上海新江湾城D1地块使用权土地价值评估报告

上海新江湾城D1地块使用权土地价值评估

报告

上海新江湾城D1地块土地价值评估

评估结果报告

一、评估项目名称：上海新江湾城D1地块项目评估报告

二、委托评估方：某房地产开发商

三、评估目的：本次评估的目的是为准备投标面积为59254 m２地块的某房地产开

发商做投标报价的参考

四、评估基准日：2007年6月21日

五、评估日期：２００７年６月２１日

六、地价定义：评估对象地块被淞沪路、殷行路、政澄路和国晓路围合而成，地块

形状方正，植被已铲平成净地，生态环境良好。宗地使用面积为59254 m２土地用地性质为住宅用地，国有土地使用权法定最高使用年限为50年。

七、估价依据

（一）有关法律法规

1、《中华人民共和国土地管理法》

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》

（二）有关技术标准

1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》

2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》

（三）其他资料

1、《上海市土地利用总体规划》

2、《上海市土地资源》

3、委托方提供的有关资料

八、估价原则

1.坚持全面考察，综合分析的原则；

2.坚持客观、公正、科学、依法、诚信的原则；

3.遵循合法原则；

4.替代原则；

5.估价时点原则。

九、估价方法

评估人员再认真分析所掌握的资料，并进行了实地勘察和必要的调查之后，根据评估标的物的土点及实际情况，此次评估采用假设开发法和基准地价系数修正法。假设开发法：是预测估价对象开发完成后的价值和正常开发成本、税费和利润，然后将开发完成后的价值减去正常开发成本、税费和利润从而求取估价对象价值的方法。基准地价系数修正法：

十、所用公式：1、假设开发发的基本公式为：待开发房地产价值=开发完成后房地

产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-投资者购买代开发房地产应负担的税费

2、基准地价系数修正法公式为：评估对象宗地价格=评估对象宗地所对应的级别基准地价*（1+/-评估对象宗地在n个因素条件下的修正系数）*年期修正系数*交易时间修正系数

十一、评估结果

评估人员根据国家有关房地产估价的规定，按照估价程序、估价目的、采用科学适用的估价方法，待估标的物的评估目的，遵循房地产评估原则和程序，采用科学的评估方法，结合评估人员的评估经验，在认真分析现有资料的基础上，经过缜密、细致的测

算，确定该待估标的物在评估时点２００７年６月２１日的市场价值为7.18亿元，大写人民币：柒亿壹仟捌佰万，评估单价：12，117.33元，楼面地价为7，127.84元。十二、需要特殊说明的事项

（一）估价的前提条件和假设条件

1、委估宗地来源合法、权属明确,并支付有关税费。

2、估价对象作为本报告评估设定用地，得到最有效利用，并产生相应的土地收益。

3、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。

4、委托方提供的资料属实。

（二）估价结果和估价报告的使用

1、此项估价是在估价基准日2007年6月21日，在评估设定土地开发程度下的土地使用权市场价值，随着时间的推移或现状、用途及规划的改变，委估宗地地价应作相应的调整甚至作重新评估。

2、本报告估价结果只为本报告设定的评估目的服务，当用于其他目的时报告估价结果无效。

3、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。

4、评估结果有效期自评估基准日起一年内有效。

（三）资料来源说明

1、土地利用状况等资料由委托方提供。

2、土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关的资料由估价人员实地调查而得。

3、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合委估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。

（四）其他需要说明的事项

1、委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的准确性负责。

2、本报告的全部或部分内容未经本公司同意，不得发表于任何公开媒体上。

上海新江湾城D1地块土地估价技术报告

第一部分：总述

一、（略）本部分参见结果报告

第二部分：估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

1、土地登记状况

该土地为上海市政府公开出让国有土地（上海房地局沪告字2007第1号），用地性质为住宅用地，位于上海市杨浦区新江湾城内，淞沪路东侧，殷行路南侧（上海房地局沪告字2007第1号），土地总面积为59254平方米，

2、土地权利状况

委估宗地所有权属于国家所有,该土地一级开发商为上海市城投公司。

土地使用权取得时间：2007年6月，批准使用年限为50年，剩余使用年限为50年。他项权利状况：未抵押，未查封。

3、土地利用状况

评估设定土地开发程度为红线外“五通”（通路、供水、供电、排水、通讯）和红线内场地平整。

二、地价影响因素分析

（一）一般因素

1、城市资源状况

（1）地理位置

杨浦区位于上海中心城区东北部。东、南隔黄浦江与浦东新区相望，并有杨浦大桥、大连路隧道、翔殷路隧道及轮渡相通；西以大连路、密云路、逸仙路与虹口区相邻；北以

新江湾城与宝山区相接。

（2）自然环境

新江湾城生态环境相当优越，集中公共景观绿化面积占总用地20%以上，约90万平方米，加上小区中的绿化，新江湾城总绿化面积将达50%左右。水系面积占新江湾城总用地面积的8.7%左右，约40万平方米。区域内规划居住建筑面积毛密度0.6万平方米/公顷，住宅建筑面积净密度为1.1万平方米/公顷。9.45平方公里的整体范围内规划总居住人口8—10万人，居住人口密度每平方公里万人左右，居住舒适度高。

（3）气候、水文

地处低纬度，阳光充足、雨量充沛，水热同季，属亚热带气候。平均降雨量1881.8毫米，年平均相对湿度77%，年平均日照2051.1小时。水质良好。

（4）资源状况

区域内植物种类达237种，哺乳动物有水獭、小灵猫等9种，鸟类有鸣禽和涉禽两大类114种，两栖、爬行动物17种，鱼类18种，昆虫14目122科352种。

（5）行政区划

上海城市新一轮发展主轴将沿黄浦江南北展开，新江湾城正处于这一发展主轴之上。同时，新江湾城毗邻五角场城市副中心并还是其重要组成部分。新江湾城不是杨浦区的新江湾城，而是上海市的新江湾城。优越的自然生态环境和高起点的建设规划、毗邻和融合于五角场城市副中心的地位，并结合上海市黄浦江南北两岸开发的主旋律，意味着新江湾城巨大的发展潜力和机遇。

2、房地产制度与房地产市场状况

（1）房地产制度

上海市土地使用制度实行土地有偿使用制度和出让使用制度并存，对出让的商业、旅游、

娱乐和商品住宅实行公开拍卖，对需挂牌的土地一律实行抵押，对闲置的土地市政府逐渐进行收回储备，严格审批和控制新的建设用地的供给。为了配合国家住房制度改革，有效启动房地产市场，市政府严格执行中央有关调整房地产市场税费的文件精神，减轻了企业和个人购买房地产的负担，有力地促进了当地房地产市场的发展。

（2）房地产市场状况

A．上海市房地产市场状况

截至2007年6月7日，本年度全市商品住宅（一手房）累计销售面积（成交量）已达996万。其中，成交分布以套数计，内环以内占11％、内外环间37％、外环外52％；商品住宅均价内环以内18170元/平米、内外环间9780元/平米、外环外6350元/平米，加权平均，全市整体商品住宅均价8919元/平米。短短5月内，比06年全年均价上涨高达26.7％（此前提基础是市统计局公布的历年均价与网上房地产现时点显示均价统计口径一致，具可比性）。房地产开发投资每年保持15％左右的高速增长，增长幅度基本与GDP增长同步；占固定资产投资额比重基本维持在30％－40％区间内，为拉动上海经济增长的主要力量之一。住宅用地出让面积逐年下降，05年零供应，06年也仅供应616万（可建面积），远低于历史水平，土地供应不足。历年商品住宅新开工面积/施工面积平均为0.35，06年仅为0.26，也侧面反映和印证上海新增土地供应不足的现实。上海土地供应短缺的局面在未来2年内难以有较大改变。因此，预计未来几年商品住宅新增供应将不断减少。

