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广州商业裙楼定位策划与分析报告

商业裙楼定位策划与分析

一、裙楼物业的现状

近期，有关大型超市、餐饮等行业进驻高层物业裙楼的消息频见报端，很多商家都把目光对准了裙楼商铺市场。不过，这些商家一番考察后发现，很多裙楼商业物业由于社区规模、场地过小等因素很难符合经营要求。

广州市裙楼商业物业呈现两极化分布的态势。很多区域尤其是新兴区域诸如珠江新城、东圃、白云区一带裙楼的空置率达到９０％以上，三四楼的位置空置率更高。而天河北一带，则裙楼供应紧俏。具体在裙楼商铺方面，尽管供应量比较大，例如协和新世界芳草园2层共6200平方米;华标广场3层共15000平方米;都市华庭也有2万平方米左右;帝景苑有4000平方米，但都已找到买(租)家，而且售价和租金比原来的有所提高。据悉，芳草园首层商铺大面积售价超过3万元/平方米；鸿翔大厦商铺单价也近3万元/平方米；都市华庭因位处天河北和体育东交界，位置优越，部分商铺甚至开出6万余元/平方米的单价，但仍有保险、电讯类等实力雄厚的公司准备进驻。另外，天河北的很多楼盘都把裙楼部分用做写字楼，租赁的多为金融证券、保险等公司。一般的裙楼写字楼租金相对便宜，多是面积比较大的公司租住。另外，客户希望拿到面积比较大的场地，相对零散的买卖就不是很好，其中１０００平方米左右的地块成交比较多。

二、裙楼物业的特点------商业裙楼与单体商业物业的区别

首先，体现在价格上。由于商业裙楼中附含的土地价值被塔楼部分分摊了，所以价格比单体商业物业有优势。

其次，体现在经营方式上。由于商业裙楼属于塔楼的一部分，所以不如单体商业那么纯粹，其经营的业态会受到塔楼形态的制约，比如塔楼是住宅，裙楼就不宜经营油烟过重的餐饮。

第三、体现在外立面上。单体商业物业拥有比裙楼更多的优势。裙楼是不独立的，所以在外观设计上发挥空间小，难以创造人气和商机。并且商业裙楼的地段一般都兼顾塔楼功能。

三、裙楼物业的运作方式

目前，裙楼商业运作主要采取三种方式，一是直接销售，二是分割出来，以租带售，三是走专业市场的道路。目前运作比较成功的是走专业市场这条路。发展商可以根据周边一定的历史、商业、人文等积淀来运作自己的项目。另外政府对一个区域有一定的规划和设想，发展商可以跟随政府的指挥走，按照规划的要求建设相应的专业市场。目前裙楼商业物业走专业化市场道路成功的例子很多，一德路的浩和大厦其裙楼部分命名为山海城国际商贸中心，定位为海味、干货商场，受到投资者的青睐；天一新村的天一文具精品中心也是延续了周边文具店铺林立的特点；而石牌西路的天晟明苑裙楼部分也将会做电脑专业市场，从而更好地发挥岗顶、石牌一带电脑行业成行成市的特点。

在裙楼设计时，我们最好先确定下裙楼物业的运作方式，是分隔建筑还是整体打通，这对以后的招商运作关系重大。如万科跟沃尔玛的合作，双方先确定裙楼的用途，量身定做，在建筑时就会省时省钱省力。

四、当前裙楼物业存在的主要问题

1、缺乏策划，与住宅的销售脱节。目前，商业裙楼往往是在住宅部分销售后，再进行策划推广，形成住宅和裙楼在策划销售上的脱节和滞后，既影响了裙楼自身的销售，也影响了住宅的销售。

2、空置率高，供求很不平衡。造成高空置率的主要原因是发展商运作项目的时候比较盲目，很多发展商从“人有我有”和高回报的角度出发，缺乏商业物业运作的经验，对周边商业环境考虑不足，往往是项目做出来了再去找市场，而不是有针对性地设计商场的规模、大小、用途等，一段时间凡住宅必有商业裙楼，导致商业裙楼大量出现，商业裙楼高空置率成为困扰发展商一个大难题。

五、裙楼物业的功能定位和主题定位

要确定裙楼物业的主题，必须先考虑到裙楼的功能定位：补缺型还是主驱型。裙楼作为整栋建筑的一部分，必须与建筑的其他部分（塔楼）协调共处。裙楼在整栋建筑中的作用，不外乎或是作为塔楼功能的补充，为塔楼的业主服务-----即补缺型；或是作为一个引力源，在她周围形成一个强大的磁场，从而带动塔楼的租售-----即主驱型。如果裙楼和塔楼缺乏内在的关联，则整栋楼的投资效益必不能发挥到最大。但究竟选择补缺还是主驱，要根据区域特点、周围环境及政策导向等因素综合考虑。

社区商业中心策划与案例分析报告

社区商业中心策划与案例分析报告社区商业就像一块即将烘焙好的蛋糕，“诱人”不假，但想吃到嘴里也并不是件容易的事。所以，理性一点对待，总是好的。 “社区”概念最早由德国社会学家滕尼斯在1887年提出，是指聚集在一定地域范围内的人群构成的社会生活共同体。社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。前几天，成路向所居住小区再一次毛遂自荐，想帮助自己所在小区内的商业做招商与商业定位。这位专门从事社区商业研究的专家在澳大利亚生活了十几年，习惯了便利的生活，回到国内，买了高档住宅，“却发现很多小区没有商业配套，包括高档社区，好的生活品质应该是舒适、便捷。可是现在社区商业的状况，却是让这些有钱人打个酱油还要开宝马。”成路感慨。早在2005年5月初，商务部已经发布了《关于加快我国社区商业发展的指导意见》(简称《指导意见》)，指向社区商业的发展。可近年来，各种商业业态都不断升温，唯独社区商业即使提到桌面上说也依然是雷声大雨点小。为何社区商业这台戏一直不能开幕上演，成路向《中国商贸》记者解读了现今国内社区商业的特点。社区商业≠超市+底商我国社区商业还处于萌芽阶段，社区商业主要是以历史形成的沿街商铺为载体，这种商业形式是自然形成的，缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。不过随着概念的明晰，也不断有人在各种场合提出重要性，更有苏州工业园区已经成型的邻里商业??这都表明，随着商业地产的逐渐成熟，社区商业取得了巨大的进步。虽然国内也出现了一大批特色商业街等项目，但是从实际情况来看，他们多数仍旧是以服务社区为主要目的，特别是居住区的内部商业设施。且国内的社区商业普遍还带有浓厚的住宅底商的特点，不是开发商持有物业，多半是“打碎了卖”的模式，属于各自为政、自负

