关于工业与商业用地性质差异

工业用地与商业用地比较分析

1、土地规划用途区别

工业用地：指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地，包括专用的铁路、码头和道路等用地。

商业用地：是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋。

二、使用年限存在差异

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，文件将土地出让分为五类，并对各类性质土地的最高使用权年限进行了说明，分别是居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年、综合或者其他用地五十年。

三、贷款限制

对于购买商业用地的房产，目前，银行一般都会允许贷款人办理首付最少五成、最长十年还清的个人贷款。如果购买工业用地的房子，银行不能办理贷款。

四、销售限制

商业用地开发销售可以根据顾客需要进行面积划分，对购买群体无限制条件；但工业用地开发销售办理产权时存在两个限制条件，其一最小分隔单元面积不小于300平方米，其二受让（租赁）人应为非自然人，必须是企业法人。

五、价格差异

工业和商业用地取得均需要通过招拍挂形式，上市前均通过土地评估程序，原则上起拍（挂）价不低于土地基准地价和土地评估价。工业和商业用地因城市等级价格差异较大。

中国国有企业的现状

中国国有企业的现状 ——大而不强 摘要：全球经济快速增长的现在，市场竞争的日趋激烈与国际化，对我国国有 业的发展提出了更多的挑战。我国国有企业的发展一直是坚持渐进式的发展道路，整个国有企业体系是一个伴随中国经济体制的转变而在改革与调整中求发展的历程。一般是每隔5至8年，我国国有企业改革的有关政策在内容上就会有新突破，目前我国国有企业是以中央企业、大企业为主体，以发展混合经济为主要内容的改革，目的是想保持我国有经济、国有企业的一个趋于常态、相对稳定的发展。我国国有企业的现状是“大而不强”。企业规模较大，但实力不强。国有企业从国退民进到国企股份制这一阶段，走上了曲折的改革之路。论文从国有企业现状的分析提出国企“大而不强”的原因。并提出良好的改良路径。 关键词：国有企业，大而不强，改革，战略选择 正文： 一、国有企业的现状 分析中国企业500强名单可以看出，此次500强入围门槛从上年的93.1亿元上升为105.4亿元，首次突破百亿元大关，而且，中国企业500强在世界企业500强中的比重继续攀升，收入利润率等绩效指标首次超过世界及美国500强。 但中国企业500强只能定义为500大。目前我国国有企业多数缺乏核心竞争力。企业风险控制能力还比较低，属于典型的速度经济型企业。在去年国际金融危机冲击下，我国部分行业出现了“全行业亏损”的局面，例如民航业有6家企业进入500强，却仅有两家企业盈利，行业亏损达145亿元。 二、国有企业大而不强的原因 （一）生产经营陷入困境 由于产品销路不畅，库存积压增多，占用大量流动资金，影响企业再生产顺利进行。企业设备利用率普遍较低，巨大的生产能力得不到发挥。在第三次工业普查中，在调查的 402 种工业品中，有 83% 的产品生产能力利用率不足或严重不足。与此同时，一些企业技术落后，设备老化。国有工业企业固定资产新度系数只有 0 ． 65 。技术进步迟缓导致许多国有企业消耗过大，成本过高，浪费严重。 （二）资产负债率高，不良债务较多

旅游用地性质

旅游用地：亟待厘清的几个基本理论问题 席建超 旅游用地问题已经成为制约和困扰近年来旅游业发展的焦点问题之一。这不仅表现在目前各地普遍存在的旅游用地指标缺失，“项目落地难”方面，更体现在全国因旅游用地引发的问题受到越来越多的关注，有的甚至成为社会舆论关注的焦点。尽管国家相关职能部门已经开始关注到这个问题，并在一些地区进行了探索性改革尝试。但是，其特殊性和复杂性，仍需要在基础理论层面提供系统研究作为支撑。 一、界定与特点 对于“旅游用地”界定目前尚没有明确定义。目前的一些相关界定基本缺少相关法律制度依据，这显然无助于在实际政策层面上的操作。 那么，如何正确界定“旅游用地”呢？我们可从《中华人民共和国土地管理法》中寻找答案。 作为国家进行土地管理的基本法律，其在第四条“国家实行土地用途管制制度”已隐含着对“旅游用地”的规定： 第一，“旅游用地”属于建设用地的一种。也就是说，非建设性用地变成旅游用地，必须经过相应的法律程序。 第二，“旅游用地”主要指用来旅游开发和建设的建筑物、构筑物的用地。这既包含了诸多受法律保护的全国重点保护文物、自然保护区以及风景名胜区等建设用地，也包含了独立于这些用地类型之外新的建设用地。 第三，“旅游用地”具有与“城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、军事设施用地”等同的用地类型，是一种功能性用地。因此，也应该具有与这些用地类型相同的属性界定，如明确产权边界和空间属性，有符合自身特点的用地规范和系统流程等。 与一般建设用地，如城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地不同，除了具有上述建设用地一般属性特征外，旅游用地还有其自身的特点。 （1）用地导向的外向性：旅游用地是以满足“人（旅游者）”的旅游休闲度假为基本导向的用地类型，属于“服务型”用地范畴。 （2）用地功能的集成性：旅游用地多以自然资源和社会资源、文化资源为依托，旅游功能短期内并不影响土地的原始属性；此外，除了旅游设施用地具有纯化的用地特征外，许多旅游地兼有城市用地和乡村用地的特征，大部分旅游用地属于“与旅游相关的用地”。