历年累计供应量14758万，而累计成交量14341万，两者差值417万，以此推算，截至06年底，上海全市累计存量商品住宅（一手房，已批售但尚未售出）为417万，一手房“库存”有限，空置较少，去化良好。商品住宅供应和成交量在04年达到高峰，双双突破3000万；05年受宏观调控影响，双双回落，成交量回落幅度高达46％，供

需比上升至1.44；06年，供应仍继续下降，而成交量开始回升，供需比为1.02，市场态势回暖好转。历年市场平均供求关系为1.05，供求基本平衡。06年商品住宅成交量2147万，同比增幅高达19.7％，且该年为经历过宏观调控洗礼后的一年，可认为反应上海市场真实的刚性需求；07年截至6月7日，累计成交量以达996万，按此趋势，保守估计全年成交将突破2500万，增幅在16％以上。随着上海经济高速发展、城市化加速和人口不断导入，预计未来需求将以不低于15％的增幅不断增长。据上分析得到：上海未来商品住宅需求旺盛，增长势头强劲；与此同时，未来商品住宅新增供应受土地供应客观限制而相对有限，且有不断降低之势，而存量商品住宅也较为有限。基于此，可以预计：上海未来2、3年内商品住宅市场将处于供不应求的状态，且这种状态有不断加剧之势。商品住宅销售均价5年年均复合增长率为12.7％，其中04年价格飙升25.4％，随后受宏观调控影响，涨幅回落并趋于平缓，06年全市均价涨幅为5.1％，市场回归理性和健康。而到07年6月初，全市均价攀升至8919元/平米，短短5月内，比06年全年均价上涨高达26.7％，上涨态势明显。上海商品住宅供不应求的态势及受世博会影响，决定了上海未来几年的销售均价将持续快速增长。

B．杨浦区房地产市场状况

区域需求强劲，除05年受调控影响有所波动外，其它各年供需比均低于1，出于供不应求状态；

政府宏观调控是导致区域05年供需双降的主要原因；

杨浦作为上海中心城区之一，具较为典型的需大于供的城市土地格局，其老城区部分（内环内）土地供应后续供应能力有限，其商品住宅需求明显受制于供应，或者说是供应在牵引需求；

随着区内五角场城市副中心的崛起，地铁八号线年底通车，十号线2010年通车，将进

一步改善区域现有城市面貌和交通状况，导入更多的外区人口。预期杨浦区市场需求在未来几年内将会明显增加。

③产业政策

国家宏观政策调控不确定。

④城市规划与发展目标

杨浦区十一五期间的总体发展规划可概括为“一心、一城、一江、三区”。一心：即五角场城市副中心；一城：即新江湾城；一江：指黄浦江北岸，建设创新创业基地（上海知识产业园）；三区：即建设复旦大学、同济大学等若干国家级大学科技园特色区、大连路—控江路现代服务业积聚区和临江都市型产业积聚区。

⑤城市社会经济发展状况

杨浦区2006年实现GDP472亿元，同比增长12％。杨浦区为上海传统工业区，区内有国有大中型企业100余家。区内的五角场为上海四大城市副中心之一，目前正在崛起和日趋成熟，区内大型的生态居住区和大学科技园区新江湾城也已在开发建设中。（二）区域因素

1、区域概况

新江湾城位于上海中心城区东北面，地处原江湾机场用地，与五角场城市副中心一线相连并部分融合。1996年机场迁建，其腾出来作为上海城市建设发展用地，规划建设新江湾城，规划范围东起闸殷路，南至政立路、西达逸仙路，北抵军工路

2、交通条件

淞沪路：主干道；通过此路至五角场城市副中心（五角场环岛）约2公里路程。从五角场通过四平路（主干道）可直达市中心人民广场和外滩，通过中环线翔殷路隧道至浦东外高桥保税区，通过黄兴路连接内环线跨过杨浦大桥通往浦东陆家嘴金融区和浦东机

场。

殷行路：次干道；通过此路通往新江湾城东部中原地区，至中原路轨道8号线约2公里路程。

轨道交通10号线：外高桥至虹桥机场，在新江湾城区内与淞沪路重合，紧靠本地块并设站点（殷行站)，在建，2010年通车。

轨道交通8号线：开鲁路至济阳路（世博会区），与中原路重合，距地块约2公里，在建，2007年通车。

另周边还有闸殷路、殷高路、军工路三条城市主干道。

目前，上述几条公路已均建好，并已建好公交站点（尚未开通），交通网络已很完善发达。而轨道8号线07年即将通车，10号线在建，2010年通车，等10号线通车后，本项目的交通将非常发达和便捷，地块价值更加显现。

3、基础设施条件

南面2公里处五角场城市副中心完善成熟的配套（学校、医院、商业等）体育中心和文化中心，已建好复旦大学江湾新校区，已建好，即将入驻开学中福幼儿园和上音附中，规划建

F区知识商务中心，90万平米，规划有商业、商办、酒店、SOHO等汉斯商业地块（C5地块）：规划有商业、酒店、办公等，将开建合生地块C1地块（新江湾城1号作品）：占面17.7万，容积率1.6；04年底珠江投资以总价15.9亿元中标，楼面价5617元/平米。华润地块C2地块（橡树湾）：占面14.4万，容积率1.6；06年底华润以总价15.4亿元中标，楼面价6684元/平米。雍景苑（上海梦想）东森花园、建德公寓

4、环境条件

周围成片生态湿地、绿地和河流

淞沪路、殷行路两侧绿化景观带和生态河

新江湾城公园

自然花园

江湾天地

都市村庄

黄浦江

5、产业集聚状况

目前，五角场城市副中心正在崛起和日渐成熟，区域核心—五角场环岛周围的商圈和交通网络已基本成型，万达商业广场、百联又一城、沃尔玛等商业旗舰相继开业，西门子公司华东总部及其研发中心等知名跨国公司纷纷落户，城市副中心初具规模，城区功能不断增强。未来随着五角场地区大体量综合化、现代化商业设施和公共交通枢纽中心规划新建，其将成为未来“知识杨浦”的标志性地区；成为现代商业态齐全、综合功能积聚、科技创新特色明显的上海市东北部地区最大的商业商务中心和公共活动中心；成为北片的金融、信息、高科技、物流、交通的中心和枢纽，成为上海北片经济的发展中枢。

五角场作为上海城市副中心，作为上海城市建设“一轴两翼”的北翼，其发展潜力已引起各方广泛关注。徐家汇作为南翼，早已成型起飞。现在越来越多的人相信，作为后起之秀，五角场比肩徐家汇只是个时间问题。

6、规则限制

待估宗地所在区域土地利用性质为住宅用地，以住宅用地为主，从有关部门调查得知该区域规划限制条件为：容积率：1.7，建筑密度：≤25%，绿化率：≥35％，集中绿地率≥15％，高层布置于西侧，限高40米

套型建筑面积90平米以下住房面积占住宅总建筑面积的最低比例不得小于70％； 须在签订土地出让合同之日起6个月内动工建设，动工后48个月内竣工。（三）个别因素

委估宗地位于上海市杨浦区新江湾城内，淞沪路东侧，殷行路南侧，土地面积为59254平方米，评估设定用途为住宅，宗地四面面临路，宗地形状规则，地质条件一般，地势坡度平坦，城市规划对委估宗地所在的区域有一定限制，宗地实际开发程度为红线外“五通”（通路、供水、供电、排水、通讯）和红线内场地为净地。

