房地产开发与管理课程资料2

一、单项选择题

1 房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析,错误的是( )。

A.土地不会毁损

B.地上建筑物有耐久性

C.变现性差

D.土地使用权年限较长

2.房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的()。

A 增量供给 B.存量供给 C.潜在供给 D.总量供给

3 关于房地产投资特性的说法,错误的是( )。

A.区位选择异常重要

B.不易产生资本价值风险

C.存在效益差异

D.易受政策影晌

4.商品房开发市场通常是典型的( )市场。

A 完全竞争 B.垄断竞争 C.寡头垄断 D.完全垄断

5 某城市2010年商品住房施工面积为1000万㎡,其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万㎡,恢复施工的面积为200万㎡。该城市2010年商品住房新开工面积是()万㎡。

A. 500

B. 700

C. 800

D. 1000

6 从房地产市场的投资周期来看,房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的( )。

A.第一阶段

B.第二阶段的后半段 C 第三阶段的后半段 D.第四阶段

7.下列各类土地中,不属于土地储备范围的是()。

A.集体土地中的宅基地 B依法收回的国有土地 C.依法收购的土地 D.依法行使优先购

买权取得的土地

8.房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括( )

A.对原材辛的检验

B.对配套设施的检验C 确立质量文件档案制度 D.确立成本控制档

案制度

9.对房地产开发企业来说,下列房地产开发的工作内容中,属于建设阶段工作的是( )

A.土地储备

B.销售方案的细化

C.建设项目的质量控制

D.申领《建设用地规划许可证》

10 为适应房地产市场波动,某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价

格,该定价方法为( ).

A.认知价值定价法

B.成本加成定价法

C.挑战定价法

D.领导定价法

11.某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析,在确定其市场规模时,有效市场、

渗透市场、服务市场三者关系正确的是( )。

A.有效市场>渗透市场>服务市场

B.服务市场》有效市场>渗透市场

C.有效市场>服务市场>渗透市场

D.服务市场》渗透市场>有效市场

12.商品住房市场之所以能够细分为若干子市场,最主要的原因是( )存在差异性。

A.房地产开发企业的特点

B.城市区域功能

C.购房者的需求

D.城市地理环境

13.对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析,属于房地产市场状况分析中的( )分析。

A.需求

B.供给

C.竞争

D.市场占有率

14.我国对外筹资成本通常是在( )利率的基础上加一定的百分点(或基点)

A.纽约同业拆放

B.中国香港同业拆放

C.伦敦同业拆放 D 新加坡同业拆放

15.某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息,乙

贷款以季计息,丙贷款以月计息,则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是( )。

A.甲>乙>丙

B.丙>乙>甲

C.乙>甲>丙

D.乙>丙>甲

16 某投资者购买一间商铺用于出租经营,名义收益率为12.0%,如果通货膨胀率为5.5%,银行贷款年利率为6.5%,存款年利率为3.0%,则该项目投资的实际收益率是()

A. 5.16%

B. 6.16% C 6.5% D. 8.74%

17 某投资者将其商铺出租经营,租期20年,预计第一年的净租金收入为8万元,且每年递

增6 %,年租金均发生在年末。若折现率为6% ,该商铺净租金收入的现值为( )万元

A. 91.76

B. 142.40

C.150.94 D 160.00

18.某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押货款,若年利率为6% ,期限为15年,首月还款

额为3000 元,月还款额等比增长率为0.2% ,则该家庭第8年最后一个月的还款额为( )元。

A. 3627.06

B. 3634.31

C.4818.34 D 4842.43

19.张某用1000万元购买了一间商铺用于出租经营,其要求的投资收益率为10% ,经营期

为如果为20年,每年经营净收益相等,则该投资者的年投资回报为( )万元。

A 17. 46

B 100.00 C. 117.46 D 672.75

20 投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了( )。

A 抵御通货膨胀的影啊 B.提高资本金的投资收益 C.提高全部投资的平均收益率 D.降

低借贷资金的资金成本

21.如果某项目的FNPV 等于零,说明该项目的获利能力( )

A.达到了基准收益率的要求 B 超过了基准收益率的要求

C.未达到财务内部收益率的要求

D.达到了财务内部收益率的要求

22.某项目净现值和累计净现值见下表,则该项目的动态投资回收期是( )年

年末0 1 2 3 4 5

净现值/万元-2000 446.35 432.32 532.59 640.67 455.57 累计净现值/万元-2000 -1553.65 -1121.33 -588.74 51.93 507.5

