房地产金融与投资 复习要点
房地产金融与投资复习要点
(2014-12.13级GX)
开卷时间:2014.11.17晚7:00—9:000 地点:新1-101,102,103,105,108
可带计算器,不能用手机
一、判断改错题（每题2分，共20分）(在题号前标√为正确;×为错误,有错需改)
1.ARM所定指数三年中分别为7%,8%,9%,边际为3%,则合成利率为11%,10%,9%。
提示:合成利率=指数+边际
2.贷款人分担的利率风险越多,拖欠风险溢价越高 (改错:低)。
3.收益性房地产NOI的年增长率为3%, 贴现率为15%,则资本化率为11%。
提示:资本化率=贴现率-增长率
二、简答题（共25分）
1.房地产投资的收益有哪些？
2.简述房地产商品的特点
3.提前清偿罚款的目的是什么？
4.简述我国住房公积金的主要特点
5.简介房地产投资的风险
6.从租赁者角度看，租约中的费用上限和CPI调整如何影响租赁的风险
7. 简介收益性房地产的评估步骤
应用技术去评估价值
8. 利率风险和确定财产权被评价拖欠风险之间存在什么差异?
三、计算说明题（共40分）
1、一家长计划为其子准备购房首付款,预计其子5年后买房结婚,首付需80万元,现有一银行推出的累计定期存款计划,年利率3%,每月存固定金额,按月计复利,到期可支取全部本息.如该家长参与此计划,每月应存款多少?
2、一公寓为毛租赁方式，费用限额为10元，数据见下表（单位：每平方米元）：
年 1 2 3
毛租金50 50 50
费用10 12 14 平均租金是多少？若贴现率为10%，有效租金是多少？
()()()%3115,,15,,-?=+PV yrs i MPVIF B yrs i MPVIFA R A A 3、 某借款人面临在两种贷款之间做出选择。以12％利率、3个点的签约成本，
可以获得30年期300000元的A 种贷款。而以11％的利率、2个点的签约成本，可以获得30年期同样金额的B 种贷款。
l ）如果贷款是在15年后偿还的，哪一种贷款是更好的选择？
2）如果贷款是在5年后偿还的，如何选择？（不需要计算出结果，只需给出判断出方法） 4、一住房总价为150万元，可向银行申请70%抵押贷款，目前年利率为6%。张先生希望每月还款不低于9000元但不能超过12000元。贷款期有15年和20年可供选择。
1） 如采用CPM 方式，贷款期选15年还是20年？ 2） 就其对CPM 合适的贷款期，如果他希望少付利息采用CAM 方式，首期付款多少？
3） 如无提前清偿，合适的CAM 和CPM 之间的利息差额是多少？
5. 一位贷款人正在考虑允许贷款的条件。目前的市场条件为对25年期贷款收取9％的利率，借款人李戈要求贷款 100 000元。贷款人预期市场利率不久将上升，可能甚至是在贷款签约以前。为了安全起见，贷款人决定对李戈做出9％利率、为期25年CPM 贷款95000元的承诺；然而，该贷款人希望收取贷款起始费用以使抵押贷款的收益率达到10％。贷款人应收取多少起始费用呢？如果预期贷款将在10年后被偿还，应收取多少费用呢？
6. 阜华大厦五楼一套房以净租赁方式出租,基础租金为每平方米30元,今后用CPI 进行调整，租期5年。预计今后几年的CPI 依次为5%, 7%, 6%, 4%, 折现率为10%,请计算此租期的有效租金。
四、论述题（共15分）
1.试述房地产业在国民经济中的地位.(500—800字)
2. 试述房地产投资的策略(400—600字
3. 概述 金融业与地产业的关系(400—800字)
3、降低了金融资产的风险参考数据：（MFVIFA ，3.15%，10年）=140.835772;
（MPVIFA ，3.15%，10年）=102.822807;
（PVIF ，13%，15年）=0.159891，（PVIF ，,9 %，10年）=0.422411
（MPVIFA ，5.04%，240年）=151.018208；（MPVIFA ，5.04%，180年）=126.122669
（PVIF ，10%，2年）=0.826446，（PVIF ，,10 %，3年）=0.751315 （PVIFA ，10%，3年）=2.486852 第3题参考算式3.（1）
比较有效借款成本
()()()
%2115,,15,,-?=+PV yrs i MPVIF B yrs i MPVIFA R B B （2）相似
(代入R\B\PV 的数据即可)
房地产金融学重点知识归纳
1、房地产金融概念及特点 *房地产金融是在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列活动的总称。 房地产金融的特点 ? 1、资金融通量大 ? 2、房地产金融具有较强的政策性 ? 3、房地产金融债券有保障 ? 4、房地产金融具有证券化趋势 2、房地产金融的作用 （1）有效地筹集社会资金，促进房地产业的发展 （2）合理分配和引导资金，促进房地产业的可持续发展 （3）执行国家房地产业政策，有效调节房地产业的发展 3、房地产金融市场的分类 *（1）按市场运行层次划分 ①一级市场： ②二级市场： （2）按服务对象不同分类 ①房产金融市场： ②地产金融市场： （3）按融资工具不同分类 ①房地产抵押贷款市场： ②房地产证券市场： ③房地产保险市场： ④房地产信托市场： ⑤房地产租赁市场： ⑥房地产咨询市场： 4、房地产金融机构是指经营房地产金融业务的各种金融中介和经营附属房地产金融业务的各种金融企业，主要包括专业银行，商业银行及非银行金融机构（如证券公司、保险公司、信托公司）等 5、我国房地产金融机构组织体系从业务上分 （1）专营房地产金融业务的机构 ①住房储蓄银行： ②住宅信用合作社：指由居民资源组织起来的一种不以盈利为目标的互助合作性公益团体。 （2）兼营房地产金融业务的机构 ①商业银行： ②保险公司：
