房地产估价练习题及其答案(精)

房地产评估复习题及答案(一

第一章房地产和房地产评估

1.按房地产的(B 来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。☆

A.收益性

B.用途

C.市场性

D.地段

2.出租或营业型房地产的评估可以采用: (☆

A.比较法

B.收益还原法

C.假设开发法

D.成本评估法

3.人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估;其评估对象为:(

A.已消失的房地产

B.在建工程

C.房地产的未来状况

D.房地产过去状况与现在状况的差异状况

4.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: (

A.商业、办公、工业、居住

B.商业、居住、办公、工业

C.商业、办公、居住、工业

D.商业、居住、工业、办公

5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(☆

A.用途

B.开发程度

C.是否产生收益

D.经营使用方式

6.某土地使用权的有限期为40年,已使用20年,新建的房屋的耐用年数为50年,则房屋的所有权为:A.50年 B.无限期 C.20年 D.40年

7.房地产交易很难采取样品交易的方式,必须到实地观察,房地产评估也要进行实地查勘,这是由房地产的(决定的

A.不可移动性

B. 相互影响性

C.数量有限性

D.独一无二性

8.房地产的价值注重:(

A.实物

B.权益

C.区位

D.实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的,下列阐述正确的为:(

A.支付等于买价的典价,即可获得房地产的所有权,

B.支付典价后只能获得房地产的使用权

C.支付典价后房地产的使用者不付租金

D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权

10.医院、学校是属于哪一类房地产(☆

A.商业

B.办公

C.特殊用途

D.综合

答案1B.2B.3A.4C.5A.6C.7D.8D.9C.10C

第二章房地产价格

1.最能说明土地价格水平高低的价格是:(

A.土地单价

B.基准地价

C.楼面地价

D.标定地价

2.决定某一房地产价格水平高低的,主要是(的供求状况。☆

A.本地区的房地产

B.全国房地产

C.全国本类房地产

D.本地区本类房地产

3.一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房,总价为30万元,其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%,则:(

A.实际价格28.5万元,名义价格30万元

B.实际价格29.28万元,名义价格30万元

C.实际价格30万元,名义价格不存在

D.实际价格28.578万元,名义价格30万元

4.采用比较法求得的价格通常称为(

A.路线价

B.比准价格

C.积算价格

D.收益价格

5.目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属(

A.市场调节价

B.政府指导价

C.政府定价

D.政府规定的最低限价

6.在房地产销售过程中,(是买卖双方讨价还价的基础,成交时要比此低。

A.起价

B.标价

C.成交价

D.均价

7.下列价格阐述正确的是:(

A.市场价格>抵押价值>征用价值>课税价值

B.市场价格>征用价值>抵押价值>课税价值

C.市场价格>课税价值>征用价值>抵押价值

D.市场价格>征用价值>课税价值>抵押价值

8.投资价值评估时所采用的折现率为:(

A.根据市场现状

B.最低收益率

C.最高收益率

D.社会一般收益率

9.房地产开发商有时留着已建成的房地产不卖,待价而沽,是因为(

A.房地产供大于求

B.房地产求大于供

开发商对未来预期看好D.消费者对未来的预期看好

10.成本租金不包括下列项目中: (

A.贷款利息

B.折价费

C.管理费

D.保险费

1.C,

2.D,

3.D,

4.B,

5.B,

6.B,

7.B,

8.B,

9.C,10D

第三章房地产评估原则

1.把行政划拨的土地当做有偿出让的土地来评估,违背了房地产评估的(原则

A.合法

B.公平

C.替代

D.最高最佳使用

2.在同一个评估机构,在同一个城市,同一评估目的,同一时期,对不同位置、档次的房地产的评估结果应有一个合理的价格差,这符合(原则

A.合法

B.公平

C.替代

D.最高最佳使用

3.如果与评估对象有利害关系,评估人员应当回避,这是遵循(原则

A.合法

B.公平

C.评估时点

D.最高最佳使用

4.适合原理可以帮助我们确定房地产的(

A.最佳规模

B.最佳集约度

C.最佳用途

D.最佳经济效益

5.当评估对象已做了某种使用时,且现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额,则该评估前提应为(

A.保持现状

B.装修改造

C.重新利用

D.转换用途

6.在房地产纠纷案件中,特别是对评估结果有争议而引发的复核评估中,评估时点通常为(A.现在B.过去C.未来D.难以把握

7.在评估房地产的预售或预购价格时,通常认为(

A.评估时点为现在,评估对象为未来状况

B.评估时点为过去,评估对象为未来

C.评估时点为未来,评估对象为未来

D.评估时点为现在,评估对象为现在

8.城市规划规定某块土地的用途可为商业、居住、办公、工业,根据最高最佳使用原则,该土地的用途为:

