房地产基础知识考试试1

房地产基础知识考试试题

一、填空题（每空0.5分，共50分）

1、1亩约等于667 平方米。

2、1公顷等于10000 平方米，约等于15 亩。

3、现在最常用的付款方式有一次性付款，按揭贷款，免息分期付款，三

种。

4、按用途房地产的类型可划分为居住房地产，商业房地产，旅游房地产，

工业房地产，农业房地产五种。

5、其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地70 年；工业用地50

年；

教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；

综合用地或者其他用地50年。

6、七通一平：是指水通、电通、道路通、排水通、热力通、煤气通、通讯

通、及场地平整；

7、房地产又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割

性。包括土地，建筑物及地上附着物，房地产附带的各种权利。

8、五证：a.国有土地使用证；b 建设用地规划许可证；c. 建设工程规

划许可证；

d.建设工程开工证；

e.商品房预售许可证。

9、两书：商品房质量说明书；商品房使用说明书；

10、目前新房办理房产证时所需的费用：登记费80元，交易费3元/㎡，

测绘费 1.49元/㎡，契税总房款的1.5%，公共维修基金总房款的2% 。

11、按揭贷款的额数：居住房最高可贷总房款的70%，商业用房最高可贷6

0% 。

13、取得房屋产权证后，房屋所有人拥有的权利：使用权，占有权，收益权，

处分权。

14、一个中心是：以客户为中心；二个能力是：应变能力，协调能力；

三颗心是：热心，耐心，信心；四个掌握是：国家的经济大势，房地产业的

发展状况，法律法规，项目自身的情况；五个学会是：跟踪，调查，揣摩，算账，掌握。

15、房屋建筑结构分类标准：钢结构，钢、钢筋混凝土结构，钢筋混凝土结构，混合结构，砖木结构，其他结构。

16、房屋价格的形成有三种方法：成本+利润，市场比较法，和二者结合。

17、、一般来说客户的来源主要有媒体宣传，接听热线电话，参加发展会，朋友或老客户介绍来的客户，做直销（DS）等五个方面。

18、构成房屋价格的直接费用包括：土地费用，拆迁费用，勘查测绘费，

设计费，建安成本，景观配套费，市政配套费。

19、、房地产住宅的层数划分的规定：低层住宅为 1-3 层；多层住宅为4-6层；小高层住宅为 7-11层；中高层住宅为12-16层；16层以上为高层住宅，3 0 层以上为超高层住宅；

20、别墅可分为联排别墅，双拼别墅，独栋别墅三种。

21、五证、两书，一表，中的“一表”是指商品房竣工验收备案表。

二、判断题（每题1分，共20分，对的打“√”错的打“×”）

1、给未成年人购房，登记时要指定一名监护人，并且要到公证处公证。（√）

2、外地人到本地购房也需要担保人。（×）

3、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。（√）

4、净高是下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。（×）

5、容积率是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（√）

6、一级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的

土地使用权转让给单位或个人的市场。（×）

7、三通一平时指水通、电通、路通、道路平整（×）

8、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的

回廊部分，层高在2.0米以上的，按其水平投影面积计算。（×）

9、得房率是买房比较重要的一个指标，一般来说得房率越高越好。（√）

10、业主是指物业的所有人，即房屋所有权人和土地使用权人，是拥有物业的

主人。（√）

11、层高小于或等于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室不

算建筑面积。（√ ）

12、中国工商银行规定，贷款年限最长可以贷30年，贷款人年龄不得超过

60岁。（√）

13、中国建设银行规定，住房贷款最长可贷30年，商业用房最多可贷20年。（× ）

14、房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市

场。（√）

15、绿化率又叫绿地率是规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。（×）

16、入伙是指业主领取钥匙，接房入住。（√）

17、消防避难层、为了整栋建筑物使用的配电房作为公用面积可以分摊。（×）

18、基价也叫起步价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。（×）

19、借款人偿还银行贷款，期限在一年或一年以内的实行到期连本加息一并还清。（√）

20、进深指一间房屋两条横向轴之间的距离。（√）

三、问答题（每题3分，共15分）

1、什么是按揭贷款？（3分）

答：即购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，有银行现行支付房款给开发

商，以后购房者按月向银行支付本息的付款方式。

2、置业顾问接待客户的过程分为哪几个步骤？（3分）

答：1）客户进门每一个看见的人都要主动上前问好，提醒其他置业顾问的注意

2）置业顾问应立即上前热情接待

3）帮助客人收拾雨具放置衣帽等

4）通过随手招呼，区别客户真伪，了解所来的区域和接受媒体

3、置业顾问的销售能力包括哪几种？（3分）？

答：1、创造能力2、判断及察言观色能力 3、自我驱动能力4、人际沟通的能力

5、从业技术能力

6、说服顾客的能力

4、名词解释：建筑面积，绿化率，容积率，经济适用房？（3分）

答：建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和。

绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。

容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。

经济适用住房是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低

收入家庭出售的住房。

四、论述题（15分）

如何做一个合格的置业顾问？

房地产基础知识考试试题

项目名__阳光时代_______ 项目经理_宛晓飞__________ 姓名____郭秀菊________ 分数____________

一、填空题(20*2’=40分)

1、层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有个要求，这

个高度就叫层高。具体地说，层高是指__下层地板面_____或_下表面______到_楼层上表面______ 之间的竖向尺寸。

2、共有建筑面积指各产权主__共同占有_______或__共同使用_______的建筑面积。

3、一般公用建筑面积按以下方法计算：_整栋建筑物_________的面积扣除整栋建筑物

各套（单元）_套内面积_________之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的____车棚______、___地下室_______及___人防工程_______等建筑面积，为整栋建

筑的公用建筑面积

4、地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的__1/2____.