③信托投资公司： ④证券公司： ⑤其他类金融机构：包括金融资产管理公司、信用社、财务公司、金融租赁公司、投资基金管理公司等非银行金融机构和视作金融机构的典当行等。 *6、房地产抵押贷款是指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款。 *7、抵押贷款和质押贷款的区别和联系 区别①抵押贷款中用来抵押的财产是房地产或动产，而质押贷款中用作质押的则是动产或权利②抵押情形下，债务人或者第三人不转移抵押财产的占有权，而质押则是债务人或第三人将其动产、权利移交债权人占有 联系③在抵押贷款和质押贷款中，抵押物在债务履行期届满前所有权属于抵押人与出质人④应当由抵押人、出质人与贷款银行签订相应的抵押合同、质押合同，并依法办理登记。 8、住房抵押贷款的利率公式I=r+p+f （I是贷款利率r实际利率p预期通货膨胀率 f风险贴水） 9、住房抵押贷款的还款方式 （1）固定还本法（CAM）--等额本金还款法，主要特色是定期、定额还本（不流行） 计算公式为 每月还款=贷款本金/还款期限+（贷款本金-累计已还本金）*月利率（2）固定付款法（CPM）--等额本息还款法，主要特色是每期支付贷款本金与利息的总和都相同 计算公式 每月还款额= （3）渐进加付法（GPM）主要用来降低通货膨胀对借方付款能力的冲击主要特征在于减轻期初的本息支付，然后逐渐增加支付，其计算方法较为复杂 可分为等比累进还款法和等额累进还款法 好处主要在于减轻贷款者的期初负担 10、国外住房抵押贷款工具 （1）可调节利率抵押贷款其利率可随标准金融指数变动又称可变利率抵押贷款 优点：①因率可变，所以其初始利率较固定利率抵押贷款的利率要低，可以吸引更多的客户②因利率低，还款额低，所以达到贷款标准的客户多，有利于银行在贷款时做更全面的评价，原则性大。③利率变动，还
房地产投资分析报告案例(完整资料).doc
【最新整理，下载后即可编辑】 房地产投资分析报告 一．总论 （一）项目的基本情况 1 项目概况 项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭 长的F型，南北最长距离约1075米，东西最长距离约 470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%，地面条件 较为平整。 2 项目的主要技术经济指标1：
总投资20000万元（不含带款利息） 其中自有资金：4000万元 高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发 成本：1777元/平方米 税后利润：4332.87万元 全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6% 总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128.5% 二．项目的组织与实施（） 1、项目工程计划说明 项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（2006.5.1—2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。 2 项目实施进度计划见附表 三．项目投资估算与投资筹措计划 （一）开发成本 1. 土地成本 按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定， 经营性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方 式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式取得。 土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计 235.5万元。 2．建筑安装工程费
建安工程费合计11736.53万元 3.前期工程费 4.基础设施配套费（参见附表3） 附表3 基础设施配套费 附表4 公共配套设施经社
给用估算表 6.不可预见的费用 （250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44）×5%=498.04 7.开发期间税费（参见附表5） 附表5 开发期间税费 8.开发成本 开发成本为以上7项之和，共计17868.09万元
房地产金融试题
一、香港房地产发展成功的原因 1.高地价政策 2.政府控制土地开发 3.活跃的房地产投资企业 4.稳定的税费以及完善法律制度等 二、房地产证券化的特征 1基础资产的法律形式是合同权利 2、参与者众多，法律关系复杂 3、独特的融资模式 4、安全系数高 5、证券品种多样化，适合于投资 6、政策性强 三、除了商业银行贷款外，房地产开发商还有哪些融资渠道？ 1.大力推动房地产证券化，向社会大众筹集开发资金。有关监管部门应该适当放松对房地产上市公司的严格限制，扩大融资渠道，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会上大量的小规模闲散资金。 2.将保险资金引入住宅融资市场。保险资金比较稳定、数额巨大，比较适合投资于住宅产业的开发，有利于提高投资规模。 3.鼓励发行公司债券，吸引社会剩余资金投资房地产业。
4.积极发展住房公积金贷款。可以利用公积金贷款具有政策补贴、利息低的特点，以满足部分居民的购房需要。 （划线部分为关键词，答出即可得分） 四、什么是房地产信托有何作用？ 房地产信托机构接受委托人的委托，为了收益人的利益代为管理、处置委托人托管的房地产以及相关资财的一种信托行为。 作用 1.信托机构通过开办各种与房地产业相关的信托业务，可以为资财的所有者提供广泛的理财服务。 2. 利用房地产信托的社会理财只能，提高经济效益，促进房地产业的发展。 3.在信托机构为委托人办理涉及房地产资金信托的业务中，开辟了房地产业筹资融资的新渠道、新方式，客观上起到了融通房地产资金的作用。 4.信托机构可以利用其拥有的多种专业的专门人才和专业资格为房地产业提供多种多样的相关服务。 五、房地产抵押：指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保，在债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分作为抵押物的房地产，并优先受偿。
《房地产金融学》--试卷A及参考答案