A.居住

B.工业

C.商业

D.办公

9.均衡原理是指房地产内部构成要素的组合是否均衡,它可以帮助我们确定房地产的(

A.最佳集约度和规模

B.最佳用途和规模

C.最佳集约度和用途

D.最佳规模和用途

1.A,

2.C,

3.B,

4.B,

5.A,

6.B,

7.A,

8.C,

9.A

第四章市场比较法

1.市场比较法的理论依据是(

A、替代原理

B、生产费用价值论

C、预期原理

D、均衡原理

2.在市场比较法中,建筑容积率修正属于(修正

A、交易情况

B、交易日期

C、房地产状况

D、实物状况

3.市场比较法的适用条件是(

A、存在着发育完善的房地产市场

B、在同一供求范围内存在着较多的类似房地产交易

C、存在着规范的房地产评估制度

D、科学的房地产评估理论

4.在比较法选取可比实例的数量上,一般要求选取(☆

A、一个即可

B、两个也行

C、三个

D、三个以上、十个以下

5.经过交易情况修正后,可比实例的价格就变成了(☆

A、评估对象的价格

B、交易时点的价格

C、正常价格

D、与评估对象的房地产状况相同的价格

6.经过交易日期修正后,可比实例的价格就变成了(

A、评估对象的价格

B、交易时点的价格

C、正常价格

D、与评估对象的房地产状况相同的价格

7.经过房地产状况修正后,可比实例的价格就变成了(

A、评估对象的价格

B、交易时点的价格

C、正常价格

D、与评估对象的房地产状况相同的价格

8.房地产状况修正中的直接比较修正评分办法是以(状况为基准(通常设定100的☆

A、可比实例房地产

B、评估对象房地产

C、交易实例房地产

D、类似房地产

9.房地产状况修正中的间接比较修正评分办法是以(状况为基准(通常设定(100的

A、可比实例房地产

B、评估对象房地产

C、标准房地产

D、类似房地产

10.某城市房地产交易中,买、卖双双应交纳的税费分别为正常成交价格的3%和6%,某宗房地产交易中买方支付给卖方2500元/平方米,应交纳的税费均由卖方负担,则该宗房地产的正常成交价格为(

A、2660元/平方米

B、2294元/平方米

C、2425元/平方米

D、2427元/平方米

1.A

2.C

3.B

4.D

5.C

6.B

7.D

8.B

9.C10.D

第五章.成本法

1.成本法中的“开发利润”是指(

A、开发商所期望获得的利润

B、开发商最终获得的利润

C、开发商所能获得的平均利润

D、评估人员任意给定的利润

2.投资利润是按一定基数乘以相应的平均利润率来计算的,这里的“基数”是(

A、土地取得成本+开发成本

B、土地取得成本+开发成本+管理费用

C、土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用

D、开发完成后的房地产价值

3.“开发利润”与“土地取得成本+开发成本”的比值称为(

A、直接成本利润率

B、投资利润率

C、成本利润率

D、销售利润率

4.利用成本法所得到的评评估格称为(☆

A、比准价格

B、积算价格

C、收益价格

D、实际上是成本5.重新购建价格是假设在(重新取得或重新开发、重新建造全新状态的评估对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和