私募基金“国有”性质如何认定

私募基金“国有”性质如何认定

私募基金“国有”性质如何认定？ 国有企业是我国社会经济生活中一类重要的市场主体，针对这一特定主体，我们法律体系中已经逐步形成了一整套相对完备的监管规则。近年来，随着私募基金的快速发展，国有企业（以及中央和地方的政府或所属部门、直属机构直接作为出资主体，下同）已经通过各种形式与私募基金进行了深度结合。例如，国有企业作为投资人进入一支私募基金，或者作为管理人运作一支私募基金，或者二者兼而有之。 对于国有企业与私募基金的结合，首当其冲并且极为关键的法律问题就是与国有企业结合后的私募基金是否将被认定为国有企业，这直接决定了该私募基金是否应该适用一系列的国有企业监管规则以及相关规范性文件。 本文将对私募基金“国有”属性的认定标准进行分析和探讨，进而指出在私募基金不得不与国有企业联姻的情况下可以通过哪些应对措施使得联姻后的私募基金不被认定为国有企业。 一、为什么这是一个重要的问题？ 之所以私募基金“国有”属性的认定是一个重要的问题，这是因为，相对于非国有的私募基金而言，国有属性的私募基金需要享受一系列的“特殊待遇”，即遵守一系列的针对国有企业的监管规则和法律规范。这些规则和规范集中体现在两个方面：其一是国有股转持，其二是国有产权转让。 （一）国有股转持 《境内证券市场转持部分国有股充实全国社会保障基金实施办法》（财企［2009］94号）规定，凡在境内证券市场首次公开发行股票并上市的含国有股的股份有限公司，除国务院另有规定，均须按首次公开发行时实际发行股份数量的10%，将股份有限公司部分国有股转由社保基金会持有，国有股东持股数量少于应转持股份数量的，按实际持股数量转持（简称“国有股转持”）。 根据以上规定，如果一个私募基金被认定为“国有”属性，则该基金投资的企业在首次公开发行上市（IPO）时，该基金作为国有股东，应

如何把工业用地转化为商业或住宅用地

正常情况将工业用地改为商业用地的步骤： 1、前提条件：必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准，需要土地部门的领导签字意见 2、如果符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。但有一个问题就是，把土地拿出去拍拍挂如何保证我们还能拿的到呢？到时候又是很多家公司竞争怎么办？学学人家高手吧，碧桂园能做的到的（书上可没写教你如何拿地哦）！如果用途的变更符合城市规划，按政策只要按市场价格补交差价就可以了，这是一个基本的原则（如果不想交差价，那就另当别论了）。 但是，在实际操作中，不同的地方政府对这一原则的理解程度和政策执行方式都不尽相同，比如规定对这类土地必须进入市场公开交易（招拍挂），又如只要按经认可的市场评估价格补交清出让金即可进入市场等等。归总起来，这些操作的差别实际上可以理解为“应补交的市场价”如何实现的问题，政策对此并没有规定得很具体，地方如何操作就有了很大的灵活性，也就是说如果地方在执行上头的政策时可以采取更为严格的措施，比如“必须招拍挂”等等。但是“必须招拍挂”需要有一定的前提，那就是土地使用权的取得方式，如果是以出让方式取得的工业用地，由于使用权已经被买断，因此强制性要求“招拍挂”的做法不妥当，有违物权的基本准则；但如果是划拨用地，那政府就完全有权利要求进入有形市场公开交易。 司法解释：《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发[2003]70号）第四点中的部分原文：“协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。” 3、通常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储 司法解释：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。” 工业用地改变用途的依据和方式

旅游用地存在的问题及对策

我国土地管理制度与旅游业蓬勃发展的势头相比有些滞后。受用地指标限制，许多规划的旅游项目因无法获得土地指标而无法开工，“有项目、有资金、缺土地、难落实”的现象比较突出，严重制约了旅游项目的开发建设。 □成英文张辉 随着旅游经济的迅速发展，日益增长的旅游产业用地需求与有限的建设用地指标之间的矛盾愈发突出，引起了一系列违规、违法的旅游项目用地现象。同时，现有的土地管理制度滞后于旅游产业发展的实际，不利于旅游用地的开发和管理。为了能够更好地运用土地政策工具，加强对旅游产业发展的引导，促进旅游产业健康发展，本文对当前旅游用地存在的问题进行了集中梳理，在此基础上提出相应对策。 一、旅游用地的概念 我国目前法律法规中还没有对旅游用地作出一个明确解释规定。《土地管理法》中只提到建设用地包括城乡住宅和公共设施用地、公矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。但对于什么是“旅游用地”没有明确指出。国土、建设等部门对旅游用地都有其各自的内部分类体系，这些分类相互矛盾、重叠，造成各部门直接沟通不便，不利于旅游用地的开发和管理。 我们认为，旅游用地是指主要为旅游产品及其配套服务设施提供空间支撑的用地，其权属性质可以为国有，也可以为集体所有，其土地利用类型可以是建设用地、农用地或未利用地，亦可为任何两种或三种的混合用地。在城市，按照2002年7月1日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》中的规定，“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。”旅游用地是我国建设用地中与商业、娱乐等并列的营利性较强的用地。一般采用招标、拍卖或挂牌等竞争方式有偿取得。按照这个规定，城市旅游企业取得旅游用地，程序和手续都合法，不存在太大问题。问题较多的主要是郊区及农村旅游用地。从上世纪90年代开始，随着国民休闲旅游需求的暴增，沿大城市周边出现了许多凭借乡村农用地的休闲农场及观光农园，以及诸多高尔夫球场、滑雪场、度假村、主题公园等商业性休闲度假旅游设施。而我国土地管理制度与旅游业这种蓬勃发展的势头相比有些滞后，加上投资者为了自身经济利益规避现有土地管理政策，造成郊区旅游用地乱象环生。 二、旅游用地现存问题 1.日益增长的旅游用地需求和相对紧缺的建设用地指标之间的矛盾十分突出。随着经济的快速发展和人们对于旅游产品需求的不断增长，各地旅游项目投资热情高涨，旅游用地数量明显增加，许多新型旅游项目的建设需要占用大量土地，成为旅游用地的新增长点。但由于受用地指标限制，许多规划的旅游项目因无法获得土地指标而无法开工，“有项目、有资金、缺土地、难落实”的现象比较突出，严重制约了旅游项目的开发建设。即使旅游项目经过层层审批获得用地指标，但配套的旅游公共服务设施，如道路、卫生、游客集散等基础配套设施也因为缺乏用地指标而迟迟不能建设，影响旅游综合效益的发挥。 2.旅游规划编制时不注意与土地规划之间的衔接而导致无法落地。许多地方在编制旅游规划时，没有将旅游项目纳入土地利用总体规划，旅游项目难获发展空间。相应于规划期限为15年的土地利用总体规划和规划期限为20年的城镇总体规划，旅游项目用地的具体空间定位比较困难，导致其在土地利用总体规划与城镇规划中无法精确落地，即面临“落地难”问题。 3.乡村旅游用地乱象环生。造成这一问题，既有农民自身出于利益追求违法违规用地的情况，也有国家的农村土地征用、流转制度滞后方面的原因。其一，乡村旅游用地持续扩大，多数未取得合法用地手续。从土地利用的角度看，许多乡村旅游用地都没有改变原来的自然属性，但从管理的角度出发，这些土地利用类型从农用地转变为非农用途，即非农建设用地，就要占用土地利用规划中的建设用地指标和农用地专用指标。例如，许多“农家乐”设施利用农民自有宅基地开发，并不具有商业用地开发属性。甚至是利用林地苗木资源开发大型旅游项目，同样也受限于土地的农业用地属性。为规避现行政策，许多地方不办理农地转用手续和征地手续，或采取“以租代征”等方式，一定程度上带来了土地利用的混乱，也不符合现行法律规定。其二，农村集体产权制度改革滞后，影响到乡村旅游发展。当

