选修经济管理基础论文
经济管理基础论文学号：43212222
姓名：李基健
在现在经济形势下投资房地产如何规避风险
从20世纪80年代起，我国国民经济飞速发展，人均收入水平逐步提高，促使房地产需求量逐步扩大。顺应经济发展态势，我国政府相关部门推进了土地和住房制度改革，使得房地产业向纵深方向发展。目前，我国的房地产业地位发生了根本性变化，在整个国民经济中有着举足轻重的作用。我国房地产业的发展经历了三个发展阶段:(1)从1949年到1991年:以理论创新为基础的起步阶段。该时期初，我国房地产市场还刚刚处于起步阶段，没有形成真正意义上的房地产市场。十一届三中全会以后，我国实行了改革开放政策之后，房地产市场才逐渐完善并朝着真正意义的房地产市场方向发展。(2) 1991年至1998年:调整阶段。1992年邓小平同志的南巡讲话，被认为是使我国的房地产市场得到迅猛发展的开端。此后，我国南方的许多地方出现了大规模开发房地产项目的的高潮，出现了严重的炒作局面。但这些炒作被认为是非理性的，实践证明房地产市场的发展态势不健康，处于低迷状态。(3) 1998年至今:国家宏观调控阶段。1998至2003年的规范发展阶段。在非理性炒作阶段后，政府出来了一系列相关的法律、法规和行政手段等措施试图促进我国房地产市场的健康发展。通过国家的强化调控，房地产业的发展趋于健康，但近几年，房地产业的过渡发展给人民生活带了很大的影响。为了缓和房地产市场的发展，国家出台了如限购房等举措来调整房地产市场的发展。目前，房地产市场的发展出现了回落的态势。政府为了促进和刺激国内的房地产行业的发展，加强使用法律手段和行政手段，出台相关的政策措施，以规范房地产行业的一系列交易行为。为了规范中间商的交易行为，2000年，国家纪委、建设部联合发出了《关于房地产中介服务收费的通知》。为了规范房地产市场的交易行为，建设部、国家工商行政管理局制定了新版的《商品房买卖同示范文本》。2003至2007年的强化调控阶段1。房地产业是一个非常特殊的行业。众所周知，房地产业是国民经济的睛雨表，是推动经济增长的重要力量，在一般经济高涨时期，房地产也往往会急剧上升。但房地产作为一个特殊的商品，有它自身的供求规律，我们只能因势利导地顺应这种规律。另外房地产业是一个风险较高、回报较高的行业。因为房地产投资数额高、投资回收期长、涉及的不确定性因素多、易受到国家经济政策的影响。由于房地产业的健康发展关系着人们的安居乐业，也对经济的发展有很强的带动作用，所以制定一个切实可行的房地产投资方案就显得尤为重要。
投资决策是指投资者为了实现预期的投资目标，运用一定的科学理论、方法和手段，通过一定的程序对投资的必要性、投资目标、投资规模、投资方向、投资结构、投资成本与收益等经济活动中重大问题进行的分析、判断和方案选择。
投资决策具有以下四个特点:（1）针对性。针对性是指投资决策的目标一定要明确，没有明确目标的投资决策不会产生任何意义，有时会对投资决策产生负面影响。（2）现实性。现实性是指投资决策的事前决定并不是一成不变，它会根据项目的具体问题进行具体分析，随时对投资决策进行修正。（3）择优性。投资决策过程也是方案优选的过程，即在投资决策目标确定后制定若干个可行方案，根据评价优选的原则和方法，从中选择最优的方案。但优选方案不一定是最优方案，也可是诸多个可行方案中最满意的方案。(4)风险性。风险指不确定性，投资决策时应考虑将来方案实施过程中各种可预测或不可预测的变化。但是投资环境存在很大的变数，风险(不确定性)是无法避免的。根据投资决策的风险性，采用风险控制的方式方法，对风险做出估计，从而控制并降低风险。
我们在做房地产投资决策时不可能就想一个方案而是要从多个角度分析并想出多个方案。但是我们不能够想几个就用几个而是要对每个进行分析，从中选出最好的方案。这就体现出了房地产决策中的择优性。问题在我们如何进行择优。
因为投资房地产具有风险性所以我们在投资前必须要对其投资进行风险分析，这样才能做到有备无患，才能够尽量减少风险带来的损失。这就是在房地产决策中择优是可以采用的方法。——对想出的方案的风险进行分析从中选出分先最小的。风险估计采用不确定性的分析方法，包括盈亏平衡分析法、敏感性分析法以及概率分析法。通过我们对风险的分析我们就可以有点底子了。
有时有些决策者在作出了决策之后就一直实行而不观察当前的实际情形，所以他们很容易遇到困难将遇到更大的风险。在作出决策之后并选出最佳结果之后我们还要时时关注当前的实际情形，以防出现变数。这就是投资决策的现实性，不断根据实际情形改变措施。有很多公司就是因为一直坚持最初的决策没有根据实际情形改变而破产倒闭的，例如英国的一家报纸公司就是如此。
我们在投资房地产是一定要细心要牢记住房地产投资的特性从多个角度分析评价自己的决策的可行性，不仅要考虑到经济规律而且要考虑社会因素考虑到
群众的心理特性以及政府的政策。当然我们还要考虑到国际经济情况以及其他因素。所以投资房地产必须要小心，要不断的考虑多种因素，当然也不能一味的考虑而不行动这样也会丢掉宝贵的机会。还有一个非常重要的就是我们要一直关注当前的实际情形抓住第一手资料。这样我们就能够做出好的决策。然后进行风险分析选出最有的，然后付诸行动同时并不断改善我们的决策。