A. 3.09

B. 3.48 C 3.83 D. 3. 92

24.下列房地产投资项目不确定因素中,属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是( )。

A.建筑安装工程费 B 土地费用 C 空置率 D 容积率

25 在房地产投资项目的不确定性分析中,最高土地价格分析属于()

A.临界点分析 B期望值分析 C.敏感性分析 D 概率分析

26 运用实物期权方法进行房地产投资决策时,对开发规模较大,首期较难产生理想收益的

房地产项目,可通过()确定是甭进行投资。

A.等待投资型期权估价

B.放弃型期权估价

C.成长型期权估价

D.柔性期权估价

27.对房地产开发项目,不出现在项目投资现金流量表中的是()

A.销售收入 B 开发建设投资 C.营业税金及附加 D.借贷本金偿还

28.下列征收补偿中,不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是()

A.房屋价值补偿费

B.搬迁补偿费

C.停产停业损失补偿费

D.土地补偿费

29 下列财务报表中,在编制时要求资金流平衡的是()

A.总投资估算表

B.经营成本估算表

C.投资计划与资金筹措表

D.销售收入与经营税金及附加估算表

30 某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权,则可供选择的融资方式是()。

A 发行可转换债券、

B 发行普通股股票

C 发行优先股股票 D.发行公司债券

31.在某房地产开发项目建设过程中,如果不能如期取得政府的相关许可,则该房地产开发

项目将面临()

A.政策风险

B.市场风险

C.财务风险 D 信用风险

32 以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款,其贷款额度不超过土地()的70%

A 评估价值

B 实际价值 C.投资价值 D.出让金收入

33.为控制个人住房抵押贷款的风险,常用房地产支出与收入来考核借款人的还款能力,计

算月房产支出与收入比的公式是()

A 本次贷款的月还款额/月均收入

B (本次贷款的月还款额+其他债务月偿还额)/月均收

C. (本次贷款的月还款额十月物业管理费)/月均收入

D. (本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿还额)/月均收入

34.市场条件下,物业租金水平的高低主要取决于()

A 物业出租经营成本 B.业主希望的投资回报率C 通货膨胀率 D.同类物业的市场供求关系

35.某写字楼月潜在毛租金收入为100 万元,月平均运营费用为60 万元,月平均空置率为5 % ,月平均租金损失率为2 % , 月平均其他收入为潜在毛租金收入的3 %,则该写字楼的月净经营收入是()万元。

A 33.00 B. 33.10 C 36.00 D. 36.10

36.一般来说,与长期投资相比,短期投资()。

A.风险较大B.收益率较高C.流动性较好D.投资回收期较长

37.同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同,主要是因为房地产市场具有( C )。

A.保值性B.增值性C.异质性D.弱流动性

38.下列房地产投资方式中,属于直接投资形式的是()。

A.购买房地产股票B.购买商铺C.购买房地产债券D.购买住房抵押支持证券

39.关于投资组合理论的说法,正确的是()。

A.投资者应选择毫无风险的投资组合

B.投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合

C.投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消

D.投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消

40.关于房屋施工面积的说法,正确的是()。

A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积

B.房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积

C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积

D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积

41.某商品住宅项目位于城市湿地公园附近,房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处,并以此宣传效果作为楼盘的定价依据,这种定价方法是()。

A.目标定价法B.领导定价法C.随行就市定价法D.认知价值定价法42.某房地产开发企业通过调查,了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化,该项调查属于()。

A.试探性调查B.描述性调查C.创新性调查D.因果性调查

43.下列市场趋势分析方法中,属于时间序列分析法的是()。

A.指数平滑法B.市场因子推演法C.德尔菲法D.销售人员意见综合法44.某房地产开发企业向购房人承诺,在签订购房协议15天内,如果不满意可以无条件退房,该企业采取的市场定位战略是()。

A.形象差异化战略B.人员差别化战略C.服务差别化战略D.产品差别化战略

45.关于资金时间价值的说法,错误的是()。

A.现在的100万元与5年后的100万元的价值相同

B.现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同

C.现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同

D.由于存在资金时间价值,不同时点上发生的现金流量无法直接比较

46.某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元,期限为3年,年利率为8%的抵押贷款,到期一次还本付息,则按月计息比按季计息要多付利息()万元。

