城市核心商圈的大型商业综合体设计思想创新

城市核心商圈的大型商业综合体设计思想创新

——以徐州中央国际广场初步设计为例

作者简介：

杨宝民：深圳新摩尔商业管理公司总经理，清华大学商业地产总裁班客座教授

崔庆福：广州城市勘察设计院设计师，建筑学硕士

朱昌宏：建筑结构博士，广州城市勘察设计院

岳永平：深圳新摩尔商业管理公司副总经理

江禾：新加坡星联国际机构执行董事，建设部专家

前言

摘要作者系统研究了四万平方米占地规模的核心商圈综合体相关商业规划与设计问题，利用新摩尔公司的现代城市综合体研究成果，作者提出了广场和地下公共空间引导人流进入购物中心的最佳流线，综合体塔楼与商业裙楼结构优化设计，开放式空间与封闭式空间合理比例，综合体项目节能思想，帮助客户挖掘了徐州综合体项目的巨大商业价值，提出了项目开发战略和实施策略，配合徐州中央国际广场置业有限公司实现项目良好的经济效益与社会效益。

关键词城市综合体key words Urban complex

前言

2006年杨宝民与江禾在联商网站发表城市综合体的开发与运营规律――中日案例比较分析文章，重点介绍了六本木新城和福冈博多运河城等综合体项目；2007年同济大学的牛力完成【建筑综合体的空间认知与寻路研究】博士论文；2008年初同济大学的王桢栋完成【“合”当代城市建筑综合体研究】博士论文；2008初期深圳新摩尔公司服务徐州中央国际广场建筑策划和概念设计工作,杨宝民先生同时兼任徐州综合体项目首席顾问，7月我们在星联机构江禾总裁带领下再次考察日本东京中城等最新的城市综合体，尔后应用到国内数个综合体项目实践中。

一、城市综合体的商业建筑策划思想与体系

1、城市综合体的商业建筑策划新思想

（1）基于全寿命周期的综合体成本理念

项目建设开发、运营、拆迁成本的最优化，改变传统的核算理念，对建筑设计及其优化提出了更高的要求，有利于我们转变观念，从长远的角度控制总体成本。

建筑环保节能和绿色生态是现代城市开发的宗旨，减少臭氧与ＣＯ２排放，降低城市景观污染，有利于中国城市综合体的可持续发展，为城市的节能减排做出贡献。

（2）商业规划与建筑设计方案的最佳匹配

商业规划与建筑设计概念设计需要同步，尔后根据招商结果和经营管理方案深化建筑设计方案，让不同业态在建筑空间合理分布，形成合理的客流动线与货流动线。

表1商业规划与建筑设计初步方案的最佳匹配方法

1 初步的商业规划与概念设计结合

2 概念设计与不同业态模拟经营分析结合

3 招商摸底与建筑方案修正优化结合，深化业态方案

4 商业规划的动线路与建筑设计初步方案结合

（3）创造更加生态化的城市综合体建筑与绿化空间

为了创造更加人性化的场所，在临近六本木新城的东京中城建设了一流的综合体建筑和公园，包含五星级酒店、写字楼、美术馆、购物中心等各类建筑，具有公园一样的休闲环境与综合体的多功能空间有机结合，其中标志性写字楼和高档酒店位于主塔楼，吸引大量企业总部入住，购物中心吸引了时尚百货和生活服务设施，三得利美术馆和设计中心吸引了众多白领，创造了良好的艺术氛围，各类餐厅紧邻绿化空间，聚集人气，形成了新一代综合体的范例。

图1 东京中城的综合体内部空间――广场

图２东京中城的公园

图３东京中城的休闲餐厅

2、城市综合体开发的流程体系

图4 杨宝民绘制的综合体流程图

深圳新摩尔商业管理公司总结了日本综合体流程，结合中国实际，提出了综合体流程图，重点强调了最大知识转化环节，帮助发展商抓住主要矛盾。

3、城市综合体价值提升方法

在价值最大化方面，我们重视系统论在综合体价值最大化方面的应用，通过总结东京中城、六本木以及国内数个综合体项目策划与招商经营实践，深圳新摩尔商业管理公司总经理杨宝民先生首次在业界提出五种提升综合体价值的方法：

1) 不同产品物业组合方法——寻找酒店、购物中心、商业街区、写字楼和酒店公寓物业最佳位置与比例。

2) 在物业比例确定后,寻找最佳业态比例,使商业价值得到最佳发挥。在徐州中央国际广场项目业态规划中，需要考虑注重聚集人气，特别是以购物中心的形式以对面金鹰购物中心进行有效的竞争，共同繁荣中心商圈。

3) 通过良好的经营管理策划吸引一流品牌的酒店,尔后引进一流的主力百货商场，最后引进大卖场；招商顺序是让对项目收益贡献最大的业态优先选择位置,提升整个城市商业综合体物业价值。

4) 通过主题文化的创新,提升整个物业的品味和价值。

5) 通过规划城市综合体的视觉形象，做好视觉形象与装修设计的衔接工作，提升整个项目的商业价值。

以上五个方法由深圳新摩尔商业管理公司在国内多个城市综合体项目中得到推广应用，取得了良好经济效益。

二、城市核心商圈的商业综合体价值最大化与功能取舍

1、土地价值最大化与综合体物业开发比例

综合体开发商希望策划与设计单位帮助寻找到土地价值最大化的物业比例和建筑设计上能够成熟的方案。

以徐州综合体项目为例，占地面积为4万平方米，最初规划方案为双塔楼，我们对此方案进行深化，对项目商业部分进行街区分割，形成最大面积可售物业，经过深圳新摩尔公司计算分析，在不销售商铺、重点销售塔楼物业的情况下，该方案投入产出不理想，难以在较短时间回笼项目投资；如果在初期销售商铺，对项目长期利益有较大损失，不利于项目的商业可持续经营。

图5 地上建筑26万平方米的双塔楼方案

从长期利益角度来讲，两个塔楼方案局限较大。在经过充分调研及科学论证后，我们提出了三塔楼方案，在三塔楼方案中我们希望主楼的酒店面积为4万平方米，商业裙楼为9层（商业部分为四层），7－9层部分空间作为五星级酒店配套物业，在200米高度的塔楼中我们希望写字楼面积最大化，这部分写字楼售价能够达到每平方米1万元，比后面的塔楼能够高出3000元左右。从经济角度三塔楼方案是优于的两个塔楼的方案，从现代城市综合体角度只有三个塔楼方案，才能充分利用北广场，形成购物中心和酒店、写字楼和公寓等功能互补的现代城市综合体，发挥城市综合体的集聚优势。只有在徐州彭城广场南侧形成现代综合体，才能填补徐州CBD空白，增强项目开业后竞争能力，有利于项目的可持续经营和长远发展。

表2 徐州综合体项目建议调整后比例

名称总规模 4A写字楼SOHO比例酒店＋5A写字楼比例公寓比例商业比例

百分比值 20% 21% 20% 39%

本项目参考值（万㎡）３８ 7.5 8 7.5 15

图6 地上38万平方米三塔楼方案

与日本东京中城综合体类似，主塔楼充分利用北广场优势，上侧为五星级酒店，下边是5Ａ写字楼，南侧两栋塔楼分别为4A写字楼和公寓。

2、土地价值与物业区位研究

土地是建筑的载体，城市土地的价值取决与土地所处的城市地段，在房地产开发中流行着一句价值名言，那就是地段、地段、再地段，这充分说明土地区域位置对建筑价值的重要性，我国将城市土地进行了分级分类，城市土地按照住宅、商业、商务、综合等功能分为五类九级，其依据就是土地所处的城市地段；土地的地段决定土地的价格，同时也决定开发产品的市场价格，城市核心区域土地是城市最具有价值也是附加值最高的土地，城市核心区项目的开发投资价值高，投资大，市场风险大，同时也面临政策风险与国内外经济形势变化的风险；实力不强的投资商一般没有能力运做城市核心区项目，城市核心商业区的土地价值高，要充分挖掘土地的商业与市场价值，要对城市的肌理、文脉、经济、城市特色深入研究后才能确定项目的功能定位与规模，适度的物业比例与规模是定位的重点，不是越大越好，也不是随意的确定，使综合体各功能的效益最大化，投资规模最经济，不同的位置对物业商业价值影响较大，我们需要根据地块特点按照物业的不同性质安排最佳位置。

云龙山和云龙湖方向

图7 徐州中央国际广场综合体项目位置平面图

4万平方米占地在城市核心地段具备综合开发的土地规划条件，以徐州中央国际广场为例，四周面临不同的城市建筑与空间，项目的商业价值面对彭城城市广场地块价值最大。我们主张主塔楼放在靠近北侧广场部分。后面两个塔楼，以居住为主的公寓放在靠近前年路和中山路交叉的地块西南侧，可以共享云龙湖和云龙山的景观。4A级 SOHO放在青年路与彭城路交叉的地块东南侧。

