第126章 政府土地权(重收及转归补救)条例二

第126章政府土地权(重收及转归补救)条例二

摘要：本条例旨在订定条文，就凡政府有权根据政府租契行使重收权或在欠缴地税或地价的情况下，使某些土地权益及相关的权利及义务转归财政司司长法团，并将该等条文与已废除的《官地权(重收)条例》(第126章，1964年版)所列条文综合，以及就相关或附带的目的，订定条文。

第126章第8条申请就重收或转归给予宽免的权利

附注：

具追溯力的适应化修订─见1998年第25号第2条;1998年第29号第40及105条;2000年第3号第3条

第IV部

就土地或物业单位的重收或就有关权益

的转归而给予的宽免

(1)在不抵触第(3)及(4)款的规定下，凡重收注册摘要已根据第4条在土地注册处注册，则前拥有人─ (由1993年第8号第2条修订)

(a)可呈请行政长官就重收给予他宽免;

(b)可在下列情况下向原讼法庭申请以该法院在衡平法上的司法管辖权就重收给予宽免─

(i)他对政府的重收权有异议;或 (由1998年第29号第105条修订)

(ii)出租人若为私人一方并行使其重收权，则他会有权申请就重收给予宽免的情况。(2)在不抵触第(3)及(4)款的规定下，凡转归通知已根据第7条在土地注册处注册，则作为该转归通知标的之有关权益的前拥有人─ (由1993年第8号第2条修订)

(a)可呈请行政长官就转归给予他宽免;

(b)可在下列情况下向原讼法庭申请以该法院在衡平法上的司法管辖权就转归给予宽免─

(i)他对政府根据第7条行事的权利有异议;或 (由1998年第29号第105

条修订)

(ii)出租人若为私人一方并行使其重收权，则他会有权申请就重收给予宽免的情况。(3)根据第(1)或(2)款提出的呈请或申请，可在重收注册摘要或转归通知(视属何情况而定)注册日期起计6个月内提出;但如属向行政长官提出的呈请，行政长官可就他认为公平者而将该段期间延长。

(4)根据第(1)(a)或(2)(a)款向行政长官提出呈请，即禁制其后根据第(1)(b)或(2)(b)款向原讼法庭提出申请。

(由1998年第25号第2条修订;由2000年第3号第3条修订)

第126章第9条行政长官或行政长官会同行政会议命令取消重收注册摘要或转归通知的权力

附注：

具追溯力的适应化修订─见1998年第29号第40条;2000年第3号第3条

(1)行政长官对根据第8条提出的呈请作出考虑后─

(a)可按照其酌情认为适当的有关费用、开支、损害赔偿、补偿、处罚或其他方面的条款，命令取消重收注册摘要中影响呈请所涉土地及物业单位之处，或命令取消转归通知中影响呈请所涉有关权益之处;或

(b)可指示将该呈请转交行政长官会同行政会议。(2)行政长官会同行政会议对根据第(1)款向他转交的呈请作出考虑后─

(a)可按照其酌情认为适当的有关费用、开支、损害赔偿、补偿、处罚或其他方面的条款，命令取消重收注册摘要中影响呈请所涉土地及物业单位之处，或命令取消转归通知中影响呈请所涉有关权益之处;或

(b)可驳回该呈请。

(由2000年第3号第3条修订)

第126章第10条原讼法庭在宽免申请方面的权力

附注：

具追溯力的修订─见1998年第25号第2条;1998年第29号第40条

在聆讯根据第8条向原讼法庭提出的申请时，法院可行使的权力及可作出的判令或命令，与在聆讯私人各方之间就同样的宽免进行的诉讼时所行使及所作出的一样;法院并可命令取消重收注册摘要中影响申请所涉土地及物业单位之处，或命令取消转归通知中影响申请所涉有关权益之处。

(由1998年第25号第2条修订)

第126章第11条重收注册摘要的取消

附注：

具追溯力的适应化修订─见1998年第25号第2条;1998年第29号第40及105条;2000年第3号第3条

(1)如政府的重收注册摘要载有由土地注册处处长签署的备忘录，而该备忘录的意思，为该重收注册摘要在涉及全部或部分受其影响的土地及物业单位方面，已藉行政长官、行政长官会同行政会议或原讼法庭(视属何情况而定)的命令取消，则在涉及全部或部分受该重收注册摘要影响的土地及物业单位方面，该政府的重收注册摘要即视为已予取消。 (由1998年第25号第2条修订;由2000年第3号第3条修订)

(2)重收注册摘要一经按照第(1)款取消，重收注册摘要中影响备忘录所指明的土地及物业单位之处，为所有用意及目的，即告无效，犹如该重收注册摘要从

未获注册一样，而该备忘录所描述的土地及物业单位，须因此事实而按前拥有人过往就该土地及物业单位而有的一切产业权或权益，重新转归该前拥有人;而该等土地及物业单位的政府租契，以及过往存在而与该等土地及物业单位有关的每项按揭、押记、留置权或其他权利或义务，在每一方面均须当作有效及存续，犹如政府从未实施重收一样。

(3)根据第(1)款取消注册摘要的通知，在其作出日期的30天内，须由土地注册处处长送达前拥有人，并在宪报刊登。

(由1993年第8号第3条修订;由1998年第29号第105条修订)

