型，具体基准地价内涵如下： 1、耕地：土地级别的平均开发程度宗地红线外通路、通电、水源供给有保障，宗地内土地平整、大小适中、形状规则、沟渠建设良好、田间道路密度适中，在正常市场条件，耕作制度为一年二熟（早稻-晚稻、春花生-秋甘薯），基准作物设定为水稻-花生，土地估价期日为2017年12月31日，土地出让年期为50年下的完整国有

土地出让使用权平均价格。 2、园地：土地级别的平均开发程度宗地红线外通路、水源供给有保障，宗地内土地较平整、有基本的排水与灌溉设施，在正常市场条件，基准作物设定为柑橘，土地估价期日为2017年12月31日，土地出让年期为50年下的完整国有土地出让使用权平均价格。 3、林地：土地级别的平均开发程度宗地红线外通路，宗地内集材道，在正常市场条件，基准作物设定为松、杉-杂木，土地估价期日为2017年12月31日，土地出让年期为50年下的完整国有土地出让使用权平均价格。 4、坑塘水面与水库水面：土地级别的平均开发程度宗地红线外通路、通电、水源供给补充有保障，宗地内大小适中、形状较规则，在正常市场条件，基准作物设定为四大家鱼，土地估价期日为2017年12月31日，土地出让年期为50年下的完整国有土地出让使用权平均价格。 表2-1 潮州市区2017年国有农用地基准地价内涵表

基准地价报告

基准地价调查技术报告 基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度和设定容积率下，对现状利用条件及开发条件下不同级别或不同均质地域的按照商业、住宅、工业等用途，分别评估在某一估价期日法定最高年限土地使用权区域平均价格。 一、基准地价的评估应遵循以下程序： （一）、准备工作：主要有编写基准地价评估任务书，制定基准地价调查表和工作表、准备工作底图，确定基准地价评估区域。 （二）、土地调查与整理： 1、资料调查与整理： （1）土地定级成果资料：包括土地级别图、土地定级报告、土地估价定级成果的资料。 （2）土地利用收益资料：包括土地利用效益资料，资金利用效益资料，不同行业不同规模的劳动力标准等。 （3）地租、地价资料：土地使用权出让、转让资料，土地征用补偿，安置补助及地上附着物补偿标准资料，以地换房资料，房屋拆迁补偿标准，房屋拆迁标准等。 （4）影响地价的因素资料：有一般因素、区域因素、个别因素。 （5）其他资料：历史地价资料，土地开发经营的政策法规、条例、规定，有关土地房屋的税收种类，税率等，城镇规划有关资料。 2、资料调查的一般要求： （1）调查、收集到有关的地价资料按实地工作位置标注到地图上。 （2）调查以土地级别或均质地域为单位进行（本次实习以上庄村、前庄村为一均质地域）。 （3）样本抽查采用分类不等比调查。 （4）样本要有代表性。 （5）样本分布要均匀。 （6）调查样本每级应不少于30个。 （7）所选样本能同时获得地价利用或利用收益和相对应的土地条件资料。 （8）土地利用收益资料应不少于近期两年的数据。

（9）以人民币为单位，准确到小数点后一位。 （10）调查资料必须填入相应的调查表格或记录手簿。 3、样本资料整理： （1）样本剔除，剔除不符合本次实习要求的资料。 （2）样本资料归类。 （三）基准地价评估： 1、利用级差收益侧算法。 2、利用土地交易资料估算基准地价。 （四）基准地价确定： 1、以一种方法测算城镇基准地价的，用该种方法确定该均质地域范围内的商业、住宅、工业用途的基准地价为城镇基准地价。 2、以两种方法测算城镇用途基准地价的，应以均质地域为单位，用不同的测算结果，根据当地土地市场和地价水平确定。 3、以两种以上方法测算的，根据不同方法的评估结果，土地市场状况等。以其中最符合市场行情的一种方法结果为标准。 （五）编制基准地价修正系数表： 基准地价系数修正表采用替代原理，建立基准地价，宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系。 （六）成果检验： 对测定的成果按《规程》或本地具体情况进行检查和验收。 二、调查结果报告： 经过我们第四组全体成员对调查区域的调查，结合本地情况和具体的实际资料综合分析得出，该区域的土地地价和相关情况： 该区位于兰州市安宁区，是一个典型的城中村，我组主要调查的是上庄村和前庄村。该区域人多地少，人地矛盾突出，平均人均耕地为0.38亩。该区主要进行集约型农业生产，大部分耕地用于蔬菜生产。1997年市政府对该区进行土地征用，以6.9万元/亩的价格进行耕地补偿。2005年后又进行第二次土地征用，耕地补偿为14.8万元/亩，房屋拆迁补偿标准为649元/㎡。实行以房换房的拆迁

