房地产销售中遇到的法律问题

房地产销售中遇到的法律问题

1、规定合同中建筑面积误差比在3%以内（含3%部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测建筑面积小于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人。绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。若该条款被改为实测面积如实结算，在实测面积超出3%误差时是以法律规定为准还是以合同处理？

答：还是要按照法律规定。

买受人在签订合同时（现房除外），是按照合同约定的面积支付款项，在接受该房屋时，房屋测绘部分要实际测绘制作房产证，从法律的公平角度出发，房屋实际面积与购房款的支付存在关系，肯定要以实测面积结算，该法律的规定就是建立在实测面积支付房款的基础上的。

2、婚前财产与婚后财产如何分割？

答：婚前财产肯定归个人所有。

婚后财产分二种情况：1、夫妻约定归个人的归个人，最好有书面证据约定；2、没有约定的，属于夫妻共同所有，如分割，平均分配，对于不能分割的物或者分割有损其价值的，物的实际占有人，应该按照市场价值支付一半的对价给不能占有的一方。

3、夫妻双方在签订合同时只写了一方姓名（目前视为单独所有），按揭时另一方为共同还款人，当产生纠纷时这套住房如何分割？

答：如果没有约定，房屋归签字方，对于支付的房款（含按揭款），由房屋所有权人按照已实际支付的房款一半补偿给另一方即没有签字方，该房屋剩余的按揭款由房屋签字方继续清偿，与没有签字方没有关系，也是为了保住贷款合同的正常履行。

4、在婚后购买一套住房，合同为本人名字，在付款期间房款从本人账户划到父母账户上，父母与本人写了欠条，因此，购买这套住房是否属于父母出资给本人购买的住房？

答：要具体分析。

如有书面证据证明，父母明确表述该房是给自己子女的【法律关系为赠与】，则属于父母出资并归该子女个人所有不属夫妻共同财产。

如没有证据证明，就是父母与子女之间形成的借款债权债务关系，房屋归夫妻共同所有，该借款也由夫妻共同清偿。

5、某客户买房时准备离婚，下订单时离婚手续还未办理，但是签订购房合同时已拿到离婚证，事后前夫得知在离婚期间该女购买一套住房，要求获得一半财产，该情况如何断定？答：看签订合同时间与离婚证颁发时间，如果签订合同时间早于离婚证时间，则属于夫妻共同财产，应该按照婚姻法规定予以平均分割。

6、婚后，父母出资给子女购买的住房属于单独所有还是共同所有？

答：父母的书面明确表述，让产权登记主体与明确表示赠与一方联系起来，使父母出资购房真实意图明确，表述为个人的，为自己子女单独所有，表述为共同的，为共同所有或者份额所有。

7、以亲属名义购买住房，若做公证是否有法律效力，若无效那么公证有何意义？

答：不具有法律对外效力，公证如果违反法律规定，仍然可以不发生法律约束力，公证只是一个证明力强的证据，在多个证据发生矛盾时，公证具有优先性和盖然性。

8、未婚情侣男方基于情侣关系出资为女方一次性购买一套住房，此住房目前已增值，两人因感情不和分手，在分手时男方要求女方将该住房归还给男方，这如何断定？

答：如果该房屋已经登记在女方名下，男方没有权利要求归还，该房屋从法律关系上讲，是男方对女方的赠与关系，赠与只要完成了交付并登记，就不能撤销【要有符合法定情形并一年的撤销权】。

9、一夫妻购买住房，签订合同时写的子女和母亲的名字，房产证上各占50%比例，若该夫妻母亲过世，该房产如何断定？

答：该房屋份额50%属于母亲的遗产，按照法定或者母亲遗嘱处理。

10、甲方的房屋还未办理房产证就将房屋转让给了乙方，甲乙双方对签订的协议进行了公证，请问公证是否具有法律效力，这套住房的公证有效时间期限是多长？

答：实际这种情况大量发生，在办理过户过程中，人的因素就会发生作用，如更名等。

房产法实施后，按照法律规定，没有办理房产证的房屋不能转让，该公证不能产生法律约束力，是一种无效的行为，故公证有效期限就失去了支撑，自始无效。

房地产限购令的经济法律

●江苏商论2011．5［基金项目］上海市重点学科———经济法学（S30902） ［作者简介］杨勤法（1966-），男，法学博士，复旦大学工商管理博士后，华东政法大学研究生导师，主要从事房地产法、经济法、公司法的研究和教学。 1 2011年1月15日，北京在贯彻国务院国八条的实施细则中，将限购令严格化，规定对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭 (含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。 房地产限购令的经济法律分析 ●杨勤法 （华东政法大学，上海200063） 一、限购令的出台 限购令出台是基于商品的短缺，供应不能满足需求。只有产品短缺，国家才会限制购买，如我国曾经出现过的粮票、布票、油票等。我国对短缺产品实行限制，是建立在我国计划经济基础之上的。我国实行市场经济以后，计划时代对短缺产品的限制措施逐渐被放弃。商品的价格由市场决定，而市场价格的高低又自动调节商品的供求平衡。除关系到国计民生及国家安全的部分商品外，其他商品的价格及供求由市场自我调整，国家不加以干涉。 我国在取消福利分房、住房商品化后，逐步形成了通过市场购买住宅而实现住房目的的基本模式。按照我国住房改革的最初设想，通过住房改革，形成两个界限明确又相互补充的商品房市场和社会保障房市场。由于制度设计的缺陷与利益集团的博弈，最后结果是两个市场没有得到平衡发展。地方政府及房地产利益集团将精力全部投向商品房市场，社会保障房因无利可图而被忽视。社会各阶层的住房大都依赖于商品房市场，这加大了商品房市场的规模，不断推高房价。当房价上涨到大多数 人都无法承受之时，国家被迫干预，出台了限制需求的限购令。 2010年4月17日国务院发布《国发（2010）10 号》文，文件授权地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。这是地方政府出台限购政策的基本依据。同年4月30日北京市人民政府出台了“国十条实施细则”，该细则明确提出：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”1。由于全国房价并没有由于国发（2010）10号文的颁布得到有效遏制，国家相关部委又于2010年9月29日出台了一系列调控措施，为配合国家的调控措施，深圳等12个房价上涨过快的城市先后颁布了限购令。 到了2011年，房地产调控进一步升级，国务院办公厅于2011年1月26日颁布了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）。该通知第六条规定：各直辖市、计划单 ［关键词］限购令；逻辑基础；合法性；完善［摘 要］房价的快速上涨，迫使中央及地方出台了限制房地产买卖的限购 令。房地产限购令短期内能抑制需求、控制房价的上涨。为保证我国房地产宏观调控依法进行，必须加快保障房的供应，使房地产业尽快走上正轨。 ［文献标识码］A ［文章编号］1009-0061（2011）05-0148-03 148