企业性质分类

企业性质分类 1、有限责任公司:股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任； 2、股份有限公司:股东以其认购的股份为限对公司承担责任。 3、国有独资公司：是指国家授权投资机构或者国家授权的部门单独投资设立的有限责任公司。 4、个人独资企业:是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。 5、合伙企业：是指自然人、法人和其他组织依照本法在中国境内设立的普通合伙企业和有限合伙企业。 6、个体工商户：是指生产资料属于私人所有，主要以个人劳动为基础，劳动所得归个体劳动者自已支配的一种经济形式。个体工商户有个人经营、家庭经营与个人合伙经营三种组织形式。由于个体工商户对债务承担无限责任，所以个体工商户不具备法人资格。 7、外商投资企业：是外国企业和其他经济组织或个人以各种方式在中国境内投资，并依法律设立的承担民事责任的企业。分为：外商独资企业、中外合作企业、中外合资企业。 8、私营企业：是指由自然人投资设立或由自然人控股，以雇用劳动为基础的营利性经济组织。 9、另外还有以前登记的企业，现在已不能登记这种性质的企业： 全民所有制企业：指生产资料归全体人民所有，由国家作为代表行使所有权，从事商品生产经营活动，实行自主经营、自负盈亏、独立核算，以营得为目的的企业。 集体所有制企业：指生产资料或财产归劳动群众集体所有，劳动群众共同劳动，实行按劳分配为主、适当分红为辅、提取一定公共各累企业。 有限责任公司，股份有限公司，个体，合伙； 国有企业，民营，合资，外资独资 1、国有企业 2、三资企业（其中：中外合作企业、中外合资企业、外商独资企业） 3、集体企业 4、私营企业 企业性质分类 一、企业性质的分类 关于公司、企业的种类，我国《公司法》、《合资企业法》、《中外合作经营企业法》、《中外合资企业法》、《外资企业法》、《个人独资企业法》等法律及有关法规有相关规定。企业法人包括：全民所有制企业（即国有企业）、集体所有制企业、联营企业、三资企业、私营企业及其他企业。公司种类又分为有限责任公司和股份有限公司两种，其中有限责任公司又分为国有独资公司和非国有独资公司。从广义上讲，国有公司以出资情况来加以区分，可以分为国有独资公司、国有控股公司和国有参股公司。

工业用地改为商业用地的步骤

工业用地改为商业用地的步骤 1、前提条件：必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准， 需要土地部门的领导签字意见。 2、如果符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让 办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行， 工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。但有一个问题就是，把土地拿出去拍拍挂如何保证我们还能拿的到呢?到时候又是很多家公司竞争怎么办?学学人家高手吧，碧桂园能做的到的(书上可没写 教你如何拿地哦)!如果用途的变更符合城市规划，按政策只要按市 场价格补交差价就可以了，这是一个基本的原则(如果不想交差价，那就另当别论了)。 但是，在实际操作中，不同的地方政府对这一原则的理解程度 和政策执行方式都不尽相同，比如规定对这类土地必须进入市场公 开交易(招拍挂)，又如只要按经认可的市场评估价格补交清出让金 即可进入市场等等。归总起来，这些操作的差别实际上可以理解为“应补交的市场价”如何实现的问题，政策对此并没有规定得很具体，地方如何操作就有了很大的灵活性，也就是说如果地方在执行 上头的政策时可以采取更为严格的措施，比如“必须招拍挂”等等。但是“必须招拍挂”需要有一定的前提，那就是土地使用权的取得 方式，如果是以出让方式取得的工业用地，由于使用权已经被买断，因此强制性要求“招拍挂”的做法不妥当，有违物权的基本准则;但如果是划拨用地，那政府就完全有权利要求进入有形市场公开交易。 司法解释：《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》(国办发[2003]70号)第四点中的部分原文：“协