第126章第12条转归通知的取消

附注：

具追溯力的适应化修订─见1998年第25号第2条;1998年第29号第40条;2000年第3号第3条

(1)如转归通知注册摘要载有由土地注册处处长签署的备忘录，而该备忘录的意思，为该转归通知在涉及全部或部分受其影响的有关权益方面，已藉行政长官、行政长官会同行政会议或原讼法庭(视属何情况而定)的命令取消，则在涉及全部或部分受该转归通知影响的有关权益方面，该转归通知即视为已予取消。(由1998年第25号第2条修订;由2000年第3号第3条修订)

(2)转归通知一经按照第(1)款取消，转归通知中影响备忘录所指明的有关权益之处，为所有用意及目的，即告无效，犹如该转归通知从未获作出或注册一样，而该备忘录所指明的有关权益以及权利及义务，须因此事实而按前拥有人过往就该有关权益以及权利及义务而有的一切产业权或权益，重新转归该前拥有人;而过往存在而与该有关权益以及该等权利及义务有关的每项按揭、押记、留置权或其他权利或义务，在每一方面均须当作有效及存续，犹如转归通知从未在土地注册处注册一样。

(3)根据第(1)款取消转归通知的通知，在其作出日期的30天内，须由土地注册处处长送达前拥有人，并在宪报刊登。

(由1993年第8号第2及3条修订)

第126章第13条送达

附注：

具追溯力的修订─见1998年第29号第40条

第Ⅴ部

杂项

就本条例而言，任何通知可用下述方式完成送达─

(a)面交;或

(b)挂号邮递;或

(c)如属第7(3)或12(3)条所订的通知─

(i)将该通知留予一名看来为有关处所占用人的成年人，而该处所的独有管有的权利附连于受该通知影响的有关权益;或

(ii)将该通知张贴于该处所的显眼部分。

第126章第14条本条例对其他补救办法并无减损

附注：

具追溯力的修订─见1998年第29号第40及105条

本条例不得解释为剥夺或影响政府对任何土地或建筑物强制执行重收权的任何其他补救办法。

(由1998年第29号第105条修订)

第126章第15条保留条文

附注：

具追溯力的修订─见1998年第29号第40条

尽管《官地权(重收)条例》(第126章，1964年版)已废除，就下述目的而言，该条例(在本条中称为已废除条例)须继续具有效力，以便─

(a)任何在紧接本条例生效日期前，有权根据已废除条例第3条的但书或根据该已废除条例第4条申请宽免的人，能申请各方面的宽免及受同样限制因素所规限，犹如已废除条例并未废除一样;及

(b)任何根据已废除条例第3条的但书或根据已废除条例第4条提出，而在本条例生效日期时是悬而未决或在本条例生效日期后方凭借(a)段提出的宽免申请，能在各方面继续及裁定，犹如已废除条例并未废除一样。

(整理)土地出让金返还账务处理

土地出让金返还如何进行账务处理 问：我公司为扩大再生产在本地工业开发园区新取得一项土地使用权用于修建厂房，在交付土地出让金后政府又给予了一部份土地补偿款。请问，该补偿款是用来冲减取得土地使用权的原值，还是只能作为营业外收入入账？ 答：你公司取得的“土地补偿款”正确的叫法应当是“土地出让金返还”，属于政府补助收入。政府补助是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投人的资本。主要有以下形式： （1）财政拨款； （2）财政贴息； （3）税费返还（但不含增值税出口退税）； （4）无偿划拨非货币性资产，如行政划拨土地使用权、天然起源的天然林等。 根据《中华人民共和国企业所得税法》（主席令第63号）的规定，企业取得的除国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金外都应纳税。之所以这样规定，其原因有三： 一是企业从政府取得的补贴收入导致经济利益的流入和企业净资产增加，符合收入总额的立法精神。 二是为了规范财政补贴和加强减免税的管理。自1994年分税制财政体制改革以来，中央集中管理税权，各地不得自行或擅自减免税，个别地区为了促进地方经济发展采取各种“财政补贴”形式变相减免税，造成对中央税权的侵蚀。对企业从政府取得的财政补贴征税，有利于加强对财政补贴收入和减免税的管理。 三是为了尽量减少税法与财务会计制度的差异。会计准则中把政府补助计入了“营业外收入”，税法也没有必要在此问题上保持差异，这有利于降低纳税遵从成本和征收管理成本。

既然，企业取得的“政府补助—土地出让金返还”需要征收企业所得税，这就存在一个如何进行账务处理的问题。正如你所说：是冲减土地使用权的原值，还是作为营业外收入入账？我们列举以下两个案例，从房地产开发企业和非房地产开发企业两个方面进行分析，再作结论。 〔例1〕某生产企业2009年2月支付1000万元取得一项土地使用权。按照当地政府的规定，土地出让金返还20％，6月16日A公司收到土地出让金返还200万元，应当如何作账务处理？ 方案一：计入“营业外收入”。 借：银行存款 2000000 贷：营业外收入 2000000 借：营业外收入 2000000 贷：本年利润 2000000 纳税效果分析： （1）土地出让金返还200万元，计入营业外收入，形成利润总额200万元，按照25%的所得税税率计算，当期应缴企业所得税50万元。 （2）房产成本保持原有成本不变，不应有因土地出让金返还200万元而减少。按20年计提折旧（不考虑固定资产净残值），每年多提折旧10万元，少缴企业所得税2.5万元。 （3）如果将来房产转让，由于房产成本保持原有成本不变，土地增值税扣除项目也会因此而增加200万元，可以减少土地增值税的应纳税额。 方案二：把土地出让金返还冲减土地成本。 借：银行存款 2000000 贷：无形资产—土地使用权 2000000