石家庄龙泉花园项目策划定位报告

“龙泉花园”项目策划定位报告本项目处于石家庄二环以外，属于郊区物业，受地理、环境、人文、交通、基础设施等影响有其自身的优势和劣势，现通过市场调查和分析，市场定位来确定项目小区物业类别定位、规划定位、小区档次定位、户型定位、景观定位，社区配套设施定位，价格定位，销售入市时机定位、社区文化主体定位、广告定位、营销策略定位。第一章项目简介项目地由河北帝华房地产公司投资建设，地处铜冶镇至上庄之间的获铜路的黄石岗，从石家庄南二环路过铜冶镇到达此地为10公里，从西二环路过上庄到达此地总长为8公里。该物业在获铜路两侧，路西为200亩，路东为230亩，该项目附近有台头村、南庄村、东行村、大宋楼和小宋楼，总人口为17，500人，以上村庄有的隶属上庄镇，有的隶属铜冶镇。铜业镇人口 12，000人左右，本项目南边8公里处，有龙凤湖，西侧5公里之处有龙泉寺。此地域商气、人气、配套设施非常缺乏，对房地产的开发带来许多不利因素。附表：第二章市场调查分析本项目因所处地理位置距市区较远，该项目的定位不能按照常规的二环外的小区定位方法而定位，必须富有创新，为了保证其定位的科学性、准确性，现就与其定位有关的周边环境，政府宏观环境，同类物业，消费群体等领域进行详细的市场调查分析，现阐述如下：

（一）宏观经济分析：我国2001年国民经济增长指数为%，今年1-6月份我国国民经济增长指数为%，良好的经济运行环境和健康的经济发展，在宏观上为本项目的正常销售提供了良好的环境。（二）市场分析：本项目按常规定位，应定位为普通居住小区，但因此项目所处地理位置的特殊性，我们现对桥西及鹿泉市的同类物业，旅游、休闲业态进行了调查分析，得出结论如下：市区住宅物业调查：

商业街商业策划书三篇

商业街商业策划书三篇篇一：商业街商业策划书 XX水乡商业街，是以6期开发，总开发量商业面积约达到60万平方。一、二期工程全部竣工后，商业建筑面积将达1.2万平方米，拥有大小店面120多个，成为集购物、休闲、办公为一体的综合商业街区。目前，店铺出租率偏低，商街的商业氛围偏冷，商户入驻经营热情不高。至08年3底统计中,一期商街的34家店铺中，目前出租18间，出租率仅为53％；二期商街10月底刚刚开市，二期商街的80多家店铺中，出租26间，出租率仅为32％。已入驻的商户中有4家已经退租,仍有3家正在寻求转租、退租或改行。这种状况，不仅对一期店铺的继续招租、出租产生了不利影响，而且对三期二、三组团店铺的销售带来了潜在威胁。因此，我们必须采取有效手段，炒热XX水乡一期二期的商街气氛，大力提升其商业价值，增强业主和商户的投资信心，并以此拉动XX水乡三期的店铺出售。特此，本案将主要对XX水乡一期二期及未来商街如何突破商业现状和形成旺盛人气而进行策划。背景分析。 XX水乡一期商街位于XX之畔，处于新老城区的交接处，位于城市中心东部入口，与繁华的市中心还有2公里距离。这样具有“窗口型”市口的商业街，当前缘何一时难“热”在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分析，XX水乡一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。

1、本身没有主力广场及其他因素影响时间不定。XX水乡商业街处于XX国道路旁处的半岛,具有岛居生活之称，属于居住大好环境。社区是以住宅为住，商业为辅，由于1公里处已引进大型国际百货XX，正处于城建阶段，达到一定成熟期还需要待开业验证，商家处于观望较多，同时由于距离原因，XX对XX水乡商家的影响并不大，大的影响在于东江夜游环绕XX水乡而过。再加当初购买房屋的业主主要考虑以投资为多主,造成后期入住率低,本身社区无法达足够人流,又没有一个主力店聚集人流、吸纳大型活动的功能,商街自然冷落。 2、商业街入口不通顺，“门口旧楼”成了“绊脚石”。在社区人流不旺的情况下，商业街入口与对面社区无法相通，红绿灯未开通，再加上商业街入口处的“旧楼”，既无观赏价值，又阻碍人流进入内街的“绊脚石”。地理位置和交通是影响商业特大因数。本身社区人流不多的情况下就希望吸引能与外界联合。 3、一二期街商用功能设计缺失经验。一期街商铺面积偏大,但不能做餐饮功能,因为一般中型的餐饮功能需达到面积150-200平方.而二期有餐饮功能的店铺面积大约都在50平方左右,只能做一些早餐和小吃类.从商业功能设计上看还不够完善。 4、商业街要吸引广大市民聚集到这里，还需要有浓郁的“广场文化”，例如需要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，商业街的“磁场效应”不佳，所以商街难“热”。 5、打造商街，服务“缺位”。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业管理公司去打理，这是开发商业房产的“老皇历”。事实上，经营商业街，“物业管理”代替不了“商业管理”，商业街由“冷”到“热”需要专业策划管理机构来“操