新加坡星联国际机构深圳新摩尔商业管理公司对中央国际广场项目高度重视，由杨宝民先生调集国内外专家，对项目进行动态研究和中外综合体比较分析，通过一年来坚持不懈的跟踪研究，多种方案的投入产出比较分析，我们对徐州中央国际广场综合体项目形成基本判断：

?项目所在区域是徐州的中央商务区，是徐州市政府明确认定的核心商圈，通过徐州中心区几个开发项目比较分析，五大在建项目正在推动中心商圈向中央商务区升级，只有徐州中央国际广场项目具备开发一流城市综合体的条件。

?深圳新摩尔商业公司公司与广州城市勘察设计院等专家通过建筑方案初步设计和商业规

划分析认为，徐州中央国际广场项目是国内难得的优质商业地产项目，具有建设一流综合体和购物中心的可能性。

?我们认为项目立地条件是客观的，我们需要根据立地条件制定开发战略，开发五星级酒店、购物中心、写字楼和公寓等综合体是项目最合理的选择，项目的定位不是简单衡量开发面积的多少，不仅要考虑项目功能互补，在未来竞争中处于有利位置，而且要考虑综合体项目的可持续经营。

本项目初步判断具有较高的投入产出比，属于众多商业地产投资机构优选的城市综合体项目。?

本项目建设周期与我国宏观经济形式的周期比较协调，力争在经济热潮时候出售部分物业。?

作为淮海经济区的中心城市，徐州将全力推进中心商圈建设，这是千载难逢的机遇期。

大型综合体项目需要整合高端资源，徐州中央国际广场项目已经引起拥有高端商业资源的战略投资者关注，洲际酒店等一批酒店公司，ZARA等众多著名品牌对徐州中央国际广场项目均表示了浓厚兴趣。

三、城市核心商圈综合体设计的创新――徐州中央国际广场案例

1、综合体与城市ＣＢＤ的总体和谐

彭城广场北侧金鹰百货及双塔楼

彭城广场南侧徐州中央国际广场

图8 徐州中心商业圈城市设计

清华大学的城市设计方案强调如下内容：

1) 中心商圈总用地面积保持106公顷，另规划周边391公顷范围作为中心商圈辐射区。辐射区北、东至故黄河故道，西至西安路，南到和平路，用地面积约391公顷。辐射区是核心区商业磁场的对外辐射区，也是核心区功能的延伸与补充，与核心圈一起，构成层次完善、功能齐备、总用地面积接近5平方公里的徐州老城区商业中心。本城市设计重点针对中心商圈的核心区展开。

2) 中心商圈按照不大于1：3.0的毛容积率、1：4.0净容积率的指标控制总体建设规模，调整后的总建筑面积约320.7万平方米，毛容积率约1：3.02，净容积率约1：3.99。在总量控制的前提下，彭城广场附近局部重要标志性地块净容积率达到1：12。

3) 提高中心商圈的停车位数量设置标准，总停车位达到15000个。机动车停车位数量设置标准为：

金融商业办公区： 0.65泊位/100平米；商业设施： 0.65泊位/100平米

餐饮、娱乐服务区：1.2泊位/100平米；旅馆服务业： 0.3泊位/客房

商住居住区： 0.5泊位/1户（按照一户一个车位，周边马路无法泊车）

4) 对彭城广场周围的建筑空间进行进一步深入研究，从徐州市城市整体天际线角度出发，研究标志性超高层、高层建筑的空间布点。在彭城广场周边形成以扩建的金鹰双塔为制高点，北高南低、整体均衡的约6-7组超高层建筑形成的核心高层建筑区域，空间规划重点研究减少对彭城广场产生封闭压迫感。

图9 徐州中心商圈夜景鸟瞰图

图10 徐州中心商圈南立面

2、五星级酒店和写字楼的标志性建筑

从赢利模式看，地级城市徐州的写字楼价格不高，在开发初期销售时候，写字楼价格不会太高，大约在10000-12000元/平方米之间。

徐州中央国际广场项目因为地块面积的局限，需要在标志性建筑中将酒店和办公楼放在一个塔楼中，因此，我们从投资收益上酒店是长线，未来物业升值空间较大,例如，酒店建成后整体出售售价可能达到1.4万元/平方米，但是未来五年出售后，均价可以达到2万元/平方米。综合考虑倾向于放在写字楼上边，南侧可以观看云龙湖优美景观，北侧是城市中心绿化广场。发展商在招商过程中引进高品质五星级酒店品牌，对整个综合体带动作用较大，便于配套名品商场业态与对面金鹰购物中心展开有效的竞争。

3、购物中心经营成本与建筑设计的空间形态比例

开放式空间是节能的重要措施，现代综合体的购物中心部分需要相当比例的开放空间，有效降低空调费用。

北方开放空间２５－３０％

中部开放空间３５－４０

南方开放空间４０－４５％

我们在考察夏威夷购物中心后，发现完全不用空调的购物中心，它们采用开放式空间为主，只有演出舞台加上盖子，主要用途是挡雨。

借鉴国外经验，徐州中央国际广场项目综合体的购物中心开发空间如下：

一楼设置Ｌ开放式步行街和加盖的步行街，形成Ｔ字形状的街区

商业裙楼7层顶部设置开放式空中酒吧街区百货上面６，７，８层局部退台形式的餐饮名店

4、以顾客为核心的流线设计和交通规划创新

从立体角度思考平面动线，充分考虑地铁因素，地下空间流线和地上有机结合。

动线设计：

楼层垂直动线平面动线

-2F 通过下沉广场，让地下二层透光，同时考虑充分挖掘－２Ｆ商业价值，局部停车。

让地铁人流通过客流动线进入商业空间后进入停车场

-1F 从地下负２层的地铁人流通过两组扶梯引导到-1F,其中一组采用平复电梯与向上扶梯

结合方式，利用百货中庭扶梯方便人流向上运动。百货部分直接利用中庭下沉到－１Ｆ方式，引导人流在平面便利循环

1、2F将步行街与通道主动线结合，形成洋流布局，让顾客感觉通常和良好的可见性。

3F空间开始变化，重点利用Ｌ形状设置动线，让顾客感觉宽敞明亮，心情舒畅。

项目停车位规划为：

-3F 3.5万平方米 1000辆停车位

-2F 1.5万平方米停车300辆

为减少卸货平台对商业临街面的破坏，我们要求把卸货放在地下。

-1F 1000平方米货车停车及卸货平台要求高度为7米，基本是占用两层。

图11 项目总平面图

5、通过结构设计为商业空间营造更好的经营环境

带有多个塔楼的大型综合体，塔楼与群楼的结构设计是真正的难点。在占地４万平方米左右空间，我们主张裙楼柱距统一按照8.4米左右布置，塔楼采用点式布局，为商业空间营造最佳环境。

图12 三个塔楼的综合体项目首层平面图

图13 购物中心部分模型

对于部分楼房局部含有夹层或大开洞等问题，不能采用“楼板平面内刚度无限大”的假定。在计算中，该部分应采用“楼板有限刚度”的假定，计算结果较能反映真实受力情况。SATWE 计算程序包含了这一计算功能，可以应用在本工程中。

四、商业综合体模拟经营分析与建筑方案优化

城市综合体需要考虑盈利模式，一般需要考虑两种方式回笼资金，一种是销售物业模式，另外一种是出租物业和商业经营取得利润回报。

理想的建筑设计方案是销售部分塔楼物业，例如，公寓和写字楼回笼资金。次等理想方案是销售塔楼物业和少量商铺回收总投资，保留商业物业长期经营。

徐州综合体项目三塔楼方案成本构成如下：

项目建设总成本：23亿（包括地价和拆迁费用），

地上总建筑面积：39.01万平方米，综合体地下室面积：5.1万平方米，广场地下室面积7.03万平方,总建筑面积49万平方米。

地价与拆迁费用：7亿

项目总投资：30亿

项目采用三塔楼方案比两个塔楼方案完成地下空间和商业裙楼开发的成本高出1.2亿元，这是我们从现金流角度分析采用三塔楼方案的重要原因。

项目收入和收益如下：

销售总收入：26亿元；项目销售总利润：－4亿元；

项目无法做到资金平衡，但是，利用接近5亿元资金投入得到12万平方米优质商业物业价值18亿元，五星级酒店价值８亿元，总价值26亿元，属于投资收益较高的商业物业。

从初步的投资收益测算，确定项目的投资价值与投资的可行性，选择不同的投资方式取决于投资者对项目主期望价值目标。

如果以商业的经营为主价值目标，则要对商业的经营收益评估为主要目标，从商业经营的现金流，租金收益价值来评价项目的投资回收期与收益的市场支撑价格的可行性。

如果通过可销售物业来获得商业经营的物业，那么，可销售物业与商业经营面积的比例要控制在投资收益平衡的基础上，有时会牺牲商业经营的面积与布局来平衡可销售物业与商业经营物业的面积最佳比例，这对于商业策划与建筑形态的设计来讲要找到一个最佳的平衡点具有一定的技术难度，这也是商业策划与建筑设计有机结合的难点之一，也是城市综合体各功能物业最佳匹配的研究课题。