议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意， 由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。” 3、通常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。 司法解释：《城镇国有土地使用地价是不一样的。二是政府收 回协议出让的工业用地使用权，重新以招拍挂方式出让的做法缺少 法律依据。钟还认为，协议出让是法律明确的一种出让方式，现使 用者是以合法方式获取的工业用地使用权应当受到保护，政府在土 地收购储备时应避免强收强卖。 关于协议出让国有工业用地改为经营性用地，是由现使用者补 办手续还是由政府收回后重新招标拍卖挂牌出让，在当前各地实践中，是一个争议较大并且做法不一的问题，对此，需要对现行法律、法规、规章及有关文件进行全面深入的理解。 准确理解相关法规、规章条款的具体涵义 2002年 7月1日国土资源部颁布实施的《招标拍卖挂牌出让 国有土地使用权规定》(以下简称11号令)规定，“商业、旅游、 娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方 式出让”。2003年 8月1日施行的《协议出让国有土地使用权规定》(以下简称21号令)第十六条规定，以协议出让方式取得国有 土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地 用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取 得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权 出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的 土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，

国有企业的六种角色

国有企业的六种角色 2011年12月09日 18:41 来源：国企作者：江涌 作为一个发展中的社会主义大国、一个在全球化下不断推进改革开放的大国，中国的国有企业肩负着艰巨的历史使命与现实重任，在国家经济、政治、社会、文化等各类安全中扮演着重要角色，是其他任何一类企业制度形式所不能替代的。 国企是国家利益的守护者 当今，经济全球化令世界市场渐趋一体化。作为世界市场的主要主体——跨国公司，大多来自发达国家。若将国家与企业依照经济规模放在一起排名，位列前100位的，公司数目多于国家。诸多跨国公司富可敌国，财富500强的公司，一般有相当于波兰这样的中等国家的经济规模，比很多国家都要强大。 在跨国公司的母国，公司必须接受政府的监管，接受大众及舆论的监督，接受企业内员工的制约。但是，在无政府的国际社会，在整个世界都在竭力向跨国公司献媚、向资本低头的情形下，东道国政府、大众舆论对跨国公司权力的监督非常薄弱。跨国公司规避监管的手法巧妙而多样，由此近乎为所欲为，在越来越多的行业占据优势甚至是垄断地位。在一些弱小国家(如中美洲、广大非洲地区的国家)，跨国公司甚至呼风唤雨，左右国家政局。

在中国，多年持续不断的扩大开放与引进外资，令越来越多的行业为跨国公司直接或间接主导甚至垄断，民族企业在资金、技术、管理、营销等诸多方面无法与这些跨国企业向抗衡，越来越多的民族企业成为跨国公司的附庸，成为跨国公司国际分工链条上的一环，没有丝毫的谈判与议价能力，而且在跨国公司面临困境的时刻，往往成为转移风险、转嫁危机的对象。但是，值得庆幸的是，正是由于国有企业的存在，使得中国经济主权总体上依然掌握在中国人自己的手中。实际表明，凡是国有企业居于主导地位的行业，经济安全就有保障；凡是国有企业被改制、被私有化的行业，经济安全状况便令人堪忧。 国有企业的利益与大众利益、国家利益是一致的，在公益性、自然垄断性、部分资源性、关系国家安全、易得厚利与需求弹性小、民间资本无力投入的高资本与高技术密集、外资企业已经或可能垄断同时民营企业薄弱等行业，承担着诸多其他性质的企业所不愿、不能、不应承担的角色。国有企业急国家所急，想国家所想，在国家需要的时候，有条件要上，没有条件创造条件也要上。在抗震救灾的一线，在航空航天的一线，在自主创新的一线，在走出去为国家获取资源、拓展市场的一线，在一切高风险、低回报的一线，在其他性质的企业瞻前顾后、踟蹰不前的一线，都能看到国有企业的身影。 国企是社会主义的实践者

工业用地变成商业用地改变用途的依据和方式

工业用地变成商业用地改变用途的依 据和方式 工业用地改变用途的依据和方式 编者按：近日，浙江省余姚市市委政研室陈清波致函《地产周刊》，反映他们在研究中发现一个有争议的问题，前几年协议出让的国有工业用地，而现已改为商服用地的，是否必须收回其土地使用权后再经招拍挂出让?针对这个带有普遍性的问题，编辑部约请中国土地矿产法律事务中心的钟京涛进行了较为详细的解答。钟认为，工业用地要改变为商业用地情况，需要注意两点：一是现使用者要继续使用的，需按规定补交相应的土地出让金，因工业用地和商业用地地价是不一样的。二是政府收回协议出让的工业用地使用权，重新以招拍挂方式出让的做法缺少法律依据。钟还认为，协议出让是法律明确的一种出让方式，现使用者是以合法方式获取的工业用地使用权应当受到保护，政府在土地收购储备时应避免强收强卖。 关于协议出让国有工业用地改为经营性用地，是由现使用者补办手续还是由政府收回后重新招标拍卖挂牌出让，在当前各地实践中，是一个争议较大并且做法不一的问题，对此，需要对现行法律、法规、规章及有关文件进行全面深入的理解。 准确理解相关法规、规章条款的具体涵义 2002年7月1日国土资源部颁布实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(以下简称11号令)规定，"商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让"。2003年8月1日施行的《协议出让国有土地使用权规定》(以下简称21号令)第十六条规定，以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。2004年3月18日，国土资源部和监察部联合下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(国土资发[2004]71号，以下简称71号文)规定，对8月31日后以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。