房地产销售人员工作心得体会

房地产销售人员工作心得体会 时间飞逝，不经意间XX年已经结束。默默地算来，从参加房地产销售工作，来到XX销售部，加入我们这个有着家庭一般氛围的团体到现在已经有3个多月的时间了。3个月的时间放在以往或许会显得很漫长，但在这里仿佛是眨眼间便消逝而过。 本人是于XX年10月底加入公司的，刚入职时，由半知半解到对销售流程有了较好的掌握，背后确实下了不少功夫，也用了不少时间，当然更少不了同事们的帮助。正因为是第一次接触置业顾问的工作，所以刚来的前半个月，都是处于学习摸索的阶段，一边学习专业知识，一边做好销售工作。慢慢地，对接待客户、跟踪客户、等各方面都开始有一定的认识。到十一月中旬开始真真正正独立一人去接待客户，在此过程中遇到过许多困难，但在经理和同事的协助下，都能顺利将工作完成，也从中很快得到成长。一个月后本人对于公司项目的具体情况、公司的管理模式、房地产专业知识和房产销售流程及技巧等都有了很好的掌握。 本人在前几个月这段时间共接待各类来访客户40组次左右，接听各种客户来电15人次左右。手机客户资源上百组。虽然来访客户较少，但我并没有因此空闲下来，而

是积极地对来访客户进行电话回访，对来电意向客户进行预约，本人在这期间不断的学习、锻炼、提升自己业务能力，也积累了一些意向较好的客户群体，为后来的有效成交奠定了基础。 本人在几个月的工作中总结出一些心得，希望XX 年借此把工作做的更好，归纳起来主要有以下几点： 1.保持一颗良好的心态很重要。良好的心态是一个销售人员应该具备的最基本的素质，良好的心态也包括很多方面。a。控制情绪我们每天工作在销售一线，面对形形色色的人和物，要学会控制好自己的情绪，不能将生活中的情绪带到工作中，以一颗平稳的心态去面对工作和生活。b。宽容心人与人之间总免不了有这样或那样的矛盾事之间，同事、朋友之间也难免有争吵、有纠葛。只要不是大的原则问题，应该与人为善，宽大为怀，学会宽以待人。c。上进心和企图心上进心，也是进取心，就是主动去做应该做的事情。要成为一个具备进取心的人，必须克服拖延的习惯，把它从你的个性中除掉。企图心，当欲望产生的时候，就会产生企图心；如何将企图心用好，必须好好的学习。 2. 不做作，以诚相待，客户分辨的出真心假意。得到客户信任，客户听你的，反之你所说的一切都将起到反效果。 3. 了解客户需求，第一时间了解客户所需要的，

房地产联合开发模式及法律问题

浅析房地产联合开发模式及法律问题 一般房地产开发项目具有投资大、周期长、受国家政策影响大的风险。要顺利进行房地产项目开发以下三个条件缺一不可：适于开发的土地、足够的资金、一定的社会资源。而同时具备上述条件的投资人少之又少，这就为联合开发提供的可能。尤其是2011年以来伴随着政府对房地产市场的调控如“限购”、“限贷”等政策的出台，很多地产投资商感言房地产市场的冬天来临了。既然“冬天来了”房地产商们就需要强强联手、共担风险、共享利润的“抱团取暖”，而联合开发就是最佳选择之一。笔者就房地产联合开发不同模式中存在的法律问题作一分析，以起到抛砖引玉的效果。 一、房地产联合开发的概念及法律依据 联合开发房地产就是指经合作各方约定，一方提供建设用地的使用权，另一方提供资金、技术、劳务等建设房产项目，双方共担风险，共享收益的一种房地产开发模式。提供土地的一方叫供地方；另一方一般为从事房地产开发经营的房地产开发企业，即为建设方。这种联合开发的模式就是狭义的房地产联合开发。但在实务中联合开发的模式多种多样，从广义上讲，任何两个或两个以上的合作方有意进行房地产开发经营活动，都可以称为房地产联合开发。不限于一方出地另一方出资金，还可以双方都出资；不限于进行商品房项目房地产经营，还可以是建房自用；合作各方不限于法人或组织之间，也可以是自然人与法人或组织之间，自然人之间等；不限于在城市规划区内的国有土地上进行建设，也可以是在集体土地上建房。本文仅就法人或组织之间在城市规划区内的国有土地上进行商品房项目的联合开发经营活动中的法律问题进行分析。 在现实的房地产投资过程中从联合开发的组织形式和合同的性质方面可以看出它具有典型的联营合同特性。根据《民法通则》第三章第四节第51至53条规定：企业之间或企业与事业单位之间联营的不同形式，即联营可以分为：法人型、合伙型、合同型三种模式。相应的，也就为房地产联合经营形式奠定法律的基础。同时在房地产领域已经逐渐形成以《物权法》、《合同法》、《公司法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城市规划法》为支柱，最高人民法院的相关司法解释以及其他各项法规规章为架构的法律体系来规范房地产经营活动。 二、房地产联合开发模式及法律问题分析 目前，从法律规定和房地产开发实践中来看，房地产联合开发模式总的来说分为：法人型联合开发和非法人型联合开发。我们就这两种形式进行进一步的法律分析： （一）法人型联合开发。就是指房地产投资各方根据自己所具备的条件及优势共同组建具有独立法人性质的房地产公司，并以组建的房地产公司名义进行房地产经营活动。根据《城市房地产管理法》第二十七条：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和其它相关法律、行政法规的规定，作价入股、合资、合作开发经营房地产”。这就确立了以土地使用权作为出资进行房地产合作开发的法律依据。而《公司法》第二十七条：“股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外”的规定，就使房地产投资者以土地使用权作为出资形式组建公司成为合法。法人型联合开发又可分为以下几种情况： 1、组建新的项目公司。 由于房地产投资各方均不具有房地产开发资格或虽具备资格但为了减轻法律风险而设立项

