当前位置：文档库 › 房地产估价课程设计

房地产估价课程设计

山东建筑大学

课程设计成果报告

题目：房地产估价课程设计

课程：房地产估价

院（部）：管理工程学院

专业：工程管理

班级：工管0731

学生姓名：孙德城

学号：2007023039

指导教师：赵磊

完成日期：2010.5.1

泉城广场北侧待开发空地价格评估

项目名称：泉城广场北侧待开发空地价格估价报告

委托方：***公司

估价方：山东建筑大学房地产估价事务所

估价人员：孙德城

估价时点: 2011年1月5日

估价作业日期：2011年1月5日至2011年1月7日

估价报告编号：XXXXXXX

致委托方函 (3)

估价师声明 (4)

估价的假设和限制条件 (4)

估价结果报告 (6)

估价技术报告 (9)

附件 (12)

致委托人函

***公司：

受贵公司委托，本所秉着客观公正科学独立的原则，我们对泉城广场北侧待开发空地价格现值进行了估价，为贵公司办理土地使用权转让手续确定估价对象现值提供参考意见，不得作其他用途。

本所根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，结合估价经验与对影响土地市场价格因素进行分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，最终确定估价对象在估价时点2011年1月5日可能实现的市场价值为: 人民币（大写）壹亿零叁佰贰拾壹万柒仟元。

山东建筑大学房地产估价事务所

法定代表人：（签名并盖章）

2011年1月5日

估价师声明

我们郑重声明：

1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3.我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象出现的问题进行调查的责任。

6.本报告仅为委托方以位于泉城广场北侧待开发空地确定其现值提供参考意见，不得作其他用途。

7.本估价报告依据了委托方提供的相关资料的真实性、合法性为前提，委托方对资料的真实性负责，我们只对估价对象本身的市场价值发表意见。若资料失实或有隐匿，估价方不承担责任。如估价对象范围及内容发生调整，本报告估价结果应作相应调整乃至重新估价。

8.本估价报告结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

9. 本估价报告估价结果为估价对象于2011年1月5日之现值，随时间、市场行情及相关条件的变化，该估价结果需作相应调整。

10.本估价报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。

11.未来市场变化风险和短期强制性政策等因素对土地价值均产生一定的影响，本报告未考虑政策风险。

估价师签名：孙德城

估价的假设和限制条件

（一）估价的假设条件

1.委托方合法取得土地，并以所确认的土地用途评估估价对象的价值。

2.本报告以估价对象在估价时点处于委托方所提供的土地出让条件为假设前提。（二）估价的限制条件

1.估价时点后，估价报告有效期内估价对象的价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价报告。

2.本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。

3.本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。

估价结果报告

（一）委托方

单位名称: ***公司

注册地址:

法定代表人: ***

（二）估价方法

单位名称: 山东建筑大学房地产估价事务所

注册地址: 济南市历城区临港开发区

法定代表人: ***

估价资格：建设部房地产价格评估壹级资格

（三）估价对象

该地块位于济南市泉城广场北面，泉城路与趵北路之间，东临济南贵和购物中心。该宗土地的面积为16325m2，土地使用权年期为40年。

（四）估价目的

本报告仅为委托方为获取土地提供参考意见而评估土地价值，不得作其他用途。

（五）估价时点

本报告的估价时点为2011年1月5日。

（六）价值定义

根据国家有关法律法规的规定,委托方提供的资料以及本公司现场查勘的实际情况,本估价报告中的估价结果是指泉城广场北侧待开发空地价格现值.根据委托方提供的资料, 该宗土地的面积为16325m2，规划建筑容积率为5，建筑密度为40%。土地使用权年期为40年。本报告所述现值采用公开市场价值标准,即估价结果为估价对象在公开市场上于估价时点最可能形成的价格。

（七）估价依据

1.国家及济南市颁布的有关土地和房地产估价的法律、法规和政策文件

(1)《中华人民共和国土地管理法》

(2)《中华人民共和国房地产管理法》

(3)《中华人民共和国土地管理法实施条例》

(4)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

(5)山东省人民政府和山东省国土管理局颁发的有关文件

(6)济南市人民政府和济南市国土管理局颁发的有关文件

(7)国家土地管理局颁发的《城镇土地估价规程》（试行）

(8)国家土地管理局颁发的《关于印发＜土地估价报告规范格式（1996）的通知》

(9) 委托方与本估价机构签订的土地估价委托书

2.委托方提供的估价对象权属证件及相关资料

(1)《济南市国有土地使用权出让合同》

(2)《国有土地使用证》

(3)委托方企业法人营业执照副本；

(4)委托方提供的其他相关资料。

3.估价人员实地查勘所获取的资料

4.估价人员根据估价对象特点调查和掌握的市场资料

(八)估价原则

本次土地估价将遵守客观、公正、科学、诚实的原则进行评估，具体表现在以下几个方面：

1.合法原则

估价应合乎规划限制及政策、法规要求。

2.替代原则

土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定；土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场交易案例相互比较后决定的价格；土地价格可以通过比较地块的条件及使用价值来确定。

3.最有效使用原则

由于土地具有多种用途，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以满足这一目的作为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格既要以最有效发挥本宗地效用为前提，又要以待估土地的规划方案为评估的最有效使用条件。

4.预期收益原则

对于土地价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义在于为推算未来的受益变化动向提供依据。土地的价格受预期收益形成因素的变化所左右。

5.协调原则

地产必须与周围环境相协调。只有地产适应周围的环境条件，才能最大限度地发挥土地的收益和效用。因此，土地估价时应认真分析待估土地与周围环境的关系，判断是否协调，客观评估待估土地的收益和价格。