华中师范大学成人本科 学年第二学期 ； 《房地产金融学》试卷（A 卷） I : 考试时间：91 分钟 闭卷 任课老师： 装 班级： 学号： 姓名： 成绩: 一、单项选择题（本大题共15小题，每小题2分，共30分） 1. 土地及房产价格长期上升的趋势以及房地产适于充当抵押品的特性，决定了房地产抵押贷款 的（ ） A. 安全性 B.流动性 C.长期性 D.多样 性 2. 我国房地产金融机构的主体是 （ ） A. 住房储蓄银行 B.商业银行房地产信贷部 3. 从大量应调查对象中随机抽取一部分, 然后再推算出总体数据的调查方法叫做 （ A. 普遍调查法 B. 典型调查法 C. 抽样调查法 D. 分层调查法 4. 如果有一个房地产投资项目是可行的，则该项目未来的收益率必须大于或等于（ 6. 通常情况下，设定抵押权的房地产价值要大于（ 7. 在信托关系中，受托人是为了受益人的利益管理和处理信托财产，受托人不能收取信托财产 所产生的利益，也不承担相应的亏损，这就是信托财产核算的（ 8. 房地产特约信托存款是存款人指定了该存款的运用范围、对象和方式，信托机构除收取约 的信托报酬外，所有盈亏责任承担者是（ 9. 房地产股票的发行比债券限制更为严格，具备这一资格只能是得到批准的（ 10. 如果债券只面向少数与发行者关系密切的投资者，则称之为（ 11. 会员制证券交易所指的是一种不以盈利为目的的社团法人，其会员由证券公司、投资 等证券商组成，在会员制交易所中，能够进入交易所直接参与交易只能是（ C ?住房合作社 D. 住房信贷保险机构 A.期望收益率 B.内部收益率 订 :5.我国现阶段房地产信用的最主要形式是（ C.营业率 D.保本占用率 A. 商业信用 B. 国家信用 C.银行信用 D.民间个人信用 A.贷款额度 B. 应付利息 C. 市场价格 D. 市场利率 A.安全性 B.独立性 C.收益性 D.流动性 A.存款人 B. 代理人 C.贷款人 D.信托机构 A.私营企业 B.国有企业 C.有限责任公司 D.股份有限公司 A.直接发行 B.间接发行 C. 私募发行 D. 公募发行 公司
10第十章房地产市场研究-复习参考题及答案-房地产金融与投资概论
房地产金融与投资概论 第十章复习思考题答案要点 一、为什么说房地产市场是低效率市场？ 房地产市场的低效率主要由以下原因造成：1、房地产位置的固定性使得房地产市场是区域性极强的市场，房地产市场的供求关系、价格水平、市场条件、市场发育等等都与当地的社会经济发展水平有关，不同区域的房地产市场特征不同，不同区域的市场信息没有太大的可比性。2、房地产商品的异质性使得每一处房地产都是与众不同的，房地产商品的可替代性较差，物业价格的可比性也比较差。3、在房地产市场上获取信息是困难的，而且成本昂贵。双方个别谈判的特点不仅使房地产交易缺乏集中市场，交易的价格信息也是隐秘分散的，收集、整理房地产交易信息的难度和成本都较高。4、房地产商品的交易成本高。房地产的交易过程复杂、费时，不仅有相关的各项税费，而且佣金也比较昂贵。所以，房地产交易实际上很难成为一种经常性的交易活动。市场价格的变动往往并不能及时真实地反映供求关系。因此房地产市场是低效率的。 二、房地产市场研究有何重要意义？ 房地产市场研究是运用市场研究的一般原理并结合房 地产市场的特定内容和运行特点，采用一定的市场调查方
法，获得有关房地产市场参与者、房地产产品、市场运行状况以及环境变量等信息，通过对这些信息的处理和分析为房地产投资决策提供依据的活动。由于房地产市场是一个无效率的市场，所以能否获取足够的且有效的市场信息对房地产投资有着重要意义。主要体现在：1、房地产市场研究可以为房地产投资者提供全面的市场信息。通过市场调查可以获得大量的一手资料或二手资料，这些资料可以反映市场需求状况及动态变化，让投资者的项目策划和评估有一个真实、客观的起点。2、房地产市场研究可以帮助投资者把握投资机会，制定有效的投资策略。市场研究就可以在一定程度上估计市场环境因素的变化以及对房地产市场的影响，因此，市场研究可以帮助投资者掌握某类房地产投资的供需发展趋势，及时地地发现投机机会，并针对性地制定投资策略。 3、房地产市场研究有利于投资者合理决策。在房地产投资分析中，无论是项目收益和支出的估算、市场价格的预测，还是资金的机会成本等等，都需要通过充分细致的市场研究才能加以确定。只有通过房地产市场研究，投资者才能做出合理的方案策划，避免盲目投资。 三、房地产市场研究的主要步骤有哪些？ 尽管不同类型的房地产投资项目面临的投资环境和市场条件有所不同，在市场研究中需要解决的问题也会千差万别，但是，市场研究的基本步骤是相同的。
房地产经纪人协理考试题及答案
2016 年房地产经纪人协理考试全真模拟试题及(答案)（2） 房地产经纪基础总分 100分时间 150分钟 一、判断题（共 40 题，每小题 0.5 分。判断下列各题观点的正误，正确的在答题卡上将字母[A]涂黑，错误的将字母[B]涂黑。） 1.房地产经纪是一种专业服务行为。 A 2.房地产经纪人在经纪业务中可以利用买卖双方信息不对称赚取差价。B 3.经纪人可以在签订经纪合同时预收部分佣金。A 4.房地产拍卖是房地产经纪活动的一种特殊形式。A 5.取得房地产经纪人执业资格是发起设立房地产经纪机构的必备条件。A 6.房地产经纪人员可以个人名义从事经纪活动。B 7. 在促成一宗房产买卖交易过程中，由于种种原因没有成交，经纪人员不可以向委托人收取任何费用。B 8.房地产经纪合同采用书面形式。A 9.居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。A 10. 在房屋出租委托代理活动中，如果委托方交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的，房地产经纪机构可以单方解除经纪合同。A 11.《北京市存量房买卖合同》中，约定了房屋交付时卖方有义务对房屋及附属物的查验提供必要帮助和清单。A 12.房地产经纪合同存在必须以房地产交易合同的成立为前提。A 13.受托人因无法亲自处理委托事务，可自行转委托第三人。B 14.《北京市房屋租赁合同》中，租赁用途为非居住的，甲方需到房屋所在地的房屋行政管理部门办理租赁合同备案手续。A 15.只要客户愿意购买，尚未取得预售许可证的楼盘也可以销售。B 16.在销售项目市场分析中常用到 SWOT 分析定位法，优势和劣势分析主要是着眼于外部环境的变化及对项目的可能影响。B 17.在《北京商品房买卖合同》条款，非出卖人原因造成商品房损坏，出卖人不承担保修责任。A 18.客户会是房地产经纪人维系客户的工具，比较容易建设和长期经营。A 19.商品房预售合同条款变更，需要到管理系统办理变更备案。B 20.对于新建商品房，按揭付款的按揭比例最高为 70%。B
《房地产金融学》--试卷A及参考答案