限购令对房地产价格的影响分析

限购令对房地产价格的影响分析 市场纵横 2019 年 4月17日国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称新“国十条”），其中住房“限购”政策是一个非常严厉的政策措施，旨在调控房地产业非理性 膨胀。 一、限购令政策颁布后市场运行状况 据中房指数统计，全国大部分城市国庆期间成交量环比下降40%以上。以深圳为例， 从2019年10月份深圳住房市场运行情况来看，当前限购令政策对宏观经济及市场运行产 生了极大的影响。10月份，深圳新建商品住房成交备案量40.91万平方米，环比减少 3.8%。如果考虑9月底网签认购书集中在10月1日-7日备案的因素，10月实际成交量较 9月下降约50%；2019年10月份，二手住房成交量为44.08万平方米，环比9月减少 55.75%，扣除11月税收政策调整预期导致二手交易增加因素，当 限购令对房地产价格的影响分析 文/刘旦 月实际成交水平只有9月份的28%。然而，在成交量低迷的背景下，深圳房价俨然 “维持高位”。广发证券选取“十月上旬出台限购令的十大城市”调查显示，出台限购令 前后，成交量下滑城市占8成，整体跌幅19%，其中下滑幅度超过40%以上的城市占比达4成。反观“未出台限购令的13个大城市”，整体成交量仅小幅下滑3%，且下滑城市占比 为46%。这说明，限购政策的负面效应已逐步显现。然而，从房价数据来看，据中国房地 产指数系统（百城价格指数）调查数据获悉，2019年10月份全国100个城市住宅平均价 为8418元/平方米，深圳以24550元/平方米位居全国第一位。另外，2019年11月10日，国家统计局发布“1-10月份全国房地产市场运行状况”也显示，10月份，全国70个大中 城市房屋销售价格环比上涨0.2%，，其中，商品住宅价格环比上涨0.3%，普通商品住宅 价格环比上涨0.4%。 January 2019 13 市场纵横 从2019年底中央政府开始出手调控措施后，截止2019年10月底，除“9.29”新政 后颁布限购令的13个城市房价10月份涨幅较小外，其它城市房价涨幅程度与8、2019年

房地产行业并购律师实务

房地产行业并购律师实务 主讲人：杨坤 引言： 很高兴有机会和大家沟通房地产并购的法律实务问题，我学识粗浅，经验也有限，只是跟大家交流，谈不上授课。 一、房地产并购概述 （一）并购的概念 房地产并购首先从并购说起，并购是一个商业上的概念，现在法律把它拿来用了，其实也是似是而非的说法，最简明的定义是，公司收购通过购买一个股权来获得该公司的控制，购并包括收购和兼并，什么叫公司的控制权？各个国家公司法也没有明确定义，但我看到英国、意大利公司的控制权情景，有10种、8种情景做了罗列，我们国家有一个金融学家叫朱翌锟给公司下了一个定义，公司控制权是指股东或利益相关者对公司事宜不同程度的影响。这种说法都是似是而非的，我们认为控制权就是法律的支配权，但这个支配权是否有量的概念，现在我看的文件都没有非常详细的说法，为什么要讲这个？关于公司并购的概念，其它课程的律师、老师可能另外讲过，我就不做详细的探讨。我要强

调的是购并完全基于一个商业逻辑和商业目的而产生的市场行为，目标在于商业利益的地位最大化，因此手段也是五花八门的。比如我们通常说的基于控制权，大家知道我国对外资进入机构有比例上限，最高不能超过20%，完全就是一个小股东，最多派一个董事，控制权非常有限，但仍然愿意这么干，因此商业目的是多方的，我们平时讲购并是取得控制权，这是似是而非的说法。 学法律者有一个毛病，总是喜欢用法律逻辑来看待商业行为，动不动就说这个东西不合法，那个东西不合法，其实不是，我们做法律，如果不理解商业理念，这些法律就没有什么意义，做律师也这样，如果不懂得这些商业逻辑，不理解商业背后的背景，光抠几个条文，对客户的服务毫无价值，所以基于上述商业逻辑、商业目的的考量，基于丧失控制权的做法，也是并购的一种精神，世界上最牛的人不是取得控制权，为什么？因为收购一个公司，取得一个公司的控制权，某种意义上就取得了包裹，丧失控制权，把控制权拿出去，获得现金或者股票基于变现的东西，从利益链来讲，商业价值链来说，丧失控制权，把它卖掉取得现金才是最终的实现，取得控制权那是取得一个包裹，最牛的人是把它卖

房产销售心得体会合集5篇

房产销售心得体会合集5篇 坚持不懈，不轻易放弃就能一步步走向成功，虽然不知道几时能成功，但能肯定的是我们正离目标越来越近。下面是我精心为大家精心精选的房产销售心得体会，欢迎阅读。 精选房产销售心得体会(一) 从xx回到熟悉的xx，回想起来，五天紧张而又充实的培训真的像场梦一样。晚上，打开五天来相聚留念的瞬间，那些曾经陌生到熟悉亲切的面孔，那些一起欢呼尖叫的疯狂场面，那些课堂上大师的人生真谛，那些兄弟姐妹的工作经验分享，以及他们对工作的执着，对生命的热爱，对事业的追求，对朋友的真诚，无不烙印在我的心间。 第一天是我们的拓展训练。拓展训练中的每一个项目，几乎都给我们留下了深深的思考。比如叠纸游戏，为什么在教练给我们同样的指令，我们每一个人叠的结果都不一样，这让我明白在做任何事情的时候，不要像瞎子摸象一样，只按照自己所谓的想当然做事，结果却与教练想要得答案大相径庭，而我们需要的是在自己不是特别清楚如何做的时候，多问几个为什么，让事情更具体，方向更唯一，这样我们的努力才会事半功倍。翻越毕业墙的成功让我们明白了团队力量的伟大，当你在站在4.2米高溜光垂直的墙前时，让你翻过去，脑海里只有一个答案不可能，而在我们团队的共同努力下成为了可能，在这过程当中，由我们总指挥的统筹安排下，有人做了人梯，有人做了保护，有人做了接应，最后我们成功了，让不可能成为了可能。在工作当中，你遇到了靠自己一个人的力量不可能解