5、从房屋层高高度分____1-3______为底层，___4-6_______为多层，____7-9______为

中高层，_____10-30_____为高层，__40________为超高层。

6、按基础的材料及受力特点分为____刚性基础______、___柔性基础_______两类。

7、裂缝产生的原因很多，但从产生的原因归结起来可分为_结构强度______、_温度

_________、沉降几大类。

二、名词解释（5*4’=20分）

1、建筑容积率

地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值

2、绿化率

地块建筑规划用地范围内绿化面积与规划建设用地面积之比

3、建筑密度

规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比

4、进深

一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙壁到后墙壁之间的实际长度

开间一个独立房间从一面墙壁到另一面墙壁之间的距离

5、开间住宅的宽度。一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的距离。

三、概念理解（3*5’=15分）

1、什么是钢筋混凝土结构？

是指承重的主要构件；是钢筋混凝土主要建造的，

2、什么是土地使用权？

在法律允许范围内依法交由其使用的国有土地或集体土地的占有，使用及部分收益或处分的权利。

3、什么是商品房维修基金？

是按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修管理基金办法》的规定。新建商品住宅，出售后的商品房共同使用的设施设备所使用的维修费用

四、简答题

1、房地产五证一计划两书分别指什么？（10分）

答：《国有土地使用证》；《建设工程用地规划许可证》《商品房预售许可证》《建设工程规划

许可证》《建设工程施工许可证》《建设工程投资计划》《商品房质量保证书》《商品房使用说

明书》

五、简述题（15分）

1、请简单谈谈，通过房地产销售知识的学习，你觉得最大的收获有哪些？以及以后准备学

习的方向。

最大的收获是对房地产行业有了更深刻的了解；让自己在房地产领域的知识更专业。在房地产销售过程中会遇到很多挫折，，都一一得到了解决，在今后的学习中了解市场经济与企业竞争的基本规律，熟悉国际经济与行业发展趋势；具有强烈的创业意识，不屈不挠力求成功的精神。

房地产专业知识试题

1.什么是房地产？（5分）

答：房地产又称不动产，是房产和地产的总称，房产总是与地产连贯为一体的，具有整体性和不可分割性。

2.什么是房地产产权？（5分）

答：指权利人对土地使用权和土地上建筑物及附属物；的所有权，以及由上述权力产生的他项权，如抵押权等。

3.房地产登记有何法律权力？（5分）

答：依法登记的房地产权利受法律保护。房地产权利经登记后，产权即得到法律上的承认。产权可以一法人对其房地产行使占有使用；处分和收益的权能，任何其他人无权干涉或防碍，否则产权人可以依法请求法律上的保护。

4.房地产登记发证由哪个部门负责? (5分)

答：房管局

5.《房地产证》有什么作用？（5分）

答：《房地产证》是房主合法拥有房产的凭证

6.房地产登记的种类有哪些？（5分）

答：房地产登记的种类分为初始登记. 转移登记. 抵押登记. 变更登记. 其他登记。

7.土地使用年限是如何确定的？（5分）

答：（1）居住用地70 年；

（2）工业商业教育科技文化卫生体育用地50 年；

（3）旅游娱乐用地40 年；

（4）综合用地或其他用地50年；

8.房屋的建筑面积，公共面积是由什么部门来确定的？

答：房管局测绘大队或技术监督局测绘中心

9.房地产开发商预售商品房时应具备的五证是什么?

