国外房地产经验借鉴

国外解决住房问题的经验借鉴研究

姓名：赵桐班级：金融6班学号：2013485062

摘要

近些年中国房地产处于一个极速膨胀的阶段，房价陡升，住房问题日益严重。普通老百姓的生活压力越来越大，住房问题，不但是经济问题，还是民生问题，所以住房问题的核心实质是中低收入群体的住房问题。本文对主要经济体国家住房问题解决和政策工具的作用机理进行整理分析，探讨值得我国借鉴的解决住房问题的经验。目前，我国住房市场正处于重要的转折期，我们不妨吸取其经验，“开源节流”利用政策工具解决中低收入人群住房问题的同时去库存防止房地产泡沫的出现。

关键词：住房问题；中低收入群体；开源节流；政策工具

近些年，中国房地产处于一个极速膨胀的阶段，房价陡升，住房问题日益严重，普通老百姓的生活压力越来越大，住房问题，它不但是经济问题，还是民生问题。新中国成立到改革开放30年间，由于人口增长过快以及众所共知的原因，我国居民的居住状况不但没有得到应有的改善，反而出现恶化，城镇居民的人均居住面积从1949年底的4.5平方米下降到1978年底的3.6平方米，住房问题在当时中国成为关键性的民生问题。

1我国房地产发展的现状

在市场经济的今天，由于市场调控的固有缺陷和经济规律的客观作用，在金融业和房地产业相继出现泡沫，房地产业尤其是其典型。房价的上涨除了中高收入人群可以依靠自身力量来解决问题，大量的中低收入者将会束手无策。而这些面对住房问题无能为力的人在我国约占百分之八十，他们中相当多的一部分存在着无房、危房、拥挤、共用等住房方面的难题，为了社会和谐稳定，中国特色社会主义的顺利实现，这百分之八十的中低收入人群需要政府有关部门的帮助，这种帮助不仅是经济方面的，更重要的是政策方面的。所以住房问题的核心实质是中低收入群体的住房问题，在中国特色社会主义的规划蓝图中，住房权利是人民群众的最根本权利，也是为人民服务的人民政府的首要责任。党的第十七次全国人民代表大会将“住有所居”作为一项基本国策，国务院和各部委为提高住房保障相继出台了多项完善措施，但是比起制定政策，执行政策更为重要，实践是检验真理的唯一标准，要实现“住有所居”这一目标，切实有力地解决好人民群众

的住房问题，更需要行之有效的经验，正所谓“他山之石，可以攻玉。”，国外解决住房问题方面，有许多已经经过了实践检验的经验。

2主要经济体住房政策出台的背景、目标和演变历程

从典型经济体住房相关政策的变化历程看，住房政策具有鲜明的阶段性特征，在不同发展阶段，住房政策的目标也存在一定差异。总体来看，典型经济体在住房市场发展初期的住房政策目标主要是解决总量不足问题，而在住房供求矛盾基本缓解后，则更加重视住房的质量和功能的提升问题。比如，二战后，美国、日本、英国等典型经济体都出现了较为严重的城市住房短缺问题，为解决住房不足问题，这些经济体都经历过大规模的公共住房建设阶段。

1945年7月上台的工党政府将提高公共住房的建造量及出租作为政策目标，1945—1951年间地方政府投资兴建的住房占新增住房总量的80%。政府大量投资兴建住宅大大缓解了住房矛盾，但也造成公共支出大幅上升，加重了财政负担。进入20世纪70年代后，随着英国住房供需状况趋于平衡，为解决政府经济负担重等问题，政府开始从对公共住房计划的投资转向以住房补助和对自有住房的支持为主，推动居民买房。20世纪70年代后半期，日本、德国等典型经济体在经过战后大规模的住房建设后，也基本实现了住房的供需平衡，政策重点也都从增加住房数量转向提高住房质量，在政策和相关法律、规范中日益重视提升住房的能源与资源消耗、环境质量、功能性、健康和舒适等方面的标准要求。

3解决住房问题的关键：开源节流

说到底，解决住房问题，主要是要处理好两方面之间的矛盾，一是住房资源，一是人口，我们国家的人口基数过于庞大，解决我国的人口问题需要一个漫长的周期，所以，“住房问题”亟待解决，从人口方面解决显然是不现实的，所以，现在的关键在于，如何解决“住房资源”问题，请容我在这里说一句老生长谈的词语，四个字“开源节流”。

3.1日本运用“开源”解决住房问题

和我们一衣带水的邻邦日本，地狭人稠的日本同样也面临着和我国一样的住房问题。通常情况下，住房是基本消费品中价格最高，中低收入者在住房保障方面遇到困难的时候，往往就需要政府的帮助。二战后，满目疮痍的日本积极地治疗战争留下的创伤，其中的一个方面，就是解决本国国民住房困难的问题。日本

政府其实也曾统划统筹，大包大揽，对地价以及房价进行行政干预，严格限制其涨幅，但众所周知，这样做是陆地上行船，费力不讨好。1950年后，日本迎来第一次民工潮，城市化进入高速发展阶段，住房问题“理所当然”地变得严重，为此日本于1955年制定颁布《日本住宅公团法》，由国家出资成立特殊法人――日本住房公团，在住房严重不足的大城市及其周边修建公寓式住房，面向大城市工薪阶层提供住房租赁、商品房、住房土地。公团的性质为政府全额出资的特殊法人，其中中央政府出资约占75%，大城市地区的地方政府出资约占25%。住房公团可以姑且类比于我们国家的住建部，两者的区别在于，住建部是个国家部级行政单位，而住房公团是一个政府出资的企业法人，这种区别是中国两国的政治体制和基本国情不同造成的，在这里不予赘述，金融支持自建房、提供优惠的商品房、出租房。如果从住房结构来看，则日本人大体居住的都是出租房，一九五六年到一九七四经济腾飞期间出租房所占国民住房结构比重一直在70%以上。日本住房政策给我们的启示是，应正确处理好客观经济规律和政府宏观调控的关系。政策调节的作用在解决住房问题的过程中必不可少，但是要有耐心，简单粗暴地单纯使用政府调控往往会适得其反。日本住房政策的目的简单明确，就是力争每个国民都有片瓦遮头，。特别在20世纪70年代中期前，经济发展与收入水平有限情况下，确保住房量供应，保障国民基本的居住成为首要目标。先保证数量上的足够，才能进一步实现住房条件的提高。即使遇到土地价格上涨的情况，政府也必须为居民住房特别是公共住房提供土地。公平公正和民众利益是政府处理民生问题的第一准则，也是悬在处理群众住房问题的决策者头上的达摩克利斯之剑。