基准地价更新方法及趋势探析

基准地价更新方法及趋势探析 摘要：城镇基准地价制度是我国在城镇土地市场发育初期所建立的一项土地管理制度，随着土地市场的发育，原有的基准地价更新方法已不能完全满足土地管理的需求，各地都在探索适应当地土地利用管理的新的更新方法。本文通过对各类基准地价更新方法的比较，并借鉴国外的地价制度，对城镇基准地价更新方法的发展趋势作以探讨。 关键词：基准地价；土地市场；更新方法；发展趋势 Study on Remedying Methods of Benchmark Land Prices and Development Trend Abstract：Urban system is China's benchmark land prices in the early development of urban land market by the establishment of a land management system. Along with the development of the land market，the original method can not fully meet the demand for land management，all localities are exploring adapt to the local land-use management of the new method update. This essay，which bases on comparing various methods and using foreign premium system，try to update on urban land price benchmark trends for the development of methods to explore.

土地估价技术报告

土地估价技术报告 项目名称:贵阳环宇进口汽车修配厂因办理土地出让 金涉及的位于贵阳市南明区花溪大道 2002-151号商住综合用地土地使用权价格 评估 受托估价单位:************咨询有限公司 土地估价报告编号:*****(2010)评字第029号 土地估价技术报告编号:*****(2010)技字第029号 提交估价报告日期:二○一○年十一月二日

关键词：贵阳市、补缴土地出让金、贵州东信恒业咨询有限公司、2010年 土地估价技术报告 第一部分总述 一、估价项目名称 贵州中伟房地产开发有限公司因补缴土地出让金涉及的位于贵阳市南明区花溪大道2002-151号商住综合用地土地使用权价格评估。 二、委托估价方 单位名称：贵阳环宇进口汽车修配厂 单位住所：三桥南路131号 法定代表人：*** 单位联系人：*** 单位电话： 三、受托估价方 机构名称：***************咨询服务有限公司 机构地址：贵阳市中华北路世纪商务城****室 资质注册号：B2010520 法定代表人: ******** 联系人：********** 联系电话：0851- 机构传真：0851-********* 邮政编码：550001 四、估价目的 贵州中伟房地产开发有限公司因补缴土地出让金目的的需要，为了解其土地使用权价值，特委托我公司对位于贵阳市南明区花溪大道2002-151号商住综合用地土地使用权进行合理、公正之价值评估，为其进行补缴出让金提供

参考依据。 五、估价依据 （一）国家有关部门颁布的法律、法规 1、《中华人民共和国土地管理法》； 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 3、国土资源部“关于做好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知” （国土资发[2000]105号）； 4、国土资源部《关于印发<土地分类>的通知》（国土资发[2001]255 号）。 （二）地方有关部门颁布的法规、通知文件 1、贵州省2001年1月1日起施行的《贵州省土地管理条例》； 2、2007年8月公布的《关于贵阳市云岩区、南明区土地定级与基准 地价的通知》。 （三）有关技术标准 1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）； 2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2001) 。 （四）其他资料 1、《土地价格评估委托书》； 2、2010补第011号《补缴土地出让金公文处理签》； 3、筑预登[2006]字第035号、036号《贵阳市土地使用权预登记证》； 4、《贵阳市云岩区、南明区土地定级与基准地价更新技术报告》（2006 年1月）； 5、委托方提供的其他资料； 6、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。 六、估价基准日 2010年10月25日