答：建设用地规划许可证建设工程规划许可证商品房预售许可证建筑工程施工许可证国有土地使用许可证

10.土地使用权出让方式：拍卖招标挂牌出让：：。

11.购房者签署房地产《买卖合同》应具备的条件是什么？

（1）必须交纳购房款

（2）提供购房款收据

（3）提供身份证复印件

12.选择银行按揭的个人许提供的资料

A.夫妻双方户口薄及身份证复印件。外地人员须带暂住证。私营业主须带营业执照副本及

前两个月的税单。

B.夫妻双方的收入证明

C.首付款的收据及复印件

D.结婚证书复印件。（入未婚则需提供单位提供的未婚证明。）

E.夫妻双方私章。

F.合同副本一份。

G.银行信用卡护活期储蓄存折。

H.保险费。

13. 房地产市场：是由房地产一市场（俗称土地市场），房地产二市场（俗称楼盘开发），房地产三市场（俗称散盘交易）组成的。以上三个级别的市场称为房地产市场。

14. 三通一平：是指地皮在发展基础上的通路通，通电通，通水通，平整场地。

15. 七通一平：是指暖气通，水通，排污通，通讯通，路通，电通，气通通，

场地平整。

16. 请写出容积率计算公式？

答：建筑总面积/建筑用地面积

容积率是控制土地建筑的重要指标17.什么是层高？

答：指的是下层地板面或楼板面到上层地板面或楼板面的艰巨

18.什么是多层，小高层，高层？

答：多层：4-6

小高层7-11

高层：16层以上

19. 什么是住宅的使用率？

答：套内面积/建筑面积

20. 什么是建筑密度？

答：建筑物地层面积/ 地块面积

答案

1.房地产是房地产和地产的总称，具体指的是土地及土地上的建筑物及其附着物

所生相关权益。

2.土地建筑物附着物

3.占有使用

4.房地产管理局或房管局

5.《房地产证》是房主合法拥有房地产的凭证

6.初始

7.70 50 40 50

8.房管局测绘大队

9.土地证用地规划许可证施工许可证预售许可证建筑规划许可证

10.招标拍卖挂牌出让

11.购楼款购楼款身份证

12.收入首付款有工作单位出具的未婚证明

13.一级二级三级

14.路通水桶电通场地

15.水路暖气

16.建筑面积/土地面积

17.从楼地面到上层的楼地面称为层高

18.7层以下含7层的住宅或其他建筑8到18层19层以上

19.套内面积/建筑面积

20.土地面积

房地产经纪基础

第一章

一、房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。把握三个核心概念：佣金、居间和代理。居间是媒介服务，代理是以委托人的名义，在授权范围内服务的行为。佣金是房地产经纪机构完成委托事项，由委托人向其付的报酬。

二、房地产经纪分类，1、按经纪活动的方式分，房地产代理和房地产居间。

2、按经纪活动所涉及的标的房地产类型分：A、据标的房地产用途类型分住宅、商业、工业房地产经纪，B、据标的房地产物质状态类型分土地经纪和房屋经纪，C、据标的房地产所处市场类型分土地市场、新建商品房市场和二手房市场。

3、据房地产经纪活动所促成的房地产交易类型分房地产转让经纪、房地产租赁经纪和房地产抵押经纪。

4、据房地产居间所促成的房地产交易类型，可将居间分为房地产转让居间、房地产租赁居间、房地产抵押居间。

三、概念之间的区别：在房地产居间业务中，经纪人和经纪机构是中间人，经纪人、经纪机构与委托人之间的法律关系比较复杂，法律允许经纪机构向交易的相对两方同时提供服务，并向双方收取佣金，交易方的中介成本就比委托代理方式小，在我国市场上，以房地产居间为主。我国法律规定经纪人只能为一方提供代理服务，代理的法律关系简单明了，在经济发达国家和地区代理是最基本甚至唯一的房地产经纪业务类型。

四、房地产经纪的特点：

1、服务性（服务具有三个本质的特点：非实物性、生产和消费的同时性、不可储存性，作为一种经济活动，服务既有使用价值、又有价值、也具有商品的性质。房地产业属于第三产业，即广义的服务业，与房地产业的开发业相比，决策咨询、营销策划、租售代理、价格评估、物业管理更具有服务业的性质。狭义的房地产服务业是《城市房地产管理法》中的房地产中介，包括房地产经纪业、房地产估价业和房地产咨询业。广义的房地产服务业包括为房地产经济活动提供信息咨询服务和事务代理服务的各类服务，如经纪、估价、咨询、研究、培训、软件和网络等。房地产经纪业作为一种服务性行业，具有生产与消费的同时性，使得房地产不能向开发业在下一环节去修正上一环节的质量缺陷，就要求（1）经纪人在每一个操作环节都必须体现较高的服务质量。（2）经纪人具备较高的人际沟通能力。（3）服务业的不可储存性要求经纪机构的内部管理及整个行业管理提出了较高的要求。）

2、专业性（房地产是一种极为特殊的商品。首先它以土地为物质构成要素，造成了其空间的固定性，还使得它成为一种不完全的劳动产品，所以房地产经纪人要把握交易中最敏感、最关键的因素——价格，其次，房地产作为价值量很大的单项商品，常常需要信贷的支持，第三要求经纪人要把握交易作为经济行为的一般规律，还要把握其所涉及的社会、情感因素，第四须熟悉与房地产交易相关的法律、法规，预测未来房地产的发展趋势。）

3、地域性

五、房地产经纪作用：1、传播经济信息2、加速商品流通3、优化资源配置（资源的合理配置，主要是指人力、物力、财力在各种不同的使用方向之间的合理分配，在经纪活动中，由于经纪人与客房之间“无连续性关系”的重要特征，经纪人依据公认的竞价原则为买主寻找卖主。）4、规范和完善房地产市场。

六、房地产经纪业的产生和发展：元代已有从事经纪活动的人，当时从事房屋买卖说合的中介被称为“房牙”，鸦片战争之后，房地产经纪活动随之产生，称为“二房东”。目前上海持证的经纪人有2万余名，目前我国经纪业仍存在着从业人员素质不高、企业经营不够规范、法律法规不健全的情况。

