房地产开发与经营题库

《房地产开发与经营》题库

一．单项选择题

1. 以为( )基础的投资定义：强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动，这种跨国界的交易是在一种对外新建或者收购投资过程中进行的。

A、标的物

B、交易

C、资产

D、企业

2. 国际货币基金组织使用以 ( ) 为基础的投资定义来统计国际收支平衡。

A、标的物

B、交易

C、资产

D、企业

3.( )，投资可分为基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资、国有其他固定资产投资、城镇集体固定资产投资、农村集体固定资产投资、城镇和工矿区私人建房投资和农村个人固定资产投资。

A、按投资主体的经济类型不同

B、按资金来源的不同

C、按固定资产投资的使用构成

D、按我国固定资产投资的统计分类

4. 投资活动是以牺牲现在价值为手段，以赚取未来价值为目标。表明( )。

A、投资具有增值性

B、投资是一种有目的的经济行为

C、投资具有时间性

D、投资的目的在于得到报酬(即收益)

5. 房地产投资的对象是房地产( )，包括房地产开发投资和房地产购买投资。

A、资本

B、物质实体

C、资产

D、权益

6.( )，房地产资产的物业类型主要包括居住物业、商用物业、工业物业产和特殊物业。

A、按照使用目的划分

B、从物理形态上划分

C、按照房地产投资对象划分

D、从物质实体上划分

7．研究与发展用房属于（）物业。

A、居住

B、商业

C、工业

D、特殊

8. 由于房地产资产的( )，投资者在进行投资决策时，对未来的地区环境的可能变化和某宗具体物业的考虑是并重的。

A、寿命周期长

B、不可移动性

C、适应性

D、政策影响性

9．房地产资产最重要的一个特性是（）。

A、寿命周期长

B、位置的固定性或不可移动性

C、适应性

D、政策影响性10．税法中规定的有关固定资产回收或折旧年限，往往是根据（）来确定的。

A、固定资产的经济寿命

B、固定资产的自然寿命

C、不大于固定资产的自然寿命的原则

D、国家的税收政策

11．政府在道路等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。这体现的房地产的投资特性是（）。

A、位置的固定性或不可移动性

B、适应性

C、政策影响性

D、相互影响性

12. 房地产开发投资的起始工作是（）。

A、取得施工许可证

B、购买土地使用权

C、规划设计

D、施工建设

13．从房地产投资的角度来说，风险可以定义为（）。

A、与出现损失有关的不确定性

B、由风险因素引起的损失

C、可能出现的结果之间的差异

D、获得预期收益可能性的大小

14．某些房地产开发商不履行正常的开发建设审批程序而导致工程停工，这是一种（）。

A、政治风险

B、政策风险

C、时间风险

D、比较风险

15.( )是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益的风险。

A、未来经营费用风险

B、时间风险

C、资本价值风险

D、比较风险

16．国债的收益率为5%，房地产投资市场相对于整个投资市场的风险系数为0.4，零售商业用房、写字楼市场相对于整个房地产投资市场的风险系数分别为1.5和1.2。根据资本资产定价模型，在进行房地产投资评估时零售商业用房、写字楼市场所选用的折现率分别应为10%和（）。

A、7%

B、8%

C、9%

D、11%

17. （），投资可分为建筑安装工程、设备和工器具购置和其他费用投资。

A、按固定资产投资的统计分类

B、按固定资产投资的使用构成

C、按固定资产投资的资金来源

D、按固定资产投资的资金结构

18．现在投入的价值是确定的，而未来可能获得的收益是不确定的，这种收益的不确定性即为投资的（）。

A、报酬

B、利润

C、盈亏

D、风险

19．房地产投资是指经济主体以获得（）为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接的从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。

A、利润

B、报酬

C、未来的房地产资产增值或收益

D、所有权权益的增加

20．投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其（）最大化。

A、财富

B、利润

C、报酬

D、所有权权益

21．国外的研究表明，房地产的经济寿命与其（）相关。

A、投资收益

B、运营状况

C、使用性质

D、折旧年限

22．已知整个投资市场的平均收益率为10%。国债的收益率为5%，房地产投资市场相对于整个投资市场的风险系数为0.4，根据资本资产定价模型，在进行房地产投资评估时选用的折现率应为（）。

A、5%

B、7%

C、10%

D、12%

23．房地产是一种特殊的商品，（）是其与劳动力、资本以及其他类型的商品的最大的区别。

A、不可移动性

B、寿命周期长

C、适应性

D、不一致性

24. 房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它的（）的总和。

A、一切因素

B、主体因素

C、客体因素

D、周围各种影响因素

25. 房地产市场的运行环境中的（）是投资者最敏感的问题。

A、社会环境

B、政治环境

C、经济环境

D、金融环境

26. 房地产市场的运行环境中的金融环境包括（）等主要影响因素。

A、产业与结构布局

B、资本市场发育程度

C、利率和通货膨胀

D、政府及公众对待外资的态度

27. 对投资型房地产购买者来说，（）往往决定了其愿意支付的价格水平。

A、购买能力

B、拥有物业后所能获取的预期收益的大小

C、供求关系

D、物业的投资成本

28．（）从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差距。

A、总量结构

B、产品结构

C、供求结构

D、投资结构29．房地产市场按地域范围划分时，地域所包括的范围可大可小，最常见的是按（）划分。

A、国家

B、省、自治区、直辖市

C、城市

D、区位

30．按照房地产（）细分，可把房地产市场分为房地产一级市场、房地产二级市场和房地产三级市场。

A、增量存量

B、用途和等级

C、交易形式

D、进入市场的时间顺序31．（）属于房地产三级市场。

A、土地使用权出让市场

B、土地使用权转让市场

C、新建商品房租售市场

D、存量房地产交易市场

32．从市场营销的角度出发，可以将房地产市场按照市场营销过程中的（），来细分房地产市场。

A、交易形式

B、房地产类型

C、目标市场

D、增量存量33．下列表达方式正确的是（）。

A、报告期存量＝上期存量+报告期新竣工量一报告期灭失量

B、报告期存量＝上期存量+报告期新竣工量

C、报告期存量＝上期存量+报告期新竣工量一报告期销售量

D、报告期存量＝上期存量+报告期新竣工量一报告期出租量

34. 竣工房屋的价值是指在报告期内竣工房屋本身的（）价值。

A、投资

B、建造

C、成本

D、预算

35.竣工房屋价值一般按（）价格计算。

A、投资

B、建造

C、结算

D、预算

36．我国房地产开发统计中销售量采用是（）。

A、竣工的房屋面积

B、可销售面积

C、建筑面积

D、实际销售面积

37.我国目前的各类房地产价格指数，通常基于（）。

A、平均价格

B、中位数价格

C、众数价格

D、同质物业的价格指数38．房地产市场交易的对象实际上是（）。

A、土地

B、物业本身

C、房屋建筑物

D、房地产权益

39．对房地产市场供给与需求的有效调节还基于这样一些假设，即所有的房地产利益是可分解的，并且有一个完全的（）存在。

A、资本市场

B、房地产市场

C、房地产价格体系

D、房地产宏观调控体系

40.影响房地产周期循环的主要原因包括：影响供需的主要因素，其中（）最为关键。

A、居民的可支付能力

B、以金融相关因素的变动

C、商品房的销售价格

D、商品房的可销售面积

41. 从历史多个周期变化的资料中计算出的（），就是房地产市场自然周期中的平衡点。

A、供给量

B、需求量

C、均衡价格

D、长期平均空置率42．经济适用房是（）。

A、社会保障房

B、商品住房

C、政策性住房

D、具有社会保障性质的政策性商品住房43．如果没有（）的影响，就不可能产生房地产市场自然周期。

A、均衡价格

B、均衡租金

C、资本流

D、信息流

44. 房地产泡沫是一种（）现象。

A、价格

B、投机

C、社会

D、投资引起的投机

45．（）是从经济发展阶段出发，考查房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间的投资比例关系，分析其结构布局的合理程度。

A、总量结构

B、产品结构

C、供求结构

D、投资结构

46．按（）对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。

A、地域范围

B、房地产类型

C、增量存量

D、交易形式

47．2004年末某城市的商品住宅空置量为100万㎡，2003年末的存量为200万㎡，2004年的新竣工量、灭失量分别为300万㎡和100万㎡。则2004年该城市商品住宅空置率为（）。

A、16.67%

B、20%

C、25%

D、33.33%

48．城市家庭可支配收入，指家庭成员得到可用于最终消费支出和其它非义务性支出以及储蓄的总和，即居民家庭可以用来自由支配的收入。它是家庭总收入扣除交纳的所得税、个人交纳的（）以及记账补贴后的收入。

A、购房建房支出

B、转移性支出

C、财产性支出

D、社会保障费

49．在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为（）。

A、销售周期

B、经营周期

C、现房销售周期

D、开发经营周期

50．在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取（）。

A、租金收益

B、财产收益

C、投资收益

D、增值收益

51．房地产自然周期中（）的空置率低于长期平均空置率。

A、第一阶段和第二阶段

B、第一阶段和第四阶段

C、第二阶段和第三阶段

D、第三阶段和第四阶段

52．在房地产市场的分类中，一级市场是指（）。

A、土地使用权转让市场

B、新建商品房租售市场

C、土地使用权出让市场

D、土地使用权出让市场和新建商品房租售市场

53．（）是房地产项目开发过程中最为重要的一个环节。

A、投资机会选择与决策分析

B、前期工作

C、建设阶段

D、租售阶段

54．获取土地使用权是房地产项目的（）。

A、投资决策阶段的工作

B、前期工作

C、建设阶段的工作

D、租售阶段的工作

55．在房地产开发项目的（）过程中，开发商应将其投资设想落实到一个具体的地块上。

A、投资机会选择

B、投资机会筛选

C、前期工作

D、施工

56．开发项目保险事宜洽谈一般应在开发项目的（）中进行。

A、投资机会选择

B、投资机会筛选

C、前期工作

D、施工过程

57．（）项目可以划拨方式取得土地使用权。

A、经济适用房

B、商业

C、旅游

D、商品住宅

58．出让城市国有土地使用权之前应当制定（）。

A、城市总体规划

B、城市分区规划

C、控制性详细规划

D、修建性详细规划

59．公开招标是指招标人以（）的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。

A、招标公告

B、招标文件

C、投标邀请书

D、投标须知

60. 标底是招标工程的（）价格，是审核投标报价、评价、决标的重要依据之一。

A、计划

B、成本

C、预期

D、投标

61．招标人采用邀请招标方式的，应当向（）个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。

A、2

B、3

C、4

D、5

62．在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，（）在开工前，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门(以下简称发证机关)申请领取施工许可证。