城市综合体研究的目标就是在建筑形态研究与功能配比上找到最佳的投入产出与建筑形态，建筑空间的有机组合，投资收益的评估是研究的最基础技术性工作，在投资收益分析的基础上寻找最佳的物业匹配，在最佳的物业匹配基础上寻找最经济合理的建筑形态与平面设计，最后达到城市综合体收益最大化，投资最有效化，最经济化。

五、现代综合体开发战略和实施策略

大型综合体一般投资在20亿元人民币以上，需要明确的开发战略，在实施过程中需要风险控制策略。以徐州中央国际广场综合体项目为例，项目主要优势如下：

1. 项目地块处于核心商圈的１号地块,具有唯一性、稀缺性，项目直接与地铁枢纽站点一体化优势。

2. 政府对于项目用地开发的特殊政策,例如，地下负一层的产权优势，附广场功能与中央国际广场一体化设计的政策优势等，１亿元出让金80％用于项目的开发成本，自留物业的税费政策优惠等。

3. 徐州作为淮海经济区的中心城市，以及高速铁路及轨道交通等项目的逐步实施，扩大了项目的市场辐射力和影响力。

4. 项目地块方正，具备开发一流地铁购物中心及商业综合体的所有条件，属于国内三线城市优质商业地产项目。

5. 省委省政府对振兴徐州老工业基地优惠政策。市委市政府将徐州中央国际广场列为一号工程，是一次千载难逢的开发机遇。

根据我们对项目方案和市场的周密分析，形成了风险控制策略：

1. 项目分期开发策略，北广场优先开发，降低拆迁风险，并根据市场情况决定二期和三期开发进度，降低项目房地产市场风险，争取做到低潮开发，高潮出售。

2. 对不同建筑设计方案进行经济性分析，优化总体规划设计方案，屋顶物业价值挖掘，实现屋顶花园与北广场的呼应，实现商业物业价值最大化，增强项目变现能力。

3. 提高容积率，如果采用三塔楼方案，五星级酒店和写字楼采取整体营销策略，鼓励酒店集团整体购买或者联合开发。通过项目合作方式，塔楼开发引进新的投资合作伙伴，共同分享项目风险和收益。

4. 办公塔楼中酒店和办公功能可以规划互换，降低政策风险和市场风险。

5. 房地产产品优化策略户型以小户型为主，高质量，高单价，低总价。在购物中心设计方面，1、2、3等楼层设置街区商铺，实现可分割出售商业物业面积最大化。

6. 财务措施：通过徐州中央百货现有商业物业和良好商誉，降低现金投资额，提高融资能力，降低融资成本。

7. 组织优秀项目团队，引进优秀顾问公司，优化盈利模式，把握项目开发的难点与关键问题，做好项目设计方案优化，招商和工程管理和物业销售工作，降低项目实施中的总成本。

综合体项目开发实施策略

大型城市综合体需要根据市场情况，应该确定合理的开发策略，让发展商能够占用较少的自有资金，合理安排开发周期，取得最佳的投入产出比，实现综合体开发目标。以徐州城市综合体为例，我们提出的开发策略是：

1、首先根据商业规划方案，做出一个在建筑上基本合理的方案，重点用于验证技术经济指标，尔后进行投入产出分析和商业模拟经营分析。

在投入产出分析中，我们一般要求三年周期的项目投资利润率达到45％以上，平均每年能够盈利在15％以上或者能够在三年内通过物业销售能够回笼资金，保留购物中心和五星级酒店等优质资产长期经营。

根据盈利模式需要我们在省城至少需要4万平方米占地，在地级城市综合体至少需要6万平方米占地，才能达到比较理想的物业组合比例，特别是可售物业总销售额能够达到回笼总投资的平衡点。

当投资利润较低时候，需要政府部门从城市发展需要降低土地出让成本，帮助发展商寻找到合理的建筑设计方案，有利于城市形象和可持续发展，而不仅仅是片面追求单个项目的利润最大化。

2、分期开发策略根据项目市场情况，徐州综合体项目可以分为三期进行开发，第一期，开发商业裙楼，做好三塔楼基础和地下空间开发。第二期，开发南侧办公和公寓双塔楼，第三期，开发五星级酒店和5Ａ办公楼在内的北塔楼，可以采用合作方式开发。

在实际开发过程中，徐州综合体可以采用预售模式，使得开发过程连续性较好，这样更能够有效降低开发成本，减少施工对购物中心经营的影响。

总结：

通过占地４万平方米综合体的深入研究，新摩尔公司不仅在前期商业规划与设计方面取得成果，而且在大型综合体机电设备选型方案，综合体物业管理特点和针对性方案研究与实践方面均取得系列成果，通过依托自主知识产权成果为开发商创造巨大商业价值，挖掘更多综合体项目利润和品牌价值，形成了核心竞争能力。

徐州中央国际广场是深圳新摩尔公司重点服务的大型综合体项目，该项目位置一流，开发规模适中，具有较高的投入产出比。通过高起点策划与设计，该项目将在我国地级城市综合体开发历史上占有极为重要的位置。决战淮海，天下便知分晓，我们愿意和国内更多同行携手前进，共同为中国城市综合体开发在亚洲领先作为自己的贡献。

参考文献

1. 牛力，《建筑综合体的空间认知与寻路研究》，【导师】钱锋、徐磊青,同济大学，2007年

2. 王桢栋，《“合”当代城市建筑综合体研究》，同济大学博士论文，【导师】戴复东、吴庐生,2008年

城市商业综合体策划书详解

城市综合体设计策划书 ： 班级： 学号： 日期：

城市商业综合体策划书目录 第一章项目地块现状研究 （一）项目地块与城市关系分析研究 1)区位格局 2)交通格局 3)区域环境 4)商业层次 （二）项目地块现状调研分析 1）建筑调研 2）商业调研 (三）现状分析后发现的问题以及可能的解决方案第二章项目商业定位概念 （一）项目开发的基本经济数据指标 （二）项目商业整体定位 （三）项目商业的功能定位 （四）项目商业业态分析 （五）项目的形象定位 （六）项目商业开发建议 第三章项目建筑设计概念 （一）项目地块规划设计理念 （二）项目地块建筑设计概念

策划容 第一章项目地块现状研究 （一）项目地块与城市关系分析研究 1）区位格局 基地位于老城区中心位置，总面积约为28350平方米，南北总长约为270m，东西最窄处约80m，最宽处约120m。基地南侧为交通广场——五一广场，北侧，东侧被居住区包围，西侧分布有文赢公园以及建筑历史文物——纯阳宫。 A、基地南侧的五一广场虽为交通类广场，但可以说是市一个地标性的广场，为许多人熟知。随着市的发展，五一广场也日新月异，如今它成为了许多市民休闲的好去处：老人们在广场组织跳舞、唱歌等多种文娱活动；儿童可以在空旷的广场尽情的玩耍或者去鸽子屋喂食鸽子；年轻人则会选择去广场附近影都看场浪漫的电影，在广场散步。同时，由于距离火车站很近，许多暂停游客会选择去五一广场初步了解。五一广场还有一个很重要的地下商业区——老鼠街，在也具有一定的商业影响。所以五一广场是一个吸引人流的重要场所，如何建立五一广场与综合体的联系，如何巧妙地将老鼠街商业与综合体商业融合对接，这些问题对于综合体规模及后续发展都有着很重要的影响。 B、基地及基地周围存在众多历史建筑与建筑文物。北有皇华馆，南为五一大楼，东侧是五一路老邮局，西侧是著名道教圣地纯阳宫。基地被不同时期的古建环绕，充满浓重的历史文化气息。可以说这一带是的城市文脉所在，昭示着这里一直延续着历史文明。综合体建于历史建筑包围之中，在考虑到历史建筑要求保留改造，因此综合体的风格必须兼容所有不同时期建筑的风格，弱化建筑之间风格差异性的强烈对比，使其与综合体达到和谐统一。 C、基地周边存在多个高层建筑，西侧饭店为一个大型仿古木构建筑，体量巨大，用色鲜艳，非常抢眼，对综合体西立面的处理会有一个相当大的影响。