以上日本处理居民住房问题的办法，我们可以简单地理解为我们上文所提到的“开源节流”当中的“开源”。相较于相当于国土与我国四川省土地面积基本持平的日本，“城市国家”新加坡地狭人稠的特点更加突出，居民住房难的问题也更加地严重。

3.2“节流”在新加坡解决住房问题的运用

新加坡是世界少有成功解决居民住宅问题的国家之一。从20世纪60年代起，新加坡效法西方，并因地制宜，创新出一套四位一体的住建体制。新加坡住宅分两种类型：组屋和私宅。其中，在新加坡住房结构中占最主要地位的是组物。组屋也叫组合房屋，简单说是一种建筑风格相似的建筑群，在这里可以姑且类比于

我国的居民小区。组屋属于公共住宅，在国民经济中的作用，类似于我国的经济使用房，由政府的建屋发展局（HDB）统划统建，由国家给居民提供住房津贴。组屋的价格在普通中低收入人群的经济承受能力范围之内，换句话说就是价格较低，但在建筑质量方面处在中上乘水平，这全归功于HDB的精打细算的花销和独具匠心的设计。目前，80%以上的新加坡居民居住在组屋区内。“居者有其屋”，是新加坡住房政策的核心思想，也得到了很好的实现。

新加坡的组屋已然存在四十余年，但是从外观看起来，仿佛昨天刚刚竣工。这要归功于新加坡政府对这些组屋的出色维护工作，基本上是五年一小修，十年一大修。大到整栋居民楼，小到下水道，楼梯台阶，在进行维修工作之前都会做详细的计划，其宗旨就是杜绝出现浪费。此外，新加坡民众在住房维护方面的意识非常强，基本上做到自觉自发，这就使新加坡的房屋的使用寿命大大延长，居民住房问题得到极大缓解。

上述新加坡政府的做法，正好符合了我上文所说的：“开源节流”当中的“节流”，由于新加坡本身是个“城市国家”，国土资源紧张导致住房资源紧张，从根本上说，是其先天不足的问题，所以，“开源”对于新加坡建屋发展局来说，几乎是不可能完成的任务，但是，新加坡HDB在“节流”方面可谓做足文章。

日本和新加坡，曾经也和现在中国一样面对严重的住房问题，如今他们已经给我们做出了很好的榜样，特别是新加坡，当年面对的问题比我们中国现在的问题还要严重，中国现今的国土资源储备岌岌可危，想要在住房问题上“开源”难于登天，所以，要解决当今中国的住房问题，更重要的是“节流”。

4主要政策工具的作用机理

住房市场受政策影响较大，政府也经常通过对金融政策、土地政策、税收政策和住房保障政策等的调整来影响住房市场。因此，厘清主要政策工具的作用机理，将有助于更好地认识相关政策对住房市场影响的机制，也将有利于更好地借鉴和运用相关政策工具。

4.1房地产与金融政策

金融政策既是各个国家进行宏观调控的主要工具之一，也是对房地产市场短期波动影响最为显著的政策。住房的开发和购买都高度依赖银行信贷的支持，而金融政策的调整通常会影响到市场的流动性和利率水平，必然会对市场的需求和

供给产生较大影响。美国、日本等典型经济体住房市场波动历程表明，在每一次住房市场大的波动出现之前，都可以发现金融政策已经先行调整。如，流动性的宽松、利率的下降会提高购房人的住房支付能力并推高房价，美国次贷危机和日本房地产泡沫的出现都与当时极度宽松的金融政策密切相关。而流动性的收紧、利率的提高则会抑制住房的消费，典型经济体在每一次住房市场调整之前，基本都可以发现金融政策已先行收紧。因此，要实现住房市场的稳定运行，必须要重视金融政策变化对住房市场需求和供给的影响。

土地供应量的多少是形成住房市场供应量的基础，对市场的供求平衡和平稳运行具有重要影响。如果出现短期内土地供应过多（或过少），极易造成住房供给过剩带来的供求失衡（或供应不足造成的房价过快上涨），因此，保障市场供求平衡，要特别重视土地供给对住房供需平衡的“预调节”作用。

4.2房产税的应用

美国、英国等典型经济体普遍征收房产税。需要指出的是，这些经济体征收房产税的主要目的是为地方筹集税源，而并不是将其作为房地产调控的政策工具。从国际经验看，房产税既未起到稳定市场运行的作用，也无法防范房地产泡沫的产生和破灭。美国各州从19世纪中期开始就普遍征收房产税，但房产税的征收并没有改变美国房地产价格的波动，也没有避免次贷危机的爆发。1977—1979年，美国连续12个季度房屋价格同比涨幅超过10%，2000年至2006年美国房价再次出现明显上涨，而2007年美国则出现了次贷危机，2008年和2009年连续两年房价大幅下降。英国政府从1993年8月1日开始执行新的住房财产税，由英格兰、苏格兰、威尔士地方政府负责征收。从1993年至今，英国的房价仍然出现大幅上涨。香港的税收体系中与不动产直接相关的税种有房地产税、差饷税、遗产税、利得税和印花税等，虽然其不动产税制完备，但既没有解决香港的高房价问题，也没有解决香港房地产市场的暴涨暴跌问题。因此，借鉴典型经济体的房产税政策，宜将重点放在完善税制、筹集财政收入等方面，而不宜将其作为房地产调控的主要政策选择。