岳阳市城区基准地价更新报告

目录 第一章岳阳市城区基准地价成果更新概述 (1) 第一节岳阳市概况 (1) 第二节原基准地价成果分析 (2) 第三节岳阳市地产市场分析及基准地价成果更新必要性 (4) 第二章基准地价成果更新方法 (7) 第一节基准地价成果更新的理论基础和原则方法 (7) 第二节资料的收集、调查与整理 (14) 第三章基准地价评估与测算 (21) 第一节基准地价内涵及表达方式 (21) 第二节基准地价更新评估 (25) 第四章土地级别划分与基准地价确定 (46) 第一节土地级别调整 (46) 第二节基准地价的确定 (53) 第五章宗地地价修正体系 (57) 第一节宗地地价修正体系概述 (57) 第二节区域因素修正 (58) 第三节个别因素修正 (83) 第四节基准地价系数修正法评估宗地地价 (91) 第五节岳阳市城区基准地价更新成果分析 (93) 第六章基准地价更新成果特点及应用 (97) 第一节基准地价更新成果的内容及特点 (97) 第二节基准地价成果应用建议 (98) 第七章城市地价动态监测体系 (103) 第一节建立的必要性和总体目标 (103) 第二节标准宗地 (105)

第一章岳阳市城区基准地价成果更新概述 第一节岳阳市概况 一、岳阳市概况 岳阳市位于湖南省东北部，长江中游南岸，湘、鄂、赣三省交界处，素称“湘北门户”。地理坐标为东经112o18′31″—114o09′06″，北纬28o25′33″—29o52′30″。东临江西九江、宜春，西频益阳，北望湖北荆州、咸宁，南接长沙。市境南北长157公里，东西宽177公里，土地总面积1.49万平方公里，占全省总面积7.05%。 岳阳夏商为三苗国地，春秋属楚，三国时修巴邱邸阁城，公元291年始为州郡治所。现为湖南省辖市，辖岳阳、平江、华容、湘阴四县，汩罗、临湘两市和岳阳楼、君山、云溪三行政区及屈原管理区、岳阳经济开发区与南湖度假区。全市总人口542.94万，其中城镇244.32万，占45%。 二、主要自然资源条件 岳阳市地处东洞庭湖平原和幕阜山区,地势东高西低,呈阶梯状向洞庭湖倾斜,以丘陵和平原为主,山地、丘陵、岗地、平原和水面兼备，物产丰富，素有“鱼米之乡”之美称。属亚热带季风湿润气候。特点是：严寒期短，无霜期长，光照充足，气候温和，雨量充沛，四季分明。年平均气温16.4℃—17℃，最高39.7—40.4℃，最低零下11.8℃—18.1℃。年均降水量1233.9—1498.4毫米，年均日照1740—1850.9小时。境内水资源特优，除洞庭湖外，有东湖、横岑湖等内湖165个，江河除长江、湘江、资水外，有汩罗江、新墙河等大小河流315条，湖泊众多，水源充足，素称“洞庭水乡”。矿产有铅、锌、铜、金、白云石、花岗岩等40余种资源供采。岳阳名胜景点丰富，有岳阳楼古城区、洞庭湖水上浏览区，君山岛景区，汩罗江屈原纪念地，平江起义革命纪念地，张谷英民俗村等240多处，尤以岳阳楼洞庭湖风景名胜区名扬海内外，为国家风景名胜重点旅游区。 三、主要社会经济条件 2007年末，全市完成国内总值915.84亿元，比上年增长15.2%，人均16868元。一、二、三产业增加值，分别增长19.3%、48.6%、和32.1%，产业结构不断优化。全年完成工业增加值444.63亿元，农业增加值176.84亿元，社会固定资产