A.证券公司 B.会员 C.投资者 D.投资公司 12.典当业的规范健康发展，有利于抑制民间（） A.买卖行为 B.租赁行为 C.高利贷行为 D.抵押行为 13.典权赎回时间是由典期及续典期构成的，典期由出典人与承典人商定，规定续典期的是（） A.承典人 B.法律 C.出典人 D.中间人 14.典契如果明确约定出典人逾期不赎典当物而成为绝当的，这时承典人得到了典当房屋的（） A.使用权 B.收益权 C.所有权 D.转典权 15.在房地产保险中，保险标的损失属于保险责任内的损失，且依法应由第三者承担赔偿责任， 则（） A.保险人无需赔偿，但保险人可进行代位追偿 B.保险人不必赔偿 C.保险人进行赔偿后，可进行物上代位 D.保险人进行赔偿后，可进行代位追偿 二、多项选择题(本大题共7小题，每小题4分，共28分) 1.金融机构应当成为房地产业的( ) A.决策中心 B.信贷中心 C.结算中心 D.信息中心 E.研究发展中心 2.房改金融与商业性金融相比，其特点有( ) A.资金来源的强制性 B.灵活性 C.资金运用的优惠性 D.长期性 E.安全性 3.我国住房合作社的类型有( ) A.单位型住房合作社 B.系统型住房合作社 C.解困型住房合作社 D.解危型住房合作社 E.自愿型住房合作社 4.房地产商业贷款的原则有( ) A.安全性 B.流动性 C.盈利性 D.政策性 E.无偿性 5.根据国家法规，以下不能设定为抵押物的有( ) A.学校 B.仓库 C.住宅 D.医院 E.写字楼 6.优先股与普通股相比，其优先性表现在( ) A.表决权优先 B.取得股息优先 C.企业清算时受偿优先 D.交易权利优先 E.召开股东大会优先 7.住房公积金制度是一种特殊的储蓄制度，其特殊性表现在( ) A.随意性 B.限制使用 C.以盈利为目的 D.定向使用 E.强制性
房地产投资与风险分析
目录 摘要……………………………………………………………………............…I Abstract……………………………………………………………………………II 一、绪论 (1) 二、我国房地产业的发展历史 (1) （一）房地产发展的四个阶段 (1) （二）中国房地产业发展特点 (2) 三、我国房地产业的发展现况 (2) （一）宏观调控因素 (2) （二）房价因素 (4) （三）不断完善的廉租房体系 (5) 四、我国房地产业的发展前景 (6) （一）房价的涨幅 (6) （二）租售比发展状况 (6) （三）收入和房价的比例 (7) 五、房地产投资和风险分析 (7) （一）房地产投资分析 (7) （二）房地风险分析.......................................................... . (9) 六、结束语 (10) 参考文献 (11) 致谢 (12)
房地产投资分析和风险分析 摘要 我国房地产业发展已有30年历史，房地产是一个高收益但风险同时也很大的行业，很多人通过房地产成为了亿万富翁。现如今，影响房地产业发展的因素有很多，国家的政策因素，收入的因素还有国际因素等等。改革开放以来，我国经济越来越强大，人民收入水平显著提高，国家颁布了相关法律法规保障房地产业发展，房地产业迎来了前所未有的机遇。但投资房地产不能盲目的去投资，要做好前期调查，掌握一定信息，做好投资分析和风险分析。孙子兵法说“知己知彼，百战不殆；不知彼而知已，一胜一负；不知彼，不知已，每战必殆。”只有做到知已知彼，才能在房地产业闯出一片天地。 关键词：房价；发展现状；发展前景；投资分析；风险分析
房地产金融与投资概论全套参考答案
第一章复习思考题： 1、房地产金融有何重要作用？ 房地产金融的作用主要体现在三个方面：(1) 房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金保障。由于房地产开发经营的周期较长，资金占用量大，开发商的投入要在一段时期后才能实现收益，特别是商业性房地产投资项目的投资回收期会更长。因此，离开金融机构的有利资金支持，房地产开发经营几乎无常运行。(2) 房地产金融是提高居民住房消费能力的重要手段。由于住房的开发成本高，价值量大，决定了它是一种昂贵的消费品，所以绝大多数家庭缺乏一次性支付全部购房款的能力。而金融机构通过根据购房者的未来预期收入和个人信用状况，给购房者提供一定数额的长期住房贷款，用将来的收入购买住房，这样就可大大提高购房者的购买力，促进房地产业的发展。(3) 房地产金融是房地产业发展的“调节器”。房地产金融具有为房地产业筹集资金、融通资金的职能，因此房地产金融在房地产业的发展中具有“调节器”的作用，国家可以利用房地产金融信贷政策对房地产业实施调控。 2、房地产融资的主要渠道有哪些？ 房地产融资的渠道可分为直接融资和间接融资两大类。直接融资是指资金供求双方在房地产资金的借贷、金融工具的买卖过程中直接见面商定，进行票据和证券的买卖或货币借贷。具体来说，房地产直接融资渠道主要有股票融资、债券融资、房地产企业上市融资、房地产证券化、房地产投资信托等。 间接融资是指资金的供给者将资金提供给银行等金融机构，再由金融机构将资金提供给房地产开发、经营、消费等资金的需求者，主要形式是贷款，如房地产抵押贷款、建设贷款、租赁融资等。 3、如何理解房地产业与金融业之间的关系？ 房地产业的发展离不开金融业的支持，尤其是银行信用对房地产业的参与对房地产业的发展起到了举足轻重的作用。而房地产业的发展也给金融业提供了发展动力，两者是相互支持、相互促进的关系。作为资金密集型产业，一国金融业的发展或金融市场的发达程度都会明显地影响甚至控制一国房地产业的发展进程。由于房地产业对资金的依赖性，房地产市场对资金有着巨大的容纳能力和吞吐能力，同时房地产业是一个高风险、高回报的行业，银行在利用抵押等手段控制风险的情况下参与房地产业也可以得到可观的收益，所以房地产金融业务成为金融业扩大资产规模、开拓利润增长点的重要领域，房地产金融的核心容住房抵押
房地产法规模拟试题1(含答案).doc
房地产法规模拟试题1 第一部分选择题 一、单项选择题(本大题共30小题，每小题1分，共30分)在每小题列出的四个选项中只有一个选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。 1.在我国，土地使用权出租与土地使用权转让的根本区别，主要体现在(C) A.租金的差别 B.方式的不同 C.原土地使用者的权利、义务是否转移 D.受让方的不同 2.租赁城市私有房屋，须由出租人和承租人签订租赁合同，明确双方的权利义务，并报房屋所在地房管机关(B ) A.登记 B.备案 C.批准 D.公告 3.某村民于1999年向村委会提出占用村内的空闲地建房的申请，经审核其符合用地条件，该用地申请的审批机关应该是(C) A.村民委员会 B.乡级人民政府 C.县级人民政府 D.省级人民政府 4.城镇居民按标准价(优惠价)购买公房后，其对所购房屋享有的权利是(C) A.所有权 B.使用权 C.部分产权 D.共有财产权 5.承租公有住房的，在租赁期内，房屋产权人转让房屋所有权时，原租赁协议应 (B) A.终止履行 B.继续履行 C.重新登记 D.解除 6.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以(C) A.征收相当于土地使用权出让金20%的土地闲置费 B.无偿收回地土使用权 C.征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费 D.处以20%的罚款 7.房地产开发企业资质等级有(D) A.2个 B.3个 C.4个 D.5个 8.设立房地产开发企业依法应实行(B) A.审批制 B.登记制(准则主义) C.申报制 D.备案制 9."三通一平"的三通是指(C) A.道路通、电力通、通讯通 B.道路通、上下水通、煤气通 C.道路通、电力通、给水排水管通 D.道路通、电力道、热力通 10.拆除临时建筑(D) A.不予补偿