决的困难时，一定要想到你不是一个人在战斗，你背后还有我们强大的后盾，一滴水只有回归大海才不会干涸，团队的力量是无穷的，任何困难在我们团队面前都是纸老虎。 接下来的四天，我们开始了紧张而又充实的集中学习，我就学习的一些心得跟大家分享。 也许每个人都在抱怨现在的生活压力大，要结婚、要买房、要养孩子，一系列的压力都堆在我们面前，而面对这些压力，我们又不能逃避，只能勇敢地面对，没有压力，就没有动力，这样的人会成为行尸走肉，从而失去了人生的意义，在众多的压力面前，华总的压力情绪管理课程给了我们如何调整心态的一些方法，使其变成动力，使我们生活的更健康更阳光。 生活中的大多人都想成功，都想拥有自己的事业，而现在摆在我们面前只有工作，我们该如何的选择呢，其实就像马总说的一样，把工作当作事业来干的人很容易成功，工作是生存的来源，事业是自身奋斗目标和进取之心的集成，是愿为之付出毕生精力的一种“工作”，是个人的价值所在，不扫一屋何以扫天下，小事都做不好，如何把大事做好，自己想要成功就要先把自己的工作做好。 销售是一门学问，是多门学科和能力的综合，需要不断的系统化，在这几天的培训学习中，蒋博的销售技巧、邵总的大客户管理、谢博有效沟通、吴总的问题解决力等培训，让我工作上的学习和成长都受益匪浅。但最重要的就是把这些东西如何应用到工作中去，确定目标，制定计划，加大执行力度，执行力强的人才是把握自己人生的人;其次把自己100%的热情投入到工作生活当中，99度的水也不能称作开水，就差那么1度你的人生就没有沸腾，所以面对生活我们必须有100%的热情和付出。八小时的工作只是生存，八小时之外的努力才是发展，把自

现行房地产调控政策背后的法律思考

房价调控唯法先行——现行房地产调控政策背后的法律思考 徐倩 在房地产价格经过数次调控的结果都是报复性反弹的局面形成常态后，政府部门为彰显遏制房价过快增长的决心，又陆续出台了一系列的调控政策，调控政策就像一剂剂猛药，意图医治当前房地产价格飞涨的顽疾，但是当前的调控政策并没有起到立竿见影的效果，反而让已经日趋白热化的房地产市场变得更加雾里看花，扑朔迷离。“限价”、“限购”、“取消三套房贷”、“房产税”等名词俨然成为了2010年房地产市场最炙手可热的谈资。然而在政府不断伸出调控之手的同时，房价调控之措施是否已经偏离法制的轨道，外界的质疑声不绝于耳，作为法律工作者，我们不得不审视房价调控措施背后的法律支撑。 一、地方限购令的违法之嫌 为了控制国内房价过快上涨，2010年4月17日，国务院下发《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号，地产业界称之为“新国十条”），意在打压房价疯涨的势头。其中重要的一条就是：“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”。即所谓的“限购”。其中包含两方面的意思，其一是为非本地人员购房做出限制；其二，对购房套数进行限制。随后，上海、北京、深圳等城市纷纷响应国家号召出台了“国十条”配套细则的限购法令，然而条条细读这些“限购令”，却发现不少硬伤。首先，上述限购令涉嫌“违宪”，侵犯了公民最基本的宪法权利“平等权”。我国《宪法》规定，公民在法律面前人人平等。公民有迁徙与居住的自由。地方限购令对拥有本地户籍与非本地户籍公民购买房屋的权利区别对待，显然侵犯了公民的平等权，并且限制了公民自由选择住宅与迁徙的自由。其次，《宪法》规定公民的合法私有财产受法律保护，公民财产处分权理所当然地受法律保护。而是否购买房屋是公民行使的一项民事基本权利，属于基本民事法律制度的范畴，根据我国《立法法》的规定，基本民事制度和民事责任属于法律保留事项，行政法律位阶以下的法律法规及其他法律性文件不得做出相应的规定，地方限购令公然染指民事基本法律制度，限制18岁以下的公民购买住房，亦是违反我国基本民事法律制度的。再次，根据我国《民法通则》以及《物权法》的规定，房产所有权的取得，不得违反法律规定。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。据此可见，法律、行政法规未对不动产购买做出限制规定的情况之下，地方政府无权出台房地产限购的命令或规定。 二、政府限价商品房是否存在法律依据 今年国庆长假之前，上海市住房保障和房屋管理局曾经组织房地产商开会，新售楼盘只能降低售价，不得涨价。2010年9月1日深圳市出台的《深圳市房地产市场监管办法》里规定，当房地产市场价格水平发生异常波动时，政府可以进行价格警示提醒，否则由价格监督执行部门予以处罚。紧接着11月30日，国家发改委发布公告，希望社会各方面能够正确看待价格临时干预措施，积极支持政府为抑制价格上涨较快势头所开展的各项工作。亦表示实施价格临时干预措施是有法律依据的。其依据即是《价格法》中“当重要商品和服务价格显著上涨或者有可能显著上涨，国务院和省、自治区、直辖市人民政府可以对部分价格采取限定差价率或利润率、规定限价、实行提价申报制度和调价备案制度等干预措施。”笔者认为，政府在必要时采取的价格临时干预措施也无可厚非，但是必须在法律框架下，按照法律程序进行有效干预。我国现行《价格法》中，并未明确对所谓的“重要商品和服务价格”进行定义，何种程度属于“显著上涨”也没有参考标准。在五类可以由政府定价或指导价格的商品或服务价格中，并未能明示或暗示的将商品房纳入其中。目前中央政府定价目录中，也并没有商品房。根据建设部2001年颁布的《商品房销售管理办法》明确规定，商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。因此，若政府要限制房价，必须要另立新规，并将商品房纳入政府定价目录，按照法律规定的政府定价程序，经过相应部门的报批与备案手续，并且开展价

