登记风险及措施

对房屋权属登记审查的形式

来源：liudaoyan：日期：2008-09-20

评析：

本案审理过程中涉及几个争议焦点问题需要说明：

一、房屋权属登记是形式审查，还是实质审查？

不动产登记是指登记申请人对不动产物权的设定、移转在法定的登记机构进行的权属登记，通过登记将不动产设立、移转、变更的情况向社会公众予以公开，使公众了解某项不特定的不动产上所形成的物权状态。不动产登记审查确认的内容与方式构成不动产登记物权效力的直接原因。采用不同的审查标准，对登记的公信力及以登记错误责任承担有重要的影响。《中华人民共和国物权法》第十二条规定“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”将于2008年7月施行的《房屋登记办法》第十八条“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。”

通过以上规定可以看出，登记机构的审查职责是以形式审查为主，与实质审查相结合的模式。本案中原告认为被告进行房屋登记是以形式审查方式为原告颁证，后经调查发现原告和开发商提供虚假资料，并根椐《城市房屋权属登记管理办法》规定注销原告产权证的行为系超越职权。其诉称理由与法律规定不符，不能成立。

二、物权是否具有无因性？

理论界对物权是否具有无因性争论较多，但在审判实践中我们不能将第三人抛在争议之外，在不动产所有权交付权利人与登记权利人发生冲突时需要兼顾双方合法利益的保护。因此我们根椐第三人申请追加其参加本案的审理。本案在审理过程中审查原告作为登记权利人主观上是否善意，是否支付对价，原告权利登记是否基于合法有效行为以及审查原告在办理产权登记时是否已知房屋已经交付本案第三人等相关事实，这些审查内容实际上就是没有采用物权无因性理论。我们审理本案后认为，在交付与登记发生冲突时，交付不得排斥登记权利人不应是绝对的，我们不能简单理解登记的效力，如果能够证明权利登记人在登记时明知交付事实的存在，或者主观上具有其他恶意，就不应支持登记权利人的主张。

三、行政诉讼中能否直接确认房屋产权归属？

通过对事实与理由的分析判断，我们似乎可以直接得出结论，争议房屋产权归本案第三人所有。我们审理中虽然对争议房屋归属有自己判断，但这种判断并非原告起诉请求事项，因此我们应针对原告诉讼请求即具体行政行为是否合法以及行政赔偿是否应得到支持，而不应在本案直接确认房屋产权归属。而且被告作出具体行政行为的《行政决定书》中已经明确，注销原告产权证后由权利人依法申报，真正房屋权利人是谁应通过民事诉讼解决。

四、若房屋权属登记错误，承担赔偿责任的条件和范围？

《物权法》第二十一条规定“当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后可以向造成登记错误的人追偿”，《房屋登记办法》第九十二条规定“申请人提交错误、虚假的材料申请房屋登记，给他人造成损害的，应当承担相应的法律责任。房屋登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记，给他人造成损害的，由房屋登记机构承担相应的法律责任。房屋登记机构承担赔偿责任后，对故意或者重大过失造成登记错误

的工作人员，有权追偿”。以上规定只是对错误登记所要承担责任的条件等作出原则性规定，并未涉及本案中所要判定的内容。

我们认为，不动产登记错误往往是一方当事人未履行告知义务，或一方、双方提供虚假错误材料而登记部门对申请材料未能进行认真核实而造成的。错误登记行为并不是导致当事人权益受到损害的唯一原因，交易一方的欺诈行为也是损害后果发生的必要条件，两种行为同时存在才最后导致损害后果发生。只有违法行政行为是导致损害后果发生的必要且充分条件时，行政机关才承担赔偿责任。当然，本案中原告的诉讼请求存在不妥之处。其请求被告赔偿因其注销房产证所造成的损失，实际应在前面的诉讼请求“确认被告注销房产证具体行政行为违法”得不到人民法院支持的条件下才能提出的，若直接请求被告赔偿注销产权证的损失，就是认可被告注销产权证的具体行政行为。