七、房地产经纪业的行业特性（注意：与房地产经纪的特点区别开来）

1、中介性（经纪人不拥有房地产商品的所有权，是交易的中介人，而非当事人，中介性是经纪业具有的基本特点，是经纪业在房地产业领域的特殊表现，中介服务是其根本职守，其经济活动中必须以不取代交

易当事人的任何一方为原则。）

2、信用性（房地产经纪服务的信用性，具有社会信用的特征，信用性对经纪人和经纪企业来说，不只是企业品质的问题，而是事业本质的要求，信用性是至关房地产经纪人社会责任、事业生命和发展基础的重要因素）

3、专业性（经纪人必须依托其系统的专业知识，在交易各个环节都严格把好安全关，房地产经纪业是以专业性为功能基础的服务行业）

八、发展经纪业的意义：1、有助于房地产市场的活跃和兴旺2、有利于房地产行业的稳定持续发展3、有助于住房制度改革继续的深化4、有利于促进人民居住生活水平的提高5、适应在房地产经沆领域建立市场经济体制的要求。

九、房地产经纪业的管理模式：两种，一是由政府主管部门实施的行政管理；二是由行业协会实施的自律性管理。管理手段包括法律手段、行政手段、经济手段和舆论手段。目前房地产经纪行业管理已开始逐步走向由政府主管部门和行业协会共同管理，以法律手段为主伴随行政手段和经济手段等的综合管理模式。行政手段管理由各级建设行政主管部门管理，国务院建设行政主管部门归口管理全国的房地产经纪工作。经纪业实施管理的基本依据：国家政府部门发布的有关房地产经纪业管理的法律、法规和规章。

十、房地产经纪业管理内容：

1、注册登记和备案（经纪人所持有的资格证书必须注册登记，方可执业，未经注册登记的持证从业人员不得从事经纪活动。经纪人变动工作，应持经纪机构出具的调动、调离、解聘等证明、本人的注册证及其它相关证明，向原注册部门办理变更注册登记或注销。经纪人有下列情况之一的，由原注册机构注销注册：1、不具有完全民事行为能力

2、受刑事处罚

3、脱离经纪工作岗位连续2年（含2年）以上

4、同时在2个及2个以上经纪机构进行活动

5、严重违反职业道德和行业管理规定。）

2、执法检查（经纪业的违法行为（不正当竞争除外）的检查和处理，由房地产行政主管理部门查处，不正当竞争违法活动，由工商行政管理部门查处，不合法不规范行为由其所在地各级房地产管理部门按分级管理的职责进行。）

3、收费管理（主要是从是否符合收费标准和是否明码标价两个方面管理，禁止经纪人和机构获取佣金以外的收益。）

4、信用管理（2002年8月房地产信用档案的建立范围是房地产开发企业、房地产中介服务机构、物业管理企业和房地产估价师、房地产经纪人、房地产经纪人协理等专业人员。信用档案内容包括基本情况、业绩及良好行为、不良行为等。全国房地产信用档案系统建设按照“统一规划、分级建设、分步实施、信息共享”的原则，建设部组织建立全国资质一级房地产企业及执业人员信用档案(简称“一级房地产信用档案”)

十一、房地产经纪行业协会是经纪机构和经纪人的自律性组织，是社团法人，不是行政机构，主要遵循按需设立的原则，全国和地方及地方之间的经纪行业协会并不是上下级隶属关系，待业协会的章程对参加协会的经纪机构、经纪人具有强制约束力，协会主要职责组织经纪人培训、对经纪人进行监督检查、调解经纪人与经纪机构之间的纠纷等，制定自律性的行业规则是经纪业协会实施行业管理的重要手段。行业规则是公约，不是国家法律法规和规章条例，行业规则属于公约的范畴，但它不同于一般的乡规民约，行业规则的产生履行了一定的程序，具有广泛的群众性和民主性，集中体现了业内人员的共同意志，行业规则具有约束力，对经纪人提出职业道德的要求是行业规则一个显著的特点（具体内容自己看书P15）。房地产经纪行业管理的法律规范分为：房地产经纪综合管理类、房地产经纪执业管理类、房地产经纪收费管理类三大类）

第二章

一、经纪人员职业资格的种类：经纪人员在经纪机构中直接从事经纪业务的执业人员，必须是依法取得相应的职业资格证书并经有关主管部门注册生效的房地产经纪人员，未取得职业资格证的人员，一律不

得执行房地产经纪业务。取得证书的人员只能在其取得证书种类规定的业务范围内执行业务，不得超越。经纪人职业资格分为执业资格和协理资格两种。（两种资格三种证书）《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》、《上海市执业经纪人执业证书》和《中华人民共和国房地产经纪人协理资格证书》。

1、房地产经纪人执业资格（全国）：是依法取得职业资格有关主管部门注册登记后以房地

产经纪机构的名义独立执行经纪业务，可自行开业设立房地产经纪机构或经从业的经纪机构授权，独立开展经纪业务，并承担责任的自然人，承担房地产经纪机构关键岗位工作，指导经纪协理进行业务，订立经纪合同等重要业务文书并获得合理佣金，可在全国范围内注册执业。