政府土地返还款的会计与税务处理

政府土地返还款的会计与税务处理 分类：管理论文2011-04-02 15:09 近年来，各地方政府为了加大招商引资力度，加快土地开发步伐，促进当地经济持续、快速、健康发展，吸引更多有实力的企业到地方投资，分别拿出了一系列的招商引资优惠政策，其中以政府承诺优惠价给企业供地，企业公开拍地，然后政府以各种扶持资金名义给企业返还差价（公开拍价与优惠价），作为政府支持企业发展的最为典型方式。对这部分差额如何进行正确的账务处理，也是我们要探讨的问题。 一、土地返还款的形成 政府为了吸引企业投资，在提供土地时，通常会向企业承诺一个比较优惠的土地协议价格。企业在拿地时，按规定走正常的竞拍程序后，也以正常的拍卖成交价格支付土地款，所拍价格与政府承诺的协议价格之间所形成的差额，政府会在土地拍卖成交后，以拨付企业发展扶持资金等名义给予企业全额返还。这就是企业在购地过程中形成的土地返还款。 二、土地返还款的会计处理 从款项的性质来看，由于其无偿性，我们应该定性该类款项为一笔政府补助收入（政府补助是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本）。因在企业按照正常竞拍程序竞得土地后，已按确定的竞拍价格全额缴纳了土地出让金，并取得了全额发票，其竞拍金额就是其土地成本总额。对于政府另外给予的返还，从票据上来说不是原发票的折让冲回，开具的多是各种名目的财政扶持资金形式的返还。所以企业取得的各种名义的土地返还款不应当直接冲减土地成本，而应作为一项政府补助收入处理。根据《企业会计准则第16号-政府补助》规定，与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益；与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益，用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。 例：甲企业于2009年与政府签订购地协议，协议明确政府以20万元/亩供给土地30亩，甲企业可正常参与土地竞拍，竞拍价超过协议价格部分，政府以企业发展扶持资金名义全额返还给甲企业，用于扶持企业5年的发展开支，实际竞拍价格为40万元/亩。甲企业按竞拍价付清土地价款后，政府部门兑现返还款600万元。 取得返还款时，计入递延收益： 借：银行存款600万元 贷：递延收益600万元

企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理

企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理 经营性用地实行招拍挂，是土地市场建设的基本要求。一些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因。对企业通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还。由于政府与开发商之间约定返还的条件和形式不同，对企业取得的返还款是认定为财政性资金，还是认定为经营性收入，其税务处理也不尽相同。税务机关对返还收入的涉税认定，本着实质重于形式原则，主要依据是政府与企业签订的出让协议和补充协议的约定内容进行判定。 今年以来，相关稽查案例不断出现，返还款用途不同，稽查处理差异迥异。 下面结合实例就企业取得政府返还土地出让金的形式，以及相关的税务处理进行分析，以期企业可以认清纳税事项、规避涉税风险。 第一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房 某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。 相关税务处理： 一、营业税： 本案例实际上是政府主导拆迁，由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户。 对房地产开发企业税，属于销售回迁房行为。 鉴于拆迁房屋行为的特殊性，在返还款营业税的计税依据上，应区分以下三种情形。 1，返还款相当于回迁房营业税组成计税价格确认收入的部分。 根据＜营业税暂行条例实施细则＞第二十条规定：“纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额： （一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定； （二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定； （三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）” 如果返还款3000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房

房地产企业取得土地返还款后如何做账

房地产企业取得土地返还款后如何做账 樊剑英黄彦强 最近，经常有房地产咨询土地招拍挂后政府给予的补偿返还款该如何做账和纳税。 招拍挂的公开性、竞争性的特点，决定了一般不存在底价出让国让国有土地权的现象。但难以不论的是，各地政府在招商引资中以土地换项目，通过返还土地出让金、旧城改选费、配套费等形式，变相给予房地产企业补偿返还的行为还是存在的。对企业来说，虽然土地实际成本低于招拍挂价格，但先支后收确实给企业带来了会计和税务处理上的困惑。 一、会计处理 对于会计处理，一种观点认为取得土地使用权，应当实际支付的土地价款作为土地成本，应以实际收到的土地返还款冲减成本。另一种观点认为，这部分返还款属于政府补助的性质，应当根据《企业会计准则第16号－政府补助的性质，（2006）》的规定，行为营业外收入进行处理。 从土地出让业务实质来看企业按照招拍挂确定金额缴纳的土地出让金已经全额的票据，计入土地受让成本，政府给予的返还并不是原票据的折让冲回，多是其他名目的财政返还，所以，房

地产企业用取得各种名义土地返还问冲减土地成本并不妥当。 （2006）》根据《企业会计准则第16号－政府补助的， 的规定政府补助，是指企业从政府取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。显然，企业从政府取得的土地返还款符合这一规定。 房地产企业取得的开发用地构成存货的一部分，取得的补偿返还款已经发生的相关费用，会计处理上应直接计入营业外收入，而不是冲减开发成本。 二、企业所得税处理 ] 财政部、国这税务总局《关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税［2008］151号）规定，财政性资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政返还的土地出让金等按照财政收支规定当然属于财政性资金。 按照企业所得税法规定，并非所有的财政拨款、政府性基金都要是不征税收入，还要根据财税［2008］151号文件和财政部、国家税务总局《就

