衡阳房屋质量问题的防范

衡阳房屋质量问题的防范

房屋质量问题一直牵动所有购房者的心。一旦房屋质量有问题，到底由谁来负责？衡阳专业房产诉讼律师表示，很多业主的第一反应是找小区物业。但是事实上，许多房屋质量问题，物业公司是无法直接解决的，他们往往只是站在第三方的立场上予以管理。

房屋质量问题是房地产交易中的核心问题，也是引发众多纠纷的焦点。本篇主要谈谈房地产交易中的房屋质量纠纷问题。

一、几种常见的房屋质量问题

人们通常说的房屋存在质量问题，指房屋达不到法定或约定的质量标准，存在质量缺陷。从总体上分，房屋质量问题大致有三类：违规质量问题，违约质量问题，使用质量问题。

(一)违规房屋质量问题

违规房屋质量问题，是指房屋在建筑材料、设备的使用上或施工操作规程上达不到法定质量标准。这类房屋质量问题是目前最常见，也最容易引发纠纷的一类质量问题。包括：屋面漏雨;烟道、排气孔道、风道不通;室内地坪空鼓、开裂、起砂、面砖松动，有防水要求的地面漏水;内外墙及顶棚抹灰、面砖、墙纸、油漆等饰面脱落，墙面浆活起碱脱皮;门窗开关不灵或缝隙超过规范规定;厕所、厨房、洗澡间倒坡积水;内墙板潜水，阳台积水;水塔、水池、有防水要求的地下室漏水;室内上下水、供热系统管道漏水、漏气、暖气不热，电器、电线、照明灯具坠落;室内外上下水管道漏水、堵塞;钢、钢筋混凝土、砖石砌体结构及其他承重结构变形、裂缝超过国家规范和设计要求，室内氨、苯、甲醛、放射性氡等有毒有害气体含量超标等等。对于这类房屋质量问题，毫无疑问，应由开发商向购房人承担法律责任，包括：修理、退房、换房、赔偿等。但开发商究竟应当以何种方式承担法律责任，购房人与开发商之间往往存在严重分歧，从而引发纠纷。

案例一：张女士从某开发商处购买了一套商品房，但人住1年后，即发现承重墙体出现多条裂缝，张女士即找开发商要求退房并赔偿装修损失，但开发商认为，该房屋已经验收合格，且张女士入住前也进行过验收，此后，张女士进行了装修，该裂缝应属装修不慎所致，且没有对其居住安全造成根本影响，同意为其修理，但拒绝退房。双方多次交涉，均未能达成一致，张女士诉至法院，法院经

审理后认为，该房屋处于保修期内，开发商无法证明张女士装修时已对承重结构进行过拆改，因此，该房承重墙出现裂缝应属房屋质量不合格，且裂缝超过了相应标准，对购房人的居住安全造成了不利影响。因此，判令开发商退房并向张女士返还房款、装修款及相应利息。

案例二：李先生购买了一套公寓，交房时，由于李先生在国外，故未能按期办理人住手续。1年后，李先生回国，领取钥匙人住。在人住3个月后，该室厨房热水管突然脱落，由于当时李先生不在家，漏水漫人客厅，淹坏了铺设的木地板。李先生认为该房屋质量不合格，诉至法院，要求开发商承担赔偿责任。但开发商认为，该房屋已经竣工验收合格，且1年前即已向李先生发出入住通知，是由于李先生自身原因未办理人住手续，应视为已经交房，由于上下水的保修期是自交房之日起1年，因此，目前已过保修期，开发商不应当再承担任何责任。法院经审理后，认为，虽然l年前开发商即向李先生发出交房通知，但由于李先生未对该房进行验收，该房屋的保修期应从李先生实际人住日起算，因此，开发商应为李先生修理水管并承担赔偿责任。

上述两起纠纷均是房屋出现质量问题后，开发商不愿承担相应责任引发的。在实践中，如果开发商能够切实本着服务业主，质量至上的态度，勇于承担责任，妥善解决出现的问题，纠纷是完全可以避免的。

(二)违约房屋质量问题

这类房屋质量问题是指开发商交付的房屋达不到承诺的质量标准。

案例一：某开发商在楼书中承诺，其开发的楼盘将使用“通力牌”电梯，但在交房时，业主却发现，使用的电梯品牌并非是“通力牌”。部分业主认为，现使用的电梯在价格及品质上均远远低于“通力牌”电梯，于是诉至法院，要求开发商退还部分房款。但开发商认为，楼书仅是宣传资料，其不等同于合同，对双方不具有必然约束力，并且，是因为在安装时没有购买到“通力牌”电梯，为不影响工期，才使用了其他品牌代替，现有电梯在性能上并不低于“通力牌”电梯，没有任何质量缺陷，开发商不应当承担法律责任。法院经审理后认为，由于双方没有就电梯品牌及能否使用替代品等问题进行明确约定，且业主无法证明开发商现使用的电梯存在较之“通力牌”电梯存在明显质量缺陷，因此，业主要求开发商退还部分房款的要求缺乏依据，法院不予以支持。

案例二：某开发商在与购房人签订的合同中约定使用的空调品牌是“三菱”，但没有就空调产地及规格等具体事项进行约定。交房后，部分业主认为，该楼盘使用的空调是国产三菱空调，但根据该楼盘的售价，其应当使用日本原装三菱空调，且规格应高于现装空调，开发商已构成房屋质量违约，要求开发商退补两种空调的差价。由于开发商拒绝，业主诉至法院。法院审理后，认为，由于双方并没有就空调产地规格等进行明确约定，开发商使用的空调符合合同约定的品牌，因此驳回了业主的诉讼请求。

这类纠纷既是房屋质量纠纷也是违约纠纷，其基础是双方的自由约定。要避免这类纠纷，关键在于买卖双方提高合同意识，在签订合同时，就相关问题及责任承担等作出明确约定，从而避免纠纷，减少矛盾。

(三)使用房屋质量问题

这类质量问题实际上并非开发商提供的房屋或设备存在质量缺陷，而是由于购房人没有按照要求使用相关设备，从而使其达不到正常使用功能，甚至演变为质量缺陷。对于这类所谓的房屋质量问题，应当由购房人(或使用人)自行承担相应责任。

案例一：陈小姐购买了一套经济适用房，办理入住手续后，陈小姐并没有实际居住。某天，陈小姐突然接到通知，其凉台上的锅炉水管冻裂漏水。陈小姐赶回去一看，其室内装修的木地板已被泡坏，并且，其楼下业主也因此受到了严重损失。陈小姐诉至法院，认为凉台上安装的水管不符合保温要求，要求开发商承担赔偿责任。法院在审理中查明，该房屋采用的是独立供暖系统，凉台上的水管是采暖锅炉的进水管。开发商在交付的住宅使用说明书中已明确提示，冬季应当使供暖锅炉处于低温运行状态，如果不使用，应将人户总给水阀关闭并排空水管内余水，以避免凉台上的锅炉水管冻裂漏水，物业公司也作了类似通知。由于陈小姐没有按要求使用锅炉，也没有按要求关闭人户总给水阀，才导致损害事件发生，因此，陈小姐应当对自身损失及由此引起的他人损失承担赔偿责任，开发商不承担责任。