4.3住房保障问题

美国等典型经济体都非常重视住房保障问题，但在住房保障方式的选择上存在较大差异。从各国经验看，在房屋总量比较缺乏的情况下，许多国家会通过短

期内大规模新建等方式增加保障型住房的供应规模，但随着住房供应总量的增加和供求关系的变化，实物建设方式将逐步削弱，住房补贴将成为住房保障的主要形式。从不同保障方式对住房市场的影响看，如果实行实物保障为主、保障房与商品房均封闭运行的话，商品房由于供给不足，价格会被推高，如香港和新加坡；如果实行货币补贴为主，不再对住房市场进行划分，将有利于增加市场供给，缓解供给不足对房价的推升作用。因此，借鉴国外的住房保障政策，要在坚持政府住房保障责任的前提下，对不同阶段各种保障方式的利弊进行深入分析，选择恰当的住房保障方式。

房地产问题既是经济问题，也是重要的民生问题，各国对此都非常重视，出台了许多相关政策。但也要看到，美国、日本等典型经济体都曾出现过房地产泡沫，房地产泡沫破裂都对这些经济体带来较大冲击。香港和新加坡在住房保障方面非常有特色，但到目前为止，香港和新加坡都没有解决好商品房的高房价问题，房地产市场的大幅波动问题也较突出。目前，我国住房市场正处于重要的转折期，全面总结、分析典型经济体住房相关政策的经验、教训，将有利于不断完善我国的住房政策。我们不妨吸取其经验，“开源节流”利用政策工具解决中低收入人群住房问题的同时去库存防止房地产泡沫的出现。

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借鉴发达国家先进经验推进建筑安全管理创新 安全生产、文明施工，是建筑施工企业现场管理的根本原则和基本要求，在国内外已成为衡量建筑行业乃至 一个国家文明水平的重要标志。 从20世纪60～70年代开始，美国、英国、德国、日本等发达国家就对建筑安全管理进行深入研究，从法制、经济、文化、组织、技术等方面寻求降低事故发生、减少事故损失的途径，使建筑安全管理至今仍呈现较高 水平。具体有五大共性特点： 其一，法律法规监管严。以美英为例，两国都没有独立的建设行政主管部门，政府均以法制作为主要的监管 手段，通过法律法规来规范建筑市场。职业健康和安全管理的体系，是国家建设工程安全管理的一部分，政 府把保证劳动者的健康和安全作为安全管理的最终目标，以职业安全健康标准为基础与核心，发挥法律的主 体作用和标准、条例的法规作用，为建筑业提供良好的安全管理法律环境。 其二，行业自律水平高。德国建筑业有8个非盈利性行业协会，职责是拟定行业发展规划、制定行业标准、 开展工伤保险和科研教育、预防和治理职业病、对安全专业人员资格认可、进行事故处理等。该国《劳动保护法》第7条规定：“企业必须加入所从事业务的行业协会，并缴纳工伤保险金。”由此可见，承包商的市场准入是通过行业协会认可，行业协会通过对安全事故频繁的企业提高工伤保险金或进行高额罚款的自律行为，使 这些企业无力继续经营，破产后自动被市场淘汰。 其三，各方主体责任明。1970年，美国颁布《职业安全与健康法》，其中第5节“责任”的第1条规定：“雇主必须为每个雇员提供没有对雇员造成或可能造成死亡或严重生理伤害危险的工作和工作场所，同时遵守职业 安全卫生标准。”根据该法律规定，业主和总承包商都有责任承担安全风险，因此，为避免日后的法律纠纷， 业主在工程项目招标时，将承包商良好的安全施工记录作为取得投标资格的必备条件之一；在工程施工阶段，业主也积极参与承包商的安全管理。1998年10月，德国劳动局颁布的《建筑工地劳动保护条例》规定：“业 主必须负责工地所有人员的安全与健康，采取符合法律规定的各项安全措施。”由此可见，建筑师不仅对工程 质量负责，还要对涉及安全的重要施工方案负责。业主委托协调员筹划建筑项目的安全措施，参与项目的总 体规划和设计，协调施工过程的安全事宜。 其四，安全保险制度新。美国法律规定，业主和承包商的工程项目开工前，必须办理强制性保险，否则将无 法从事相关的业务活动。承包商交纳安全保费的金额与安全施工的业绩挂钩。业绩和信誉良好，则保费低廉，施工利润较高，反之，保费高可能导致施工成本亏损，甚至会出现保险公司拒保，最终失去主体施工资格。