6.多种方法相互验证、相互补充原则

由于单纯采用一种估价方法很难客观评估地价，因而需要采用多种方法进行评估，确保

评估结果的客观可靠性。

(九)估价方法

估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后,根据估价对象的特点及本身的实际情况,选取市场比较法和假设开发法作为本次土地使用权估价的基本方法。

市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交易价格,交易时间等估价相关数据资料；对所选取的案例分别进行交易情况,时间因素,区域因素,个别因素修正,以求取比准价格；将所取得比准价格进行技术处理以确定估价对象现值。假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，依次求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

对上述两种方法所得到的结果进行综合后,得到估价对象的最终价格。

(十)估价结果

本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价经验与对影响土地市场价格因素进行分析，确定估价对象于估价时点2011年1月5日可能实现的市场价值为（大写）人民币壹亿零叁佰贰拾壹万柒仟元。

(十一)估价人员

估价人员：孙德城

(十二)估价作业日期

2011年1月5日至2011年1月7日。

(十三)估价报告应用的有效期

本报告使用期限为一年（2011年1月5日至2012年1月5日）。

估价技术报告

(一)个别因素分析

名称:泉城广场北侧待开发空地

坐落:济南市泉城广场北面，泉城路与趵北路之间，东临济南贵和购物中心。

四至:根据《国有土地使用证》

土地面积及使用年限: 该宗土地的面积为16325m2，土地使用权年期为40年。

(二)区域因素分析

估价对象位于济南市泉城广场北面，泉城路与趵北路之间，东临济南贵和购物中心。估价对象所在区域为济南市泉城广场繁华地段。估价对象附近有，北临泉城路商业街和芙蓉街历史保护街区,南侧面向泉城广场。该区域规划保留基地内的原贵和购物中心、永安大厦和胜利大厦。估价对象周边有3路，14路，19路，65路，101路，K95路等多条公交线路经过。

(三)市场背景分析

估价对象位于泉城广场繁华地段，交通便利，基础设施完善，周围商业，娱乐，休闲完善，随着济南市的发展，泉城广场作为标志性地段，必然会有更高的市场地位和商业价值。

(四)最高最佳使用分析

房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行、经过充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用，本估价对象位于济南市泉城广场北面，泉城路与趵北路之间。根据委托方提供的资料及估价对象的现状,我们认为估价对象在满足合法原则的前提下继续作为商业用途开发建设最为有效。

(五)估价方法选用

估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后,根据估价对象的特点及本身的实际情况,选取市场比较法和假设开发法作为本次土地使用权估价的基本方法.

市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交易价格,交易时间等估价相关数据资料;对所选取的案例分别进行交易情况,时间因素,区域因素,个别因素修正,以求取比准价格;将所取得比准价格进行技术处理以确定估价对象现值. 假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，依次求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

对上述两种方法所得到的结果进行综合后,得到估价对象的最终价格。

(六)估价测算过程

假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，依次求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

根据假设开发法的思路，先运用收益法求取高层购物中心大楼建成后的总价值，再扣减建筑安装工程费，勘察设计和前期工程及管理费，销售费用和购地税费，便可求得待开发空地的总价格。

1.开发完成后的房地产价格

根据掌握的市场资料，运用市场提取法确定每平方米建筑面积的年租金为2000元/ m2

（1）计算年有效毛收入

年租金=1000×81628×90%=73465200元

年租金损失=73465200/12×1/2=3061050

年有效毛收入=73465200-3061050=70404150元

（2）计算年运营费用

年管理费=73465200×5%=3673260元

年维修费=73465200×8%=5877216元

年租赁税金=73465200×12%=8815824元

年运营费用合计=3673260+5877216+8815824=18366300元

（3）年净收益估算

年净收益=年有效毛收入-年运营费用=70404150-18366300=52037850元

（4）确定适当的报酬率通过市场调查，采用市场提取法，确定本类房地产的综合报酬率为14%

（5）求取开发完成后的房地产价格

预测年净收益保持不变，选用有限年期的收益法公式。自估价时点至土地使用权终止日期2051年1月5日，土地使用权剩余年期为40年，短于房屋尚可使用年限，故确定受益年限为40年，则运用收益法求取开发完成后的房地产价格的为26249.28万元。

2.建筑安装工程费和勘察设计和前期工程及管理费

1725×81628×（1+10%）×40%/（1+12%）0.5+1725×81628×（1+10%）×40%/（1+12%）1.5+1725×81628×（1+10%）×20%/（1+12%）2.5=13414.77万元

3.销售费用取售价的8%

26249.28×8%=2099.94万元

4.购地税费取该地块价值的4%

V×4%

5.计算待开发空地价格

V=开发完成后的房地产价格-建筑安装工程费和勘察设计和前期工程及管理费-销售费用-购地税费=26249.28-13414.77-2099.94- V×4%

V=10321.70万元

根据估价目的,遵循估价原则,按照估价工作程序,利用科学的估价方法,在认真分析现有资料的基础上,经过周密详细的测算,并结合估价人员的经验,综合考虑影响房地产的各项因素,最终确定估价对象在估价时点2010年1月5日的现值为:人民币10321.70万元,大写金额:人民币壹亿零叁佰贰拾壹万柒仟元。

附件

1.《济南市国有土地使用权出让合同》；

2.《国有土地使用证》；

3.委托方企业法人营业执照副本；

4.委托方提供的其他相关资料；

5.估价对象位置图及现场照片；

6.四至及周围环境、景观图片；

7．估价中引用的其他专用文件资料；

8．估价机构资质和估价人员资格的证明、专业经历和业绩等

山东建筑大学房地产估价事务所

2011年1月5日

课程设计心得体会

通过这次对房地产估价的课程设计，让我了解了房地产估价的程序，也让我了解了关于房地产估计的原理与理念，要完成一个房地产估价，就要实际的了解所要估价的房地产所在地区的总体价格趋势，从整体来把握，从而作出合理的估价报告。通过这次学习，让我对各种房地产估价的方法都有了大概的了解，学会了房地产估价报告的格式，深刻地认识了估价方法及其使用房地产类型，正所谓，坐而言不如立而行，对于这些房地产估价的方法还是应该自己动手实际运用才会有深刻理解。