上海市基准地价更新成果

上海市基准地价更新成果（征求意见稿） 一、上海市基准地价土地级别（基准日2003年6月30日） 一级区域： 浦西： 黄浦江岸线－苏州河南岸－四川中路－延安东路－黄浦江岸线 南京西路－成都北路－淮海中路－西藏南路－西藏中路－南京西路南京东路、南京西路（西藏中路至乌鲁木齐北路）、淮海东路、淮海中路（西藏南路至陕西南路）沿线两侧 浦东： 黄浦江岸线－东昌路－银城中路－浦东南路－黄浦江岸线 世纪大道（银城路至浦东南路）沿线两侧 二级区域： 由一级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为二级地区域： 浦西： 苏州河南岸－石门二路－新闸路－泰兴路－北京西路－乌鲁木齐北路－乌鲁木齐中路－复兴西路－复兴中路－重庆南路－自忠路－西藏南路－寿宁路－人民路－河南南路－方浜中路－中华路－复兴东路－中山南路－王家码头街－黄浦江岸线 苏州河北岸－吴淞路－天潼路－长治路－大名路－溧阳路－黄浦江岸线 广元路－广元西路－宜山北路－宜山路－南丹路－南丹东路－宛平南路－宛平路－广元路 浦东： 黄浦江岸线－张杨路－世纪大道－浦东南路－银城中路－东昌路－黄浦江岸线 三级区域： 由二级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为三级地区域： 浦西： 黄浦江岸线－公平路－东大名路－商丘路－东汉阳路－溧阳路－周家嘴路－九龙路－武进路－河南北路－天目东路－天目中路－共和新路－交通路－恒丰路－长安路－天目西路－长寿路－长宁路－江苏路－华山路－广元路－宛平路－?D嘉浜路－徐家汇路－陆家浜路－黄浦江岸线 仙霞路－古北路－延安西路－仙霞路

四川北路（武进路至溧阳路）两侧； 浦东： 黄浦江岸线－民生路－浦东大道－源深路－杨高中路－世纪大道－浦电路－东方路－浦建路－塘桥新路－黄浦江岸线 四级区域： 由三级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为四级地区域： 浦西： 黄浦江岸线－怀德路－杨树浦路－大连路－大连西路－密云路－中山北二路－伊敏河路－运光路－邯郸路－中山北一路－西宝兴路－北宝兴路－延长路－延长中路－延长西路－志丹路－光新路－华池路－岚皋路－真如港－中宁路－武宁路－杨柳青路－枣阳路－金沙江路－大渡河路－冕宁路－苏州河南岸－古北路－天山支路－天山路－威宁路－北虹路－虹古路－水城路－虹桥路－虹许路－古羊路－姚虹西路－虹桥路－中山西路－宜山路－桂林路－钦州南路－钦州路－龙华港－黄浦江岸线 国定路－政通路－淞沪路－虬江－国和路－翔殷路－黄兴路－国定路 浦东： 黄浦江岸线－上南路－浦东南路－龙阳路－罗山路－黄浦江岸线 五级区域： 由四级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为五级地区域： 浦西：黄浦江岸线－宁国路－长阳路－隆昌路－营口路－中原路－长海路－恒仁路－政立路－国权北路－三门路－逸仙路－场中路－共和新路－汶水路－真北路－北虹路－哈密路-仙霞西路-虹桥机场外边界-迎宾三路－虹桥路－程家桥路－合川路－吴中路－莲花路－上中西路－上中路－龙吴路-环南二大道-黄浦江岸线 浦东：黄浦江岸线－川杨河－杨高南路－博文路－川北公路－张江路－金桥路－黄浦江岸线 六级区域： 由五级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为六级地区域： 外环线以内 浦西：五级以外、外环以内扣除桃浦工业区及宝山七级地部分 浦东：黄浦江岸线－东高路－杨高北路－巨峰路－申江路－申江路南段