如何借鉴国外先进经验提高道路交通科学管理水平

如何借鉴国外先进经验 提高道路交通科学管理水平 由于清朝政府的闭关锁国和近代中国的风云乱世，直接导致我国道路状况明显滞后于欧美发达国家；再加上我国地大物博、人口众多等客观因素，道路交通水平参差不齐，股肱交错，长期无法得到根本改善。 而道路交通所衍生出来的交通安全，既考验一个政府的治理能力，又体现了该国国民的整体素养，因此，我国政府一直高度重视道路交通及安全问题。尤其随着“摸着石头过河”和改革开放进程的不断深入、国民经济和社会的快速发展，我国所面临的道路交通及安全形势日益严峻：道路参与者的道路安全意识较为淡薄，道路和车辆的规格、利用及各项规章制度不够完善等等。据来自权威部门的数据显示.2000年以来我国每年道路交通伤害导致的死亡人数在10万左右，受伤人数40多万，直接经济损失数十亿计。事故起数、死亡人数高居世界第一，占全国生产安全死亡人数的80%以上。道路交通事故的频繁发生.不仅造成了巨大的经济损失也给成千上万的家庭带来了沉重灾难。种种的一切都要求我国亟待寻求突破，谋求创新以提高道路交通科学管理水平，处理好关乎国计民生的道路交通安全问题。 不可否认，我们的前辈在道路交通整治方面确实有摸索和探求，对于这些我们应该认真总结、学习。而与此同时，我们也应客观、批判地意识到与具备先进道路交通科学管理水平的世界强国之间的差距，对他们的管理经验和知识应“取其精华，去其糟粕”。从某种意义上说，对道路交通科学管理水平的“摸着石头过河”实际上很大程度就是对国外先进经验的不断摸索和总结。 在我国，道路交通事故的发生，很大程度上是由于道路参与者的道路安全意识较为淡薄造成的。无论是机动车、非机动车司机，还是过往行人，其中大部分人在道路上活动时常常犯了麻痹大意的忌讳，甚至带着侥幸心理。所以观念的改变和素养的提高就显得至关重要了。因此，必须认真学习贯彻科学发展观。科学发展观的第一要义是发展，核心是以人为本，基本要求是全面协调可持续，根本方法是统筹兼顾。 首先基于此层面，美国的经验就完全可以借鉴。美国也是注重以人为本的理念，而不仅仅是简单地偏向行人，其重点完全置放于责任认定方面上。美国大多数的州奉行“谁责任大谁就多负责“的原则，即便行人被撞也有可能要自食其果，因为他违反交通规定。同时美国通过改善道路状况、强制实施车辆保险配套政策、严惩醉酒驾车等措施来保障行人权益和交通安全。美国法律规定车辆必须购买保险，无保险的汽车不许上路。 其次，道路交通科学管理对道路交通参与人的意义并非简单的确认责任和处罚，还有通过宣传教育以从根本上达到提高道路交通参与人素养的目的，最终杜绝道路交通事故的发生。在日本，除了遵守硬性交通法规外。很多约定俗成的规矩使驾驶员形成了整体默契。在避免争抢的同时也确保了车流顺畅。日本人开车以让为主偶尔有车辆插队其他车大都会让行因为人们知道若非紧急情况不会有人插队。而在“汽车王国”德国，交通安全教育从小就被纳入学校教育内容当中，培养儿童的交通安全意识是德国整个交通安全教育系统的重要内容之一。据了

柬埔寨房地产形势分析

柬埔寨城市及房地产开发调研报告 （货币兑换：1元人民币=645.9900柬埔寨利尔斯） 调研人员：张凯 开发发展部 2015.5.5 一、马来西亚基本情况介绍 1、概述 柬埔寨全名柬埔寨王国（Kingdom of Cambodia），通称柬埔寨，旧称高棉，位于中南半岛，西部及西北部与泰国接壤，东北部与老挝交界，东部及东南部与越南毗邻，南部则面向暹罗湾。柬埔寨领土为碟状盆地，三面被丘陵与山脉环绕，中部为广阔而富庶的平原，占全国面积四分之三以上。境内有湄公河和东南亚最大的淡水湖－洞里萨湖（又称金边湖），金边。 柬埔寨是个历史悠久的文明古国，早在公元1世纪建立了统一的王国。20世纪70年代开始，柬经历了长期的战争。1993年，随着柬国家权力机构相继成立和民族和解的实现，柬埔寨进入和平与发展的新时期。 柬埔寨是东南亚国家联盟成员国，经济以农业为主，工业基础薄弱贫，是世界上最不发达国家之一。 2、柬埔寨区位 柬埔寨位于中南半岛西南部，占地181,035平方公里[3]，20%为农业用地。全国最南端至西边区域地处热带区域，北方以扁担山脉与泰国柯叻交界，东边的腊塔纳基里台地和Chhlong高地与越南中央高地相邻。西边是狭窄的海岸平原：面对暹逻湾的西哈努克海。扁担山脉在洞里萨流域北边，由泰国的柯叻台地南部陡峭悬崖构成，是

泰国和柬埔寨国界。 2、气候 柬埔寨属热带季风气候，年平均气温29—30℃，5—10月为雨季，11月—次年4月为旱季，受地形和季风影响，各地降水量差异较大，象山南端可达5400毫米，金边以东约1000毫米。 3、资源 柬埔寨矿藏主要有金、磷酸盐、宝石和石油，还有少量铁、煤。林业、渔业、果木资源丰富。盛产贵重的柚木、铁木、紫檀、黑檀、白卯等热带林木，并有多种竹类。森林覆盖率61.4%，主要分布在东、北和西部山区。木材储量约11亿多立方米。洞里萨湖是东南亚最大的天然淡水渔场，素有“鱼湖”之称。西南沿海也是重要渔场，多产鱼虾。生态环境失衡和过度捕捞，水产资源正在减少。 4、行政划分 柬埔寨分为20个省和4个直辖市（括号内为首府）：班迭棉吉省（诗梳风）、马德望省（马德望）、磅湛省（磅湛）、磅清扬省（磅清扬）、磅士卑省（磅士卑）、磅同省（磅同）、贡布省（贡布）、干丹省（达克茂）、戈公省（戈公）、白马市（直辖市）、桔井省（桔井）、蒙多基里省（森莫诺隆）、奥多棉吉省（松朗）、拜林（直辖市）、金边（直辖市）、西哈努克市（直辖市）、柏威夏省（柏威夏）、菩萨省（菩萨）、波萝勉省（波萝勉）、腊塔上丁省（上丁）、柴桢省（柴桢）、茶胶省（茶胶）。纳基里省（Banlung）、暹粒省（暹粒）。 5、政治体系 宪法规定，柬埔寨的国体是君主立宪制，实行自由民主制和自由市场经济，立法、行政、司法三权分立。国王是终身制国家元首、武装力量最高统帅、国家统一和永存

我国房地产业的发展现状及趋势分析

进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接

借鉴发达国家经验发展职业教育

借鉴发达国家经验发展 职业教育 集团档案编码：[YTTR-YTPT28-YTNTL98-UYTYNN08]