某楼盘商业策划方案

内部讨论文件——机密复地·上城商业策划方案第一部分渝北区商业物业调研 1．渝北区重点大型商业物业索引渝北区作为重庆主城北部新兴的房地产开发热点区域，主要由北部新区、两路、龙溪镇、人和、新牌坊五大片区组成。区域内主要呈现为大型集中式专业市场聚集，知名、大型百货主力店等相对缺乏的现状。2．渝北区商业发展趋势：引用政府相关数据显示，渝北区未来入市项目15个，入市面积为96.66万平方米，位于主城区的第一位。其中，预售面积约为8.71万平方米，占未来入市量的8.8%。区域内未来入市面积所占比重相对较大，未来入市面积为目前可经营总量的458.2%。其中，北部新区为未来入市量较大片区，建筑面积达73.4万平方米，如西部建材城项目就占据约57.3万平方米，其次为新牌坊片区，以财富中心为代表，入市面积约为16万平方米，两路片区则相对较小。 3．渝北区商业地产价格表商业物业社区商业物业

渝北区地处重庆北端，为新兴的房地产开发区域，目前区域内专业市场相对发达，与其他区域相比，其经营业种较为单一，专业市场可经营面积超过百货类位居第一。但渝北区以住宅开发为主，区域内没有形成相对集中成型的商业中心，商业规模小，档次相对较低，导致有效消费人群外流。区域内社区商业和专业市场不断涌现，规模化、品牌性的开发企业入住提升了区域知名度，预计在未来2-3年内渝北区将形成一个多中心、多组团、多层次的商业格局。第二部分本项目商业物业分析一．复地上城一期商业概况 1．复地上城一期商业分布图 2．商业指标

二．复地上城周边商业概况 1．项目周边商业概况周边商业小结：（1）周边商业体量与本项目相当，多是底商、或加裙楼的形式，规模与形式与本项目一期相近；（2）底商面积区间在20-200平米之间，初融科蔚城外大都规划为7米以上层高，至少可隔为2层。裙楼的面积可自由隔断，面积都在300-2000平米；（3）本项目与融科都已租赁为主，进行统一的规划、招商、管理。小项目商业已销售形式，不进行统一规划、统一招商、统一管理，因此物业费较低；（4）小项目对外销售价格次街面集中在7000-8000元/㎡之间（经内部人士透露：鸳鸯·北湖郡湖津路门面06年初实际成交价在6000元内，是由一名温州人购买，一次性购买了4个门面），临金开大道和转角商铺对外公布价格在10000-13000元/㎡，最高可达15000元/㎡。在实际购买中可进行议价，这和我们前

商业策划分析报告

至祥置业(昆明)有限公司二零零五年十二月十五日 MOMA项目商业策划报告目录报告讲明第一部分昆明商业进展概况一、经济进展态势二、昆明商业要紧业态三、昆明商圈情况四、商业物业和租金水平第二部分项目分析

一、项目简介二、项目地域分析三、项目建筑分析四、商业进展现状五、交通条件第三部分消费者分析一、昆明消费者总体情况二、项目区域内消费者情况三、投资者喜好和因素第四部分项目SWOT分析一、SWOT分析二、对策分析第五部分项目市场定位一、定位思路二、定位依据三、商业定位四、目标消费群体定位五、业态组合和档次定位第六部分负一层分析

一、背景二、需求分析三、价值分析四、用途和对象第七部分招商和策略一、租金收益可能二、商户建议三、招商策略第八部分销售策略一、销售策略二、分期销售安排三、销售方式安排四、产品定价五、销售进度安排

MOMA项目商业策划报告报告讲明本报告所表述之项目为MOMA项目一期和二期的商业部分，其中要紧为地面建筑部分，二期附一层由于需要对用途进行讨论，将专题分析。本报告将依照昆明商业进展背景、项目自身条件、消费者需求等方面对商业定位、商业规划、业态分布、店铺分割、招商和销售策略进行分析和讨论。

本次交流将重点阐述商业定位部分，其他部分提出初步建议和构思，深度分析和报告将在后续报告提交。本报告有关资料来源于至祥数据库、昆明统计局资料、市场调查结果以及有关网站公布资料，文中不再另行讲明。第一部分昆明商业进展概况一、经济进展态势 1、国内生产总值

旅游景区商业街《思路定位和运营设想方案》

关于稻城亚丁景区多民族商业街项目整体思路定位及未来运营设想根据四川省委省政府、甘孜州委州政府、稻城县委县政府对亚丁景区旅游发展的高度重视，香格里拉的核心区域亚丁景区已经顺利进入了旅游发展的快车道，景区各方面的旅游配套服务项目日趋完善，亚丁机场计划在今年年底前正式试航运营，这面临着亚丁景区即将迎来越来越多的旅游爱好者前来参观，即将迎来亚丁旅游景区又好又快发展的新局面和千载难逢的商业契机。根据亚丁景区服务配套功能的日趋完善，尽量满足中外游客在旅游途中的消费需求。不断丰富亚丁景区的旅游文化内容，逐步提升亚丁景区的国际旅游形象，拉动地方旅游经济产业链迅速发展。我公司结合亚丁景区目前的发展状况，经多方研究和慎重考虑，决定立项开发建设商业街项目，为亚丁景区做好配套服务。为使该项目设计思路及功能布局更加完善，公司管理层及相关部门负责人多次召开会议反复讨论及科学论证，根据公司管理层的各方意见，达成共识，共同认为现有的多民族商业街项目在项目整体思路定位方面和规划设计等方面缺乏理念设计和思路创新，商业街的整体艺术风格及地方特色还存在很多不足。为实现企业未来经济效益和社会效益迅速、科学、合理的长远发展，建立良好的旅游发展口碑，为项目前期的立项开发正式启动，后期项目顺利完成招商运营应预先做好各项充分准备工作打好坚实的基础。根据项目工程的时间安排计划进度，商业街后期竣工交付后，必然面临着市场的招商、开业和整体的营运等诸多方面的工作。为使以上工作尽快落实和展开执行，以便获得良好的招商和经