A、施工单位

B、建设单位

C、监理单位

D、政府有关部门

63. 成本控制的主要对象是（）。

A、主要费用

B、固定费用

C、变动费用

D、主要费用中的变动费用

64．房地产开发项目施工现场的安全由（）负责。

A、建筑施工企业

B、监理企业

C、房地产开发企业

D、施工合同中规定的单位

65．当开发项目完工并具备竣工验收条件后，（）负责组织有关单位进行验收。

A、政府质量监督部门

B、开发商

C、监理企业

D、建筑施工企业

66．开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起（）日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

A、10

B、15

C、20

D、30

67．通过市场调查，了解潜在的市场需求，准确地预测消费者行为、偏好、潮流与品味，物业代理公司协助开发商或业主进行准确的（）。

A、项目融资

B、工程招标

C、市场定位

D、物业管理

68．对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目，开发商租售物业时通常会选择（）。

A、买方代理

B、卖方代理

C、联合代理

D、双重代理

69．房地产最基本的定价方法是（）。

A、目标定价法

B、认知价值定价法

C、价值定价法

D、成本加成定价法

70．（）要使用损益平衡图这一概念。

A、目标定价法

B、价值定价法

C、挑战定价法

D、随行就市定价法

71．投资决策分析主要包括市场分析和项目的财务评价两部分工作。项目的财务评价是根据市场分析的结果，就项目的（）进行比较分析。

A、费用与利润

B、经营收入与费用

C、成本与收益

D、经营收入与经营成本

72．下列表述中不正确的是（）。

A、对于原有划拨土地上的存量房地产，如因企业改制或兼并收购等行为导致产权变更时，需办理土地使用权出让手续

B、经济适用房和廉租房项目用地，目前通过行政划拨方式供地

C、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让

D、在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，方可采取协议方式出让

73．在不改变土地利用条件的情况下，原有划拨土地上的存量房地产的土地使用权可采用协议方式获得，即由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的（）为基准，经过协商确定土地价格。

A、基准地价

B、公告市场价格

C、标定地价

D、评估价格

74、申请领取施工许可证应具备的条件中规定：建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的（）。建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。

A、30%

B、40%

C、50%

D、60%

75．由于委托物业代理要支付相当于售价( )的佣金，所以有时开发商愿意自行租售。

A、0.5％～1.5％

B、1％～2％

C、1％～3％

D、2％～4％

76．编制工程进度计划的方法有横道图法和（）。

A、网络图法

B、表格法

C、竣工图法

D、坐标图法

77．投标截止后，应按规定的时间开标，开标会议由（）主持。

A、招标人

B、投标人代表

C、公证机构

D、招标管理部门

78．（）是市场营销活动的出发点，是了解市场、认识市场的一种有效方法和手段。

A、市场调查

B、市场细分

C、目标市场的选择

D、市场定位

79．市场调查中，（）的调查内容属于可控制因素的调查。

A、国内外市场环境

B、竞争情况

C、技术发展

D、市场营销因素

80．（）是通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。

A、预测性调查

B、试探性调查

C、描述性调查

D、因果性调查

81．（）是收集一手资料最科学的调查方法。

A、观察法

B、专题讨论

C、问卷调查

D、实验法

82．对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的（）。

A、经济性

B、可行性

C、可及性

D、有效性

83．潜在购买者一般具有的特点是（）。

A、位置、收入与途径

B、兴趣、收入与途径

C、兴趣、收入与价格

D、兴趣、收入与成本

84．（）就是通过直接询问消费者在某一时期需要哪些商品及其数量来进行分析的方法。

A、专家意见法

B、销售人员意见综合法

C、市场因子推演法

D、购买者意图调查法

85．（）是一种使用比较广泛的方法，它有如下优点：能发挥各位专家的作用，集思广义，准确度高；采取单线联系，有利于避免偏见，尤其可避免权威人士的意见对其他人士的影响；有利于各专家根据别人的意见修正自己的意见和判断，不致碍于情面而固执己见。

A、专家意见法

B、销售人员意见综合法

C、市场因子推演法

D、购买者意图调查法

86．细分市场是市场上规模较大的、易于识别的（）。

A、价格区间

B、产品类别

C、顾客群体

D、目标市场

87．在市场细分的（）阶段中，市场营销人员要进行探讨性面访，主要是集中力量掌握消费者的消费动机、态度和行为。

A、目标确定

B、调查

C、分析阶段

D、归纳总结

88．消费者市场细分的一般标准与生产者市场细分的一般标准的共同标准是（）。

A、用户行业

B、地理因素

C、人口标准

D、心理标准

89．识别竞争者的关键，是从（）两方面将产品细分和市场细分结合起来，综合考虑。

A、产品和市场

B、产业和市场

C、产业和潜在消费者

D、价格和市场

90．信念属于（）。

A、文化因素

B、社会因素

C、个人因素

D、心理因素

91．房地产市场分析是通过（）将房地产市场的参与者(开发商、投资者或购买者、政府主管机构等)与房地产市场联系起来的一种活动，即通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找出其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为。

A、分析

B、预测

C、房地产产品

D、信息

92．房地产市场分析的第一步工作是（）。

A、确定目标

B、制定计划

C、确定经费预算

D、定义市场区域

93．某房地产公司委托某调查公司进行一项调查，调查的内容是有多少人愿意花费30万元在郊区买一套两居室的住房，调查公司进行的该类调查属于（）。

A、预测性调查

B、试探性调查

C、描述性调查

D、因果性调查

94．市场调查时的第一个原则是（）。

A、要采用科学的方法

B、调查具有创造性

C、调查方法多样

D、模型和数据相互依赖

95．对市场规模的估计，实际上就是预测市场的需求。这种市场需求的预测一般需要从（）上进行分析。

A、三类产品层次、四类空间层次与二类时间层次

B、四类产品层次、五类空间层次与三类时间层次

C、五类产品层次、五类空间层次与三类时间层次

D、六类产品层次、五类空间层次与三类时间层次

96．（）也称为目标市场。

A、有效市场

B、渗透市场

C、潜在市场

D、服务市场

97．市场需求预测，就是要估算出一个地区对某种产品的（）数量。

A、实际需求

B、潜在需求

C、有支付能力的需求

D、总需求

98．（）又称为德尔菲(Delphi)法。

A、专家意见法

B、销售人员意见综合法

C、市场因子推演法

D、购买者意图调查法

99．假设某市场上有若干购买者，由于每位购买者都有自己独特的需求，因此每位购买者都会成为一个潜在的独立市场。卖方会根据买主对产品的不同需求或营销反映将购买者分为若干类型。这种市场细分的极限程度称为（）。

A、专业化营销

B、定制营销

C、主动营销

D、极限营销

100．市场上可能会出现具有不同偏好的消费群体，称为自然细分市场。进入该市场的第一家企业将面临三种选择：一是定位于偏好中心，来迎合所有的消费者；二是定位于最大的细分市场，即（）；三是同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场。

A、无差异性营销

B、定制营销

C、集中性营销

D、差异性营销

101．选择目标市场，通常要基于对（）进行评价的基础上。

A、潜在市场

B、有效市场

C、服务市场

D、细分市场

102．在（）中，大企业和小企业都有相同的盈利机会。

A、批量行业

B、僵滞行业

C、分块行业

D、专业化行业

103．从市场营销的角度出发研究市场，其核心是研究（）。

A、购买者的行为

B、市场的供给

C、市场的需求

D、竞争者的行为

104．等差序列年费用系数为（）。

A、1/i-n/[(1+i)n-1]

B、n/(1+i)

C、i(1+i)n/[(1+i)n-1]

D、[(1+i)n-1]/i

105．年利率为12%，存款额为1000元，期限为1年，一年4次按季利率单利计息，则一年后的本利和为（）元。

A、1120

B、1125.51

C、1126.83

D、1126.18

106．某笔贷款的季利率为2%，每季度计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（）。

A、8.24%

B、8%

C、6.12%

D、12.62%

107．年利率12%，每半年计息一次，则年实际利率为（）。

A、12%

B、12.55%

C、12.36%

D、12.68%

108．现有一套总售价为30万元的住宅，7成15年按揭，按年利率6%计，月还款额为（）元。

A、2531.57

B、2216.67

C、1801.79

D、1772.10

109．某物业当前市场售价为6000元/m2,其业主拟采用租金按年6%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值与当前售价相等。如果折现率为6%，则第一年的年租金应该确定为（）元/m2。