借鉴发达国家经验发展中国职业教育 一、发达国家的职业教育具有以下几个方面的特点： 1.高度重视。发达国家的职业教育，其显着的特点之一，就是政府高度重视职业教育的发展，职业教育在发达国家具有崇高的地位并拥有战略之重要性。 2.立法保障。重视职业教育落实在行动中，职业教育顺利健康的发展离不开立法保障，依法治教是发达国家职业教育迅速发展的又一重要特点。德国职业教育的各方面均有详尽的法令规定，这些法令使职业教育办学有法可依、有章可循。依法发展、违法必究，法规健全为职业教育的良性、快速发展奠定了基础。 3.资金支持。资金支持既是发达国家职业教育发展的重要保证，也是其高度重视职业教育的具体体现。比如澳大利亚联邦政府和州政府的投入约占职业教育总经费的50%；新西兰政府的投入则高达70%。 4.产学结合。发达国家的职业教育所采取的各种办学方式，其共同特点就是“产学合作”。无论合作的方式是“紧密”，还是“松散”，都是一种合作。比如德国的“双元制”，“双元制培训体系”将学校和紧密联系在一起，将职业教育体系与就业体系紧密联系在一起，其灵活、高效、实用的优势展现无疑。产、学、研相结合体现了国家、私人经济、学校和企业的通力合作，它不仅有利于节约社会资源，还能为社会创造财富，并造福于社会。可以说，德国产品的精良、日本产品的精细、美国产品的大气等，职业教育发达、劳动力素质高是其品质保证。 5.完善的教育体系和灵活的办学机制。教育层次的多级化、教育方式的多样化、培训专业的多种化、培训渠道的多元化、培训时间的灵活化、培训对象的广泛化等，使得职业教育获得了全面、协调、可持续的发展空间。为了适应新世纪教育终身化的需求，教育机制还在不断的完善和创新。 发展职业教育除了思想重视、立法保障、资金支持和机制保证外，归根结底还要落实到师资队伍的建设上，没有一只过硬的教师队伍，发展职业教育就是一句空话。日本在职业教育初期，为了解决师资缺乏这一瓶颈问题，一方面采取了聘请洋人执教的临时性应急措施，另一方面则向海外派遣了大批留学生，同时又采取切实可行的措施培育自己的合格教师。通过立法、资金、薪酬等倾斜政策和灵活多样的形式，建立了一只数量庞大、质量极高的教师队伍，从而为日本职业教育的跨越式发展提供了人力保证。培养并拥有大批的高技能、高素质的教师队伍是职业教育发展的先决条件。 二、我国职业教育发展的应对策略 1、解放思想，转变观念，大力发展职业教育发展职业教育是实践“三个代表”重要思想的具体体现： 职业教育是先进生产力的铸造者（先进生产力的体现和承载是劳动者，劳动者的培养和培训依赖于职业教育）；职业教育是先进文化的传播者（职业教育不仅授业，也需传道）；职业教育的普及及终身性更是惠及广大的劳动者。不仅如此，职业教育还是经济发展的助推器（经济的发展有赖于职业教育提供高素质的劳动力，而由于我国劳动力素质不高，使得我国产品的合格率仅及其

借鉴国外经验提高纳税服务质量

借鉴国外经验提高纳税服务质量

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借鉴国外经验提高纳税服务质量 内容提要：纳税服务是现代税务管理工作的基础，近些年来新公共管理理论给税务系统改革带来了许多新理念、新思想和新方法，并在税收管理实践中产生了重要影响。本文通过对新公共管理理论及美国纳税服务绩效评估实践的介绍，重点阐述了改进我国纳税服务质量的对策 关键词：纳税服务新公共管理理论绩效评估对策 国家税务总局提出“以纳税申报和优化服务为基础，以计算机网络为依托，集中征收，重点稽查”的征管模式后，全国税务系统本着在执法中服务，在服务中执法，努力为纳税人、为社会、为经济发展服务的原则，逐步由“监督打击”型向“管理服务”型转变，不断努 力优化纳税服务，提高服务质量，为纳税人全力营造公平公开、方便高效的纳税环境，充分发挥税收的服务职能，在一定程度上积极引导了纳税遵从，优化了税收秩序。但是，纳税服务实践还处在不断摸索的阶段，缺乏规范性和有效的制度保证，纳税服务总体水平较低。 一、改进和优化纳税服务的必要性 （一）改进和优化纳税服务是构建和谐税收征纳关系的重要途径 党的十七大指出，社会和谐是中国特色社会主义的本质属性。构建社会主义和谐社会是贯穿中国特色社会主义事业全过程的长期历史任务。和谐的税收征纳关系是社会主义和谐社会的重要组成部分。我们税务人员的思想观念还没有完全把自觉为纳税人服务的意识牢固地树立起来，还没有从“重执法、轻服务”的税收观念中转变过来。改进和优化纳税服务，有利于提高征收效率，降低征纳双方的成本，有利于提高纳税遵从度，在税务机关和纳税人之间建立和谐融洽的关系。 （二）改进和优化纳税服务是经济发展、社会进步的必然要求 《税收征管法》及其《实施细则》对税务机关规范税收执法行为、优化纳税服务、保护纳税人合法权益等作出了明确规定，纳税服务已经不仅仅是职业道德和精神文明建设的范畴，而是行政行为的重要组成部分，这也是经济发展、社会进步的表现。随着社会的发展，纳税人作为权利、义务的统一体，法律意识特别是权利意识不断增强，不仅自觉履行义务，而且要求享受权利，对税务机关的纳税服务需求呈现出多元化、高质量的特征。许多地方强调服务往往局限于形式和口头上，追求服务设施的规模而忽视服务的质量和效率，服务方式陈旧、内容单一和缺乏新意。税务部门应高度重视并有效满足纳税人的合理，合法需求，不断提高纳税服务水平和质量。 （三）改进和优化纳税服务是国际税收管理模式发展的客观趋势 近年来，为纳税人提供优质、高效的纳税服务已是世界各国特别是西方发达国家现代税收管理发展的大潮流、大趋势。这个趋势与70年代兴起的新公共管理理论是分不开的。新公共管理理论的内涵之一是，强调公共服务中顾客导向的观念，建立顾客导向型政府，以公民为顾客，并强调顾客的价值，政府为服务组织，向公民提供最佳服务。新公共管理运动的兴起给西方乃至世界各国公共管理理论与实践带来了深刻的影响，促使传统的官僚模式向以市场与服务为导向的政府管理模式转变。 二、新公共管理理论及美国纳税服务绩效评估实践 20世纪70年代末80年代初，伴随着经济上新自由主义思潮的兴起和信息技术革命的浪潮，西方国家掀起了一场公共行政管理改革运动。这场主张运用市场机制和借鉴私营部门管理经验提升政府绩效的改革运动，被理论界称为新公共管理运动。新公共管理以现代经济学和私营企业管理理论和方法作为自己的理论基础，提出政府改革的方向是建立“企业家政府”，新公共管理改变了传统公共模式下的政府与社会之间的关系，重新对政府职能及其与社会的关系进行定位：即政府不再是“自我服务”的官僚机构，政府公务人员应该是负责任的“企业经理和管理人员”，社会公众则是提供政府税收的“纳税人”和享受政府服务作为回报的“顾客”或“客户”，政府服务应以顾客为导向，应增强对社会公众需要的响应力。新公共管理与传统公共行政只计投入、不计产出不同，更加重视政府活动的产出和结果，即重视提供共服务的效率和质量，由此