营成果，现综合以上项目思路定位存在的不足之处，特提出以下商业街项目规划设计思路定位及未来运营设想方案，以供参考。一、商业街命名多民族文化特色商业街二、生存意义 1、满足游客购物消费需求、娱乐消费需求、餐饮消费需求、住宿消费需求、游览观光需求、民俗表演需求。 2、为景区大环境做好服务配套，丰富景区的观光游览内容。 3、延长游客在亚丁景区休闲旅游的停留时间。 4、带动景区其它配套服务项目的二次消费和地方相关产业链的有利发展。 5、为前来亚丁景区休闲旅游爱好者留下美好难忘的回忆。三、商业街的建筑风格定位思路设想 1、整体建筑风格要明显突出康巴文化、香巴拉亚丁文化、多民族文化，要用合理的艺术风格把三者文化元素巧妙的融为一体，使之成为亚丁景区别具特色的一大亮点。 2、商业街的建筑格局应充分体现集中、集密、高低错落有致、胡同相互之间要连贯通畅。 3、商业街个体单店的外立面可根据经营者的经营特色进行装修设计，我方审核。

社区商业活动策划

社区商业活动策划篇一：汇景新城商业论坛活动策划方案11.21 汇景新城商业论坛活动方案一、活动主题汇景商圈崛起与和谐翔安发展论坛二、活动背景近年来，厦门经济的得到了快速增长，人民生活水平的提高，推动了岛内外房地产业的迅猛发展。翔安“城市副中心”的定位，已经被厦门市民所认知与认同。在城市商业高速发展的今天，相对本岛发达的城市商业，翔安目前还没有符合城市商业规划需要的大规模、高档次、现代化的商业设施。“汇景新城”的出现，是否符合城市商业规划规律？是否符合区域商业中心要求？是否可以填补翔安城市配套的不足，为翔安区乃至厦门本岛人民造福，为打造和谐翔安、和谐厦门做贡献？是否可以带动这一核心区域的商业发展，成为厦门第五、岛外第一大黄金商圈的核心领袖呢？三、活动定位 1.以“汇景商圈”为主线，以业界城市规划、城市运营、商业策划、商业运营、城市消费等各领域专家为主导，进行主题为“汇景商圈崛起与和谐翔安的研讨，以专家的眼光，对“汇景新城”作为区域核心

商业中心将为翔安乃至厦门城市与区域商业发展所带来的机会与开发前景进行详细的论证与探讨；突出“汇景新城”的标志性地位与无限的升值空间。 2.注重新闻挖掘，整合、组织并管理新闻媒体以期形成媒体导向包围圈，适当邀请经济板块的记者参与，服务于汇景集团与“汇景新城”市场推广的品牌形象需要，延续并扩大活动及项目市场影响力及后续传播力。四、论坛目的邀请政府部门、地产人士参加，树立项目良好的口碑，通过邀请强势媒体的参与报道来吸引各界人士对本次论坛活动的关注：提升项目人气和受关注度，为开盘预热。 ——加深对项目品质与价值优势的了解；——在业内外树立优良的企业口碑； ——通过本次活动，有效传播“汇景商圈”的优势理念；——通过理念的渗透，塑造良好的企业品牌； ——利用品牌效应证明项目的重要市场地位，并促进和推动楼盘销售。五、论坛日期：20XX年*月*日（星期*）论坛时间：14：30－17：30 六、论坛地点：四星级酒店多功能会议厅七、活动名称： ?“汇景商圈崛起与和谐翔安发展”论坛?“汇景新城”项目投资、鉴

地块项目策划定位报告

高发公司宝安119地块项目定位报告前言房屋建筑乃百年大打算。项目的成功与否在一定程度上取决于项目定位的准确与否，我司基于对宝安片区商品住宅市场的调研分析、项目自身条件和特征的分析，并结合项目的总体评估和市场需求，提出有针对性的项目定位，旨在提高本项目的物业素养和市场竞争力，使项目特性更突出，销售利润更为可观且更容易达到销售目标。

第一部分定位依据一、环境依据------突破、衔接项目定位的环境包括空间环境、地表环境、绿化环境、建筑布局环境、小区配套环境和文化环境等。任何一个环境都有“有利”和“有害”两个方面，也确实是项目定位时考虑地块的种种限制，并对限制因素进行合理合理补救，变不利为有利，更大程度上利用环境。这就需要充分研究项目的内外环境，包括对有害的环境做有效的处理和隔离（如污染、噪音、铁路、高压线等），对项目小区有良好作用的环境做有效的结合、利用和借景（如周

边公园、广场、江河、山脉、建筑物等），使小区成为都市总体的一个有机部分。住宅的可持续进展关键在于建筑主题与环境的相结合。二、市场依据产品定位最终要面向市场，评价一个项目定位是否准确，最终的评委是市场。 (一)市场细分市场细分的目的是进行差异化竞争。差异化竞争是市场竞争条件下普遍认可及推崇的竞争方式。找准市场空白，降低竞争压

力，获得良好进展空间，是差异化竞争的实质。现时期的地产营销并不是靠一、二个创意和点子就能吸引客户，就能支持一个楼盘，而是依靠地产商们较先进的开发理念下的高品质产品和整合化的营销手段来赢得市场。忽视市场细分原则、妄图一网打尽所有人群的结局，要么是不得不放弃一方，要么便是被双方人群遗弃。如：有些开发商在一个项目中设计了十多种甚至几十种户型，结果造成项目内部竞争，不同户型的销售进度不同，滞销户型占压了巨额资金，无可幸免地增加了项目的不必要成本。购住50㎡住宅的人群和购住100㎡住宅的人群，是消费能力和消费需求截然不同的两种人，这种差不的不可消除性决定了两种人群不可能居住在一起，而且项目环境也不可能同时满足两种人群。另一方面，市场竞争激烈，同类型住宅产品只会加剧彼此间竞争，争夺有限的客户群。如何发掘市场上尚未出现的住宅产品，如何在同类的客户群中以更新、更高质的产品吸引消费者，也是进展商必须深入考虑的问题。把握市场细分原则，走差异化竞争路线，就能专门好地把握住开发方向，确保项目成为市场上仅有、