A.2.00 B.7.30 C.8.53 D.9.00

47.关于实际利率和名义利率的谎法,错误的是()。

A.名义利率对应一年中计息周期的单利计息

B.实际利率对应一年中计息周期的复利计息

C.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值

D.当计息周期为"月"时,实际利率小于名义利率

48.王某拟购买一套面积为120㎡、单价为7800元/㎡的住房,首付款为30%,其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业组合,贷款期限为20年,按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元,则商业贷款的最低月还款额为()元。

A.1297.91 B.3584.01 C.4881.93 D.5158.71

49.某物业10年租金收入的终值为20万元,年租金增长率为6%,租金在每年末支付,若年利率为6%,则第5年年来的租金是()元。

A.14945.16 B.15841.87 C.26764.51 D.28370.38

50.对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时,若折现率始终为一个常数,那么该折现率()。

A.包含了对通货膨胀的补偿

B.不包含对通货膨胀的补偿

C.没有实际意义

D.不能直接用于财务评价

51.假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17q%,i4=18%时,其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元,则依此测算的内部收益率精度最高的是()。

A.16.67% B.16.71% C.16.80% D.17.00%

52.房地产开发项目销售利润率的正确表达式是()。

A.销售利润率=销售利润/销售收入

B.销售利润率=销售利润/总开发价值

C.销售利润率=销售利润/总开发成本

D.销售利润率=销售利润/项目总投资

53.张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营,其中首付款为总价的60%,其余为银行提供的年利率为7.5%,期限为10年,按年等额还本付息的抵押贷款,若年平均经营收入为20万元,运营费用为经营收入的30%,则在贷款期内的税前现金回报率是()。

A.8.17% B.13.62% C.14.00% D.23.33%

54.某房地产企业的资产负债表上显示,负债合计为2500万元,资产合计为4000万元,流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元,存货为1200万元,则该企业的流动比率为()。

A.625% B.80.00% C.133.33% D.200.00%

55.某房地产开发项目的占地面积为15000㎡,规划容积率为3,预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%,项目的总固定成本为8000万元,预计项目的单位变动成本为4500元/㎡,假设所有可销售面积能够全部售出,则达到盈亏平衡的平均销售单价为()元/㎡。

A.5377.78 B.6277.78 C.6722.22 D.7847.22

56.判定房地产投资风险因素发生的概率属于()阶段的工作。

A.风险辨识B.风险估计C.风险评价D.风险决策

57.房地产投资之所以具有期权性质,是因为房地产投资具有()。

A.可逆性和可延期性B.可逆性和不可延期性

C.不可逆性和可延期性D.不可逆性和不可延期性

58.在编制房地产开发项目可行性研究报告时,下列规划内容中,不属于行政规划设计

方案选择的是()。

A.项目的交通组织规划B.项目构成及平面布置

C.项目的建筑规划D.城市土地利用规划

59.下列财务报表中,储存基础性数据的是()。

A.辅助报表B.资产负债表

C.资金来源与运用表D.现金流量表

60.下列资金中,不属于资本金现金流量表中现金流入的是()。

A.回收固定资产余值B.自有资金

C.长期借款D.净转售收入

61.下列市盈率的表达式中,正确的是()。

A.市盈率=股价/每股净资产B.市盈率=股价/每股收益

C.市盈率=市值/销售收入D.市盈率=市值/现金流

62.刘某在1年前获得一笔月还款额为800元、期限为5年的汽车借款,经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款,刘某每月的物业服务费支出为100元,则其月均收入至少应为()元。

A.2363.64 B.2600.00 C.3818.18 D.4200.00

63.一般来说,投资于房地产信托基金(REITs)的风险比直接投资于房地产的风险要小得多,这主要是因为REITs具有()。

A.较高的收益性B.较强的流动性

C.直接融资的功能D.抵御通货膨胀影响的功能

64.关于房地产贷款担保的说法,正确的是()。

A.担保能确保贷款得以足额偿还

B.金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险

C.最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押

D.贷款质押不转移财产的占有权

65.在同一商业辐射区域内,各商场位置的优劣,主要取决于()。

A.交通的通达程度B.物业的规模大小

C.人口的分布密度D.居民的购买能力

66.下列收益性物业净经营收入的表达式中,正确的是()。

A.净经营收入=有效毛收入-经营费用

B.净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息

C.净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金

D.净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税

二、多项选择题

1.相对于房地产开发投资,关于房地产置业投资的说法,正确的有()。

A.置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产

B.置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资

C.置业投资对象可以是市场上存量房地产

D.置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营

E.置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者

2.按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场,这是因为不同用途的房地产在()等方面存在差异。