城市商业综合体项目的风险规避研究

我国城市商业综合体项目的风险规避研究 ——以“绿城?温州鹿城广场项目”为例 一.大型城市综合体在我国的发展 1.激变时代我国城市建设开发的一个重要趋势 “中国的城市化与美国的高科技发展将是深刻影响21世纪人类发展的两大主题”，从1990年到2010年，我国的城市化从18.96%将提高到45%以上，这一迅猛进程使城市建设开发进入一个激变时代，要求紧凑型、节约型城市的合理解决方案，涵盖房地产全部开发链的城市综合体业态（City Mall）正是这一发展阶段的特定产物。它实现了将城市运营、区域运营与泛地产有机结合的区域性综合，已成为当前我国城市开发的重要趋势之一。 城市综合体，具体指都市中的居住、商务办公、出行购物、文化娱乐、社交游憩等各种城市物业功能复合、相互作用、互为价值链空间的高度集约型街区群体。它通过街区实现与外部城市空间的有机结合，并与交通系统有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展城市的空间价值。 2.当前我国城市综合体项目的发展及其面临的风险 （1）我国城市综合体项目发展的两面性 十多年来，我国城市综合体项目对带动城市经济和提升城市的形象品质起到一定作用，香港铜锣湾时代广场、北京华茂中心、深圳的华润万象城、上海恒隆广场等地标项目已成为一张张耀眼的城市名片。 然而并非所有的城市综合体都能带动区域经济。作为一种城市价值系统的运营模式，大型城市综合体资源配置的综合性，开发技术和投资决策的复杂性远远高于单纯地产或房产开发，意味着综合体开发必然承受巨大风险。区域经济环境把握不到位、行业市场环境巨变、项目规划定位失误、资金链断裂、开发商经营操盘能力不足、后期运营不利……，诸如此类等等因素造成几乎每个城市都有综合体的失败案例。综合体开发对区域资源的配置具有不可逆性；因此失败造成的不仅仅是项目本身的损失和开发企业的重创，而且影响到整个区域系统发展的进程和秩序，很多城市为此付出了巨大的代价。 （2）影响我国综合体项目开发的重要风险因素 影响综合体项目成功与否的重要风险因素来自于两大方面，一方面是对区域环境开发条件的要求，包括城市综合经济能力、地段、交通、商圈等；另一方面是对开发商的要求，包括资金实力、开发节奏、配套资源、人才团队、经营能力以及项目风险承受能力等。 当前，我国北京、上海等一线城市，城市综合体发展日臻成熟。但是对于其他城市而言这

商业综合体设计说明

商业综合体设计说明书 一、规划背景 1、项目概况 该商业综合体项目位于二环路西二段，总建筑面积100891M2，地上建筑面积为70909M2，地下总建筑面积为29982M2，综合容积率为5 ，绿化率35％，地下机动车泊车位492个。该项目是一个包含百货、超市、电影院、餐饮、纤体店、高档酒店及写字楼为一体的大型商业综合体。项目建成能很好地结合周边的文化休闲娱乐设施，成为集工作、休闲、娱乐、文化为一体的综合性商业服务区。 2、位置与现状 该项目位于二环路西二段，紧邻市中心，周边道路网络发达，交通十分便利。该基地地理位置优越，周边资源十分丰富，处于茶店子商圈内，靠近金沙商圈和老会展商圈，商业气息浓厚，具有很好的开发发展潜力。经考察调研，基地周边资源十分丰富，坐拥金沙遗址及西南财大的大量人脉，但其周围缺少能有效聚集人气的大型商业建筑，因此该项目的开发将改变地块及周边的商业形态。地块总用地面积㎡，可用地面积为㎡，场地现状为空地，用地平整，并无太大的高差变化。 3、设计依据 1．本工程应执行的主要国家有关规范和标准。 （1）《民用建筑设计通则》GB50352-2005 （2）《建筑设计防火规范》GB50016－2006（2006年版） （3）《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版） （4）《住宅建筑规范》GB5068-2005 （5）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001 （6）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97 （7）《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》JGJ75-2003 J275-2003 （8）《民用建筑热工设计规范》GB50176-93 （9）《屋面工程设计规范》GB50345-2004 （10）国家有关工程设计规范、规定和技术要求。 二、设计理念 成都市作为国家的西部重镇，在城市化进程加速和西部大开发的大背景下，需要通过商业综合体的成功开发来提升城市竞争力。因而该项目的建立很好地满足当今这个大环境。 商业综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、会展、餐饮、娱乐和交通等各个功能复合、互相作用、形成价值链的高度集合化的建筑群体。 该项目从“城市性、开放性和集合性”的层面上出发，把城市功能与城市发展之间的逻辑关系通过建筑实体与城市其他空间有机结合，从而形成的一种城市实体。 这次设计主要利用建筑空间的复合化、集约化和开放化，建立一种依存、助益的空间能动关系，形成多功能，高效率的聚集体。 三、总平面规划设计 1、总体布局 2、道路交通组织 3、绿化景观环境 四、建筑单体设计 1、功能分区 （1）地下一层为超市层高米，地下二、三车库层高米，建筑面积为29982M2，地下机动车泊位492个。 （2）地上4层是大型一站式购物中心，建筑高度米，建筑面积为22449M2。建筑功能主要包括商场，超市，餐饮娱乐，特色餐饮，书城，国际影城等，首层层高6米，建筑面积为5715M2，设有百货，商场，高档主力店，餐饮等。二层层高6米，建筑面积为5715M2，主要设立大众百货。三层层高米，建筑面积为5715M2。设有大众百货，数码电器，电玩城，美容店，纤体店等。四层层高米，建筑面积为5304M2，主要设有电影院，书店，咖啡厅等。设计采用框架结构，商业形态布置灵活．超市有其独立的交通核心区，百货和运动营等通过中间交通核心联系起来，避免人流相互穿叉，使人流能方便、快捷的在商业空间

开发城市综合体的流程

【专题9-2】开发城市商业综合体的流程 城市商业综合体是一个庞大的系统工程。在城市商业综合体的开发过程中，受城市商业综合体的开发规模大、投资大，而且涉及专业众多的影响，对城市商业综合体的开发经营较普通项目要求更高。因此其开发与经营过程中也与一般房地产项目开发迥然不同。 一、城市商业综合体定位定位是项目开发中最重要的环节，尤其是城市综合体专案，它决定项目的发展方向、开发模式、开发节奏、营销策略、效益水平，为项目的规划设计、开发策略、资源整合、营销规划工作提供依据。城市商业综合体的定位与**单体项目不同，主要包括整体项目的定位与各功能物业的分项定位两大部分。 例如，英国伦敦码头区再造项目所处城市伦敦，是国际大都市，在国际金融业具有巨大影响力，因此，码头区再造项目定位为国际金融、商务商业区。在城市商业综合体整体定位的前提下，开展综合体项目内各类物业的分项定位。 1．项目的整体定位 项目的整体定位是一项系统工程，涉及项目发展面临的城市背景、区域背景、行业背景、文化背景、项目本身先天条件等多方面因素，其结果与项目团队整体管理运作水平密切相关。 在城市商业综合体的整体定位时需要重点强调项目的主题理念，独特的主题理念是城市商业综合体项目的灵魂。在信息化社会，消费者的消费方式发生了很大变化，尤其是在一个集商务、休闲、购物等多功能的项目内，个性化与情感化的倾向越来越明显。因此，根据不同物业消费者的不同需要、消费心理特点、区域文化及不同功能物业的发展趋势，还需要为城市商业综合体确定一个整体主题形象定位。在统一的形象定位中，在空间处理、环境塑造、形象定位、与城市商业综合体内外的有机联系方式等方面对城市商业综合体进行一致性表 现，使其真正起到都市文化中心的作用。 2．城市商业综合体分项定位 在城市商业综合体分项定位中最重要的是体量（规模）研究与商业研究。 1）城市商业综合体的定量研究 城市商业综合体的定量研究主要是研究不同物业的体量与规模。其主要物业通常包括：商务物业、零售商业、娱乐休闲、居住物业及公共设施的建筑面积和用地面积。城市商业综

田园综合体设计

田园综合体，是在原有的生态农业和休闲旅游基础上的延伸和发展。核心意义是激发乡村独有的美丽和活力，为新时代的都市人打造别具一格的世外桃源，实现城市居民的田园梦。下面上海思纳建筑规划设计股份有限公司为大家带来田园综合体设计流程，希望对大家了解田园综合体有一定的帮助。 一完成老建筑的修缮改造 田园综合体规划中建筑设计是一个重要方面，对具有典型乡土建筑遗存的古村落要修缮保护；对于地理位置偏远、自然灾害频发或基础设施过于落后的乡村地区进行新建；对于没有特色长相一般的乡村充分挖掘地域乡土文化本质与内涵，结合其民居形态和乡土景观进行改造创新。 二加入新建筑的创新设计 为了避免乡村旅行中千村一面的现象，必须引入一些新型特色的建筑充当特色住宿和展厅游乐的功能。比如结合地形地貌加入一些树