社区商业策划案

社区商业策划案篇一：职工社区商业策划方案职工住宅配套商业投资意向书第一章背景分析 XX位于XX的东部，是XX市城市向东发展的重要区域。XX作为XX市未来的城市中心，将涵盖XX政治、经济、文化等方面功能，同时还是XX市工业、高新技术产业发展的重要基地。 XX以可持续发展为方针，注重生态、宜居环境的建设，未来的城市规划用地面积将达131.5平方公里，2020年人口规模为52万，成为XX市一个新的城市新门户。 XX是以工业为主的综合新城，是承接产业转移及拓展未来XX工业的主要承载地，是XX经济和社会发展的新增长极。新区将努力培育成为中国西部重要的重工业及装备工业基地和广西重要的制造业基地，成为发展以高新技术产业为主的新兴产业、发展现代商贸物流及产业科教研发的重要基地。工业产业的快速发展，使越来越多的人流量涌入柳东新区，从而促进新区加大对行政、商业、办公、文化、娱乐等城市设施的建设，为在XX工作、生活的人们创造一个良好的环境。第二章区域环境市场分析

由于XX现在还处于新区发展建设当中，各方面的城市配套设施还不完善，商业氛围匮乏，住宅小区较少。目前，主要以企业、公司、厂房等为主，带动其他商业、办公、教育等方面的发展。职工住宅小区，位于XX汽车城主要交通要道——新柳大道与东和路交汇处，东临XX正菱集团，北临华航电器公司，与XX管委会相隔500米左右，周边均为新规划的或正在建设的企业、公司、厂房等。周边企业分布主要有：柳州市正菱集团、华航电器公司、华都简直科技公司、天运寰通科技公司、宝溢纺织有限公司、乘帆柳州生产基地、明通生物燃料公司、威隆服装生产公司等十几家公司，约一万多职工。他们有的是住在企业所安排的宿舍里，有的则是每天下班回自己家。回家的每天会花在路上很多时间，而住在企业宿舍里的，企业只开设有食堂或者小卖部，只能满足一般的生活需求，没有太多的商业配套，以致员工们的生活方式比较单一。项目周边现唯一拥有的生活配套就是在柳东新区管委会楼下的柳州银行与建设银行，但是距离本项目地有一定的距离，也不能满足居民对各银行的需求。项目周边的唯一商业就是柳东新区管委会楼下的联华便利店，只是销售一些生活的日用品、小食品等，商业的局限性，难以满足该区域居民的生活需求。而本项目地块对面的则是一大片农村，尚未开发，所谓的商业氛围还未形成。通过区域环境分析可知，该区域的商业还比较匮乏，甚至连最基本满

某地产策划项目定位报告

盈丰·新家坡工程定位报告 -------------------------------------------------------------------------------- 地产策划实务 2005-9-15 盈丰·新家坡工程定位报告 -------------------------------------------------------------------------------- 第一章工程地块整体情况分析 (3) 第一节工程简况 (3) 第二节工程交通出行分析 (4) 第三节街区功能分析 (5) 第二章工程土地SWOT分析 (6) 第一节工程地块优势分析 (6) 第二节工程地块劣势分析 (7) 第三节工程市场机会点分析 (8) 第四节工程威胁点分析 (8) 第三章工程市场定位分析 (9)

第一节工程定位的原则、战略与蓝图 (9) 第二节工程定位 (11) §3.2.1 整体定位 (11) §3.2.2 功能定位 (13) §3.2.3 形象定位 (13) §3.2.4 价格定位 (15) §3.2.5 户型面积定位 (16) §3.2.6 目标客户定位 (18) §3.2.7 小区配套功能定位 (20) §3.2.8 案名定位 (21) 第四章工程产品策划 (22) 第一节小区整体布局规划 (22) 第二节建筑风格 (24) 第三节户型设计建

议 (25) 第四节道路与交通规划 (27) 第五节景观及绿化规划 (27) 第六节生活配套规划 (29) 第七节物业经管建议 (31) 第八节小区智能化规划 (32) 第九节住宅小区细部处理 (33) §4.9.1 室内装修细节 (33) §4.9.2 室外环境细节 (34) 第十节社区人文环境的营造规划 (35) 第一章工程地块整体情况分析

北京XXX项目策划报告书

XXX项目策划报告书

目录项目概况 XXX项目项目策划背景区域环境分析通州区购房客群消费行为分析 SWOT分析项目价值分析定位依据定位建议目标客户群分析项目定位对周边地区竞争格局的影响产品卖点整合户型定位及配比建议户型设计建议产品规划建议营销配合建议项目实施进度安排一、项目概况