A.投资决策B.规划设计C.工程建设D.地域范围E.产品功能3.国际上通常采取的住房保障方式有()。

A.政府直接建房B.对住房投资人减税

C.对住房承租人减税D.对住房承租人补贴

E.鼓励赢利机构建房

4.下列房地产开发工作中,属于前期工作阶段的是()。

A.进行项目的财务评价B.获取项目所需土地

C.确定规划设计方案并获得批准D.对项目的建设工程进行招标

E.提交项目开工申请并获得批准

5.关于某特定商品市场规模的说法,正确的有()。

A.有效市场大于服务市场B.服务市场大于潜在市场

C.潜在市场大于有效市场D.渗透市场大于有效市场

E.服务市场大于渗透市场

6.关于房地产"购买-更新改造-出租-出售"模式现金流量图的说法,正确的有()。

A.横轴上刻度间距离相等,其上的数值代表不同时点

B.房地产的购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的"1"时点

C.发生在计息周期之间的更新改造成本标注在对应期间内

D.各期运营费用的垂直箭线全部向下

E.转信收入和转售中发生的税费标注在投资期末,且垂直箭线均向上

7.关于流动性偏好利率理论的说法,正确的有()。

A.利率是由储蓄和投资决定的

B.利率是由货币的供求决定的

C.利率是由可贷资金的供求决定

D.利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的

E.货币供给是外生变量,由央行决定,无利率弹性

8.关于房地产开发企业所得税的说法,正确的有()。

A.应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损B.所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率

C.企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳,待开发项目竣工后再进行所得税清算D.企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关

E.企业所得税税率为25%

9.下列房地产投资评价指标中,属于清偿能力指标的有()。

A.现金回报率B.投资回收期C.借款偿还期D.资产负债率E.资本金利润率

10.下列不确定性因素中,属于"开发-销售"模式下房地产开发项目主要不确定性因素的有()。

A.土地费用B.权益投资比率C.运营费用D.开发期E.贷款利率11.政府对企业投资项目进行核准评估时,重点评估的内容有()。

A.项目是否符合国家法律法规要求

B.项目是否符合保护生态环境的要求

C.项目是否符合国家宏观调控政策的要求

D.项目是否符合该企业投资目标实现的要求

E.项目是否符合该企业经济效益要求

12.城市建设用地使用权以熟地出让时,出让地价款包括()。

A.市政基础建设费B.土地出让金C.征地拆迁费D.契税E.公建配套设施费

13.商业银行为降低房地产开发贷款风险,在发放贷款前要求开发项目具有()。

A.国有土地使用证B.建设用地规划许可证C.建设工程规划许可证D.建设工程施工许可证E.商品房预售许可证

14.关于写字楼基础租金的说法,正确的有()。

A.基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失

B.基础租金一般高于市场租金

C.基础租金可以通过降低经营费用向下调整

D.基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金

E.基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金

15.按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类,零售商业物业可分为()等类型。

A.市级购物中心B.地区购物商场C.居住区商场D.邻里服务性商店E.批发市场

16.下列房地产投资形式中,属于按经济活动类型划分的有()。

A.居住物业开发投资 B 商业物业投资房 C.土地开发投资D房地产开发投资 E. 房地产经营投资

17.下列房地产市场价格指标中,属于市场交易指标的有()

A.吸纳量

B.新竣工量

C.预售面积

D.可供租售量

E.房地产价格

18.下列社会经济活动表现中,体现房地产市场功能的有()。

A 商品住房限购政策导致住房租金上涨 B. 居民对高层住宅需求增加使得更多房地产开发企业愿意建高层住宅

C 保障性住房供给增加抑制商品住房价格D. 房价大幅下降导致美国次贷危机爆发

E. 通货膨胀导致房地产重置成本增加

19 关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法,正确的有()