屋、草房、吊角楼,比如加入当今流行的卡通城堡、霍比特小屋、管舍、蚁巢特色住宿，占领亲子游乐市> 三加强整体景观的创意设计 突显一个设计的品质往往看景观细节，细节处理的完美会给原本理念还不错的设计本身加分。如打造花田景观、农田艺术图案、梯田景观、农田节庆可营造出美丽的乡村意境，为项目地增添梦幻、神秘、壮观之感。 而道路景观、水渠景观、田埂景观、标识景观、景观小品、栅栏景观等则可完美融合田园综合体的“洋”与“土”，“旧”与“新”，使得整个规划地块儿更加鲜艳、饱满、生动。 四充分考虑到特色产业体系的构建，打造属于自己的IP 田园综合体是一个“农业+产业发展”的发展体系，所以在前期的策划中就应该充分考虑产业架构与盈利模式，确定产业集群、产业链延伸打造，激发当地民众的共鸣，从而让一个单纯的规划建设变成

实例分析城市商业综合体建筑设计

实例分析城市商业综合体建筑设计 发表时间：2019-04-02T10:37:33.217Z 来源：《基层建设》2019年第1期作者：林俊杰[导读] 摘要：城市综合体是现代社会发展的标志，当今的中国城市综合体如雨后春笋般拔地而起，城市综合体在设计中发展，在发展中成熟。 广东博意建筑设计院有限公司广东佛山 518000摘要：城市综合体是现代社会发展的标志，当今的中国城市综合体如雨后春笋般拔地而起，城市综合体在设计中发展，在发展中成熟。希望通过不断的探索实践提高对其的认知，提高其建筑设计的高度。 关键词：城市；商业综合体；建筑设计 一、城市综合体的城市价值 城市作为一个人口聚集的场所，随着人口数量的不断增加，用地必然会呈现出十分紧张的态势。为了实现土地的集约化利用，在用地紧张的区域核心部位必然会出现城市综合体，在满足城市发展需求的同时，也有效的缓解了用地紧张的局面。在当前城市综合体设计过程中，需要以现代城市设计、环境和行为理论来进行具体的景观和环境设计，同时还要打破传统的建筑立面概念，采用多种手段来进一步对景观和环境进行丰富，凸显出建筑群体的景观特征。可以说城市综合体承载着城市文明和经济发展的责任的同时，也在一定程度上有效地提升了城市的整体形象。城市开发的基本成分之一即是居住，通过打造城市综合体，可以有效地解决城市中心居住问题，实现了能源的节约，进一步缓解了城市交通压力。而且城市综合体有效地将不同时间的功能进行组织，实现了各个时间段上各功能的有效衔接，使其保持了24小时的繁华，城市综合体的使用效益达到较高水平。而且城市综合体的出现，其内部各种业态有效地刺激了经济的发展，带动了城市其他行业的发展，并为人们提供了更多的就业机会，更凸显出区域的价值。 二、我国城市综合体的典型特征 1、超大空间尺度 综合体的建设必须和城市的整体发展状况大致一致，最好可以将城市的各个要道完美的融合在一起，因此需要非常宽广的建筑外部空间，由于综合体的建设规模的持续增大，使得建筑内部空间也持续的增大，而外部和内部的空间的统一工作就显得尤为的重要。另一方面，多样性的功能匹配，成为许多功能的主要亮点。 2、通道树型交通体系 通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间的贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”体系。 3、购物与娱乐相结合 购物与娱乐结合在一起的理念提高了传统商业街的魅力、活力和发展动力。因此，原始的封闭的商业广场注定要消失，取而代之的是一个多功能的空间网络，商业广场的室内外空间与城市景观交织在一起。 4、高科技集成设施 城市综合体在建设上拥有普通世俗的因素，同时又是融合了高新科技的元素。凭借其高新的设备完全体现出了相关技术的在建筑上的充分利用。室内高速交通主要以垂直电梯为主，自动扶梯，人行观光电梯为辅；而通过电话、电报、电传、传真、互联网电视、电脑等；安全系统通过电视系统、监控系统、紧急呼叫系统、分页系统设置和分区可以保证。 三、实例分析 本项目位于花园北路与花园新街及塘厦大道交汇处，用地为商位混合用地，东侧设置一栋集中商业，主出入口设为在塘厦大道一侧，沿街面长，人流量大。西侧设置3栋高层住宅楼，并沿地块外围设置商业裙房。 1、总平面布局与规划 在本项目设计中，追求形式与功能的最佳组合，追求建筑群与区域空间的优质呼应是设计的先行要素，基于此重塑办公、居住、文化、艺术、娱乐、商业融合的城市文化商业中心，引入活力人流，引导街区复兴，激发都市中心的活力与魅力，推动区域经济发展。 1）功能布局 该方案运用简洁的设计手法，将地块分为东西两区。充分利用地形特征，考虑周边环境与日照影响，确立沿地块西侧面向望江路及北侧面向钱江路设集酒店、商业中心、办公于一体的标志性建筑，商业复合体的设计提升商业氛围，形成主干道交界处的耀眼地标，同时形成休闲娱乐的品质焦点。 为保持各建筑功能独立性的同时兼顾商业流线的顺畅，扩大各塔楼外向景观视野，确立沿地块东侧、南侧规划道路布置办公楼A、B 座，与商业复合体围合形成中央绿化广场。中央绿化广场始于地块东侧，将区域活力人流引入，通过塔楼间宜人的绿化空间，直达地块西侧的商业复合体，创造都市型生活新体验。 2）交通组织 地块出入口分别位于地块东侧、南侧规划道路中段，东面入口通过中央广场的景观元素构建，与商业集合体形成对景，有效定义区块特质。 为做到人车分流，沿地块外圈设置环形车道，连接各塔楼和商业复合体上落客区及3处地下停车库入口，有效提供便捷的车流，确保中央绿化广场无车流干扰，创造安全舒适的环境。 3）景观设计 本案景观设计采用多层次、多角度的手法，通过交叉、叠错、并列各种可变因素与空间发生对话。地块内的绿化与钱江路绿化带相结合形成连续的城市绿化景观带。主要绿化形式以树木为主，草坪为辅。在整个建筑群中心地带以及楼宇之间进行相应的绿化布置，使其在各具特色的前提下，寻求整体风格的统一，形成连续的室外绿化空间环境。结合地下室的设计，尽可能的提高实土绿化的比例，与室外绿化、屋顶绿化、景观铺地和水体设计相结合，满足规划要求的20%绿化面积。在绿化设计中重点考虑绿化空间之间的渗透，为都市空间丰富多样的行为模式提供更多的可能性和便捷性。 2、建筑设计

生态城市商业综合体案例项目商业计划书

生态城市商业综合体案例项目商业计划书 第一章项目要点 一、项目名称：永州市生态新城城市综合体项目 二、项目单位：永州市生态新城建设发展有限责任公司 三、项目总投资：15-25亿元 四、项目开发面积：578-1200亩 五、项目收益目标：50亿元-100亿元 六、合作方式：独资 第二章项目背景简介 建设生态新城，是永州市委、市政府应对金融危机，审时度势，抢抓机遇，贯彻落实国家促进中部地位崛起规划，加快推进零、冷两区一体化，提升中心城市对外形象和产业转移承载力与吸引力的重大战略举措。生态新城自2010年规划建设后，经过几年的开发建设，市政基础基本打牢，加快发展的平台初步形成。目前，新城建设仍处于启步阶段，加快新城产业培育和人气集聚显得尤为重要。城市综合体项目是一项城市公共服务设施建设项目，以打造地标性建筑、提升城市品位、带动区域繁荣为目标，集商业、娱乐、金融、居住等为一体，不仅是城市建设的新亮点，而且对集聚新城人气、增强新城吸引力具有重大的带动作用。为此，生态新城公司拟在生态新城与冷水滩结合部马路街曲河片或生态新城B-1号地规划建设一座城市综合体，以带动新城的加快发展。现特制作《永州市生态新城城市综合体项目商业计划书》，并向社会进行合作招商。 第三章：项目建设的可行性分析 1、是推进城市化进程建设，促进“三区一体化”发展的需要。在《永州市城市总体规划（2001-2020）》中，明确大力推进生态新城、冷水滩区、零陵区“三区一体化”，形成永州城市发展新格局。本项目位于生态新城与冷水滩区的交界处和生态新城重要地段，项目的建设对生态新城的建设，以及生态新城与冷水滩区的融会贯通具有重大促进意义，能够完善该区域的基础配套设套，加快联城融城步伐，将为做大做强永州中心城市打下坚实基础。

