五分钟解决地产收并购测算

五分钟测算一个房地产股权并购项目

我们说开发商在二级市场拿地,一种较为常见交易方式就是股权收购,也有人叫并购、收并购等等

在项目初次洽谈时,很多老司机知道了交易对价、规划条件、市场售价等基本要素后,就可以开始速算项目了,经速算亏损的项目直接就可以say goodbye,这筛选的效率简直没谁了。

一、什么是项目利润,其实介绍这个概念也就是在讲投资测算:

项目投资测算的基本逻辑(主要指静态分析)介绍完了。

利润=收入-成本费用-税金

投资测算的基本逻辑:

因为,利润=收入-成本-费用-税金。

所以,房地产投资项目,项目利润=销售收入-开发成本-销管费用-税金。

1、销售收入:

老司机速算时是这样想的,销售收入就是可售面积(计容面积)*销售价格。

(1)地下停车位

一般来说,地下停车位是不计容积率的,因此,开发商口中的卖也就只能是使用权。但是如果要卖产权,则需要补缴地下空间的土地出让金。关于出让金缴交标准,国家层面的法律法规是没有明文规定的,都是由各地方政府自行规定,小伙伴们应自行查找当地规定。在速算时,您就记着有这么一笔账就行了。(2)销售价格加不加预期

每个公司的财务测算规则是有所不同的,像碧桂园财务测算销售价格时是不允许加预期的。而有的公司允许加预期的,还有的公司要求取平均值。于是很多小伙伴问销售价格怎么算。

2、开发成本、费用

(1)土地成本,包括土地出让金和契税。那么,在二级市场拿地,股权投资的项目,怎么看它的原始土地成本呢?

如果上一手业主是在公开市场通过招拍挂方式取得土地的,或者上一手也是通过股权转让间接持有土地的,地价款其实看的就是土地出让金票据和契税票据。

如果是上一手业主在二级市场通过资产转让取得在建工程,则地价款是看卖方根据评估价向买方开具购置不动产票据和契税票据。

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