工业用地改变土地使用性质变为商业用地

工业用地改变土地使用性质变为商业用地

工业用地改变土地使用性质变为商业用地，怎么弄? 变更用途,一要看城市规划是否允许,二要到土管局办理变更,三要补钱. 地使用性质由工业用地变更为住宅用地，需要补交多少地价和契税，是怎么核算的?? 经过规划部门审查，市政府同意的前提下，需要补交土地出让金改变用地性质，价格与此地块价格有关，没有明确的标准，各个地市也不同，建议您去国土部门咨询。 《土地证》不等同于《项目用地预审意见》，土地规划用途性质分类有多种，如居住用地、商业用地、工业用地等等。《土地证》只说明有拥有该地块土地使用权，但所建项目是否符合规划

用地性质，以及是否适合在该地实施所建项目，则要进行审批，并由规划土地管理部门和有关机构出具《项目用地预审意见》。 必要时，需进行土地使用用途变更手续，俗称“土地变性”。 申报材料： 申请用地性质变更报告(原件3份); 特殊项目需提交市政府批准文件(验审原件，提交复印件3份); 涉及到的相关部门意见(如国土、消防、环

保等); 发改委立项文件(重大项目应有已审批的可研报告); 原已取得的土地使用权证及建设用地规划许可证(原件)及相关文件(原件3份); 规划设计条件及带有用地红线、坐标及面积实测数据并加盖测绘单位章的成果图(3份蓝图及电子文件)。 审批程序： 申请变更单位向行业行政主管部门提出申

请，特殊项目由行业行政主管部门报经县政府(或法定的主管部门)批准后，持政府批文报规划局受理; 规划局出具批文; 持规划局批文到发改委、国土部门申请立项及批文; 规划局审核、勘查，发放规划许可证或决定书。 审批时限：15个工作日

旅游用地问题已经成为制约和困扰近年来旅游业发展的焦点问题之一

旅游用地问题已经成为制约和困扰近年来旅游业发展的焦点问题之一。这不仅表现在目前各地普遍存在的旅游用地指标缺失，“项目落地难”方面，更体现在全国因旅游用地引发的问题受到越来越多的关注，有的甚至成为社会舆论关注的焦点。尽管国家相关职能部门已经开始关注到这个问题，并在一些地区进行了探索性改革尝试。但是，其特殊性和复杂性，仍需要在基础理论层面提供系统研究作为支撑。 一、界定与特点 对于“旅游用地”界定目前尚没有明确定义。目前的一些相关界定基本缺少相关法律制度依据，这显然无助于在实际政策层面上的操作。 那么，如何正确界定“旅游用地”呢？我们可从《中华人民共和国土地管理法》中寻找答案。 作为国家进行土地管理的基本法律，其在第四条“国家实行土地用途管制制度”已隐含着对“旅游用地”的规定： 第一，“旅游用地”属于建设用地的一种。也就是说，非建设性用地变成旅游用地，必须经过相应的法律程序。 第二，“旅游用地”主要指用来旅游开发和建设的建筑物、构筑物的用地。这既包含了诸多受法律保护的全国重点保护文物、自然保护区以及风景名胜区等建设用地，也包含了独立于这些用地类型之外新的建设用地。 第三，“旅游用地”具有与“城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设 施用地、军事设施用地”等同的用地类型，是一种功能性用地。因此，也应该具 有与这些用地类型相同的属性界定，如明确产权边界和空间属性，有符合自身特点的用地规范和系统流程等。 与一般建设用地，如城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用 地不同，除了具有上述建设用地一般属性特征外，旅游用地还有其自身的特点。 （1）用地导向的外向性：旅游用地是以满足“人（旅游者）”的旅游休闲度假 为基本导向的用地类型，属于“服务型”用地范畴。 （2）用地功能的集成性：旅游用地多以自然资源和社会资源、文化资源为依托，旅游功能短期内并不影响土地的原始属性；此外，除了旅游设施用地具有纯化的用地特征外，许多旅游地兼有城市用地和乡村用地的特征，大部分旅游用地属于“与旅游相关的用地”。

工业用地转商业用地操作流程1

工业用地转商业用地操作流程 一、土地法中明确规定改变用途的条款 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定各类用地出让的最高年限为：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他50年。 建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。 根据《城市规划法》第二十九条、第三十四条规定：“城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。”“任何单位和个人必须服从城市人民政府根据城市规划做出的调整用地决定。”城市规划是城市建设用地管理的基本依据。在城市规划管理过程中，根据城市建设和经济发展的具体情况，在不违反城市规划用地布局基本原则的前提下，确需对局部地块使用性质进行调整的，必须经城市规划行政主管部门审核并报请市人民政府批准。 二、改变用途的大致程序 1、变更涉及到的问题： 一要看城市规划是否允许； 二要到土管局办理变更； 三要补钱.（土地使用性质由工业用地变更为商业用地，需要补交多少地价和契税，及如何核算）； 2、提交变更用途申请，报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的负责人签字（只有政府征用或者有具体项目办理土地征用手续以后,土地性质才会发生改变） 3、拿着批复文件到规划部门办理规划变更 4、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让金。经过规划部门审查，市政府同意的前提下，需要补交土地出让金改变用地性质，价格与此地块价格有关，没有明确的标准，各个地市也不同，可以在国土部门咨询。 5、主要环节 （1）申报材料： 申请用地性质变更报告(原件3份)； 原件，提交复印件3份)； 涉及到的相关部门意见(如国土、消防、环保等)； 发改委立项文件(重大项目应有已审批的可研报告)； 原已取得的土地使用权证及建设用地规划许可证(原件)及相关文件(原件3份)； 规划设计条件及带有用地红线、坐标及面积实测数据并加盖测绘单位章的成果图(3份蓝图及电子文件)。 （2）审批程序： 申请变更单位向行业行政主管部门提出申请，特殊项目由行业行政主管部门报经

