团结地产可行性调研分析

“团结学府”

房地产开发项目

可

行

性

分

析

报

告

编制单位：四川志远房地产营销策划有限公司营销部

编制时间：二0一三年一月十三日

目录

一、项目基本情况

1）、公司简介及项目名称

2）、项目地理位置及交通状况

3）、项目周边的开发现状及发展前景

4）、项目性质及主要特点

5）、土地容积率

二、开发建设条件

1）、区域规划分析

2）、项目优势及卖点

3）、项目定位

4）、规划方案及主要技术经济指标

5）、设计方案分析

6）、环境景观分析

7）、项目施工单位、监理单位及后期物业管理单位分析三、项目开发组织机构及公司发展理念分析与研究

1）、机构设置与人员配备

2）、走品牌发展思路及向集团化拓展理念

四、项目开发建设计划及财务分析

1）、项目开发进度及计划销售周期

2）、相关财务费用分析

五、项目资金来源及经济分析

1）、项目投资来源、筹措方式的确定2）、销售利润及银行还贷能力综合评估六、结论分析

一、项目基本情况

1）、公司简介及项目名称

成都美乐实业有限公司位于中国成都市郊，投资5800万元，占地面积25890余平方米，是中国西南地区大型优质石材加工企业。公司全力开发的“团结石材”是石材行业具竞争力的品牌之一。

成都美乐实业有限公司拥有世界领先的现代化标准厂房，以及国内外一流的配套的精密石材加工设备。成都美乐实业有限公司同时拥有一批长期从事石材设计加工的专业工艺技术人员和能工巧匠，以及一批高素质的开拓型管理人才队伍。公司注册遵循ISO9002国际质量体系保证模式的基础上，对每一份被确认后的订单进行全过程生产、安装与服务控制，形成以客户为关注焦点，充分了解并满足客户需求。

成都美乐实业有限公司拥有在全球可靠的矿山资源，并与世界各地大型石材生产基地有着长期密切的合作关系，常年生产出口国际标准薄板和国内工程板，并承接楼厦、宾馆、酒店、商场及家庭的石材设计、生产、安装与服务。公司尤其在异型石材设计加工领域处于领先地位，春加工的拼花、工艺雕刻、曲面板、曲线石线、圆柱弧板、圆柱脚帽、实心圆柱、罗马柱、风水球等等产品工艺精湛，深受广大用户好评，并为客户石材做特殊加工服务。特别是薄板生产线生产的符合国际标准的板材，常年远销美国、法国香港等国家和地区。成都美乐实业有限公司备有世界各地优质石材荒料及板材。

成都美乐实业有限公司本着“团结、诚信、共赢、拓展”的经营理念，竭诚与广大国内外各界朋友开展广泛、密切的合作关系。

2）、项目地理位置及交通状况

项目地块位于郫县团结镇理工大影视学院对面，距成都和县城各20公里。西邻三道堰，北接新繁、南有红光、犀浦，东有安靖、大丰。

与本项目紧邻和接连的有沙西线、犀团路、老成灌路、犀安路等，结合新规划地铁2号线以及郫县到都江堰的地上高架轻轨，形成了区域通达快捷的交通网络。项目周边主要公交线路有310路、360路、362路、690路、745路、747路等多路公交车经镇内直通周边县、市（区）和成都市区。理工大影视学院、四川科技职业学院、四川师范大学成都学院与该项目仅有数步之距。

3）、项目周边的开发现状及发展前景

该项目属团结镇的中心地段，周边地块均为旧房，目前暂无大产权商品房出售。团结镇镇将以高等院校为依托，迅速发展高校片区配套经济园，形成产、学、研互动发展模式，在政治、经济、交通等各方面进一步拉进与成都的联系，迅速融入以成都市为中心的大成都范畴。未来三五年的团结镇必将发展成为多元化、高品质的商业繁华区。4）、项目性质及主要特点

该项目土地规划为二类住宅用地，项目地块平整，无大的水沟和凹凸不平的现象，整个地块也较为方正规整，有利于对整个项目的整体规划和设计，便于后期业主的居住和生活。项目紧邻学院街，商业气氛浓郁，人气旺盛，是居家理想福地。

5）、土地容积率

“团结学府”住宅小区项目用地规划设计容积率为，符合区域规划要求。

二、开发建设条件

1）、战略规划

五大兴市战略

实施“交通先行”战略，构建西部经济核心增长极的传输系统。把“交通先行”摆在五大兴市战略的首位，下决心首攻交通、大兴交通，打一场交通建设的大会战。

实施“产业倍增”战略，夯实西部经济核心增长极的产业支撑。成都打造西部经济核心增长极，成败的关键取决于产业。决心用几年时间打一场产业发展的翻身仗。

实施“立城优城”战略，做强西部经济核心增长极的动力引擎。将实施好“立城优城”战略，“立”好以天府新区为代表的新城，“优”化以中心城区为代表的老城，书写成都城市建设新的历史。

实施“三圈一体”战略，凝聚西部经济核心增长极的发展合力。要打造西部经济核心增长极，提升对外辐射力，前提是要把市域经济的“三圈”融成完整的“一极”，形成对内聚合力。

实施“全域开放”战略，提升西部经济核心增长极的开放程度。省委明确了成都新一轮发展的紧迫任务是“大力推进国际化进程，建设以经济功能为主的综合型国际化城市”。成都将按照这个既定的国际化方向，以更大范围、更深层次、更加主动的姿态实施“全域开放”战略。

2）、项目优势及卖点

A、区位优势

地理位臵优势

本项目处于郫县、犀浦、红光、安靖、三道堰、新繁等六地的腹地位臵，同时位处于成都上游、温江上风，郫县上水的居住宝地，加之周边林立的高校，具备明显的区位优势和发展潜力。

项目地块条件优势

项目位于郫县团结镇理工大影视学院对面，整个地块方正平坦，无大的水沟和凹凸不平的现象，利于对整个项目的整体规划和设计。

规划优势

团结镇紧紧抓住西南石材城、高新西区和校园经济带来的发展契机，积极承接成都大都市功能辐射和产业延伸，将形成以居住、商业贸易、文化娱乐为主的城市综合发展区，将从市政、交通、绿化、人文等各方面为区域的提速发展提供保障，也为项目的未来前景带来了良好预期。

B、项目自身优势

项目运营优势

本项目在开发前期就进行为期1年的专业规划设计及整体策划，从项目终端营销上切入项目前期定位及运作思路，从消费者需求出发，做出最适合的运营策略，保证后期的营销推广顺利实施。

项目的物业升值潜力

由于项目处在新繁以及红光之间的团结镇，本区域内房地产发展尚未形成气候，尤其是高品质商业综合体以及设计前卫的楼盘屈指可数，因此本项目高品质的设计理念一旦实施落成，项目价值潜力无限。

项目地块条件优势

项目地块平整，无大的水沟和凹凸不平的现象，整个地块也较为规整，有利于对整个项目的整体规划和设计，便于后期业主的居住和生活。

项目开发的先发性优势

根据政府对区域的近期和远景规划，区域内的“旧城改造”房地产开发项目在未来势必大规模进行，但目前因区域房地产市场还处于萌芽和起步的阶段，因此无论从本项目的规模性还是从本项目的开发理念以及本项目的产品定位和设计等多方面来看，本项目的开发在区域内都具有“唯一的”先发性优势。

规划设计优势

本项目借助名师合理的总平布局、建筑、景观规划设计，户型配比得当，产品层次清晰、定位准确，能够有效刺激购房需求。

C、项目卖点

商业、贸易、科技、人文内涵——理工大影视学院、四川科技职业学院、四川师范大学成都学院等高校以及高新西区、西南石材城和项目地理位臵的重叠将赋予项目独特的商业、贸易、科技、人文内涵。建筑风格时尚高雅，景观独特优美——现代经典的建筑风格，使建筑不再是生硬的钢筋混凝土盒子，它具有丰富而生动的文化内涵和科