2、房地产经纪人协理从业资格：协助经纪人从事非独立性经纪工作的自然人，几个只取得

协理资格的人员在没有房地产经纪人指导下联合进行活动也是属于超越执业范围的违规行为。协理资格的有效执业区域比房地产经纪人要小，协理资格只能在允许注册的地区内从业。取得房地产经纪人执业资格是进入经纪活动关键岗位和发起设立经纪机构的必备条件，取得协理从业资格，是从事房地产经纪活动的基本条件。

3、上海市房地产经纪人执业资格：在上海区域内的经纪机构中由经纪机构授权，以机构名

义独立执行经纪业务，并承担责任的自然人。

二、经纪人员职业资格考试：

1、经纪人执业资格考试。已取得房地产协理资格并具备以下条件之一者可申请：

（1）大专学历，工作满六年，从事经纪业务满三年

（2）本科学历，工作满四年，从事经纪业务满两年

（3）双学士学位，工作满三年，从事经纪业务满两年

（4）硕士学位，工作满两年，从事经纪业务满一年

（5）博士学位，从事经纪业务满一年。

房地产经纪人执业资格实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，由人事部、建设部共同组织实施。建设部负责编制房地产执业资格考试大纲，编写考试教材和组织公开命题，组织或授权考前培训，人事部负责审定执业资格考试科目、考试大纲和考试命题，组织实施考务工作。

2、经纪人协理考试：具有高中以上学历，实行全国统一大纲，各省、自治区、直辖市命题

并组织考试的制度。

3、上海市执业资格考试：考试大纲由主管行政管理部门审定，公共科目考试由上海市执业

经纪人协会组织实施，房地产专业科目考试由上海市房地产经纪行业协会组织实施。该证书在上海范围内有效。考试条件：本市常住人口，外省持本市居住证，并在本市从事房产经纪的人员，大专以上学历（含大专），三年内无犯罪行为。上海市房地产执业经纪人资格考试实行全市统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度。

三、经纪人员职业资格注册：

1、房地产经纪人员执业资格注册（全国）：经考试取得全国证，申请执业，执业资格只在

规定的期限内有效，届满前应申请再注册，申请注册必须明确执业所在的经纪机构，一个经纪人只能在一个经纪机构执业，不得同时在两个以上机构执业。经纪人所在地是指房地产经纪人从事经纪活动地，即经纪人执业所在的机构所在地，而非经纪人住所地、经常居住地和考试地。申请注册的人员必须同时具备以下条件：1、取得房地产经纪人执业资格证书2、无犯罪记录3、身体健康4、经所在经纪机构考核合格。（注意：和年龄无关），执业资格注册有效期一般为三年，有效期届满前三个月，持证者应到原注册机构办理再次注册手续。

2、上海市执业资格注册条件：1、取得执业资格考试合格证明2、在本市有固定住所

3、无

下列规定的情形（即有下列情形不予注册）：A、无民事行业能力或限制行为能力B、刑事处罚执行完毕未满三年的，但过失犯罪除外，C、吊销经纪执业证未满三年的。申请人应通过经纪组织向市工商局提交文件，收到申请之日起十五个工作日内作出答复。经纪人发生变化的，应在变化之日起三十日内通过经纪组织向市工商局申请变更，上海执业证书每两年审验一次。

四、房地产经纪人员的权利和义务：经纪人应以诚实信用作为自己执业的基本原则，诚实信用是发展事业的根本基础。主要权利义务（重点）：1、要求委托人提供与交易有关的资料2、拒绝执行委托人发出的违法指令3、保护自己的劳动成果和知识产权4、接受职业继续教育和培训5、为委托人保守商业秘密，保障委托人的权益。。。。。。。。

五、上海经纪人员的权利义务：1、有权在其执业的经纪合同上签字2、依法享有其承揽经纪业务的执行权3、为当事人保持商业秘密。。。。。。。。执业经纪人不得有下列行为：提供不实信息，与他人恶意串通，收取佣金以外的报酬（看房费），利用委托人的商业秘密谋取不当利益。执业经纪人的合法权益受到侵害的，可向市工商局申诉，也可向市执业经纪人协会投诉。

六、房地产经纪人员的职业道德：

1、内涵：经纪职业道德是经纪行业从业人员共同认可并拥有的思想观念、情感和行为规范

的总和。

●思想观念主要内容涉及三个方面：职业良心、职业责任感和职业理念。（职业良心涉

及对执业活动“守法”“诚信”“守信”等执业原则）。

●行为习惯是最能显化职业道德状况的层面。包括仪表、言谈、举止等方面的修养。

2、作用和意义：

●从行业的角度：经纪职业道德是通过广大从业人员的长期实践摸索，总结提炼，身

体力行并经集体约定而形成的。

●对从业人员个体而言：职业道德是通过一定的教育训练，行业氛围的熏陶、社会舆

论的引导而形成的。

●职业道德与法律法规的区别：法规和行为规范均属于外在的规定，主要通过法律手

段，行政手段及行业管理手段来约束经纪人员。而职业道德则是指内化于房地产经纪人员思想意识和心理行为习惯的一种修养，主要通过良心和舆论来约束人员。3、基本要求：①守法经营；②以诚为本（不成交不收费，佣金是唯一收入，诚是真诚和坦