购房人在取得房屋所有权的同时，也应当履行按要求使用房屋及相关设备，保证其正常运行的义务，以避免给他人及自身造成损失。

二、房屋质量问题产生的根源

房屋质量问题的产生，究其根源，主要有两方面：一是在工程的建设过程中，一些开发商为提高利润，即在材料的采购上做文章，以低价产品代替高价产品，甚至以次充好，以假充真。二是一些建筑单位为加快工期，降低成本，往往采取简化操作工序，减少材料使用的手法，比如，将需要做两层防水的地面改为做一层，需要拧五下的螺钉只拧三下等等。

三、房屋质量问题的防范

(一)完备的法规政策是杜绝房屋质量问题的基础

只有建立了完备的法规政策，明确的了房屋质量标准，消费者在实践中才能真正做到有法可依，切实维护自身的合法权益。近年来，建设部先后出台一系列法规政策，以加强房屋质量立法，提高工程质量，维护消费者合法权益。2000年，建设部出台了《房屋建筑工程质量保修办法》，就房屋建筑工程的最低保修期作出了明确规定：地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;电气管线、给排水管道、设备安装为2年;装修工程为2年。有力地维护了消费者的合法权益。

(二)严格的执法措施是杜绝房屋质量问题产生的界键

有法可依，还必须有法必依。只有各级质量监督管理部门和执法机构都本着认真负责的态度，严格执法，严惩质量违法事件，才能建立威慑力，迫使部分开发商、建筑商打消侥幸心理，堵住质量问题产生的缺口。

(三)正确的质量意识是杜绝房屋质量问题产生的根本

要杜绝房屋质量问题，从根本上讲，还得立足于开发商、建筑商树立正确的质量意识观，注重工程质量，在材料设备的采购中，在工程的施工操作中，严格遵守相关法律规范，才能从根本上提高工程质量，杜绝房屋质量问题。

专业人士表示，如果房屋在交房满5年后，出现了渗水等质量问题。则要根据出现问题的具体部位，来找直接负责方。如果是自用部分损坏，如卫生间马桶漏水等，业主需要自己掏钱维修，物业公司可帮助联系有关人员。

在衡阳，如果你在房屋交易时遇到难题或对当下楼市现象有何不解，想了解更多房屋质量的法律问题，您可以找衡阳最好的房产律师，进行相关房产律师在线咨询，或者您也可以上法律直通车，这里有专业律师提供免费咨询。

https://www.wendangku.net/doc/4a12862491.html,/fcls/yzwq/fangwuzhiliang/2015/0306/15946.html

常见房屋问题汇总及解决办法

房屋质量通病防治措施

岳阳中建信和置业有限公司 2011年1月 住宅常见质量通病处理方案1、管周渗水 倒置式补漏法正面补漏

管周渗水 ⑴、如果漏水的部位是沿着下水管旁边一圈渗漏，且楼上由于装饰等原因不便于维修的，可采用倒置式补漏法进行处理。施工步骤分为以下几步： 1、将下水管旁边渗漏水的部位用锤子和凿子等工具凿开，沿着整个下水管凿成一个环型。其深度和宽度视具体情况而定。 2、用防水涂料和高效防水粉调合成具有高浓度和高硬度的防水密封膏将环型槽封堵密实。 3、加强防水材料的养护，经过二三次养护之后，密封材料的性能会达到最好的状态。 ⑵、如果楼上方便进行防水处理，可按以下方法进行处理： 1、将楼上下水管旁边渗漏水的部位用锤子和凿子等工具凿开，清理干净。 2、用JS复合防水涂料涂刷管周数遍。 2、外墙渗水

外墙渗水 空调洞渗水 A 、涂料外墙渗水 涂料外墙防水治理分为以下几个步骤： 1、首先要将外墙清理干净，做到表面无油污，裂缝中不留尘土和水泥等松散颗粒及一切杂物。 2、用防水粉加JS 复合防水涂料按3.5：1的比例拌制成修补膏，将外墙所有的裂缝和孔洞嵌填密实。 3、用JS 复合防水涂料涂刷数遍，直至颜色达到和外墙涂料基本一致，涂层达到一定的厚度。 由于JS 具有很强的弹性和柔韧性，通过以上方法处理后的墙面，具有对微细裂缝的修补性能。能有效防止外墙涂料再度开裂。同时由于外墙大量的毛细孔和微细裂缝被防水涂层所封闭，使得雨水像落到荷叶上似的难以在外墙面停留，这就杜绝了渗漏水的来源，从而达到防水的目的。 B 、瓷砖外墙渗水 瓷片装饰面外墙渗漏成因主要是饰面砖施工不当，饰面砖本身因是烧结的陶

房屋质量问题及应对措

房 屋 质 量 问 题 及 应 对 措 施 房屋质量问题及应对措施

内容摘要：在我们的日常生活中，房屋无疑代表着“衣、食、住、行”中的重要一环，尤其是在房价相对较高的中国，房屋的质量问题更是关键所在。生活中有时会不可避免的遇上一些问题或纠纷，这就要求我们了解房屋质量问题的内容、导致房屋质量问题的原因以及房屋质量问题的避免和应对措施。我将根据实际情况和相关法律规定对这些问题做出阐述。 关键词：房屋质量问题的内容、房屋质量问题的原因、房屋质量问题的应对措施。 一、房屋质量问题的内容 《孙子·谋攻篇》中说：“知己知彼，百战不殆；不知彼而知己，一胜一负；不知彼，不知己，每战必殆。”只有充分了解房屋质量问题是什么之后，我们才能对症下药，找到有效的途径去解决这个问题。生活中的商品房质量问题多种多样，可以大致归为以下几大类型：1、楼体不稳定。表现为过了沉降期依然下沉不止；不均匀沉降导致楼体倾斜；整体强度不够，楼体受震动后或在大风中摆动；因结构不完善，部分或全部承重体系载力不够，导致楼体有局部或全部坍塌隐患。2、裂缝。包括墙体裂缝及楼板裂缝。裂缝分为强度裂缝、沉降裂缝、温度裂缝、变形裂缝，产生的原因有材料强度不够，结构、墙体受力不均，抗拉、抗挤压强度不足，楼体不均匀沉降，建筑材料质次，砌筑后干燥不充分等。3、渗漏。由于防水工艺不完善、防水材料质量不过关等原因导致屋面渗漏，厨房、卫生间向外的水平渗漏，以及向楼下的垂直渗漏，垂直渗漏多见于各种管线与楼板接合处。在