第三部分：土地估价

一、估价原则

1、最有效利用原则

地价是以该宗地的效用作最有效发挥为前提的。本次评估设定委估宗地获得最有效利用。

2、替代原则

土地价格与市场价格的替代原则原理相同也同样遵循替代规律即同类型具有替代可能的土地价格相互牵制。换言之，具有相同使用价值、有替代可能的宗地之间，会互相影响和竞争，使价格相互牵制而趋向一致。

3、预期收益原则

土地的价格是受预期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来给权利人带来的利润总和，即收益价格。

4、协调原则

土地总是地处于一定的自然和社会环境之中，必须与周围环境相协调，若土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度发挥，因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。

5、多种评估方法相结合的原则

随着土地估价业的发展，国际上有几种通用的估价方法，如收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法等方法。由于不适宜的方法可能使估价结果产生较大的偏差，因此在进行地价评估时，就要根据委估宗地的实际情况，充分考虑用地的类型和条件，根据所掌握的资料，选择最适宜的估价方法进行评估，力求得到客观、公正、科学、合法的土地价格。

总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守评估秘密。

二、估价方法与估价过程

根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的《规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的，选择适当的估价方法。根据估价人员现场查勘和当地市场分析，本次估价采用假设开发法和基准系数修正法进行评估。

1、假设开发法

（1）确定最佳开发利用方式。通过调查研究，确定该土地最佳开发利用方式如下：用途为商业、居住混合用途；建筑容积率为1.7；建筑覆盖率为65%；建筑总面积为99993平方米，其中小高层公寓部分，9F大户型面积共28440平方米，12F拼接

大户型总面积为39594平方米，12F90平米两房总面积为27459平方米，商业用地总面积为4500平方米。

（2）预计开发期。预计该房地产的开发期为2年，即2007年10月开工，到2009年9月全部完工，并投入使用。

（3）预计开发完成后的楼价。

根据上海网上房地产的交易数据，截至2007年6月7日，上海市商品住宅均价内环以内18170元/平米、内外环间9780元/平米、外环外6350元/平米。同时，鉴于本项目的全市属性和具有打造高端公寓的先天条件，我们放眼于上海全市的高端公寓市场。上海高端公寓界定价位为：单价18000-以上，总价350万-以上的公寓，且主要分布在内环线内及内中环线。综合定位因素和本D1地块处于中外环线之间，所以评估点基准地价定位12000元/平米。

比较周边可比竞争项目，合生江湾国际公寓是唯一处于江湾城绿化带内的项目，价格最高，去化也最快，总建面积28万平方米，容积率1.5，规划约36幢11-18层的小高层和高层住宅及沿街商业用房组成。房型以二房为主（60%左右）。案场报价：15000－16000元/平米。

华润橡树湾、汉斯项目两个项目预计分别于今年10月、明年5月推出市场，与本项目地块销售周期完全重合，且两项目现实点价格预期已在1.6万元以上。

鉴于本项目发展策略为与区域市场差异化竞争，针对于高端客户群体，高收入同时对生活质量要求高，而杨浦区高端产品处于市场空白，所以本项目建立的公寓群可以成为新江湾城顶级豪宅，价格也会相对竞争项目较高，平均价格上升为19000元/平米。

从2001年到2006年，上海市GDP总量、人均GDP和居民人均可支配收入三指标均以超过10％的增幅高速增长。上海未来商品住宅需求旺盛，增长势头强劲；与此

同时，未来商品住宅新增供应受土地供应客观限制而相对有限，且有不断降低之势，而存量商品住宅也较为有限。基于此，可以预计：上海未来2、3年内商品住宅市场将处于供不应求的状态，且这种状态有不断加剧之势。另外就新江湾城区域需求方面，保守估计，07年的需求量增幅将达到42％以上，08、09年需求增幅将分别保持不低于40％、30％的增长。

商品住宅销售均价5年年均复合增长率为12.7％，其中04年价格飙升25.4％，随后受宏观调控影响，涨幅回落并趋于平缓，06年全市均价涨幅为5.1％，市场回归理性和健康。而到07年6月初，全市均价攀升至8919元/平米，短短5月内，比06年全年均价上涨高达26.7％，上涨态势明显。上海商品住宅供不应求的态势及受世博会影响，决定了上海未来几年的销售均价将持续快速增长。

由供不应求的市场驱动预测2008年房价会上涨16%，2009年继续上涨18%，即08年平均房价达到19000*（1+16%）=22040元/平米，09年达到22040*（1+18%）=26007元/平米。

以下为项目分期销售进度安排：

本项目商铺现时点的综合平均销售单价为26027元/㎡，预计2009年第二季度开盘时点单层沿街商铺销售单价为39178元/㎡，所有商铺的综合销售单价为31864元/㎡预计2009年第二季度（2009年5月）开始销售，销售周期为5个月，2009年第

二季度销售60％，第三季度销售40％

（4）估计开发成本及开发商利润。前期费用总为1581万，建安工程成本为34598万，开发间接费为545万，同时还需另外缴费大市政配套费，单独

按规划可建面积290元/平米以及按规划可建设面积缴付30元/平米的轨

道交通建设费。营业税率为5.55%，所得税为25%，2007年下半年三年

期年利息率平均为7.3%，2008年两年期利息率平均为6.4%，2009年一

年期平均利息率为5.5%

下面为各期开发费用的投入占总投入的比重：

（5）待估土地价格预算

拟采用传统计息方式和现金流量折现方式分别估算地价，设地价为V（万元）

第一，传统计息方式

总楼价=1.9*99993+26027*0.45=201698.85万元

总建筑费和总专业费用=1581+34598+545=36724万元

总利息=地价款利息+开发成本利息

=V*7.3%*3+（851+2647）*7.3%*2.5+（349+15292+50）*6.4%*1.5+（381+16659+495）*5.5%*0.5=0.219V+2626.93万元

总销售费用=营业费用+公司管理费=6114+5095=11208万元

总销售税费=楼价*营业税=201698.85*5.55%=11194.29万元

开发商利润=直接投资资本*25%=（V+36724）*0.25

=0.25V+9181万元

V=201698.85-36724-(0.219V+2626.93)-11208-11194.29-0.25V-9181-0.03V

得V=272737.26万元

第二，现金流量折现法

根据房地产市场无风险收益率以及一般地产商要求的投资收益率，年折现率取15%。计算的基准时间为该土地的出售时间

楼价=((1.9*99993)/1.15^2)*(29%/1.15+71%/1.15^2)

+26027*0.45/1.15^2=122345.29万元

总建筑费+总专业费

=（851+2647）/1.15^0.5+(349+15292+50)/1.15^1.5+（381+16659+495）/1.15^2.5=28374.67万元

总销售费用=2227/1.15^1+8167/1.5^2+814/1.15^3=8647.675万元

总销售税费=楼价*营业税=201698.85*5.55%=11194.29万元

地价V=122345.29-28374.67-8647.675-11194.29=74128.655万元

单位地价=74128.655/59254=12510元/平方米

楼面地价=单位地价/容积率=12510/1.7=7359元/平方米

上述两种计算结果相差272737.26-74128.655=198608.345万元，造成该差异的主要原因在于传统计息方式未考虑资金的时间价值，因此此地块的估值以现金流量折现方法计算的结果为主。

2、基准地价修正法

上海市基准地价表（基准日2003年6月30日）

本次评估宗地位于上海市区，故决定采用上海市基准地价体系。该基准地价基准日为2003年6月30日。评估以《上海市基准地价表》，四级住宅用地楼面地价，其楼

面地价为3300元/平方米。

（1）期日修正的确定

基准地价基准日为2003年6月30日，而评估基准日为2007年6月21日，因此将对从03年至07年间的房地产涨幅进行测算，得到修正系数为127%。

（2）容积率因素修正确定

评估土地的容积率为1.7，所处地区为四级，用途为住宅用地，其修正系数参考下表：

土地价格评估委托协议书正式模版

( 协议范本 ) 甲方：_____________________________ 乙方：_____________________________ 日期：__________年______月______日 精品合同 / Word文档 / 文字可改 土地价格评估委托协议书正式 模版 The agreement concluded by the parties after reaching a consensus through equal consultation stipulates the mutual obligations and the rights they should enjoy.