诚）；③恪守信用（信用是金，经纪人员要区分合理要求和不合理要求，不轻易承诺，客观的向客户进行解释）；④尽职守责（严守秘密保护客户利益，经纪人员对自已从业的机构承担着一定责任）；⑤公平竞争，团结合作（合作是经纪人员和机构提高市场竞争力的重要手段）

七、房地产经纪人员的职业修养：

1、知识结构：核心是房地产经纪的基本理论和实务知识，外层是相关专业知识，最外层是

文化修养。

2、心理素质：（1）自知、自信（自知即对从事的行业有充分而正确的认识；自信来源于自

知，是在自知基础上形成的职业荣誉感、成就感和执业活动中的自信力；房地产经纪工作是一项造福于民的工作）。（2）乐观开朗。（3）坚韧奋进（应视挫折为正常，一帆风顺的交易为偶然，否则盼着简单、顺利、高额的交易而不得）

3、礼仪修养：以荣耀保持清洁卫生，第二声铃声响后立即接听，您好，这是***公司，避

免打断对方的讲话，谢谢，欢迎再来电话，对方挂断电话后，自己再挂断电话，以示尊重客户。接待客户时，应在客户的侧边就座，应坐在椅面外侧二分之一部位，上身略向前倾，应注重与客户的目光交流，不要目光四处游移，也不能瞳孔聚焦，死死盯住对方。

八、房地产经纪人员的职业技能：

1、收集信息的技能：（掌握真实、准确和系统的经纪信息，并进行鉴别、分类、整理、储存和快速检

索的能力）

2、市场分析的技能：（数学处理分析、比较分析、因果分析，定性的判断，定量的判断，市场分析是

经纪人掌握的基本职业技能。）

3、人际沟通的技能：（了解对方心理活动和基本想法的技能，适当运用向对方传达自我意思方式的技

能，把握向对方传达关键思想的时机的技能）

4、供求搭配的技能

5、把握成交时机的技能：（交易达成是房地产经纪业务流程中关键的一环，能准确判断客户犹豫的真

正原因和成交的条件是否成熟）

九、经纪机构人员管理：

1、经纪人员与经纪机构的关系：（1）执业关系（独立经纪人，是指挂靠经纪机构，自己开

拓市场的经纪人，无底薪，也没业绩指标）（2）法律责任关系(经纪人由于故意或过失给委托人造成的损失，由机构承担责任，再向经纪人进行追偿，由经纪机构统一承接经纪业务并承担法律责任有利于保护委托人、房地产经纪人和房地产经纪机构三方的合法利益，也利于促使经纪机构加强对其所属执业经纪人的监督和管理。)（3）经济关系

2、经纪机构管理人员的主要内容：1、训练2、评估

3、报酬（固定薪金，不具奖励性是其

最大的缺点；佣金制，没有保障底薪；混合制，兼取前两种方式）

第三章房地产经纪机构

一、经纪公司类型（经纪机构：是指符合执业条件，设立从事房地产经纪活动的公司、合伙机构、个人独资机构、分支机构。）分为：

1、房地产经纪公司：指在中国境内设立经营房地产经纪业务的有限责任公司和股份有限公

司。有限责任公司以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。股份有限公司是以其全部资本分为等额股份，股东以其所持股份为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任，出资者可以是自然人也可以是法人，出资可以是国有资产，也可以是国外投资，出资形式可以是货币也可以是实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资，但要对货币以外的出资方式进行评估作价，核实资产。

2、合伙制房地产经纪机构：合伙人订立合伙协议，共同出资、合伙经营、共享收益、共担

风险，对合伙机构债务承担无限连带责任从事房地产经纪活动的营利性组织。合伙人原则上以个人财产对合伙机构承担无限连带责任，如合伙人以家庭财产或夫妻共同财产出资并把合伙收益用于家庭或夫妻生活的，应以家庭财产或夫妻共同财产对合伙机构承担无限连带责任。

3、个人独资经纪机构：由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产

对机构债务承担无限责任从事经纪活动的经营实体。

4、分支机构：能独立开展房地产经纪业务，但不具有法人资格。当分支机构全部财产不足

以对外清偿到期债务时，由设立该分支机构的房地产机构对其债务承担清偿责任。股份有限公司和有限责任公司以其全部财产承担有限责任，合伙机构和个人独资机构承担无限连带责任。

二、经纪机构设立的条件：1、有自己的名称、组织机构，注明“房地产经纪”字样。2、有固定的经营场所。3、有符合规定的注册资本4 人员数量达到规定要求。

三、房地产经纪机构设立的程序（程序不能颠倒）：1、对人员条件进行前置审查2、向当地工商行政管理部门申请办理工商登记。3、在领取工商营业执照后的一个月内到房地产行政管理部门或其委托的机构备案。（人员审查→工商登记→备案）

