2018长租公寓分析报告之美国长租公寓(EQR 公司)运营模式
https://www.wendangku.net/doc/414754840.html,
长租公寓分析报告之美国长租公寓
分析和预测
Economic And Market Analysis China Industy
Research Report 2018
https://www.wendangku.net/doc/414754840.html,
前言
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目录
第一节美国市场领先的公寓型 REITs--EQR (5)
一、EQR (Equity Residential)发展历程 (5)
二、EQR盈利模式分析 (5)
第二节 EQR 发展战略 (9)
一、业务战略变化 (9)
二、领先市场因素 (11)
第三节 EQR 融资优势 (11)
第四节 EQR 投资优势 (17)
一、第一阶段发展分析 (17)
二、第二阶段分析 (21)
三、第三阶段分析 (24)
第五节 EQR 运营优势 (33)
一、客群的差异化 (34)
二、营销渠道的不同 (34)
三、全面的服务体系 (38)
四、较高的运营能力 (44)
五、对我们的借鉴 (50)
图表 1 自持型重资产公寓企业的运营模式。 (5)
图表 2 EQR的运营及盈利模式 (6)
图表 3 15年末美国公寓REITs持有房间数量（万间） (6)
图表 4 16年末美国公寓REITs持有房间数量（万间） (6)
图表 5 EQR收入结构（以租金收入为主） (7)
图表 6 EQR营业利润（百万美元）及同比 (7)
图表 7 美国主要公寓REITS市值（亿美元） (8)
图表 8 EQR2016年股权结构 (9)
图表 9 EQR三阶段物业分布图 (10)
图表 10 EQR第一阶段物业和数量变化 (12)
图表 11 美国REITs推行相关政策与事件 (12)
图表 12 EQR高速扩张阶段的总负债情况（百万美元） (13)
图表 13 EQR负债率和NYSE平均负债率 (13)
图表 14 EQR第一阶段资产负债率与融资情况 (13)
图表 15 税收豁免债务规模及成本一览 (14)
图表 16 EQR发债成本较低 (14)
图表 17 EQR融资高效且呈现多元化 (15)
图表 18 EQR融资规模与运营房间数量 (16)
图表 19 EQR租金营业成本及NOI情况（百万美元） (16)
图表 20 美国房屋自有率（%） (17)
图表 21 90年代美国出租房屋入住率（%）高位稳定 (18)
图表 22 全美租金中位数及增长率 (19)
图表 23 90年代美国房屋租售比（房价/年租金）稳定在15倍左右 (19)
图表 24 EQR在第一阶段投资策略 (19)
图表 25 美国在持有环节对于 REITS 税收优惠政策 (20)
图表 26 美国在交易环节对于 REITS 的税收优惠政策 (20)
图表 27 EQR第一阶段运营房间数及增速 (20)
图表 28 EQR在第一阶段以收购物业为主 (20)
图表 29 EQR在第一阶段毛租金收益率（单位租金收入/单位收购成本）维持高位 (21)
图表 30 EQR在第二阶段投资策略 (21)
图表 31 美国出租房入住率（%）在21世纪初持续下行 (22)
图表 32 美国房屋租售比在21世纪初快速上涨 (22)
图表 33 EQR第二阶段运营房间维持高位稳定 (23)
图表 34 EQR第二阶段在资产扩张同时卖出部分物业 (23)
图表 35 EQR在第二阶段毛租金收益率（单位租金收入/单位收购成本）持续下行 (24)
图表 36 美国公寓成交量（万间） (25)
图表 37 美国公寓交易单价（万美元/间） (25)
图表 38 EQR在第三阶段投资策略 (25)
图表 39 EQR战略核心市场失业率 (26)
图表 40 EQR战略核心市场租赁住宅入住率 (26)
图表 41 EQR战略核心市场平均租金水平 (27)
图表 42 EQR第三阶段运营房间逐年下降，逐步聚焦核心市场 (27)
图表 43 EQR第三阶段以出售非核心区域物业为主，并针对性收购核心区域物业 (28)
图表 44 2014年以来EQR物业剥离情况一览 (29)
图表 45 EQR出售公寓均价（万美元/间） (29)
图表 46 EQR售出项目平均IRR (29)
图表 47 EQR现有物业分布图（截至2016年） (30)
图表 48 EQR营业利润结构变化（按地区） (31)
图表 49 2016年EQR各区域物业经营数据 (31)
图表 50 EQR各类型物业数量和占比变化 (32)
图表 51 EQR各类型房间数量（间）和占比变化 (32)
图表 52 各类型物业月租金水平 (33)
图表 53 美国各类型租房人数（万人） (34)
图表 54 EQR官方网站（城市选择） (35)
图表 55 EQR官方网站（区域选择） (35)
图表 56 EQR某项目的Walk Score评分 (36)
图表 57 EQR官方网站（户型选择及租金信息） (37)
图表 58 EQR的单位公寓平均费用支出（美元） (38)
图表 59 EQR与Zipcar合作搬家服务 (38)
图表 60 EQR与Cort Furniture合作提供家具租赁优惠 (39)
图表 61 EQR的居住配套与服务 (40)
图表 62 EQR的租赁转移计划和租金抵扣买房服务 (41)
图表 63 EQR全流程服 (42)
图表 64 EQR的空置率水平与租赁机构以及全美租房空置率对比 (42)
图表 65 EQR纽约市场租金溢价（美元） (42)
图表 66 EQR西雅图市场租金溢价（美元） (43)
图表 67 EQR的同店每月租金（美元/套）总体保持平稳增长 (43)
图表 68 EQR 典型项目人员配置情况 (44)
图表 69 EQR的单位公寓平均费用支出（万美元） (45)
图表 70 EQR的同店每套工资支出（美元） (45)
图表 71 EQR的同店每单元运营费用 (46)
图表 72 EQR的CE值（营业费用/营业净利润）情况 (47)
图表 73 2016年公寓型REITs的CE值比较 (47)
图表 74 EQR的营业净利润NOI情况（百万美元） (48)
图表 75 EQR运营资金FFO情况（百万美元） (48)
图表 76 EQR平均投资回报率（NOI/投资性房地产） (49)
图表 77 EQR股利分红及股息率 (49)