技含量，同时，又能最大限度地符合当前普通购房者的审美情趣和居住习惯，从而达到建筑与生活的完美结合。项目在小面积的范围内打造缓坡景观的独特设计理念（团结学府）极大提升了项目品质，形成优美舒适的居住环境。

户型设计别致、实用性强——经过精心的市场调查和前期策划以及设计师对项目、市场需求的充分理解，设计出真正符合业主日常居住和生活需要的舒适实用户型。

优秀的开发运营团队——一流的开发、策划、设计、销售、施工、监理、物业管理团队。

3）、项目定位

A、目标消费群定位

西南石材城商户、高新西区科技工作者、高收入企事业单位的中高层管理者、公务员或私营企业主、周边高校教职员工、团结当地民众、都市爱车一族、省内购房人群、投资客等。

B、开发策略定位

短（开发周期短、销售周期短）

平（价格平）

快（建设快、销售快、资金周转快）

C、楼盘品质定位

走精品、品牌产品战略路线，力求在设计定位、建筑风格、建筑结构、建筑材料、工程质量、园林景观、后期物业服务等各个环节精益求精，打造“高起点、高品质、高性价比”的特色楼盘，同时也

为后续开发项目打下坚实基础。

D、价格定位

平价入市、低开高走。开盘前作充分的市场调查，结合项目实际情况，销售价格随行平稳入市。

4）、规划方案及主要技术经济指标

“团结学府”已经郫县规划局批准立项，发布红线图以及项目设计条件通知书，项目建筑方案设计已基本完成。

“团结学府”主要技术经济指标如下：

5）、设计方案分析

A、贯彻“适用、经济、安全、美观”的建设方针和“以人为本”的指导思想，合理组织室内外空间，努力完善住宅的使用功能，创造方便、舒适、安全的生活行为。

B、以创造“文明居住环境”为中心，精心处理“人-建筑-环境”三者之间的关系，力求使建筑与环境协调。

C、采用半围合及高低结合的建筑布局形式，庭院形成具备向心

力的开放空间，通过建筑的围合，整个小区形

成一个大的中庭景观，通过景观设计大师巧夺天工的布

局和打造，呈现出现代“桃花源”式美满生活的和谐社区。

D、项目由4个单元18层高层住宅及4个单元24+1层高层住宅组成，建筑本体布臵尊重道路走向，呈流线布局，发放自如，在小区

内部形成一系列连贯的流动空间，小区内部绿化与建筑有机的融为一体，通过绿化景观的渗透将空间的流动性充分展示，为小区的居住人群提供丰富舒适的活动空间。

E、项目在空间规划设计上注重统一与协调，对景与呼应，充分考虑每户住户的均好性。在日照、通风、采光、视线、景观等方面尽可能都照顾。采用体型搭配，错落有致，疏密相间的手法，尽量使整体与局部空间都有变化。设计中通过对不同尺度的院落组合，取得空间形态上的协调，通过内外穿插与交融，使居住者臵身于一个充满温馨情趣的空间。

F、从城市道路形状和住户的生活及活动出发，采用环状的道路系统，做到人车分流，动静分离，给人一个安全私密的交通使用环境。整个路网系统论证，基本上建立在科学完善与经济合理的基础上，清晰的人车分流，小区中央是行人活动区域，人行道穿越主景观，一步一景。

G、居住建筑的户型设计最为细致、经典。方案在严格坚持面积配比标准的前提下（即坚持以舒适精致小户型为本楼盘销售主力户型），吸取目前市面上畅销户型之精华，充分考虑对居住质量的提高，比如朝向，穿堂风，房间全明、转角飘窗、阳光房、入户花园、空中花园等，力求做到细致入微，有效改善居室生活环境。平面布局上，力求动静空间及后勤空间的相对独立，交通流线便捷，互不干涉。

H、建筑立面设计造型摒弃了花哨的多余装饰，在形象上追求简洁、明快、活泼的现代风格，外墙色彩以灰白色系为主，间插浅棕色片墙，

使整体色彩变化而又统一。造型设计中强调立面凹凸变化，利用凸窗、阳台、空调室外机板的变化，不仅使得建筑外立面活泼生动，更让业主在自家天地间充分感受到蓝天的高远和阳光的灿烂，领略健康居家实质。

6）、环境景观分析

为提升住宅居家品质，打造符合楼盘案名“团结学府”比较相符的环境景观意境，开发商花重金聘请成都知名的环境景观大师倾尽全力精心打造一流景观环境，届时展现眼前的是缓坡起伏、曲径通幽、溪流淙淙、亭台楼榭、奇花异境的盛景。

7）、项目施工单位、监理单位及后期物业管理单位分析

A、施工单位

为保证项目工程建设质量，特聘请资质一级知名建筑施工单位---中铁八局集团第一工程有限公司承包施工。

B、监理单位

为监督施工单位文明规范正确施工，保证各项工程按时保质保量顺利完成，特聘请知名甲级工程监理单位---成都万安建设项目管理有限公司负责全工程的施工监理。

C、物业管理单位

在保证项目综合品质全面提升的前提下，后期物业管理对于楼盘的保质增质，保障社区和谐、和睦相处、具有较高的居家质量也非常重要，开发商也力求自身打造优秀物业管理团队（或聘请其他优秀物业管理单位代为管理服务）。

三、项目开发组织机构及公司发展理念分析与研究

1）、机构设置与人员配备

为使项目各项工作开展有条不紊进行，公司在项目前期成立了办公室、开发部、营销部、项目部、财务部、招商部、广告传媒机构等相关部门和单位，各部门单位分工职责明确，正紧锣密鼓开展各自工作，各项工作开展顺利。

2）、走品牌发展思路及向集团化拓展理念

以房地产作为支柱产业，辐射家具制造、生物科技、保健食品等三大行业主要板块是目前公司走多元化集团发展的既定目标和思路。公司以“团结学府”项目品牌开发为契机，秉承“追求完美，奉献卓越”的理念，真正以人为本，尊重知识和人才，以先进的管理理念，精心培育一支品行高尚、专业技能全面、充满激情、富有闯劲和创新精神的优秀管理队伍。

四、项目开发建设计划及财务分析

1）、项目开发进度及计划销售周期

根据公司拟定的营销推广方案和总体开发计划，开发节奏大致安排如下：

依照开发进度和推广节奏，预计整个项目计划销售周期为个月，接近年时间。

2）、相关财务费用分析

“团结学府”住宅小区工程的投资项目及资金计划包括：土地投资成本费、前期方案施工图设计费、规划设计条件费、施工图审查及报批费、建设工程许可证费、前期工程费、房屋开发费、其他费用、管理费用、销售及推广费、财务费用、不可预见费、相关税费等。