政府返还款的处理办法

返还款的处理办法 一、返还款的形式 在房地产开发过程中，大概有以下形式：以土地换项目，返还土地出让金、旧城改造费、配套费、奖励方式、给予补贴款用于建设回迁房等。 二、返还款的税务处理 （一）税法规定 税种一：营业税 《营业税暂行条例实施细则》第三条规定，《营业税暂行条例》第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。 税种二：企业所得税 规定一： 财政部、国家税务总局《关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2008]151号）规定，对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。本条所称财政性资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政专项资金，包括直接减免的增值税和即征即退、先征后退、

先征后返的各种税收，但不包括企业按规定取得的出口退税款;所称国家投资，是指国家以投资者身份投入企业、并按有关规定相应增加企业实收资本(股本)的直接投资。 规定二： 《宁波市地方税务局关于明确所得税有关问题解答口径的函》(甬地税一函[2010]20号)需要注意的是，在土地受让、改变用途过程中，如果政府约定了返还金额，返还金额应冲减对应的计税基础;如果事后取得了政府的补助或奖励，应作为补贴收入处理。 规定三： 财政部、国家税务总局《关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税[2011]70号）对此进一步明确，企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：1.企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；2.财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；3.企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。 税种三：土地增值税 规定一： 《土地增值税暂行条例实施细则》对扣除项目中“取得土地使用权所支付的金额”规定为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费

土地出让金返还账务处理

最新土地出让金返还政策及账务处理导语最新土地出让金返还政策及账务处理 土地岀让金返还政策变化情况表 项目 、原政 1、“两 改”及中 100 央商务区 % 和啤酒商 务区改造 2、一般企 100 事业单位 % 搬迁改造 城区企业搬迁改造或 组 团 外 成 片 100 % 组 100 团 % 外 4、危旧房100 改造 % 从岀让总额中提取“四金” 有地交农业土 土 地开发 铁通地 资金 建建收 （换算 设设益 一比例） 基基基 金 金金 土地岀让金总额国 总额提 取“四 金”后 部分 5% 0.40% 5% 0.40% 提取市 级收益 10 % 10 % 从市级收益中 应提取“三 金” 保 障 教农田 房 育水利* 建 资建设 设 金基金 基 金 实际返 还区级 比例 备注 “实际返还区级比例”为 按岀让总额提取“四金” 和 市级收益后的折算比例 10 10 78.60% 7.86% % % 6 15.72 78.60% % % 10 10 % % 15 % 70.74 % 15 62.88 % % 该项目返还区级比例为总 额提取“四金”后的90% 该项目返还区级比例为总额提 取“四金”后的80% , 直接返 还给土地整理单位 5% 0.40% 10 % 6 % 78.60% 11.79 % 5% 0.40% 10 % 6 % 78.60% 15.72 % 5% 0.40% 10 % 6 % 78.60% 0.00% 82.81 % 78.88 % 94.60 % 该项目返还区级比例为总额提 取“四金”后的85% （组团内），80% （组团外）， 直接返还给土地整理单位，被 收地企业，先征后返的地铁建 设基金和交通建设基金返还被 收地企业，资金纳入市老城区 企业搬迁改造平台管理 该项目实际返还区级比例= 总 额提取“四金”后部分-

土地款返还的涉税及会计处理

（三）有关土地款的返还 目前有很多房地产开发企业通过招拍挂等方式取得国有土地使用权后，当地政府为了招商引资或扶持企业发展，会给予一定额度的土地款返还或财政补贴、财政扶持等。对于此笔款项的处理争议已久。 意见一，根据财税[2008]151号《关于财政性资金行政事业性收费政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》“一、财政性资金 (一)企业取得的各类财政性资金，除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以外，均应计入企业当年收入总额。 (二)对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。 (三)纳入预算管理的事业单位、社会团体等组织按照核定的预算和经费报领关系收到的由财政部门或上级单位拨入的财政补助收入，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除，但国务院和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。本条所称财政性资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政专项资金，包括直接减免的增值税和即征即退、先征后退、先征后返的各种税收，但不包括企业按规定取得的出口退税款；所称国家投资，是指国家以投资者身份投入企业、并按有关规定相应增加企业实收资本(股本)的直接投资。”可以看出，一般房地产开发企业取得的财政资金都必须计入当年收入总额缴纳企业所得税。 再看：财税[2009]87号《关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知》“一、对企业在2008年1月1日至2010年12月31日期间从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：（一）企业能够提供资金拨付文件，且文件中规定该资金的专项用途；（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。”相比财税[2008]151号来说，给予三年期限并在有条件的情况下准予作为不征税收入。 关于会计核算根据《企业会计准则第16号-政府补助》规定，与资产相关应确认为递延收益，在资产寿命内平均分配并计入损益；与收益相关的话，如果用于补偿以后期间费用或损失的，确认为递延收益，并在相应期间计入损益，如果用于补偿已发生的相关费用和损失，直接计入当期损益。 综合上述来看，除非符合财税[2009]87号相关要求，不然就必须确认为企业当年收入总额，缴纳企业所得税。 意见二，根据《大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》(大地税函[2008]188号) 中的有关规定：“（一）关于土地使用权价款的扣除问题：纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的《土地批件》、《土地出让金缴

会计准则对土地出让金返还的处理模式

收到土地返还款应该如何做账？----对于新修订的《企业会计准 2017-11-04龚贵媛房地产纳税服务网 问题：我公司7月通过招拍挂程序取得一块土地，总价1300万元，取得政府开具的非税收财政票据1300万，同时政府返还奖励款1000万。现在有两种记账方式，A：以1300万-1000万=300万计入土地成本。B：以1300万计入土地成本，1000万元计入营业外收入。请问我公司选择哪种方式比较好？该1000万元能否申报为不征税收入？ 一、关于土地的价值确定 1、入账价值 按照《企业会计准则第6 号——无形资产》应用指南，对于无形资产的规定：无形资产通常包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、特许权、土地使用权等。外购的无形资产，其成本包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时,土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本,而仍作为无形资产进行核算,土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。