A、283.02

B、318

C、460.53

D、423.56

110．某物业出租的第一年末的净经营收入为500万元，从第二年开始每年年末的净经营收入增加额都为50万元，则第10年末的净经营收入为（）万元。

A、1000

B、950

C、900

D、850

111. 已知某笔贷款年名义利率为12%，年实际利率为12.62%，则该笔贷款是按（）计息一次来计算的。

A、半年

B、季度

C、两个月

D、月

112．单利计息与复利计息的区别在于（）。

A、是否考虑资金的时间价值

B、是否考虑本金的时间价值

C、是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值

D、采用名义利率还是实际利率

113．已知年利率为15%，每半年计息一次，则年实际利率为（）。

A、15.56%

B、12.68%

C、15.86%

D、16.08%

114．某家庭欲通过储蓄存款购买一套8万元的住房，银行存款利率为12%，假设复利计息，则五年中每年年末至少要存款（）元。

A、12593.46

B、22192.78

C、12903.23

D、16000

115．某人存入银行2000元，两年半后取出本利2500元，假设复利计息，则存款年利率为（ C ）。

A、10%

B、11.8%

C、9.3%

D、12.5%

116．如果银行存款利率为12%，为在5年末获得10000元，假设复利计息，现在应存入银行（）元。

A、5674

B、2000

C、6250

D、8929

117．某公司拟利用闲置厂房在第五年末筹资400万元，估计年租金增长5%，如果贴现率与之相同，则该厂第一年末应收取的租金为（）万元。

A、80

B、84

C、65.8

D、72.6

118．当计息周期短于1年的复利计息时，实际利率与名义利率的关系是（）。

A、名义利率大于实际利率

B、实际利率大于名义利率

C、名义利率等于实际利率

D、实际利率小于名义利率

119．如某笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，那么，年名义利率是（）。

A 、12%

B 、12.55%

C 、12.68%

D 、13.55%

120．某物业当前的市场售价为5000元/㎡，其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租，

并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。如果折现率为12%，则第

一年的租金应该确定为（ ）元/㎡。

A 、482.79

B 、448.24

C 、467.25

D 、498.53

121．等额序列支付资金回收系数的标准表示法为（ ）。

A 、（A/P ，i,n ）

B 、（A/F ，i,n ）

C 、（F/A ，i,n ）

D 、（A/G ，i,n ）

122．某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的（ ）。

A 、算术平均数

B 、代数和

C 、中位数

D 、众数

123．现有一套总售价为11万元的住宅，八成15年按揭，按年利率6%计，月还款额为

（ ）。

A 、439元

B 、1230元

C 、743元

D 、928元

124．某新建写字楼的公开售价为6000元/平方米，现开发商推出以租代售的方式来促销，

具体方案为：每年需支付净租金1400元/平方米，5年付清。若同类物业投资收益率为

8%，则开发商推出的以租代售方案对购买者来说（ ）。

A 、比售价优惠

B 、不如售价优惠

C 、与售价一样

D 、难以判断是否给予了优惠

125．已知某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按照

（ ）作为计息周期的。

A 、年

B 、半年

C 、季度

D 、月

126．等比序列现值系数的标准表示法是（ ）

A 、（P/G,i,n ）

B 、（P/s,i,n ）

C 、（G/P,i,n ）

D 、（s/P,i,n ）

127．置业投资出租经营方式下的成本（ ）。

A 、含开发建设成本和出租成本

B 、含开发建设成本和经营成本

C 、含购买成本和出租成本

D 、含购买成本和经营成本

128．开发建设投资在开发建设过程中形成（ ）。

A 、固定资产

B 、固定资产和其他资产

C 、以出售和出租为目的的开发产品成本和以自营为目的的固定资产和其他资产

D 、以自营和出租为目的的固定资产和其他资产和以出售为目的的开发产品成本

129．房地产置业投资项目的期间费用计为（ ）。

A 、开发建设投资

B 、经营成本

C 、流动资金

D 、运营费用

130．在公式1)i 1(Pi Pi 1)i 1()i 1(i P A n n n -++=???

?????-++=中，（ ）就是投资者投入资本P 后所获得的投资回报，

A 、i

B 、

1)i 1(Pi n -+ C 、1)i 1(Pi

Pi n -++ D 、Pi

131．房地产开发投资项目经济评价的目的是考察项目的（ ）。

A 、盈利能力和清偿能力

B 、盈利能力和资产平衡能力

C 、盈利能力

D 、盈利能力和资金平衡能力

132．流动比率是（ ）。

A 、房地产开发投资经济评价中的盈利能力指标

B 、房地产开发投资经济评价中的清偿能力指标

C 、房地产置业投资经济评价中的盈利能力指标

D 、房地产置业投资经济评价中的清偿能力指标

133．房地产开发投资企业所得税税率一般为（ ）。

A 、15%

B 、20%

C 、25%

D 、33％

134．基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因

素主要是（ ）。

A 、行业平均收益率

B 、资金成本

C 、项目风险

D 、资金成本和项目风险

135. 某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款

的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，

则该投资的税前现金回报率为（ ）。

A 、9.00%

B 、8.05%

C 、30.00%

D 、7.52%

136．下列表述中错误的是（ ）。

A 、财务内部收益率(IRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值等于零时的

折现率。

B 、财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。

C 、利用公式211211NPV NPV )

i i (NPV i IRR +-?+=计算时，i 1和i 2之差不应超过1%～2%。

D 、内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。

137．从某房地产投资项目的资产负债表上，我们可以得到如下项目信息：负债合计为4000

万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和1000万元，存货为

1500万元。则该房地产投资项目的速动比率为（ ）。

A ．150%

B 、200%

C 、300%

D 、400%

138．静态投资回收期可以根据（ ）中有关数据求得。

A 、财务现金流量表

B 、资本金现金流量表

C 、损益表

D 、资产负债表

139．利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指

标值应该大于（ ）。

A ．1.2

B 、1.5

C 、2.0

D 、2.5

140. 流动比率、速动比率指标，可结合房地产开发企业的( )进行计算。

A 、财务现金流量表

B 、资本金现金流量表

C 、损益表

D 、资产负债表

141．房地产项目经营成本是指房地产产品出售、出租时，将（ ）按照国家有关财务和

会计制度结转的成本。

A 、开发项目总投资

B 、开发建设投资

C 、固定资产折旧

D 、开发产品成本

142．房地产开发项目用于出租或自营时，有关期间费用的正确表述是（ ）。

A 、期间费用计入开发建设投资中的管理、财务和销售费用，不另行计算

B 、开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计为运营费用

C、开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计为经营资金

D、开发期的期间费用计入开发产品成本，经营期的期间费用计为经营资金

143．当开发项目用地面积一定时，( )的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量，而建筑面积直接关系到项目的租金收入、销售收入和建安工程费用。

A、建筑密度

B、建筑物占地面积

C、容积率

D、建筑覆盖率

144. 项目总开发价值或物业资本价值可用项目建成后（）除以资本化率来得到。

A、年净经营收入

B、年收入

C、年经营收入

D、年销售收入

145. 目前关于选择房地产开发项目资本化率的常用办法，是选取若干个参照项目的实际净租金收入与售价的比值，取其（）作为评估项目的资本化率。

A、中位数

B、平均值

C、众数

D、加权平均值

146、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是（）分析的目的。

A、盈亏平衡

B、敏感性

C、风险

D、概率

147．某项目生产能力4万件／年，产品售价3000元／件，年总成本费用6000万元，其中固定成本2000万元，成本与产量呈线性关系，则盈亏平衡单位产品变动成本为（）元／件。

A．1000 B、1500 C、2000 D、2500

148．房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（）的设置。

A、盈亏平衡产量

B、盈亏平衡价格

C、平衡点

D、盈亏平衡单位产品变动成本

149．临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

A、允许的最低经济效益指标

B、最低收益率

C、最低净现值

D、利润为零时

150．临界点分析时，多个风险因素临界值组合的分析计算可以采用（）进行。

A、图解法

B、列表法

C、列表法和图解法

D、调查法

151．运营费用比率是指（）。

A、是指投资性物业中运营费用支出占毛租金收入的比率。

B、是指投资性物业中运营费用支出占净租金收入的比率。

C、是指商业性物业中运营费用支出占毛租金收入的比率。

D、是指商业性物业中运营费用支出占净租金收入的比率。

152．敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目（）的一种不确定性分析方法。

A、盈利能力

B、经济可行性

C、财务可行性

D、承受风险能力

153．根据不确定性因素（）的多少，敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。

A、变动数目

B、每次变动数目

C、每次变动范围

D、变动范围

154．房地产项目敏感性分析的第一个步骤是（）。

A、确定敏感性分析的目的

B、确定敏感性分析的计划

C、确定用于敏感性分析的经济评价指标

D、确定不确定性因素可能的变动范围

155．不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在（）条件下的抗风险分析，它不能代替风险分析。

A、风险因素确定发生概率可预测

B、风险因素确定发生概率未知

C、风险事件确定发生概率可预测

D、风险事件确定发生概率未知

156．风险分析常用的比较成熟的方法是（），它不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性大小。

A、概率分析法

B、专家调查法

C、故障树分析法

D、解析方法

157. 当项目评估中有若干个变动因素，每个因素又有多种甚至无限多种取值时，就需要采用（）进行风险分析。

A、概率分析法

B、专家调查法

C、故障树分析法

D、蒙特卡洛法

158．在房地产项目经济评价中，确定各因素发生变化的（）是风险分析的第一步，也是十分关键的一步。

A、数量

B、范围

C、概率

D、期望值

159．采用期望值法进行概率分析，选用（）作为分析对象，并分析选定与之有关的主要不确定性因素。

A、投资回收期

B、投资利润率

C、净现值

D、内部收益率

160．房地产投资分析中购买价格的确定，应该以房地产估价师估算的拟购买房地产资产的（）为基础

A、公开市场价值或价格

B、交易价格

C、评估价格

D、基准价格

161．（）房地产开发项目项目评估报告中最关键的部分。

A、投资估算及资金筹措

B、项目评估基础数据的预测和选定

C、项目经济效益评价

D、项目不确定性分析

162．盈亏平衡分析主要是求取项目的盈亏平衡点，以说明项目的（）程度。

A、安全

B、盈利

C、资金平衡

D、资产平衡

163．（）是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与决策的关键步骤。

A、投资机会研究

B、初步可行性研究

C、详细可行性研究

D、项目的评估

164．初步可行性研究阶段投资估算的精确度可达±（），所需费用约占总投资的0.25%～

1.5%。

A、5%

B、10%

C、20%

D、3O%

165．房地产开发项目的“三通一平”费用归类于（）。

A、前期工程费

B、建安工程费

C、公共配套设施建设费

D、基础设施建设费

166．（）是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。

A、单元估算法

B、单位指标估算法

C、工程量近似匡算法

D、概算指标法

167．一般投资机会研究目的是（）。

A、项目投资决策的依据

B、指明具体的投资方向

C、筹集建设资金的依据

D、编制下一阶段规划设计方案的依据

168．投资机会研究的研究费用一般占总投资的（）。

A、0.2％～0.8％

B、0.2％～1.0％

C、0.25％～1.5％

D、1.0％～3.0％

169．大型复杂工程详细可行性研究的研究费用一般占总投资的（）。

A、0.2％～0.8％

B、0.2％～1.0％

C、0.25％～1.5％

D、1.0％～3.0％

170．服务对象分析是房地产开发项目可行性研究（）中的内容。

A、项目概况

B、市场分析和建设规模的确定

C、开发建设计划

D、项目经济及社会效益分析

171．预售收入用于后续开发建设投资的比例是属于房地产开发项目经济评价中的（）。

A、时间类参数

B、融资相关参数

C、收益相关指标

D、评价标准类指标

172．构造评价方案，就是在（）的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。

A、市场研究

B、投资环境研究

C、项目策划

D、建设方式及进度安排

173．房地产项目开发内容和规模的分析与选择，应在符合城市规划的前提下按照（）原则，选择最佳的用途和最合适的开发规模，包括建筑总面积、建设和装修档次、平面布置等。