土地价格评估委托协议书正式模版 委托方：_________（以下简称甲方） 受托方：_________（以下简称乙方） 根据《中华人民共和国合同法》、《土地管理法》及《城镇土地估价规程》等法律法规的有关规定，经双方充分协商，达成如下协议： 一、甲方委托事项： 宗地位置：_________ 权属证号：_________ 评估目的：_________ 宗地面积：_________ 批准土地使用性质：_________ 设定土地使用权性质：_________ 批准用途：_________

评估设定用途：_________ 宗地现状条件：_________ 评估设定条件：_________ 评估日期：________年____月____日 交付报告时间：________年____月____日 交付报告份数：_________ 二、甲方所需提供的资料： 国有土地使用证 宗地规划要点 宗地图 宗地规划平面图 甲方及时、准确、真实地提供乙方所需的资料，因甲方提供虚假资料而使报告失实所造成的一切后果由甲方负责，甲方应在评估报告设定的使用范围内正确使用评估报告，超范围使用报告所造成的后果由甲方负责。 三、工作要求：

国有土地租赁合同范本通用版

编号：_______________ 本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 国有土地租赁合同范本通用版 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________

出租方：__________________(以下简称甲方) 法定地址：______________________________ 法定代表人：____________________________ 承租方：__________________(以下简称乙方) 法定地址：______________________________ 法定代表人：____________________________ 根据《中华人民共和国土地管理法》《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》《规范国有土地租赁若干意见》《民法典》等和省、市相关法规、规章规定，双方本着平等、自愿、有偿的原-则，经-过协-商一致，订立本合同。 第一条甲方依据本合同出租土地使用权，其土地所有权属中华人民共和国。国家和政府对其拥有法律授予的司法管辖权和行政管理权以及其他按中华人民共和国规定由国家行使的权力和因社会公众利益所必需的权益。地下矿产资源、无主埋藏物和市政公用设施均不属土地使用权租赁范围。 第二条甲方出租给乙方的土地位于____________省(自治区、直辖市)市(县)街道村，面积为____________平方米。其位置与四至范围如本合同附件一《土地示意图》所示。附件一《土地示意图》已经-双方确认。 第三条本合同项下的宗地，土地用途为用地，乙方利用该地块。 在租赁期限内，乙方未经-甲方许可不得在该地块上新建永久性建筑物，乙方如须改变本合同规定的土地用途，须取得甲方和规划行政主管部门同意，依照有关规定重新签订土地使用权租赁合同，调整土地使用权租金，并办理土地使用权变更登记手续。 第四条该幅土地在签订本合同之前已经-村在的建筑物、构造物及建筑附着物的所有权归乙方所有，具体数量、位置及使用概况详见附件二《建造在土地上的建筑物、构造物、建筑附属物清单》，该附件双方已经-确认无误。 第五条租赁期限

我国当前的国有土地使用权取得方式

题目：分析并评述我国当前的国有土地使用权取得方式？ 根据《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中，我国国有土地使用权取得方式分为有偿取得和行政划拨两种方式。 有偿取得方式，包括国有土地使用权出让、转让、国有土地租赁、国有土地使用权作价出租或者入股等。 根据《中华人民共和国土地管理法》第二条、第五十四条、《城市房地产管理法》第二十七条及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《规范国有土地租赁若干意见》的有关规定，国家依法实行国有土地有偿使用制度，但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土，地使用权的除外。 建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得。但是，下列建设用地经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：1.国家机关用地和公益事业用地。2.城市基础设施有地和公益事业用地。3.国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。4.法律、行政法规规定的其他用地。 土地使用权出让又称土地批租，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。 土地使用权出让是有期限的。出让土地使用权的最高年限执行《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《城市房地产管理法》

中的有关规定。土地使用权出让有时有偿的，土地使用者需支付出让金。 土地使用权出让的方式根据《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让可以采取四种方式：协议、招标、拍卖、挂牌。 对于土地使用权出让合同，应符合遵循平等、自愿、有偿原则，主体要合法，以书面形式签订，内容要合法，程序要合法。合同的内容 1.合同双方当事人的名称或姓名、法定代表人、地址。2.出让地块的现状、包括该地块的位置、范围和面积等。3.出让地块的用途和使用条件。4.土地的使用年限。5.出让金的数额、支付期限和方式。 6.提供土地和移交土地使用权的期限和方式。 7.受让方转让、出租、抵押或以其他方式转移取得的土地使用权的条件。 8.定金和违约责任。9其他条款 土地使用权转让是指土地使用者将其享有的土地使用权转移给他人的行为。实际上也是土地使用权再转让的行为，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。在转让的同时，转让土地的地上建筑物、其他附着物所有权随之转让，并应当依照规定办理过户手续。 土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。土地使用者通过出让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

国有土地使用权收回方式及其补偿

国有土地使用权收回方式及其补偿 国有土地使用权的收回方式主要有三种：一种是行政处罚性“收回”。如果土地使用权人违反法律法规禁止性强制条款的规定，那么市县人民政府可以依照法律法规的规定决定收回土地使用权。该方式的法律依据是：《土地管理法》第37条第1款、《城市房地产管理法》第25条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条第2款等。一种是土地使用权使用期满“收回”。政府在与使用权人签订使用权出让合同时就依法约定了土地使用年限，当使用年限期满前使用权人没有申请续期的，或者虽申请续期但未获批准，政府将土地“收回”的行为。对此《土地管理法》第58条第1款第3项、《城市房地产管理法》第21条第2款、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条均有明确规定。 上述两种方式均属于“无偿”收回国有土地使用权的情形，一般情况下不会给予土地使用权人补偿，因此本文不做过多探讨。以下仅就第三种收回方式“法定事由收回”做重点说明，后文所称国有土地使用权收回也均是指“法定事由收回”方式。依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第42条：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公众利益的需要，国家依照法律程序提前收回，并根据土地

使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿”。那么国有土地使用权收回到底是依何程序进行，又是依何标准补偿呢。 依据《土地管理法》第五十八条：有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。因此，只有有权人民政府可以批准收回国有土地。土地管理法虽对收回土地使用权的批准权限作了规定，但还是没有针对收回土地使用权的法律程序诸如公告、提出收回方案和补偿方案等进行规定，因此急需立法予以完善。综合各地的通行做法笔者认为应当按照以下程序进行：拟订收回方案、听证、报批、下达决定书、注销登记、补偿等。 国有土地使用权收回应当如何给予补偿呢。依据《物权法》第148条：建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。实际上国有土地使用权收回的补偿应当分为两部分来看。对于地上的建筑及附属物依据物权法第四十二条进行补偿，既对房屋依法进行征收，价格参照被征收房屋类似房地产的市场价格，国有土地使用权同时收回。对于没有地上物部分的土地应当参照收回土地时的评估价格既土地使用权市场价格进行补偿。对此《深圳市土地征用与收回条例》第三十三条规定：采取作价补偿方式收回有偿出让的土地的，应当对剩余年期部分的土地及其地上建筑物、附着物给予补偿。剩余年期部分的土地的作价补偿金额参照收回土地时的评估价格计算。

土地评估报告

土地估价报告 项目名称：东营市某石油科技发展有限责任公司拟抵押的位于垦利县号的一宗国有出让商业用地土地使用权价值评估 受托估价单位:山东某土地房地产评估有限公司 土地估价报告编号：号电子备案编号： 提交报告日期：二O—五年五月二十九日 第一部分摘要 、估价项目名称 东营市某石油科技发展有限责任公司拟抵押的位于垦利县的一宗国有出让