雨季及厨房、卫生间用水量大时，渗漏严重会影响使用人的正常生活，破坏地面装修，影响楼上楼下邻里关系。4、墙体空，墙皮脱落。墙体内部各砌块、层面之间连接不好，在压力、温差等作用下形成中空，致使墙体整体抗压能力降低，表面粉刷层易于脱落。有时在没有形成空鼓的情况下，由于墙表面粉刷材料质次，粉刷工艺不合要求，也会造成墙皮大面积脱落。5、隔音、隔热效果差。住宅楼内户与户之间、户内各厅室之间隔断墙及楼板隔音、减震效果不好，达不到私秘性的要求；屋面、外墙冬天降温快，夏天升温快，达不到保温、隔热的要求。上述现象产生的原因在于墙体、屋面隔音、隔热材料厚度不够，材料质次，或者施工工艺不合要求。6、门、窗密闭性差、变形。有的门窗自安装上开始，有的在使用一段时间后即出现密闭不好、部分材质或整体变形的问题，严重者起不到隔断视线、挡风遮雨的效果，有的无法关闭、开启。产生上述问题的原因在于选用材料质量不好，木材干燥程度不够或在安装后受到潮湿侵袭，做工粗糙。门窗质量问题一般危害性不大，只需局部修整或替换即可。7、上下水跑冒滴漏。跑冒滴漏现象浪费资源，影响人的正常生活，形成的原因在于上下水管线水平、垂直设计不够合理，水龙头、抽水马桶等质量不过关。8、水、电、暖、气的设计位置不合理。包括水池、浴盆、蹲（坐）便器、水表、地漏、电源开关、电源插座、电表、暖气片、煤气灶、煤气表等设计种类不完善，设计位置与日常生活要求不符，影响家具布置。有的用电设备甚至存在漏电、火灾隐患。9、公用设施设计不合理，质量不过关。如楼梯间位置不方便、楼梯宽度过小、电梯运行质量不

住宅常见质量问题汇总

中南住宅设计常见问题汇总

中南住宅设计常见问题汇总 总则：针对中南现有工程中一些常见问题作一总结，以引起重视并方便分公司确定审查图纸之审查要点，杜绝设计常见错、漏、碰、缺等问题出现，提高设计施工质量，减少不必要的损失，提高中南住宅品质。 ⑴、总平面设计 一、标高： 1．道路标高坡向与雨水进水口位置不符 ――道路面层标高设计时应向雨水进水口方向找坡（0.5-1 ％），并在施工时多 加注意。 2．园路井盖高低不平和有缺损 ――园路、窨井要统一标高，使园路和窨井混凝土同时浇筑。 二、流线设计： 住宅出入口未设置人车分流专用通道，造成交通安全隐患；当住户大堂与流量大 的商业服务空间临近时，问题尤其突出。 三、间距： 1．建筑平面锯齿错位过大影响采光。 2．搭建的售楼处与住宅间距太近影响采光。 四、绿化: 1. 种植树种过高影响采光。 2. 前期环境部分设计时应考虑设计灌溉点，绿化设计选用的某些植物生长期短，物业为便于管理往往进行普遍更换。 五、物业管理、垃圾收放点等附属用房设置: 1．未设置管理用房或太隐蔽。 2．总图中未考虑垃圾收放点、垃圾中转站的设置；垃圾站附近应考虑上下水，以便清理。 3．箱式变电在总图中要综合考虑，不要影响景观。 六、摩托车、自行车存放： 1．总图中未考虑摩托车、自行车存放。 2．出于安全问题,停自行车处不能设在地下车库，应单独考虑。 3．摩托车、自行车存放数量未针对居住对象统筹考虑，中低档次小区摩托车、自行车车库（棚）面积太小不够使用。 七、儿童游戏场： 儿童游戏场设计时未考虑不安全因素：

1.儿童游戏场内的城堡及周边有坚硬的石头，小孩容易受伤。 2.秋千设置不合理，没有考虑活动空间，儿童容易撞到硬物。 八、道路： 1.小区内道路设计要一次到位，后加时易引起客户纠纷； 2.园区内的道路应考虑搬家车辆能够进出。 3.园区内的道路应设马路牙，否则草坪高于路面时，雨天泥水易流到马路。 4. 混凝土割缝不及时，造成道路裂缝――应根据温度、气候变化及时调整割缝时间。 5. 停车位下沉――应加强现场管理，开槽埋管后按规范要求进行，分层夯实； 6.小区园路出现横向裂缝――园路施工应每隔4－6m留伸缩缝。 7.道路混凝土半角偶出现裂缝；窨井周边混凝土出现裂缝――应加设防裂钢筋 和角偶钢筋。 8.混凝土路面起砂、剥落――混凝土抹面时应严禁在混凝土表面洒水或撒水泥； 对已出现的裂缝可采用1：2水泥砂浆修补。 9．机动车道上的排水沟沟盖板未选用带胶边的铸铁产品而采用的水泥盖板,汽车开过后噪音大,并且易碎裂。 九、总平面设计其它问题： 1.化粪池、下水道位置距建筑主体太近，维修开挖时导致建筑沉降，维护成本 高，设计时应考虑足够的间距； 2.部分管线埋深过浅。 ⑵、单元户型设计 一、厨房： 1.厨房未设排烟道：厨房油烟直接排入采光井或生活阳台，空气的作用造成油 烟乱串，使洗衣机及晾晒的衣物受到污染，且油烟从窗户进入室内,影响居住环境。 2.设有洗衣机位的厨房未设地漏，无法排水。 3.厨房详图的布置未重点核对，厨柜、吊柜、洗菜池、炉灶、抽油烟机、排烟 道、冰箱、地漏等的位置布置不合理，橱柜布置未遵循洗、切、炒的流线且与电气、给排水、煤气专业的图纸不一致。 4.厨房电器插座位置设计不当，且未考虑微波炉、消毒柜的位置。 5.北方地区部分厨房未设采暖或散热片位置不当或散热片位置与电器插座位置 相矛盾，影响使用。 6.烟道产品不过关,住户间互相串味；部分项目烟道为单风道设计，烟道本身尺 寸过小，而止逆阀深入井道尺寸过大，排烟净空很小，造成排烟不畅；烟道的倒烟现象，应从烟道种类（单烟道、双烟道）、烟道止逆阀的选择、烟道尺寸给予考虑。 7．煤气等管线设计不合理；中高档项目未设计管道井。