A、替代

B、合法

C、公平合理

D、最高最佳使用

174．水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为（）的0.5％左右。

A、投资估算

B、设计概算

C、施工图预算

D、合同价

175. 无形资产摊消费用归类于（）。

A、房屋开发费

B、管理费

C、财务费用

D、其他费用

176．房地产开发项目投资估算时，供电贴费归类于（）。

A、房屋开发费

B、管理费

C、开发期税费

D、其他费用

177．房地产开发项目投资估算中的管理费可按项目总投资的（）估算。

A、1％～2％

B、2％～4％

C、3％～5％

D、5％～7％

178．在房地产项目可行性研究阶段，资金使用计划按（）编制。

A、年

B、季度

C、月

D、期

179．（）反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。

A、现金流量表

B、资金来源与运用表

C、损益表

D、资产负债表

180．（）反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算投资利润率、资本金利润率及资本金净利润率等评价指标。

A、现金流量表

B、资金来源与运用表

C、损益表

D、资产负债表

181．房地产开发项目可行性研究的一个重要目的，就是在法律上允许、技术上可能的前提下，通过系统的（），形成和优选出比较具体的项目开发经营方案。

A、市场调查与分析

B、规划设计方案的评价

C、财务评价

D、项目策划

182．单元估算法是指以基本建设单元的（）乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。

A、土地费用

B、开发建设投资

C、综合投资

D、建安工程费用

183．房地产开发项目投资估算时，工程保险费归类于（）。

A、房屋开发费

B、管理费

C、开发期税费

D、其他费用

184．某开发企业申请贷款8000万元，期限3年，以商品房做抵押，该企业的信用等级为A 级，项目风险等级为AAA级，则贷款综合风险度为( )。

A、18%

B、24.2%

C、36.4%

D、45.8%

185．综合风险度超过( )的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。

A、50%

B、60%

C、70%

D、80%

186. 利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”，充分利用（）的作用。

A、财务杠杆

B、资金时间价值

C、盈利机制

D、经济规律

187．某单位以现时楼价20%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，现时楼价为1000万元，如果一年后楼宇竣工交付使用时楼价上涨了15%，则其预付款的收益率为（）。

A、15%

B、20%

C、75%

D、133%

188．贷款质押是借款人以（）作为债权的担保。

A、第三方保证人自身的财产

B、财产

C、不动产

D、动产或权力

189．在建工程抵押贷款，是以开发商与施工单位签订的依法生效的（）设定抵押权，按其在建工程已完工部分分次发放贷款。

A、房屋建筑物

B、土地使用权

C、在建工程

D、房屋期权

190．个人住房抵押贷款的利率，我国目前采用的是（）方式。

A．固定利率 B、可调利率

C、法定利率

D、固定利率与可调利率相结合

191．（）是房地产企业债务融资的主要资金来源。

A、贷款

B、发行债券

C、信用贷款

D、商品房预售

192.（）是开发商为使用建设贷款而付出的代价。

A、资金成本

B、初始贷款费用

C、利息

D、初始贷款费用和利息

193．土地储备贷款的主要还款来源是（）。

A、土地出让收入

B、土地转让收入

C、商品房销售收入

D、长期抵押贷款

194．国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款期限最长不超过（）年。

A、8

B、10

C、15

D、20

195．（） REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入。

A、权益型

B、抵押型

C、混合型

D、多重合伙型

196．商业银行对个人住房抵押贷款的风险管理中规定，每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在（）以下。

A、40%

B、50%

C、60%

D、70%

197．以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过（）年。

A、2

B、3

C、4

D、5

198．国家对房地产开发项目资本金比例的要求是（）。

A、20%

B、25%

C、30%

D、40%

199．信用等级系数的取值规则是： BBB级企业为（）。

A、30％

B、50％

C、70％

D、90％

200．由于风险较高，土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的（）。

A．30％～40％ B、40％～50％

C、50％～60％

D、70％

201．商用房地产抵押贷款的还款来源主要是商用房地产的（）。

A、利润

B、净经营收入

C、收益

D、租金收入

202．房地产抵押贷款二级市场是利用类似资本市场的机构、工具，通过购买一级市场发放的抵押贷款、将其转化为（），并在证券市场上交易这些证券，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的融合。

A、房地产抵押支持证券

B、债券

C、股票

D、房地产金融工具

203．在抵押贷款传递证券中，（）的所有权随着证券的出售而从发行人转移给证券投资者。

A、抵押贷款支持债券

B、抵押贷款传递证券

C、抵押贷款组合

D、抵押贷款直付债券

204．房地产资产管理的职能包括物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理，上述四个职能之间有一定的冲突和重叠，但都有一个共同的目标，这就是使（）。

A、房地产的价值最大化

B、物业的净经营收入最大化

C、物业的有效毛收入最大化

D、物业的经营费用最小化

205．（）是制定物业管理计划的基础。

A、租金方案

B、物业的出租策略

C、物业管理的预算

D、物业所有者的目标

206．（）是物业管理中经营计划的核心。

A、租金方案

B、物业的出租策略

C、物业管理的预算

D、物业所有者的目标

207．物业管理中的安全保卫方面的考虑从（）就开始了。

A、可行性研究阶段

B、建筑物的结构设计

C、施工阶段

D、物业的销售阶段

208．进行写字楼物业管理的第一步，就是通过对写字楼市场的调查分析，并结合所管理的写字楼物业本身的状况，对写字楼进行（）。

A、市场分析

B、物业管理费用的估算

C、市场定位

D、物业管理计划的制定

209．写字楼的租金常常以每平方米（）为计算基础。

A、可出租面积

B、建筑面积

C、使用面积

D、结构面积

210．在确定写字楼租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的（）确定一个基础租金。

A、最高租金水平

B、最低租金水平

C、市场上同类物业的平均租金水平

D、租金的评估值

211．地区购物商场中，（）往往是主要租户。

A、家具店

B、中型百货公司

C、超级市场

D、男女服装店

212．某承租人的基础租金为20万元/月，营业额的5%作为百分比租金，如果该承租人在一个月内的营业额为300万元，则其该月应支付的租金为（）万元。

A、15

B、20

C、25

D、30

213．某业主把一写字楼委托一物业管理公司进行收益性物业管理，预计年潜在毛租金收入为100万元，年经营费用为20万元，年空置和收租损失为5万元，年贷款还本付息额为20万元，若市场上该类物业的资本化率为10%，则该物业价值的估值为（）万元。

A、550

B、600

C、750

D、1000

214．房地产资产管理中的（）以运行管理为主。

A、物业管理和设施管理

B、物业管理和资产管理

C、设施管理和投资组合管理

D、资产管理和投资组合管理

215．房地产资产管理中的（）以策略性管理为主。

A、物业管理和设施管理

B、物业管理和资产管理

C、设施管理和投资组合管理

D、资产管理和投资组合管理

216．物业管理工作中的每一部分工作，都应以（）为中心。

A、满足当前承租人的需要

B、吸引未来的新承租人

C、满足当前承租人的需要并吸引未来的新承租人

D、满足当前承租人的需要并获得良好的经济效益

217．写字楼的租金水平，主要取决于（）。

A、类似物业的租金水平

B、当地房地产市场的状况

C、写字楼的供求关系

D、房地产市场周期所处的阶段

218．居住区商场内，（）通常是主要租户。

A、中型百货公司

B、日用百货商店

C、超级市场

D、日用百货商店和超级市场

219．通常把商业辐射区域分为三个部分：主要区域、次要区域和边界区域。主要区域是与物业所处地点直接相邻的区域，其营业额的（）都来自该区域。

A、30％～45％

B、40％～55％

C、60％～75％

D、70％～85％

220．建立准备金基金，是为物业（）准备资金的惯例作法。

A、年度运营预算

B、季度运营预算

C、长期预算

D、资本支出

221．用于物业大规模维修的资金来自于（）。

A、保证金基金

B、资本支出预算

C、年度运营预算

D、季度预算

222．零售商业物业中，当采用固定百分比租金时，承租人与业主约定的人为平衡点低于营业额的自然平衡点，则业主的收入会（）。

A、增加

B、减少

C、不变

D、不确定

二．多项选择题

1. 在有关国际投资协定中，“投资”定义通常包括( )。

A、以资产为基础的投资定义

B、以标的物为基础的投资定义

C、以企业为基础的定义

D、以所有者权益为基础的定义

E、以交易为基础的定义

2. 投资的特性包括( )。

A、投资具有增值性

B、投资是一种有目的的经济行为

C、投资具有时间性

D、投资的目的在于得到报酬(即收益)