四、房地产经纪机构的权利和义务：1、权利：（1）享有工商核准的业务范围内的经营权利（经营权）（2）向房产管理部门提出实施专业培训的要求和建议（建议权）。等等

2、义务：（见书P43），记忆方法：依法（依法经营、纳税），执行（履行合同、保守（商业）秘密、按规定收费），接受（接受监督检查）。

五、房地产经纪机构的注销：1 注销时尚未完成的房地产经纪业务应与委托当事人协商处理，可以转由他人代为完成。2 机构歇业或终止经营活动应在向工商行政管理部门办理注销登记后的规定期限内向原办理登记备案手续的房地产管理部门办理注销手续。

六、房地产经纪机构经营模式的概念和类型：经营模式是房地产经纪机构承接及开展业务的渠道及其外在表现形式，分为：无店铺模式和有店铺模式。（商品房销售代理机构的业务开展似乎表现为有店铺——售楼处，但售楼处实际上并不是经纪机构的店铺，是这类机构的固定办公场所。）

1、无店铺模式：个人独资机构往往没有固定场所，但其中少量机构面对大型机构客户，如

房地产开发商，从事房地产转让等居间业务。

2、有店铺模式：该类机构一般是①面向零散的房地产业主及消费者，②从事二手房买卖居

间，③房屋租赁居间，④代理的房地产经纪机构。根据店铺数量的多少分为单店铺模式、多店铺模式和连锁店模式。连锁店这一模式包括直营连锁经营模式和特许加盟经营模式两种。

3、网上联盟经营模式：随着计算机发展行业内还出现了新的一种经营模式叫网上联盟经营

模式。参与网上联盟的经纪机构还保有其有形的店铺。

4、直营连锁经营模式：由①同一公司所有，②统一进行经营管理，③具有统一的企业识别

系统。以规模化经营降低运营成本，连锁经营有效的客服了零售企业由于店址固定、顾客分散造成的单店规模小、经营成本高等缺点，使企业可通过①统一的信息管理、②统一的标准化管理和③统一做广告宣传形成规模效益。

5、特许加盟连锁经营模式：（21世纪不动产就是采取特许经营模式。）该模式有四个共同特点：1、

法人对商标、服务标志、独特概念、专利、经营诀窍等拥有所有权2、权利所有者授权其他人使用上述权利3、授权合同中包含一些调整和控制条款、以指导受许人的经营活动4、受许人需要支付使用费和其它费用。特许经营有利于企业的快速发展、成长和扩张，还能降低经营费用，集中精力提高企业管理水平。

七、房地产经纪最新经营模式是MLS经营模式。参加系统的每一位成员均采用独家销售的方式和客户签订委托合同，目前我国国内已出现一种类似MLS的经营模式————独立经纪人加租售网。独立经纪人的收入采取无底薪+高佣金提成。行业内还出现了一种与传统房地产经纪有较大区别的“手拉手交易模式”即二手房交易中买卖双方直接确定买卖意向后办理房地产买卖合同的签订。

八、房地产经纪机构选择经营模式时主要考虑三个方面：组织结构、企业规模以及规模化经营的方式，以何种模式经营除考虑可能的边际成本（保本点）还要考虑以下因素：1、是否有充足的客户信息和房源信息 2、是否有充足的人力资源 3、整体服务质量和服务水准是否会下降。特许经营目前为越来越得企业所接受，可实现低成本高速扩张以抢占更多的市场份额，每一家加盟连锁店都是独立拥有的。

九、房地产经纪的组织结构形式：

1、直线、参谋制（参谋和助手不能直接对下级发号施令，又保证了管理者的统一指挥，避免了多头领导，缺点是高度集权难免决策迟缓，对环境变化的适应能力差，职能机构和人员的沟通协调差，各自的观点有局限性，不利于培养高层管理者的后备人才）

2、分布制（规模很大业务繁多采用此形式，优点是分布有较大的经营自主权，集中精力抓全局性、长远性的战略决策，有利于加强管理，实现管理的有效性和高效率，有利于培养高层管理者的后备人才，缺点部门重叠，费用开支大、横向联系和协调较难）

3、矩阵制（有利于加强横向机构内部各职能人员之间的联系和信息沟通，构成完成横向机构的任务）

4、网络制（这种形式给予组织以高度的灵活性和适应性，特别适合科技进步快、消费时尚变化快的外部环境）

十、房地产经纪机构的部门设置：1、业务部门（根据业务类型的不同进行设置，可划分为置换业务部、租赁部、销售部，在连锁店（办事处）必须有一名以上获得职业资格的经纪人）2、业务支持部门（1、交易管理部，与客户签订的合同进行管理2、评估部3、网络信息部4、延展部，负责市场调查分析、原业务调整方案的制定，新业务品种的研究工作，5、办证部）3.、客户服务部门4、其它部门（行政、人事、财务等）

十一、房地产经纪结构的岗位设置：“因事设岗、因岗设人”是企业内部岗位设置的基本原则，工作丰富化是企业岗位设置时不容忽视的一条原则。1、销售部岗位（主动配合公司做好针对所在销售个案的调研工作）2、市场研究部门（针对房地产市场情况，包括供需情况、交易情况、政策法规等进行研究）