房地产项目公司股权并购法律风险分析

房地产项目公司股权并购法律风险分析 近年来，由于土地资源的有限性和特殊性，国家对土地使用权的流转作出了诸多有别于其他可流通物的立法限制，很多房地产开发企业面临难以获取土地资源的困境。而同时，许多手中有地，但自身资金、运作能力不强的房地产项目公司，为吸纳资金、引入先进的开发理念，尽快将手中的国有土地使用权投入市场开发建设，往往希望通过股权并购的形式其手中的房地产项目。因此，以房地产项目公司并购来实现土地使用权及项目转让之风盛行。 尽管以房地产项目公司股权并购的方式收购房地产项目具有手续相对简捷、节省费用和开发成本、开发快捷等显而易见的优点；但也存在很多需要并购方特别注意的法律风险。 案例 1、A公司获悉B房地产项目公司拥有“××花园”房地产项目，且已经开发建设至一期楼宇主体结构封顶，遂以收购B房地产项目公司全部股权的方式获取了该项目的开发建设权。正当A公司按其与B公司股东签署的《股权转让协议》支付了全部股权转让价款，准备继续投入开发时，承建该项目施工总包的建筑施工方突然主因原B公司拖欠其工程施工款，要求行使其建筑工程施工款优先受偿权，并申请法院查封了项目在建工程；同时，项目设计方以原B公司拖欠巨额设计费用为由申请查封了项目公司的流动资金。A公司由此陷入了困境。 2、A公司收购了某C房地产项目公司70％的股权，欲以大股东身份控制和主导B公司承建的某写字楼项目，并完成了变更股东的工商变更登记手续。但在经营决策过程中，持有C 公司30％股权的股东主：虽然A公司拥有70％的股权，但是根据B公司章程规定，仅享有60％的表决权和分红权。此时A公司才发现其原受让股权时审阅的公司章程为一份无效章程，且与C公司在工商行政管理部门备案登记的章程容不符，并没有约定表决权和分红权限制。由此A公司与C公司原股东发生纠纷，项目开发建设无法顺利进行。 3、A公司收购了D房地产项目公司全部股权，并在《股权转让协议》中约定D公司原股东承担D公司或有债务。在A公司按约支付了全部股权转让对价并开始以D公司名义开发建设某房地产项目时，某银行以D公司向第三人提供了连带责任担保为由要求D公司偿还巨额债务的担保责任。此时A公司欲向D公司原股东追偿时发现D公司原股东已经没有清偿债务的能力，A公司因此遭受了重大损失。 分析 通过以上案例可以看出，房地产项目公司股权并购过程中存在诸多潜在法律风险，可能给项目开发和项目受让方带来相当大的风险。概括来说，房地产项目公司股权并购存在的风险主要集中在以下方面： 1、项目公司或有债务控制风险 对于项目公司的或有债务、是否对外提供过保证担保的风险以及是否对外签有已构成违约合同的风险等等，股权转让方向股权受让方提供的述或企业资产评估报告，其可信度值得商榷，存在虚假或隐瞒的风险；需要股权受让方特别注意和控制。 2、转让股权本身属性确定风险 拟对外转让的项目公司股权本身，是否存在质押担保等第三人权利，是否存在对其在项目公司享有的表决权、分红权、委派董事和管理人员的权利、清算剩余财产分配权等各项权能的

房地产销售工作心得体会3篇

房地产销售工作心得体会3篇其实销售并没有什么“绝招”，也没有太多的技巧性的东西可言。人与人交往很难按一种统一的模式去做，每个人的个性都不一样，处理问题的方式也就自然不一样。对于一个刚踏进地产销售行业的新人来说，别人的销售技巧只可供参考，除了学习别人的做法以外，更多的是在每一次与客户打交道的过程中，总结出合适自己的商谈方式、方法，这样你就具有了自己个人独特销售技巧。只要多加留意、多加练习，每个人都可以具备自己独特的销售技巧，有自己的“绝招”。所以说，销售技巧更多的是用心学习、用心体会、用心做事。 一、用心学习 从事房地产销售工作的人员应致力于个人及事业的发展，因为生活只会随着自我改变而改变，唯有不断地学习，才能稳固地立足于这个社会。所以要成为一名顶尖的销售人员，首先必须学习的是如何保持一种积极向上的心态。 二、学习积极的心态 进入房地产行业之后，在工作的过程当中，我发现地产这个行业所涉及的面是非常的广，很有挑战性。一个积极的心态，是对自我的一个期望和承诺，决定你的人生方向，确定自己的工作目标，正确看待和评价你所拥有的

能力。你认为自己是一个什么样的人很重要。 一个有着积极态度的销售人员，相信他每天早晨起床都是面带微笑地对 自己说。“今天我心情很好，我很高兴，今天会跟很多客户联系，我相信能 给他们解决一些问题或解除他们的疑虑，我会成交的”；“只要我努力，相 信今天我一定能成交，我的销售业绩是最棒的”；这就是他对自己的一种肯定。 三、培养你的亲和力 所谓亲和力，就是销售人员和客户交流沟通的能力。销售人员的工作性 质是直接面对面地与客户打交道，怎么才能更好地与客户沟通，让客户认可你，必须通过规范你的言行举止来实现。 在售房的过程中，语言是沟通的桥梁。对销售人员而言，语言应该是一 门应酬与交往的艺术，不仅要注意表情、态度、用词，还要讲究方式和方法，遵守语言礼仪，是顺利达到交往效果的“润滑剂”。 在人际交往中，约有80%以上的信息是借助于举止这种无声的“第二语言”来传达的。行为举止是一种不说话的“语言”，包括人的站姿、坐姿、 表情以及身体展示的各种动作。一个眼神、一个表情、一个微小的手势和体 态都可以传播出重要的信息。一个人的行为举止反映出他的修养水平、受教 育程度和可信任程度。在人际关系中，它是塑造良好个人形象的起点，更重 要的是他在体现个人形象的同时，也向外界显示了作为公司整体的文化精神。