A、土地投资成本费：16680332元

该土地规划净用地面积为20566.69M2，投资该土地实际成

本费用为：16680332元。

B、前期方案施工图设计费：120.025万元

①根据开发商与建筑设计单位签定的合作合同，整个项目方

案设计费为120.025万元。

C、报建费：15644172 元

①指规划设计条件费、施工图审查及报批费、质量监督费、

建设工程许可证费等,预计合计为：130368.1×

120=15644172元。

D、前期工程费：1052000 元

前期工程费包括地址勘测费、可行性研究费、三通一平费。

①根据开发商与中南勘察设计院单位签定的合作协议，项目

地勘费为52000 元。

②根据项目地块方正平整情况及今后施工用电、用水，预计

可行性研究费及三通一平费合计为100万元。

E、房屋开发费：174000000元

房屋开发费包括建安工程费、室外工程费。

①根据开发商与建筑施工单位中铁八局集团第一工程有限

公司签定的合作合同，整个项目建安工程费为壹亿陆仟万

元（160000000.00元）；承包范围包括，该项目的建筑工程、装饰工程、安装工程、以及附属工程：水电。预计开工至

基础工程±0投入费用为31649.98×1800=56969964 元。

②室外工程主要包括道路、通讯、通气、防洪、给排水管网、

供水管道、室外送配电设施、环境景观绿化与打造、小区

配套设施等。由于项目地块周边基础设施尚未形成，预计

道路、给排水管网、供水管道、室外送配电设施、小区配

套设施等合计费用为1100 万元。开发商为提升楼盘品质，打造一流景观环境，欲投入绿化工程费约300万元；两项

费用合计为 1400万元。

综上两项费用，房屋开发费用为壹亿柒仟肆佰万元

（174000000.00）。

F、其他费用：300万元

①指公司日常办公用品、人员工资、社会福利、车辆费、

公关费等，预计为300万元。

G、管理费用：6960000元

①按成都市同行业惯例，按房屋开发费用的2%估算，大约

管理费用为：174000000元×开发周期2年×2%=6960000

元。

H、销售及推广费：8882338元

销售及推广费用指整个销售过程中产生的日常费用、销售

提成费用、广告设计制作与发布费用等。

①按项目销售收入总产值的2%核算，销售收入总产值=住宅

建筑部分销售额+商业部分销售额+地下停车库销售额，即

销售收入总产值=94221M2 ×3900元/M2（暂定均价）+4370 M2 ×6500元/M2（一、二、三层暂定均价）+ 965个车位×

5万/个（暂定）= 367461900元+28405000元+48250000元

=444116900元，销售及推广费用为：8882338元

I、财务费用：1000万元

财务费用指开发商为筹集资金而发生的各项费用，主要为

借款利息、汇兑损失等，根据融资总额，推算财务费用大

约为1000万元。

J、不可预见费：2610000 元

主要考虑难以预料的工程费用和零星工程费，按房屋开发

费用的1.5%测算，预计为174000000元×1.5%= 2610000

元。

K、相关税费：45000000 元

主要指营业税、所得税、土地增值税等，三项费用大约合计

为：45000000元

五、项目资金来源及经济分析

1）、项目投资来源、筹措方式的确定

根据成都美乐实业有限公司实际情况，本项目采取一次性开发，开发资金来源通过两种方式获得：

A、自筹资金。开发商通过自有资金或向银行进行土地抵押贷款

筹集大约共计8800万元资金，即可用于本项目的前期开发

建设，并可完成地下基础工程和地上五层主体建筑的施工。

B、本项目销售回款资金。根据成都市房管局规定，项目修建到

正负零即可进行房屋预售，根据该地块地段和目前房地产销

售态势，以及郫县政府对本区域打造和本楼盘品质特性，销

售前景异常乐观。若按计划2009年4月初开盘，销售到六

月份，保守预计住宅部分销售可回款4000万元,到年底预计

房屋销售过半，实现销售资金（含商业部分）可回款2亿多

元。销售回款部分用于向银行贷款还款以及填充开发资金缺

口，解决资金不足等问题。

2）、销售利润及银行还贷能力综合评估

综上相关财务费用分析，“晶宝〃盛世桃源”其开发成本费

用=土地投资成本费+前期方案施工图设计费+规划设计条件费、施工图审查及报批费、建设工程许可证费+前期工程费+房屋开发费+其他费用+管理费用+销售及推广费+财务费用+不可预见费+相关税费= 16680332元+120.025万元 + 15644172 元+1052000 元+174000000元+300万元+6960000元+8882338元+1000万元+2610000元+45000000元=285031342元

由此推算出，实际销售利润=销售收入总产值-开发成本费用=444116900元- 285031342元= 159085558元。

若按该土地目前市场拍卖价250万元/亩核算，则开发成本费用为339601010元，实际开发成本建筑面积单价为：339601010元÷130368M2=2605元/平方米。

根据销售回款计划及该项目销售利润，开发商完全有能力在房屋销售即将过半前偿还银行贷款及所有融资款项，对于银行贷款单位或融资合作单位来讲，投资风险非常较小。

六、结论分析

“团结学府”是成都美乐实业有限公司投资开发的第一个品牌项目，顺应成都房地产市场发展的乐观前景，为使该项目实现利益较大的利润化，公司投入了巨大的人力、物力，已在开发建设前期作了充分的市场调查和论证，同时，也结合考虑投资开发带来的风险因素，总结分析如下：

1）、尽管全国房地产市场出现一定低迷和萧条期，但成都房地产市场较之前价格涨幅不大，虽受地震灾难一定心理因素影响，但成都

依然美丽，是非常适合居家的好地方，刚性消费需求仍然较大，潜在消费者队伍庞大。

2）、郫县政府已具体制拟郫县整体规划设计方案，规划总体结构设为“一线、一网、三心、多点”的概念结构，营造“西部健康休闲城”。为本项目投资开发前景提供了有力的政策优势保障。

3）、项目所处团结镇旧城商业繁华地段，城市基础设施建设和道路交通齐全，生活配套完善，周边校园文化气氛浓郁，目前周边暂未有新项目投资开发，具调查，尽管当地房产小产权居多但任供不应求，当地市场刚需旺盛，中小户型特别畅销，是居家臵业的地段理想。

4）、为创造良好的销售条件，本楼盘综合质数定位准确。现代简约的建筑风格、47-130平方米的精致小户型区间、一流的建筑施工及监理单位、著名景观大师打造的一流生态景观绿化环境、真情贴心服务的物业管理团队、经验丰富的营销推广、高效的精英销售团队、具有先进管理理念的组织开发班子等，共同营造“高起点、高品质、高性价比”特色楼盘。届时“团结学府”呈现在世人眼前的，一定是现代文明人梦寐追求的隐居一隅、与世无争、恬然惬意、风景这边独好的和谐美满、其乐融融的典型社区，“团结学府”也必将成为成都西边房市一道靓丽、独特的风景！

有鉴于此，“团结学府”按目前房产发展形势开发，气候比较成熟，倘若于明年春季上市，不失为房市销售转好切入良机，勿容臵疑，投资开发切实可行。

房地产开发项目可行性研究报告(范文)

房地产开发项目可行性研究报告 一、项目背景 1 、项目名称：“御海景园”居住小区（暂定名） 2、可行性研究报告的编制依据： （1）《城市居住区规划设计规范》 （2）《A市城市拆迁管理条例》 （3）《城市居住区公共服务设施设置规定》 （4）《住宅设计规范》 （5）《住宅建筑设计标准》 （6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 （7）《城市道路绿化规划及设计规范》 （8）《高层民用建筑设计防火规范》 3、项目概况 1 ）地块位置：该基地东邻金沙滩1号，南至石雀滩路，北至滨海大道，该地块属我市A类地段。 2 ）建设规模： 土地面积：18551平方米） 开发周期：开发周期为一年 3 ）周围环境与设施 （1）步行约5分钟可至美丽的金沙滩风景区。 （2）距离胶州湾海底隧道今有10分钟车程。 （3）项目临近地铁出口，交通便利。