A.大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式

B.双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金

C 总代理可以委托分代理 D. 房地产开发企业不能直接委托分代理

E. 房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式

20 在各种市场方法调查中,网络联系方法的特点有()。

A 成本低 B.反馈快 C.能深入了解被访者情况 D.回收率高 E.能深度访谈

21. 下列现金流量图中,能表示的房地产开发投资模式有()。

A 开发一销售模式 B.开发一持有出租-出售模式

C. 购买一持有出租一出售模式

D.购买一更新改造一出售模式

E.购买一更新改造一出租模式

22.对于“开发-销售”模式下的房地产投资项目,分析其动态盈利能力时的引算期包括()。

A.开发期

B.论证决策期

C.经营准备期

D.经营期 E 销售期

23.甲乙两个项目均为出售型住宅项目,开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时,可直接采用的静态盈利能力比选指标有()。

A.利润总额

B.投资利润率 C 资产负债率 D.财务净现值 E.偿债备付率

24.下列分析方法中,属于风险估计与评价的常用方法有()。

A.故障树分析法

B.期望值法

C.盈亏平衡法

D.解析法

E.蒙特卡洛模拟法

25 在风险分析中的风险估计阶段,需要开发的工作包括()。

A.风险估算

B.分析风险概率分布情况

C.辨识风险发生的原因

D.检验各风险变量是否相关

E.提出应对风险的建议

26 在房地产投资项目可行性研究中,调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有()。

A.项目用地

B.房地产市场供需

C.房价现状及走势 D 交通运输条件E.外围基础设施

27.下列房地产开发项目成本费用中,属于土地费用的有()。

A.土地出让价款

B.土地购置税费

C.基础设施建设费 D 水文地质勘测费

E.土地开发工程费

28.下列关于房地产权益融资的说法,正确的有

A.资金融入方需要还本付息

B.在私人市场和公开市场上,均可以进行权益融资

C.权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险

D.存款性金融机构一般不参与房地产权然融资

E 权益融资主要来源于个人投资者

29. 银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有

A . 分期发放贷款,对其现金情况进行监控B. 对房地产开发企业的销售款进行监控,防止销售款挪作他用

C 要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于项目总投资的30 % D. 不向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款 E 密切关注开发情况,以确保房屋能在合理期限内交付使用

30.写字楼分类过程中要考虑的因素包括

A 物业所处位置

B 辐射区域的范围

C 建筑设备系统

D 建造年代

E .租户类型

三、判断题

1.商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资,无论何种类型的房地产投资,其目的都是为了营利。()

2.在我国,县级以上地方人民政府垄断了其辖区范围内国有土地使用权出让市场。()

3.土地储备机构对土地开发过程中涉及的基础设施建设和绿化,土地平整等工作,可以通过公开招标方式选择工程实施单位,实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2% () 4 在房地产市场分析中,区域房地产市场分析应侧重于对具体房地产开发项目的竞争性分析和营销建议。()

5.用期末惯例法进行现金流量分析时,假设在计息期内的所有收支均发生在该计息期的期末。()

6 房地产开发项目用于出租或自营时,开发期和经营期发生的期间费用均计入开发建设投资。()

7 财务杠杆的正向作用是当全部投资的收益率小于借贷资金成本水平时,借贷越多,资本金的收益率越大。()

8.金融机构在为房地产置业投资发放抵押贷款前,规定权益投资比率的目的是为了控制信贷风险。()

9.在进行房地产投资项目盈亏平衡分析时,最高运营费用比率越高,说明投资项目抵抗风险的能力越强。()

10 在房地产开发项目策划方案中,对拟开发项目应进行开发内容和规模的分析与选择。(√)

11.房屋开发费中的公共配套设施建没费,包括为居民服务配套建设的各种营利性和非营利性配套设施的建设费用。()

12.借贷还本付息清算表属于基本财务报表,该表中列出了可直接用于计算清偿能力指标的基础数据。( )

13.按照财政部和中国人民银行的规定,土地储备贷款应为担保贷款,故政府的各类财政资金可以用于土地储备贷款的担保。()

14.房地产开发企业能否获得其他金融机构提供的抵押贷款承诺,越来越成为金融机构向房地产开发企业发放商角房地产开发贷款的重要条件之一。( )

15.一幢写字楼的潜在毛租金减去空置损失后得到的是该写字楼的有效毛收入。( )

16.商业物业的租金水平取决于其所处的地段,与投资者管理商业物业的能力无关。()17.投资组合理论认为,对于相同的宏观经济环境变化,不同投资项目的收益会有不同的反应。()

18.土地资源的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性,使房地产供给难以形成统一的

竞争性市场。()

19.房地产开发企业只能通过公开招标的形式选择开发项目的施工单位。()