E、投资具有风险性

3．从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产，主要分为（）等几种类型。

A、居住物业

B、出租物业

C、土地

D、在建工程

E、建成后的物业

4．商业物业有时也称收益性物业或投资性物业，包括（）等。

A、酒店

B、高新技术产业用房

C、仓储用房

D、写字楼

E、出租商住楼

5．下列有关经济寿命的描述正确的是（）。

A、经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产产生的收益大于其运营成本的持续时间

B、自然寿命一般与经济寿命相等

C、如果房地产的维护状况良好，其较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命

D、税法中规定的有关固定资产的折旧年限往往是根据其经济寿命来确定的

E、房地产的经济寿命与其使用性质相关

6．房地产投资的特性包括（）等。

A、能抵消通货膨胀的影响

B、易于获得金融机构的支持

C、寿命周期长

D、适应性

E、各异性

7.( )的经济寿命是45年。

A、公寓

B、工业厂房

C、普通住宅

D、写字楼

E、仓储用房

8．房地产投资的特性包括（）等。

A、政策影响性

B、相对较高的收益水平

C、专业管理依赖性

D、相互影响性

E、位置固定性

9．房地产直接投资包括（）。

A、房地产开发投资

B、购房者购买市场上增量房地产

C、购房者购买市场上存量房地产

D、购买住房抵押支持证券

E、购买房地产投资信托基金

10.按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为（）等形式。

A、权益型

B、抵押型

C、股份型

D、典当型

E、混合型

11. 房地产投资信托公司是（）房地产资产的公司。

A、服务

B、购买

C、开发

D、管理

E、出售

12．房地产投资的风险主要体系在（）等方面。

A、投入资金的安全性

B、期望收益的可靠性

C、投资项目的变现性

D、资产管理的复杂性

E、投入资金的财务可行性

13. ( )属于对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控制的个别风险。

A、通货膨胀风险

B、未来经营费用风险

C、利率风险

D、资本价值风险

E、比较风险

14．投资者无法控制的风险包括（）。

A、市场供求风险

B、周期风险

C、变现风险

D、或然损失风险

E、时间风险

15.房地产市场周期波动可分为（）等阶段。

A、稳定

B、复苏与发展

C、繁荣

D、危机与衰退

E、萧条

16．风险对投资者选择房地产投资方向的影响是使投资者（）。

A、确定其合理的投资收益水平

B、归避风险

C、控制风险

D、转移风险

E、管理风险

17．投资的报酬可以是（）。

A、各种形式的收入

B、资产的增值

C、价格变动的资本利得

D、本金的增值

E、各种财富的保值或权利的获得

18．广义的房地产投资，包括（）

A、房地产期货投资

B、房地产开发投资

C、房地产购买投资

D、以房地产资产权益为对象的投资

E、购买房地产资产支持证券或债券的投资19．收益性物业（）。

A、高新技术产业用房

B、酒店

C、写字楼

D、仓储用房

E、出租商住楼

20．房地产间接投资包括（）。

A、开发投资

B、置业投资

C、购买房地产企业债券

D、投资房地产信托基金

E、购买住房抵押支持证券

21．投资者可以控制的风险包括（）。

A、利率风险

B、政策性风险

C、资本价值风险

D、持有期风险

E、时间风险

22.与一般市场相同，房地产市场也是由参与房地产交换的（）等要素构成的。

A、权益

B、当事者

C、房地产商品

D、房地产交易需求

E、交易组织机构

23．按照影响因素的性质，房地产市场的运行环境包括( )。

A、金融环境

B、法律制度环境

C、人文环境

D、技术环境

E、国际环境

24、房地产市场运行环境的社会环境包括（）等主要影响因素。

A、支付能力

B、人口数量和结构

C、家庭结构及其变化

D、居民思想观念

E、社区和城市发展形态

25. 影响房地产市场发展的社会经济因素中的社会因素，包括（）等因素。

A、传统观念及消费心理

B、人口数量及状态

C、工资及就业水平

D、家庭户数与规模

E、家庭生命周期

26．从宏观上说，房地产市场结构包括（）。

A、总量结构

B、价格结构

C、产品结构

D、区域结构

E、投资结构

27．从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发，可以按照（）等标准，对房地产市场进行细分。

A、地域范围

B、房地产类型

C、产品定位

D、增量存量

E、交易形式

28．（）属于房地产二级市场。

A、土地使用权出让市场

B、土地使用权转让市场

C、新建商品房租赁市场

D、新建商品房出售市场

E、存量房地产交易市场

29．根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括（）。

A、房地产典当

B、房地产拍卖

C、房地产转让

D、房地产抵押

E、房屋租赁

30．面向存量房屋的交易，则存在着（）等子市场。

A、租赁

B、拍卖

C、转让

D、抵押

E、保险

31．反映和描述房地产市场状况的供给指标，包括（）。

A、灭失量

B、房屋空间使用数量

C、平均建设周期

D、销售量

E、空置量

32．反映和描述房地产市场状况的市场交易指标，包括（）。

A、可供租售量

B、竣工房屋价值

C、吸纳量

D、房地产价格指数

E、吸纳周期

33．房地产市场供给包括（）等特点。

A．缺乏弹性B、非同质性C、与地理位置关系密切

D、要求高素质的专业顾问服务

E、垄断性

34. 引起房地产需求数量增加或减少的原因主要包括（）。

A、未来预期收益变化

B、房地产投资组合的变化

C、政府税收政策的影响

D、收入水平变化

E、消费品位变化

35. 房地产市场的功能包括（）。

A、配置存量房地产资源和利益

B、显示房地产市场需求的变化

C、在均衡价格下促使房地产供求平衡

D、指导供给以适应需求的变化

E、引导需求适应供给条件的变化

36、影响房地产周期循环的主要因素包括（）。

A、竞争因素

B、供需因素

C、生产者与消费者的心理因素

D、政策因素

E、制度因素

37．政府对房地产市场的宏观调控主要体现在（）。

A、土地供应计划的调控

B、城市规划的指导

C、发挥地价的杠杆作用

D、房地产税收政策

E、建立房地产价格评估制度

38．一般来说，房地产泡沫的成因，主要包括（）。

A、土地的有限性和稀缺性

B、开发商对市场预测的偏差

C、开发商之间的博弈

房地产开发与经营教案

第一章房地产概论 第一节房地产 ?一、房地产概论 ?房地产是指土地及固着在土地上的建筑物和其他附着物的总称。 ?房地产由于自身特点即位置固定和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。 二、房地产的分类 1.按开发程度划分生地 毛地 熟地 在建工程 现房 2.按用途划分:居住、商业、办公、娱乐、餐饮、工业、综合等 ? 3.按是否产生收益划分 ?收益性房地产：直接产生经济收益的房地产（商务楼、商场、酒店、加油站、电影院等） ?非收益性房地产：不能直接产生经济收益的房地产（寺庙、教堂、政府办公楼等）

? 4.按经营使用划分 ?出售型 ?出租型 ?经营型 ?自用型 ?三、房地产的特征 ? 1.位置的固定性和不可移动性 ? 2.长期使用性 ? 3.独特性（由于社会、经济及自然环境的不同，造成没有两个建筑物完全相同） ? 4.适应性（适应客户的需要、适应当地的特点） ? 5.投资与消费双重性（房地产具有保值增值功能所以具有投资性、同时又可以居住所以买房自己住是消费） ? 6.政策影响性（限购令、银行调息） ?7.不易变现性 ?8.外部性（房地产易受外部环境影响） ?9.易受限制性（征税、征收、充公等） 第二节房地产业 ?一、房地产业的概念： ?房地产业是指房地产投资、开发、经营、物业管理和房屋中介服务的总称。房地产业是从事房地产这种产品生

产经营的行业。房地产业属于第三产业 ?二、房地产业的内容 ? 1.土地使用权出让 ? 2.房地产投资开发业（土地征收、旧城改造、拆迁安置等） ? 3.地产经营（土地使用权转让、租赁） ? 4.房地产经营（房屋买卖、租赁） ? 5.房地产金融（房地产信贷、保险） ? 6.房地产中介服务（房地产估价、经纪、公正、律师业务） ?7.物业管理 ?8.房地产市场调控和管理（国家宏观调控） ?三、房地产业的基本特征 ? 1.基础性（是我国重要的基础建设） ? 2.统一性和系统性（是一项系统工程，每一环节都影响着房地产开发的经济效益和环境效益） ? 3.高利润性 ? 4.先导性（改善人们生活要优先发展房地产，具有超前性） ? 5.预警性（房地产业有很强的灵敏度，预警性高）? 6.高关联性（房地产业能带动其他行业如广告业、园林

房地产开发经营与管理试题及答案

中央广播电视大学人才培养模式改革与开放教 育试点2006—2007学年度第一学期房地 产经营与管理 形成性考核册姓名 学号年级专业保定广播电视大学 房地产经营与管理练习题一一、单选1、以（ ）为基础的投资定义：强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动，这种跨国界的交易是在一种对外新建或者收购投资过程中进行的。A．标的物B．交易C．资产D．企业2、国际货币基金组织使用以（ ）为基础的投资定义来统计国际收支平衡。A．标的物B．交易C．资产D．企业3、（ ），投资可分为基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资、国有其他固定资产投资、城镇集体固定资产投资、农村集体固定资产投资、城镇和工矿区私人建房投资和农村个人固定资产投资。 A．按投资主体的经济类型不同B．按资金来源的不同C．按固定资产投资的使用构成 D．按我国固定资产投资的统计分类 4、房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它的（）的总和。

A．一切因素B．主体因素C．客体因素 D．周围各种影响因素5、房地产市场的运行环境中的（）是投资者最敏感的问题。A．社会环境B．政治环境C．经济环境D．金融环境 6、房地产市场的运行环境中的金融环境包括（ ）等主要影响因素。A．产业与结构布局 B．资本市场发育程度C．利率和通货膨胀 D．政府及公众对待外资的态度7、（ ）是房地产项目开发过程中最为重要的一个环节。A．投资机会选择与决策分析B．前期工作 C．建设阶段D．租售阶段 8、获取土地使用权是房地产项目的（）。 A．投资决策阶段的工作B．前期工作 C．建设阶段的工作D．租售阶段的工作 9、在房地产开发项目的（ ）过程中，开发商应将其投资设想落实到一个具体的地块上。A．投资机会选择B．投资机会筛选C．前期工作D．施工 10、（ ）是市场营销活动的出发点，是了解市场、认识市场的一种有效方法和手段。A．市场调查B．市场细分 C．目标市场的选择D．市场定位11、市场调查中，（）的调查内容属于可控制因素的调查。

房地产开发与经营期末复习考试

房地产开发与经营复习资料 第一章 1、房地产开发基本含义 狭义概念：主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。 广义概念：国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切关系的开发活动均可视为整体和宏观意义上的房地产开发。 2、房地产开发与经营及其特点 1）、房地产开发与经营难度大 2）、房地产开发与经营风险大 3）、房地产开发与经营政策性强 3、房地产开发与经营程序和内容 1）、投资机会选择 2)、项目定位 3）、前期工作 4）、建设阶段 5)、租售阶段 5）、物业管理 6、房地产开发与经营流程** 第二章 2、房地产开发与经营理论概述 1)、收益（利润）最大原理 ①收益成本指标确定②项目最佳规模确定③经济收益分析方法 2)、价格确定理论 ①完全竞争市场结构企业定价②垄断竞争市场结构企业定价 ③寡头竞争市场结构企业定价④纯粹垄断型市场结构企业定价 3）、消费者市场购买行为理论 ①消费者购买动机②购买决策过程③消费者购买行为分析 3、可行性分析 1）、现金流量分析 *净现值——将投资方案在每一计算期内的资金流入和流出相抵，并计算为现值的累加和。 *净收益率|——项目净现值与投资现值之比。 *内部收益率——是净现值等于零的贴现值。 2）、损益临界分析 4、 第三章 1、房地产企业的概念 房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务，实现自身价值的经济组织。