国有企业和国有控股企业的区别

国有国有控股国有法人控股 shares owned by the state; shares owned directly by the state; shares owned indirectly by the state via state "legal persons shares " 迫切需要知道这三者什么意思，什么区别？ 2010-4-26 00:15 最佳答案 国有是国家直接控制，不对私人开放股权。 国用控股是国家占部分股权，私人占部分（外国人和港澳台部分除外） 中共十六大报告指出，改革国有资产管理体制，是深化经济体制改革的重大任务。设立国有控股公司是完善国有资产管理体制的重要内容。在社会主义市场经济条件下，国有经济在国民经济中的主导作用主要体现在控制力上。作者认为这种控制力主要是通过国有控股公司来实现的。 一、关于设立国有控股公司的宗旨和一般规定 一宗旨 国家设立国有控股公司是为了适应建立现代企业制度的需要，推进政企分开，逐步建立国有资产管理、监督、营运体系和机制；通过向国有控股公司授权经营，确保出资人到位，确保国有资产及其权益不受侵犯。国家可以通过制订有关国有控股公司的法律法规，规范其组织和行为。 二国有控股公司的性质、职能 1.国有控股公司是特殊企业法人，之所以特殊主要表现在：必须依照法律和法规制定公司章程并报国务院或省级人民政府批准，其经营范围也要依法批准和登记；允许其投资额超过公司净资产的50%；享有国家授权投资的机构的权利，对其授权范围内的国有资产行使所有者权利；依法对授权范围内的国有资产收益有一定的支配权；一般不得宣告破产；可以设立国有独资公司。 2.职能。国有控股公司根据市场经济需求和国家产业政策以及社会公益事业需要组织资产运作，优化国有资产配置、提高经济效益，实现国有资产保值增值。国有控股公司必须依照法律、法规规定的条件和要求，转换经营机制，建立规范的内部管理机构，不得承担行政职能和行业管理职能。 三国家与国有控股公司的基本关系 国有控股公司对授权范围内的国有资产依法自主经营，国家对控股公司实施监督和管理，国家对其批准设立的国有控股公司以其授权的国有资产额(出资额)为限承担有限责任。国有控股公司通过全部或部分拥有其他公司包括未改制企业的股份，对其他公司实行控股或参股。享有对其出资企业的资产受益、重大决策和选择管理者等权利。国家对控股公司的国有资产拥有最终调度权。

工业用地改变土地使用性质变为商业用地

工业用地改变土地使用性质变为商业用地，怎么弄? 变更用途,一要看城市规划是否允许,二要到土管局办理变更,三要补钱. 地使用性质由工业用地变更为住宅用地，需要补交多少地价和契税，是怎么核算的?? 经过规划部门审查，市政府同意的前提下，需要补交土地出让金改变用地性质，价格与此地块价格有关，没有明确的标准，各个地市也不同，建议您去国土部门咨询。 《土地证》不等同于《项目用地预审意见》，土地规划用途性质分类有多种，如居住用地、商业用地、工业用地等等。《土地证》只说明有拥有该地块土地使用权，但所建项目是否符合规划用地性质，以及是否适合在该地实施所建项目，则要进行审批，并由规划土地管理部门和有关机构出具《项目用地预审意见》。 必要时，需进行土地使用用途变更手续，俗称“土地变性”。 申报材料： 申请用地性质变更报告(原件3份); 特殊项目需提交市政府批准文件(验审原件，提交复印件3份); 涉及到的相关部门意见(如国土、消防、环保等); 发改委立项文件(重大项目应有已审批的可研报告); 原已取得的土地使用权证及建设用地规划许可证(原件)及相关文件(原件3份); 规划设计条件及带有用地红线、坐标及面积实测数据并加盖测绘单位章的成果图(3份蓝图及电子文件)。 审批程序： 申请变更单位向行业行政主管部门提出申请，特殊项目由行业行政主管部门报经县政府(或法定的主管部门)批准后，持政府批文报规划局受理; 规划局出具批文; 持规划局批文到发改委、国土部门申请立项及批文;

规划局审核、勘查，发放规划许可证或决定书。 审批时限：15个工作日 位于罗湖区桃园10年前住宅用地而今骤然变为商用？土地 用途变换惹争议 争议事由 7层高的一栋住宅楼，未经全体业主同意，1到5楼就变成了快餐店、桑拿中心和酒店。楼路169号的笋岗仓库综合丙栋，1992年建住宅，一共7层，1至5层业主为深业泰富物流集团股份(以下简称“深业泰富”)，6、7两层则为分散小业主，而物管也是深业泰富。 部分小业主告诉记者，房产证上明确规定，土地用途为住宅用地，房产用途为单身住宿。但从1992年至今年元月，1至5层都是办公用房。“因影响不大，所以多年来都相安无事。”业主之一的先生表示。但今年3月后，1至5楼被租给好来登酒店，6个多月的大围装修，严重骚扰了其他业主。他们认为，深业泰富在未经全体业主同意情况下，私自改变住宅楼用途，损害了其他业主的合法利益。 记者在该栋楼下看到，一楼为3家快餐厅，二楼是桑拿娱乐中心，三楼至五楼则是宾馆，承租人均为好来登酒店。该酒店的唐经理介绍，酒店与深业泰富签了10年租赁合同，不过自今年3月装修以来，不断接到业主投诉，原定9月开，但至今未开。其负责人某则拿出一份笋岗-清水河物流园区领导小组办公室今年10月29日给出的复函，称：为配合物流园区的整体发展，同意该楼临时改为生活配套设施。深业泰富的经理解释说，因历史原因，1到5楼一直为办公用房，去年出租给好来登酒店时曾向业主发出告示，但部分业主不同意。 深业泰富的做法引起了其他业主的强烈不满，并把矛头指向了笋岗街道办。街道办执法队负责此事的武钢说，罗湖区安委会联合消防等多个部门组织了协调会，并对房屋进行了安全检测鉴定，“各项安全指标都在正常使用围”。 “酒店还没有拿到特种行业经营许可证，已移交公安部门处理。”武钢说，笋岗物流片区已被纳入专项规划研究，为配合片区发展，给其办理了建筑物临时使用证明，允许其改商业用途1年，第二年须重新办理。 结果：事件将转市市场监察局和规划局处理