故公司取得土地使用权，其成本包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。 2、摊销 源自合同性权利或其他法定权利取得的无形资产,其使用寿命不应超过合同性权利或其他法定权利的期限。例如，企业以支付土地出让金方式取得一块土地的使用权，如果企业准备持续持有，在50年期间内没有计划出售，该块土地使用权预期为企业带来未来经济利益的期间为50年。 故公司应该按照土地使用权证书上注明的土地使用期限每月进行摊销。 二、与资产相关的政府补助 1、相关的文件规定 根据2017年5月10发布的财会〔2017〕15号《企业会计准则第16号——政府补助》第四条：政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。 第八条与资产相关的政府补助，应当冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，应当在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。

土地返还款问题

最近，经常有房地产企业咨询土地招拍挂后政府给予的补偿返还款该如何做账和纳税。 招拍挂的公开性、竞争性的特点，决定了一般不存在低价出让国有土地使用权的现象。但难以否认的是，各地政府在招商引资中以土地换项目，通过返还土地出让金、旧城改造费、配套费等形式，变相给予房地产企业补偿返还的行为还是存在的。对企业来说，虽然土地实际成本低于招拍挂价格，但先支后收确实给企业带来了会计和税务处理上的困惑。 一、会计处理 对于会计处理，一种观点认为取得土地使用权，应当以实际支付的土地价款作为土地成本，应以实际收到的土地返还款冲减土地成本。另一种观点认为，这部分返还款属于政府补助的性质，应当根据《企业会计准则第16号———政府补助（2006）》的规定，作为营业外收入进行处理。 从土地出让业务实质来看，企业按照招拍挂确定金额全额缴纳的土地出让金已经取得了全额票据，计入土地受让成本，政府给予的返还并不是原票据的折让冲回，多是其他名目的财政返还。所以，房地产企业用取得的各种名义的土地返还冲减土地成本并不妥当。 根据《企业会计准则第16号———政府补助（2006）》的规定，政府补助，是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。显然，企业从政府取得的土地返还款符合这一规定。 房地产企业取得的开发用地构成存货的一部分，取得的补偿返还款属于已经发生的相关费用，会计处理上应直接计入营业外收入，而不是冲减开发成本。 二、企业所得税处理 财政部、国家税务总局《关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税〔2008〕151号）规定，财政性资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政专项资金。房地产企业由政府返还的土地出让金等按照财政收支规定当然属于财政性资金。 按照企业所得税法规定，并非所有的财政拨款、政府性基金都是不征税收入，还要根据财税〔2008〕151号文件和财政部、国家税务总局《关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2009〕57号）的规定，注意区分出当中的应纳税收入。 根据财税〔2008〕151号文件的规定，对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。除此之外的其他财政性资金则都属于征税收入。财政部、国家税务总局《关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题

企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理

企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税 务处理 集团公司文件内部编码：（TTT-UUTT-MMYB-URTTY-ITTLTY-

企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理 经营性用地实行招拍挂，是土地市场建设的基本要求。一些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因。对企业通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还。由于政府与开发商之间约定返还的条件和形式不同，对企业取得的返还款是认定为财政性资金，还是认定为经营性收入，其税务处理也不尽相同。税务机关对返还收入的涉税认定，本着实质重于形式原则，主要依据是政府与企业签订的出让协议和补充协议的约定内容进行判定。 今年以来，相关稽查案例不断出现，返还款用途不同，稽查处理差异迥异。 下面结合实例就企业取得政府返还土地出让金的形式，以及相关的税务处理进行分析，以期企业可以认清纳税事项、规避涉税风险。 第一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房 某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。相关税务处理： 一、营业税： 本案例实际上是政府主导拆迁，由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户。 对房地产开发企业税，属于销售回迁房行为。 鉴于拆迁房屋行为的特殊性，在返还款营业税的计税依据上，应区分以下三种情形。 1，返还款相当于回迁房营业税组成计税价格确认收入的部分。

根据＜营业税暂行条例实施细则＞第二十条规定：“纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额： （一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定； （二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定； （三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）” 如果返还款3000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房3000收入万计算缴纳营业税。 2，返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分。 土地出让金返还协议如果约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入，则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。大于回迁房组成计税价格确认收入的部分，如用于其它事项，可以按实际情况，进行营业税判定。 土地出让金返还协议如果没有约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分的特定用途，应视同购买回迁房的价款或价外费用，征收营业税。 3，返还款小于回迁房组成计税价格确认收入的部分。 开发商取得土地出让金返还款小于回迁房组成计税价格确认收入，则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。返还款与计税价格确认收入的差额部分，属于营业税条例细则中的价格明显偏低，如果没有正当理由，应视同销售，征收营业税。 二、企业所得税 本业务属于政府主导的拆迁安置工作，由政府部门将土地出让金部分返还予开发企业，该款项是开发企业销售回迁房取得的收入，应当并入所得计征企业所得税。 关于房地产开发企业取得的土地出让金返还款是否属于不征税收入问题：