2、房地产企业的战略管理过程 1）确定企业当前的使命 2）分析外部环境 3)识别机会和威胁 4）分析企业的资源和能力 5)识别优势和劣势 6)构造战略 7)实施战略 8)评估战略 3、 4、房地产开发资质等级p44 第四章 1、房地产综合开发项目的概念 房地产综合开发项目的概念房地产开发企业在中华人民共和国城市规划区国有土地（国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事基础设施建设、房屋开发，并转让房地产开发项目或销售、出租商品房的行为。 2、房地产综合开发项目的类型 1)按开发物业类型不同，分为商业、住宅和工业地产开发项目。 2）按承担责任不同，分为自主开发和房地产合作开发。 3、房地产转让项目的含义 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将房地产转移给他人的行为。 4、 5、房地产项目定位含义 是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到合适于项目的客户群，在客户群体消费的特征基础上，机一部进行市场定位的过程。 6、房地产项目定位原则 1）符合城市规划原则2)协调发展原则3)符合市场需求原则4)利益最大化原则5）与企业发展战略一致原则 7、 7、房地产定位的主要内容 1)确立开发理念2）明确功能用途3）筛选目标客户 4)进行项目初步设计5)测算租售价格6）确定方案 8、廉租房项目概念 是指政府以租金补贴或实物配租的方式，相符合城镇居民最低生活保障标准为住房困难的家庭社会保障性质的住房。 9、酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，但本质仍然是公寓。 10、工业地产与商业地产盈利模式的比较 二者盈利模式具有很大的相似性。最主要的区别在土地的投入成本，工业地产成本远小于商业地产成本。工业地产后期运营管理要求更加专业、更加复杂。 第五章p88 第六章

房地产开发与经营综合练习题与答案

一、单项选择题 1．下列各项属于房地产三级市场的是（D ） 2．A.土地使用权出让市场 B.土地使用权转让市场 C.新建商品房租售市场 D.存量房地产交易市场 3．我国目前个人住房抵押贷款的利率采用的是（ B ） 4．A.固定利率 B.可调利率 5．C. 法定利率 D.固定利率与可调利率相结合 6．当开发项目完工并具备竣工验收条件后，（ B ）负责组织有关单位进行验收。7．A.政府质量监督部门 B.开发商 C.监理企业 D.建筑施工企业 8．4.反映企业长期偿债能力的指标是（ C ） 9．A.流动比率 B.速动比率 C.资产负债率 D.存货周转率 10．下列房产中，可免征房产税的是（ D ） 11．A.个人所有的营业用房 B.军队出租的房产 C.学校兴办的工厂 D.企业办的各类学校自用的房产 12．下列表述中，正确的是( C ) 13．A.凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象 B.房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率 C.耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税， 但炸药库用地应该免税 D.契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%～5% 14．建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工可申请延期，延期（ C ）15．A.以一次为限，不超过三个月 B.以一次为限，不超过六个月 C.以两次为限，每次不超过三个月 D.以两次为限，每次不超过六个月16．《城市房屋拆迁管理条例》规定的拆迁实施方式是（ A ） 17．A.自行拆迁和委托拆迁 B.自行拆迁和统一拆迁 C.统一拆迁和委托拆迁 D.委托拆迁 18．维修基金的代管服务属于（ A ） A.常规性的公共服务 B.针对性的专项服务 C.委托性的特约服务 D.代收代缴收费服务 19．静态投资回收期可以根据（ A ）中有关数据求得。 A.财务现金流量表 B.资本金现金流量表 C.损益表 D.资产负债表 20．编制工程进度计划的方法有横道图法和（ B ） A.表格法 B.网络图法 C.竣工图法 D.坐标图法 21．单利计息与复利计息的区别在于（ C ） 22． A.是否考虑资金的时间价值 B.是否考虑本金的时间价值 C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D.采用名义利率还是实际利率 23．已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元，如果投资者投

房地产开发与经营模拟试题(附答案)

房地产开发与经营模拟试题 一、单选题 1.我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度,共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业得资质条件要求注册资金不低于( B )。 A、1000万元 B、2000万元 Ｃ、3000万元Ｄ、4000万元 2.下列房地产交易活动处于房地产一级市场得就是( D ) A 房屋出租 B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让 3.《中华人民共与国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》规定了各类土地得最高出让年限,其中居住用地最高出让年限为( D )。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 4.房地产租金已收租金额占应收租金额得百分比称为( B ) A 租金收缴计划完成率 B租金收缴率 C欠租户发生率 D陈欠租金收缴率 5.( A )就是指国家以土地所有者得身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金得行为。 A.土地使用权得出让 B、土地使用权得转让 C、土地使用权划拨Ｄ、土地使用权赠与 6.对预测中高收入人群得住宅需求效果较好得市场需求预测方法就是( B ) A 额定需求预测法 B 有效需求预测法 C线性回归需求预测法 D假定需求预测法 7.已知某房地产今年得销售成本为3315万元,存货平均余额为411万元,那么存货周转天数为( B ) A 8、07 B 44、61 Ｃ20 Ｄ30 8.按房地产市场得规范程度划分,可以把房地产市场分为( C )。 A、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场与土地市场 B、甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场与乙级商业物业市场 C、房地产白色市场、黑色市场、灰色市场 D、销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场与置换市场等 9.下列房地产交易活动处于房地产二级市场得就是( C ) A 房屋出租 B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让 10.在土地一级市场上,根据竞争性得强弱可以采用不同得土地使用权出让方式,其中在一定程度上排斥了市场机制得作用,具有较大垄断性得一种方式就是( A )。 A 协议出让 B招标出让Ｃ拍卖出让Ｄ投标出让 11.《中华人民共与国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》规定了各类土地得最高出让年限,其中工业用地最高出让年限为( C )。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 12.实收房地产租金占计划房地产租金得百分比称为( A ) A 租金收缴计划完成率 B 陈欠租金收缴率 C欠租户发生率 D租金收缴率 13.我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度,共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业得资质条件要求注册资金不低于( C )。 A 4000万元 B3000万元Ｃ2000万元Ｄ2500万元 14.我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度,共分为5个资质等级。其中二级房地产开发企业得资质条件要求自有流动资金在( B )以上。 A 500万元 B 1000万元Ｃ1500万元Ｄ2000万元 15.《中华人民共与国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》规定了各类土地得最高出让年限,其中商业、旅游、娱乐用地最高出让年限为( A )。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 16.( C )就是指经县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后,将该幅土地交付其使用,

房地产开发与经营作业答案

《房地产开发与经营》作业 第一章绪论 一、名词解释 1．房地产：房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 2．房地产开发与经营：房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。 3．土地储备开发：指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。 4．房地产企业：是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织，是房地产经济活动中的主要成分。 5．房地产项目定位：是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位，包括住宅地产品项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。 二、问答题 1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。 答：直线制组织结构：优点是命令统一，责权分明，维持成本低，快速灵活。缺点是不利于企业成长，过分依赖领导人的才能和技能。 职能制组织结构：优点是利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。缺点是容易部门分割，不了解其他部门的工作，

部门追求各自的职能利益。 直线职能制结构：优点是统一指挥与专业分工相结合，缺点是横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高。 事业部制组织结构：优点是强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策和战略发展，提供各种服务，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增强了内部竞争。缺点是活动和资源的重复配置导致成本上升，效率降低。 矩阵型组织结构：优点是公司可以很好地协调复杂又相互依存的组织活动，不同的专业人员可以很好地沟通和交流，并协助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用。缺点是消除了统一指挥后，可能造成一些混乱，员工缺乏安全感，产品线经理为了得到优秀的专业人员展开斗争，容易引起组织的矛盾 2．我国房地产企业的特征有哪些？ 答：首先，房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性。其次，土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。最后，房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。3．房地产开发与经营有哪些特点？ 答：难度大：产品具有固定性、单件性、复杂性。 风险大：房地产的投资大，资金运转周期长。 政策性强：房地产业是民生热点，是国民经济的龙头产业。 4．简述房地产开发与经营的程序和内容。 答：（1）投资机会选择；（2）项目定位；（3）前期工作；（4）建设阶段；（5）租售阶段；（6）物业管理。 5．简要叙述市场宏观环境包括哪些因素。 答：经济：国民经济发展、产业结构变化、城市化进程、经济体制、通货膨胀、家庭收入与支出结构。 政策：金融政策、土地政策、住房政策、户籍政策等 人口：人口总量、年龄结构、家庭结构、人口的迁移特征

房地产开发经营与管理真题

房地产开发经营与管理真题1998年 一、单项选择题 (每题的备选答案中只有一个最符合题意。) 1、已知某普通住宅开发项目的土地费用、开发成本、开发费用和与转让房地产有关的税金分别为1500万元、2500万元、1000万元和600万元，若该项目的总销售收入为9000万元，则应缴纳土地增值税的数额为( )万元。 A．1020 B．1360 C．780 D．1040 2、某投资者现借入了一笔资金，年利率11%，按季度计息，一年后应归还的本利和为 1671.93万元，则投资者借入该笔资金的数量为( )万元。 A．155 B．1400 C．1500 D．1450 3、在房地产市场上，商品住宅的价格主要取决于( )。 A．建安成本 B．居民收入 C．房屋租金 D．供求关系 4、房地产市场分析的四象限模型中，将房地产市场划分为( )。 A．买方市场和卖方市场 B．地区性市场和全国性市场 C．一级市场、二级市场、三级市场和四级市场 D．投资市场和使用市场 5、如果降低房地产开发过程中的配套费用，则会使商品房的供应( )。 A．增加 B．减少 C．不变 D．大幅度减少 6、建筑容积率的表达式为( )。 7、经营性房地产项目的成本收益率等于( )乘1以100%。 A．开发商利润/总开发成本 B．正常经营年份的净经营收入/总开发成本 C．开发商利润/总开发价值 D．正常经营年份的经营收入/总开发成本 8、某投资者以200万元的价格购买了一套高级公寓，一年后该公寓增值25%。若在总投资中投资者自有资金占40%，其余投资以15%的年利率从银行贷款，则该投资者自有资金的投资收益率为( )。 A．20% B．25% C．40% D．27.5% 9、建筑工程施工合同中的固定总价合同若包含增价条款，则开发商可令承包商削减其 ( )，进而降低总承包价，以降低开发商的风险。