房地产估价考试复习题

一、单项选择题（每题3分，共15分） 1、在下房地产权益中有些属于债权，有些属于物权，请选出属于债权的是（C ） A．抵押权 B．地役权 C．租赁权 D．所有权 1、房地产估价从某种意义上讲是(B)房地产的价值。 A.发明 B.发现 C.创造 D.隐定 2、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为(A)。 A.掌握的有关信息不同 B.作出的估价师声明不同 C.估价对象状况不同 D.委托人不同 3、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据(B)应按服装店用途进行估价。 A.合法原则 B.最高最佳使用原则 C.估价时点原则 D.替代原则 4、下列不属于房地产区位因素的是（B）。 A.交通 B.用途 C.环境 D.楼层 5.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为（A）。 A.0.95 B.0.99 C.1.01 D.1.05 6.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（B）。 A.某标准厂房 B.某酒厂厂房 C.某待出让土地 D.某写字楼 7.在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（A）。 A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料

C.房地产市场在过去无明显的季节变动 D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格 8.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（A）。 A.房地产投机 B.物价变动 C.财政收支状况 D.居民收入水平 9确定估价对象及其范围和内容时，应根据（B），依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。 A.估价原则 B.估价目的 C.估价方法 D.估价程序 10．影响房地产价格的环境因素不包括（ D）。 A．大气环境B．声觉环境C．卫生环境D．物价因素 11．在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（A ）。 A．社会因素B．环境因素C．人口因素D．行政因素 12．城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的（B ）。 A．最低价格 B．平均价格 C．出让地价 D．标定地价 13．运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（ C）。 A．合法原则B．最高最佳使用原则C．替代原则D．公平原则 14．房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（C ）状况为参照系进行的。 A．可比实例房地产B．估价对象房地产C．标准房地产D．类似房地产 15．某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15曰进行复估，则复估的估价时点为（ A）。 A．2003年6月15日 B．2003年8月15日 C．签订估价委托台同之日D．估价人员与委托人商定的某日 16．在房地产估价中建筑物一般做广义理解，对建筑物的定义是，人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，通常包括（ B） A．只是房屋 B．房屋和构筑物两大类 C．只是构筑物D．房屋、构筑物及其他二、填空题（每题3分，共15分） 1、某土地的单位地价为每平米800元，要求建筑的容积率为4，则某地的熟地楼面价是每平米200 元。 2、建筑面积=土地面积×容积率。 3、建筑物从折旧原因上可分为物质折旧、功能折旧和外部折旧。 4、地租资本化法的基本计算公式是P=a/r 。 5、某土地出租第一年的纯收益是15万，以后每年按2万元的幅度递增，土地的还原利率是

房地产估价大作业教学提纲

大作业课程名称：_________ 房地产估价________________ 班级：______________________________ 任课教师：_______________________________ 学生姓名：______________________________ 学号：__________________________ 所属学期：2014 - 2015学年第_2_学期

报告目录一、估价对象名称---------------------------- 2 二、致委托方函------------------------------ 3 三、项目基本概况---------------------------- 4 四、估价测算过程---------------------------- 5 (1)方法 1 市场比较法 2 收益法 (2) 计算 ------------------------------------ 7 五、估价结果确定-------------------------- 13 六、附件14

房地产估价测算报告估价项目名称：济南海尔绿城喜来登酒店的价值评估估价人员：于清浩

致委托人函济南海尔绿城喜来登酒店：受贵酒店委托，本所秉着客观公正科学独立的原则，我们对位于济南高新区奥体东路，经十路济南奥体中心南侧的济南喜来登酒店的土地价值进行了估价，为贵酒店估价对象的土地使用权转让价格提供参考意见，不得作其他用途。本所根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，结合估价经验与对影响土地市场价格因素进行分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，最终确定估价对象在估价时点2015 年6月27 日日可能实现的市场价值为: 8750万元，大写金额:人民币捌仟柒佰伍拾萬元整，土地单价25000 元，大写金额：贰万伍仟元整。山东建筑大学房地产估价事务所（盖章）：法定代表人签字（盖章）： 2015年6月27日

14春学期《房地产估价》在线作业

14春学期《房地产估价》在线作业及答案试卷总分：100 测试时间：-- 单选题多选题判断题一、单选题（共30 道试题，共60 分。）V 1. 针对某宗房地产，已知同一时期的国债利率为4.5％，投资风险补偿2.2％，管理负担补偿0.2％，缺乏流动性补偿1.5％，易于获得融资的优惠率为0.5%。采用累加法求取的该宗房地产报酬率为（B）。 A. 10.10% B. 7.90% C. 8.40% D. 11.90% 满分：2 分 2. （C）是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳利用。 A. 收益递增递减原理 B. 均衡原理 C. 适合原理 D. 供求原理满分：2 分 3. 在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（A）范围之内 A. 0〃5～2〃0 B. 1〃5～2〃0 C. 0〃5～1〃5 D. 1〃0～1〃5 满分：2 分 4. 如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（A）进行估价。 A. 保持现状前提 B. 装修改造前提 C. 转换用途前提 D. 重新利用前提满分：2 分 5. 一般地说，增加房地产开发环节的税收〃会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格（C）；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格（C） A. 下降，下降 B. 下降，上升