?地理位置本案位于通州区北苑环岛北侧，八通轻轨北苑站与本案隔街而设，该地区属高速发展的“泛CBD”地区，是通州区区域规划之北苑商务区核心区，堪称通州的西门户。南临新华大街为长安街东延长线，连接京通高速路，东距CBD核心区国贸15公里，车程约10分钟。 ●四至：东为规划芦庄西路，宽30米，西为拟建20米规划路，南为长安街东延线 ——新华大街，北为通惠河。 ?建设用地面积：41033.1平方米 ?代征城市公共用地面积22310平方米其中：代征绿地用地面积：12250平方米代征道路用地面积：10060平方米 ?拟建建筑面积：约20万平方米，目标容积率大于4 ?总户数；约1100户 ?园区绿化面积：13222平方米 ?设计构思：围合设计，四栋北塔楼采用两栋连塔布置，三栋南塔以三层商业裙房相连，东侧4层会所，西侧9层板楼。另有一南北朝向XX板楼于整体用地东侧，自成体系。 ?建筑性质：住宅、商业及配套设施 ?项目运作现状 ●本案为旧厂搬迁改造成项目，九月份，工厂将按合同规定搬迁完毕，完成建设区域土地平整。不存在拆迁阻力，条件具备可迅速开工。 ●已完成市计发、建委立项手续。 ●已取得建设用地规划许可证，规划意见书，目前正在进行审定方案的完善与报批。 ●本案前期审批手续齐全，可以继续以协议出让方式取得国有土地使用权，但需限在10月31日前具备办理出让手续条件。二、XXX项目项目策划背景 ?内部因素 ●属规模较大的郊区项目，开发周期预计为三年，必须考虑项目的可持续竞争力及品质的超前性。 ●容积率较高，对项目整体规划及单体设计水准要求高。本案必须适应当前主流市场的需求。

商业地产方案策划范例

商业地产策划方案范例第一部分：市场分析一、项目概况二、项目SWOT分析三、项目定位及USP导向四、推广思路五、项目建议第二部分：整合推广策略一、商铺推广策略二、项目全程推广方案 1、策略的选择 2、具体执行的策略分析 3、广告推广策略 4、SP活动策略 5、销售计划 6、整合推广计划 7、物业管理策略第三部分：公司简介

一、国商策划公司介绍二、具备优势三、工作理念四、成功案例五、对本案的态度六、工作目标七、资费标准八、附加服务前言考虑到贵项目对销售策划进行招标的意义与目的，因此，本方案重点在整合推广方面进行了全面的策划，而对于项目市场分析及目标客户分析等进行了简要的分析。本案主要由市场分析、整合推广方案及公司简介三部分组成，具体包括项目概况、SWOT分析、项目定位及“USP”导向、推广思路及项目建议；项目的整合推广策略及公司简介。本案仅仅是体现了我司对于贵项目在运作过程中的一些思路和操作手法，并且也未与贵公司进行深入且具有针对性的讨论，难免有不足和偏差之处，因此具体的一些执行方案还须经双方协商达成一致意见后另行制定。本项目前期通过商铺销售来营销造势，以此带动住宅的销售；而后期通过住宅的销售来达到商铺的价值最大化，因为本项目具有比较独特的项目特色，须通过营销造势来形成影响力，并推动项目的整体销售。另外，我方在对于本项目所具有的各种资源整合之后，将本方案的重点定位于住宅的整合推广。第一部分市场分析一、项目概况：本项目地处繁华的大西路及斜桥街的交界口，地理优势明显，其总占地面积

二、项目SWOT分析：优势分析： 1）区位优势位于商业繁华地，其商业资源优势无可比拟； 2）配套优势周边商业、教育、医疗等生活配套一应俱全； 3）交通优势本项目交通便利、车流量及人流量较大，劣势分析： 1）消费群劣势高层物业还没有被大部分人认可，如何转变消费观点是关键；机会分析： 1）市场机会高层建筑是未来发展的趋势，通过新闻媒体的推广能将此理念灌输于消费群体，从而为营销造势； 2）稀缺性本案为镇江第二个高层电梯公寓，对于树立项目品牌是一次绝好的机会； 3）隐性机会（引导消费）对于镇江本地，已有开发商修建高层，而本项目对于消费者的引导也就会更加容易一些（采用跟进战术，对于自己而言降低了成本）；威胁分析： 1）潜在竞争威胁潜在存在一些地块，其开发商拟修建高层，而对于市场存观望态势。而一旦本项

街区型社区商业定位规划策略

--如何规划并准确定位一个街区型的社区商业？则成为目前各大开发商最为关注的话题。项目认知 1）宏观目标的明确：首先，在对社区商业街产品进行定位规划前，首先要梳理项目的核心诉求，根据的诉求展开针对性定位规划建议。根据项目的核心诉求，再结合对项目周边环境等整体的认知，最终才能找到最合适的定位方向。 2）对项目周边环境的研究：这一点对于社区商业来说，尤为重要。通过对项目周边条件及资源的分析，判断地块指标体量，并预判项目处于所在区域的角色。了解客流来源方向、周边社区人口消费核心需求及未来趋势，也可以对周边的潜在消费力进行预估。 3）城市商业市场研究：为了了解市场上社区产品的供求量及月均去化趋势，我们需要对城市同类商业产品的分布进行研究，例如，了解这个城市里现有的街区型社区商业发展状况，以及对比社区商业的市场趋势，从而了解城市社区商业潜在的供需要求。进而，通过与市场主力产品的对标分析等综合分析，可以得出对于街区型商业定位规划的关键成功要素。项目方案

商业街并非“一开就发”，国内前几年开发的很多步行街成了“不行街”就是很好的佐证。因此商业街的开发也是必须充分重视项目的整体定位、业态组合、规划设计，招商及后期运营，商业街的开发才能取得成功。同时，有竞争力的产品要内外兼修，对外具有高逼格的主题形象，对内要打造极具竞争力的产品，为后期销售增加溢价的附加值空间！避免形成“徒有虚表”不良市场形象。 1）街区型社区商业的三大定位模式 ?模式一：主力店+商业街建筑特征：集中式商场＋商业街模式业态组合：超市＋商业街或社区型购物中心＋商业街或超市＋百货＋商业街?模式二：次主力店+商业街模式建筑特征：小型集中式商业+商业街业态组合：便利型商业+次主力店集合（餐饮、健身、美容、图书、电器等）?模式三：纯商业街模式建筑特征：单层或者双层的商业街业态组合：多种类型的社区商业独立经营，餐饮类、休闲类、服务类、服装饰品类、服务类、食品杂货类等，没有引入大型主力店。 2）规划设计