商业用地土地使用权价值评估。 二、委托估价方 名称：东营市某石油科技发展有限责任公司 住所：垦利县 法定代表人姓名： 注册资本：肆佰陆拾伍万元整 公司类型：有限责任公司 三、估价目的： 东营市某石油科技发展因企业经营需要进行融资，拟以其使用的位于垦利县以北的一宗国有出让综合土地使用权向银行申请贷款，现委托我公司对该宗土地进行评估，为借贷双方协商确定贷款额度提供客观、公平、合理的土地使用权价值参考。 四、估价基准日：二O—五年五月二十五日。 五、估价日期：二O—五年四月二十五日至二O—五年四月二十九日。 六、地价定义：至估价基准日，待估宗地作为出让土地使用权，其所有权属于国 家。此次评 估我们按实际权利状况设定估价对象权利状况，即出让用地、无他项权利限制。 使用权证［垦国用（2003 ）字第020 ］，宗地证载用途为工业用地，面积19992.6 平方米，经估价人员实地查勘，宗地实际用途为工业，本次估价设参照 证载用途将用途设定为工业 ②截止估价基准日，待估宗地实现宗地外开发程度“五通”（通路、通电、通讯、通水、排水），宗地内“一平（”场地平整），结合估价对象土地利用特点和估价目

的，我们将宗地内外实际开发程度作为本次设定的开发程度，即宗地外“五通”（通路、通电、通讯、通水、排水），宗地内“一平（”场地平整）。 ③现场勘察：土地实际利用现状空地待建设。？国有建设用地使用权出让合同?界定规划容积率3.0-4.0 ，本次评估设定容积率4.0。 ④根据委托方提供的国有土地使用权证[垦国用（2003）字第020 ],待估宗地的使用权终止日期为2053 年3 月5 日，自估价基准日起待估宗地的实际剩余使用年期为37.8 年，遵循合法性原则，本次以实际土地剩余使用年期37.8 年做为设定的土地剩余使用年期。 综上所述，本报告估价对象的价格定义设定为：在估价基准日为2015 年5 月25 日，设定的基础设施开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、通水、排水），红线内“场地平整，”土地剩余使用年期37.8 年，面积19992.6 平方米，用途为工业用地的国有出让土地使用权价格。 七、估价结果： 经估价人员现场查勘和对当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在此次地价定义条件下，于2015 年5 月25 日的土地使用权价格为： （1）评估土地面积：19992.6 平方米； （2）评估单价：223 元/平方米，合15 万元/亩； （3）总评估价值：4458350 元 人民币大写：肆佰肆拾伍万捌仟叁佰伍拾元整。 说明：待估宗地不存在法定优先受偿款，此价格也不包括法定优先受偿款以及处置时的登记费用、过户费用以及税金等费用。

土地价值评估报告

土地价值评估报告标准化管理部编码-[99968T-6889628-J68568-1689N]

###### 号宗地 土地价值评估报告 公司 ####年##月##日 目录 1.0 研究结论 1.1宗地基本情况 1.2地价范围 1.3 地块投资价值 2.0 研究方法 2.1 剩余法求地价 2.2 运用《建设项目投资经济评价方法与参数》进行宗地的财务评价 2.3 研究依据 3.0 宗地最佳利用方式构思 3.1 宗地总体规划方案设计 3.2 最佳开发建设方案设计 4.0 宗地地价测算 4.1 地价之外的成本测算 4.2销售收入测算 4.3地价成本测算 5.0 项目财务评价 5.1 项目盈利能力分析 5.1.1 税金计算 5.1.2 损益表

5.1.3 宗地现金流量表与动态盈利分析 5.2 项目不确定性分析 5.2.1 项目盈亏平衡分析 5.2.2 敏感性分析 5.2.3 概率分析 6.0 项目综合经济评价与建议 6.1 项目综合经济评价 6.2有关说明及建议 附表、附图 附表一宗地地价测算表 附图一项目概率分析图 1.0研究结论 1.1 宗地基本情况 1.1.1宗地编号为 ###### ， 1.1.2地块地址 1.1.3土地用途为 1.1.4用地面积 1.1.5建筑容积率 1.1.6可建设总建筑面积为: 其中：住宅面积 高层住宅： 多层住宅 低层住宅 商业面积 公建面积 社区管理中心 幼儿园 垃圾站 变电房

1.1.7土地使用年期、起止时间 1.1.8地价结算方式 1.1.9涉及物权转让税费及承担方式 1.2 地价范围 经测算，本地块的正常地价范围应在元至人民币之间，其中市场正常价位点应在元，扣除土地转让契税％，则得竞标报价范围应在万元人民币之间，市场正常竞标价位点在万元人民币。 对应市场价位点万元，则得相应楼面地价为元/平方米. 1.3 地块投资价值 对应以上地价范围，测得相应的投资财务效果指标如表1－1所示。 表1－1 宗地投资财务效果指标 综上，当地价在万元人民币之间时，属于投资安全区；当地价在万元人民币之间时，即进入投资风险区；超过万元后，将进入高风险区,投资者需慎重考虑。 2.0 研究方法 2.1 剩余法求地价 运用剩余法来确定宗地的最高限价，其基本思路为： 地价= 房地产建成价格－（建筑费＋专业费＋租售费用＋税费）－利润 该方法的操作程序如下：

土地使用权租赁协议新示范文本

土地使用权租赁协议新示 范文本 In Order To Protect Their Legitimate Rights And Interests, The Cooperative Parties Reach A Consensus Through Consultation And Sign Into Documents, So As To Solve And Prevent Disputes And Achieve The Effect Of Common Interests 某某管理中心 XX年XX月

土地使用权租赁协议新示范文本 使用指引：此协议资料应用在协作多方为保障各自的合法权益，经过共同商量最终得出一致意见，特意签订成为文书材料，从而达到解决和预防纠纷实现共同利益的效果，文档经过下载可进行自定义修改，请根据实际需求进行调整与使用。 甲方：_________集团公司 住所：_________省_________市_________路_________号 乙方：_________股份有限公司（筹） 住所：_________省_________市_________路_________号 鉴于： 1．甲方是具有中国法人地位的国有企业，持有工商行 政管理部门颁布的企业法人营业执照；乙方是经有关政府 主管部门批准，由甲方作为独家发起人拟设立的股份有限 公司； 2．甲方已以出让方式取得本协议所列的各宗土地的使 用权，土地使用期限为_________年； 3．乙方在正式设立后将使用本协议附件所列的各宗土

地和有关房屋，经双方协商，甲方同意向乙方出租上述的各宗土地使用权，乙方同意向甲方承租该等土地使用权。 为明确甲、乙双方的权利义务，保护双方的合法权益，根据有关法律、法规的规定，甲、乙双方当事人本着平等、自愿、等价有偿的原则，订立本土地使用权租赁协议。 1．租赁范围：_________。 2．租赁期限：_________。 3．租金标准：_________。 4．甲方的权利、义务：_________。 5．乙方的权利、义务：_________。 6．租赁物的交验：_________。 7．续租：_________。 8．违约责任：_________。 9．争议的解决：_________。

土地使用权转让方式有哪些

土地使用权转让方式有哪些 土地使用权获取方式主要有出让、划拨、转让三种方式。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。虽然无偿取得划拨土地使用权没有年限限制，但因土地使用者迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，国家应当无偿收回划拨土地使用权，并可依法出让。 在我国，土地的使用权通过合法的方式是允许转让的，促进土地的转让流转，也是我国市场经济发展的需要。我国的法律对于土地使用权转让的方式进行了相关规定。接下来，的小编将综合整理相关法律法规，对于土地使用权转让方式为大家进行了全面的归纳，希望能够对大家有所帮助。 土地使用权转让方式有哪些? 关于土地使用权转让的方式，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定有出售、交换和赠与三种方式。后《城市房地产管理法》第三十六条略作发展，将转让的方式规定为买卖、赠与或其他合法方式。至于何谓“其他合法方式”，该法