住宅建设中常见质量问题成因分析及对策

住宅建设中常见质量问题成因分析及对策 1 前言 1．1我国住宅建设经过近十多年的迅猛发展，目前已成为国民经济发展的重要组成部分，同时住宅作为一种特殊的商品也日益成为广大人民群众消费、投资与议论的热点。在社会向着和谐发展的今天，住宅建设亦作为政府所关注的重要民生问题之一。 1．2随着时代的进步与人民物质生活水平的逐步提高，人民对住宅工程的质量要求亦愈来愈高，对质量的理念也在逐步发生变化，已不再将住宅视为仅仅满足生存需要的住所。住宅工程质量不仅仅涉及到人民的生命财产安全，同时也影响着和谐社会的发展与稳定。因此，不断努力提高住宅工程质量仍将是我国住宅产业发展进程之中的长期课题与永恒的主题。 2 住宅工程质量现状 2．1伴随着建筑业技术进步与施工工艺的不断改进，我国住宅建设发展到目前，工程质量得到了较大幅度的提高，并取得了骄人的业绩。在工程建设标准规范日趋完备与政府及社会较为健全的工程管理体系前提条件下，住宅工程质量总体来讲处于较好的受控状态，但关于住宅工程质量现仍有诸多需要克服、完善与提高的方面。 2．2在当今住宅产业迅速发展的社会，因住宅工程质量引起的投诉、诉讼、上访、争议、矛盾及事故等与和谐社会不相容的音符比例也在不断发生。关于住宅工程质量问题主要集中体现在建筑工程十大分部中的地基与基础、主体结构、装饰装修、屋面、给排水、电气、节能等分部，质量问题产生的时期主要分为工程施工阶段、住户二次装修及使用过程中的维保阶段。 3 住宅工程质量存在的主要问题及成因分析 3．1地基与基础 3．1．1沉降观测未依规定进行：依据规范规定，建筑物在建设施工过程中应按设计要求埋设沉降观测点并进行沉降观测，沉降观测单位在规范中也进行了相应的要求，且工程竣工后一定时期内仍需进行沉降观测，直至建筑物沉降速率达到规定的稳定要求。然而在市场实际中偶有不进行沉降观测、或观测点在外墙装修过程中遭致破坏且不进行补(移)点、或埋设虚假观测点、或竣工后观测事项随之取消。如未按要求进行观测，建筑物的最终沉降量是否符合设计允许的沉降值则不得而知。 3．1．2我国某大城市2009年发生的一例住宅楼整楼倒覆事故，虽为个案，但此事故却再一次给我们敲响了警钟，地基与基础乃建筑物根本。 3．2主体结构

房屋质量问题是找物业还是开发商

房屋质量出现问题是找物业还是开发商 作者：裴净净河南焕廷律师事务所 【导读】 辛辛苦苦半辈子，买了套房子，入住后却遇到诸多问题，一是对物业公司的服务不满，二是房子质量还出现问题，这个时候赌气不交物业费是否可取，房子质量出现问题是找物业还是开发商呢？ 【事件回顾】 林某一家于2013年购买了郑州中原区的一套房，入住以后，发现房屋质量出现问题，林某多次找开发商，要求开发商解决问题。但开发商早已将楼盘销售完毕，对此不闻不问。同时，林先生一家对物业公司也感到不满，在此情况下，林先生拒交物业管理费，作为抗议和斗争的方法。协商无果的情况下，原告将被告诉至法院。 【焕廷说法】 简单的说： 1.房屋主体工程出现问题，不管任何时间发现，直接找开发商，要求退房，解除合同、赔偿损失； 2.房屋出现严重影响居住的问题，可要求解除合同、赔偿损失； 3、其他质量问题，如漏雨，要分情况。在质保期内，找开发商； 质保期外，自己维修； 如果物业是开发商的一个部门或有其他资金关系，可以不交物业费，作为债务抵充。 另外，开放商将房屋交付给业主后，会与物业公司签一个合同

业主应该注意《物业服务合同》中物业有无关于房屋维护和修缮的约定，如有约定，业主可直接找物业公司；无约定，可以要求物业协助业主找开发商解决问题。 【案件评析】 1、首先，不管是因为房屋质量问题还是因为对物业公司不满，业主采用不缴费用的方式都不理性。原因在于： 根据2011年1月4日施行的《郑州市物业服务企业退出项目管理暂行规定》：（1）如对物业公司不满，只要经专有部分占建筑物总面积50%以上且占总业主人数50%以上的业主同意，就可以解聘目前的物业公司，不过，业主们欠缴的物业费还得缴清。原物业公司可自行收取，或委托新公司收取。对于不肯缴纳欠费的业主，物业公司可通过司法途径解决。 法律依据： 《规定》第16条第二项“业主应当按时交纳物业服务费至合同解除之日，新物业服务企业应为原物业服务企业收取业主欠缴物业服务费提供帮助，业主委员会应当配合物业服务企业收取业主欠缴的物业服务费。原物业服务企业也可通过司法途径解决业主欠交的物业服务费。” （2）不交物业费有什么后果？ 物业费如果很多人长时间不交的话，物业会对没有缴费业主进行起诉，起诉的结果就是补齐物业费。 一般情况下，即使是物业本身没有做到位，为了保护物业，免得其他小区效仿，法律也会倾向于物业这边的。 至于物业做的不到位的地方，建议你用相机、手机等留下时间、证据，以备不时之需。

住宅工程质量常见问题专项治理技术措施

1 宅工程质量常见问题专项治理技术措施 1.1 钢筋混凝土现浇楼板裂缝 1.1.1 表现形式 现浇板易产生贯通性裂缝或上表面裂缝；现浇板外角部位易产生斜裂缝；现浇板沿预埋线管易产生裂缝。 1.1.2 主要治理措施 1、住宅的建筑平面宜规则，避免平面形状突变。当平面有凹口时，凹口周边楼板的配筋宜适当加强。当楼板平面形状不规则时，宜设置梁使之形成较规则的平面。 在未设梁的板的边缘部位设置暗梁，提高该部位的配筋率，提高混凝土的抗裂性能。 2、管线应尽量布置在梁内，当楼板内需埋置管线时，管线必须布置在上下钢筋网片之间，且不宜立体交叉穿越，确需立体交叉的不应超过二层管线。线管在敷设时交叉布线处可采用线盒，同时在多根线管的集散处宜采用放射形分布，尽量避免紧密平行排列，以确保线管底部的混凝土浇筑顺利且振捣密实。当两根以上管并行时，沿管方向应增加①4 @ 150宽500mm勺钢筋网片，做到在应力集中部位有双层布筋。 3、现浇板强度等级不宜大于C3Q当大于C30时，应采取抗裂措施。 4、剪力墙结构住宅结构长度大于45m且无变形缝时，宜在中间位置设置后浇带。后浇带处应设置双层钢筋，后浇带混凝土与两侧混凝土浇筑的间隔时间不宜小于 2 个月。 5、预拌混凝土使用单位在订购预拌混凝土前，应根据工程不同部位和环境提出对混 凝土性能的明确技术要求。掺合料总掺量不应大于水泥用量的30%。 6、模板支撑系统必须经过计算，除满足强度要求外，还必须有足够的刚度和稳定性。 7、后浇带处应采用独立的模板支撑体系，浇筑前和浇筑后混凝土达到拆模强度之前，后浇带两侧梁板下的支撑不得拆除。 8、应加强对现浇楼板负弯矩钢筋位置的控制。控制负弯矩钢筋位置应设置足够强度、刚度的通长钢筋马镫，马镫底部应有防锈措施。双层上排钢筋应设置钢筋小马镫，每平方米不得少于 2 只。 9、在混凝土浇筑时，对裂缝易发生部位和负弯矩筋受力最大区域应铺设临时性活动跳板。 10、预拌混凝土在运输、浇筑过程中，严禁随意加水。

