房地产评估 第五次课后相关练习
1. 一般对外交通设施服务半径为（）
A.0 ～ 10 公里
B.0 ～ 20 公里
C.0 ～ 25 公里
D.0 ～ 30 公里
2. 市场比较法中，如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，则在将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格的公式中（）
A. 其中分母小于 100
B. 其中分母大于 100
C. 其中分母等于 100
D. 不成立
3. 通过使用年期修正，可以消除对不动产价格造成的影响因素是（）
A. 土地的估价期日
B. 土地的使用期限不同
C. 土地在不同时期的基准地价不同
D. 土地在不同时期的路线价不同
4. 市场比较法适合的条件，是在同一供求范围内存在着较多的（）
A.房地产的交易
B.房地产的价格
C.类似房地产的交易
D.房地产供求关系
5. 在收益法估价时，潜在毛收入、净收益都应按 ______ 计算。（）
A. 天
B. 月
C. 季
D. 年
6. 收益法中的年限修正系数是（）
A.r
B.a/r
C.1-［ 1/（ 1+r ） n］
D.r/a
7. 由市场比较法估价得到的房地产价格，称为（）
A. 积算价格
B. 比准价格
C. 收益价格
D. 交易价格
8. 市场比较法又可以称为 ____ 等。（）
A. 投资法
B. 现行市价法
C. 原价法
D. 交易实例比较法
E. 资本化法
9.所谓类似房地产，是指在( )在用途、建筑结构、规划条件等方面与待评估的房地产基本类似的房地产。
A.房地产市场较发达的区域内
B.同一座城市里
C.一个完全竞争的市场上
D.同一供需圈内
10.房地产交易中的特殊情况较为复杂，主要有( )等几种。
A.买卖双方对市场情况较熟悉
B.交易时有特别动机
C.房产交易中心的交易
D.有特殊利害关系的相互间的交易
E.房产评估后的交易
11.市场比较法要进行( )修正。
A.资本化率
B.个别因素
C.交易市场
D.运营费用
E.交易情况
12.市场比较法的理论依据是( )
A.投资回报
B.生产费用
C.替代性
D.投资收益
13.土地定级中单元内主要因素分值差异不得大于或等于( )
A.100/(n-1)
B.100/(n+1)
C.100/(n+10)
D.100/(2n+1)
14.某住宅使用年限30年，单价3000元/平方米，为了接近无限年价格，资本化率可取( )
A.5%
B.7%
C.10 %
D.15%
15.资本化率的高低取决于相应的( )
A.经营费用
B.有效毛收入
C.投资风险
D.净收益
16.估价人员搜集到的房地产实例中，有些交易实例并不适用，应( )
A.把其剔除
B.对应修正
C.对其重新调查
D.作为参考
17.在市场比较法中，将可比交易实例价格修正为待估对象所处区域条件下的价格，是通过（）
A.交易日期修正
B.交易情况修正
C.区域因素修正
D.个别因素修正
18.商业型房地产的净收益为商品销售收入减去商品销售成本、商品销售、税金及附加、财务费用、商业利润及( )
A.经营费用
B.利息
C.有效成本
D.管理费用
E.生产成本
19.5个案例修正后的价格是700、750、780、780、800(元/平方米)，用简单算术平均数法求得的最终价格和用众数法求得的价格分别为( )
A.700元/平方米
B.750元/平方米
C.762元/平方米
D.780元/平方米
E.800元/平方米
20.一般来说，建筑物的容积率越高( )
A.房屋的单位售价越高
B.土地效益就越高
C.地价也相应提高
D.建筑的单位就越高
E.建筑物就越容易销售
21. 土地使用年期修正系数计算公式为
式中r 和m 分别代表（ ）
A.还原利率
B.待估对象的使用年期
C.可比实例的使用年期
D.可比实例地价
E.待估对象地价
22.替代原理是房地产估价中( )
A.比较法的理论基础
B.重置成本法的理论基础
C.收益法的理论基础
D.剩余法的理论基础
23.一般对外交通设施服务半径为( )
A.0～10公里
B.0～20公里
C.0～25公里
D.0～30公里
24.运用市场比较法评估房地产价格，为了更好地进行评估，同行之间( )
A.不要互相通报自己所掌握的交易实例和估价案例资料
B.可从提供少量交易实例和估价案例作为参考
C.都应按照有关部门确定的价格统一评估
D.相互提供交易实例和估价案例资料
25.对交易实例进行区域因素修正是因为( )
A.交易实例房地产与待评估房地产是处于同一地区，区位条件相似
B.交易实例房地产与待评估房地产不是处于同一地区，区位因素存在差别
C.交易实例房地产交易之后该类房地产价格上涨
D.交易实例房地产交易之后该类房地产价格下降
26.通过修正后得到评估基准日的6个待估房地产价格，分别是：1220、1300、1260、1310、1310、1250(元/平方米)，请用简单算术平均法、众数法分别计算最终的房地产价格。
27.有一可比实例是1996年12月的交易，价格为每平方米5，000元，从1996年12月至1997年10月，该类房地产平均每月上涨0.5%。至1998年6月，该类房地产的价格上升到了每平方米5691.17元。求1997年10月至1998年6月该类房地产平均每月上涨的百分比。
28. 有一可比实例， 2003 年 6 月的交易价格为每平方米 3600 元， 2003 年 6 月至 2004 年 1 月该类房地产价格平均每月上涨 1% ， 2004 年 1 月至 2004 年 12 月该类房地产价格平均每月下降 0.2% ， 2004 年 12 月至 2005 年 6 月该类房地产价格平均每月上升 0.3% 。求对该可比实例进行交易日期修正后， 2005 年 3 月的价格为多少 ?
29.有一块1500平方米的土地拍卖，其可建造5600平方米的商品住宅。土地使用权年限40年，估计房屋建造价格为800元/平方米，建成后可以每月20元/平方米出租，拍卖底价100万元，求你可出的最高买价是多少?(已知：房产税为租金的12%，管理费为租金的3%，闲置和信用损失费为租金的10%。修缮费为造价的2%，保险费为造价的3‰，资本化率为14%)
30.有一可比实例1996年6月的交易，价格为每平方米3650元，1996年6月至1997年1月该类房地产价格平均每月上涨0.6％，1997年1月至1997年12月该类房地产价格平均每月下降0.2％，1997年12月至1998年6月该类房地产价格平均每月上升0.3％。求对该可n m r r K )
1(11)1(11+-+-=
比实例进行交易日期修正后，1998年6月的房地产价格为每平方米多少元?