（4）小区内所有设施配套齐全 （5）北面为宽阔的滨海大道，直通青岛胶州湾海底隧道。 4 、项目SWOT分析 优势及机会 (1) 该项目地处青岛经济技术开发区最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。 (2) 青岛经济技术开发区近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。 (3) 东侧海底隧道、地铁出口，以及金沙滩1号的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。 (4) 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。 (5) 该项目以毛地出让，起价350000元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。 (6) 该项目规划定位为青岛经济技术开发区第一个山东省高级抗震第一家的住宅小区。 (7) 我公司与本市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。 (8) 物业管理公司在本市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。 二、市场分析 1 城市概况

某房地产可行性研究报告

XXXX地产开发有限责任公司 XX市XX小镇开发项目可行性研究报告 2011年4月29日

目录 第一章总论 1.1 项目名称及承办单位 1.2报告编制单位 1.3编制工作的依据 1.4报告主要内容 1.5简要结论 第二章项目提出的背景和必要性 2.1 项目提出的背景 2.2项目建设的必要性 第三章项目法人 3.1企业简况 3.2企业基本情况 3.3XX地产开发公司历年开发项目简介第四章市场分析与建设规模 4.1 需求分析 4.2建设规模 第五章建设地点和建设条件 5.1XX市概况 5.2项目选址 第六章总体规划方案 6.1 设计依据、原则 6.2总体规划 6.3建筑布局 第七章工程技术方案

7.1 建筑方案 7.2结构方案 7.3给排水方案 7.4采暖方案 7.5电气方案 7.6燃气系统 第八章环境保护和节能 8.1 环境保护 8.2节约能源 第九章项目管理 9.1 物业管理 9.2招标管理 第十章工程进度计划 第十一章投资估算和资金筹措 11.1投资估算 11.2资金筹措及使用计划第十二章财务分析 12.1财务分析 12.2财务分析结论 第十三章结论

第一章总论 第一节项目名称及承办单位 1、项目名称：XX市XX小镇房地产开发项目 2、建设地点：XX市XX区北部，XX路南，XX北以东。 3、承建单位：XX XX地产开发公司 第二节报告编制单位 单位名称：XXXX工程咨询有限公司 工程咨询资格等级：乙级 资格证书编号： 发证机关： 第三节编制工作的依据 1、国家相关法律法规 2、国家相关规定和规范 3、XX XX地产开发公司提供的基础资料 4、《XX市城市总体规划》 5、《XX市XX区北部地段规划设计》

地产项目可行性分析报告

地产项目可行性分析报告 【引言】 地产指在一定的土地所有制关系下作为财产的土地。简单地说，就是在法律上有明确的权属关系的土地财产。地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别在于是否有权属关系。 【目录】 第一部分地产项目总论 总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。 一、地产项目概况 (一)项目名称 (二)项目承办单位 (三)可行性研究工作承担单位 (四)项目可行性研究依据 本项目可行性研究报告编制依据如下： 1.《中华人民共和国公司法》; 2.《中华人民共和国行政许可法》; 3.《国务院关于投资体制改革的决定》国发(20xx)20号 ; 4.《产业结构调整目录20xx版》; 5.《国民经济和社会发展第十二个五年发展规划》; 6.《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》，国家发

展与改革委员会20xx 年审核批准施行; 7.《投资项目可行性研究指南》，国家发展与改革委员会20xx年 8. 企业投资决议; 9. ; 10. 地方出台的相关投资法律法规等。 (五)项目建设内容、规模、目标 (六)项目建设地点 二、地产项目可行性研究主要结论 在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括： (一)项目产品市场前景 (二)项目原料供应问题 (三)项目政策保障问题 (四)项目资金保障问题 (五)项目组织保障问题 (六)项目技术保障问题 (七)项目人力保障问题 (八)项目风险控制问题 (九)项目财务效益结论 (十)项目社会效益结论

房地产项目可行性研究报告

房地产项目可行性研究报 告 Last revision date: 13 December 2020.

房地产项目可行性研究报告(模版) 目录 第一部分：项目总论 1.1项目背景 1.2项目概况 1.2.1项目名称 1.3可行性研究报告编制依据 1.4可行性研究结论及建议 第二部分：市场研究 2.1宏观环境分析 2.2全国房地产行业发展分析 2.3本市房地产市场分析 2.4板块市场分析 2.5项目拟定位方案 第三部分：项目开发方案 3.1项目地块特性与价值分析 3.2规划设计分析 3.3产品设计建议 3.4项目实施进度 3.5营销方案 3.6机构设置 3.7合作方式及条件 第四部分：投资估算与融资方案 4.1投资估算

4.2融资方案 第五部分：财务评价 5.1财务评价基础数据与参数选取 5.2财务评价（方案1） 5.3财务评价（方案2） 5.4财务评价结论 第六部分：不确定性分析? 6.1盈亏平衡分析 6.2敏感性分析 6.3风险分析 第七部分：综合评价 7.1社会评价（定性） 7.2环境评价（影响及对策） 7.3公司资源匹配分析 第八部分：研究结论与建议 8.1结论 8.2建议 第九部分：附录 9.1附件： 9.2附表： 9.3附图： 调查人员声明 我们郑重声明： 1、我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、我们依照XXXX公司统一的《房地产可行性研究报告模式》进行分析。

3、形成意见和结论。 4、撰写本可行性研究报告。 5、我们已（或没有）对本报告中的拟建项目进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘）。 6、（其他需要声明的事项） 参加调查人员签名： 公司领导签字： 注：形成一致意见后，附后存档。 第一部分：项目总论 1.1项目背景 这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述。说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。 城市发展规划与地块的关系及对项目开发的影响；所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位，所在区域政策、经济及产业环境。 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。 ①项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）； ②公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用； ③从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义； 1.2项目概况 ①地块位置 地块所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。

房地产开发项目可行性研究(一)

房地产开发项目可行性研究(一) (一)单项选择题 1. 小区内停车场建设费属于。 A.公共配套设施建设费 B.建筑安装工程费 C.基础设施建设费 D.物业管理维修资金 答案：A 2. 房地产开发项目方案之间没有关系。 A.互斥关系 B.独立关系 C.相关关系 D.包含关系 答案：D 3. 对投资项目或投资方向提出建议，是阶段的主要任务。 A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策 答案：A 4. 对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估

算、项目财务分析等进行的预可行性研究，属于阶段。 A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策 答案：B 5. 投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、等。 A.规划涉及方案 B.资源条件 C.投资估算 D.效益最大化 答案：B 6. 在房地产投资项目可行性研究中，下列不属于资源调查的主要内容。 A.建设地点 B.项目用地 C.交通运输条件 D.竞争能力 答案：D 7. 在房地产开发项目投资估算中，土地费用不包括。 A.出让地价款 B.前期工程费 C.土地转让费 D.土地租用费

8. 以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算的方法称为。 A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.工程量近似匡算法 D.概算指标估算法 答案：A 9. 将短期借款视为现金流入的基本报表是。 A.项目投资现金流量表 B.资本金现金流量表 C.借款还本付息估算表 D.投资计划与资金筹措表 答案：B 10. 在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造个基本评价方案。 A.1～2 B.1～3 C.2～3 D.2～4 答案：D 11. 下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于评价标准类指标的是