A、评估对象在建造时

B、现在某一时刻

C、将来某一时刻

D、评估时点

6.通常情况下,对于同一旧有建筑物重建价格与重置价格相比(

A、前者较低

B、前者较高

C、两者相等

D、两者不可比

7.成本法求取折旧中,建筑物的寿命应为(☆

A、自然寿命

B、经济寿命

C、实际经过年数

D、有效经过年数

8.直线法中的残值率是建筑物的净残值与其(的比率

A、原始价格

B、市场价格

C、评评估格

D、重新购建价格

9.某住宅,在取得土地使用权(70年的当年开始建造,建造期2年,建筑物经济寿命60年,则该住宅建筑物的折旧年限是(

A、70年

B、62年

C、60年

D、68年

10.某办公楼建造期3年,在建成10年后改变了用途,同时补办土地使用权出让(年限50年,建筑物的经济寿命为45年,则该建筑物的折旧年限是(

A、35年

B、45年

C、48年

D、50年

11.某商业房地产,在取得土地使用权(40年的当年开始建造,建造期3年,建筑物经济寿命60年,则该住宅建筑物的折旧年限是(☆

A、40年

B、60年

C、63年

D、37年

12.某办公楼,在建成3年后改变商业用房,同时补办土地使用权出让(年限40年,建筑物的经济寿命为50年,则该建筑物的折旧年限是(☆

A、40年

B、43年

C、47年

D、50年

13.经租房产根据房屋结构可分为(

A、3类6等

B、4类6等

C、4类7等

D、5类7等

14.房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的,可分为(☆

A、3类

B、4类

C、5类

D、6类

15.根据房屋新旧程度判定标准,一般损坏房的成新度为(

A、六、五成

B、五、四成

C、五成

D、四成

1.C

2.B

3.A

4.B

5.D

6.B

7.B

8.D

9.C10.B11.D12.B13.C14.C15B

第六章收益法

1.从收益法的观点看,房地产的价值是未来(的现值之和。☆

A.潜在毛收入

B.有效毛收入

C.净收益

D.销售收入

2.收益法适用于(房地产的评估。

A.学校

B.商业

C.公园

D.政府办公楼

3.有一空置写字楼,目前不仅无收益,而且要缴纳房地产税等,其收益价格估算可采用(。

A.类似写字楼的客观收益

B.该写字楼的实际收益

C.市场比较法

D.无法估算

4.评估房地产价格时,选取的资本化率越高,评估出的价格会(。

A.越低

B.越高

C.不变

D.符合客观实际

5.资本化率=(+投资风险等补偿。

A.平均利润率

B.经济增长率

C.贷款利率

D.安全利率

6.剩余技术是依据(价格。

A.土地收益求取土地

B.房地收益求取房地

C.建筑物收益求取建筑物

D.房地收益单独求取土地或建筑物

7.某宗房地产正常情况下年总收益140万元,年总费用40万元,资本化率12%,出让时的土地使用年限50年,现已使用了5年,则该宗房地产的现时总价为(万元。

A.833.33

B. 830.45

C.828.25

D.827.64

8.某类房地产通常抵押贷款占7成,抵押贷款的年利率10%,购买者自有资本要求的年收益率12%,则该类房地产的资本化率为(%。

A.10.6

B.11.4

C.11.2

D.10.8

9.某宗房地产,净收益每年50万元,建筑物价值200万元,建筑物资本化率12%,土地资本化率10%,则该宗房地产的总价值为(万元。

A.417

B.500

C.460

D. 450

10.采用市场提取法求取资本化率时,应至少选取(宗以上的类似房地产案例。

A.2

B.3

C.4

D.5

11.有两宗房地产,A房地产使用年限40年,单价为96元/平方米;B房地产使用年限70年,单价为100元/平方米,资本化率为8%,则A单价与B单价的关系为(。

A. A单价高于B单价

B.A单价低于B单价

C.A单价等于B单价

D.无法确定

房地产估价师考试相关知识笔记整理

第一章房地产市场和投资知识 ▲市场=人口+购买能力+购买动机 ▲房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 ▲具体一宗土地的范围包括：地球表面、地球表面以下一定范围的空间、地球表面以上一定范围的空间。 ▲房地产可以视为实物、权益、区位三者的结合。 ▲市场是： ①商品交换的任何场所； ②使商品交易双方接触的任何安排； ③商品交换关系的总和； ④连接商品生产者的桥梁； ⑤指某一特定商品的现有目标客户群。 ▲市场包括：有形市场和无形市场。 ▲房地产市场市场交易包括：买卖、租赁、抵押、互换等。 ▲市场必须具备：买方、卖方、可供交易的商品。 ▲房地产市场必须具备：买方、卖方、用于交易的房地产。 ▲房地产的特性：①不可移动性（决定了房地产市场是一个地区性市场）；②独一无二性（相同的房地产不可能出现大量供给）；③寿命长久性；④数量有限性；⑤用途多样性；⑥相互影响性（外部影响性）；⑦易受限制性；⑧价值高大性；⑨难以变现性；⑩保值增值性。▲房地产市场的主要特点：①交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权益的转移；②交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场；③是一个地区性市场；④容易出现垄断和投机；⑤较多地受到法规政策的影响和限制；⑥一般人非经常性参与；⑦交易的金额较大，依耐于金融机构的支持与配合；⑧广泛的房地产经纪人服务。 ▲房地产市场分类： 1、按用途（功能）可分为：居住房地产市场和非居住房地产市场； 2、按档次可分为：高档房地产市场、中档房地产市场、低档房地产市场； 3、按区域范围可分为：整体房地产市场和区域房地产市场； 4、按交易方式可分为：房地产买卖市场和房地产租赁市场； 5、按交易目的可分为：房地产使用市场和房地产投资市场； 6、按流转次数可分为：房地产一级市场（为土地使用权出让市场）、房地产二级市场（为新

房地产估价》考试试题及答案

期末考试《房地产估价》（A 卷）参考答案及评分标 准 说明：考试时可带不具备记忆功能的计算器。 一、判断题（在每小题后面的括号内填入判 断结果，你认为正确的用“√”表示，错误的用“×”表示。每题1分，共10分） 1．建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。（×） 2．人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（√） 3．在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（√） 4．在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。（×） 5．估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。（×） 6．如果可比实例的交易时点与估价时点不同，则必须进行交易日期修正。（×） 7．某一地带有一铁路，这一地带如果作为 居民区，铁路就可能成为增值因素。（×） 8．运用成本法评估房地产价值时，开发成本是指将生地.毛地等开发成可供建设用熟 10．成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。（×） 二、单选题（下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的，请把正确答案填在括号中。每题1.5分，共15分） 1．判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ D ）。 2．（ B ）限制了估价报告书的用途。 A.估价方法 B.估价目的 C.估价原则 D.估价日期 3．收益法适用的条件是房地产的（ D ）。 A. 收 益 能 够 量 化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化 4．直线趋势法公式y=a+bx 中，x 表示（ D ）。 A.价格 B.常数 C.价格

变动率 D.时间 5．拍卖价格.招标价格.协议价格三者之间的关系在正常情况下为（A ） A.拍卖价格＞招标价格＞协议价格 B.拍卖价格＞协议价格＞招标价格 C.招标价格＞拍卖价格＞协议价格 D.招标价格＞协议价格＞拍卖价格 6．房地产价格实质上是房地产的（ B ）的价格。 A.开发成本 B.权益 C.物质实体 D.B和C。 7．人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是（ C ）。 A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.至市中心距离 8．市场法的理论依据是( B )。 A. 适合原理 B. 替代原理 C. 最高最佳使用原则 D. 均衡原理 9．某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投火灾险，起投保价值应为（ B ）万元。 A.100 B.70 C.60 D.40 10．某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减量趋势法估计，该房地 产于1999年的价格为（ B ）元/平方米。 A. 2390 B. 2410 C. 2430 D. 2450 三、简答题（每题5分，共15分） 1．城市基准地价评估步骤一般包括哪些？ 答：①确定基准地价评估的区域范 围。②明确基准地价的内涵、构成、 表达方式、基准日期等。（1分） ③划分地价区段。④抽查评估标准宗 地的价格。（1分） ⑤计算区段地价。（1分） ⑥确定基准地价。（1分） ⑦提出基准地价应用的建议和技术。 （1分） 2．选取的可比实例应符合哪些方面的要 求？ 答：选取的可比实例应符合4个方面 的要求： ①区位、权益和实物状况均与估价对 象的相同或相近，即为估价对象的类 似房地产；（2分）