(新)潜江房地产市场基本情况

潜江市房地产市场基本情况 一．年供应量与年消化量 年份年供应量（万m2）年消化量（万m2）2013 88 28.9 （2474套）2012 36 15.9（1364套）2011 51.2 24.1 2010 44.9 49.5 2009 101.6 19.9 2008 46.7 10.5 （2012.2013年供应量为估算） 二．潜江重点楼盘概况 项目名称位置概况销售均价 （元/㎡） 容积率 规划面积 （㎡） 已售面 积㎡） 中南世纪锦 城 位于城北片面，曹禺公园旁3680 2.3 6700038700 樟华国际位于城南片区，地理位置优 越 4350 4.5 3300086130 中润金桥郡位于城南片区，新建体育馆 后面 3900 3.47 4943762450 潜江天下城 位于城南片区，火车站片区未售 3.0 93000 0 盛世龙城位于城东片区，临近火车站， 潜江大盘 3680 2.36 10335934450 中珠家春秋位于中心片区4000 3.4 2981420140 中心城位于中心城区未售7.8 121580 常青藤位于中心城区4300 4.86 1370717500 御景豪庭位于城西片区3400 3.0 3333337440 生态白鹤湾位于城西片区未售 3.29 314780 万和国际位于城西片区3380 3.47 2359445264 金江星城位于城西片区3300 3.4 6771131471

中南世纪新 位于潜江新城区2750 2.2 212785 9100 城 三．潜江产业城概况 1.大雄江汉城 该项目位于潜江城区，市政府红梅路和东环大道交汇处，距离火车站比较近，占地面积580亩，建筑面积60万平方米，投资超19亿，涵盖建材家居交易中心，红星美凯龙精品建材馆，小商品交易中心，购物中心，高端住宅，五星级酒店，仓储物流基地等丰富物业形态。目前在售商铺售价1万元/平米左右。 2.天驰汽车城二期

国外幼小衔接的经验及其启示

精心整理 国外幼小衔接的经验及其启示 作者：梁燕颜 来源：《教育导刊》：幼儿教育版 幼儿教育与小学教育的衔接问题，受到世界各国普遍重视，并作为当前世界教育研究的重要课题之一。发达国家进行了大量研究，其目的就在于让幼儿在入学前接受一二年的预备教育，提高学前儿童的身心发展水平，掌握一部分知识和技能，减少幼小衔接的坡度，从而减轻他们入小学的负担。本文就五国在幼小衔接上所做的实验研究和理论探讨作简单的介绍，以供我们在幼小衔接的实践和研究中参考。 前苏联为保证幼儿教育向初等教育的顺利过渡，搞好幼儿教育与小学教育的衔接，进行了长期广泛的实验和理论探讨。前苏联心理学家认为，学前儿童的主导活动是游戏，而小学生的主导活动是学习，儿童入学准备的根本问题不是知识 26个州，日内瓦的5岁儿童的保育学校，5～7岁儿童的幼儿学校和7～11岁儿童的初级学校，儿童从5岁开始实行义务教育，全部入幼儿学校，经过两年预备教育后再入初级学校。从幼儿学校的课程来看，尽管幼儿学校属于小学阶段，但课程的内容、要求以及活动的组织形式仍然从学前教育阶段开始，逐步向小学过渡。另外，英国也充分重视托儿所与幼儿学校间的衔接。在伦敦，当前较普遍的作法是将保育学校与幼儿学校合并在一起，这种做法避免了两类机构在环境与社会交往范围上的差异以及由此而产生的问题。 在学校及教室环境的设计上也体现出显着的连续性。英国和瑞士幼儿教育与小学低年级教育都十分重视物质环境的布置与安排，力求让儿童在与物质环境的相互作用中得到发展。幼儿活动室内的科学角、美工角等同样可以在小学低年级的教室里出现，这样就能减少幼儿进入小学班级里产生的陌生感。当然，活动角的材料在内容、性质上已有所变化，进入小学后，材料逐渐向实物符号、词语方面转变，部分活动角的内容转变为墙壁上

海外房地产市场研究报告

海外房地产市场研究报告 岳亮王阳龚伟华 目录 摘要 一、美国房产市场 (3) （一）★开发商和楼盘特征总结 (4) （二）市场现状 (7) （三）市场趋势和特征 (9) 二、澳大利亚房产市场 (12) （一）市场特征 (12) （二）开发商特征 (13) （三）楼盘特征 (14) 三、中国开发商海外市场开拓情况 (15) 四、以上国际市场对中意的战略意义和启示 (18) （一）对市场的了解 (18) （二）进入市场的渠道 (19) 结论 (20)