根椐《国家赔偿法》第二十八规定只规定七个方面赔偿范围，与本案相关的应是第（七）项“对财产造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿”，《城市房屋权属登记管理办法》也有相同规定。国家只对实际发生的损害进行赔偿，包括本案在内的许多错误登记仅仅导致当事人对权利的期待权的丧失，并未造成当事人实际损失。若原告属于真正权利人，其仍可以通过合法申请登记而获得房屋产权。国家赔偿制度是一种最终的救济制度，只有当事人受侵害的权利无法通过其他方式得到补偿时才能请求国家赔偿。本案中我们审理后认为被告具体行政行为合法，同时认定，被告颁证行为并非被告的过失所致，而是由于被告提供虚假材料申请登记给原告造成损害的，所以根椐《物权法》第二十一条规定驳回原告要求被告承担赔偿责任的请求。

公证，为你转嫁风险责任

——县公证处为房屋登记机构出招

《中华人民共和国物权法》于2007年10月1日起施行，该法施行后，建设部为了规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益，配套制定了《房屋登记办法》，并将于2008年7月1日起施行。房屋登记是一项责任大、高风险的工作事项，无论是形式审查还是实质审查，出错就要赔偿，登记机构很容易成为被告，惹上官司麻烦。不过，有一招可转嫁房屋登记风险责任，那就是引进公证机制，将房产买卖、赠与、继承及涉及房屋登记过程中的委托行为提交公证，出了问题由公证处承担赔偿责任。

一、公证可以避险

众所周知，《物权法》规定，因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。虽然，登记机构事后可以向造成登记错误的人追偿，但不可否认“先行赔付”是一种单独责任。所以，受害人可以直接起诉登记机构，要求对“错误登记”给予赔偿。

而公证赔偿机制的建立，一旦房屋登记提供了公证证明，赔偿责任将由公证机构承担。《中华人民共和国公证法》第四十三条的规定：“公证机构及其公证员因过错给当

事人、公证事项利害关系人造成损失的，由公证机构承担相应的赔偿责任；公证机构赔偿后，可以向有故意或者重大过失的公证员追偿。当事人、公证事项的利害关系人与公证机构因赔偿发生争议的，可以向人民法院提起民事诉讼。”

从2000年8月10日起，公证机构每年从业务收入中提取3%的作为赔偿基金，中国公证员协会作为总投保人，就全国范围内的公证处统一向中人民保险公司投保公证职业责任保险，这种运用职业责任保险方式转嫁各公证处执业风险的公证赔偿机制，给当事人提供了充分的救济途径，也势必成为房屋登记部门转嫁责任和风险的一种基本途径。

二、公证可以节本

房屋买卖、赠与、继承以及涉及房屋登记过程中的委托行为进行产权登记时，对房屋登记人员法律专业水平的要求越来越高，并且，诸如房屋买卖、赠与、继承及委托行为过程中的登记不但要求登记人员娴熟掌握相关法律，而且要对当事人提供材料的真实性要进行审查，既费时又费力，行政成本也大。

《中华人民共和国公证法》和《中华人民共和国民事诉讼法》中均规定：“经过法定程序公证证明的法律行为、法律事实和文书，应当作为认定事实的根据。”公证人员都训练有素的法律专业人员，有着丰富的法律实践经验，具备办理房屋买卖、赠与、继承、委托公证的法律专业素质，公证文书也具有很强的证明效力。那么，公证一旦介入，房屋登记部门只要凭一纸“公证书”，就可以根据法律规定作为产权登记认定的事实根据，这大大减少了房屋登记部门因审查而耗费的人力、财力和时间，还可以大大降低行政成本。

三、公证可以止纷

从全国范围来看，产权登记部门对在产权登记过程中涉及房产买卖、赠与、继承以及涉及房屋登记过程中的委托行为，规定当事人必须办理公证证明的，其发生的诉讼概率远远低于没有经过公证证明的概率。这是因为公证机构的办证程序十分严密，审查十分严格，从而最大限度地防止当事人隐瞒事实、提供虚假材料、冒名顶替骗取登记等行为的发生。实践中，公证审查及早发现问题，可以早处理、早化解，防止矛盾激化，无形当中防止又避免了因产权登记行为而产生的诉讼。