房地产估价模拟试卷和答案

房地产估价模拟试卷和答案

《房地产估价》模拟试题 一、单项选择题（共25题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．不动产具有供给有限特性，本质上在于（C ）。 A．土地总量有限B．规划限制 C．不动产不可移动D．价值量大 2．某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内阳台建筑面积为10 m2，套内墙体面积为20 m2，分摊的共有建筑面积为25 m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（ D ）。 A．1667 元／m2：B．1765元／m2 C．1875元／m2D．2000元／m2 3．在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（ B ）的行为。 A．宅基地所有权B．空间利用权 C．地役权D．建筑物相邻关系4．某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0．8，楼面地价为700元／m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5．0，楼面地价为960元／m2。理论上应补地价（ D ）。 A．78万元B．882万元 C．1210万元D．1272万元 5．一套建筑囤积为100 m2，单价为2000元／m2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式接月等额支付，贷款年利率为5．31％，则该套住宅的（ C ）。 A．实际单价为2000元／m2，实际总价为30．16万元 B．名义单价为1950元／m2，实际总价为20万元 C．实际单价为2000元／m2，实际总价为20万元 D．名义单价为2000元／m2，实际总价为30．16万元 6．现实中，不动产市场上某种不动产在某一时间的供给量为（A ）。 A．存量十新开发量十其他种类不动产转换为该种不动产量一该种不动产转换为其他种类不动产量—拆毁量 B．存量十新开发量十该类不动产与其他种类不动产之间转换总量十拆毁量C．存量十新开发量十空置房量一拆毁量 D．存量十新增竣工量一拆毁量 7、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（ D ）元/m2。 A 2139 B 2146 C 2651 D 2659 8．现需评估某宗不动产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元／m2，成交日期为2004年1月末，该类不动产自2003年7月末至2004年6月末平均每月价格递增1％，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元／m2。该可比实例在2004年10月末的价格为（ C ）。

2017年房地产估价师理论与方法模拟试题

2017年房地产估价师理论与方法模拟试题 1.直线趋势法公式y=a+bx中，x表示( )。 A、价格 C、价格变动率 B、常数 D、时间 2.在比较法中，土地使用权年限修正属于( )修正。 A、交易情况 C、区域因素 B、交易日期 D、个别因素 3.有在区位、档次等方面相当的甲、乙两出租写字楼，甲写字楼的建筑面积月租金为50元/平方米，不含物业管理费;乙写字楼的建筑面积月租金为59元/平方米，含有物业管理费。该类写字楼的物业管理费为每平方米使用面积10元。甲、乙两写字楼的租金相比有( )。 A、甲高于乙 C、甲等于乙 B、甲低于乙 D、不可比 4.甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有( )。 A、甲大于乙 C、甲小于乙 B、甲等于乙 D、不可比 5.有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为( )。 A、9 C、15 B、13.5 D、18 6.有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用( )。 A、类似写字楼的客观收益 C、该写字楼的实际收益 B、市场比较法 D、无法估算 7.某宗房地产采用比较法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应( )。 A、取三者的平均值 C、任选其中之一 B、取三者的中间值 D、在三者的基础上综合分析决定 8.路线价法估价的第三个步骤为( )。 A、设定标准深度 C、编制深度百分率表

B、选取标准宗地 D、划分路线价区段 9、评估某宗房地产的价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会( )。 A、越高 B、越低 C、不变 D、符合客观实际 10某写字楼预计持有两年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8%，则该写字楼目前的收益价格为( )万元。 A、4858 C、2700 B、5200 D、6264 1.D 2.D 3.D 4.D 5.D 6.A 7.D 8.B 9.B 10.B [2017年房地产估价师理论与方法模拟试题]相关文章：

房地产估价师应具备的职业技能

从1993年到2003年，中国房地产估价师职业资格制度已经建立十周年，中国估价师也走过了十个春夏秋冬。房地产估价师作为一种专业执业资格，特别需要估价师具有较高的个人经验、专业水平、知识面以及服务水平等方面的职业技能。 一、估价师应掌握一定的建筑知识和建筑造价知识 我们知道运用任何一种评估方法时，都会涉及一定的建筑知识，尤其是运用假设开发法进行评估时，更是考验估价师建筑知识的水平。评估个案中“真正的”房地产并不多，其确有大量的包括储油罐、输油管、高压电、泵船、码头、罐基。栈桥等等在内的“动产”，对其中“既无造价资料，亦无图纸”的，宜采用重置成本法，结合“替代原理”，先“模拟”出以当今设计思想及施工工艺状态下重建能大到实物“最佳”使用状态的建筑施工方案，后分部分测算工程量，再查找相关水利、土建定额，以此测算其新建成本。这些“个案”的评估要求估价师掌握一定的建筑知识和建筑造价知识。 二、估价师应掌握一定的房地产经济理论 众所周知房地产估价是一门从经济学角度分析房地产的分支学科，因此，只有具备较深厚的经济理论基础，方能真正地做好估价工作并能进行相应地探索。这就要求估价师了解并探索更多的经纪问题包括：贴现、折旧、经济增长、机会成本、边际收益、收入与税收等，参加房地产经纪理论培训、知识竞赛和房地产继续教育。本人通过自学和培训1996年通过了房地产估价师考试，1997年参加“荆门市房地产法规知识竞赛”获一等奖，并获奖金200元。事实上，一个全面的估价师，不仅可以从事“单一”的评估业务，更可以为大众提供房地产投资/置业咨询服务——为房地产投资者忧解难，或者为置业者出谋划策。这主要包括：预算不动产投资价值和投资回报率；测算投资/置业成本，安排购置资金；测算改造成本，改进物业收益水平；预测市场波动，确定投资/置业方向；测算租售、抵押（留置）成本，安排物业资产管理计划。 三、估价师应该具备丰富的房地产专业技术知识 顾名思义，房地产估价是对房地产标的物或者房地产为主的标的物进行估价的一项技术工作，缺少房地产专业的基础知识，就谈不上做一名估价师。从房地产估价的基本方法也可以佐证，成本法是以成本测算方式估算房地产价值，其中比如社会平均利润率、资金占用成本如何确定，直接牵涉到估价结论的可靠性；市场法是以市场可比价格估算房地产价值，但是如果没有房地产专业基础知识，又如何选择“可比实例”，又如何进行“区域”、“个别”等因素的调整；收益还原法是以贴现原理测算房地产价值的，试问如果不具备房地产基础知识，其中的客观收益又怎么判定，特别是针对一个收益整体不可分，但只评估其中部分房地产的价值时必须确定分摊价值时，更离不开房地产专业知识。事实上，房地产专业知识的面很广，包括建筑、规划、土地、质量、计划、营销、物业管理等等。有些估价师在用市场法进行评