摘要 报告将主要从海外房产开发商项目和中国大陆开发商海外项目两个角度来阐述对国际市场的研究。而其中主要的国际市场目前包括美国、澳大利亚等国家或地区，以及一些国际化大都市。美国作为人均GDP超过4万美元的世界第一大经济体，对于全球任何一个行业来说都是不可忽视的存在。澳大利亚则是南半球经济体量最大最重要的国家之一。报告从开发商和楼盘入手，分析推断两大市场的规模、现状以及趋势和特征等内容，同时结合国内开发商近几年发展状况，为中意开拓海外市场做一个简单的铺垫。 关键词：海外市场；开发商；现状；特征；启示；

一、美国房产市场 美国权威机构数据显示，作为全球最大的橱柜消费终端，美国橱柜市场的增长潜力是十分巨大的。2005年美国厨柜市场总容量已经达到了130亿美元，根据业内预测 2013年这一数字将攀升至225.9亿美元。 如图一：美国橱柜市场需求预测 另据美国商务部数据显示，从1995年起至今，中国一直是美国第二大橱柜出口国，并且是出口额增长最快的国家。仅就2005年而言，中国橱柜出口美国的金额就达到1亿5千万美元，比前2004年增长了53%，是1995年出口额的26倍。 如图二：美国橱柜进口主要来源国 面对如此巨大的市场，如今成为美国最大贸易伙伴的中国，在橱柜行业有着光明的前景。而作为橱柜行业风向标的房地产业，我们首先需要了解的，就是美国房地产主流市场的开发商和楼盘特征。

借鉴发达国家经验解决国内地方政府土地财政问题的思考张龙安

《经济师》２０１３年第２期 摘要：当前，土地出让收入已成为地方政府财政收入的重要来源，土地财政带来的问题和风险突出。文章对国内外的相关资料进行了搜集和整理，就如何解决地方财政问题进行了探讨。 关键词：国外地方财政收入财政支出重要特点探讨 中图分类号：Ｆ３０１ 文献标识码：Ａ 文章编号：１００４－４９１４（２０１３）０２－２１１－０２ 一、国外地方财政收入的来源渠道 国外地方政府的财政收入构成主要为税收、转移支付、各类收费。不同国家地方政府的财政收入在上述构成中比重不同。 １．税收收入。以财产为主要税种。美国、加拿大地方政府形成了以财产税为主体的税收体系，税收管理权限较为独立，年度内依据对土地和建筑物的价格确定税率征收财产税。财产税是美、加两国地方政府税收收入的主要来源，甚至是唯一的税收来源。以财产税为主的税收收入约占地方政府全部收入的４０％。英国实行严格的分税制，中央政府和地方政府分别享有各自的税种，没有政府间共享的税种。财产税是地方政府唯一的税收收入，即对不动产所征收的税收，包括对居民房产征收的市政税和对经营工商业活动者征收的营业房产税。 实施多税种征税。日本地方税收收入是地方政府的重要收入来源，约占地方政府收入的３０％￣４０％，主要是对土地、房屋和折旧资产等能够带来收益的客体征税。地方政府可征税种较多，属于都府道县的税收有都府道县居民所得税、不动产税等；属于市町村的税收有市町村居民所得税、固定资产税、公共设施税等。在政府收支不平衡或建设所需时经地方议会批准可开征法定外普通税。 实行税收分成共享。德国地方政府的税收来源主要为联邦政府和州政府的税收共享，税收管理权限受到上级政府的严格控制。德国地方政府的税收收入约占地方财政收入的３５％，地方税种主要包括土地税、工商业税，分享联邦政府１５％的所得税和部分增值税。近年来，地方工商业税所占比重下降，税收收入更 多的来自联邦政府的税收分享。 ２．转移支付。转移支付制度是发达国 家财政体制的重要组成部分，影响着一 国财政体制的公平性和运行效率，是完 善政府间责任划分和收支分配的重要内 容。如德国制定了《财政平衡法》，在分税 制方法基础上，规定了各级政府的财政 应采取纵向平衡和横向平衡两种方法对 财政收入进行再次分配，包括联邦对州 和各州之间两个方面。受地方收入和所 担负的公共支出不同，各国地方政府转 移支付收入占总收入的比例不同，如美 国３０％，加拿大４０％，英国能够达到５０％。 在补助条件上，分为无限制性条件的一 般补助和有限制条件的特殊目的补助， 如指定用于教育、城市发展、交通等。在 支付形式上有专项拨款，一般性补助、税 收返还等。 ３．其他非税收入。包括政府经营的各 种公共事业收入和财产收入、管理费及罚 没收入等。主要是那些自愿使用地方政府 提供的公共物品而受益的公众所支付的 费用，供电费、水费、下水道使用费、道路 桥梁收费、公园门票、运动设施使用费等。 如，１９６５年加拿大的使用费收入仅占地 方政府收入的６．５％，至２０００年增长到 21.3%.。另外各国地方政府也通过向银行 借贷或发行地方债券来平衡财政收支。 二、国外地方财政支出的重要特点 １．以公共服务支出为主。国外地方政 府的支出范围与结构体现了财政资金偏 重于向公共福利和教育等方面的投入。 如法国的地方社会公共支出占全部财政 支出的７５％左右，包括住房和社区服务、 教育、文化、社会治安等，而经济活动支 出和一般公务支出较少，分别占全部地 方财政支出的１５％左右。美国地方政府 的支出范围主要包括道路和交通、公共 事业、治安、消防、教育、家庭和社区服 务，一般行政经费等，加拿大地方政府的 教育支出占比大，为４０％，其次是交通和 地方服务支出。 ２．地方财政支出以地方政府的事权 进行明确。通过发达国家财政支付机制 来看，具有收入再分配性质或需要全国 统一标准的产品和服务由中央财政支 付，如社会保障、医疗与健康、公共福利 等，地方政府的行政管理和道路、桥梁等 区域公共产品和服务，则由较低层次的 政府提供。如美国财政实行联邦财政、州 财政和地方财政三级管理体制。在事权 划分方面各级政府相对独立地行使职 权，与国家经济社会发展关系重大的事 务集中在联邦政府，而区域性和地方性 极强的事务则主要由州和地方政府承 担。在划分事权的基础上，按照支出与政 府职责的关系进行支出分配，美国联邦 政府的财政支出由国防开支、人力资源 经费、物力资源开支、净利息和其他支出 等组成；州政府的财政支出包括公路建 设、基础教育、公共福利项目、医疗和保 健开支、收入保险、警察、消防、煤气及水 电供应等；地方政府的支出范围主要包 括道路和交通、公共事业、治安、消防、教 育、家庭和社区服务等。对存在交叉的支 出项目，则由各级政府按比例承担。 三、几点启示 １．以职能定收支，改变地方政府职 能。通过发达国家地方政府财政收入构 成来看，政府的职能决定支出，支出的范 围决定了收入的来源。地方政府要履行 公共服务职能，受益范围只局限于特定 地区的由地方收入来支出，而所提供的 具有外部性的准公共物品则由中央转移 来支持。从国内情况看，地方政府在履行 公共服务职能的同时也在主导地方经济 发展，进行大规模投资。因此要解决土地 财政问题，必须突出公共服务职能，彻底 扭转地方政府“卖地”、“举债谋发展”的 思路。 ２．建立合理的财政来源配比、选择合 适的税收体系。完全依赖由上级政府转 移支付的地方政府独立性很低，但地方 财政完全由地方税收构成也会产生许多 问题，会造成不同地区之间无法协调，形 成不同的地方利益。因此，建立合理的财 政来源配比、选择合适的税收体系是保 障地方财政顺利平衡运行的关键。中央 政府除在事权职责划分上做好对地方的 转移支付，也要在横向上做好各地区之 间的财政收入调节，保证各地区财政收 入大致平衡。 ３．以财产税方式增（下转第２１４页） 借鉴发达国家经验解决国内地方政府土地财政问题的思考 ●张龙安 ●金融研究 211 ——