房地产金融与投资
国外房地产投资信托的发展回顾及其对我国的借鉴意义 【摘要】：随着中国城市发展，房地产市场需要大量的资金支持。过分依赖商业银行体系的房地产融资模式，令政府和社会各界越来越关注可能由房地产过热引发的金融风险，出现了收紧房地产贷款的趋势。而国民经济支柱产业及具有广泛社会影响的房地产业，又不能因为缺乏金融支持而出现大的起伏。因此，迫切需要金融业与房地产业共同探讨拓宽房地产融资的渠道。在这种背景下，选择和发展房地产投资信托，无疑可以满足这样一种需求。笔者总结国外房地产投资信托发展的经验，探讨其带给我们有益的启示。 【关键词】：房地产投资信托国外REIT s 借鉴与启示 一、房地产投资信托的内涵 房地产投资信托是从众多的投资者筹集资金投资运用到房地产市场，把所获得的收益，几乎全部以红利的形式分配给投资者，而且投资受益证券可以在证券市场进行买卖的一种组织形式。符合规定条件（包括资产构成、收入来源收入分配等）的房地产投资信托公司可以免缴公司所得税和资本利得税。房地产投资信托对于希望投资房地产业的投资者来说，通过房地产投资信托这种方式即使是只有少额存款，或对房地产市场的知识和经验不足，也可以投资到大型的房地产项目中去，而且在任何时候，都可以换回现金，被称为是“梦幻般的金融商品”。从房地产的开发和建设所需资金来看，房地产投资信托可以较低的成本来筹集资金，也正是这样促进了房地产的供给，促进了房地产市场的发展。可以预见，房地产投资信托商品将成为21 世纪最具有魅力的金融投资商品之一。 二、国外REITs的发展简介 投资信托制度起源于1822年的荷兰，当时只是用以筹集社会游资，作为开发煤、铁、纺织及其他产业的基金。房地产投资信托以在美国的发展最为典型。1883年美国首先成立了波士顿个人财产信托(Boston Personal Property Trust)，1920年，美国投资事业才有了划时代的发展，其原因是美国在战后涌现出大量富豪所持有的过剩资金。1929年纽约股
房地产金融自学考试试题
房地产金融自学考试试题-----------------------作者：
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做试题,没答案?上自考365,网校名师为你详细解答! 浙江省2009年1月自学考试房地产金融试题 课程代码：00173 一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。 1.房地产金融学是______的一个分支，是一门边缘学科。( ) A.房地产学 B.保险学 C.房地产经济学 D.经济学 2.下列属于管理行的房地产信贷部的主要职责( ) A.指导和管理全行系统的房地产金融工作 B.研究和制定房改金融工作的方针和政策 C.协助有关部门筹集和建立城市、企业、居民个人三级住房基金 D.制定有关房地产金融市场配套规章制度并组织实施 3.下列哪种情况能说明投资方案中有些成本费用太大，同时也能说明可能管理不善，应该压缩成本或改善管理？( ) A.偿债收益低 B.营业率高 C.保本占用率高 D.投资收益率低 4.房地产投资属于______，因为它可以直接导致社会总产品和财富的增加。( ) A.需求方投资 B.供应方投资 C.产业投资 D.金融投资 5.下列哪一种房地产信贷是根据国家住房改革制度方针的政策而设立的?( ) A.住房储蓄 B.住房基金
C.发行房地产债券 D.发行房地产股票 6.银行要坚持______原则，既是国有银行性质决定的，也是商业银行经营的自我约束机制的客观要求。( ) A.安全性 B.流动性 C.盈利性 D.政策性 7.债务人如不能按期偿还贷款本息，就称之为违约，贷款银行有权依照法律程序取消住房抵押贷款的( ) A.处分权 B.赎回权 C.抵押权 D.赠与权 8.下列哪一类信托业务是融资和融物相结合的处理?( ) A.融资信托业务 B.代理业务 C.租赁信托业务 D.信托咨询业务 9.证券基本特点是( ) A.收益性 B.风险性 C.变现性 D.价格上的变动性 10.房地产证券经纪人是代理客户进行证券买卖以取得______的中间商。( ) A.股息 B.佣金 C.红利 D.本金 11.当典当物成为死当后，典当行就取得了对该典当物的( ) A.收益权 B.使用权 C.所有权 D.转典权 12.在有形物质中，______不能作为保险标的。( ) A.房屋 B.设施
历年房地产金融考题整理房地产金融
历年房地产金融考题整理房地产金融房地产金融历年考题及答案整理 ,整理:2010年1月10日其中加粗的题目考过数次, 一、名词解释 1、房地产证券化 答:房地产证券化是将房地产投资直接转变成有价证券形式，投资人和房地产投资标的物之间之间的关系由拥有房地产的所有权变为拥有证券的债权，广义的房地产证券化包括房的产抵押债权证券化和房地产投资权益证券化;狭义的房地产证券化指的就是权益证券化。 2、房地产信托 答:房地产信托是指信托机构接受委托经营、管理或处理的财产为房地产及相关财物的信托关系 3、房地产信托投资基金 答:房地产信托投资基金是指信托投资公司等通过组建基金、发放受益凭证，把众多的、不特定的投资者的资金集中起来，委托公司投资专家按投资最佳收益目标和最小风险的原则把集中起来的资金分散投资于各种证券、其他金融商品和房地产等项目的一种基金形式。投资于房地产的称之为房地产投资基金。 4、房地产金融 答:房地产金融是围绕房地产业的开发、经营，消费而展开的筹资、融资、结算等各种金融活动。房地产金融就是房地产资金的融通，是房地产业与金融业密切结合的产物。 5、房地产保险