2021年商业街商业策划书

2021年商业街商业策划书 2021年商业街商业策划书顾名思义，商业策划，就是在商业活动中通过与生产、管理、战略等的紧密协调，运用广告、促销、公关、新闻等手段，综合实施运行，使商业活动达到较好的效果。2021年商业街商业策划书，我们来看看下文。 2021年商业街商业策划书一 _____广场“步行街”商业策划书前言 _____ _____广场商业步行街，是南大街南段的首席商业街区。因此，我们必须采取有效手段，炒热 _____ _____一期的商街气氛，大力提升其商业价值，增强业主和商户的投资信心，并以此拉动 _____ _____二期的店铺出售。鉴于营造一期商街气氛、迅速催生人气的任务迫在眉睫，本案将主要对 _____ _____一期商街如何突破商业现状和形成旺盛人气进行策划。一、背景分析 _____ _____一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有“钻石级”市口的商业街，当前缘何一时难“热”?在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分

析， _____ _____一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。 (一)、商街设计“先天不足” 1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼 _____ _____街、_____ _____路交汇处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公众“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源不断注入人气。由于当初仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”、“简易花坛”，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场很难发挥聚集人流、吸纳大型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。 2、“假山”成了“绊脚石”。步行街南入口处的“假山景观”，既无观赏价值，又横亘在道路中央，事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。此外，南入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。 3、内外街连接通道商用功能缺失。 _____ _____街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。按照商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚集客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，如同上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。遗憾的是，_____ _____一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的“幽巷”，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有

项目定位策划报告(模板)

项目定位策划报告编制日期审核日期批准日期

修订记录

目录第一章城市房地产宏观市场分析第二章区域市场分析第三章客户群体需求分析第四章项目定位分析和结论第五章项目开发经营模式建议第六章价格策略建议第七章营销策略建议

第一章城市房地产宏观市场分析第一节经济环境对房地产市场的影响 1、宏观经济运行对房地产投资的影响； 2、城市经济结构和发展趋势对房地产投资的影响。第二节国家及城市相关政策对住宅产业的影响 1、国家及城市对房地产项目开发节奏、运营模式存在影响的相关政策、规定； 2、国家及城市对产品设计存在影响的相关政策、规定及其具体影响； 3、国家及城市对于购房行为存在影响的相关政策、规定及其具体影响。第三节城市房地产供需结构分析及未来形势预测 1、过去12个月城市月度新增供应量、累积供应量、成交量及成交价格曲线； 2、过去12个月城市不同房地产产品月度新增供应量、累积供应量、成交量及成交价格曲线。不同房地产产品类型的划分包括： a)不同面积段产品 b)不同物业形态产品 c)不同交房标准产品 d)不同总价区间产品 e)不同单价区间产品 3、对城市房地产市场未来供需关系和价格走势的预测 a)总体供需关系分析及预测 b)总体价格预测 c)不同类型产品供需关系及价格的分析及预测 d)目前市场机会的初步结论第二章区域市场分析

第一节区域环境概述 1、地理位置及交通交通状况； 2、区域配套设施状况； a)配套设施点位图 b)商业配套设施 c)生活配套设施 d)教育配套设施 e)医疗配套设施 3、区域自然及人文资源状况第二节区域房地产供需结构分析及未来形势预测 1、过去12个月区域月度新增供应量、累积供应量、成交量及成交价格曲线； 2、过去12个月区域不同房地产产品月度新增供应量、累积供应量、成交量及成交价格曲线。不同房地产产品类型的划分包括： a)不同面积段产品 b)不同物业形态产品 c)不同交房标准产品 d)不同总价区间产品 e)不同单价区间产品 3、对区域房地产市场未来供需关系和价格走势的预测 a)总体供需关系分析及预测 b)总体价格预测 c)不同类型产品供需关系及价格的分析及预测 d)目前区域市场机会的初步结论第三节区域竞争格局分析

某项目商业部分经营功能定位策划报告

都市领地商业部分经营功能定位策划报告第一部分、项目商业部分SWOT分析第二部分、项目商业部分全功能定位第三部分、项目商业部分营销策略建议第四部分、项目商业部分推广策略建议

第一部分、项目商业部分的SWOT分析优势： 1、企业战略优势。安阳贞元集团拥有强劲的企业实力和科学的战略思路。在本项目的整体运作上有计划有目的地进行持有经营。这不仅为项目的开发提供了保障，还为后期的统一经营管理和各种商业应变提供了便利； 2、内生共振优势。项目所在区域相对成熟，为安钢传统商业圈，商业氛围浓厚，消费力较大； 3、交通便利优势。项目所处的安钢生活区，在地理位置上处于安阳市泛中心区域。目前，安钢大道、文峰大道等城际交通网，围合形成安阳周边郊县、城镇消费黄金地带。

劣势： 1、空间位置劣势。本项目地块特征为成熟居住板块，偏离市中心核心商业区。虽今后要打造安钢商业圈板块，但形成符合商业拓展的配套环境尚需时日； 2、商业资源劣势。本项目所在区域周边现营商业档次偏低，在商业整体号召力上明显处于劣势； 3、连带形象劣势。本项目西面卫东购物中心经营现状不佳，一定程度上影响本项目商业街的经营信心。 4、产品规划劣势。本项目正在施工A地块是双层商业建筑，面积均在100㎡以上，对后期招商与销售有一定的实操难度； 5、消费人群劣势。所圈定的目标客户只是单单针对项目周边的投资客与自营商户，而忽视了安阳整体市场投放量及投资客承受能力，或多或少在价格和面积设置上略有偏差。机遇：