房地产估价期末考试说明

（一）填空题 1、房地产是指、及其他。 2、国有土地使用权分为土地使用权和土地使用权。 3、对土地利用的限制可归纳为：的限制；的限制；。 4、针对不同的估价目的所采用的价值标准分为价值标准和价值标准两类。 5、在合法产权方面，应以和为依据。 6、房地产状况修正分为状况修正、状况修正和状况修正。 7、成本法是求取估价对象在时的重新购建价格，然后扣除，以此估算估价对象的价格或价值的方法。 8、通过征用农地取得的土地，其土地取得成本包括和土地。 9、求取折旧的方法有、和。 10、收益法是以求取估价对象未来的，选用适当的将其折现到后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。 11、收益性房地产的价值的高低取决于三个因素：可获净收益的；可获净收益；可获该净收益的。 12、影响房地产价格的经济因素主要有、、。 13、路线价法主要适用于城市土地的估价。 14、房屋完损等级将房屋分为、、一般损坏房、、。 15、在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于两个预测：是否正确地判断了房地产的；是否正确地预测了未来开发完成后的房地产。 16、一座建筑物的土地使用权出让年限为40年，建造期为3年，建筑物的经济寿命为60年，计算建筑物折旧的经济寿命应为年。 17、某宗土地总面积1000平方米，容积率为4，对应的土地单价为700元／平方米，现允许将容积率增加到5，则应补地价的总价为。 18、某建筑物的建筑面积100平方米，经过年数10年，单位建筑面积的重置价格600元／平方米，经济寿命30年，残值率5%，用直线法计算年折旧额为元。 19、路线价法实质上是一种。 20、三通一平是指、、和。 （二）选择题 1、以下哪个式子不正确。 A、容积率 == 总建筑面积÷土地总面积 B、建筑密度== 建筑基底总面积÷土地总面积 C、容积率 ==总建筑面积÷建筑基底总面积 D、容积率 == 建筑密度×建筑层数 2、在一定时期内一种房地产需求量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度是房地产需求的。 A、价格弹性 B、收入弹性 C、人口弹性 D、交叉价格弹性 3、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取净收益作为估价依据。 A、类似房地产的客观 B、类似房地产的实际 C、类似房地产的最高 D、类似房地产的最低 4、采用比较法估算得出的结果通常称为。 A、比准价格 B、积算价格 C、收益价格 D、评估价格 5、某土地的单价为800元／平方米，容积率为4，则楼面地价为 元／平方米。 A、300 B、400 C、200 D、450 6、某宗房地产交易，买方付给卖方2500元／平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常价格的5%，

最新房地产估价师模拟试题：理论与方法2

第二章房地产及其描述 一、单项选择题 1、下列不属于构筑物的是()。 A.储藏室 B.烟囱 C.隧道 D.道路 2、建筑密度等于()/建筑用地面积。 A.总建筑面积 B.土地总面积 C.建筑顶层面积 D.建筑基底总面积 3、在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护()。 A.债权 B.物权 C.二者皆可 D.二者皆不 4、房地产权利的种类中，属于用益物权的是()。 A.所有权 B.土地承包经营权 C.抵押权 D.质权 5、区位因房地产的()而成了房地产的重要组成部分。 A.体量庞大

B.价值量大 C.不可移动 D.权益特性 6、房地产权利的种类中，属于债权的是()。 A.地役权 B.土地使用权 C.抵押权 D.租赁权 7、()是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。 A.用益物权 B.担保物权 C.抵押权 D.租赁权 8、经济学所讲的外部性在房地产利用中主要体现为房地产的()。【2011年真题】 A.相互影响性 B.寿命长久性 C.数量有限性 D.保值增值性 9、房地产的()特性，是房地产有别于其他财产的主要之处。 A.不可移动 B.供给有限 C.价值量大 D.用途多样

10、某人在自己的住宅周围种植花草树木、美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而收益，但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的()特性。 A.不可移动 B.用途多样 C.相互影响 D.易受限制 11、房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于()引起的。(2005年试题) A.装饰装修改造 B.通货膨胀 C.需求增加导致稀缺性增加 D.改进物业管理 12、房地产保值增值的特性从房地产价格的变化的总趋势来讲，是()上升的。 A.间断 B.波浪 C.连续 D.螺旋 13、下面()不是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。 A.装饰装修改造 B.修建广场、公园、公共绿地 C.调整城市发展方向 D.改变城市格局 14、按照我国法律的规定，居住用地的年限为()年。

2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案精华版(附答案解析)

2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案精华版（附答案解析） 目录 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案精华版（附答案解析） (1) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第一章规划知识 (1) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第二章环境知识 (10) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第三章建筑工程知识 (17) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第四章工程造价知识 (25) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第五章房地产测绘知识 (31) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第六章经济学知识 (35) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第七章金融知识 (45) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第八章证券知识 (53) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第九章保险知识 (58) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第十章统计知识 (64) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第一章规划知识 第一章规划知识 一、单项选择题(每题0.5分，每题的备选答案中只有一个最符合题意) 1.国家发展和改革委员会发布的《长江三角洲城市群发展规划》属于( )。 A.城镇体系规划 B.城市规划

C.区域规划 D.国土规划 『正确答案』C 『答案解析』本题考查的是规划简介。区域规划是为实现一定区域范围的开发和建设目标而进行的总体部署。长江三角洲城市群，属于区域概念。城镇体系规划有点干扰。它讲得是大中小城市之间的关系。参见教材P2。 2.城市总体规划的依据是( )。 A.国民经济和社会发展规划 B.土地利用总体规划 C.城市环境保护规划 D.国土规划 『正确答案』A 『答案解析』本题考查的是规划简介。城市总体规划要与土地利用总体规划衔接;环境保护规划是城市总体规划中的专项规划;国土规划主要是涉及国土资源的开发利用治理保护。参见教材P1～3。 3.区域规划与城市总体规划之间的关系是( )。 A.城市总体规划是区域规划的重要组成部分 B.区域规划是城市总体规划的重要依据 C.区域规划落实城市规划 D.区域规划补充城市规划