上海市基准地价更新成果

上海市2013年基准地价更新成果

目录

第一章基准地价成果 基准地价内涵说明 本次基准地价成果为分用途各级别国有建设用地在一定设定条件下的土地使用权平均价格。 A 基准日为 2013 年 1 月 1 日； B 使用年限为对应用途的法定最高出让年限； C 开发强度为各用途各级别的设定容积率； D 住宅、商业、办公用地开发程度为“七通一平”，指宗地外通路、供电、通讯、通上水、通下水、通污水、通燃气及宗地内场地平整；研发总部类和工业用地开发程度为“五通一平”，指宗地外通路、供电、通讯、通上水、通下水及宗地内场地平整。 表 1－1 上海市基准地价内涵说明表

基准地价成果表 上海市 2013 年基准地价采用分类定级的方式，即依据不同用途划分土地级别，并确定基准地价成果。各用途各级别的基准地价成果，如下表： 表 1－2 上海市基准地价成果表（楼面地价） 基准日：2013年1月1日单位：元/平方米 说明：该表不可独立理解和使用，须与基准地价土地级别范围说明和成果应用说明结合使用。

表 1－3 上海市基准地价成果表（土地面积单价）基准日：2013年1月1日单位：万元/亩 说明：该表不可独立理解和使用，须与基准地价土地级别范围说明和成果应用说明结合使用。

土地级别范围说明 根据不同用途土地价格影响因素因子的分布情况，住宅、商业、办公用地分为 10 个级别，研发总部、工业用地分为 9 个级别。所述级别范围均不含滩涂。 住宅用地 全市住宅用地共分为 10 级，中心城区以 1－6 级为主。 具体定级范围说明如下： 1 级： 黄浦江以西：北京西路－万航渡路－华山路－延安西路－江苏路－华山路－广元西路－恭城路－虹桥路－文定路－南丹路－南丹东路－宛平路－建国西路－襄阳南路－永嘉路－瑞金二路－复兴中路－西藏南路－西藏中路－北京西路 北外滩：秦皇岛路－杨树浦路－东大名路－大名路－黄浦江－秦皇岛路 黄浦滨江：中山东路、中山东一路、中山南路：苏州河－南浦大桥 徐汇滨江：黄浦江－沪杭铁路新日支线－宛平南路－龙华港－黄浦江 黄浦江以东：黄浦江－张家浜－浦明路－浦电路－浦城路－陆家嘴环路－黄浦江

市城镇土地级别与基准地价更新技术报告

章丘市城镇土地级别与基准地价更新技术报告

目录 第一部分概述 1.1城市概况 (1) 1.2章丘市土地市场状况 (5) 1.3本次基准地价更新的背景 (6) 1.4总体要求 (6) 1.5主要依据 (7) 1.6工作内容 (7) 1.7更新的基本原则 (8) 1.8技术路线 (9) 1.9提交成果 (10) 1.10工作程序 (10) 1.11技术方法 (11) 第二部分城区土地级别与基准地价更新 2.1土地级别更新 (13) 2.2城区基准地价更新 (28) 2.3城区基准地价修正系数体系更新 (43) 第三部分乡镇土地级别与基准地价更新 3.1土地级别更新 (58) 3.1.1圣井办事处驻地土地级别更新 (58) 3.1.1.1定级因素及权重 (58) 3.1.1.2定级因素分值计算 (58) 3.1.1.3土地级别划分 (63) 3.1.2其他乡镇土地级别更新 (63) 3.2基准地价的评估 (64) 3.3基准地价修正体系 (65) 第四部分土地级别与基准地价更新成果的应用 4.1土地级别与基准地价更新成果的应用 (73) 4.2应用基准地价应注意的问题 (73)