C. 上升，下降 D. 上升，上升满分：2 分 6. 为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（B） A. 快速变现值价值 B. 谨慎价值 C. 在用价值 D. 残余价值满分：2 分 7. 在评估政府行政办公楼的价值时，一般采用（B）估价。 A. 市场法 B. 成本法 C. 收益法 D. 假设开发法满分：2 分 8. 某宗房地产2006年8月的价格为4000元/m2。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年6月至12月的价格指数分别为80.4、83.5、85.0、89.2、94.6、96.1、92.8（以2003年1月为100）。现将该宗房地产调整到2006年12月的价格为（A）元/m2。 A. 4367 B. 4617 C. 4446 D. 4161 满分：2 分 9. 下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（A） A. 金融制度政策 B. 利率 C. 经济发展 D. 汇率满分：2 分 10. 在评估一宗房地产的价值时，一般要求采用（B）估价方法 A. 一种或一种以上 B. 两种或两种以上 C. 三种或三种以上 D. 四种或四种以上满分：2 分 11. 五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（A）等设施或条件以及场地平整

房地产估价习题集

房地产估价习题集标准化文件发布号：（9312-EUATWW-MWUB-WUNN-INNUL-DQQTY-

第一二章作业一．选择、填空题 1、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有（）。 2、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。 A 建筑技术 B土地权利设置 C相邻关系 D土地使用管制 3、建筑物的所有权可以分为独有、共有和（）三种。 A区分共有 B区分所有 C公有 D私有 4、房地产需要专业估价的理由有 5、某土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共20层，且建筑密度为60％，则容积率为（） 6、房地产按开发程度来划分，可以分为（）几类。二．判断题 1.土地具有位置固定性的特点是指土地的社会经济位置固定不变（） 2.两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同，而如果权益相同，则价值不可能有很大的不同（） 3.同一宗房地产在不同估价目的下所得的评估价值也应近似（）三．问答题 1、房地产的实物、权益、区位的概念分别是什么 2、中国目前有那些房地产权利，其概念是什么 3、从房地产估价角度看，对一宗土地的认识包括那些方面 4、从房地产估价角度看，描述第4教学楼 5、从房地产估价的角度，描述西华大学的区位 5、什么是房地产估价的概念 6、房地产的特性有那些

7、什么是价值时点、估价对象、估价目的、估价方法 8、土地利用时要受到那些限制 9、对房地产估价来说，房地产的分类有几种，各包含哪些第三章作业一．选择、填空题 1、不是导致商品住宅供给变化的主要因素是（） A开发成本的变化 B、消费者收入的变化 C价格的变化 D开发商对未来的预期2、甲土地的楼面地价2000元/㎡，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/㎡，容积率为7，若两块土地的面积等其他情况相同，其总价相比有（）。 3、现货房地产与期货房地产估价的不同点是（）。 A、估价时点不同 B、交易日期不同 C、估价目的不同 D 估价对象的状况不同 4、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会（） 5、( )是随着时间的推移而减少。 A原始价值 B帐面价值 C市场价值 D投资价值二．判断题 1、房地产尽管同时有买卖价格和租赁价格，但此两者没有内在关系。（） 2、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为、5、，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择甲土地。 3、某宗房地产交易的成交价格依据了其评估价格，则说明该成交价格是公平合理的。（） 4、交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。（） 5、理论价格并不是现实价格，评估价格才是现实价格。（）三．计算题 1、某期房尚有年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为 6000 元 / ㎡，出租的年末净收益为 1000元 / ㎡。假设折现率为 10% ，风险补偿估计为现房价格的 4% ，试计算该期房目前的价格。 2、某宗土地总面积 4000 ㎡，容积率为 2 ，对应的土地单价为 1200 元 / ㎡，现允许将容积率增加到，楼面地价不变，试计算理论上应补地价的数额。

不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理

不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理（二）不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理 1．整幢商业房地产估价在实际的商业房地产估价中，进行整幢房地产估价的情况相对而言比较少。对整幢商业房地产估价时，首先应详细了解不同楼层的商业业态、经营方式、类型、收入水平差异等，其次了解同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因素，最后根据不同楼层具体情况、交易实例收集的难易程度、潜在租金及其经营费用测算的难易程度而选择不同估价方法，一般可采用收益法、市场法。 2．整层商业房地产估价整层商业房地产评估，一般可采用市场法或收益法进行，但通常情况下整层出售或出租个案远少于单个商铺出售或出租，因此当缺少类似整层商业房地产出租或销售可比实例，而仅有单个商铺的成交实例时，如何利用单个商铺价格修正而估算得出整层商业房地产的价格往往成为估价的难点。虽然整层商业房地产与分割商铺面临的客户群定位不同，二者在市场价格形成过程中的分割布局、策划费用、销售代理费用、市场接受能力并不一致，但是二者毕竟是“全体”与“个体”的关系，对于某个具体的铺位价格而言，在数量上与整层商业房地产均价间存在一定的比例关系，因此可通过细致的市场调查，确定这种数量关系，进而修正到整层商业房地产的价格。例如，某估价机构接受委托评估××商业广场九层的价格。经过市场分析决定采用市场法作为首选方法评估××商业广场九层的价值。在选择交易实例时，发现整层商业房地产交易实例很少，但有较多的中小面积商业房地产交易实例，因此选用中小面积商业房地产交易实例，并进行相应的市场调查了解该市类似估价对象整层商业用房交易价格与中小面积商业用房交易价格的关系，修正确定××商业广场九层的价值。经过市场调查，该市与估价对象类似的整层商业用房交易的价格比中小面积商铺（整层分割交易）的交易价格平均低8%～15%，估价人员结合估价经验，综合考虑取整层交易修正系数为12%，据此估算得出估价对象的价格。 3．同层商业房地产不同铺面评估对于同层商业房地产多个铺面进行评估时，可先评估出一个铺面的价格，其余铺面价格在此基础上进行修正而得出估价结果。但是这种技术处理方式要求对同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因素有充分的了解和认识。例如，某估价机构用收益法评估××市××片区××商业城二层多套商铺价格，在确定客观租金时，