房地产估价考试试题及答案

房地产估价考试试题及 答案 Company number【1089WT-1898YT-1W8CB-9UUT-92108】

期末考试《房地产估价》（A 卷）参 考 答 案及 评 分标 准 说明：考试时可带不具备记忆功 能的计算器。 一、判断题（在每小题后面的括号内 填入判断结果，你认为正确的用“√”表示，错误的用“×”表示。每题1分，共10分） 1．建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。（×） 2．人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（√） 3．在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（√） 4．在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。（×） 5．估价时点就是选定的一个估价作业 的特定日期。（×） 6．如果可比实例的交易时点与估价时 7．某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。（×） 8．运用成本法评估房地产价值时，开发成本是指将生地.毛地等开发成可供建设用熟地所花费的一切客观、合理费用。（×） 9．房地产的特性主要取决于建筑物的特性，是以建筑物的特性为基础的。（×） 10．成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。（×） 二、单选题（下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的，请把正确答案填在括号中。每题分，共15分）

1．判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ D ）。 2．（ B ）限制了估价报告书的用途。 A.估价方法 B.估价目的 C.估价原则 D.估价日期 3．收益法适用的条件是房地产的 （ D ）。 A.收益能够量化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化 4．直线趋势法公式y=a+bx中，x表 示（ D ）。 A.价格 B.常数 C.价格变动率 D.时间 5．拍卖价格.招标价格.协议价格三者之间的关系在正常情况下为（A ） A.拍卖价格＞招标价格＞协议价格 B.拍卖价格＞协议价格＞招标价格 C.招标价格＞拍卖价格＞协议价格 D.招标价格＞协议价格＞拍卖价格6．房地产价格实质上是房地产的（ B ）的价格。 A.开发成本 B.权益 C.物质实体和C。 7．人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是（ C ）。A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.至市中心距离 8．市场法的理论依据是( B )。A. 适合原理 B. 替代原理 C. 最高最佳使用原则 D. 均衡原理9．某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投火灾险，起投保价值应为（ B ）万元。 10．某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减

2016年房地产估价师房地产估价理论与方法考试真题及答案(缺综合题)20170706

2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试 真题及答案 一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1.关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。 A.房地产估价难免会有误差 B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差 C.不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准 D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差 2.关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。 A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相； B.注册房地产估价师在完成估价之前应证求估价委托人对估价结果的意见 C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同 D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响 3.估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。 A.估价对象适宜采用多种方法估价 B.各种估价方法都有一定的局限性 C.各种估价方法之间具有理论统一性 D.难以通过分析排除不适用的估价方法 4.下列引起某商业房地产价格上涨的因索中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（）。 A.该商业房地产所在地区经济发展、人□增加 B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善 C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区 D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业 【答案】D 【解析】本题考查的是保值增值。外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P65。 5.下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（）。 A.估价对象距离机场35公里

2019年房地产估价师《相关知识》模拟训练题及答案

2019年房地产估价师《相关知识》模拟训练 题及答案 2019年房地产估价师《相关知识》模拟训练题及答案 1.根据《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137-2011)，排水用地属于( )。 A.环境设施用地 B.安全设施用地 C.水域 D.公用设施用地 2.根据《城市用地分类与规划建设用地标准》，公共管理与公共服务用地占城市建设用地的比例为( )。 A.3%～5% B.5%～8% C.8%～10% D.10%～12% 3.我国新建城市的规划人均城市建设用地指标为( )。 A.不低与65㎡/人 B.65.1-85㎡/人 C.85.1-105㎡/人 D.105.1-115㎡/人 4.根据城市用地适用性评价，下列地段中，属于一类建设用

地的是( )。 A.存在冲沟、岩溶等现象的地段 B.存在百年一遇洪水淹没危险的地段 C.地下水位高于建筑物的基础埋置深度的地段 D.采用简单工程措施即可排除地面积水的地段 5.主要体现城市各功能部分的组合与构成的关系，以及所反映的城市总体运营的效率与和谐性的指标是( )。 A.城市用地布局结构是否合理 B.城市用地布局结构能否适应发展 C.城市用地分布对生态环境的影响 D.城市内外交通系统结构的协调性 6.居住区是特指城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模( )相对应。 A.30000～50000人 B.10000～15000人 C.1000～3000人 D.1000人以下 7.在居住区绿地系统中，居住组团的小块绿地属于( )。 A.公共绿地 B.专用绿地 C.宅旁绿地 D.街道绿地 8.已知某居住区的住宅用地面积和住宅建筑基底总面积，可以计算出该居住区规划的技术经济指标是( )。

房地产估价期末复习题(1)

复习题 一、单项选择题 1、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。下列距离中越来越受重视的是（）。 A、空间直线距离 B、交通路线距离 C、交通时间距离 D、至市中心距离 2、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（）元/ m2。 A、3214 B、3347 C、3367 D、3458 3、房地产估价中的价值，一般是指（）。 A、使用价值 B、交换价值 C、投资价值 D、账面价值 4、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。 A、100 B、300 C、600 D、900 5.某前后两面临街、总深度为60米的矩形宗地，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重置价值估价法，其前街影响深度为（）米。 A.20 B.40 C.50 D.60 6、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是（）。 A、开发时间结束时的时间 B、购买待开发房地产时的时间 C、房地产的现时价格资料 D、估价人员选取的价格资料 7、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（）。 A、物质折旧 B、功能折旧 C、经济折旧 D、会计折旧 8、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的（）。 A、资本化率应较高，价值较低 B、资本化率应较低，价值较高 C、资本化率应较高，价值较高 D、资本化率应较低，价值较低