城市中心区设计

城市规划纲要：编制城市总体规划的依据，是研究确定城市总体规划的重大原则。 总体规划：综合研究和确定城市性质、规模和空间发展状态，来统筹的安排城市的各项建设用地，并且合理的配置城市各项基础设施，把握好城市远期发展与近期建设的关系，来更好的指导城市发展。（一般20年，近期规划5年。建制镇总体规划的期限是10—20年，近期规划3—5年） 分区规划：在总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作进一步安排。而这一工作，是方便于与下一步的详细规划作更好的衔接工作。 详细规划：是以总体规划或者分区规划为依据，对建设用地的各项控制指标和其他的管理内容要求作详细的规定，或是直接对建设作出具体的安排和规划设计。 详细规划分为控制性详细规划、修建性详细规划。 而我们这次设计的主要内容就是一修建性详细规划为主。 修建性详细规划：以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。是城市详细规划的一种。 修建性详细规划所涉及到的文件和图纸包括：修建性详细规划设计说明书、规划地区现状图、规划总平面图、各项专业规划图、竖向规划图、反映规划设计意图的透视图等。

主要内容： 根据建设部《城市规划编制办法》，修建性详细规划应当包括下列内容： 1、建设条件分析及综合技术经济论证； 2、作出建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图； 3、道路交通规划设计； 4、绿地系统规划设计； 5、工程管线规划设计； 6、竖向规划设计； 7、估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。 而修建性详规所收集的必要的规划资料： A、本地区城市总体规划、分区规划或控制性详细规划资料； B、现行规划相应规范、要求 C、现有场地测量和水文地质资料调查； D、人口资料及本区经济发展情况调查； E、供水、供电、排污等情况调查； F、居民消费水平调查； 图纸部分，修建性详细规划的图纸： 1、总平面规划图中应明确下列有关内容： （1）城市道路坐标、高程、红线宽度及分幅、转弯半径等； （2）建设用地边界各拐点坐标，用地范围及相邻周边地貌地物；

关于城市商业综合体建筑设计的思考

关于城市商业综合体建筑设计的思考 发表时间：2019-06-21T16:06:18.880Z 来源：《城镇建设》2019年第06期作者：周思碚 [导读] 根据城市商业综合体进行简要分析。 中国建筑技术集团有限公司深圳设计院广东深圳 518000 摘要：随着国家经济的日益发展，人们普遍进入了小康水平，所以对与衣食住行有了更高的追求，不同阶层、不同行业、不同收入、不同年龄段的人们拥有着不同的需求，商业综合体的发展是社会发展潮流之中的必然结果。不同的需求就要求商业建筑拥有多功能、高效益的综合性配置，要将购物需求、餐饮需求、娱乐需求、住宿需求等不同的需求融合到同一个商业建筑之中，商业综合体的设计理念应运而生。将这些功能规划安排到一起，使其充分发挥各自的作用，满足不同人们的不同需求。商业综合体的发展离不开经济的支持，经济的发展也离不开商业综合体的不断发展，本文就会根据城市商业综合体进行简要分析。 关键词：城市;商业综合体;建筑设计 一、城市商业综合体的概念 城市商业综合体顾名思义就是在城市里面修建的大型城市休闲商业区，然后它本身具有综合的功能，将娱乐休闲聚会于一体的综合地，因为综合体本身的内部功能有很多所以就要做好基本的功能分区，让商业综合体内部更加井然有序，不同的休闲娱乐活动都有自己的位置，这样才能更加方便人们的休闲活动。每个功能区都有不同的功效所以不同的商业区间不能重复而是要互相补充互相联系不能够完全分离完全割裂。商业综合体不是只提供给人们娱乐的场所人们也要在内部工作还具有商业往来的功效，现在商业综合体越来越普遍化，越来越走进人们的日常生活，所以它在日常生活中的作用显得十分重要，所以政府有关部门还有负责人都要承担起自己的责任，为人们提供更好的服务，并且对于提升一个城市的形象也具有重要的作用。 二、城市商业综合体的特点 （一）相对较大的空间范围 一个城市里面的商业综合体是一个城市的名片也可以成为一个城市的标志，因为它具有综合的功能所以他的占地面积肯定很大，并且与一个城市的经济发展水平以及一个城市的大小也有重要的关系，它们是互相匹配的，越大的城市商业综合体的规模以及占地面积还有规模都越大反之就会越小，不相匹配就会显得很突兀。一个商业综合体是娱乐人们的生活的作用所以需要修建在繁华的地方并且可以带动周边地区的发展，所以要修建在交通便利的地方起码要在城市的主干道附近，一个城市一般不会只有一个商业综合体，可能存在多个这也代表着一个城市的发展水平，一个城市越发达拥有的商业综合体一般来说就会越多。并且一个商业综合体修建以后不可能永远都不变化，所以修建一个综合体的时候就要预留空间给它自身扩展的可能性，否则就会落后甚至淘汰经济的发展会影响综合体的内部空间，所以在建筑设计的时候不仅要预留出足够的外部空间，内部也要预留出足够的空间这样才能随着时代或者经济的发展而发展。所以就对设计师们提出了更大的要求。 （二）城市商业综合体的多个功能相结合 城市商业综合体之所以成为综合体就是因为，它本身需要满足综合的人们的需求，在一个建筑里面有的人想要逛街有的人想要吃饭而有的人想要约会看电影，所以不同的人们因为时间地点的不同而有不同的需求，而这样的综合体就要满足人们各种各样的需求，这样才能长久的发展，如果不能满足人们的需求久而久之人们就不会再光顾，所以客人们的要求极其重要，一般来说一个商业综合体都是购物和娱乐于一体的，当人们购物时疲劳了就可以在综合体里面吃饭休息一下，所以是一种一条龙似的服务设施。不是传统认识里面的就是只有一个功能，购物和吃饭娱乐是分开来的，而是将这些结合在一起的。让人们可以放松身心，更好的促进商业的发展，促进城市的进步。 （三）城市商业综合体需要高科技的支撑 随着我国经济的发展，科技水平也不断提高，就要求提高我们自己的创新水平以及自主研发能力，城市商业综合体是近些年兴起的娱乐地点，所以它的出现也伴随着高科技和数字智能的兴起，它之所以能吸引人们的目光还与它本身有的新奇的功能有关，需要用高科技来产生不同的功能满足人们不同的需求。它自身的互联网通讯还有内部的记录以及内部的安保功能都与高科技高智能有关，只是有了高科技的支撑，商业综合体才能发展的越来越快，所以二者是相互促进的关系。互相依托互相促进，共同促进城市与国家的进步。 三、城市商业综合体的建筑设计 （一）建筑设计过程要坚持整体性 城市商业综合体在一开始修建的时候就需要设计师有着总体的概念，不能还没有完全想好就付诸实践，我们要明白牵一发而动全身这样的事情，因为需要不同的功能分区，所有的功能分区组合在一起才能成为一个综合体才能提供不同的服务，并且在一开始的设计的时候就要确定好整个建筑的风格与自己鲜明的特点，因为一个城市会有几个甚至多个商业综合体所以建筑设计还要进行创新和独特的风格，不仅需要完善的功能还要有美观的外表，建筑不仅体现时代的需求还要融入当地文化，这样给人们以赏心悦目的直观感受，给人们更好的休闲娱乐体验，所以为建筑设计提出了更高的要求。 （二）城市商业综合体的选址 有人认为“位置决定一切”，虽然不尽然，但位置的重要性毋庸置疑。位置决定了商业的可达性、可视性、交通是否便利、客流量是否稳定。因此，好的选址是商业成功的先决条件之一。 商业综合体的初衷是为了要给人们更便利的生活，所以在建筑选址的时候赢尽量离人们居住的地方不能太远最好修建在人们聚居的地方，这样才能大大便利了人们的生活。然后可以修建在城市的交通主干道拥有综合的立体的发达的交通系统，更方便人们的出行，这样自己本身的客流量也能越来越大发展的规模也能越来越大。城市商业综合体核心功能就是商业活动人们在这其中从事各种各样的商业活动都呈现出复杂化的特点。也会出现其他不同的衍生部门，所以会更有利于形成一个综合的商业活动系统使得一个城市的商业不断迸发活力。 （三）城市商业综合体内部空间的设计 因为商业综合体要有不同的商业分区和功能分区，所以它自身的内部设计就能十分重要不能显得杂乱无章，而是要井然有序，人们在里面从事的商业活动都可以更加方便和有效，具有相同功能的要放在一起，比如购物可以在叫较低的楼层再往上面就是餐饮以及娱乐场