20.指数平滑法中的平滑指数口是新、旧数据在平滑过程中的分配比率。a越大,则预测值越趋向平滑。()

21.如果名义利率相同,计息周期不同,则未来某个时点上两笔等额资金的现值就不相等。()

22.按照房地产开发项目经营方式的不同,期间费用可能全部或部分计入开发建设投资中。()

23.当预测通货膨胀率趋高时,投资者往往会要求降低期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响。()

24.运用蒙特卡洛法进行风险估计和评价时,可以不考虑各现金流的概率分布情况。()25.实物期权理论认为:不确定性带来机会,不确定性的增加可以带来更高的价值。()26.借款还本付息估算表中列示了直接用于计算清偿能力指标的基础数据,因此属于基本财务报表。()

27.房地产开发企业通过权益融资所获得的资金属于资本金,不需要还本付息。()28.在大规模的土地开发中,随着土地开发的进行,金融机构通常会允许作为土地开发贷款抵押物的特定地块提前解除抵押权。()

29.由于REITs投资物业的类型多种乡样,所以REITs投资者几乎不会受到利率变化带来的风险影响。()

30.收益性物业的经营费用中包括抵押贷款的利息支出。()

四、名词解释题

1、房地产开发、

2、有效面积系数

3、房屋施工面积

5、风险

6、土地使用权出让价格

7、房地产市场

8、房屋新开工面积

10、系统风险

11、房地产存量

13、非系统风险

14、建筑容积率

15、新竣工量:

16、出租量:

17、狭义位置:

18、建筑密度。

19、空置量

20、预售面积

21、房地产市场分析

23、绿化率

24、空置率

25、房地产价格指数

26、房地产开发项目策划

五、问答题

1、房地产开发活动的参与者有哪些?

2、房地产市场有哪些功能?

4、房地产投资之利是什么?

5、房地产开发的主要程序有哪些?

6、房地产投资之弊是什么?

7、房地产市场的运行环境有哪些?

8、房地产投资的风险主要体现在哪几个方面?

9、开发商获得土地使用权的方式有哪些?

10、影响房地产市场供给的因素有哪些?

11、竞争者分析的内容是什么?

12、住宅开发项目的特点是什么?

14、土地使用权出让的方式有哪些?

15、影响消费者购买的因素有哪些?

16、可行性研究的作用是什么?

17、房地产市场结构包括哪些具体结构?

18、房地产间接投资有哪些类型?

19、可行性研究可分为几个阶段?

六、计算题

1、一家庭预计在今后10年内的月收入为16000元,如果其中的30%可用于支付住房抵押贷

款的月还款额,年贷款利率为12%,问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款申请额是多少?若抵押贷款申请额为50万元,则该家庭必须在今后10年内的月收入达到多少元?

2、2、某投资者以10000元/平方米的价格购买了一建筑面积5000平方米的写字楼用于出

租经营,年限为15年,投资发生在年初,经营收入和成本发生在年末,不考虑其它费用,出租面积比例为80%,出租率为90%,月租金毛收入为200元/平方米,经营成本为毛收入的25%,经营期末转售收入为2000万元,基准年收益率为8%。试求:⑴该项目的现金流量表;⑵该项目的NPV ⑶该项目的IRR. (4)若该投资者的目标收益率为12%,则该项目的投资回收期是多少年?

3、3、某投资者购买了一间建筑面积为100 平方米的店铺用于出租经营,购买价格为180 万

元,一次性付款。购买后对该店铺进行装修,装修期为1年,装修费用为60万元,装修完成后即出租。投资者要求的目标收益率为12% ,动态投资回收期不长于16年,假定该类店铺的经营费用占毛租金收入的30% ,装修费用发生在年末,其他现金流量发生在年初。请计算满足投资者收益目标要求的店铺最低单位面积年租金,并画出该项目投资经营的现金流量图。

4、4、某投资者欲租赁一间店面,租赁期有3年和5年两种可能,概率分别为0. 4 和0. 6,

若租赁期为3年,总租金为30万元,一次性付清;若租赁期为5年,总租金为45万元,也是一次性付清,经市场调研,经营该店面的年净收益有15万元、12万元和10万元三种可能,概率分别为0.5 、0.3 和0.2 ,该投资者要求的投资收益率为10% ,设租金发生在年初,年净收益发生在年末,请计算该项目投资的净现值。

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