房地产开发与经营管理练习题参考答案1--8套

练习题一 （一）单项选择 1．C 提示：不可移动性就是位置的固定性，所以房地产市场具有区域性。 2．C 3．B 提示：房地产专业性强，需要的专业机构多，包括建筑师、工程师、会计师、造价工程师、估价师、物业代理和律师等等。 4．A 5．C 6．A 7．B 8．D 9．B 提示：房地产一级市场是指土地使用权出让市场，房地产二级市场是指土地转让和新建商品房租售市场，房地产三级市场是指存量房地产交易市场。更清晰的划分方式是根据增量存量关系，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋分为一级房屋市场（一手房市场）和二级房屋市场（二手房市场）。 10．A 提示：中国目前空置量的统计是不完整的，中国的空置量是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。 11．D 12．A 提示：房地产的交易方式主要包括房地产买卖、房地产抵押以及房屋租赁。此题是1999年考题 13．B 14．C 提示：房地产一级市场是指土地使用权出让市场，房地产二级市场是指土地转让和新建商品房租售市场，房地产三级市场是指存量房地产交易市场。更清晰的划分方式是根据增量存量关系，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋分为一级房屋市场（一手房市场）和二级房屋市场（二手房市场）。此题是2001年考题。 15．D 提示：房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长，交易费用通常也比较多；同时，我国房地产市场起步晚，相关法律法规也有待进一步完善。 16．A 提示：我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。国家控制了土地所有权，垄断了土地出让市场。这是区别于土地私有制国家房地产市场的重要特性。 17．A 18．B 提示：房地产波动的重要原因是供求的不平衡，非理性预期、容积率和生产的时间落差都会造成房地产市场短期的供求失衡，而价格机制是促使房地产市场平衡的重要因素。 （二）多项选择 1．ABD 2．BC 提示：社会环境，是指一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等等。 3．BC 4．ABD

房地产开发经营与管理考试真题再现

房地产开发经营与管理考试真题再现 一.单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。) 1.房地产开发商进行开发项目融资结结构安排时，通常要投入占项目总投资( )的自有资金或股本金。 A、15% B、20% C、30% D、40% 2.开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是()。 A、产品线定价 B、选择品定价 C、补充品定价 D、产品束定价 3.某综合楼总建筑面积为10000㎡，其中可出售的居住建筑面积为7000㎡，可出租的商业建筑面积为1500㎡，剩余建筑面积为附属设备等用房，该综合楼的有效面积系数为()。 A、80% B、90% C、85% D、95% 4.某开发项目的规划建设用地面积为5000㎡，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层(其中1-4层为建筑面积相等的裙房，5-17层标准层)，则标准层每层建筑面积为( )㎡。 A、882

B、1765 C、1667 D、1538 5.某开发商于1999年8月1日获得开发项目用地的土地使用权，2000年6月1日完成规划设计，2000年10月1日获开工许可证，2002年4月1日项目建成并获发竣工证书，2002年10月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为()。 A、1999年8月1日至2002年4月1日 B、2000年10月1日至2002年4月1日 C、1999年8月1日至2002年10月1日 D、2000年10月1日至2002年10月1日 6.动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期与设定的目标收益率之间的关系是()。 A、越大，越大 B、越小，越大 C、越大，越小 D、与无关 7.某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为()。 A、9.00% B、8.05% C、30.00% D、7.52% 8. A.规划设计条件通知书、

房地产开发与经营管理试卷答案

《房地产开发与经营》试卷 专业建筑工程管理班级姓名学号 一、填空（每空1分，共35分） 1、一般而言，房地产就是__________和____________的总称。 2、房地产市场包括以下三个基本要素：（1）必须形成＿＿_____，（2）必须存在一定 数量的＿＿＿ __，（3）必须存在参加交换的_________。 3、购买者购买房地产的主要目的有____________和_________两种。 ４、房地产市场分为__________市场、______________市场和______________市场。 5、推销观念注重________需要，而营销观念则注重___________需要。 6、土地使用权的有偿出让形式有___________、＿＿＿＿＿、＿＿＿＿＿ 和 ___________四种。 7、房地产项目规划设计的主要步骤是：____________、__________和__________＿＿。 8、房地产企业的营销环境由____＿_______环境和____________环境构成。 9、房地产市场调查按其性质划分为_________调查、__________调查、___＿＿＿调查 和___________调查。 10、按建筑物的层数，可将房地产划分为________建筑、________ 建筑、________建 筑和＿＿＿＿＿建筑。 11.房地产总体定价策略主要有三种：＿＿＿＿＿、＿＿＿＿＿和＿＿＿＿＿＿。 12.土地使用权的转让一般包括＿＿＿＿＿＿、＿＿＿＿＿＿和＿＿＿＿＿等形式。 二、判断题（每小题1分，共11分） 1、房地产市场是非权益交易的市场。（） 2. 房地产市场的变化具有周期性。（） 3.生产观念以产品供不应求的卖方市场为存在条件。（） 4.推销观念注重卖方需要，而营销观念则注重买方需要。（） 5.建筑绿化率应不大于30%。（） 6.低开高走策略是指开盘起价低，均价也维持低价。（） 7. 市场细分和市场分类是两个完全不同的概念。。（） 8. 房地产市场是完全开放的市场。（） 9. 选择目标市场应必先进行市场细分。（） 10. 房地产代理商是房地产间接营销渠道的次要通路形式。（） 11.房地产经纪人进行居间介绍，当买卖双方成交后收取佣金。（） 三、选择题（每小题2分，共14分） 1.市场营销的目的就是使推销成为（）。 A.多余 B.必要 C.手段 D.目标 2.“消费者需要什么产品，企业就开发什么产品”，代表（）观念。 A.生产 B.推销 C.市场营销 D.战略营销 3.在市场环境的SWOT分析法中，T代表的含义是（）。 A.优势 B.劣势 C.机会 D.威胁 4. 对非随机抽样的错误表述是（）。 A.抽取的样本具有代表性 B.可缩小抽样范围 C.可判断调查误差 5.对房地产市场细分的表述不正确的是（）。 A.细分标准是不变的 B.细分标准是动态的 C.不同的开发商应采用不同的标准 6.适宜于采用直销方式的情况是（）。 A.小型房地产公司 B.市场为卖方市场 C.市场为买方市场 7.当房地产市场竞争激烈，类似产品过多时，可采用（）的定价策略。 A.低开高走 B.高开低走 C.稳定价格 ⊙ 装 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - ⊙ - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 订 ⊙ - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 线 ⊙ 第1页共2页

房地产开发与经营(形考3)答案

江苏开放大学 形成性考核作业 学号20 姓名王甫 课程代码020025 。 课程名称房地产开发与经营评阅教师 第 3 次任务 共 3 次任务 .

江苏开放大学 请务必将答案写在题后的答题纸上。 一、单选题（每小题3分，共36分） 1、房地产开发企业应当自建设工程竣工验收合格之日起（）日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建建设行政主管部门或者其他有关部门备案。 A、7 B、10 C、15 D、30 2、以下不是开发项目规划设计方案评价的特点是（）。 ; A、评价主体的多元性 B、评价目标的多样性 C、评价值的不确定性 D、评价方法的多样性 3、开发项目规划设计方案评价的步骤正确的是（）。 ①选择评价的指标体系②比较分析并优选方案 ③明确评价目标④选定合适的评价方法 A、①③④② B、③①④② C、④③①② D、④①③② 4、以下不属于项目经理职责的是（）。 A、全权负责项目成员的任命、考核与奖惩 B、建立各种专业管理体系并组织实施 C、对项目目标进行系统管理 D、对资源进行动态管理 5、房地产开发项目施工项目管理的主体是（）。 % A、建设单位 B、设计单位 C、施工单位 D、监理单位 6、以下不属于施工阶段特点的是（）。 A、以执行计划为主 B、需要协调的内容多 C、持续时间长、合同关系复杂 D、影响投资的程度最大 7、以下不属于施工项目成本中的直接成本的是（）。 A、材料费 B、现场管理费 C、措施费 D、机械费 8、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为()年。 B.4 9、建筑容积率的计算公式是（）。 A、住宅总建筑面积/住宅基底总面积 B、住宅建筑面积/居住区用地面积

历年房地产开发与经营(真题及答案整理)

房地产开发与经营（自考试题及答案） 一、单项选择题（本大题共20小题，每小题2分，共40分） 在每小题列出得四个备选项中只有一个就是符合题目要求得，请将其选出并在答题卡上将相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。 1、以下选项中属于房地产产品流通环节经营就是 A 13 A、房屋销售 B、房屋建造 C、土地经营 D、物业管理 2、物业管理属于房地产经营中得 D 16 A、地产经营 B、房产经营 C、房地产综合开发经营 D、服务经营 3、下列选项中属于风险型决策得就是 C 23 A、大中取小法 B、小中取大法 C、净现值期望值法 D、最小最大后悔值法 4、我国房地产开发主管机构对房地产实行资质管理制度，我国房地产开发企业资质等级可 划分为几个级别 B 41 A、4 B、5 C、6 D、7 5、房地产企业经营目标制定与房地产组织共有得原则就是D 49 54 A、分工协作原则 B、授权原则 C、可量化性原则 D、弹性原则 6、根据《中华人民共与国城市房地产管理法》，居住用地使用权得最高出让年限为 D 90 A、40年 B、50年 C、60年 D、70年 7、土地使用权出让一级市场不在实行得方式就是A 91 A、协议 B、招标 C、挂牌 D、拍卖 8、根据《中华人民共与国土地管理法》得有关规定，由国务院批准得就是征用基本农田以 外得耕地超过B 99 A、25公顷 B、35公顷 C、45公顷 D、55公顷 9、下列选项中属于土地使用权出让方式得就是 C 91 A、出售 B、交换 C、拍卖 D、赠予 10、下列选项中属于房地产市场调查作用得就是 A 119 A、有助于项目投资者制订科学得营销与开发计划 B、就是项目立项、用地审批得条件 C、就是编制规划设计方案得依据 D、就是项目投资决策得基本依据 11、下列选项中属于邮寄调查法优点得就是 B 128 A、被调查者，回答率高 B、可以扩大调查区域，增加调查样本数目 C、调查区域、范围不受限制 D、节省调查时间与经费 12、下列报表中属于基本报表得就是C 137

房地产开发经营与管理试题及答案

中央广播电视大学人才培养模式改革与开放教育试点2006—2007学年度第一学期房地产经营与管理 形成性考核册姓名 学号年级专业保定广播电视大学 房地产经营与管理练习题一一、单选 1、以（）为基础的投资定义：强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动，这种跨国界的交易是在一种对外新建或者收购投资过程中进行的。A．标的物 B．交易 C．资产 D．企业 2、国际货币基金组织使用以（）为基础的投资定义来统计国际收支平衡。A．标的物 B．交易 C．资产 D．企业 3、（），投资可分为基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资、国有其他固定资产投资、城镇集体固定资产投资、农村集体固定资产投资、城镇和工矿区私人建房投资和农村个人固定资产投资。A．按投资主体的经济类型不同 B．按资金来源的不同 C．按固定资产投资的使用构成 D．按我国固定资产投资的统计分类 4、房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它的（）的总和。 A．一切因素 B．主体因素 C．客体因素 D．周围各种影响因素 5、房地产市场的运行环境中的（）是投资者最敏感的问题。 A．社会环境 B．政治环境 C．经济环境 D．金融环境 6、房地产市场的运行环境中的金融环境包括（）等主要影响因素。 A．产业与结构布局 B．资本市场发育程度 C．利率和通货膨胀 D．政府及公众对待外资的态度 7、（）是房地产项目开发过程中最为重要的一个环节。 A．投资机会选择与决策分析 B．前期工作 C．建设阶段 D．租售阶段 8、获取土地使用权是房地产项目的（）。 A．投资决策阶段的工作 B．前期工作 C．建设阶段的工作 D．租售阶段的工作 9、在房地产开发项目的（）过程中，开发