住宅工程质量常见问题专项治理措施方案

住宅工程质量常见问题专项治理措施 一、钢筋混凝土现浇楼板裂缝 通病表现形式：现浇板易产生贯通性裂缝或上表面裂缝；现浇板外角部位易产生斜裂缝；现浇板沿预埋线管易产生裂缝。 治理主要措施： 1.1 住宅的建筑平面宜规则，避免平面形状突变。当平面有凹口时，凹口周边楼板的配筋宜适当加强。当楼板平面形状不规则时，宜设置梁使之形成较规则的平面。现浇板的边缘部位、屋脊、天沟处应设置梁或暗梁。 1.2 现浇钢筋混凝土板设计厚度不应小于100mm，当埋设线管较密或线管交叉时，应按1.3.4条进行防护，板厚不宜小于120mm。对于过长的单向板，设计时应进行抗裂验算，合理确定加密分布筋的配置。 1.3 现浇板配筋设计宜采用热轧带肋钢筋细且密的配筋方案。 1.3.1 屋面及建筑物两端的现浇板及跨度大于4.2m 的板应配制双层双向钢筋，钢筋间距不宜大于150mm，直径不应小于8mm。 1.3.2 外墙转角处应设置放射形钢筋，钢筋的数量、规格不应少于7Φ10，长度应大于板跨的1/3，且不得小于1.2m。

1.3.3 在现浇板的板宽急剧变化处、大开洞削弱处等易引起收缩应力集中处，钢筋间距不应大于150mm，直径不应小于8mm。并应在板的上表面布置纵横两个方向的温度收缩钢筋，配筋率不应小于截面积的0.15%，配筋不小于Φ6＠200。 1.3.4 管线应尽量布置在梁内，当楼板内需埋置管线时，管线必须布置在上下钢筋网片之间，且不宜立体交叉穿越，确需立体交叉的不应超过二层管线。线管在敷设时交叉布线处可采用线盒，同时在多根线管的集散处宜采用放射形分布，尽量避免紧密平行排列，以确保线管底部的混凝土浇筑顺利且振捣密实。当两根以上管并行时，沿管方向应增加Φ4＠150宽500mm的钢筋网片，做到在应力集中部位有双层布筋。 1.4 现浇板强度等级不宜大于C30，当大于C30时，设计单位应设计抗裂措施。 1.5 当结构单元长度大于45m（剪力墙结构）、55m （框架结构）时，除设计中应采取可靠抗裂措施外，宜在适当位置设置后浇带，后浇带间距宜为30m左右。后浇带处应设置双层钢筋，后浇带混凝土与两侧混凝土浇筑的间隔时间不宜小于2个月。强度等级宜较其两侧混凝土高一个等级，并应采用补偿收缩混凝土进行浇筑，其养护时间不少于14d。 1.6 设计文件应明确现浇楼板负弯矩钢筋位置的控制措施。当负弯矩筋设计直径≤Ф12mm时，负弯矩钢筋位置

商品房质量问题的一般处理原则

商品房质量问题的一般处理原则 房屋主体结构质量不合格的，购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失。《商品房买卖合同纠纷解释》第12条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”这里的所谓主体结构质量不合格包括两种情况： 1）、房屋交付前未经验收或经验收不合格。依据现行法律规定，房屋建成后交付使用前，建设单位应组织勘察、设计、施工、监理等各方对工程质量一起进行验收，验收合格的应该签署质量合格文件；并申请规划、公安消防、环保部门对房屋进行检查，出具认可文件或者准许使用文件；最后由建设单位向工程所在地的建设行政主管部门备案，取得房屋建设工程竣工验收备案表。《建筑法》第61条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产管理法》第27条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。” 因此，购房人在办理商品房交接入住手续时，应要求出卖人出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，查验该工程是否经验收合格。如果出卖人不能出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，说明该工程未经验收或者验收不合格，购房人有权拒绝收房，由此引起的延期交房责任由出卖人承担。如果出卖人超过约定的期限房屋仍然未能验收合格，购房人可以解除合同并要求赔偿损失。 2）、房屋交付使用后，不论是否在保修期内，房屋主体结构质量经核验确属不合格。这里的所谓主体结构质量不合格，是指房屋地基基础工程和主体结构工程不合格。房屋地基基础工程和主体结构工程是建筑工程的基础和主体，如果一栋楼房在地基基础工程和主体结

住宅工程质量常见问题防治监理实施细则

精品资料 GD220206□□ XXXXXXX项目 住宅工程质量常见问题防治监理实施细则 编写： （总监等编写人员签名） 审批： （企业技术负责人签名） 广东创南工程管理有限公司 xxxxxxx项目工程监理部 年月日

目录 一、工程概况 (1) 二、工作内容 (1) 三、监理细则编制依据 ............................................................................ 错误!未定义书签。 四、监理控制点 (3) 五、工程质量常见问题防治措施 (4) （一）、对进场材料的管理 (4) （二）、对分包单位的管理 (5) （三）、现场项目监理工作的落实 (5) （四）、有防水要求的房间地面渗漏质量问题预防措施 (5) （五）、外墙渗漏及脱落质量问题预防措施 (6) （六）、屋面渗漏质量问题预防措施 (7) （七）、窗台渗漏质量问题预防措施 (9) （八）、钢筋混凝土现浇板裂缝质量问题预防措施 (10) （九）、高层住宅供水不足质量问题预防措施............................................... 错误!未定义书签。（十）、给排水管安装质量问题预防措施................................................... 错误!未定义书签。2（十一）、电气管线质量问题预防措施...................................................... 错误!未定义书签。2 六、旁站监理点 (13) 七、监理检查记录表 (13) 八、节能工程施工时应注意的安全问题 (13) 九、关于进度、投资、合同管理等的措施 (14)

住宅工程常见质量问题处理方案

目录 一、编制依据： ...................................................... 2.. . 二、工程概况： ...................................................... 2.. . 三、编制目标及原则： ...................................................... 2.. . 四、最常见的质量问题：............................... 3.. 五、常见质量问题的原因分析及防治措施................. 3.

、编制依据： 1.1 、建筑工程施工质量验收统一标准( GB50300-2013) 1.2 、混凝土结构工程施工质量验收规范( GB50204-2015) 1.3 、屋面工程技术规范( GB50207-2012) 1.4 、《建筑地面工程施工质量验收规范》GB 50208-2011 1.5 、《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB 50210-2014 1.6、建筑防水工程施工工艺质量验收标准规范 1.7、施工手册(第五版) 1.8、望江府一期三标段工程设计施工图纸、设计变更、图纸会审纪要等 二、工程概况： 三、编制目标及原则： 3.1建设工程质量常见质量问题是指建筑工程中经常发生的、普遍存在的一些工程质量问题。常见质量问题面大量广，危害极大；消除常见的质量问题，是提高施工项目质量的关键环节。产生质量问题的原因虽多，涉及面亦广，但究其主要原因，是参与项目施工的组织者、指挥者和操作者缺乏质量意识，不讲“认真”二字其实，消除常见质量问题，并不是什么高不可攀的要求，办不到的事。只要真正在思想上重视质量，牢固树立“质量第一”的观念，认真遵守施工程序和操作规程；认真贯彻执行技术责任制；认真坚持质量标准、严格检查，实行层次把关；认真总结产生常见质量问题的经验教训，采取有效的预防措施。 建筑工程质量的好坏很大程度上取决于“渗、漏、裂、空、堵”等质量问题的防治效果，这些质量问题主要表现为：外墙面渗水；外门窗周围渗水；屋面渗水；卫生间、厨房间渗漏；管道接口渗漏；地面、顶棚空鼓；楼地面、墙面裂缝；下水道堵塞等。 3.2、常见质量问题防治基本原则 1、常见质量问题的治理要以管理和技术措施为主，反对不计成本，以治理为名进行不必要的变更的治理行为。在管理上，要加强施工组织，完善各项制度，落最新范本,供参考！