2011房地产估价师《房地产开发》练习题及答案(1)

一、单选题（每题2分） 第1题：对于少数保密性很强的建设工程，或者条件艰险、施工难度大、时间紧迫的工程，一般采用（）招投标。 A．邀请 B．要约 C．协议 D．公开 【正确答案】：C 第2题：工程建设完成后，单项工程经过共同验收，验收合格者由验收单位填写验收证书，由（）发给工程质量等级证书。 A．验收单位 B．建设委员会 C．工商管理部门 D．质量监督部门 【正确答案】：D 第3题：以居住生活单元和居住小区为基本单位来组织居住区，其规划结构形式为（）。 A．居住生活单元一居住区一居住小区 B．居住区一居住小区～居住生活单元 C．居住小区一居住生活单元一居住区 D．居住生活单元一居住区一居住小区 【正确答案】：B 第4题：房地产开发项目管理以（）负责制为基础，（）在人际关系协调过程中处于核心地位。 A．董事长，总经理 B．总经理，总经理 C．项目经理，项目经理 D．总经理，项目经理

【正确答案】：C 第5题：房地产开发商的工程施工管理活动可以总结归纳为一个系统模型，这一工程项目管理系统不包括（）。 A．质量控制系统 B．售后保证系统 C．人、财、物控制系统 D．工程进度计划控制系统 【正确答案】：B 第6题：下列不属于房地产开发可行性研究的阶段是（）。 A．项目评估决策 B．投机机会研究 C．初步可行性研究 D．详细可行性研究 【正确答案】：B 第7题：房地产开发项目前期费用中，可行性研究费占项目总投资的（）元。 A．1—3万 B．3-5万 C．5～6万 D．5-10万 【正确答案】：C 第8题：标底是根据招标工程的（），在考虑到发包和承包双方单位利益的前提下合理确定的，在开标前标底应该严格保密，不得泄漏。 A．总概算情况 B．总结算价格 C．总实际价格 D．总计划价格 【正确答案】：A

房地产估价师考试-真题+答案

2003年全国房地产估价师执业资格考试——房地产基本制度与政策试卷 一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。） 1、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从(C)开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 A．1997年下半年 B．1998年上半年 C．1998年下半年 D．1999年 2、下列用地中，不宜划拨供给的是(C)。 A．部队伙房建设用地 B．工商管理所办公楼建设用地 C．上市公司保卫科值班室建设用地 D．科技博物馆扩建项目建设用地 3、土地使用权出让合同由(D)与土地使用者签订。 A．市人民政府 B．县人民政府 C．省人民政府土地管理部门 D．市、县人民政府土地管理部门 4、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前(D)申请续期。 A．15日 B．3个月 C．6个月 D．1年 5、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是(C)。 A．面积结算 B．货币补偿 C．产权调换 D．货币补偿或产权调换 6、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为(B)。 A．产权调换 B．货币补偿 C．产权调换或货币补偿 D．不予补偿

7、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人( A )。 A．有权退房，但应承担违约责任 B．有权要求开发公司承担违约责任 C．有权要求开发公司赔偿损失 D．无权退房 8、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起(A)日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A．30 B．45 C．60 D．90 9、《中华人民共和国城市规划法》确定的城市规划区是指(D)因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 A．城市市区、郊区 B．城市市区、城市行政区域内 C．城前市区、郊区以及城市行政区域内 D．城市市区、近郊区以及城市行政区域内 10、某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报(D)审批。 A．上一级城市人民政府 B．省人民政府 C．国务院 D．建设部、国家文物局 11、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期(C)。 A．以一次为限，不超过3个月 B．以一次为限，不超过6个月 C．以两次为限，每次不超过3个月 D．以两次为限，每次不超过6个月 12、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是(C）担保。 A．一般保证 B．贷款人、保证人分担责任的比例保证 C．连带责任保证 D．信誉保证 13、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是(B)。 A．有不少于1000万元人民币的实有资本 B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行

上海工程技术大学房地产估价期末考试复习资料

第一章 一、房地产估价的需要 （一）现实中的需要——显示各项活动中对于房地产估价的需要从大到小表现在多方面。房地产估价的主要需求领域包括土地使用权出让，土地使用权转让；房地产买卖、租赁、交换、赠与；房地产抵押、典当、保险、课税；集体土地征用补偿、城市房屋拆迁补偿，房地产分割、合并；房地产纠纷、涉案、损害赔偿；企业以房地产合资、合作；企业合并、兼并、分立、改制、上市、破产清算；还包括由房地产估价引发的涉案纠纷中的房地产价格复估等（二）理论上的必要——房地产市场是不完全市场。在普通商品市场，买者和卖者众多，买者可以通过卖者的明码标价充分了解市场的价格信息。而房地产具有不可移动和独一无二的特性，买卖双方无法通过简单的比较去判断房地产价格的高低，再加上形成房地产价格的因素很复杂，即便是同一类型的房地产，甚至是同一宗房地产，其价格也会因时因地而异。所以，没有专门的知识和经验便无法正确的把握房地产的合理市场价格，于是便构成了房地产价格进行专业评估的需要。 ― 第二章 一、房地产概念 1、定义——房地产是指土地及建筑物组成的物质实体和由它们衍生的各种物权。 包括：物质实体与权益, 是实物、权益、区位三者的结合。 实物-- 实体质量功能 权益所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权（地上权）、相邻关系 区位-- 地理位置 重要性：不仅是最基本的生产要素，也是最基本的生活资料 2、房地产的三种形式------ 地产、房产、房地产 二、土地 1、定义：土地指地球表面的陆地，包含土地表面、地表下及垂直空间。 2、对一块土地的基本认识——坐落位置；面积大小；形状；四至；地势、地质、水文和气象条件；周围环境、景观；利用现状；土地权利状况；土地使用管制；生熟程度；其他 三、房地产物权——所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地上权、地役权 四、房地产特性 1、位置固定性、地区性和个别性不可移动性 2、长期使用性土地的不可毁灭性、建筑物的长期使用性 3、大量投资性 4、易受政策限制性政策限制和影响 5、相互影响性周边环境 6、保障性与增值性土地的稀缺性 五、房地产的商业特性 1、交易的本质实体+权利、权益的可分离性 2、交易的形式实体的不可移动性、逐步性 3、交易的价格前期性、多样性、同类房屋在不同地区有不同的价格 六、房地产的类型 1、按用途划分——居住用房地产、商业用房地产、办公用房地产、旅游用房地产、餐饮