第一部分概述 1.1城市概况 1.1.1地理位置 章丘市位于山东省中部，泰山东北，黄河南岸。西邻历城区，东连淄博市，南交泰安，莱芜市，东北与邹平县接壤，西北隔黄河与济阳相望，总面积1855平方公里。地势南高北低，海拔高度50－500米，处中纬度，东经117°1′－117°35′，北纬36°25′－37°09′。至2006年底，全市共辖14个乡镇，6个街道办事处，1035个自然村，人口99.94万人，其中非农业人口15.98万人。 1.1.2历史沿革 商代，东北部为蒲姑国，西部为谭国(都城今龙山镇城子崖)。战国属齐。秦属济北郡。汉属青州部济南郡。汉景帝四年(前153年)置县称阳丘(治今绣惠镇回村)。东汉中部为阳丘县，北部为猇县、菅县，南部为土鼓县。后阳丘、土鼓县并入东朝阳县。南北朝宋时改东朝阳县为朝阳县。北齐废朝阳县置高唐县。北齐天保七年(556年)高唐县迁治女郎山(章丘山)南建城。隋开皇十六年(596年)改为章丘县。唐贞观元年(627年)属河南道齐州济南郡。宋、金属济南府。元属山东东路西南道济南路总管府。明、清属济南府。民国初属岱北道。1914年改属济南府。1945年8月划章丘西北部、历城县东部为章历县，其余为章丘县，属泰山专区。1950年4月两县划归淄博专区。1953年9月章历县并入章丘县，属泰安专区。1958年8月县治迁明水，11月属济南市。1961年5月归泰安专区。1979年1月复属济南市。1992年8月撤章丘县设章丘市(县级，山东省辖，济南市代管)。 1.1.3自然条件 1.1.3.1地势、地貌 章丘市地处泰沂山脉北麓与黄河之间。自南而北为山地、丘陵、平原，分别占全市总面积的30.8％、25.9％、43.3％。在地质构造上，南部属鲁西隆起，北部属济阳凹陷。地质构造形式普遍为单斜岩，以块断为主，褶皱少见，岩层走向北西60°，倾向北东30°，倾角7°－13°。 1.1.3.2气候、水文 市域处中纬度，属暖温带季风区中的大陆性气候，四季分明，雨热同季。春季干旱多风，夏季雨量集中，秋季温和凉爽，冬季雪少干冷。历年平均日照2647.6小时，平均气温为12.8℃。降雨量多年平均为600.8毫米，平均无霜期为192天。 河流大部属小清河水系，东南部少数属大汶河水系。共有河流7条，其中外流河2条：黄河，为西北界河，西南东北流向，境内长度27.08公里；小清河，位于西北部，西南东北流向，境内长度18.8公里，流域面积1651.6平方公里，年均径流量7.77亿立方米。内陆河4条：绣江河，源于明水百脉泉，境内长32.8公里，流域面积667.9平方公里；西巴漏河，在中南部，南北流向，属季节河，境内长68.8公里；东巴漏河，在东南部，东南西北流向，属季节河，境内长34.4公里；漯河，境内长28公里。 湖泊有白云湖，位于西北部白云湖镇，总面积17.4平方公里，水面积7.5平方公里，水深1～3米。芽庄湖，总面积5.38平方公里，水面积2.17平方公里，水深1.9米，最深处2.4米。 1.1.4社会经济 2006年，全市国内生产总值达到266.8亿元，比上年增长22.4％。其中：第一产业增加值35.8亿元，增长19.3％；第二产业增加值141.9亿元，增长24.5％；第三产业增加值89.1亿元，增长20.4％。三次产业结构为13.4：53.2：33.4。人均国内生产总值26769元，增长21.9％。 2006年完成税收15.18亿元比上年增长25.3％。规模以上工业企业(即全部国有及年销售收入500万元以上非国有独立核算工业企业，下同)实现利税43.2亿元，比上年增长24.6％，其中实现利润24.8