房地产可行性研究报告

房地产可行性研究 第1操作环节：成功迈出投资第一步 第2操作环节：可行性研究的误区及相应对策 第3操作环节：房地产可行性研究战略分析 第4操作环节：设计成功的可行性研究流程 第5操作环节：撰写出色的可行性研究报告书 第6操作环节：如何协调可行性研究投资预算 第7操作环节：从全局出发进行可行性研究 使用指南 可行性研究通常是一种打哪儿指哪儿的游戏，先射出箭，然后画出靶心。中国房地产发展的阶段性局限，导致市场的不确定因素较多，项目成败的回旋余地也较大．如此也罢，最危险的是可行性研究仅仅成为一纸说辞。《房地产可行性研究实战操作手册》从实用的角度总结了房地产可行性研究的要点与程序，并将之纳入整体战略设计。 第1操作环节：成功近出投资第一步 1．透视民地产可行性研究 房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标植，以最终确定该项目是否可行的综合研究。 一般来说，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果，它通常要处理两方面的问题： 第一是要确定项目在技术上能否实施； 第二是如何才能取得最佳的效益（主要是经济效益）。 从房地产项目开发的实际情况来看，单从建筑施工技术上讲，一般不存在一时无法突破的重大难点，无论是大跨度桥梁，还是超高层建筑，如上海市的杨浦、南浦大桥，及高达 420米、 88层的金茂大厦和高达 468米的东方明珠塔就是很好的佐证。可见，关键在于投资的回报，即能否取得最佳的经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。

2、项目投资制胜第一法宝 一个房地产项目在实施之前，都必须进行投资可行性分析。在该阶段，可行性分析所要解决的波特定项目成功的可能性问题。当然，一个投资方案有成功的可能性，或者说其是可行的，也并不意味着该项目是合适的。－般情况下，可行性分析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时研交多个方案，有时几个方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案，研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价合理取舍。可行性研究，至少要能精确地回答这么三个问题： a、这项目是可行的还是不可行的 b、如果可行，可行到什么程度 c、如果投资，可能遇到的最坏的情况是什么，对此应作什么打算 第二操作环节可行性研究的误区及相应对策 1、项目精度标准 项目内容时间（月）费用允许误差 投资机会研究阶段1~3 0.2%~0.8% 30%~20% 初步可行性研究阶段 6 0.25%~7.5% 20%~10% 详细可行性研究阶段8~16 0.2%~1.0% <10% 2、常见误区 误区一：一个标准的效益分析 如果你的项目可行性研究报告十分肯定地告诉你将来能赚多少钱，而且一定能赚这么多钱，这绝不会是一份实事求是的报告。一份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效益标准。在可行性研究时，我们遇到太多的不确定因素。这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而这些预测需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。 误区二：先入为主的可行性研究

(强烈推荐)房地产公司的可行性研究报告

房地产公司可研报告标签：房地产报告 目录 前言 第1章项目概况 第2章项目建设必要性 第3章市场分析 第4章建设方案 第5章项目法人与项目的经营管理 第6章工程建设进度 第7章投资估算、资本金与资金筹措 第8章财务效益分析 第9章结论与建议

前言 为加快淮安市经济开发区经济的发展，改善地区环境，配合淮安市的城市整体规划，淮安xxXxx房地产开发有限公司拟对位于淮安市经济开发区XX以北、XX以东地块地块进行开发,在大学城建立一个集商业、休闲、美食和居住于一体的高档社区，以填补大学城地区商业空白。 2008年6月，淮安XX房地产开发有限公司以邀请招标方式取得了项目土地使用权，淮安市区人民政府以号文核发了“丘地块国有土地使用权招标出让的通知”。淮安XX房地产开发有限公司与淮安市土地管理局签订了“淮安市国有土地使用权出让合同”；根据规划，基地面积为100465.3平方米。为控制项目投资效益和风险，编制本项目可行性研究报告。

第１章项目概况 1、项目法人概况 项目法人：淮安XX房地产开发有限公司（以下简称“XX 城房产”） 注册资本：伍佰万美元 住所：淮安市清河新区西XXX号工业新区管委会 法定代表人：XXXX 企业类型：有限责任公司（台港澳与境内合资） 经营范围：房地产开发与经营，自有房屋租赁以及相关配套服务和物业管理。（涉及许可经营的凭许可证经营）。 XX房产是由南京XX房地产开发有限公司和中国香港XX 集团公司共同投资，于2006年12月12日经淮安市工商行政管理局批准设立的专业房地产开发经营企业。2007年月日经淮安市管理局批准取得暂定二级房地产开发经营资质。 2、项目概况 2.1项目名称 淮安XXXX项目 2.2建设地点 基地位于淮安市水渡口中心商务区的核心地带。处于钵池山公园和里运河城市景观中带中，与会展中心紧邻，是建

万科房地产项目可行性研究报告

万科.房地产项目可行性研究报告(模板)第1章总论 1.1. 项目背景与概况 1.2. 主要技术经济指标 1.3. 问题与建议 第2章项目投资环境与市场研究 2.1. 投资环境分析 2.2. 区域房地产市场分析 2.3. 销售预测 2.4. 营销策略 第3章建设规模与项目开发条件 3.1. 建设规模 3.2. 项目概况现状 3.3. 项目建设条件 第4章建筑方案

4.1. 设计依据 4.2. 项目设计主题和开发理念4.3. 项目总体规划方案 4.4. 建筑设计 4.5. 结构设计 4.6. 给排水设计 第5章节能节水措施 5.1. 设计依据 5.2. 建筑部分节能设计 第6章环境影响评价 6.1. 编制依据 6.2. 环境现状 6.3. 项目建设对环境的影响6.4. 环境保护措施 第7章劳动卫生与消防 7.1. 指导思想

7.2. 职业安全卫生健康对策与措施7.3. 消防设计 第8章组织机构与人力资源配置8.1. 组织机构 8.2. 人力资源配置 第9章项目实施进度 9.1. 项目开发期 9.2. 项目实施进度安排 9.3. 项目实施过程控制措施 第10章项目招投标 10.1. 工程项目招标投标概述 10.2. 工程项目招标投标因素分析10.3. 招标依据 10.4. 招标范围 10.5. 招标方式 第11章投资估算与资金筹措

11.1. 投资估算 11.2. 资金筹措 第12章财务评价 12.1. 项目评估依据 12.2. 财务评价基础数据的选择12.3. 财务评价 12.4. 不确定性分析 第13章社会评价 13.1. 项目对社会的影响分析13.2. 风险分析 13.3. 社会评价结论 第14章研究结论与建议 14.1. 可行性研究结论 14.2. 建议 第1章 总论

某房地产可行性研究报告(doc 15页)

一、项目总论 （一）项目背景 项目用地：************** 项目位置：*************** 项目开发背景：**标准总件厂的厂房位于三环路内侧立交桥下，因**厂即将生产厂区迁移至别处，其土地可用于商品房开发。 （二）承担可行性研究的单位 ****国联投资顾问有限公司 （三）研究工作依据 根据政府有关部门政策规划，依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。 二、项目投资环境和市场研究 （一）市场宏观背景 1.全国投资环境 国家信息中心在刚刚发布的2003年经济预测报告中指出，今年我国投资将继续保持一个较高的增长速度，预计全社会固定资产投资增长16%左右，GDP增长有望达到8%。据介绍，房地产投资回落幅度不大。预计2003年全国房地产投资增幅在25%左右，比2002年有所回落，但回落幅度不会很大。主要原因是投资体制改革进一步深化，投资环境继续改善。在市场准入方面，2003年国家将继续清理现行投资准入政策，在明确划分鼓励、允许、限制和禁止类政策时，体现国民待遇和公平竞争原则，打破所有制界限、部门垄断和地区封锁。在融资体制方面，将逐步建立适应民间投资需要的多层次金融体系，完善中小企业信贷担保体系。在税收优惠政策方面，对企业投资国家鼓励发展的行业，可部分抵免企业所得税，对个人的实业投资可全额或部分抵免相应的个人所得税，加强规范化管理和正确的引导和服务。我国政府将继续深化行政审批制度改革，使市场经济中的运行成本尤其是“交易成本”大幅度下降。 2.２００３年上半年全国房地产开发投资情况