2018年8月份房地产开发企业并购路径与12大土地拓展模式及其涉税解析

房地产行业进入白银时代，招拍挂不再是房地产企业土地拓展的唯一模式，甚至不是主要模式。土地拓展越来越多采用并购等方式。并购交易涉及金额大、交易复杂，需要投资、财务、工程、法律和税务等相关人员参与。综合地掌握并购等不同土地拓展模式相关法律、税务等知识显得尤为必要。 【课程对象】 房地产企业投资人员、法务人员、财务人员和税务人员等； 【课程收益】 能掌握常见房地产企业土地拓展模式基本交易机构和交易流程，掌握常见房地产企业土地拓展模式的法律风险和税务风险及其防范措施；能了解非常见的房地产企业土地拓展模式的交易结构；能了解非常见房地产企业土地拓展基本法律和税务风险及防范措施。 【师资简介】 刘云刚老师（全联房特约讲师） 刘老师毕业于厦门大学法学院，获硕士学位， 具有会计和法学双重教育背景， 并具有会计师职称和上市公司独立董事资格等。 万科、碧桂园等标杆房企房地产项目并购特聘专家 刘云刚老师，律师、会计师，现任中华全国律师协会财税法委员会委员、中国财税法学研究会理事、上海市律师协会税法业务研究委员会委员等职务。刘老师主要执业领域为并购重组和税务。并主办数十起我国知名房地产企业（包括但不限于碧桂园、万科和荣安地产等）并购其他房地产项目案件，主要负责法律尽职调查、交易结构设计、交易文本起草和审阅、涉税分析及税务筹划等工作。目前担任多家万科、碧桂园等知名房地产企业城市公司并购常年法律顾问。 刘老师曾在大学从事税法教学和研究十余年，对财税法有深入研究，有比较深厚的理论功底。刘律师执业近十多年，有丰富的税法实务经验。曾作为执笔人参与撰写《中华全国律师协会律师从事税法业务服务操作指引》，曾作为审稿人参与编写《税务行政诉讼争议问题及司法观点集成》，曾代理全国首起因特别纳税调查调整起诉母公司及控股股东利用关联交易损害公司利益责任纠纷，曾为十多起并购重组项目提供涉税分析及税收筹划服务。 刘老师擅长主讲《房地产并购重组法律实务》、《房地产并购重组中的税法问题》和《房地产并购重组法律风险及防范》《房地产开发企业并购路径与12大土地拓展模式及其涉税解析》等课程。 【课程大纲】 1、招拍挂模式及其涉税解析 1.1招拍挂模式简介 1.2招拍挂模式交易结构 1.3招拍挂模式主要涉税问题解析 1.3.1三方协议变更土地使用权受让人问题解析 1.3.2房地产企业或其项目公司取得土地出让金返还问题解析 1.3.3项目公司增值税扣减土地使用权价款问题解析 1.3.4项目公司土地增值税扣除土地成本问题解析 1.3.5项目公司所得税扣除土地成本问题解析 1.4招拍挂模式实例评析 2、资产收购模式及其涉税解析

政府限购令对房地产业的影响

政府限购令对房地产业和律师业务的影响 河南栋梁律师事务所刘泽华聂新尚 【内容提要】2010年两会结束后，中央政府针对代表们普遍反映的房价增长过快、房地产泡沫严重、广大人民群众的刚性住房需求得不到满足的新形势，制定了遏制房地产价格增长过快、挤压房地产泡沫的调控政策。为落实中央政府政策，地方政府在中央政府指出的城市实施了限制居民购买房屋套数、限制购房位置区域、限制首付比例和贷款比例的限购政策，被称为“限购令”。限购以来，各限购城市投资性购房明显减少，房价过快增长的势头得到一定遏制，效果显著。同时针对限购引起的二三线城市房价增长过快的局面，中央政府扩大限购范围，要求地方政府在二三线城市实施限购政策。限购令不仅遏制了房价过快增长，打击了投机性购房行为，促进了房地产行业的优胜劣汰，加速了房地产行业的重新洗牌，而且也对律师法律服务业务的开展创造了机遇，提出了新挑战。 【关键词】限购令房地产业律师业务影响 一、政府限购令的出台背景、内容、目标及效果 （一）、出台背景 政府限购令是在我国房价过高、房价疯涨，房地产行业的暴利以及房地长行业的泡沫严重影响到国计民生、人民群众普遍反对、严重影响着社会稳定、威胁着和谐社会建设，以及国际金融风暴危机严重威胁国家经济稳定的形势下，国家为了避免房地产泡沫影响经济的稳定、社会的安定和政治的稳定，为了促进和谐社会建设而采取的对房地产行业实施调控而采取措施之一，是国家调控措施的一种，是地方政府落实国家调控政策的一项具体措施。（二）、限购令的发展过程 1、“限购令”的出现与限购政策在主要一线城市的推广 面对日益高涨的房价，2010年国务院连续推出多项严厉调控房地产的政策，以打击各种炒房及投资性购房行为，显示出中央政府坚决遏制部分城市房价过快上涨的决心。2010年4月15日，国务院公布了新一轮遏制部分城市房价过快上涨的新政，新政策共四条，被业内称为房地产“新国四条”。4月17日，国务院又出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”。 为响应中央政府政策，2010年4月30日北京出台“国十条实施细则”，明确提出的：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。“限购令”就是在这份文件中提出的，也是国内首次出现“限购令”一词，这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。 限购令标志着楼市新政进入了数量调节阶段。地产大腕纷纷惊呼，楼市的寒冬即将来到，原因很简单，任由房地产泡沫膨胀发酵，无异于饮鸩止渴。短期内刺穿泡沫，则不免带来阵痛。2010年4月15日，“国十条”出台后，各地将根据其房地产现状逐渐出台“限购令”。被称为“最严厉楼市调控措施”的“限购令”先后在北京、上海、深圳、厦门实行。 2、限购政策实施范围的扩大阶段 2010年9月29日国家有关部委再次出台调控新措施时，针对第一条中有关“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数”的规定，被业内称为“新国五条”。当天就有多位业内人士断言，史上最严厉调控措施——“北京限购令”或将在全国推广。其后广州限购令也在同年10月15日正式公布，深圳等更多城市出台限购令，2011年1月26日，国务院公布了《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号），即新“国八条”，“地方政府要切实承担起促进房地产

房地产销售的心得体会

房地产销售的心得体会 房地产销售的心得体会 导语：进入房地产行业之后，在工作的过程当中，我们会发现地产这个行业所涉及的面是非常的广，以下是WTT为大家整理的房地产销售的心得体会，欢迎大家阅读与借鉴！ 房地产销售的心得体会 首先，我想从自已做为一名普通的销售人员在跟进客户方面应具备的心得说起，也许我们在很多时候也会常说以下几点，问题是在于能将它投入到真正的行动去的人太少，所以有个很简单的事实，成功的是少数人。因为他们都是始终如一的去做，将它变成一种习惯。 1：最基本的就是在接待当中，始终要保持热情。销售工作就是与人打交道，需要专业的沟通技巧，这使销售成为充满挑战性的工作。对待客户要一视同仁，不能嫌贫爱富，不分等级的去认真对待每一位客户，我们的热情接待使他对我们的楼盘也充满了好感，那么我们的目的也就达到了。 2：接待客户的时候不要自己滔滔不绝的说话，好的销售人员必然是个好听众，通过聆听来了解客户的需求，是必要条件；同时也应该是个心理学家，通过客户的言行举止来判断他