答:房地产保险是指在房屋设计、营建、销售、消费等环节中以房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。 6、房地产金融机构 答:(无答案) 二、计算题 1、某家庭购房抵押贷款20万元，贷款年利率为5%，贷款期限为15年，采用月等额还款方式还款。试计算该家庭的月还款额。 n15，12(1i，)i5%,12，(1，5%,12) ,,200000，,1581.63apn15，12(1，)i,1(1，5%,12),1 2、在上题中，假设该家庭已按月等额偿还了5年。试计算该家庭的贷款余额。 n,m15，12,5，12i(1，),1(1，5%,12),1pa,,1581.63，,149115.46mn,m15，12,5，12ii(1，)5%,12(1，5%,12) 三、论述题或问答题 1、当前我国房地产企业融资存在哪些问题，分析我国房地产企业应如何多元化融资, 答:我国房地产开发企业面临融资的主要问题主要表现为 : (一)贷款方式单一。 第一种是房地产开发流动资金贷款; 第二种是房地产开发项目贷款;第三种是房地产抵押贷款。 (二)企业直接融资比重偏小。 (三)各种融资方式的局限性限制。 (四)法律法规不完善。 房地产业是一个资金高度密集性行业，如果不借助于各种融资手段，开发企业将寸步难行。因此在融资渠道多元化的建设上，需要大胆探索出路径，除传统的方
房地产投资与分析论文
房地产投资与分析论文
房地产投资与分析论文 王练 (专业班级：建筑环境与设备工程1104班学号：20113987) 目录房地产基本定义 房地产投资特点 绵阳房地产调查报告 广州市花都区案例分析 房地产投资决策程序 参考文献 内容摘要:简述房地产的基本意义房地产的基本特点房地产行业投资特性房地产与国民经济的关系，中国近期房地产投资的概 况。 正文 房地产基本定义 房地产投资属于投资的范畴，是指投资主题｛包括政府，企业和个人｝为实现某种预定的目标，直接或间接对房地产的开发，经营，管理，服务和消费所进行的投资活动。毋庸置疑，房地产业在国民经济中占有十分重要的地位。进行房地产投资是发展国民经济的重要渠道，当然也是个体积累财富的重要方式。 百度百科对房地产的定义是土地，建筑物及固着在土地建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于起自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济上又称为不动产。可以有三种存在形态：即土地建筑物房地合一。在房地产拍卖中也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下得的物质实体及其权益。 大家都知道房地产业是个暴利的行业。第一，炒地皮。谁拿得到有限的土地资源就意味着谁掌握了房地产开发的主动权，而且，土地资源的有限性有注定了它的巨大升值空间。所以很多商人炒地皮，等待
升值。中国城乡建设经济研究所陈准认为，开发商的暴力关键不在于成本，暴利的重要来源是土地升值。第二，炒房价。房价高低与利润高低有着直接的联系。据调查，开发商有两大手段赚取暴利：1.空手套白狼，这就是暴发户诞生的原因。2.商业贿赂。近年来，随着房地产的兴起，与房地产开发有关的贪官也纷纷中箭落马。他们给予开发商“政策倾斜”，如湖北麻城的政坛地震，开发商比如让官员帮忙低价拿地，或通过改变土地性质拿低价地；其次是免交城市建设配套费；再次是缓征土地出让金等等。 中国房地产的特点。总体来说，中国房地产业发展处于一个较低的水平1.房地产业区域发展很不平衡，区域分割明显。2.房地产业企业数量多，规模小。3.房地产业对外开放的门户日益扩大。 中国房地产业也面临严重的市场问题。1.房地产资金来源结构单一，开发商自有资金比重低2.圈地的可能性依然存在3.房价增长快，对民众的心理预期比较大，住房比重偏小，结构性矛盾依然突出。4.住房社会保障的配套政策不健全，可操作性较差，门槛高，受益面窄5.房地产企业数量多。负债率高6.二手房房源没有释放，供给不足，市场需要规范7房地产中介诚信缺失8.拆迁安置补偿不合理 。 这些问题的核心之一就在于地方政府的“土地财政”即地方政府依靠高额的土地出让金来补充当地政府的财政收入、开发商赚取高额利润而政府收取开发商高额的出让金。高地价 ，高利润（普遍的贪污腐败成本）就有了超出当地居民家庭收入10——20倍的房价。这，当然是条罪恶的利益链 绵阳房地产市场调查报告。 最近看到一篇绵阳房地产市场月度调查报告，在此声明，此报告解释权归四川经天营销策划有限公司所有。 时间：2012年01月 现大体摘抄如下：第一部分 宏观经济指标及政策我国2011年12月份居民消费价格（CPI ）同比上涨4.10% . 本月CPI 与上月相比下降了0.1个百分点，继续出现回落，预计01月份物价指数有上升的可能，货币政策放松的概率不大 全国CPI涨幅走势图 0.00% 2.00%4.00%6.00%8.00%8月 10 月 12月 2月 4月 6月 8月 10月 12 月
·房地产开发经营与管理考试试题及答案
一、单项选择题（共35题，每题分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（）。 A．购买房地产公司股票B．购买土地使用权C．购买新建商品住房D．购买存量商品住房2．下列物业中，属于特殊物业的是（）。 A．在建工程 B．车站 C．购物中心 D．科技产业园区 3．下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（）。A．变现风险B．时间风险C．或然损失风险D．通货膨胀风险 4.投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以（）。 A．提高投资收益 B．降低系统风险C．降低个别风险 D．使投资毫无风险 5.2007年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万m２,商品住房3750万㎡，，同期住房空置量为750万㎡,其中经济适用住房空置量为50万㎡，商品住房空置时为450万㎡，则该市2007年末的商品住房空置率是（）。 A．9％ B．12％ C．15％D．20％ 6.政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（）。A．产品质量 B．产品性价比 C．规模和结构 D．产品档次7.下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（）。 A．自然周期与投资周期同步变化 B．投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期C．投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期D．投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期 8．当房地产开发