开发投资继续高速增长 2002年，全国房地产开发完成投资7736.42亿元，同比增长21.9%，高于同期固定资产投资增长速度5.8个百分点，占同期固定资产投资的比重为17.9%。今年上半年，房地产继续保持强劲发展势头，全国累计完成房地产开发投资3816.81亿元，较去年同期增长34.0%,高于同期固定资产投资增幅1.2个百分点，占同期固定资产投资的比重为25.3%。其中东、中、西部地区增幅分别为29.2%、55.9%、45.6%，中、西部地区增幅高于东部，其中12个地区增幅超过50%。 今年上半年，商品住宅开发完成投资2856.79亿元，同比增长28.0%，占商品房投资的67.8%（其中，经济适用住房完成投资227.66亿元，同比增长22.6%，占商品住宅投资的比重为8.8%）；办公楼投资完成177.21亿元，同比增长27.9%，所占比重为4.6%；商业营业用房完成投资458.57亿元，同比增长50.0%，所占比重为12.0%。东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为24.7%、47.7%、34.5%。中部地区商品住宅开发投资略高于东、西部地区。 销售情况良好 今年上半年，全国商品房市场需求继续保持旺盛态势。全国商品房销售额2101.77亿元，同比增长44.8%；其中：销售给个人1916.02亿元,同比增长46.8%，所占比重为91.2%。 商品房空置面积增幅较大 2002年商品房空置面积比2001年净增1290.59万平方米，其中，空置时间在一年以上的净增302.45万平方米，占竣工总量的14.6%。空置一年以上的住宅、写字楼、商业营业用房的增长速度分别为3.6%、-5.1%和22.4%。东、中、西部同比增幅分别为6.1%、25.7%和33.2%，中西部地区增幅较大，且高于同期竣工面积增幅。中、西部地区增长较快，有原有基数较小的原因，但增幅扩大，隐含着潜在的市场风险。 今年上半年，这一趋势仍在持续。仅1-5月份，全国商品房空置面积同比增长9.2%，其中，商品住宅空置面积同比增长10.0%。 价格稳中有升 2002年，全国商品房平均销售价格2291元/平方米，同比增长了2.92%，其中：商品住宅销售价格为2130元/平方米，同比增长 3.00%。下半年商品房销售价格增幅明显高于上半年。据国家统计局城调队对35个大中城市调查显示，2002年商品房价格上涨3.7%，土地交易价格上涨6.9%，房屋租赁价格上涨0.8%。房价上涨幅度远远低于居民可支配收入的增幅。 2003年上半年，商品房销售价格2424元/平方米，同比增长了5.4%，其中东、中部地区价格涨幅较高。 有21个地区商品房销售价格有不同程度的上升，4个地区涨幅在20%以上，分别为：青海39.6%、湖南25.7%、浙江23.7%、陕西23.3%。 有9个地区商品房销售价格有不同程度的下降，分别为：新疆-12.0%、河北-11.6%、四川-4.4%、广西-4.04%、北京-3.7%、云南-2.4%、辽宁-2.0%、内蒙古-0.7%、贵州-0.4%。 3.**市投资宏观背景 房地产开发投资规模继续扩大。上半年，商品房在建规模达1758.4万平方米，增长27%，房地产开发投资96.6亿元，增长35.2%，其中住宅投资68.6亿元，增长26.8%。 大项目成为投资增长主要拉动力。从1-5月全国城镇500万元以上项目的统计情况看，超过1亿元的项目13028个，占全国全部城镇500万元以上施工项目个数的22.6%，完成投资5262亿元，占全国全部城镇500万元以上施工项目完成投资的65.4%。

房地产可行性研究报告

房地产可行性研究报告 20XX年，我国房地产市场呈现四大运行趋势：商品房空置面积 会有较大幅度增加;房产开发投资会有较大幅度下降;房地产开发企 业并购重组将会增加;2009年房价将会止跌企稳。 房地产开发项目的基本特点是：产品的一次性、多变性和不确定性。房地产项目的构思与其他项目的构思存在着较大的差别，具有 独特的项目构思特征，其特征如下： 1、地域性 1)要考虑房地产开发项目的区域经济情况。在我国，由于各区域的地理位置、自然环境、经济条件、市场状况区别较大，进行房地 产项目构思时就不能不考虑这些情况。 2)要考虑房地产开发项目周围的市场情况。从市场角度看，房地产项目构思的重点要把握市场的供求情况、市场的发育情况，以及 市场的消费倾向等。 3)要考虑房地产项目的区位情况。如房地产项目所在地的功能区位、地理区位、街区区位等。 2、前瞻性 房地产项目构思的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性。房地产开发项目的完成周期少则二三年，多则五六年，甚至更长， 如果没有超前的眼光和预见能力，就会造成投入较大而产出较小， 给企业带来巨大的损失。这种超前眼光和预见的能力，表现在： 1)项目的可行性研究阶段，要预见到几年后房地产项目开发的市场情况; 2)投资分析与决策阶段，要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;

3)规划设计阶段，要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展阶段; 4)营销推广阶段，要准确预测未来市场的变化趋势，为销售价格的确定、楼盘包装、广告发布等方面奠定基础。 3、市场性 房地产项目构思要适应市场的需求，主要表现在： 1)房地产项目构思自始至终要以市场的需求为依据——顾客需要什么房子，就建造什么房子; 2)房地产项目构思要以市场为导向——房地产市场变了，房地产项目构思的思路、定位方式也要变; 3)房地产项目构思要在现有市场的基础上，造就市场，创造市场。 4、创新性 房地产项目构思要追求新意、独创。房地产项目构思创新，首先表现为概念新、主题新。因为概念与主题是项目的灵魂，是项目发 展的指导原则，只有概念与主题有了新意，才能使项目有个性，才 能使产品具有与众不同的内容、形式和气质。其次表现为方法新、 方式新。项目构思的方式与方法虽有共性，但运用在不同的场合、 不同的地方，其所产生的效果也不一样，这需要通过构思实践来创新。 5、可操作性 房地产项目构思的可操作性特征要求： 1)在实际市场环境中，项目具有市场条件的可操作性; 2)在具体的实施上有可操作的方法; 3)构思方案要易于操作、容易实施。但是，在实际的房地产项目实施过程中，经常有一些项目构思方案完全脱离了市场的客观或超 出了开发商的负担能力和实施能力，形成空洞的“纸上谈兵”项目 构思

房产建设项目可行性研究报告

房产建设项目可行性研究报告 第一章 项目建设背景 xx 县整体概况 xx 县位于 xx 省西南，属 xx 辖区。地处东经 xx xx xx xx xx xx ，北纬 xx xx xx xx xx xx 之间。总面积为xx平方公里。全县辖区有x镇x乡，xx个村民委员会，xx个村民小组，全县总人口xx万人，人口密度为每平方公里xx人，县境北依xx与xx县分界，南与xx毗为邻，东与xx县连接，西与xx县连接，县城距xx940公里，距xx120公里。 xx县地处xx山末端，境内最高海拔为xx米，最低海拔为xx米，属xx山脉xx山支系。因地质构造成因所至，形成中低山窄谷地貌景观，全境可分为窄谷地貌，xx地貌。 xx 县地处低纬度山区，属 xx 气候。具有明显的立体气候特征，雨量充沛，日照充足，霜期短，年平均日照 xx 小时，年平均无霜期 xx 天，年平均气温 xx 度，东南部为多雨区，北部为少雨区。 水利资源，境内主要河流为 xx 河水系，现有 xx 千瓦水电站一座，拥有 xx 平方米容量的水库一座，饮用水供水企业一个，能满足项目建设。 经济来源， xx 为主， XX 年全县国民生产总值 xx 万元，工农业生产总值 xx 万元，社会商品零售总额 xx 万元，城镇居民年平均收入 xx 元，财政收入 xx 万元。