工业用地转商业用地操作流程

业用地转商业用地操作流程 、土地法中明确规定改变用途的条款： 建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的， 应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。 二、改变用途的大致程序 1、写个变更用途的申请，然后报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的 副市长签字 2、然后拿着批复到规划部门办理规划变更 3、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让

三、现在的情况 1、但是现在变更土地用途没有特别充分的理由，一般是不会批下来的，因 为国家现在对于城市规划管理的非常严，如果不合规定变性了，到时候规划审查的时候所以签字的人都得受牵连，所以他们一般不会冒这个风险 2、所以很可能的结局就是，如果要变性就是政府收回土地使用权，重新公 开出让 两证是房产权证和土地使用权证 土地出让一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各类用地出让的最高年限为：居住用地70 年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、 体育用地50 年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50 年。 在没有办理土地手续前,原土地性质保持不变. 你说的工业基地,是指当地政府经过规划土地等部门确定的城市规划.简单 说,只是一种指导性政策.只有政府征用或者有具体项目办理土地征用手续以

,土地性质才会发生改变. 工业用地改变土地使用性质变为商业用地，怎么弄 变更用途,一要看城市规划是否允许,二要到土管局办理变更,三要补钱. 地使用性质由工业用地变更为住宅用地，需要补交多少地价和契税，是怎么核算的?? 经过规划部门审查，市政府同意的前提下，需要补交土地出让金改变用地性质，价格与此地块价格有关，没有明确的标准，各个地市也不同，建议您去国土部门咨询 土地证》不等同于《项目用地预审意见》，土地规划用途性质分类有多种， 如居住用地、商业用地、工业用地等等。《土地证》只说明有拥有该地块土地使用权，但所建项目是否符合规划用地性质，以及是否适合在该地实施所建项目，则要进行审批，并由规划土地管理部门和有关机构出具《项目用地预审意见》 必要时，需进行土地使用用途变更手续，俗称“土地变性” 土地是划拨并不影响房产交易。 划拨土地的房产，房产证过户以后办理土地证过户时，要缴纳一笔土地出让金，领取的新土地证，土地的性质就成出让了。

旅游土地利用

旅游土地利用 一、土地利用的一般原则 土地是人类赖以生存和发展的且无法替代的自然环境资源，它既是环境的重要组分，又是其它自然环境资源和社会经济资源的载体。中国正面临着人口增长、资源短缺、生态与环境恶化等与土地利用密切相关的可持续发展重大课题，实现区域土地资源的合理利用和科学配置，对于可持续发展具有重要意义。 土地利用是人类根据土地的自然特点，按一定的经济、社会目的，采取一系列生物、技术手段，对土地进行的长期性或周期性的经营管理和治理改造活动。土地利用的方式、程度、结构及地域分布和效益，既受自然条件（如光能、热量、水分、地形、土壤等）影响，更受各种社会、经济、技术条件（如开发历史、生产方式、技术装备、投入水平、土地经营管理水平及国民经济发展需要等）影响。 土地利用的一般原则是：（1）先调查、评价、规划，后开发利用；（2）以集约利用为主与保证适量的耕地面积相结合；（3）在农业优先的前提下，统筹安排用地比例；（4）开发利用与合理保护相结合。 二、土地利用的空间格局和属性分类 （一）土地利用的空间格局 土地利用空间格局是自然条件限制和人类活动影响共同作用的结果。构建生态良好的土地利用格局，有利于形成自然和谐的城乡宜居环境，有利于区域生态功能的修复和提高，有利于旅游事业的开展。 近些年来，随着我国经济社会的不断发展，对资源的开发利用强度日益加大，一些地区生态环境不断恶化。工业化和城镇化的快速发展占用了大量土地，使一些对生态环境起重要保护作用的耕地、园地、林地、草地、水体等资源永久丧失，加剧了城市周边生态景观的破碎化程度，阻塞了动物的迁徙廊道，从而影响到生物多样性保护。 在城乡用地布局中，将大面积连片基本农田、优质耕地作为绿心、绿带的重要组成部分，构建耕地、林草、水系、绿带等生态廊道，加强各生态用地之间的有机联系，构建景观优美、人与自然和谐的宜居环境，有利于解决工业化、城镇化带来的一系列城乡生态环境问题，形成城乡生态安全格局，更有利于城市近郊游、乡村旅游的开展。 （二）土地利用的属性分类 土地具有两重性，即自然属性和社会经济属性。 土地的自然属性指自然形成的土地固有的特性。如空间特性（土地的外形、“三维”空间）及土壤、植被、水文、地质等的特性。这些特性对评价土地的生产能力、配置各业生产用地、正确解决和处理土地开发利用和环境因素之间的矛盾等，均具有重要意义，对农业生产和建设也都有直接的影响和作用，并进而影响土地利用的效益。 土地的社会经济属性指土地作为社会土地关系的客体表现出来的特性，即通过人类的社会经济活动赋予土地的特性。如土地所有权、土地利用现状、民族构成及传统的土地利用方式、经济和科学发展水平、交通状况、有关的土地利用政策等。它们虽不直接决定土地的质量特征，却在很大程度上决定土地的利用方式、生产成本和利用价值等。在旅游开发与规划的过程中，应特别关注土地的社会经济属性。 三、旅游土地利用规划 随着旅游产业开发规模的不断扩大,其在土地开发中产生的问题日益凸显。旅游业中涉及的土地开发问题不仅仅是简单的“土地的征用、划拨和出让”。从项目开发后的合理、有效运作的角度来看,政府应在规划前期依据土地调查和登记的有关资料,对所涉及土地的权属、界限、地类、面积进行核实,并落实到土地利用现状图上。在国土部门土地利用规划的基础上，再进一步进行旅游土地利用规划。