商业综合体项目市场调研计划方案

XXX商业综合体项目市场调研计划方案 正黄集团﹒商业管理中心 2014年5月23日 z

总则 工作重点：通过区域城市结构分析、区域商业前景调查、潜在消费人群调查、竞争性商业项目调查、主力店及品牌商家访谈验证五方面，了解XXX项目所在区域市场的商业现状、短中长期市场机会、项目可依托资源，为项目业态规划、招商及后期运营统筹做出指导。本阶段工作重点围绕XXX初步的产品规划，安排市场论证计划，力求寻找市场空隙点，从而做到市场差异化定位。 一、调研目的 z

完善XXX区域城市环境现状及生活结构分析，为项目决策、定位、规划、招商及运营等奠定市场基础； 探寻XXX项目定位，深入研究城市客群特性和把握本区域城市发展趋势，从而找出匹配城市发展的商业定位； 梳理城市消费群体、精准锁定潜在目标消费人群，为商业规划、招商及营销推广作支持； 筛选和锁定竞争区域和竞争项目，了解竞争对手的表现并制定有针对性的市场竞争策略； ?深入主力店与品牌商家访谈，有利于设计商业综合体的业态和经营方案，为招商与后期运营提供重要依据； 二、工作周期 第一阶段：市场调查。2014年5月26日至2014年5月30日()；2014年6月03日至2014年6月04日()； 第二阶段：报告撰写。2014年6月03日至2014年6月10日； 三、调研容与形式 调研容：区域城市结构分析、区域商业前景调查、潜在消费人群调查、竞争性商业项目调查、主力店及品牌商家访谈验证等。 调研形式：资料收集、实地考察、专家拜访、抽样访谈及问卷调研等； 四、工作组人员与分工 z

五、商业调查的课题与容z

区域城市结构调查 目的：发现使XXX综合体项目成功开发的机会和应当回避的威胁； 1．经济环境的分析和研究，包括总人口及地区人口结构/职业构成/基础设施情况/家庭户数构成/收入水平/消费结构/消费水平等;GDP 发展状况/国民经济产业结构和主导产业结构;全社会消费品零售总额；城乡居民的人均和可支配收入； 2．区域城市结构调查，包括：区域功能区域划分;区域交通路网规划的通达性、可视性；交通路网建设情况;区域规划人口和规划实施步骤；区域人口结构和消费结构现状；区域基础设施和公共配套现状及发展计划； 区域商业前景调查 目的：了解城市商业持续发展力及辐射能力，了解XXX发展展望及未来可能涉及人群及其特点； 1．对XXX项目的前景研判；2．城市客群的典型性市场需求；3．现有商业现状及特征分析； 潜在消费人群调查 目的：分析项目的市场消费辐射能力；了解项目可行性与机会点； 1．消费来源及辐射力调查：教育背景/家庭状况/收入来源/收入水平/消费状况/消费结构/消费习惯/消费偏好等; 2．投资经营群体分析：投资者，分投资类型研究；经营者，分业态研究； z

城市商业综合体策划书

城市综合体设计策划书

姓名：班级：学号：日期：

城市商业综合体策划书目录 第一章项目地块现状研究 （一）项目地块与城市关系分析研究 1)区位格局 2)交通格局 3)区域环境 4)商业层次 （二）项目地块现状调研分析 1）建筑调研 2）商业调研 (三）现状分析后发现的问题以及可能的解决方案 第二章项目商业定位概念 （一）项目开发的基本经济数据指标 （二）项目商业整体定位 （三）项目商业的功能定位 （四）项目商业业态分析

（五）项目的形象定位 （六）项目商业开发建议 第三章项目建筑设计概念 （一）项目地块规划设计理念 （二）项目地块建筑设计概念 策划容 第一章项目地块现状研究 （一）项目地块与城市关系分析研究 1）区位格局 基地位于老城区中心位置，总面积约为28350平方米，南北总长约为270m，东西最窄处约80m，最宽处约120m。基地南侧为交通广场——五一广场，北侧，东侧被居住区包围，西侧分布有文赢公园以及建筑历史文物——纯阳宫。 A、基地南侧的五一广场虽为交通类广场，但可以说是市一个地标性的广场，为许多人熟知。随着市的发展，五一广场也日新月异，如今它成为了许多市民休闲的好去处：老人们在广场组织跳舞、唱歌等多种文娱活动；儿童可以在空旷的广场尽情的玩耍或者去鸽子屋喂食鸽子；年轻人则会选择去广场附近影都看场浪

漫的电影，在广场散步。同时，由于距离火车站很近，许多暂停游客会选择去五一广场初步了解。五一广场还有一个很重要的地下商业区——老鼠街，在也具有一定的商业影响。所以五一广场是一个吸引人流的重要场所，如何建立五一广场与综合体的联系，如何巧妙地将老鼠街商业与综合体商业融合对接，这些问题对于综合体规模及后续发展都有着很重要的影响。 B、基地及基地周围存在众多历史建筑与建筑文物。北有皇华馆，南为五一大楼，东侧是五一路老邮局，西侧是著名道教圣地纯阳宫。基地被不同时期的古建环绕，充满浓重的历史文化气息。可以说这一带是的城市文脉所在，昭示着这里一直延续着历史文明。综合体建于历史建筑包围之中，在考虑到历史建筑要求保留改造，因此综合体的风格必须兼容所有不同时期建筑的风格，弱化建筑之间风格差异性的强烈对比，使其与综合体达到和谐统一。 C、基地周边存在多个高层建筑，西侧饭店为一个大型仿古木构建筑，体量巨大，用色鲜艳，非常抢眼，对综合体西立面的处理会有一个相当大的影响。 2）交通格局 基地东侧为五一路，六行车道，属于交通干道，高峰期车流较大；南侧皇华馆街，街道较窄，无车道划分，无停车位，可随意停车，道路秩序较乱。西侧纯阳宫路为一条商业街，沿街小店铺鳞次栉比，人流较大，但是纯阳宫路街道较窄，也无车道划分，车辆行驶随意，人车混杂，是事故易发路段。南侧面临由五一广场形成的环形路，属单行车道，车流较大但秩序尽然，很少发生拥堵，东南角环形路与五一路形成环形路口，车流大但无拥堵，同时利用了天桥解决人流问题，

城市中心区规划设计案例研究分析

城市中心区规划设计案例分析

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城市中心区规划设计案例分析——重庆西部物流城规划及中心区城市设计

概要 重庆市是长江上游最大水陆空立体交通枢纽，初步形成的公路、水运、铁路、航空综合运输体系，为重庆市现代物流发展奠定了坚实的基础。随着市委市政府对重庆物流发展的高度重视，重庆发展大物流产业的计划正抓紧实施，物流已经成为重庆发展规划中的重中之重。而其中，水路与铁路运输是重庆大物流发展中的重点，大力发展水铁联运是提升重庆物流能力的重要手段。 一、设计背景 重庆铁路集装箱中心站是我国十八个铁路集装箱节点站之一，同时更是铁道部所定中国五大铁路物流中心之一，它的开工建设，使西部现代物流产业园有条件成为重庆一个新的物流高地；市政府在重庆市主城区集装箱物流枢纽“一基地四港区”总体布局中，将西部现代物流产业园确立为“一基地”，在重庆物流体系中具有极其重要的地位。 在沙区城市格局“东中西西”四大板块中，西部新城是发展的重中之重，同时也是重庆市主城区向西拓展的主要城市空间。它实际上承载了沙区“一区三高地”定位中的全部三个高地，即中国西部教育高地、高新技术高地、现代物流高地。 加快发展现代物流业，是适应经济全球化和区域经济一体化的迫切需要，对于提高经济运行质量和效益，改善投资环境，扩大对内对外开放，把重庆建设成为长江上游经济中心，具有全局性的意义。

二、设计目的 对作为西部物流高地的现代物流产业城，在产业布局、空间形态、交通组织和风貌特色等方面进行深层次研究，提出物流城整体概念性规划构思，并对物流城产业链进行策划及规模预测，对用地进行合理布局。同时将物流功能及物流延伸出的商贸、居住功能三者有机融合，并妥善解决交通问题，使之符合现代物流高地的功能定位。 三、设计理念 物流顺畅统领商脉绿色环保生态宜居 四、设计构思 以缙云山、中梁山为绿化山体背景，物流城处于两山环抱之间，通过梁滩河水系以及一纵线、二横线、渝遂高速动脉，伸展、延伸，进而与重庆、西部、整个中国乃至世界相联系，使之成为全国中心现代物流基地。 通过打造特色的物流功能区，进而带动商贸功能、城市配套等功能，形成一个集物流、商贸、居住、服务、等多功能为一体的现代生态综合物流城。 五、中心城区分析 5.1区位分析 重庆，位于长江、嘉陵江交汇处，是中国西南地区的工商业重镇，也是中国西部唯一的中央直辖市。也是一座具有悠久历史的文化名城。 “一个富有三千年巴渝文化底蕴的历史名城丰姿绰约！一个中国最年轻的直辖市正在催生无尽的现代神话！一个世界最大的内陆山水城正在不断创造人间奇迹！一个长江上游经济中心的新重庆正在开发中走向世界！” 本次规划重庆西部现代物流城位于重庆市沙坪坝区。沙坪?坝区是重庆市的西大门和重要交通枢纽，是重庆市主城区、渝东北地区、渝东南地区通往渝西地区和成都市的必经之地，不仅是重庆市的科教文化中心，而且是重庆市的商贸和工业基地，具有独特的区位优势，在经济社会各个方面都具有坚实的基础。