企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用（）。 A．挑战定价法 B．领导定价法 C．目标定价法 D．随行就市定价法 9．某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120㎡以上的住宅供过于求，70re以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。 A．均衡 B．周期性失衡 C．结构性失衡 D．区域性失衡 10．某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15％的家庭打算当年购房，平均住房需求80㎡／户，则2008年该市新建商品住房的市场潜量是（）万㎡。A．1260 B．1380 C．1440 D．2100 11．下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。 A．学习 B．经济状况 C．对渠道的信赖度 D．购买动机 12．某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（）。 A．避强定位方式 B．产品差别化方式 C．对抗性定位方式 D．重新定位方式 13．房地产需求市场上普遍存在着"买涨不买跌"现象，产生这一购买行为的主要因素是（）。 A．消费者的感觉 B．消费者的生活方式 C．消费者的习惯 D．消费者的信念14．下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。A．时值是资金运动起点的金额B．终值是资金运动结束时与现值不等值的金额 C．资金等值是指与某一时点上一定金额的
《房地产金融》教学大纲
《房地产金融》教学大纲 （Real Estate Finance） 编制单位：金融学院 编写人：杨崇慧 审核人：王叙果 编制时间：2011年7月 第一部分课程概述 一、基本信息 （一）课程代码
（二）课程属性、学分、学时 房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称，其基本任务是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。房地产金融学是一门介于房地产经济学、货币银行学、保险学和经济法学等学科之间的边缘学科。该课程是在这些学科的基本理论、基本方法的基础上逐步独立和发展起来的，是专门研究房地产金融活动的方法和规律的科学。 本课程是金融学科体系中的一门重要课程，是金融专业的专业选修课，也尅是跨学科公选课。学分为2分，学时为32学时。 （三）适用对象 本教学大纲适用于本科阶段金融专业选修及跨学科公选课授课对象。 （四）先修课程与知识准备 先修课程：《货币银行学》、《商业银行业务与经营》、《保险学》 后续课程：《房地产投资》 二、课程简介 房地产金融学是一门介于房地产经济学、货币银行学、保险学和经济法学等学科之间的边缘学科。该课程是在这些学科的基本理论、基本方法的基础上逐步独立和发展起来的，是专门研究房地产金融活动的方法和规律的科学。 本课程是金融学科体系中的一门重要课程，是金融专业的专业选修课。 本课程的研究内容主要有： 1、房地产企业的权益融资——上市、资产重组以及REITs； 2、房地产企业项目融资的渠道与创新； 3、个人住房抵押贷款流程以及风险管理；, 4、房地产保险的原理和险种设置； 5、房地产证券化； 6、利率、汇率变化以及通货膨胀与房地产市场； 7、房地产金融市场的外部干预。 Real estate finance is an intersection among Real Estate Economics, Money and Banking, Insurance and Economical Law, and an independent discipline studying on the methods and law in the field of real estate finance. This course is an important one in the system of Finance. The major fields within this course are as follows: equity financing of real estate industry, project financing of real estate industry, mortgage and
房地产金融与投资概论全套参考答案
第一章复习思考题: 1、房地产金融有何重要作用？ 房地产金融的作用主要体现在三个方面:(1) 房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金保障。由于房地产开发经营的周期较长,资金占用量大,开发商的投入要在一段时期后才能实现收益,特别就是商业性房地产投资项目的投资回收期会更长。因此,离开金融机构的有利资金支持,房地产开发经营几乎无法正常运行。(2) 房地产金融就是提高居民住房消费能力的重要手段。由于住房的开发成本高,价值量大,决定了它就是一种昂贵的消费品,所以绝大多数家庭缺乏一次性支付全部购房款的能力。而金融机构通过根据购房者的未来预期收入与个人信用状况,给购房者提供一定数额的长期住房贷款,用将来的收入购买住房,这样就可大大提高购房者的购买力,促进房地产业的发展。(3) 房地产金融就是房地产业发展的“调节器”。房地产金融具有为房地产业筹集资金、融通资金的职能,因此房地产金融在房地产业的发展中具有“调节器”的作用,国家可以利用房地产金融信贷政策对房地产业实施调控。 2、房地产融资的主要渠道有哪些？ 房地产融资的渠道可分为直接融资与间接融资两大类。直接融资就是指资金供求双方在房地产资金的借贷、金融工具的买卖过程中直接见面商定,进行票据与证券的买卖或货币借贷。