对先付土地出让金再获政府返还款的收入如何处理

目前，我国各地的土地供应政策比较复杂。针对房地产开发企业因拿地从政府部门取得的土地补偿款该如何处理，现行税收政策并没有十分明确的规定。下面根据一个实际案例，对政府返还款的增值税处理进行分析。 典型案例 某房地产开发企业，通过“招拍挂”取得一块土地使用权，向政府支付土地出让金1亿元。根据相关协议，企业收到政府4000万元的土地熟化成本，专用于出让用地的土地熟化、出让用地范围内被拆迁户的拆迁安置补偿和土地平整等方面。企业实际发生拆迁支出5000万元。该项目采用增值税一般计税方法，上述业务均取得税法规定的合规票据。 三种观点 那么，这项业务中涉及的增值税该如何处理呢?实务中有三种不同的观点。 第一种观点认为，由于政府是毛地出让，企业收到的返还，本质上是政府对企业拿地的价格折让，应冲减土地受让成本。第二种观点认为，返还款应冲减拆迁补偿费用。收到的返还款在弥补5000万元的土地熟化成本后，1000万元的土地熟化净支出应计入“开发成本—土地征用及拆迁安置补偿费”。第三种观点认为，如果拆迁补偿的主体是政府，企业收到的返还款则是代理性质的收入。企业代替政府从事拆迁和土地平整等土地熟化工作，其代理收入在扣除代为政府支付的土地熟化费用后，应按“经纪代理服务”缴纳增值税。

以上税务处理在计算增值税时有所区别，主要体现在计算销售额时可以扣除的土地价款是多少。 性质分析 政府返还款在税务上究竟应该怎么处理?笔者认为，首先应对房地产开发企业取得的政府返还进行定性分析。 随着国家对房地产市场加大调控力度，国有土地出让流程逐步规范，一般情况下先由政府收回国有土地使用权，再通过“招拍挂”程序，将土地出让给摘牌企业。但是实际操作中，由于各种原因，为吸引投资者参与一级市场的拆迁工作，政府进行拍卖的土地多为生地或者毛地(即未进行一级市场开发的土地)，然后给予摘牌企业一定的财政返还，用于拆迁安置及土地整理工作。财政返还的实质，是政府对房地产开发企业土地熟化成本的一定补偿。故本案例中企业收到的4000万元返还，属于上述性质，不同于一般的政府补贴。 根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地及拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

房地产企业营改增后收到地方政府土地返还款的财税处理

房地产企业营改增后收到地方政府土地返还款的财税处理 来源：中翰裕众作者：宋朝晖发布时间：2018-04-12 经营性用地实行招拍挂，是土地市场建设的基本要求。一些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因，对企业通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还。由于政府与开发商之间约定返还的条件和形式不同，对企业取得的返还款是认定为财政性资金，还是认定为经营性收入，其财务和税务处理也不尽相同。本文依据是政府与企业签订的出让协议和补充协议的约定内容进行相关财务和税务分析。 一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买回迁房 案例1：2017年1月房地产公司通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为100 00万元，房地产公司已缴纳10000万元。协议约定，土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产公司补助3000万元，在该项目土地上建设回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。其中受让建回迁房土地支付土地出让金900万元。 解答：土地出让金返还用于建设购买安置回迁房的实质是房地产企业开发的回迁房销售给政府，政府通过土地出让金返还的形式支付给房地产企业销售回迁房的销售款，然后政府无偿把回迁房移交给拆迁户。 1.增值税的处理 房地产公司收到政府返还的土地出让金，应作为销售回迁房的预收款，按规定应预缴3%的增值税。 应预缴的增值税=3000÷（1+11%）×3%=81（万元） 房地产公司项目完工后房产移交给拆迁户时，应确认增值税的纳税义务，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额，按11%的税率计征增值税。已预缴的增值税可以抵减。 销项税额=3000÷（1+11%）×11%=297.3（万元） 土地成本可抵减销项税额=900÷(1+11%)×11%=89.2（万元） 依据：《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）。 第十条和第十一条规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款按照以下公式计算： 应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。 2.土地增值税的处理 房地产公司收到的土地出让金返还款3000万元相当于回迁房应确认的土地增值税收入，房地产公司

土地款项奖励返还—财会处理及税务处理问题

土地款项奖励返还问题 最近，经常有房地产企业咨询土地招拍挂后政府给予的补偿返还款该如何做账和纳税。招拍挂的公开性、竞争性的特点，决定了一般不存在低价出让国有土地使用权的现象。但难以否认的是，各地政府在招商引资中以土地换项目，通过返还土地出让金、旧城改造费、配套费等形式，变相给予房地产企业补偿返还的行为还是存在的。对企业来说，虽然土地实际成本低于招拍挂价格，但先支后收确实给企业带来了会计和税务处理上的困惑。 一、会计处理 对于会计处理，一种观点认为取得土地使用权，应当以实际支付的土地价款作为土地成本，应以实际收到的土地返还款冲减土地成本。另一种观点认为，这部分返还款属于政府补助的性质，应当根据《企业会计准则第16号———政府补助（2006）》的规定，作为营业外收入进行处理。 从土地出让业务实质来看，企业按照招拍挂确定金额全额缴纳的土地出让金已经取得了全额票据，计入土地受让成本，政府给予的返还并不是原票据的折让冲回，多是其他名目的财政返还。所以，房地产企业用取得的各种名义的土地返还冲减土地成本并不妥当。 根据《企业会计准则第16号———政府补助（2006）》的规定，政府补助，是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。显然，企业从政府取得的土