经济适用住房建设启动 中共 xx 县委、县人民政府于 XX 年 x 月成立了由 xx 任组长，有关相关部门负责人为成员的 xx 县经济适用住房建设领导小组，抽调相关部门工作人员。县人民政府批准成立了 xx 房地产开发有限责任公司，公司住址： xx 镇，法定代表人： xx ，负责承担经济适用住房建设的实施工作，土地使用、地质勘察、规划、设计、项目预算、资金筹划、项目方案编制、项目招标、项目建设实施、住房销售、物业管理、服务等。 第二章、报告编制依据和原则 一、报告编制的主要依据： 1.1 、《关于对 xx 县经济适用住房建设项目实施方案的批复》; 1.2 、 xx 1.3 、 xx 1.4 、《全国统一建筑工程基础定额(土建工程) xx 省预算基价》; 1.5 、《 xx 省建设安装工程综合费用定额( 99 修订本)》; 1.6 、 xx ; 1.7 、《 xx 省建筑安装工程费用汇总表》; 1.8 、《市政工程预算定额》; 1.9 、《 xx 省城市住宅小区物业管理办法》; 1.13 、其它文件规定要求。

房地产可行性研究报告

房地产项目可行性研究报告（此文档为word格式,下载后您可任意修改编辑！）

目录 第1章项目总论 6 1.1 项目概述 1.1.1项目名称 1.1.2项目开发商 1.1.3项目位置及周边情况 1.1.4承担可行性研究工作的单位 1.1.5可行性研究报告的编制内容及深度 1.1.6可行性研究报告的依据和原则 第2章项目背景及必要性11 2.1 项目建设背景 2.2 项目建设的必要性 2.2.1项目建设的必要性 2.2.2项目发展及预期目标 第3章市场研究16 3.1投资市场和环境分析 3.1.1.XX市近年房地产市场运行状况分析 3.1.2XX市房地产市场总体分析 3.1.3需求方面分析 3.1.3.1 2016年XX市房地产市场预测

3.1.3.2XX市房地产消费承载力分析 3.1.3.3目标客户分析 3.2 产品定位分析及销售价格预测 3.2.1产品定位 3.2.2销售价格预测 第4章建设条件27 4.1项目选址 4.2建设条件 第5章建设内容和建设规模29 第6章规划设计方案30 6.1总体规划 6.2总体设计 6.3 交通组织 6.4景观设计 第7章工程专业技术方案32 7.1 建筑设计 7.2 结构设计 7.3 给排水设计 7.4 电气、弱电设计 7.5 暖通、燃气设计 第8章环境保护与节能39 8.1 项目环境保护执行标准

8.2 绿化 8.3 建筑部分 8.4 给排水部分 8.5 通风部分 8.6电气部分 8.7 环境影响评论结论 第9章经营方针和营销策略41 9.1 经营方针 9.2 营销策略 第10章项目实施计划45 10.1项目实施的管理机构 10.2建设工期 10.3项目招标方案 第11章投资估算及财务分析48 11.1项目成本估算 11.1.1估算依据 11.1.2项目投资与成本费用估算 11.1.3税金 11.1.4 开发利润 11.1.5总成本费用汇总表 11.2 项目财务可行性分析 11.2.1 实施进度计划及计算期

房地产项目可行性研究-(1)

房地产项目可行性研究 1.可行性研究的概念和作用 可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行，在经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。可行性研究的目的是使决策科学化、程序化，保证决策的可靠性，为项目的实施和控制提供依据或参考。 我国房地产开发实践表明，开发项目的关键是决策，而决策的依据是可行性研究报告。但是，在改革开放初期，我国房地产业刚刚起步，开发商并没有重视可行性研究的作用，这是因为在当时的环境条件下，开发商没有意识到房地产的风险，靠“投机”获取收益。随着房地产市场的逐步规范，只有靠合法的房地产经营，不断提高决策水平，才能保证获取开发收益的可靠性。因此，项目可行性非常重要，其作用如下： (1)可行性研究是投资决策的重要依据。项目投资决策，尤其是大型项目的投资决策的科学性，是以可行性研究报告中的详细可靠的市场预测、成本分析、效益估算和准确的项目评价分析为重要依据的。 (2)可行性研究是项目审批的依据。在我国，房地产项目要经过政府相关职能部门立项、审批，而立项审批的依据之一就是可行性研究报告。 (3)可行性研究是项目资金筹措的依据。根据项目可行性研究报告的有关数据，不仅开发商可以了解项目所需资金的种类和数量，而且金融机构可以了解项目的清偿能力和盈利能力，并结合贷款的收益性和安全性原则，确定项目的贷款额度。因此，项目可行性研究报告可作为企业筹集资金和金融机构提供信贷的依据。 (4)可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建设规模、建设标准等都作出了安排，而这些都是项目设计任务书需要明确的内容。 (5)可行性研究是开发商与项目参与各方签订合同的依据。开发商在可行性研究确定的项目实施方案框架内，落实项目的各项工作，并与设计、监理、施工、供应、资金融通等单位签订有关合同。因此，可行性研究也是开发商与项目参与各方签订合同的依据。 2．可行性研究的步骤和内容 (1)可行性研究的步骤。

房地产项目可行性研究报告范文

房地产项目可行性研究报告范文 一、项目的基本情况 1、项目背景 2、项目主办单位简介 3、主办单位之合作意想及尽职调查结论 4、可行性研究的主要技术经济指标 二、项目投资环境和市场研究 1、项目所在地概况及经济发展基本情况 2、项目所在地房地产发展及市场的基本情况 A、房地产开发企业发展概况 B、房地产开发工作量增加概况 C、商品房的销售概况 D、房地产开发企业经济收益概况 E、项目所在地房地产市场的展望 三、项目所在地周边高层、多层住宅、商场的开发、出售、出租经营情况 1、供应情况 2、需求情况 3、物业出租情况 4、项目所在地房地产开发的总体评价 5、对本项目开发的功能、规模、标准及营销的建议 6、项目开发及技术设计方案的分析及比较 四、地块及周围环境、建筑开发条件 1、地理位置及道路交通 2、地形、地质 3、附近商业及生活配套；市政基础及公建配套设施 4、综合评述 五、地块撤迁安置情况

六、地场三通一平的安排 七、项目开发建设及经营的组织与实施计划 八、项目投资构成、总投资估算、资金筹措计划 1、基本参数 2、土地成本 3、建安工程成本 4、前期费用 5、红线内外工程及公建配套 6、不可预见费 7、开发期税费 8、资金筹措计划及财务费用 A、资金筹措 B、财务费用 九、可行性研究财务数据的选定和预测 （一）售楼收入的测定 1、住宅销售单价的测定 2、商铺销售单价的测定 3、单位销售单价的测定 4、建议销售价 5、实际销售总收入 （二）项目经营管理费用收入与支出 （三）经营税费及所得税的缴交 （四）土地增值税 （五）所得税 十、项目经济效益分析 十一、项目盈亏能力分析 1、内部收益率（IRR）

房地产开发可行性研究报告

房地产开发可行性 研究报告 1 2020年4月19日

南昌房地产策划案例分析 一、市场分析 一、咸阳城市概况 1.1地理位置咸阳位于陕西省中部。是紧邻省会西安和内陆开放城市。咸阳有秦都区、渭城区、武功县、三原县、泾阳县、乾县、礼泉县、永寿县、彬县、长武县、旬邑县、淳化县等3个区10个县,兴平市1个县级市。 1.2 人口面积交通地位 咸阳，陕西省地级市，位于陕西省八百里秦川腹地，渭水穿南，嵕山亘北，山水俱阳，故称咸阳。咸阳东邻省会西安，西接国家级杨凌农业高新技术产业示范区，西北与甘肃接壤。辖2区1市10县，总面积10246平方公里。全市常住人口437.6万人，其中中心城市人口91.5万，位居陕西省第三位，仅次于西安、宝鸡。 咸阳是秦汉文化的重要发祥地。秦始皇定都咸阳，使这里成为“中国第一帝都”。咸阳也是古丝绸之路的第一站，中国中原地区通往大西北的要冲。 2 2020年4月19日