2011电大《房地产估价》期末试题及答案

2011电大《房地产估价》期末试题及答案 一、填空题（每空2分，共30分） 1、建筑密度是指一块土地上所有建筑物的基底总面积占该块土地总面积的比例。 2、在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于两个预测：是否正确地判断了房地产的最佳开发利用方式；是否正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。 3、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各个地价区段在某一时点的平均水平价格。 4、收益性房地产价值的高低取决于：可获净收益的大小；可获净收益期限的长短；可获该净收益的可靠性。 5、房地产状况修正分为区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正。 6、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使权手续，出让年限为50年（自补办之日算起）。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为52年。 7、某宗房地产的各层建筑面积相等，建筑层数为6层，建筑密度为50%，土地单价为3000元/平方米，则其楼面地价为1000元/平方米。 二、选择题（每小题 2分，共10分） 1、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是 B 。 A、某标准厂房 B、某酒厂厂房 C、某待出让土地 D、某写字楼 2、某宗土地总面积1000平方米，容积率为4，对应的土地单价为500元／平方米，现允许将容积率增加到5，则应补地价的总价为 B 。 A、15 B、12.5 C、12 D、14.5 3、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取Ａ净收益作为估价依据。 A、类似房地产的客观 B、类似房地产的实际 C、类似房地产的最高 D、类似房地产的最低 4、某地区某类房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92. 5、98.1（以2007年1月1日为100）。其中有一房地产在2008年6月1日的价格为2000元/平方米，对其作交易日期修正到2008年10月1日的价格为C元/平方米。 A、1376 B、2308

2019年房地产估价师理论与方法考试真题

2019年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的

D估计目的限制了估价新报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良 B由于人口增长对住宅的需求增加 C因通货膨胀导致住宅价格上升 因人工成本上升导致住宅重置成本提高 8、关于新合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是() A房地产转让估价应评估出租人权益价值 B续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C房屋征收估价应评估完全产权价值

房地产估价师各科目备考技巧

房地产估价师各科目备考技巧房地产估价师各科目如何备考呢，备考的攻略大家了解吗？下面小编为大家介绍房地产估价师各科目备考技巧，希望能帮到大家！ 第一科《房地产基本制度与政策》和《房地产估价相关知识》 看书+做题(7：3)，七成的看书、三成的做历年真题及配套习题，死记硬背的多。要多下功夫，这是一门打开书一看全会，一合上书全忘的课程。因为基本制度与相关知识的分值为60：40，而且相关知识四成的分数分布在判断题里，判断题又是倒扣分值型，所以建议大家：学精60分的基本制度、学粗40分的相关知识，尤其在判断题里出现相关知识的内容占的比例会在50%-60%，谨慎性原则，不会的一定放弃。总之这一科：确保“抓住该得的分，不丢不该丢的分。” 第二科《房地产开发经营与管理》和第三科《房地产估价理论与方法》 此两科结合起来学，因为《房地产开发经营与管理》中的资金时间价值一章与《房地产估价理论与方法》权益法一章，有很多公式是一样的，内容有所雷同，所以结合起来学这二科，会事半功倍。看书+做题(5：5)“五成的看书+五成的做题”。必要的时候可以搞一定的题海战术。(不能全看书、也不能全做题，以书为蓝本，以例题为核心，先搞懂、搞精例题，围绕着例题辐射做一些习题，提高准确性、加快做题速度。)另外，走上考场的时候多打印几份准考证做为草稿纸用。因为这是国家级执业考试，考场纪律很严，不让携带任何纸张和储存

功能的计算器，每人只发一张小草稿纸，大量的计算根本不够用，所以建议大家多打印几张准考证，准考证的背面就可以充当草稿纸。上了战场，时间非常的宝贵。 第四科《房地产估价案例与分析》 要求把前边三科学好了，扎扎实实，第一科的相关制度要掌握熟透了、第三科的估价理论与方法，尤其是四大方法必须做到非常熟练精通，再来学第四科案例，会事半功倍，再掌握一定的技窍和应试的能力，可谓水到渠成。在日程安排上，前三科学到七八成后，再来听本科的课程，会做到四科知识间的相互促进、融会贯通。但必须听课，因为案例教材中所给出的案例例题本身就错误很多，况且和真题有一定的差距，只看教材死下功夫，与应试有很大的距离，教材反到成为我们实战的练兵之地，所以本科断然不可以自学，那样会迷失方向。另外，在时间安排上，虽然可以稍稍滞后，但绝不可以太晚，至少临考前两个月就要拿起，而且不可以因为是开卷就轻敌，麻痹大意。这是四科中最难的一科。 综上，在以上四科时间的安排上：先学二三科，再学第一科，最后学案例。四科是一个完整的知识体系，最好一年同时报四科，尤其案例要把前三科学好了才能拿得起来。也绝对不可以有畏难情绪，一听说难考，就放到第二年再考，最佳的战略不是“先易后难”，而是“擒贼先擒王”。结果第一年过了两三科，最后只剩下这一科，前边的知识都忘了，考过此科是根本不太可能。况且凡是几年成绩滚动有效的执业本子考试，在业内有条不成文的规定，就是每年四科考试交替“放