房屋质量问题墙体裂缝案例

墙体裂缝问题赔偿案例 【案情介绍】 原告王某在被告芜湖金都置业有限责任公司（以下简称金都公司）开发的锦绣天城小区购买商品房一套，在该房屋交付前墙体就已出现多处裂缝，被告未按规定程序对前述裂缝进行修补，在隐瞒前述质量缺陷的情况下将房屋交付原告。原告在入住后不久墙体再次出现多处裂缝，在原告通过有关部门交涉后，被告进行了修补，但因修补仍未能按照施工程序进行，在进行装修后再次出现裂缝。现原告为维护合法权益，诉至本院，请求法院判令： 一、被告依约为墙体裂缝维修； 二、赔偿因墙体裂缝及维修给原告的损失20000元（包括维修费 5000元、维修期间的住宿费3000元、装璜损失12000元）； 三、本案诉讼费用由被告承担。 【法院判决】 一、被告芜湖金都置业有限责任公司于本判决生效后三十日内为原告王某购买的位于安徽省芜湖县湾沚镇锦绣城小区13幢2单元1003室房屋的墙体裂缝进行修复； 二、驳回原告王某的其他诉讼请求。 案件受理费150元，由被告芜湖金都置业有限责任公司负担。 【律师分析】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若 干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”本案中，原告房屋出现的墙体裂缝问题，属于服务质量问题的范畴，因此在保修期内负有维修及赔偿损失的责任。被告称原告所购房屋已超过二年的保修期，故不应承担修复义务，法院认为被告在交付房屋时墙体已有裂缝，原告在房屋保修期内也已要求被告修复裂缝，但经被告修复后墙体仍有裂缝，故被告应继续履行修复的义务。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，双方当事人基于真实的意思表达签订了《商品房买卖合同》，合同规定了开发商对房屋出现的质量问题在保修期内具有的维修责任，对合同双方具有约束力。芜湖金都置业有限责任公司的行为实际上是违反了合同的约定。 原告要求被告赔偿其修复费5000元，因该项请求与要求被告为墙体裂缝修复这一请求重复，故法院对原告该项请求不予支持。原告要求被告赔偿修复期间的住宿费3000元，但是墙体裂缝修复工程量较小，不至影响原告在房屋内居住，故对原告该项请求没有得到法院的支持。原告要求被告赔偿因修复产生装璜损失12000元，法院认为

万达住宅常见质量问题剖析

万达住宅常见质量问题汇总 总则：针对万达现有工程中一些常见问题作一总结，以引起重视并方便各地项目公司确定审查图纸之审查要点，杜绝设计常见错、漏、碰、缺等问题出现，提高设计施工质量，减少不必要的损失，提高万达住宅品质。 ⑴、总平面设计 1)一、标高： 2)1．道路标高坡向与雨水进水口位置不符 3)道路面层标高设计时应向雨水进水口方向找坡（0.5-1 ％），并在施工时多加注意。 4)2．广场、园路井盖高低不平和有缺损 5)――广场、园路、窨井要统一标高，使园路和窨井混凝土同时浇筑。 6)二、流线设计： 7)住宅出入口未设置人车分流专用通道，造成交通安全隐患；当住户大堂与流量大的商业服务空间临近时，问题尤其突出。 8)单元入口门与雨棚柱错位，雨棚柱遮挡单元入口。 9)三、绿化: 10) 1. 应以较大片的乔木、灌木组群交替形成开阖的层次，注意绿植的选择。 11) 2. 前期环境部分设计时应考虑设计灌溉点，绿化设计选用的某些植物生长期短，物业为便于管理往往进行普遍更换。 12)五、物业管理、垃圾收放点等附属用房设置: 13)总图中未考虑垃圾收放点、垃圾中转站的设置；垃圾站附近应考虑上下水，以便清理。 14)煤气调压箱在总图中要综合考虑，不要影响景观。 15)六、摩托车、自行车存放： 16)1．总图中未考虑摩托车、自行车存放。

17)2．出于安全问题,停自行车处不能设在地下车库，应单独考虑。 18)摩托车、自行车存放数量未针对居住对象统筹考虑。 19)七、儿童游戏场： 20)儿童游戏场设计时未考虑不安全因素： 21)儿童游戏场内的城堡及周边有坚硬的石头，小孩容易受伤。 22)秋千设置不合理，没有考虑活动空间，儿童容易撞到硬物。 23)八、道路： 24)小区内道路设计要一次到位，后加时易引起客户纠纷； 25)园区内的道路应考虑搬家车辆能够进出或加高地下车库入口考虑搬家车进入地下车库。 26)园区内的道路应设马路牙，否则草坪高于路面时，雨天泥水易流到马路。 27)混凝土割缝不及时，造成道路裂缝――应根据温度、气候变化及时调整割缝时间。 28)停车位下沉――应加强现场管理，开槽埋管后按规范要求进行，分层夯实； 29)园路出现横向裂缝――园路施工应每隔4－6m留伸缩缝。 30)道路混凝土半角偶出现裂缝；窨井周边混凝土出现裂缝――应加设防裂钢筋和角偶钢筋。 31)混凝土面起砂、剥落――混凝土抹面时应严禁在混凝土表面洒水或撒水泥；对已出现的裂缝可采用1：2水泥砂浆修补。 32)机动车道上的排水沟沟盖板未选用带胶边的铸铁产品而采用的水泥盖板,汽车开过后噪音大,并且易碎裂。 33)九、总平面设计其它问题： 34)地下室顶板高度应考虑管线埋设。 ⑵、单元户型设计 35)一、厨房：