发挥国有企业和民营企业各自的优势

发挥国有企业和民营企业各自的优势

发挥国有企业和民营企业各自的优势 编号：建议23157号 建议主题：发挥国有企业和民营企业各自的优势 建议类别：经济类 建议人：王国胜青岛政治面貌：中共党员 提交时间：2012-06-14 10:06:24内容：发挥国有企业和民营企业各自的优势 作者：王国胜 在这里所说的国有企业是指国有及国有控股企业，在这里所说的民营企业是指除国有及国有控股企业和外资及外资控股企业之外的其他各类企业。国有企业和民营企业在国民经济中都占有重要的比重，它们是社会主义市场经济中的两个最重要的组成部分。充分发挥它们各自的优势，对于坚持社会主义基本经济制度、坚持市场经济的改革方向具有十分重要的意义。 国有企业属于全体人民所有，它的经营活动的最根本的特点是要符合全体人民的共同利益。国有企业的所有者是全体人

民，全体人民要求国有企业满足全体人民的需要，维护全体人民的利益。因此，对全体人民来说，不单要在个别国有企业中实现财富（价值）最大化，最重要的是使所有国有企业在整体上实现财富最大化，从而使整个国民经济实现财富最大化。在这里，整体利益高于局部利益，局部利益要服从整体利益，决不允许局部利益损害整体利益。国有企业的这一根本特点决定了它在首先要考虑社会经济效益的经济领域具有特殊的优势。 第一，国有企业在国民经济的基础产业的建设和运营方面存在优势。能源、交通、金融、通讯、矿产等产业是国民经济的基础产业。这些产业的存在和发展为其他产业的经营发展提供着必不可少的基础条件。因此对这些产业的经济效益不能仅从它们自身的情况进行判断，而应当充分考量它们对全社会的经济效益所作的贡献。而这样的考量民营企业是很难做到的。 第二，国有企业在事关国家安全的军工产品的研发和生产方面存在优势。在当今世界上一个国家的安全与其军事装备紧密相关。在这方面的投入和产出是不可能用通常使用的一般企业的经济效益来衡量的。特别是对我们这样一个经济技术水平不是很高、财政实力不是十分雄厚的国家，要使我们的军事实力跨入世界一流水平，只有国有企业在国家的组织协调下，集中力量，才能担负起这个重任。

企业性质有哪些

企业性质有哪些?具体些,说说各个企业性质的含义和区别. 一、企业性质的分类 关于公司、企业的种类，我国《公司法》、《合资企业法》、《中外合作经营企业法》、《中外合资企业法》、《外资企业法》、《个人独资企业法》等法律及有关法规有相关规定。企业法人包括：全民所有制企业（即国有企业）、集体所有制企业、联营企业、三资企业、私营企业及其他企业。公司种类又分为有限责任公司和股份有限公司两种，其中有限责任公司又分为国有独资公司和非国有独资公司。从广义上讲，国有公司以出资情况来加以区分，可以分为国有独资公司、国有控股公司和国有参股公司。 二、各自的含义和区别 1.国有企业：指企业全部资产归国家所有，并按《中华人民共和国企业法人登记管理条例》规定登记注册的非公司制的经济组织。不包括有限责任公司中的国有独资公司。资产的投入主体是国有资产管理部门的，就是国有企业 2.集体所有制企业：部分劳动者共同占有生产资料的所有制形式，是公有制形式之一。我国最早是在农业、手工业、商业和服务业中实行社会主义改造，而建立起的集体所有制经济。它的特点是：第一，生产资料属于集体经济成员共同所有，共同进行生产经营活动，成员根据他对集体经济的贡献来分配其经营成果。第二，它的公有化程度低于全民所有制，范围较小。第三，集体经济单位之间存在着差别。在经济体制改革过程中，集体所有制经济的实现形式也在发生变化，出现了许多新的联合体。经营管理上已经不限于生产资料集体所有，统一生产经营、成果实行单一按劳分配的形式，而是实行了集体所有分散经营、各负盈亏等多种形式。 3.联营企业：联营具有法人型联营、合伙型联营和合同型联营三种形式。"企业之间或各企业、事业单位之间联营，组成新的经济实体，独立承担民事责任，具备法人条件的，经主管机关核准登记，取得法人资格的企业称为联营企业 4. 三资企业：通常把在中国境内设立的中外合资经营企业、中外合作经营企业、外资企业三类外商投资企业统称为三资企业。它是经我国有关部门批准，遵守我国有关法规规定，从事某种经营活动，由一个或一个以上的国外投资方与我国投资方共同经营或独立经营，实行独立核算、自负盈亏的经济实体。改革开放以来，三资企业已经成为我国企业系统一个组成部分，办好三资企业，对吸引外资、引进先进技术和先进管理经验，扩大出口渠道都具有重要意义。 5.私营企业：是指由自然人投资设立或由自然人控股，以雇佣劳动为基础的营利性经济组织。包括按照《公司法》、《合伙企业法》、《私营企业暂行条例》规定登记注册的私营有限责任公司、私营股份有限公司、私营合伙企业和私营独资企业。” 他们之间主要的区别在于资金的组成结构上