国内外经验借鉴

国内外经验借鉴 国外经验浅谈 1我们国家的蔬菜直销还属于试行阶段，在此，我认为可以借鉴日本的经验来规范农产品市场行为，制定法律法规。 目前中国农产品市场管理法<<批发市场管理办法>>于1994年12月颁布，但仍然不能有效全面协调和规范各种市场行为，需要制定完善的法律法规，保证蔬菜流通渠道的畅通，这样才可让市民吃上新鲜蔬菜。2管理的专业化和市场化 欧美国家的蔬菜配送特点是蔬菜品种单一且大量，我们企业不妨将每种蔬菜以规定专职的人员来配送。 3蔬菜配送渠道的一体化以及尖端化 其实日本蔬菜配送是复杂的，带来产品流通的高成本是我们要吸取的教训，而美国蔬菜配送的直接化则是对我们有益的启示。我们为什么要学习美国，因为中国农业既有与美国类似便于区域分工和专业化的生产条件，也具有日本人口众多的特点，在蔬菜营销渠道选择上，还要根据国情慎重选择。 4.北美模式 北美模式的直销体系很发达，农产品销售均以直销为主。如美国农产品市场体系的特点是，粮食类期货市场发达。其农产品流通主要呈现出以下特点：①产地市场集中；②销地批发市场分布在大城市；③流通渠道短、环节少、效率高；④服务机构齐全；⑤现货市场与期货市场并举，市场交易以对手交易为主。 5.欧美发达国家在包装、运输和装卸等环节，推行和国际接轨的关于物流设施、物流工具的标准。 托盘、货架、装卸机具、条形码等，不断改进物流技术，以实现物流活动的合理化。重点应联合有关部门制定全国统一的相关农产品质量标准，包括：理化指标、感官指标、安全食用指标、鲜度指标等，并对产地进行大气环境测试、土壤成分测试、水资源测试，控制农药使用，以加速农产品流通。 国内经验剖析 1.乌鲁木齐：“社区蔬菜直销店在摸索中完善，2011年力争覆盖每个社区” 首府便民蔬菜直销店刚刚起步，没有经验可借鉴，经营方式、运作模式等都是在摸索中逐渐形成，并在不断完善。 以天山区为例，在最初的试验阶段，店名并不叫“社区蔬菜副食品便民直销店”。 “最初我们称之为社区便民综合服务站，综合服务站有三个功能，一是销售平价的蔬菜和副食品，二是接受社区居民咨询，三是提供社区志愿者服务。”天山区经济和发展改革委员会主任说，去年天山区首批营业的4家店，就是按照综合服务站的功能建立的。 今年年初，市委、市政府“保供应、稳物价、惠民生”六项措施实施后，天山区新建了51家社区蔬菜副食品便民直销店，大部分直销店只保留了销售平价蔬菜和副食品的功能，没有兼顾其他功能。 水磨沟区经济和发展改革委员会主任说，就目前社区蔬菜副食品便民直销店的运营情况和居民实际需求来看，今后将减少日用品的销售。“因为日用品不能保证实现低价销售，因此直销店的销售重点还是蔬菜、粮油、副食品，以吃的为主。 高新区（新市区）计划今年共建成96家标准化社区蔬菜副食品便民直销店。高新区（新市区）经济和发展改革委员会副主任说，蔬菜便民直销店在半年多的运行中，发现了很多问题，比如菜价不统一、经营不合理等，管理部门已经进行了约束和处罚。 以前已经出现过的问题，新建的蔬菜便民直销店肯定会避免，但也可能会出现新的问题，唯有不断解决，才能推动这项惠民政策的贯彻和实施。” 根据上述案例，新疆乌鲁木齐市在直销蔬菜进社区的前提下，还推出了其他两个功能：接受社区居民咨询，提供社区志愿者服务。这两点是我们可以借鉴和学习的。 2.西安：社区“小菜店” 调节大市场农民合作社直供蔬菜