城市商业综合体建筑供配电设计

城市商业综合体建筑供配电设计 摘要：近年来，城市商业综合体建筑日益增多，配电系统设计工作难度也越来 越大，为提高建筑供配电设计水平，文章通过某工程实例，对高低压配电系统方案、负荷密度、设计注意事项等方面进行详细阐述，希望与同行起到交流与参考 的作用。 关键词：商业综合体；供配电设计；供电方案；公变设置；注意事项 随着社会的发展，单纯的建筑功能已渐渐消失，取而代之的是各种建筑类别 的综合体。此类建筑面积大，业态多样，用电负荷量大，需要发挥出多方面的功能。现阶段，能够用于商业综合体建筑项目中的配电工具不断增加，技术也不断 升级，给予配电系统设计提供了夯实的物质基础。如何在这样的背景下，做好商 业办公综合体项目配电系统设计工作，提升设计的高效性，是建筑企业普遍关注 的问题。 1 项目概况 某城市综合体建筑地下共2层，负二层为汽车库，负一层为汽车库、精品超 市和商业街，裙房地上共5层商业。建设方的商业项目操作经验非常丰富，有自 身的设计标准、交付使用标准和管控要点，设计之初需要仔细阅读理解，并依照 国家相关规范执行。项目平面功能示意如图1所示。 2 供电方案 2.1 公变与专变要求 根据该地区供电规定，自持部分采用专变供电，可分割销售部分采用公变供电，公变设计需执行省电力公司运检[2013]36号文件《新建居住区供配电设施规 划设计导则》。最终确定本项目地下车库及裙房商业采用专变供电，4栋塔楼 （含公寓楼和办公楼）采用公变供电。 2.2 变电所和柴油发电机房位置 a.北区首层设开闭所1座（5m×10m），南区首层设开闭所1座（5m×10m）。 b.北区负一层设4×800kVA公变1座（18m×10m），供北区1栋酒店式公寓。 c.南区负一层设4×800kVA公变1座，4×1000kVA公变2座（公变每个 18m×10m），供北区1栋酒店式公寓、南区1栋酒店式公寓和1栋办公楼。 d.北区负一层设专变1座（2×1250kVA+2×2000kVA），供北区裙房和地下室。 e.南区负一层设专变1座（4×2000kVA+3×1250kVA+1×800kVA影院专用），供 南区裙房和地下室。 f.负一层设置柴油发电机房提供消防负荷和重要负荷的备用电源，北区、南区各1座，北区为常用功率1500kVA/1200kW1台，南区为常用功率 1500kVA/1200kW2台。 2.3 高压配电方案 a.每个开闭所设三段母线及联络开关，由每个开闭所的I段、III段母线馈线至 1#、2#公变和3#、4#公变的I段、II段母线，公变总供电容量11200kVA。 b.专变总供电容量19050kVA，分别由北区开闭所I段、III段母线和南区开闭 所的I段、III段母线引入4500kVA、4500kVA、4800kVA、5250kVA共4路10kV电源至总配电所，总配电所设在南区负一层，高压不联络，再由总配电所引至北区 和南区专变供电。 c.低压主接线采用单母线分段的接线方式，每两台变压器为一组，互为备用，分别设有母线联络开关，两个低压进线开关及母联开关采用三锁两钥匙。一级负

钱江新城核心区控制性详细规划文本

一、规划演变过程 杭州市钱江新城核心区的规划从90年代初开始酝酿到现在的10多年时间里，经历了从设想到逐渐成熟的各个阶段，其中的几轮规划和无数次的论证都为本控制性详细规划的编制打下了良好的基础，具体来说： 第一阶段：定性与功能探讨 虽然在80年代末到90年代中期，有许多规划界专家学者提出城市向钱塘 江边发展的思路，但最终以法律的形式确认是在1996年对杭州城市总体规划进行修编中，明确提出了在钱塘江边的原江滨二、三号区块建设杭州未来的商务中心区（CBD）。以此为契机，由杭州城市规划设计研究院对该地区的功能定位进行了探讨，并提出建设为城市内部服务并兼顾中央商务职能的城市新中心的概念。 第二阶段：规划雏形初现 99年杭州市规划局组织编制了《杭州市钱塘江两岸城市景观设计》，对该地区与城市的联系，空间形态、功能区块的划分进行了概念方案的设计，并由杭州市规划院进行了控制性详细规划方案的编制。以此为基础，2000年底开始由上海市城市规划设计研究院为主进行了《杭州市江滨城市新中心城市设计》，规划中对区域与外围城市交通的衔接、与城市形态、功能结构的关系等内容提出了大量建设性意见，并通过借鉴国内外CBD的开发建设经验对杭州城市新中心（现称钱江新城核心区）的开发容量提出明确的建议，规划中提出的交通保护核、办公园区（OFFICE PARK）等概念都为此后的规划所贯彻和采纳。 上海院《杭州市江滨城市新中心城市设计》 第三阶段深化完善阶段 在上两个阶段规划、论证基础上，伴随杭州市政府要求设立15平方公里钱江新城这一重大决策的提出，和以杭州大剧院为代表的一些重要市级公共建筑在核心区块的启动，杭州从“西湖时代”转向“钱塘江时代”不再是纸上谈兵，已经跨出了坚实的一步。为了更好地建设杭州新城市中心地区，杭州市规划局邀请上海市城市规划设计研究院和浙江省城乡规划设计研究院对整个钱江新城地区进行了概念规划；与此同时，钱江新城建设指挥部邀请德国欧博迈亚公司对核心区进行了城市设计方案咨询，杭州市规划局组织了《京杭运河杭州段综合整治与保护开发战略规划》等规划，为核心区的建设提供了大量好的设计理念，在综合上述规划后最终形成了由杭州市城市规划设计研究院编制的《钱江新城概念性规划设计》，成为本规划的主要编制依据。 第四阶段后续规划与建设阶段 本控制性详细规划的编制并非最终规划文件，在该规划基础上还将进行核心区地下空间开发规划和数字新城规划等内容，核心区部分地区的城市设计和修建性详细规划还将进一步深化，区域外围的交通分析研究、轨道交通线路研究、市政工程设施研究等大量的规划工作还有待进行。 二、规划解读 1

田园综合体的十大模式

田园综合体的十大模式(农业与旅游业结合) 模式一：花卉+婚庆产业，也就是月亮爱谷世界 产业依托：花卉种植和桑椹种植产业 规模要求：100亩至万亩不等，根据不同规模进行不同设计。 项目定位：月亮爱谷世界。一生一世走世界。 客群市场：婚庆主题，花卉观光休闲等200千亩以内的市场。 创意内容：花卉产业在旅游开发上一般要与婚庆产业进行结合，打造花卉婚庆产业园区，以各种芳香、观赏和经济花卉种植为底色，形成七彩浪漫童话花海，种植本身可以形成大地景观成为靓丽的风景线。 主要赢利点：花卉种植、销售、鲜切花；花卉深加工、延伸品、婚礼蜜月洞房；花卉养生、保健、美容等 模式二：苗木+休闲娱乐，也就是月亮生态 产业依托：苗木种植产业 规模要求：500亩至万亩不等，根据不同规模进行不同设计 项目定位：月亮生态城（设计为八卦图）创意化绿化情景样板间 客群市场：花卉苗木和桑椹苗木休闲度假产业。 创意内容：农业在国家大力推进生态文明建设的当下，苗木产业由于高附加值和经济效益，在当下的广大乡村已经成为重要的产业，升级选择。苗木花卉产业本就具备旅游观赏和开发价值。针对苗木产业，情景苗圃基地，木概念极为有效，即通过绿化样板间的形态展示苗木搭配的效果，将苗木产业，休闲游憩、游乐运动整合为一体。 主要赢利点：苗木种植、销售；运动、游乐、亲子等。 模式三：林业+游乐项目，也就是在树上穿越一个游乐公园（古风式的公园，每穿越一小截就像是另一个世界，树上穿越路面如同在平地上行走一样）。 产业依托：林业种植产业 规模要求：200亩至万亩不等，根据不同规模进行不同设计，本项目主要是针对经济林业资源。 项目定位：树上穿越，创意游憩森林公园。