没有细说。根据土地使用权转让必然导致其权利的主体发生变更这一特点，土地使用权转让的方式归纳如下： 一、买卖。作为土地使用权转让的最广泛的方式，买卖以价金的支付为土地使用权的对价。由于“买卖”是土地使用权“转让”的主要表现形式，我们通常所说的土地使用权“转让”指的就是土地使用权“买卖”。所以说，“转让”有广、狭两个概念之分，当“转让”是广义概念时，它包括所有的以权利主体变更为目的土地使用权的移转行为;当“转让”是狭义概念时，它与买卖具有同样的涵义。 二、抵债。抵债是买卖的一种特殊形式，只不过价金支付的条件和期限不同而已。在土地使用权买卖时，土地使用权的移转和价金的支付是对等进行的，而在以土地使用权抵债时，价金支付在前，所抵之债视为已付之价金。 三、交换。以交换的方式转让土地使用权的，土地使用权的对价不是价金，而是其他财产或特定的财产权益。土地使用人将土地使用权移转给受让人，以此取得受让人提供的其他财产或特定的财产权益。 四、作价入股。作价入股介于买卖和交换之间，既类似买卖，又类似交换。说它类似买卖，是因为将土地使用权用来作价，所作之价如同买卖之价金;说它类似交换，是因为土地使用权被用来入股，所得之股如同其他财产或特定的财产权益。以房地产作

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院第55号令)

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院第55号令） 第三章土地使用权转让 第十九条土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。 未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。 第二十条土地使用权转让应当签订转让合同。 第二十一条土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。 第二十二条土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。 第二十三条土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

中华人民共和国土地管理法实施条例 （国务院令第２５６号） 第五章建设用地 第十九条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标；城市和村庄、集镇建设占用土地，涉及农用地转用的，还应当符合城市规划和村庄、集镇规划。不符合规定的，不得批准农用地转为建设用地。 第二十条在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的，按照下列规定办理： （一）市、县人民政府按照土地利用年度计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案，分批次逐级上报有批准权的人民政府。 （二）有批准权的人民政府土地行政主管部门对农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案进行审查，提出审查意见，报有批准权的人民政府批准；其中，补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准。 （三）农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，按具体建设项目分别供地。 在土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地范围内，为实施

上海房地产价格及土地使用权估价

上海卢湾区房地产价格与土地使用权估价的报告 估价项目名称：卢湾区打浦路443号底北、底南房地产价格及相应土地使用权价格评估 委托估价方： 受托估价方： 签发级估价人员： 估价作业日期：二00六年四月二十八日至二00六年五月九日估价报告编号：申房地估（200*）资号

目录 一、致委托方函 ---------------------------------------------------------- 3 二、估价师声明 ---------------------------------------------------------- 4 三、估价的假设和限制条件 ------------------------------------------- 5 四、估价结果报告 -------------------------------------------------------- 6 五、估价技术报告------------------------------------------------------- 13

六、照片及附件------------------------------------------------------------ 21 致委托方函 ： 受贵方委托，我公司对卢湾区打浦路443号底北、底南房地产进行了实地查勘，对委估建筑物的整体外貌及地域的周边环境作了调查，收集了有关委估对象市场背景及权籍资料，并以此为依据，选用适当的评估方法，对其现时房屋及土地使用权价值进行了评估，为贵方缴纳土地使用权出让金提供价格参考。

土地评估报告格式模板

土地估价结果报告 项目名称： 受托估价单位： 估价人： 委托估价单位： 估价日期： 估价报告编号： 估价技术报告编号： 提交报告日期: 关键词:（估价对象所在市、县） 估价目的: 安徽中信房地产土地价格评估有限公司

土地估价报告 第一部分摘要 一、估价项目名称 二、委托估价方 三、估价目的：估价目的必须表述准确、规范，例如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。 1、不得出现两个估价目的； 2、委托单位、委托单位与待估宗地、权利人的利益关系、特别是不一致时应说明缘由。 3、显化资产、企业改制、咨询等均属于估价目的不明确的描述。 四、估价期日 五、估价日期 一般情况下，估价基准日与估价日期接近，出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的，常规都是在踏勘现场之日，涉及财务记账的多数选择月末。估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告，此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。凡估价基准日不是实地查勘之日的，应当在“估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致，并提醒估价报告使用者注意区分。涉及地上附着物的，尤其是青苗、树

木的，建议回避追述性评估，或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。抵押评估应回避出具预测性报告。 六、地价定义 根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的价格是指估价对象在年月日，评估设定开发程度为“通平”、土地使用权剩余年限为年条件下的级用地土地使用权公允市场价格。 待估宗地的实际土地开发程度一般指宗地内和宗地外的基础设施现状，本次评估设定的土地开发程度均为宗地内的基础设施状况和宗地外基础设施状况。 地价定义详细情况见待估宗地地价定义一览表： 表1 待估宗地地价定义一览表 需说明： 实际和假设的利用条件（用途）、实际和假设的开发程度、有效使用年限、价格类型（公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重置成本价或征收征用补偿价等）、估价基准日等。 特别说明：用途和开发程度的假设，应慎重考虑其可行性，应与估价目的相符合并且假设条件是有可能达到的。例如： （1）现状为工业用地，委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价，如果该区域均规划为单纯的工业园区，就不可行； （2）现状为生地，委托评估经过“七通一平”、3年后的地价，如果是在特别偏僻

土地使用权租赁协议(样式一)实用版

YF-ED-J2170 可按资料类型定义编号 土地使用权租赁协议(样 式一)实用版 An Agreement Between Civil Subjects To Establish, Change And Terminate Civil Legal Relations. Please Sign After Consensus, So As To Solve And Prevent Disputes And Realize Common Interests. （示范文稿） 二零XX年XX月XX日

土地使用权租赁协议(样式一)实用 版 提示：该协议文档适合使用于民事主体之间建立、变更和终止民事法律关系的协议。请经过一致协商再签订，从而达到解决和预防纠纷实现共同利益的效果。下载后可以对文件进行定制修改，请根据实际需要调整使用。 一、现将本文书的制作要点介绍如下： 1．协议的双方当事人。 2．租凭范围，即土地的确定。 3．租凭期限。 4．租金标准。 5．出租方的权利、义务。 6．承租方的权利、义务。 7．违约责任。 8．争议解决的办理。 二、格式：

土地使用权租凭协议 本协议由以下双方在_____省_____市签署 甲方：××集团公司 住所：_____省_____市_____路_____号 乙方：××股份有限公司（筹） 住所：_____省_____市_____路_____号 鉴于： 1．甲方是具有中国法人地位的国有企业，持有工商行政管理部门颁布的企业法人营业执照；乙方是经有关政府主管部门批准，由甲方作为独家发起人拟设立的股份有限公司； 2．甲方已以出让方式取得本协议所列的各宗土地的使用权，土地使用期限为_____年； 3．乙方在正式设立后将使用本协议附件所列的各宗土地和有关房屋，经双方协商，甲方