具体来说,房地产直接融资渠道主要有股票融资、债券融资、房地产企业上市融资、房地产证券化、房地产投资信托等。 间接融资就是指资金的供给者将资金提供给银行等金融机构,再由金融机构将资金提供给房地产开发、经营、消费等资金的需求者,主要形式就是贷款,如房地产抵押贷款、建设贷款、租赁融资等。 3、如何理解房地产业与金融业之间的关系？ 房地产业的发展离不开金融业的支持,尤其就是银行信用对房地产业的参与对房地产业的发展起到了举足轻重的作用。而房地产业的发展也给金融业提供了发展动力,两者就是相互支持、相互促进的关系。作为资金密集型产业,一国金融业的发展或金融市场的发达程度都会明显地影响甚至控制一国房地产业的发展进程。由于房地产业对资金的依赖性,房地产市场对资金有着巨大的容纳能力与吞吐能力,同时房地产业就是一个高风险、高回报的行业,银行在利用抵押等手段控制风险的情况下参与房地产业也可以得到可观的收益,所以房地产金融业务成为金融业扩大资产规模、开拓利润增长点的重要领域,房地产金融的核心内容住
房地产开发经营与管理试题及答案
中央广播电视大学人才培养模式改革与开放教育试点2006—2007学年度第一学期房地产经营与管理 形成性考核册姓名 学号年级专业保定广播电视大学 房地产经营与管理练习题一一、单选 1、以（）为基础的投资定义：强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动，这种跨国界的交易是在一种对外新建或者收购投资过程中进行的。A．标的物 B．交易 C．资产 D．企业 2、国际货币基金组织使用以（）为基础的投资定义来统计国际收支平衡。A．标的物 B．交易 C．资产 D．企业 3、（），投资可分为基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资、国有其他固定资产投资、城镇集体固定资产投资、农村集体固定资产投资、城镇和工矿区私人建房投资和农村个人固定资产投资。A．按投资主体的经济类型不同 B．按资金来源的不同 C．按固定资产投资的使用构成 D．按我国固定资产投资的统计分类 4、房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它的（）的总和。 A．一切因素 B．主体因素 C．客体因素 D．周围各种影响因素 5、房地产市场的运行环境中的（）是投资者最敏感的问题。 A．社会环境 B．政治环境 C．经济环境 D．金融环境 6、房地产市场的运行环境中的金融环境包括（）等主要影响因素。 A．产业与结构布局 B．资本市场发育程度 C．利率和通货膨胀 D．政府及公众对待外资的态度 7、（）是房地产项目开发过程中最为重要的一个环节。 A．投资机会选择与决策分析 B．前期工作 C．建设阶段 D．租售阶段 8、获取土地使用权是房地产项目的（）。 A．投资决策阶段的工作 B．前期工作 C．建设阶段的工作 D．租售阶段的工作 9、在房地产开发项目的（）过程中，开发
房地产行业开发企业会计试卷试题及标准答案.doc
一、单项选择题 1.房地产开发企业为将一处商品房出租而对其进行了装修，发生的装修费应在（）账户中核算。 A 主营业务成本 B 开发成本 C 出租开发产品 D 开发间接费用 2. 对出租的商品房进行修理，发生的修理费应记入( ) 账户。 Ａ主营业务成本 B 开发成本 Ｃ开发间接费用 D 开发产品 3. 房地产开发企业对周转房进行了修理，其修理费用应记入( )账户。 Ａ开发产品 B 主营业务成本 Ｃ开发间接费用 D 销售费用 4. 分期收款开发产品的成本应( ) 结转。 Ａ在合同成立时一次 B 按收款比例 Ｃ在全部房款收齐后 D 按月 5. 开发成本中的公共配套设施费包括开发项目内的( ) 设施支出。 A 照明 B 锅炉 C 环卫 D 供电 6.( ) 属于房地产开发企业的其他业务收入。 Ａ出租开发产品租金收入 B 配套设施销售收入 C 土地转让收入 D 商品房售后服务收入 二、多项选择题 1. 周转房计提摊销额应借记 ( ) 账户。 Ａ开发成本 B 主营业务成本 C 开发间接费用 D 周转房摊销 2. 开发成本中的基础设施费包括开发小区的( )工程支出。 Ａ绿化 B 排污 Ｃ居委会 D 自行车栅 3. 开发成本中的前期工程费包括 ( ) 。 A 土地征用费 B 勘察测绘费 Ｃ规划设计费 D 项目可行性研究费 4. 企业代管房发生的收入与支出应在( ) 账户中核算。 A 主营业务收入 B 其他业务收入
C主营业务成本D其他业务成本 5. 开发成本中的土地征用及拆迁补偿费包括( ) 。 A耕地占用税 B 三通一平费 Ｃ劳动力安置费 D 安置动迁用房支出 6.企业在房屋建设过程中进行的建筑安装工程，如采用自营方式的，即房地 产开发企业组织自有的工程队进行施工，其发生的建筑安装工程费，根据实际情况 可以通过 () 账户进行核算。 Ａ开发成本－房屋开发 B 工程施工 Ｃ开发产品 D 施工间接费用 7. 房地产开发企业开发的房屋包括( ) 。 A 商品房 B 经营房 Ｃ周转房 D 代建房 三、判断题 1.房地产开发企业在开发商品房过程中发生的配套设施工程支出都可以计入 商品房成本。 ( F ) 2. 土地开发过程中发生的费用，都应在"开发成本- 土地开发" 账户中核算。 ( F ) 3.公共配套设施与商品房非同步建设时，对应负担的配套设施费，可采用预提方法， 预先计人商品房成本。 ( T ) 4. 商品房售后服务收入属于房地产开发企业的其他业务收入。(T ) 四、业务题 1. 盛达房地产开发公司开发兴隆小区，开发规划建造商品住宅31200平方米，邮局300 平方米、锅炉房90平方米，其中邮局建好后将有偿转让给市邮政局。该小区发生的土地征 用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费按各项开发产品的建筑面积进行分配。 兴隆小区在开发过程中，发生了下列有关开发业务： (1)用银行存款支付土地征用及拆迁补偿费13 400 000 元、前期工程费 420 000 元、基 础设施费 6 740 000 元。 借：开发成本 - 土地开发20560 000 贷 : 银行存款20560 000 (2)土地开发完工，结转其开发成本， 分配对象占地面积分配比率土地征收及拆迁前期工程费基础设施费合计 商品住宅31200 % 418320 6713040 邮电局30 % 13400 420 6740 20560 锅炉房90 % 40200 1260 20220 61680