房地产估价心得66531

房地产估价心得在大三下学期，我们工程管理专业学习了《房地产估价》这门专业课。总的来说，通过对这门课程的学习，让我对当代中国房地产市场有了一个大致的认识，对各种房地产估价方法也有了初步了解，再加上自己动手做的房地产估价报告，我觉得自己的收获还是非常大的。下面我将对自己所学的知识做出如下总结。一、房地产估价的含义房地产估价是模拟房地产价格形成的规律，将房地产客观合理的价格测算出来的过程。这就要依据一定的估计理论和方法，也必须掌握房地产估计的概念、特征以及估计基本要素，掌握估计对象房地产区位、实物、权益的界定。二、房地产估价的本质 1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。 2、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价，房地产成交价格容易受交易者动机、偏好等个别情况的影响。房地产价值是由众多市场参与者的价值判断而非个别人的价值判断而形成的。估价师在模拟市场定价时，不能以自己的偏好来判断。 3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证，估价专业意见的作用有：咨询性或参与性；鉴证性或证据性。后者的法律责任大于前者。 4、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内。估价师应当对其估价结果的有限性有清楚的认识，采用多个假设来处理现有的知识水平和范围以及数据的完整性方面的有限性，并将这些假设对估价结果的影响明确地告知委托人，所以对估价师评价其结果准确与否不是看其估价结果而是评价其估价的过程是否符合规范的要求。 5、房地产估价既是一门科学也是一门艺术。正确的房地产价值分析、测算与判断必须依靠科学的估价理论与方法，但又不能完全拘泥于这些估价的理论与方法，还必须有依靠实践经验。

房地产估价作业-房地产技术估价报告

中筑西府兰庭房地产技术估价报告一、个别因素分析 1.物质实体状况建筑物状况 ⑴委估建筑物于2015年建成，维护保养情况较好，成新率为90%， ⑵中筑西府兰庭位于城市规划高地武侯国际新城，成熟品质宜居板块新双楠中心区域。项目整体占地100余亩，大围合式布局，整体规划以公园为基底，真正践行“公园式上盖设计”的全新宜居理念。中筑置业，来自首都，添彩成都。以“筑造中国的普通住宅”为使命，2013携手众多行业品牌，潜心磨砺，筑造成都建筑精品。二、区位状况描述与分析分析（一）位置状况位置状况表

（二）交通状况交通状况表（三）外部配套设施状况外部配套设施表

（四）周围环境状况周围环境状况表

三、市场背景描述与分析 1.一般因素影响房地产价格的一般因素主要有地理位置和行政区划、经济和社会发展状况、房地产市场等。 ⑴地理位置以及行政区划地处成都市西南部，因境内武侯祠而得名，武侯区位于成都市城区西南部，东与锦江区隔河相望，北与青羊区毗邻，西南与双流区接壤，东南与高新区相连。地理坐标介于东经103°56′45″～104°05′33″北纬30°34′31″～30°39′49″之间。东西长约13公里，南北宽约10公里截至2014年12月31日，武侯区管理13个街道：浆洗街街道、望江路街道、玉林街道、跳伞塔街道、火车南站街道、双楠街道、晋阳街道、红牌楼街道、簇桥街道、机投桥街道、金花桥街道、簇锦街道、华兴街道。另外，还有芳草街街道、肖家河街道、石羊街道、桂溪街道被成都高新区托管 ⑵当地经济和社会发展状况

经济： 2017年全区实现地区生产总值972.4亿元，比上年增长8%。其中：第一产业实现增加值70万元，增长7.5%；第二产业实现增加值196.2亿元，增长7.4%；第三产业实现增加值776.2亿元，增长8.2%，对经济增长的贡献率为92.8%。人均地区生产总值89544元，比上年增长8%。三次产业比重为0.001：20.177：79.822。非公有制经济保持平稳发展。全年实现非公有制经济增加值685.7亿元，比上年增长8%，占地区生产总值的比重达到70.5%。其中第二产业实现增加值181亿元，增长7.3%；第三产业实现增加值504.7亿元，增长8.3%。非公有制企业(指个体、私营企业、外商和港澳台投资企业)实现税收收入65.5亿元，比上年增长33.7%。供给侧结构性改革稳步推进。商品住宅房库存面积持续减少，年末商品住宅房待售面积比上年末下降21.6%。全年规模以上工业企业每百元主营业务收入中的成本为75.65元，比上年下降2.68元。[13] 新动能新产业新业态态势良好。创新创业载体面积超过43万平方米；新增1家省级工程实验室、5家市级以上创新平台、60家高新技术企业；新增“新三板”挂牌企业9家。全年规模以上工业战略性新兴产业总产值比上年增长39.2%。高技术制造业总产值比上年增长15.2%，占规模以上工业总产值的比重为16.5%。全年技术改造投资55.2亿元，增长7.3%。网络零售保持高速增长，全年限额以上单位通过互联网实现的商品零售额比上年增长30.8%。新兴服务业加快发展，全年规模以上服务业中，战略性新兴服务业、信息消费服务业、高技术服务业实现营业收入分别比上年增长10.6%、11.5%、11%。发展质量效益有所改善。全年一般公共预算收入完成65.2亿元，比上年增长8.4%，其中地方税收收入完成42.1亿元，比上年增长8.5%。全年规模以上工业企业实现利税总额21.7亿元，比上年增长4.6%。全年规模以上服务业企业实现利税总额28.9亿元，比上年增长242.5%。全年净增规模以上工业和服务业、限额以上批发零售业和住宿餐饮业、资质以上建筑业和房地产企业65家社会事业编辑教育 2017年，武侯区共有中小学76所，其中公办中小学51所，民办中小学25所；幼儿园155所，其中公办幼儿园39所，民办幼儿园116所。在校学生14.5万人，在岗教职工1.3万人。全年教育总投入14.5亿元，同比增