土地使用权在取得时所需的材料

土地使用权在取得时所需的材料 需要土地时，可以依法申请国家的土地使用权，土地使用权在取得时意味着大家已经办理了土地使用证。取得土地使用权以后，大家可以合理利用土地，并且要对自己的土地使用行为进行负责。其实这也是要求大家合理高效的利用土地，不造成土地资源浪费，感兴趣可以随小编一起看看土地使用权的有关内容。 需要土地时，可以依法申请国家的土地使用权，土地使用权在取得时意味着大家已经办理了土地使用证。取得土地使用权以后，大家可以合理利用土地，并且要对自己的土地使用行为进行负责。其实这也是要求大家合理高效的利用土地，不造成土地资源浪费，感兴趣可以随小编一起看看土地使用权的有关内容。 ▲一、土地使用权在取得时所需的材料 1、土地登记申请书; 2、单位设立证明、法定代表人的证明或者是个人身份的证明和户籍的证明; 3、出具土地权属来源的相关证明，属于共同使用一宗土地的情况，还须要提交共有人的共同使用该宗土地的约定或者协议等相关资料; 4、地上的建筑物和其他的附着物的合法产权的证明;

5、法律、法规、规章规定所需要提交的其他文件的资料。 ▲二、获得土地使用权的方式有哪几种 (一)以出让方式取得国有土地使用权 1、内涵：土地使用权出让，是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 2、出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议。 3、年限：土地使用权出让最高年限：居住用地七十年，工业用地五十年，教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年，商业、旅游、娱乐用地四十年，综合或者其他用地五十年。 (二)以划拨方式取得国有土地使用权 1、内涵：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。即划拨土地使用权不需要使用者出钱购买土地使用权，而是经国家批准其无偿的、无年限限制的使用国有土地。但取得划拨土地使用权的使用者依法应当缴纳土地使用税。 2、年限：以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。虽然无偿取得划拨土地使用权没有年限限制，但因土地使用者迁移、解散、

委估土地使用权 评估报告书

广州市花都华美实业开发有限公司 委估土地使用权 评估报告书 安会所评报字 [2008]第108号 广州市安正达会计师事务所有限公司 二○○八年八月五日

目录 □广州市花都华美实业开发有限公司委估资产评估报告书摘要□广州市花都华美实业开发有限公司委估资产评估报告书正文 一、资产评估委托方及资产占有方简介 二、评估目的 三、评估范围和对象 四、评估基准日 五、评估原则 六、评估假设与限制条件 七、评估依据 八、价值类型 九、评估方法 十、评估过程 十一、评估结论 十二、评估报告特别事项说明 十三、评估基准日后的调整事项 十四、评估报告法律效力及评估报告使用有关事项 十五、附件

摘要 重要提示 以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面 情况，应认真阅读资产评估报告书全文。 资产评估委托方：广州市花都华美实业开发有限公司。 资产占有方：广州市花都华美实业开发有限公司。 评估目的：本次资产评估的目的是为广州市花都华美实业开发有限公司拟进行价值咨询提供参考意见。 评估范围与对象：本次评估的范围和对象是广州市花都华美实业开发有限公司拥有的位于广州市花都区新华路192号的一宗土地使用权。 评估基准日：2008年8月4日。 价值类型：本次评估的价值类型为市场价值。 评估方法：采用假设开发法。 评估结论：本次评估采用假设开发法进行，通过清查及评估测算，在评估基准日2008年8月4日，广州市花都华美实业开发有限公司委估土地使用权的评估结果为人民币伍亿零壹佰捌拾贰万伍仟元整(RMB501,825,000.00元)。 评估结论的有效使用期限：本评估报告依照法律法规的规定发生法律效力，一般情况下，本报告的评估结论有效使用期限建议自评估基准日起一年，即2008年8月4日至2009年8月3日止。 广州市安正达会计师事务所有限公司法定代表人： 评估项目负责人：评估项目复核人： 报告日期：2008年8月5日

农村集体荒山土地使用权出租合同

农村集体荒山土地使用 权出租合同 文件编号TT-00-PPS-GGB-USP-UYY-0089

仓房镇马沟村 农村集体荒山、土地使用权出租合同 出租方：（以下简称甲方）： 承租方：（以下简称乙方）： 甲乙双方根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》（农业部令第47号）、《河南省农村土地承包经营权流转规则》等有关法律、法规和政策规定，本着平等协商、自愿、有偿的原则，就乙方承包甲方的土地使用权事宜协商一致，订立本合同。 一、出租面积 甲方将其位于仓房镇村组172水位线以上亩土地使用权出租给乙方从事（主营项目）种植、养殖、具有农业特色的农家乐等休闲、度假、餐饮、建设等经营项目。（注： 172水位线以下邻水区域土地也归乙方管理使用，甲方及其它单位不得占用或用于经营。） 土地性质：农村集体土地 土地类型：甲方未对外承包或租赁的土地

土地面积：荒山亩，土地亩 四至为： 东至： 西至： 南至： 北至： （详见出租土地定界图） 甲方承诺：该块土地为非国有土地，也不属于丹江水库管理局管辖土地，属淅川县仓房镇村集体所有土地。 二、出租期限 出租期限为70年，即自2010年月日起至2080年月日止。 三、出租价款及交付时间 租金总计人民币（大写）（万元）（其中包括土地地面附属物、建筑物等）。 甲方应于______年___月___日前将出租土地全部交付乙方。

四、支付方式 1、乙方以现金向甲方交付租金。 2、合同签订之日起付清全部租金。 五、权利和义务的特别约定 1、甲方应向乙方提供开发和承包土地必要的条件，帮助乙方协调处理好地方及村民关系。 2、甲方有权要求在出租期满后收回土地使用权。 3、乙方有权要求甲方按合同规定交付出租土地使用权。 4、甲方有权代理村民与乙方签订本合同，并已经按照《农村土地承包法》第四十八条规定，取得了三分之二以上村民代表的同意，同时征得了当地政府的同意，即对该宗土地享有出租权利。 5、甲方在所出租土地内所有墓地根据村民意愿自主迁出或原地保留。乙方在开发中需要迁坟，甲方有义务协助村民迁出坟墓，费用由乙方承担，每座坟墓费用2500元。在本合同期内甲方不得在乙方租赁的土地范围内新建墓葬坟地。

浅议土地使用权取得时间的界定

浅议土地使用权取得时间的界定 一、土地使用权取得时间的争执及评析 人们凭借对现行有关法律文件的理解，土地使用权在取得时间上有下列五种不同的观点，认为下列日期为土地使用权取得的时间： 其一，政府依法批准建设用地的日期。 其二，国土资源部门与用地单位或个人依法签订土地使用权出让合同的日期，或国土资源部门制订作的划拨用地通知书的日期。 其三，国土资源部门或其委托的机构与中标人或竟得人签订的土地使用权成交确认书的日期。 其四，交地日期，即《建设用地批准书》规定建设期限的起始日。 其五，土地使用权登记发证日期。 关键要明晰“土地使用权”的含义，顾名思义应理解为“使用土地的权利”，用地单位经依法批准，使用土地起始日应为该单位取得土地使用权之日。笔者对上述四种观点作些剖析，意在抛砖引玉。 对第一种观点，应从供地方式区别对待。（1）使用集体土地或划拨方式使用国有土地的，以建设用地批准书载明建设期限的起始日为土地使用权的取得时间。若项目用地的审批时间与建设