1、消费升级机遇。安钢厂区域内生活经济能力和人均消费水平比较而言，普遍略高，消费结构逐渐由生活性消费向享受型消费转变。而整个区域内的商业，也落后与区域需求的发展，在寻求商业业态档次均衡的情况下，新商业业态发展空间扩张； 2、区域商业配套的机遇。随着区域内住宅及商务项目开发逐渐导入，本项目周边的客源基础将愈加丰富。这些群体的工作、交际、生活所产生的需求，呼唤本案的配套性商业供给。挑战：

仿古商业街策划书

仿古商业街策划书篇一：商业街策划书一个很成功的商业项目策划方案目录第一章总体策划思路 4 一、策划的总体思路 4 二、项目背景 4 三、项目资源分析、项目目标的界定 5 四、核心目标--树立品牌 6 五、项目开发总建议 7 六、项目的swot分析 7 七．市场机会发现 11 第二章项目总体的定位开发报告 15 前言 15 一、项目总体形象定位 16 二、项目功能定位 19 三、世景的无限优势 26 四、项目定位优势的建立基础 27 五、目标客户群所定及分析 29 第三章项目整体组合营销策略报告 33 ----------------精选公文范文 1

一、项目总体整合营销策略 33 二、总体操盘计划、步骤 35 第四章项目产品设计报告 37 第一部分：世景国际国际公寓产品设计构想 37 环境设计 37 一、“英式管家”的概念 41 二、世景国际国际公寓引入英式管家服务的起因 41 三、世景国际国际公寓英式管家服务的内容 42 第二部分：世景国际写字楼产品设计构思 60 一、市场调研 60 二、世景国际写字楼工程技术数据 60 三、世景国际项目本身具备的优势 62 四、目标客群定位瞄准市场空白点 63 五、精锐公司将面临的问题 65 六、为新锐公司度身定做的七大服务体系 66 七、世景国际小面积办公写字楼推广要点 67 节约成本的办公空间： 67 富有创造力的事业空间 68 比较优势 68 世景国际为精锐公司度身定做的软硬件配----------------精选公文范文 2

套 70第三部分：世景国际商业广场规划设计思路83 1．经济技术指标 83 2.规划理念 84 3．规划风格 84 4.总体规划与功能规划的复合性 84 5.世景国际商业广场规划 85 6.交通组织结构 86 7.停车方式 87 8. 室内垂直交通设计要求 88 9.园艺设计 91 10.园林设计的具体表现形式 92 11. 景观构成要素 92 第五章开盘前期营销推广策略设计报告 94 一、寻找打开成功之门的金钥匙——概念运作 94 第一阶段：项目导入期 95 第二阶段：商铺推广期 98 第三阶段：商务港与酒店公寓推广期 100 二、知己知彼，百战不殆——目标客户分析104 ----------------精选公文范文 3

校园文化商业街市场定位策划

校园文化商业街市场定位策划方案

目录目录 0 【摘要】 (2) 【关键词】 (2) 【前言】 (3) 一、大学校园商业街市场环境分析 (3) （一）市场环境分析3 （二）竞争者分析4 （三）消费者行为分析4 （四）经营现状分析5 二、SWo分析 (6) （一）优势6 （二）劣势6 （三）机遇6 （四）挑战6 三、大学校园商业街目标市场战略 (7) （一）目标市场的细分7 （二）目标市场定位7 （三）目标市场的改造7 四、大学校园商业街市场定位策略 (8)

（一）租金优惠政策8 （二）经营8 （三）业态组合9 （四）产品策略10 （五）价格策略10 （六）过程管理11 五、效果预测 (12) 【结论】 (13) 【谢辞】 (13)

【摘要】从整体来看校园商业街面临的竞争是比较激烈的，并且许多商业街都还运用着比较陈旧的商业形式来经营，要想在竞争中取得更高的竞争优势，就必须扩大校园商业街的经营范围，这才能迎合大众消费群体的口味。校园商业街最重要的环节仍然是服务，服务营销对会员俱乐部起到了相当大的作用。可以毫不夸张地说一句：“服务等于利润，禾I」润等于生命，即服务等于生命”。对于校园商业街而言，应加强顾客关系管理、加强团队建设、促销手段的多样化、有形展示的改进和服务流程的优化。【关键词】环境分析目标市场营销策略

【前言】商业街，作为城市化进程的产物，就好象名片一样，是市容市貌中最繁华最绚丽的景观，是一个城市最引人注目的写真。但就在这样一个花团景簇之地，残红败绿却随处可见。定位，已成为了各大商业街晋升发展的桎梏，也成为了众多商业地产发展商和零售商争相瞩目的焦点。唯有拥有有自己的特色，与众不同才能在如此激烈竞争中求得生存求得更大的利益。此次策划就是在突破传统商业街模式下以独特新颖的创意来为商业街求的成功求的利益。、大学校园商业街市场环境分析（一）市场环境分析大学城市场，越来越多企业关注的市场。随着中国高等教育的普及，大学城高校市场将会是企业的一块非常具有战略意义的市场。这不仅体现在高校市场人数和需求越来越多，更体现在高校是一个具有一批高素质的人群和一块非常具有规律性组织的群体。而高校市场的巨大空间更是让许多懂得经营的个体及企业追逐向往。 1、经济环境分析随着90后的崛起，大学生往往是当前家庭结构的核心，90后的意见将影响家庭的消费行为。校园内的市场推广，影响的将不仅仅是一个人，而是一个消费行业。因为校园市场的推广具有集中、高效、忠诚、开发成本低、延续的特点，在封闭的大学环境下，大学生有强烈的群体认同感，在消费行为上相互影响，形成信息扩散的效果，使校园推广具有事半功倍的效果。 2、购物环境分析每学期自开学开始，高校周边商业从租房到餐饮，从培训到图书，从休闲到美容，从网吧到KTV无一不是热闹的场景，一些特色店和休闲店也越来越受到欢迎，如能提供交流、看书、上网、喝茶、聊天、听音乐的地方，对于习惯了三点一线（宿舍、教室、食堂）的高校学生来说是一个很好的去处，而对于商家来说则是商机无限。