地返还款符合这一规定。 房地产企业取得的开发用地构成存货的一部分，取得的补偿返还款属于已经发生的相关费用，会计处理上应直接计入营业外收入，而不是冲减开发成本。 二、企业所得税处理 财政部、国家税务总局《关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税〔2008〕151号）规定，财政性资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政专项资金。房地产企业由政府返还的土地出让金等按照财政收支规定当然属于财政性资金。 按照企业所得税法规定，并非所有的财政拨款、政府性基金都是不征税收入，还要根据财税〔2008〕151号文件和财政部、国家税务总局《关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2009〕57号）的规定，注意区分出当中的应纳税收入。 根据财税〔2008〕151号文件的规定，对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。除此之外的其他财政性资金则都属于征税收入。财政部、国家税务总局《关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2009〕87号）对此作了较为具体的规定，2008年1月1日~2010年12月31日期间，企业取得的来源县级以上各级人民政府财政部门及其他部门具有专项用途的财政性资金，同时符合以下条件可以作为

关于征地历史遗留问题处理和收地补偿的若干规定试行

关于征地历史遗留问题处理和收地补偿的若干规 定(试行) （征求意见稿） 第一条【目的和宗旨】 为进一步规范征地历史遗留问题处理及收地补偿工作，明确处理程序，完善补偿措施，加强监督管理，促进党风廉政建设，依据有关法律、法规，制订本规定。 第二条【适用范围】 本规定适用于本市行政区域内征地历史遗留问题处理及收地补偿工作。 本规定所称征地历史遗留问题，是指为推进我市农村城市化进程，在征收原农村集体经济组织土地的过程中遗留下来的安置及补偿问题，包括为落实征地返还地用地政策进行的土地安置及征收原农村集体经济组织土地给予的货币补偿。 本规定所称收地补偿，是指因公共利益需要或规划实施等原因收回已出让的国有土地使用权并给予土地权利人补偿的行为，包括土地置换及货币补偿。 第三条【基本原则】 征地历史遗留问题的处理和收地补偿应当坚持以下原则： （一）执行国家最严格的土地管理制度，实现土地资源的有效保护和节约集约利用； （二）依法与城市更新及农村城市化历史遗留违法用地等问题统筹处理； （三）坚持以货币补偿为主，以土地安置和土地置换为 辅，以等价值补偿为基本原则。 第四条【征地历史遗留问题的处理情形】 属于以下情形之一的，可以采用土地安置的方式解决原农村集体经济组织的征地历史遗留问题：

（一）本规定实施前，由土地主管部门签订征地补偿协议，确定以土地安置方式解决征地补偿问题但尚未安置的； （二）本规定实施前，市政府以会议纪要形式确定以土地安置方式解决征地补偿问题但尚未安置的； （三）在《深圳市人民政府关于印发〈深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法〉的通知》（深府[2004]102号）实施前（即2004年6月26日前），区政府以会议纪要形式确定以土地安置方式解决征地补偿问题但尚未安置的； （四）根据市、区政府批复，相关单位在《中华人民共和国土地管理法》修订实施之日前（即1999年1月1日前），代政府统征土地，并以补偿协议形式确定以土地安置方式解决征地补偿问题但尚未安置的; （五）本规定实施后，经市政府批准，采取土地安置的方式解决原农村集体经济组织继受单位（以下简称继受单位）的征地补偿问题的。 除前款规定的情形外，应当采用货币补偿的方式处理征地历史遗留问题。 第五条【土地安置实施计划】 各区政府（含新区管委会）对本辖区内征地历史遗留问题相关协议、会议纪要及征地批复文件进行审核，确定待落实的安置土地的规模，明确土地安置的时序安排，制定本辖区土地安置年度计划并报市规划国土部门备案。 各区土地安置年度计划应与我市近期建设和土地利用规划年度实施计划、城市更新年度计划相衔接。 第六条【土地安置的规模】 本规定第四条第一款前二项规定的土地安置，安置土地的规模按照原协议、会议纪要规定的用地面积确定。 本规定第四条第一款第（三）项、第（四）项规定的土地安置，安置土地的规模按照原会议纪要、协议及文件规定的用地面积确定。区政府会议纪要、征地批复文件及相关单

开发商取得政府返还土地出让金的六种形式及税负处理

开发商取得政府返还土地出让金的六种形式及税负处理 经营性用地实行招标、拍卖、挂牌（简称“招拍挂”），是土地市场建设的基本要求。一些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因。对企业通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还。由于政府与开发商之间约定返还的条件和形式不同，对企业取得的返还款是认定为财政性资金，还是认定为经营性收入，其税务处理也不尽相同。税务机关对返还收入的涉税认定，本着实质重于形式原则，主要依据是政府与企业签订的出让协议和补充协议的约定内容进行判定。今年以来，相关稽查案例不断出现，返还款用途不同，稽查处理差异迥异。下面结合实例就企业取得政府返还土地出让金的形式，以及相关的税务处理进行分析，以期企业可以认清纳税事项、规避涉税风险。 第一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房 案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100 亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000 万元，用于该项目10000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。 相关税务处理： 一、营业税：本案例实际上是政府主导拆迁，由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户。对房地产开发企业税，属 于销售回迁房行为。鉴于拆迁房屋行为的特殊性，在返还款营业税的计税依据上，应区分以下三种情形。 1，返还款相当于回迁房营业税组成计税价格确认收入的部分。 根据＜营业税暂行条例实施细则＞第二十条规定：“ 纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）” 如果返还款3000 万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房3000 收入万计算缴纳营业税。 2，返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分。 土地出让金返还协议如果约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入，则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。大于回迁房组成计税价格确认收入的部分，如用于其它事项，可以按实际情况，进行营业税判定。 土地出让金返还协议如果没有约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分的特定用途，应视同购买回迁房的价款或价外费用，征收营业税。 3，返还款小于回迁房组成计税价格确认收入的部分。 开发商取得土地出让金返还款小于回迁房组成计税价格确认收入，则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。返还款与计税价格确认收入的差额部分，属于营业税条例细则中的价格明显偏低，如果没有正当理由，应视同销售，征收营业税。 二、企业所得税 本业务属于政府主导的拆迁安置工作，由政府部门将土地出让金部分返还予开发企业，该款项是开发企业销售回迁房取得的收入，应当并入所得计征企业所得税。 关于房地产开发企业取得的土地出让金返还款是否属于不征税收入问题：