房地产估价案例分析

我的案例笔记（03年）二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记《房地产估价案例与分析》目录第一部分房地产估价原则 (1) 第二部分估价程序 (2) 第三部分房地产估价技术路线 (3) 第四部分估价方法 (3) 一、市场比较法 (3) 二、收益法 (5) 三、成本法 (7) 四、假设开发法 (9) 五、基准地价修正法………………………………………………… 11 第五部分不同估价目的下的估

价 (11) 一、土地使用权出让价格评估……………………………………… 11 二、房地产转让价格评估…………………………………………… 12 三、房地产租赁价格评估…………………………………………… 12 四、房地产抵押价值评估…………………………………………… 13 五、房地产保险估价………………………………………………… 14 六、房地产课税估价………………………………………………… 14 七、征地和房屋拆迁补偿估价……………………………………… 15 八、房地产的分割、合并估价……………………………………… 15 九、房地产纠纷估价………………………………………………… 16 十、房地产拍卖底价评估…………………………………………… 17 十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价…………………… 17 十二、损害赔偿估价…………………………………………………

18 第六部分各种类型的房地产估价 (18) 一、居住房地产估价………………………………………………… 18 二、商业（含餐饮）房地产估价…………………………………… 18 三、商务办公（写字楼）房地产估价……………………………… 18 四、旅馆（含娱乐）房地产估价…………………………………… 19 五、工业房地产估价………………………………………………… 19 六、专门用途房地产估价…………………………………………… 19 第七部分估价报告格式 (19) 估价报告常见错误 (21) 第八部分估价报告案例 (23) 第九部分投资分析 (23) 第十部分网上下

房地产估价习题集计算题和论述题 2

1、当前我国房地产估价应遵循的主要原则有：合法原则，（最高最佳使用原则），供求原则；替代原则，（估价时点原则），公平原则。 2、估价机构完成委托估价后提供给委托人的“产品”，通常称为（估价报告书）。 3、市场比较法所依据的是（替代）原理。 4、成本法计算建筑物重新建造完全价值的方法通常分为三种，即：净计法，（平方法），立方法。 5、在收益法中，纯收益确定后，还原利率越高，收益价格（越低）。 6、建筑物的重新建造成本分为重建成本和重置成本两种，普通建筑物估价时适用（重置成本）。 7、估价上的折旧与会计上的折旧有着本质的区别，在估价上C为（重新建造成本），它通常随着估价时点的不同而（不同）。 8、在路线价法中，普通临街宗地价格的计算公式为：宗地总价=路线价×（深度百分率）×宗地面积。试述成本法与收益法的区别。 1．理论依据不同或估价的立足点不同：(成本法基于已付出的代价，收益法基于未来的收益能力)； 2．计算公式不同(成本法以各项费用、税费、利润累加为基础，收益法以收益减费用为基础)； 3．所需资料不同； 4．适用对象不同(成本法主要适用于无交易、无收益或收益难以直接测定的房地产的估价，如学校、政府办公楼、医院、公园等公共建筑、公益设施及工厂等；收益法主要适用于收益性房地产的估价，如商店、宾馆、出租房屋等)。 1、有一房地产，土地总面积1000平方米，为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元，现时重新取得该土地每平方米需600 （1）计算土地现时价格：土地底价=1000*600=60万（2）计算建筑物现时价格：建筑物现价=C*【1-（1-R）*t/t+n】=2000*1000【1-（1-5%）*8/8+32】=1620000=162万（3）房地产和土地合成一体的现时总价为：60+162=222万（4）房地产现时单价=2220000/2000=1100 2、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30% 解：（1）计算该宾馆年总收益=300×50×365×（1-30%）=3832500元=383.25万元（2）计算该宾馆年总费用=14万元/月×12月=168万元（3）计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25万元-168万元=215.25万元（4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元（5）计算同档次宾馆年总收益=300×45×365×（1-20%）=3942000元=394.2万元（6）计算同档次宾馆年总费用=394.2×30%=118.26万元（7）计算同档次宾馆年净收益=年总收益-年总费用=394.2×70%=275.94万元（8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4万元（9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50>45元，但空房率也高，30%>20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。（10）经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。 3、需要评估一宗七通一平的待建筑土地在1995年9月的价格。获知该宗土地总面积500平方米，建筑容积率为2，(折现率为10%）。[解]设该宗土地的总价为V：开发完成后的总价值＝2000×5000×2/（1+12%）2＝1594.39（万元）建筑安装工程费等的总额＝800×（1+12％）×5000×2×[60％/（1+12%）0.5＋40%/（1+12%）1.5]＝810.36（万元）建筑安装工程费、专业费用及管理费在各年的投入实际上是覆盖全年的，但为体现计算的方便起见，假设各年的投入是集中在各年的年中，这样，就有了上述计算中的折现年数分别是0.5和1.5的情况。销售费用和销售税费总额＝1594.39×（2％+6％）＝127.55（万元）购买该宗土地的税费总额＝V×3％＝0.03V（万元） V＝1594.39－810.36－127.55－0.03V V=637.36（万元）故：土地总价＝637.36（万元）土地单价＝1274.72（元／m2）楼面地价＝637.36（元／m2） 1、房地产价格是客观存在的，估价实质是模拟（市场）的价格形成过程将房地产价格显现出来。