们内心的想法，是重要条件；更应该是个谈判专家，在综合了各方面的因素后，要看准时机，一针见血的，点中要害，这是成交的关键因素。 3：机会是留给有准备的人：在接待客户的时候，我们的个人主观判断不要过于强烈，像“一看这个客户就知道不会买房”“这客户太刁，没诚意”等主观意识太强，导致一些客户流失，对一些意向客户沟通的不够好，使得这些客户到别的楼盘成交，对客户不够耐心，沟通的不够好，对客户没有及时的追踪导致失去客户等等。还是那句老话，机会只留给有准备的人。 4：做好客户的'登记，及进行回访跟踪。不要在电话里讲很长时间，电话里都说了，客户就觉得没有必要过来了。 5：经常性约客户过来看看房，了解我们的楼盘。针对客户的一些要求，为客户选择几个房型，使客户的选择性大一些。多从客户的角度想问题，这样可以针对性的进行化解，为客户提供最适合他的房子，让客户觉得你是真的为他着想，可以放心的购房。 6：提高自己的业务水平，加强房地产相关知识及最新的动态。在面对客户的问题就能游刃有余，树立自己的专业性，同时也让客户更加的信任自己，这样对我们的楼盘也更有信

房地产项目收购与转让中的常见法律风险及其防范对策

房地产项目收购与转让中的常见法律风险及其防范对策 房地产开发，按照我国《城市房地产管理法》的定义，是指在依法取得的国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。作为一种周期长、环节多的商业活动，房地产开发的过程也是一个风险相伴的过程。而法律风险在房地产开发的各个环节上亦无处不在，充斥于从立项报批、土地取得、施工建设、到房屋销售的各个阶段。其中，在房地产开发的前期阶段，往往会由于一着不慎而导致项目收购与转让的整体失败，这种开发中的全局性风险尤其需要加以充分的注意与有效地控制。为此，本文拟从律师实务的角度，探讨在房地产前期开发阶段项目收购与转让中的常见法律风险及其防范对策。 项目收购中的法律风险及其防范 一、直接收购项目方式 （一）主要风险 1、项目标的现状风险。如项目标的的地理位置、交通条件、是否毛地、拆迁状况不清晰而导致的风险。 2、项目不符合法定转让条件的风险。根据《城市房地产管理法》第三十九条、第四十条的规定，收购的项目应符合以下法定条件，否则，将会因违反法律的强制性规定而可能导致项目收购协议无效： （1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书； （3）以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金； （二）防范对策 1、审查房地产项目的合法性。即审查与房地产项目有关的各类合同和审批文件，充分考虑可能存在的风险。房地产项目资产权属是否明确、清晰、无瑕疵（如有无抵押登记、是否被查封等），土地使用权是否依法取得、取得方式、土地用途、使用年限及建筑物的占用空间、项目的设计用途等是否符合受让方的投资需求（若不符合需求可否依法变更），相关审批手续是否已经依法办好，如有无建设用地规划许可、建设工程规划许可证、施工许可证等。 2、确认是否符合上述法定转让条件。注意认定完成开发投资总额的百分之二十五以上，不包括已交纳的土地出让金。应由建设银行出具审核开发建设资金达到工程总投资25%以上资金的验资证明。 3、调查项目开发情况。是否存在尚未拆迁完毕、需受让方承担拆迁补偿责任的风险；项目规划是否合理、有无超规划的情况；项目的相邻关系是否存在纠纷或者潜在危机（如因采光、日照、通风、建设工地噪音等原因引发纠纷或者诉讼，导致工期拖延和经济赔偿双重损失）等。 4、避免收购毛地的风险。毛地出让中往往政府出让土地使用权时尚未完成国有土地使用权收回和对房屋所有权人和土地使用权人拆迁补偿安置工作，地上现存建筑物和构筑物的所有权人和相应的土地使用权人在法律上依然享有完全的物权，因此新的土地使用权受让中标

联合开发房地产若干法律问题

联合开发房地产若干法律问题 对于房地产开发业，土地和资金都是必不可少的资源，缺了任何一个，开发无从谈起。 即使是神通广大的房地产商，也经常面临拥有土地使用权但缺乏资金或资金充足但没有土地的窘境。于是联合开发应运而生。联合开发作为纽带，促成了资金和土地的结合，盘活了诸多房 地产项目，对房地业的发展功不可没。但同时，联合开发引发的纠纷也不在少数，且纠纷一旦 发生，往往标的数额巨大，案情错综复杂(例如，每年最高人民法院审理的民事案件中，此类 案件都占很大比例)。因此，如何界定联合开发的性质，如何确保联合开发行为的合法有效， 如何从法律角度预防纠纷的发生等问题，就成了房地产业内人事和从事房地产业务的律师们的重大课题。笔者也尝试着对这些问题做了点思考，现呈现给各位方家，希望能起到抛砖引玉之效。 一、联合开发房地产行为的法律性质和特征： 所谓联合开发房地产，指双方当事人约定，由一方提供建设用地使用权，另外一方提供 资金、技术、劳务等，合作开发土地，建筑房产等项目，共担风险，共享收益的房地产开发方式。提供土地使用权的一方，我们称之为供地方;另一方则是从事房地产开发经营的房地产开 发企业，我们称之为建筑方。这种意义上的联合开发房地产是狭义的。从广义上讲，任何由两 方合作进行房地产项都可以纳入联合开发房地产的范畴，不限于一方出地一方出资，也可以双方共同出资;不限于进行房地产开发经营，也可以是建房自用;不限于双方都是法人或其他组织，也可以是法人或其他组织与自然人或自然人之间合作;不限于在城市规划区国有土地上进行建设，也可以是在集体土地上联合建房。 从概念的界定我们不难发现联合开发房地产属于《民法通则》规定的法人联营，具有如 下特征： (一)、主体特定性。体现在联合开发双方中必须有一方以上具备房地产开发资质。《房 地产开发经营管理条例》对设立房地产开发企业限定了较高条件：设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：(一)有100万元以上的注册资本;(二)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。以确保 进入该领域的公司具备相应的开发能力。 (二)贯彻责、权、利统一的原则。 实践中，有很多联合开发行为就是因为违反了联营个这一基本原则而被法院认定为无效。比如，甲公司与乙公司签定的联合开发协议中约定：甲公司仅负责提供建设用地，不参与项目的建设管理，不论项目是否赢利，乙公司均应向甲公司支付若干收益。根据最高人民法院关于 审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，此类条款属于联营合同的“保底条款”，应认定为无效。需要指出的是，所谓的责权利统一，是从整个合同中双方当事人的地位角度而言的，是指从宏观上看，双方权利和义务向统一，并非指在开发的任何环节双方当事人都必须均 等的付出和收益。比如说，在项目的建设工程中，不具备房地产开发资质的公司往不参与具体管理工作(或者仅派人监督)，而是由房地产公司全权负责，这并不意味着违反了该原则。