房地产企业取得政府给予土地返还款的财税处理技巧

房地产企业取得政府给予土地返还款的财税处理技巧 作者：中国财税培训师税收学博士肖太寿 当前，各地政府在招商引资中以土地换项目，通过返还土地出让金、旧城改造费、配套费等形式，变相给予房地产企业补偿返还的行为的现象始有发生，对于房地产企业取得政府给预土地返还款应怎样进行会计和税务处理上呢？现结合国家相干财务和税收政策法规，分析如下。 （一）财务处理：不得冲减土地购买成本 从土地出让业务实质来看，企业按照招拍挂确定金额全额缴纳的土地出让金已经取得了全额票据，计入土地受让成本，政府给予的返还并不是原票据的折让冲回，多是其他名目的财政返还。根据《企业会计准则第16号———政府补助（2006）》的规定，政府补助，是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。显然，房地产企业从政府取得的土地返还款的法律性质是政府补助。

所以，房地产企业用取得的各种名义的土地返还款，在会计处理上应直接计入营业外收入，而不能够以实际收到的土地返还款冲减土地成本。 （二）税务处理 1、企业所得税处理：必须缴纳企业所得税 财政部、国家税务总局《关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税〔2008〕151号）规定，财政性资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政专项资金。房地产企业由政府返还的土地出让金等按照财政收支规定当然属于财政性资金。 按照企业所得税法规定，并非所有的财政拨款、政府性基金都是不征税收入，还要根据财税〔2008〕151号文件和财政部、国家税务总局《关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2009〕57号）的规定，注意区分出当中的应纳税收入。 根据财税〔2008〕151号文件的规定，对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。除此之外的其他财政性资金则都属于征税收入。财政部、国家税务总局《关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2009〕87号）对此作了较为具体的规定，2008年1月1日~2010年12月31日期间，企业取得的来源县级以上各级人民政府财政部门及其他部门具有专项用途的财政性资金，同时符合以下条件可以作为不征税收入：一是企业能够提供资金拨付文件，且文件中规定该资金的专项用途；二是财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；三是企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。 从实际情况看，房地产企业取得的政府返还款难以满足上述要求，只是政府为招商引资或变相的协议出让的一种策略而已，所以，此土地返还款应当计算缴纳企业所得税。 2、土地增值税处理：不得作为扣除项目 既然房地产企业取得的政府土地返还款不能冲减“开发成本”，那么计算土地增值税扣除项目是否允许全额列支呢？ 根据土地增值税相关法规规定，土地增值税按照转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的增值额和规定的税率计算征收。《土地增值税暂行条例实施细则》对扣除项目中“取得土地使用权所支付的金额”规定为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 房地产开发企业收到政府返还的“土地出让金”或政府给予的补偿返还款，是政府对房地产开发企业的一种补助，是企业的一项营业外收入，而不是地

取得土地出让金返还款冲成本or计收入【会计实务经验之谈】

取得土地出让金返还款冲成本or计收入【会计实务经验之谈】 在城市建设中，一些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因，对企业通过招拍挂取得土地后，缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还，房地产企业取得返还款如何进行财税处理？下面笔者通过案例进行分析。 案例 某物流公司（以下简称A企业）具有房地产开发资质，立项开发占地1700余亩的大型物流园，作为B市政府招商引资项目，政府要求其在2年内建成。2012年8月份该公司先期向B市财政垫付征地拆迁补偿资金22000万元，2013年3月招拍挂取得土地使用权，一次性支付土地出让金120000万元。2013年8月经当地政府研究决定，一次性返还该公司土地出让金60000万元，其中：征地拆迁补偿：22000万元，资金占用费2000万元，公共配套设施费20000万元，用于物流园区道路、供水、供电、排水、通讯、照明、绿化和土地平整，物流园财政补贴10000万元，用于补偿该公司建设期间的损失，回迁房安置费6000万元，用于被安置拆迁户。在如何进行会计和税务处理上，征纳双方出现不同观点。 观点一：A企业应以实际缴纳的土地出让金120000万元为土地成本，返还款不是土地出让金的折让，属于已经或即将发生的相关费用，会计处理上应确认为政府补助，计入营业外收入。由于政府返还土地出让金是招商引资或变相协议出让的一种策略，因此不符合《财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2011〕70号）规定的不征税收入条件，所得税处理上，收到的资金占用费直接计入收入总额，回迁房安置和公共配套设施费按收支差额计入收入总额，财政补贴按开发期限分期计入收入总额。政府返还土地出让金的目的是为了减轻企业负担，且与土地出让直接相关，《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十一条第四款规定，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。因此，应按照实质重于形式原则，在清算时以财政补贴冲减土地成本，以回迁房安置和公共配套设施费收支差额冲减开发成本。 观点二：从A企业取得返还款的票据上来看，多是各种名目的财政票据而不是原发票的折让冲回，