2015年房地产估价师考试全套真题

2015年房地产估价师考试全套真题 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、（一）单项选择题（共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．我国土地用途管制的核心是（）。 A．实行土地有偿有限期使用制度 B．经营土地有偿使用 C．不能随意改变农用地的用途 D．不能随意改变建设用地的用途 2．征收集体土地的补偿费归（）所有。 A．县级以上人民政府土地管理部门 B．乡(镇)人民政府 C．土地使用者 D．农村集体经济组织 3．某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是（）年。 A．15 B．25 C．35 D．55 4．房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起（）日内给予答复。 A．3 B．5 C．7 D．10 5．超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金（）以下的土地闲置费。 A．5%

B．10% C．15% D．20% 6．转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到（）土管部门备案。 A．规划 B．土地 C．房地产开发 D．建设 7．修建性详细规划应当符合（）规划。 A．控制性详细 B．区域 C．近期建设 D．分区 8．施工单位签署质量合格的文件上，必须有（）的签字盖章。 A．注册建筑师 B．注册结构工程师 C．注册建造师 D．注册监理工程师 9．商品房预售合同登记备案的申请人是（）。 A．商品房销售代理机构 B．商品房预售人 C．商品房购买人 D．商品房购买人和商品房预售人 10．抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同（）。 A．不受该抵押权影响 B．应当解除 C．没有效力 D．不得对抗抵押权

房地产估价练习题及其答案(精)

房地产评估复习题及答案(一第一章房地产和房地产评估 1.按房地产的(B来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。☆ A.收益性 ;其评估 C.房地产的未来状况 D.房地产过去状况与现在状况的差异状况 4.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是:( A.商业、办公、工业、居住 B.商业、居住、办公、工业

C.商业、办公、居住、工业 D.商业、居住、工业、办公 5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(☆ A.用途 B.开发程度 50年 B.权益 C.区位 D.实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的,下列阐述正确的为:( A.支付等于买价的典价,即可获得房地产的所有权, B.支付典价后只能获得房地产的使用权

C.支付典价后房地产的使用者不付租金 D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权 10.医院、学校是属于哪一类房地产(☆ A.商业 B.办公 D.本地区本类房地产 3.一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房,总价为30万元,其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%,则:( A.实际价格28.5万元,名义价格30万元

B.实际价格29.28万元,名义价格30万元 C.实际价格30万元,名义价格不存在 D.实际价格28.578万元,名义价格30万元 4.采用比较法求得的价格通常称为( A.路线价 D.均价 7.下列价格阐述正确的是:( A.市场价格>抵押价值>征用价值>课税价值 B.市场价格>征用价值>抵押价值>课税价值

C.市场价格>课税价值>征用价值>抵押价值 D.市场价格>征用价值>课税价值>抵押价值 8.投资价值评估时所采用的折现率为:( A.根据市场现状 B.最低收益率 2.D, 3.D, 4.B, 5.B,

房地产估价专升本阶段性作业3

房地产估价(专升本)阶段性作业3 总分: 100分考试时间:分钟单选题 1. 用收益还原法估算地价时，是在未来每年预期_____的基础上计算的。(5分) (A) 总费用 (B) 纯收益与总费用之和 (C) 总收益 (D) 纯收益参考答案：D 2. 假设一宗土地，年纯收益为2000元／m2·年，土地的纯收益只要以8％的资本年利率还原即可，则土地价格应为_____元／m2。(5分) (A) 25000 (B) 20000 (C) 18000 (D) 16000 参考答案：A 3. 甲地尚可使用50年，单价为1050元／m2，乙地尚可使用60年，单价为1100元／m2．土地资本化率均为8％，实际上甲地的价格_____乙地的价格。(5分) (A) 高于 (B) 低于 (C) 等于 (D) 难以确定参考答案：B 4. 某地块年土地纯收益为1000元，土地还原利率为10％，则该地块50年使用权价格为_____元。(5分) (A) 9910 (B) 10000 (C) 10100 (D) 19403 参考答案：A 5. 在收益还原法中，_____可作为评估地价的依据。(4分) (A) 直接收益 (B) 实际收益 (C) 客观收益

(D) 间接收益参考答案：C 6. 某开发商拟开发一宗地，向银行贷款500万元，年利率12％，借期5年，则5年末应一次归还本利_____万元。(4分) (A) 500 (B) 800 (C) 881．2 (D) 980 参考答案：C 7. 土地收益价格的大小与_____有关。(4分) (A) 未来年纯收益、还原利率、收益年期 (B) 使用价值、地租、使用年期 (C) 实际纯收益、利息率、使用年期 (D) 未来年总收益、总费用、使用年期参考答案：A 8. 房地出租中，_____的费用计算一般与建筑物重置价无关。(4分) (A) 管理费 (B) 维修费 (C) 保险费 (D) 房屋折旧费参考答案：A 多选题 9. 可用于收益还原法中的原则有_____。(4分) (A) 替代原则 (B) 预期收益原则 (C) 贡献原则 (D) 竞争原则参考答案：A,B,C,D 10. 收益还原法的理论依据主要有_____。(4分) (A) 地租理论 (B) 生产要素分配理论 (C) 区位理论 (D) 变动因素理论参考答案：A,B 11. 不适于采用收益还原法估价的有_____。(4分) (A) 机关

房地产估价练习

房地产估价练习题 1、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%.对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为多少元/m2 ？ 2、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1％，2004年6月末至2004年10月平均每月比上月价格上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为多少元/m2 ？ 3、为评估某住宅2004年10月1目的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1目到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨

1％，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于多少元/m 2 ？ 4、需要评估某商品住宅1995年9月31日的正常市场价格，在该住宅附近地区调查选取了A 、B 、C 三宗已成交的类似住宅，有关资料如下表所示：在上表的交易情况中，正（负）值表示可比实例的成交价格高（低）于其正常价格的幅度；不动产状况中，正（负）值表示可比实例的不动产状况优（劣）于估价对象的不动产状况导致的价格差异幅度。另知人民币与美元的市场汇价1995年9月31日之前为1:8.5，1995年9月31日为1:8.3；该类商品住宅以美元为基准的市场价格1994年6月1日至1995年3月31日平均每月比上月上升1%，1995年3月31日至1995年9月31日平均每月比上月下降1.5%。试利用上述资料估算该商品住宅1995年9月31日的正常市场价格。（如需计算平均数，请用简单算术平均）可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格 4500（人民币元/平方米） 600（美元/平方米） 5000（人民币元/平方米）成交日期 1994年11月31日 1995 年3月31日 1995年6月31日交易情况 -5% +3% -3% 不动产状况 +2% -4% +5%

房地产估价案例分析报告

房地产估价案例分析 -----------------------作者：

-----------------------日期：

我的案例笔记（03年）二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记《房地产估价案例与分析》目录第一部分房地产估价原则 (1) 第二部分估价程序 (2) 第三部分房地产估价技术路线 (3) 第四部分估价方法 (3) 一、市场比较法 (3) 二、收益法 (5) 三、成本法 (7) 四、假设开发法 (9) 五、基准地价修正法 (11) 第五部分不同估价目的下的估价……………………………………… 11 一、土地使用权出让价格评估 (11) 二、房地产转让价格评估 (12)

三、房地产租赁价格评估 (12) 四、房地产抵押价值评估 (13) 五、房地产保险估价 (14) 六、房地产课税估价 (14) 七、征地和房屋拆迁补偿估价 (15) 八、房地产的分割、合并估价 (15) 九、房地产纠纷估价 (16) 十、房地产拍卖底价评估 (17) 十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价 (17) 十二、损害赔偿估价 (18) 第六部分各种类型的房地产估价……………………………………… 18 一、居住房地产估价 (18) 二、商业（含餐饮）房地产估价 (18) 三、商务办公（写字楼）房地产估价 (18) 四、旅馆（含娱乐）房地产估价 (19) 五、工业房地产估价 (19) 六、特殊用途房地产估价 (19) 第七部分估价报告格式………………………………………………… 19 估价报告常见错误…………………………………………………… 21

房地产估价专升本阶段性作业1

房地产估价(专升本)阶段性作业1 总分: 100分考试时间:分钟单选题 1. 房地产产品具有_____特性。(5分) (A) 位置的固定性 (B) 可挪动性 (C) 低值性 (D) 投资的低风险性参考答案：A 2. 下列哪种情况可导致房地产价格偏高_____(5分) (A) 出售方急于出售 (B) 存在房地产税费的转嫁 (C) 买方对所卖的房地产有特殊兴趣 (D) 卖方对市场行情很不了解参考答案：B 3. 房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下_____因素对房地产价格的影响最小。(5分) (A) 买卖双方的学历状况 (B) 买卖双方的偏好 (C) 讨价还价能力 (D) 感情冲动参考答案：A 4. 下列控制性详细规划指标中用上限控制的指标是_____。(5分) (A) 容积率 (B) 绿地率 (C) 建筑密度 (D) 建筑红线后退距离参考答案：C 5. 建筑物±0.000＝42.500，即室内地面标高±0.000相当于绝对标高42.500，若室内外高差0.750米。则该建筑物的室外地坪的绝对标高为_____。(5分) (A) 41.750 (B) 43.250 (C) 0.750 (D) －0.750

参考答案：A 6. 如果某房地产现状价值为15万元，新建房地产的价值为20万元，则应以_____为前提进行估价。(5分) (A) 保持现状 (B) 装修改造 (C) 转换用途 (D) 重新利用参考答案：D 7. 城市中需拆迁而未拆迁的土地的价格称为_____。(5分) (A) 生地价 (B) 熟地价 (C) 毛地价 (D) 拆迁补偿安置价参考答案：C 8. 房地产价格是由房地产的_____三者相互结合而产生的。(5分) (A) 有用性、稀缺性、有效需求 (B) 供给、需求、利用状况 (C) 权利、租金、利率 (D) 价值、使用价值、供求参考答案：A 9. 居住用途房地产的位置优劣，主要是看_____和安宁程度。(5分) (A) 周围环境状况 (B) 繁华程度 (C) 临街状况 (D) 附近是否有矿产资源参考答案：A 10. 住宅与其配套的商业、娱乐房地产之间的关系是_____。(5分) (A) 替代关系 (B) 互补关系 (C) 附属关系 (D) 没有关系参考答案：B 多选题 11. 房地产物质实体包括_____。(5分) (A) 土地 (B) 地上建筑物

房地产评估之比较法-习题

市场法及其运用一、单选题 1.市场法的理论依据是（）。 A.规模经济原理 B.均衡原理 C.替代原理 D.预期原理【答案】C 【解析】知识点：市场法的理论依据，市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，即在同一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格。参见教材P173。 2.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是（）。 A.同处于一个领域 B.同处在同一供求范围内的类似地区 C.同处于一个相对稳定的环境 D.同处于公平竞争的地区【答案】B 【解析】房地产是区域性市场，同一供求范围的类似地区的交易实例才可以作为可比实例。参见教材P180。 3.在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内。 A.0.5～2.0 B.1.5～2.0 C.0.5～1.5 D.1.0～1.5 【答案】A 【解析】知识点：可比实例房地产应是估价对象的类似房地产。参见教材P181～P182最上面。 4.关于市场法的说法，错误的是（）。 A.测算结果容易被人们理解、认可、接受 B.测算结果有时并不一定是合理、真实的 C.需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握 D.每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化【答案】D 【解析】D的说法过于主观，不是每个都是可以量化的，有些是靠估价师的经验。参见教材P173. 5.估价对象为一套建筑面积90m2的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为3m2。选取的某可比实例为一套建筑面积95m2的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投