案例分析之房地产限购令

《公共政策学》案例分析之房地产“限购令” 专业：政治学与行政学 姓名：王何欣 学号：1112751

案例分析——房地产“限购令” 内容摘要：房地产作为国家的支柱性和先导产业，对国民经济的持续高速增长起着重要作用。近年来，我国房地产市场持续高速发展，但由于我国房地产市场发展相对不成熟，房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴露出来，不少城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相符合、与城市居民收入水平不相协调的现象。为此，我国政府出台了一系列的宏观调控政策，试图抑制房地产过快上涨，而“限购令”无疑是其中调控力度最强的政策，足以体现出中国政府打压房价，抑制房地产泡沫的决心。笔者试图结合公共政策动态运行过程来分析这项政策出台的背景、原因以及效果，并就这项政策提出了一些自己的看法。 关键词：房地产；“限购令”；公共政策 一、案例回顾 （一）“限购令”的出台： 我国于2010年出台“限购令”，通过加大对购房者购房条件的限制来打击房地产行业的投机行为，控制房价过快增长。2010年4月17日，“新国十条”出台，其中第3条明确指出要实行更为严格的差别化住房信贷政策，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。条例指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。 “新国十条”出台后，各地根据其房地产现状陆续颁布“限购令”。2010年4月30日，北京出台“国十条”实施细则，率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。2010年9月29日国家多部门再次出台调控新措施，其后深

房地产销售心得体会

房地产销售心得体会 篇一：房地产销售心得体会首先，我想从自已做为一名普通得销售人员在跟进客户方面应具备得心得说起，也许我们在很多时候也会常说以下几点，问题就是在于能将它投入到真正得行动去得人太少，所以有个很简单得事实，成功得就是少数人。因为她们都就是始终如一得去做，将它变成一种习惯。1：最基本得就就是在接待当中，始终要保持热情。销售工作就就是与人打交道，需要专业得沟通技巧，这使销售成为充满挑战性得工作。对待客户要一视同仁，不能嫌贫爱富，不分等级得去认真对待每一位客户，我们得热情接待使她对我们得楼盘也充满了好感，那么我们得目得也就达到了。2：接待客户得时候不要自己滔滔不绝得说话，好得销售人员必然就是个好听众，通过聆听来了解客户得需求，就是必要条件；同时也应该就是个心理学家，通过客户得言行举止来判断她们内心得想法，就是重要条件；更应该就是个谈判专家，在综合了各方面得因素后，要瞧准时机，一针见血得，点中要害，这就是成交得关键因素。3：机会就是留给有准备得人：在接待客户得时候，我们得个人主观判断不要过于强烈，像“一瞧这个客户就知道不会买房”“这客户太刁，没诚意”等主观意识太强，导致一些客户流失，对一些意向客户沟通得不够好，使得这些客户到别得楼盘成交，对客户不够耐心，沟通得不够好，对客户没有及时得追踪导致失去客户等等。还就是那句老话，机会只留给有准备得人。4：做好客户得登记，及进行回访跟踪。不要在电话里讲很长时间，电话里都说了，客户就觉得没有必要过来了。5：经常性约客户过来瞧瞧房，了解我们得楼盘。针对客户得一些要求，为客户选择几个房型，使客户得选择性大一些。多从客户得角度想问题，这样可以针对性得进行化解，为客户提供最适合她得房子，让客户觉得您就是真得为她着想，可以放心得购房。6：提高自己得业务水平，加强房地产相关知识及最新得动态。在面对客户得问题就能游刃有余，树立自己得专业性，同时也让客户更加得信任自己，这样对我们得楼盘也更有信心。客户向您咨询楼盘特点、户型、价格等等得时候，一问三不知，客户就根本不会买您推荐得楼盘。7：学会运用销售技巧。对待意向客户，她犹豫不决，这样同事之间可以互相制造购买氛围，适当得逼客户尽快下定。凡事心急人不急沉着应战也许客户就要成交了，但就是由于一些小小得原因，会让她迟迟不肯签约，这个时候就是千万不能着急得，因为您表现出越急躁得态度，客户越就是表示怀疑。您可以很亲切地问一下客户还有什么需要解决得问题，然后再细心地与她沟通，直到最后签约。当然，在解释得时候，所要表现出来得态度就就是沉着，冷静，并且没有太过于期待客户能够成交。8：与客户维系一种良好得关系，多为客户着想一下，这样得话，您们可以成为朋友，她得亲朋好友都可能就是您得下个客户。9：如果这次没成功，立即约好下次见面得日期。我们得销售并不能够做到百发百中，每次新客户过来都能成交。毕竟现在得经济形势就是不会出现这样好得结局得。假设这次没有能够现场定房成功，那么在客户要离开得时候，不妨试着与她约定下次来现场得日期，这样您可以更加了解客户得需求，也可以帮助您确定客户得意向程度。10：记住客户得姓名。可能客户比较多，不一定能够记得所有得客户姓名，但就是，如果在您得客户第二次来到现场得时候，您能够立刻报出她得姓名，客户会觉得您很重视她，也能表现出您得专业态度。不妨去强化记忆一下，实际上在每次接待完客户以后多想想接待过程，再加上平时得回访工作，您就是可以记得得，至少就是她得姓氏！在我们得墙上有这么一句话：今天工作不努力，明天努力找工作。如果有得时候，您工作有点疲倦了，接待客户很累了，那么就瞧着客户，当成就是自己得佣金，没有谁会不喜欢钱吧，为了佣金而去好好地对待客户。呵呵，这样似乎有点俗气，但就是，在自己很累得时候，如果把个人得心情带入到工作中，那一定不能做好销售得。不妨尝试一下这种方法，至少就是一种动力。以上就就是我得销售经验，我以后要这样做，不能纸上谈兵，引用一句话：能说不能做，不就是真本领！篇二：房产销售个人工作体会转眼间，2016年就过去，到xx公司实习得时间也将近5个月了，回想起在xx工作得点点滴滴，感慨万千。对之前工作过行总结与反思，就是对未来工作得开拓与进展。2016年即将过去，2016年即将来临。新得一年意味着新得起点、新得机遇与新得挑战，我决心再接再厉，使工作更上一层楼，努力打开一个工作新局面，更好地完成学校给我们得这个实习机会与公司安排得各项工作，扬长避短。还清晰地记得刚进这