起始日为同一天，那么，可将有权机关批准项目用地的时间认定为用地单位取得土地使用权的时间，除此之外，则不然。（2）以出让方式取得土地使用权的，一般情况下有三个不同的日期，即政府批准出让土地方案的日期、国土资源部门与受让人签订土地使用权出让合同的日期、国土资源部门制作的建设用地批准书规定的建设起始日，其中政府批准土地方案的时间先于后两者（协议出让方式的，前两者的日期有可能相同），因为土地出让方案经批准后，以招标拍卖挂牌方式确定中标人或竟得人，需要经历一段时间。因此，以出让方式提供国有土地使用权的，政府批准项目用地时间不能简单地认定为用地单位取得土地使用权的时间。 对第二种观点，也应区别对待。（1）以出让方式提供国有土地使用权的，关于土地使用权取得时间在《国有土地使用权出让合同》范本中作了明确规定，即土地使用权出让年期“自出让方向受让方实际交付土地之日起算，原划拨土地使用权补办出让手续的，出让年期自合同签订之日起算。”（2）以划拨方式提供国有土地使用权的，依照国土资源部《建设用地审查报批管理办法》，国土资源部门向建设单位颁发《国有土地划拨决定书》，其内容包括划拨土地面积、土地用途、土地使用条件等，它的法律地位与《国有土地使用权出让合同》相同，二者实体内容相近，但《国有土地划拨决定书》没有规定交地日期。 对第三种观点，笔者持不同意见。以招标拍卖挂牌方式出让

房地产投资估算-土地使用权出让价格评估报告

XX地块土地使用权出让价格评估报告 目录 1宗地土地价值评估 (1) 1.1 土地估价原则 (1) 1.2 估价方法选取 (1) 1.3 假设开发法评估模型 (1) 2宗地基本概况 (2) 3土地拍卖价格评估 (3) 3.1 宗地技术经济指标 (3) 3.2 物业销售价格预测 (3) 3.3 物业销售收入估算 (4) 3.4 项目投资估算 (5) 3.5 土地价值评估 (7)

1宗地土地价值评估 1.1土地估价原则 本次估价在遵循独立、客观、公正、科学原则的前提下，对受委托对象进行价值评估。具体遵循的基本原则：合法原则、替代原则、需求与供给原则、估价时点原则、变动原则和多种方法相结合的原则。 1.2估价方法选取 估价方法的选择按照《城镇土地估价规程》中规定的土地估价方法，根据待估地块土地使用特点和土地评估的规定，本地块地价评估采用假设开发法进行评估，结合土地出让起始价，进行加价分析，通过假设开发法评估做到深度性综合考量，降低评估值误差。 1.3假设开发法评估模型 运用假设开发法来确定宗地的限价，其基本思路为： 研究待估宗地基本情况 选择用地最佳开发方式 估算开发后的房地产价格 估算前期费、建筑费、利息、税费等相关费用 项目开发周期内的利润计算 图1~1 评估方法操作流程图

2宗地基本概况 图2-1 项目地块位置图 用地地点概述：该宗国有建设用地位于南宁市经开区金凯路北侧、新屯路南侧项目规划用地面积：24206.36㎡，折合约36.31亩 项目实际用地面积：24206.36㎡，折合约36.31亩 用地性质：城镇住宅、批发零售用地 容积率：≥2.5且≤3.2 建筑密度：≥25%且≤30% 绿地率：≥35%

土地价值评估报告模板

###### 号宗地 土地价值评估报告 公司 ####年##月##日 目录 1.0 研究结论 1.1宗地基本情况

1.2地价X围 1.3 地块投资价值 2.0 研究方法 2.1 剩余法求地价 2.2 运用《建设项目投资经济评价方法与参数》进行宗地的财务评价 2.3 研究依据 3.0 宗地最佳利用方式构思 3.1 宗地总体规划方案设计 3.2 最佳开发建设方案设计 4.0 宗地地价测算 4.1 地价之外的成本测算 4.2销售收入测算 4.3地价成本测算 5.0 项目财务评价 5.1 项目盈利能力分析 5.1.1 税金计算 5.1.2 损益表 5.1.3 宗地现金流量表与动态盈利分析 5.2 项目不确定性分析 5.2.1 项目盈亏平衡分析 5.2.2 敏感性分析 5.2.3 概率分析

6.0 项目综合经济评价与建议 6.1 项目综合经济评价 6.2有关说明及建议 附表、附图 附表一宗地地价测算表 附图一项目概率分析图 1.0研究结论 1.1 宗地基本情况 1.1.1宗地编号为###### ， 1.1.2地块地址 1.1.3土地用途为

1.1.4用地面积 1.1.5建筑容积率1.1.6可建设总建筑面积为: 其中：住宅面积 高层住宅： 多层住宅 低层住宅 商业面积 公建面积 社区管理中心 幼儿园 垃圾站 变电房 1.1.7土地使用年期、起止时间 1.1.8地价结算方式 1.1.9涉及物权转让税费及承担方式 1.2 地价X围 经测算，本地块的正常地价X围应在元至人民币之间，其中市场正常价位点应在元，扣除土地转让契税％，则得竞标报价X围应在万元人民币之间，市场正常竞标价位点在万元人民币。 对应市场价位点万元，则得相应楼面地价为元/平方米. 1.3 地块投资价值 对应以上地价X围，测得相应的投资财务效果指标如表1－1所示。

土地使用权及地上建筑物租赁协议

土地使用权及地上建筑物租赁协议出租方: (以下简称甲方) 承租方: (以下简称乙方) 甲乙双方根据国家有关法律法规的规定，按照互利互惠和平等自愿原则，现就本协议约定的土地使用权及地上建筑物租赁事宜，经友好协商达成一致意见，特订立本合同，以兹共同遵守: 一、租赁土地及建筑物位置和面积 甲乙双方同意并确认，甲方租赁给乙方的宗地位于，土地面积大概平方米，该宗地的具体位置及四至见附件一(该宗地以下简称为“拟租赁宗地”)。甲方租赁给乙方的、拟租赁宗地的全部地上建筑物和构筑物清单如附件二。 二、租赁期限 本协议拟租赁宗地及建筑物的租赁期限为年，自年月 日至年月日止。 三、租赁费用及付款时间 本协议拟租赁宗地及建筑物的租赁费用为万元/年，共计万元。本协议签订当日，乙方向甲方支付万元，剩余租赁费用万元，乙方在合同签订之日起日内，向甲方一次性支付。 四、其他约定

1、甲方出租给乙方的土地为工业用地，在乙方租赁使用期间，如发生国家或地方政府政策变化而引起的停业、搬迁等造成乙方损失的，相关的所有责任均由乙方自行负担。 2、甲方出租给乙方的租赁宗地及建筑物，在乙方租赁使用期间，如遇国家征用，甲乙双方同意按照以下方案实施补偿:租赁宗地的土地征用费、地上建筑及其附着物和拆迁安置补偿费均归甲方所有，甲方按照乙方实际使用租赁宗地及建筑物的期间收取乙方租赁费，向乙方退还剩余租赁费用。 3、甲方出租给乙方的租赁宗地及建筑物产生的所有税费，均由乙方负责承担。如因法律规定和交易习惯需由甲方代乙方先行支付的，乙方应当在甲方实际 1 支付之日起30日内向甲方偿还该费用。 4、乙方依据本租赁协议取得的甲方宗土及建筑物使用权不得转让、转租和抵押。甲方需要转让、抵押该宗土地及地上建筑物使用权的，应当书面通知乙方，并保障乙方按照本协议享有的租赁使用权。 5、乙方在本租赁期限届满后，如需继续租赁使用该宗土地及建筑物的，须在租赁期限届满前六个月内向甲方提出书面要求，由甲乙双方另行签订租赁协议。 6、乙方在租赁使用期间，需要在该宗土地上增建的建筑物和附属物的，应当取得甲方书面同意，有关费用问题由双方另行约定。乙方未经甲方同意，增建建筑物和附属物的，应当向甲方承担所有相关责任。 7、乙方因停业、终止经营等原因，需要提前终止履行本协议的，应向甲方支付相当于一年租赁费用的违约金。 五、违约责任 1、乙方应按照本协议的约定向甲方支付租赁费用，逾期支付租赁费用的，每逾期一日，按应付未付金额千分之一的标准向甲方支付违约金;逾期支付超过六十