咸阳是中国甲级对外开放城市、国家级历史文化名城、全国双拥模范城、国家卫生城市、首届中国魅力城市、中国地热城、全国十佳宜居城市、首批中国优秀旅游城市、全国精神文明创立工作先进市及中华养生文化名城。 国务院批复成立西咸新区为中国第七个国家级新区。 二、本案概况 2.1项目简介该地块原为石斗村村民耕地，地块北至石斗村正街，南至市烟草局及周转库房，西至秦都花苑小区，东邻瑞泉佳苑、华达雅苑小区。用地面积约为92，277㎡（约138.4亩）。2.2地块现状 地块上基本为厂房及办公楼，地块周边环境繁华，西边是江西涤纶厂生活区及正在建设的华府天地项目，东边为玉带河东中支。北边解放路当前为六车道60米快速路，是南昌的主干道之一。南边厂房围墙外为一空矿平地（今后将规划成生态公园） 2.3区域周遍配套设施 3 2020年4月19日

房地产可行性研究报告编写的方法

房地产可行性研究报告编写的方法 房地产可行性研究报告是根据可行性研究对项目进行科学的分析和预测。因此做好开发项目可行性研究工作，是项目成败的先决条件。项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是项目决策的主要依据。 第一节可行性研究的概念和作用 一．可行性研究的概念 可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。 我国从20世纪70年代开始引进可行性研究方法，并在政府的主导下加以推广。1981年原国家计委明确“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入了基本建设程序。1983年2月，原国家计委正式颁布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法等做了详细的规定，以指导我国的可行性研究工作。 房地产项目的特点和开发实践证明，项目开发的关键是决策，开发商应高度重视可行性研究的工作质量。 二．可行性研究的作用 (一)可行性研究是项目投资决策的重要依据。开发项目投资决策，尤其是大型投资项目决策的科学合理性，是建立在根据详细可靠的市场预测、成本分析和效益估算进行的项目可行性研究的基础上的。 （二）可行性研究是项目立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同的依据。在我国投资项目必须列入国家的投资计划。尤其是房地产项目，要经过政府相关职能部门的立项、审批、签订有关的协议，依据之一就是可行性研究报告。 （三）可行性研究是项目筹措建设资金的依据。房地产开发项目可行性研究对项目的经济、财务指标进行了分析，从中可以了解项目的筹资还本能力和经营效益的获取能力。银行等金融机构是否提供贷款，主要依据可行性研究中提供的项目获利信息。因此可行性研究也是企业筹集建设资金和金融机构提供信用贷款的依据。 （四）可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建设规模、开发建设项目的内容及建设标准等都作出了安排，这些正是项目设计任务书的内容。 第二节可行性研究的阶段工作 一．可行性研究工作根据项目的进展可以分几个阶段进行。 （一）以投资机会研究 该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以邢乱唤锥蔚墓ぷ鳌? （二）初步可行性研究 在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。

房地产开发项目可行性研究报告(范文)

房地产开发项目可行性研究报告（范文） 一、项目背景 1 、项目名称：居住小区（暂定名） 2、可行性研究报告的编制依据： （1）《城市居住区规划设计规范》 （2）《A市城市拆迁管理条例》 （3）《城市居住区公共服务设施设臵规定》 （4）《住宅设计规范》 （5）《住宅建筑设计标准》 （6）《建筑工程交通设计及停车场设臵标准》 （7）《城市道路绿化规划及设计规范》 （8）《高层民用建筑设计防火规范》 3、项目概况 1 ）地块位臵：该基地东起，南至路，西至路、北至，围合区内土地面积约平方米，该地块属A市类地段。 2 ）建设规模与目标： 土地面积：亩（平方米） 容积率： 开发周期： 土地价格：元/亩（A市国有土地使用权挂牌出让起价）建筑面积（预计）：总建筑面积：㎡

3 ）周围环境与设施 （1）步行约10 分钟可至A市中心。 （2）西侧为A市城市中心景点。 （3）东侧为城市绿化带，南侧为广场。 （4）西南靠近A市小学。 （5）北面为A市人民银行。 4 、项目SWOT分析 优势及机会 (1) 该项目地处A市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。 (2) A近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。 (3) 东侧的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。 (4) 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。 (5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。 (6) 该项目以毛地出让，起价元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。 (7) 该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区，我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。

房地产项目可行性研究报告精编版

房地产项目可行性研究 报告 文件编码（008-TTIG-UTITD-GKBTT-PUUTI-WYTUI-8256）

一、项目总论 （一）项目背景 项目用地：************** 项目位置：*************** 项目开发背景：**标准总件厂的厂房位于三环路内侧立交桥下，因**厂即将生产厂区迁移至别处，其土地可用于商品房开发。 （二）承担可行性研究的单位 ****国联投资顾问有限公司 （三）研究工作依据 根据政府有关部门政策规划，依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。 二、项目投资环境和市场研究 （一）市场宏观背景 1.全国投资环境 国家信息中心在刚刚发布的2003年经济预测报告中指出，今年我国投资将继续保持一个较高的增长速度，预计全社会固定资产投资增长16%左右，GDP增长有望达到8%。据介绍，房地产投资回落幅度不大。预计2003年全国房地产投资增幅在25%左右，比2002年有所回落，但回落幅度不会很大。主要原因是投资体制改革进一步深化，投资环境继续改善。在市场准入方面，2003年国家将继续清理现行投资准入政策，在明确划分鼓励、允许、限制和禁止类政策时，体现国民待遇和公平竞争原则，打破所有制界限、部门垄断和地区封锁。在融资体制方

面，将逐步建立适应民间投资需要的多层次金融体系，完善中小企业信贷担保体系。在税收优惠政策方面，对企业投资国家鼓励发展的行业，可部分抵免企业所得税，对个人的实业投资可全额或部分抵免相应的个人所得税，加强规范化管理和正确的引导和服务。我国政府将继续深化行政审批制度改革，使市场经济中的运行成本尤其是“交易成本”大幅度下降。 2. ２００３年上半年全国房地产开发投资情况 开发投资继续高速增长 2002年，全国房地产开发完成投资亿元，同比增长%，高于同期固定资产投资增长速度个百分点，占同期固定资产投资的比重为%。今年上半年，房地产继续保持强劲发展势头，全国累计完成房地产开发投资亿元，较去年同期增长%,高于同期固定资产投资增幅个百分点，占同期固定资产投资的比重为%。其中东、中、西部地区增幅分别为%、%、%，中、西部地区增幅高于东部，其中12个地区增幅超过50%。 今年上半年，商品住宅开发完成投资亿元，同比增长%，占商品房投资的%（其中，经济适用住房完成投资亿元，同比增长%，占商品住宅投资的比重为%）；办公楼投资完成亿元，同比增长%，所占比重为%；商业营业用房完成投资亿元，同比增长%，所占比重为%。东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为%、%、%。中部地区商品住宅开发投资略高于东、西部地区。 销售情况良好 今年上半年，全国商品房市场需求继续保持旺盛态势。全国商品房销售额亿元，同比增长%；其中：销售给个人亿元,同比增长%，所占比重为%。 商品房空置面积增幅较大