房地产开发与经营知识要点

房地产开发与经营要点 一、简答题 1.简述房地产的特性。 1、位置固定性、个别性 2、使用长期性和用途的多样性 3、产品的政策属性和商品价值属性 4、投资规模性 5、保值增值性６、价格影响因素复杂 2.简述房地产市场的特点及分类。 房地产市场的特点：区域、垄断、竞争不充分、滞后、稀缺、投资投机、交易复杂、金融联系密切、政府干预 房地产市场的类型：房产、地产、相关服务（金融、劳务信息、技术） 房地产市场的体系构成： (1)按市场运行层次划分：一、二、三级市场 (2)按市场交易客体分：土地市场、房产市场、房地产市场 (3)按物业类型划分：住宅、写字楼、商业用房、工业用房等市场 房地产的分类：1、按房地产用途分类：居住、商业、工业、农业、办公、仓储、旅游等 2、按房地产实物形态分类：区位、建筑结构、建筑层数、建筑标准、新旧程度 3、按房地产开发程度分类：生地、熟地、在建工程、现房 4、按房地产权属关系分类：国有、集体、私有、股份、合作、外资等 5、按房地产开发经营内容分类：地产开发、房屋开发、综合开发、房地产服务 3.简述房地产开发的参与者构成。 1、房地产开发企业：包括投资者、开发商 2、政府有关部门：计划、土地、城市规划、建设、房产、开发、工商、税务等行政管理部门 3、承包商和供应商：建筑安装、市政设施、园林绿化等工程承包商；材料、设备供应商 4、金融机构：投资（基金、信托公司）、融资（抵押贷款、担保） 5、房地产中介机构：咨询、评估、代理（销售）等中介公司 6、土地所有者及使用者、房地产消费者或买家。 4.简述房地产市场宏观调控的手段和内容。 1、法律手段 2、经济手段——财政、税收、金融 3、行政手段——土地市场管理、城市规划管理、开发经营市场管理 5.简述房地产开发用地的取得方式。 出让、转让、划拨、与土地使用权拥有者合作。 6.简述土地使用权出让、转让、划拨的概念及适用情况。 1、国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土 地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 ①招标、拍卖、挂牌出让的适用范围：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用 地

房地产开发与经营复习题

一、名词解释（18） 房地产开发、房地产经营、房地产开发项目经济评价、房地产开发用地、土地征收、房地产开发项目资本金、房地产开发项目质量、房地产开发项目质量控制、商品房预售 二、填空题（12） 1.依法新设立的房地产开发企业，须取得《》才能从事房地产开发经营业务。在我国，一级资质的房地产开发企业须有不少于万元的注册资本和5年上的开发历史。 2.房地产开发项目策划中的时机选择常被称作“反周期运作”，其含义为_______________________ 。 3. 根据《房地产开发项目经济评价方法》，房地产开发项目经济评价分为财务评价和。房地产开发项目财务评价指标分为财务盈利能力评价指标与__________________两大类。 4．我国房地产开发企业从土地一级市场获取经营性土地使用权的方式常被简称为。 5.某农民集体经济组织有耕地80公顷，农业人口为600人，现欲征收其中20公顷。该地征收前3年每公顷平均年产值为3.2万元，土地的附着物及青苗补偿费为20万元，若土地补偿费与安置补助费按《土地管理法》最高补偿标准计算，该地征收补偿费用为万元。 6.国有土地上房屋征收补偿的标准为。 7.房地产开发商在土地竞价决策主要是计算土地最高可接受的价格，其原理即是房地产估价中的。 8. 我国多数房地产开发企业筹措开发资金的三大渠道为自有资金、银行贷款和。银行借款是房地产开发融资的主要方式。若某房企长期借款为200万元，年利率10.8%，借款期3年，每年末付息一次，到期还本，该笔借款的资金成本率为。（企业所得税率33%；不考虑筹资费用）

9.在我国，商品房预售既是商品房销售的一种方式，也是房地产的重要渠道。商品房预售实行许可制度，房地产开发商取得 ____________ 方可进行销售。 10.房地产开发项目实施过程即是质量的形成过程，所以是房地产开发项目施工阶段质量控制的基础和核心。 11.房地产开发项目全部竣工后，开发商通过编制，可以反映项目的实际造价和投资成果。 12.房地产销售定价的方法可归纳为三大类：即成本导向定价法、_________定价法和竞争导向定价法。 13.房地产交易主要包括 ___________ 、房地产抵押和房屋出租三种方式。 14.目前，我国多层次的住房供应体系主要包括商品房、、廉租住房以及公共租赁住房等。 三、简答题（30） 1.简述房地产开发经营的基本程序。 2.简述房地产开发项目可行性研究的程序。 3.简述房地产开发项目经济评价的工作程序。 4.简述房地产开发项目定位的程序及主要内容。 5.房地产开发前期工作的主要内容有哪些？ 6.简述房地产开发项目实施中合同管理的重要性。 7.房地产开发项目定价的目标与程序。 四、分析与计算题（40） 1．某开发商购得一宗商业用地的使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第三年即可出租。经过分析，得到以下数据： （1）项目建设投资为1800万元，其中项目资本金比例为35%。第一年投资1000万元（其中资本金400万元），其余第二年投入。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第三年开始

房地产开发与经营

第一章 1、房地产开发与经营的含义就是什么？ 房地产开发: 广义:国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系的开发活动均可以视为整体上与宏观意义上的房地产开发; 狭义:主要就是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为,就是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计与建设、施工等开发活动。 房地产经营:就是企业经营活动的重要组成部分,就是指房地产企业为实现预期目标,确定实现目标的战略与策略,并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。 2、理解房地产开发与房地产经营的关系。 将开发与经营视为一个概念的问题;讨论开发与经营的相互包含问题;与其她概念如与管理概念相混等 3、房地产开发与经营的特点就是什么？ 房地产开发与经营难度较大;房地产开发与经营风险较大;房地产开发与经营政策性强 4、简要叙述房地产开发与经营的程序与内容。 投资机会选择;项目定位;前期工作;建设阶段;租赁阶段;物业管理 5、房地产开发前期工作的主要内容。 完成各种报批手续,获取有关证书,基础设施与市政设施的谈判与协调,安排信贷,确定市场售价与租金,确定施工进度,以及工程项目的招投标等。 第二章 1、宏观市场环境分析与微观市场环境分析的主要内容有哪些？ 宏观环境:经济因素;政治因素;人口因素;政策法规因素 微观环境:供应者;生产者;顾客;竞争者;社会公众 2、市场需求预测的影响因素。 竞争状况人口统计分析趋势分析 3、简述收益最大原理及其在房地产开发与经营中的应用。 经济学的一个最核心的命题就就是“经济人假设”,即认为任何经济行为主体都就是在既定的约束条件下,追求自身目标收益的最大化,这就就是所谓的“收益最大化原理”(百度) :获取项目的最大收益(净收益)就是进行房地产开发的主要目的,即房地产开发与经营者总就是以其能得到的总收益等于或超过其预期的成本作为决策依据,因此准确评价与预测房地产开发项目的收益对于项目决策具有重要意义。 收益、成本指标分析、项目最佳规模确定、经济收益分析方法 4、简述价格确定理论及其在房地产开发与经营中的应用。 在市场经济条件下,价格就是影响时常需求与购买行为的主要因素,企业如能制定适当的价格,就能扩大企业销售,提高市场占有率,增加盈利。 应用:1、完全竞争型市场结构企业定价2、垄断竞争型市场结构企业定价3、寡头竞争型市场结构企业定价4纯粹垄断型市场结构企业定价 5、简述房地产开发与经营决策的内容。 财务策略生产策略市场开发策略 价格策略: 高价策略低价策略均衡价格策略

房地产开发与经营考试题

第一章 1、房地产开发的基本含义。 房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。 2、房地产开发有哪些主要模式？ （1）多元化开发模式 混业开发：开发企业跨行业的相互渗透与互动发展，包括涉足金融、建筑材料行业、建筑施工及装饰装修行业等。 纵向一体化开发：开发企业实行房地产开发建设与物业资产管理并举的经营方式。 综合项目开发：融居住、商业、旅游、娱乐于一体的主体社区。 （2）专业化开发模式：特定物业类型开发和协作型开发方式 （3）其他开发模式：定向开发模式和服务性开发模式 3、房地产开发的分类方式有哪些？ （1）按开发的区域分：新区开发和旧城更新改造 （2）按开发的深度分：土地一级开发和房屋开发 （3）按开发项目的使用功能划分：居住房地产、商业房地产、工业房地产、特殊用途房地产等。 （4）按开发的规模划分：单项开发、成片划分 （5）按开发的组织机构方式划分：合作开发、单独开发等 4、普通商品住房、限价房、经济适用房、廉租房的内涵分别是什么？ 普通商品住房，户型最大面积不超过140平方米，住房容积率在1.0以上，房屋销售价格在同地段平均交易价格的1.2倍以内的商品房。 限价房是指政府通过组织监督、市场化运作，以直接定价招标方式出让国有土地使用权，并限定房屋销售价格、建设标准和销售对象的普通商品房。 经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的住房。 廉租房是指政府以货币补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供的具有社会保障性质的住房。 5、商业房地产项目有哪些主要类型？ 商业用房（店铺、超市、商场、购物中心等）、写字楼、酒店、酒店式公寓等类型。 6、工业房地产项目有哪些主要类型？ 非标准工业产房、标准工业产房、仓储用房、研究与发展用房（工业写字楼）、工业园区等。 第二章 1、前期工作中开发商主要有哪些工作？ 获取土地使用权、开发项目立项、规划设计与方案报批、建筑工程招标、签署有关合作协议、七通一平等工作。 2、简述土地使用权出让的主要方式？ 土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，又称批租，属于房地产一级市场。 （1）招标出让：是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不确定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用招标公告，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。