西安市临潼区土地基准地价研究报告

西安市临潼区基准地价评估 技术报告

一、基准地价评估的历史 早在1993年，临潼县土地管理局（现为临潼区国土资源管理局）就对基准地价做过评估，经临潼县常务会议讨论通过后，以临政发（93）79号文件下发。为了适应形势的变化，1996年7月到12月临潼县国土资源局1993年基准地价重新进行了调整更新。2000年西安市政府公布基准地价时，将临潼区土地价格统一纳入西安市的地价体系中，临潼区政府所在地，最高为7级，临潼区土地级别从7级开始，分为4个级别，即7到10级。因此，此次基准地价的更新，是继1993年基准地价评估以来的第二次更新。 二、基准地价的内涵、评估依据和评估范围 （一）基准地价的内涵 根据《城镇土地估价规程》和《陕西省城镇地价体系建设实施技术方案》，此次评估的基准地价是指城镇在城市平均开发程度、平均容积率和法定最高出让年限下，各级别土地在2002年5月31日的价格。 法定最高出让年限：商业用地40年，居住用地70年，工业用地50年； 临潼区城区的平均开发程度为“五通一平”。“五通”是指通路、通电、通上水、通下水、通讯，“一平”是指场地平整； 各建制镇镇区的平均开发程度为“三通一平”，“三通”是指通路、通电、通水，“一平”是指场地平整。 县城的平均容积率：商业用地1.2，居住用地1.2，工业用地0.4； 各镇的平均容积率：商业用地0.8，居住用地0.8，工业用地0.4；（二）基准地价的评估依据 此次基准地价的评估，是在陕西省国土资源厅的统一部署下进行的，根据陕西省国土资源厅的安排，在2002年年底前，陕西省所有的县、市都必须完成城镇土地分等、定级、基准地价与标定地价的评估工作。评估的依据主要有：

土地评估技术服务方案范本

技术服务方案 （招标单位名称）采用公开招标的方式确定土地评估服务单位。我公司拟投标，为了规范入围后我公司参与的具体宗地评估项目的评估行为，按时、保质完成具体宗地评估业务，保证我公司出具的评估结果科学、合理，且符合云南省、曲靖市相关要求，结合曲靖市土地收储中心估价对象的实际情况，特制订本方案。 一、公司情况简介 我公司具备从事全国范围内的土地评估业务的资质的机构，自公司成立以来一直从事涉及土地出让、转让、土地划拨、企业改制等地价评估工作，目前已经充分掌握了云南省大部分地区的土地、房地产交易资料，对云南省土地市场的现状特点、发展规律有较为全面的了解。 本公司具体负责该项目评估项目的负责人和土地估价师均是长期从事宗地地价评估的专职资深注册土地估价师，从事过大量土地出让、转让、划拨、企业改制项目的评估工作，不但理论功底扎实、实践经验丰富，而且对XX 省，尤其是XXX、XXX、XXX涉及土地出让、转让、土地划拨的有关政策、办理流程有充分的了解，完全有能力为委托方提供高质量、高效率的服务。 二、工作思路和措施

（一）成立项目小组，明确评估人员、业务流程及岗位职责 根据项目特点，本公司拟安排公司评估副经理XXX作为项目负责人，组织、协调具体评估工作。另抽调多名丰富经验的土地估价师成立项目小组，负责具体项目的组织实施（详见下表）。 项目实施主要人员情况 本公司宗地评估项目依据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB／T18508—2001）、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（CB／T18507—2001）、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB／T 21010—2007）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号）、《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局第1号）及委托方提供的有关估价对象的资料（包括规划设计资料、宗地图及出让前置条件和配套保障性住房的文件、委托评估约定书等）受理业务，

2017东明县建制镇土地级别与基准地价更新报告

2017年东明县建制镇土地级别调整与基准地价 更新报告 东明县国土资源局 二〇一七年十二月

目录 第一部分工作报告 (1) 第一节工作概况 (1) 第二节工作步骤 (2) 第三节工作结果 (5) 第四节取得的主要成果和经验体会 (8) 第二部分技术报告 ...................................................... - 11 -第一章概述............................................................................... - 13 -第一节自然与社会经济概况 .. (13) 第二节建制镇基准地价更新概述 (24) 第二章资料调查 ........................................................................ - 35 -第一节工作底图数据收集与整理 .. (35) 第二节土地定级与基准地价更新评估资料调查 (37) 第三章土地定级 ........................................................................ - 42 -第一节土地定级的基本方法 .. (42) 第二节定级因素、因子体系的建立 (44) 第三节土地定级因素整理与分析量化 (48) 第四节土地级别划分 (68) 第四章基准地价更新 ·································································· - 76 -