房屋裂缝是质量问题吗

房屋裂缝是质量问题吗 房屋裂缝，我们常常有耳闻。当我们在选择房子时，假如发现房屋有裂缝，是房子的质量问题吗？ 常见房屋质量问题 (一)楼体不稳定。主要表现为过了沉降期依然下沉不止以及不均匀沉降导致楼体倾斜或者因结构不完善，部分或全部承重体系载力不够，导致楼体有局部或全部坍塌隐患。前段时间出现的“楼歪歪”等现象就属于这种问题。 (二)房顶或墙面渗漏。主要是由于防水工艺不完善、防水材料质量不过关等原因导致屋面渗漏，厨房、卫生间向外、向楼下的水平或垂直渗漏。夏天雨水多时，或者厨房、卫生间用水量大时，渗漏会严重，这不但影响使用人的正常生活，破坏地面装修，还影响楼上楼下邻里关系。 (三)墙皮脱落。墙体内部各砌块、层面之间连接不好，在压力、温差等作用下形成中空，致使墙体整体抗压能力降低，表面粉刷层易于脱落。 (四)裂缝。包括墙体裂缝及楼板裂缝。裂缝分为强度裂缝、沉降裂缝、温度裂缝、变形裂缝，产生的原因有材料强度不够，结构、墙体受力不均，抗拉、抗挤压强度不足，楼体不均匀沉降，建筑材料质次，砌筑后干燥不充分等。 (五)隔音、隔热效果差。由于墙体、屋面隔音、隔热材料厚度不够，材料质次，或者施工工艺不合要求，造成隔断墙及楼板隔音、减震效果不好，影响正常生活或者屋面、外墙冬天降温快，夏天升温快，达不到保温、隔热的要求。 (六)上下水出现滴漏。由于上下水管线水平、垂直设计不够合理，水龙头、抽水马桶等质量不过关，引起上下水管处出现滴漏。滴漏现象不仅浪费资源，也会影响人的正常生活。 (七)水、电、暖、气的设计位置不合理。水表、电源开关、电源插座、电表、暖气片、煤气灶、煤气表等设计种类不完善，设计位置与日常生活要求不符，影响家具布置。或者用电设备存在漏电、火灾隐患等。 综合上述内容，房屋裂缝也算是房屋质量问题的一种。以上相关内容来源https://www.wendangku.net/doc/4a12862491.html,/jilin，希望对您能有所帮助。

住宅工程质量常见问题专项治理评估报告

住宅工程质量常见问题专项治理评估报告监理单位：（盖章）四川康立项目管理有限责任公司 工程名称恒大城四期59-61#楼工程结构/层 数 地下2层/地上30层 建设单位成都市温江区鑫金康置业有限责任公司建筑面积 2 57800m 施工单位成都市第一建筑工程公司开工日期2013年11月1日工程地点温江区凤溪大道南段555号竣工日期 防治项目完成情况 墙体裂缝防治、钢筋砼现浇楼板裂缝防治、楼地面渗漏防治、门窗渗漏防治、屋面渗漏防治、水暖安装工程质量通病防治、电气工程质量通病治理、避雷工程质量、室内标高和几何尺寸控制等防治项目均已完成，符合要求。 主要监理措施 审查施工单位提交的《住宅工程质量常见问题专项治理技术方案》，在监理规划和细则中列入具体要求和监控措施。认真做好隐蔽工程和工序质量的验收，上道工序不合格时，不允许进入下一工序施工。配备常规的便携式检测仪器，加强对工程质量的平行检验，发现问题及时处理。事前、事中、事后控制，加强事前控制。采用巡视、平行检验方式，重点旁站。 平行检验内容及结果 对钢筋混凝土现浇板施工时进行全面检查，层层墙体防裂逐块检查，整体门窗防渗漏质量进行跟踪检查，楼地面防渗漏对每个有防水房间地面以及各种管道根部严格按要求检查，进行3次蓄水试验，对屋面进行两次以上淋水试验，对外墙的孔洞进行隐蔽验收，粉刷层分层检查确保无空鼓，无裂纹、无渗漏，做好有关记录，检验结果符合要求。 防治成果评价 本工程质量通病防治，符合《温江区住宅工程质量常见问题专项治理工作实施细则》要求，同意进行验收。 备注

总监理工程师: 住宅工程质量常见问题专项治理任务书 成都市第一建筑工程公司（施工单位）： 由你公司承建的恒大城四期59-61#楼工程,以下内容列入质量常见问题专项治理计划，具体项目如下： 一、地下室混凝土开裂 二、钢筋混凝土现浇楼板开裂 三、填充墙裂缝 四、墙面抹灰裂缝 五、外墙开裂、渗漏 六、有防水要求的房间地面渗漏 七、屋面渗漏 八、排水管道水封设置不合理，地漏水封深度不够 九、开关、插座位置不满足使用功能或存在安全隐患 十、供配电系统配线不规范 十一、户内配电箱电气元件设置不规范 十二、户内给水管道楼板上暗埋方式设计不合理 请参照《温江区住宅工程质量常见问题专项治理工作实施细则》的要求，认真编制上述项目的《住宅工程质量常见问题专项治理技术方案》，经项目总监理工程师审查后，于____ 年____ 月____ 日前报我单位批准。 成都市温江区鑫金康置业有限责任公司（建设单位章） ____ 年____ 月—日

常见的住房质量投诉问题

常见的住房质量投诉问题 住房常见投诉问题 根据我国法律规定，可以将房屋的质量问题分为三种： （一）房屋主体结构质量不合格。主体结构是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体，必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。如地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题。 （二）严重影响正常居住使用的质量问题。这是指由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。如不能正常供水供电，隔音效果不达标等等。 （三）其他一般质量问题。如房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等。 对上述三种不同的质量问题，法律规定了不同的处理方式，分别赋予购房人和开发商不同的权利和义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 第十三条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任; 出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。因此，不同质量问题的正确处理方式可概括如下: （一）因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。由于房屋主体结构质量问题直接关系到使用的安全性，而且修复不可能或成本过高，买受人一般可解除合同并要求赔偿损失。 （二）对房屋存在严重质量问题，严重影响正常居住使用的情形，法律容许购房者可解除合同并要求赔偿损失。 当然如果买受人认为要求卖房人进行修复，并承担由于修复造成的交付迟

住宅工程质量常见问题及处理措施

住宅工程质量常见问题及处理措施 发表时间：2016-11-08T13:25:30.833Z 来源：《低碳地产》2016年7月第14期作者：陆耀东 [导读] 在当前社会发展中,住宅工程施工质量问题受到人们的高度关注与重视,其必将成为未来我国建筑施工中需要注意的重点环节。 佛山市高明区更合镇建设房产所广东佛山 528000 【摘要】在当前社会发展中,住宅工程施工质量问题受到人们的高度关注与重视,其必将成为未来我国建筑施工中需要注意的重点环节。本文从住宅工程施工质量通病的特性及通病防治的意义出发，通过笔者多年的工作经验与对当前的住宅质量问题研究并结合土木工程管理的相关知识,对常见的住宅质量通病进行总结,并分析产生原因,提出一些控制的建议与措施，为有关需要提供借鉴。 【关键词】住宅工程；工程质量；质量通病；质量管理；控制措施 近几年我国的建筑行业得到了很大的发展,人民的生活水平也在不断的提高,相应的对住宅建筑工程的质量的要求也在不断的提高。但是住宅建筑工程在施工过程中仍然存在着大大小小的质量问题,有些质量问题是经常、普遍出现的。这些质量通病,在不同程度地影响工程结构的安全,影响工程的正常使用功能及外部观感，缩短建筑物的使用年限。随着时间的推移，这些问题必然引起相关部门的重视,因而在工程施工过程中,我们要认真分析出现这些问题的原因,及时的采取有效的措施来预防和解决这些质量问题,争取根除工程的质量隐患。 1 质量通病的特性 质量通病是指建筑工程中经常发生、普遍存在的一些质量问题，具有以下特性: （1)普遍性。之所以称之为“通病”，顾名思义，就是因为其发生的普遍性； （2)多发性。几乎所有的住宅工程都有可能发生质量通病，且发生时间不固定； （3)时间性。通病贯穿于整个建设过程，存在于竣工以及竣工使用后整个建筑物寿命期内； （4)多样性。通病产生的形式多种多样，既有结构方面的通病，也有涉及使用功能和装饰观感的通病； （5)危害性。虽然质量通病不影响结构安全，但直接影响住户的使用。从某种意义上来说，更具有社会危害性； （6)变化性。质量通病不断发生变化，随着大量新材料、新技术、新工艺的出现，旧的通病往往尚未消除，新的通病又接踵而至且不断演变翻新。 质量通病防治应遵循“预防为主，防治结合”的原则。因为一旦产生质量通病，甚至造成事故，即使尚可补救，但已造成不可挽回的损失，留下缺憾，事后治理，也实属无奈之举。因此我们不仅要在工程发生质量通病后查找原因，寻求治理方法，更应该在工程建设中，事先采取周密措施，做到未雨绸缪，防患于未然，确保工程质量万无一失。质量通病产生的原因是多方面的，-般来说和设计、造价、材料、施工、管理等有关，有些质量通病是上述原因之一引起的，也有的是几个因素综合影响的结果。因此质量通病的防治工作是一个复杂的系统工程，必须调动科研、材料生产、设计、施工、管理等各方面的力量，达成共识，形成合力，齐抓共管，方能有所成效。 2 通病防治的意义 2.1 必要性 质量通病防治是当前广大业主对住宅工程质量曰益提高的需要。长期以来，受经济发展和住房分配制度的限制，我国的住宅工程建设以保结构安全底线为主，忽视了工程的品质建设。随着我国经济的飞速发展和人民生活水平的提高，老百姓不再满足于有房即可，而是从确保基本的结构安全到追求房屋功能合理、节能环保，对生活品质、住宅质量和使用功能有了更高的期望，对质量通病关注度越来越高，从最初关心的渗漏、开裂等影响使用功能方面的问题，发展到空间开间尺寸、装饰、节能都成为关注的热点。因此，开展质量通病防治，提高住宅工程质量是适应社会发展趋势的一项必然工作。 2.2 紧迫性 质量通病防治能有效地提高住宅工程质量，减少业主质量投诉。随着住宅工程的商品化和业主维权意识的提高，业主针对质量通病的投诉也越来越多，但是处理的难度也越来越大。较多的质量问题在房屋装修使用一段时间才出现，后期维修势必对装修造成一定损坏，还可能牵涉到其他用户。同时，部分问题难以找到“发病”的“病灶”，原因难以查明，从表面维修难以根本解决问题，导致“病症”反复发作，维修工作久拖不决，群众难以满意。另外，工程质量问题在媒体上的曝光率不断提高，工程质量已成为群众关切的焦点、舆论关注的热点，处理稍有不慎，极易引发群体性事件。开展质量通病防治工作，通过精心设计，采取合理的防控措施，选用合格的建筑材料和先进的施工技术进行精细化施工，加强质量管理和过程控制，严格质量验收，可以将质量通病消灭于萌芽状态，从而提高工程质量，减少业主投诉。 3 住宅工程质量通病分析 3.1 设计措施不明确或不合理 按《住宅工程质量通病防控技术规程》(DB42/T636—2010)的要求，设计单位在住宅工程设计中应采取控制质量通病的相应设计措施，并明确了部分设计措施。但部分设计单位并未按此规定执行，仍然按通行的相关国家设计标准进行设计。通行的国家设计标准是一定阶段建筑工程满足安全和使用功能的最低标准，不少质量通病由于国家标准覆盖不到或标准定的偏低，以及更新太慢，满足不了技术的发展而出现。如按《砌体结构设计规范》(GB50003-2014)要求，框架填充墙长度超过5m才设构造柱，但实际按此施工墙体极易出现开裂，为增加对墙体变形的约束，应提高构造柱设置的标准。另外设计中还存在设计措施不合理，没有根据实际情况选用建筑材料或生搬硬套标准定型图集而导致质量通病的产生，如凸窗侧壁选用轻质空心墙板极易导致侧壁的渗漏。 3.2 工程造价过低 部分建设单位片面追求工期和经济效益，不愿意投入，以低于工程成本的价格发包工程，当工程造价过低时会增加承包方的资金压力。承包方在资金压力下往往为了节约资金，减少开支而疏于管理，使用劣质材料、偷工减料。另外当设计文件中无控制质量的设计措施，承包价格中不包含这部分费用，建设单位又不追加投资时，意味着承包方要额外地投入，采取设计文件以外的一些措施来开展质量通病的防治工作，这必然会大大增加承包方的资金压力，降低利润空间。除少数质量意识强、创优积极性高的企业外，大部分企业不会采取设计文件以外的防控措施。工程造价过低是阻碍质量通病防治工作开展的重要原因。 3.3 条件制约 随着社会发展和科技进步，新的建筑材料不断出现，但其中不乏大量未经实践检验验证、质量不过关的产品流入市场，造成房屋的质量通病。即使符合国家检验标准的合格材料，其性能也不一定能满足质量通病控制的要求，如使用较多的墙材蒸压加气混凝土砌块，其线

房屋质量问题维权的正确方式

遇到法律纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.wendangku.net/doc/4a12862491.html, 房屋质量问题维权的正确方式 房屋质量问题一直是买房者的心头大患，这种问题在买新房和期房上面发生的最多，而且经常因为这些问题引起一些法律纠纷，赢了网小编在此提醒各位业主、购房者，如果发生相关纠纷请及时咨询专业律师以便更好的维护自己的权益。 一、房屋交付前未经验收或经验收不合格。 依据现行法律规定，房屋建成后交付使用前，建设单位应组织勘察、设计、施工、监理等各方对工程质量进行验收，验收合格的应该签署质量合格文件;并申请规划、公安消防、环保部门对房屋进行检查，出具认可文件或者准许使用文件;最后由建设单位向工程所在地的建

设行政主管部门备案，取得房屋建设工程竣工验收备案表。 《建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产管理法》第二十六条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。”因此，购房人在办理商品房交接入住手续时，应要求出卖人出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，查验该工程是否经验收合格。 如果出卖人不能出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，说明该工程未经验收或者验收不合格，购房人有权拒绝收房，由此引起的延期交房责任由出卖人承担。如果出卖人超过约定的期限房屋仍然未能验收合格，购房人可以解除合同并要求赔偿损失。 二、房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格。 这里的所谓主体结构质量不合格，是指房屋地基基础工程和主体结构工程不合格。房屋地基基础工程和主体结构工程是建筑工程的基础和主体，如果一栋楼房在地基基础工程和主体结构方面出现质量问题，即使其他部分施工质量再好也难以保证整个楼房的质量和安全。 因此，《建筑法》第六十条第一款规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基础工程和主体结构质量。”商品房交付使用后，购房人