十二、房地产经纪企业的办公系统，系统应促进经纪企业运作效率为目标，同时考虑安全性和持续性，选址首先考虑交通便利度，办公室布置首先要考虑空间的需求量。

十三、房地产经纪企业的客户关系管理，它是以管理理念为指导，以信息技术为支撑，以客户为中心，实施有效的客户关系管理。

●客户服务支持管理一般包括①客户账号管理、②服务合约管理、③服务请求管理、④联

系活动管理以及⑤客户普查等功能。客户分析系统一般包括客户分类分析、市场活动影响分析、客户联系时机优化分析、以及交叉销售与增量销售分析。

●经纪企业客户关系的核心内容：1、留住客户（提供个性化服务、正确处理投诉、建立

长久的合作关系、与客户积极沟通）2、争取更多的客户（鼓励客户推荐，给新客户提供附加服务，如有奖销售、限时优惠、吸收新客户加入客户会享受各种会员服务）客户关系管理由客户联络中心、客户资料数据库、客户分析子系统、抉择支持子系统等组成，其中客户资料数据库是客户关系管理的核心，它是实现以客户为核心管理的重要体现。十四、经纪企业的品牌管理，优质品牌已成为企业一种主要的经纪资源。品牌的作用主要表现为是企业与消费者之间的一份无形契约，是对消费者的一种保证。品牌战略内容包括：品牌愿景、品牌定位和品牌结构。“有价值”、“独特”是品牌定位的两个重要原则，此外还有三个原则“可信”、“稳定”、和“量力而行”。品牌结构通常由三个层次构成，第一层次：企业品牌，第二层次：事业品牌，第三层次：产品品牌。品牌的维持遵循以下原则：1、运用“全方位品牌管理”发挥协同效应，2、利用创新使品牌焕发生机3、密切于消费者的关系。品牌就等于客户，拥有客户才以为着拥有品牌，满足客户需求和维系客户关系的能力是衡量企业品牌竞争力的一项重要指标。

十五、经纪企业的资金管理，利润是企业经营活动所取得的净收益，是企业的经营成果，是反映企业的经营效益和管理水平的重要指标。

第四章房地产交易

一、房地产交易类型：房地产交易是一种特定法律行为，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

1、房地产转让：是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人

的行为。它主要有房地产买卖、交换、赠与、与房地产抵债、以房地产作价出资或者作为合作条件与他人成立法人使得房地产权利发生转移、因企业兼并或者合并房地产权属随之转移等六种方式。

A、房地产买卖：是房地产转让最基本的形式。目前房地产买卖主要有商品房预售、商品房销售、

二手房买卖、商品房预售合同转让、房屋在建工程转让等类型。按提供预售的商品房计算，

投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工

交付日期。

B、房地产交换：包括公房与公房的交换、公房与私房的交换。

C、房地产赠与：赠与必须公证后有效

D、以房地产抵债。

E、以房地产作价投资入股。

F、企业兼并、合并的房地产权属转移。

2、房屋租赁：是房屋流通的一种特殊形式，它是通过房屋出租逐步实现房屋价值，从而使

出租人得到收益回报的一种房地产交易形式。房屋租赁同房地产买卖是房地产交易行为中最常见的两种形式。房屋租赁主要有房屋出租和房屋转租两种。房屋转租是指房屋承租人在租赁期间将承租的房屋部分或全部再出租的行为。

3、房地产抵押：不转移占有的方式提供债权担保。主要分为：

A、土地使用权抵押（土地使用权抵押是指以有偿出让方式取得的土地，且土地上尚未建造房屋

的土地使用权设定抵押。在中国，土地所有权不能抵押，以行政划拨方式取得土地使用权不

能单独抵押）

B、建设工程抵押（建设期间将在建的房屋及土地使用权全部或部分设定抵押，已经预售的部分

不能抵押）

C、预购商品房期权抵押（抵押必符合以下条件：①抵押所担保的主债权仅限于购买该商品房的

贷款；②不得设定最高额抵押；③并符合国家关于商品房预售管理的规定）

D、现房抵押（获得所有权的房屋及其占用范围内的土地使用权设定抵押，连房带地）

二、房地产买卖的基本流程：

1、商品房（一手房）销售的一般流程（顺序不能颠倒）：

（1）购房人寻找中意楼盘

（2）查询该楼盘的基本情况

（3）订立商品房买卖合同并网上备案

（4）交易过户登记。

2、商品房预售条件：（上海市从2001年10月1日起执行）七层及以下完成基础工程并施

工至主体结构封顶；八层及以上应完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上（不得少于七层）。

3、办理预售登记备案的资料：申请书、购房人身份证明、委托书及代理人身份证明、预

售合同。

4、商品房网上备案：目标是透明信息、规范交易、方便登记、社会监督。预售许可证生效

当日，开通楼盘网上销售功能，实现预售许可证发放与网上备案同步。

5、二手房买卖基本流程：一般要经过九个环节。

网上备案并签署合同：“手拉手交易的”通过房地产交易中心签订交易合同并进行备案登记。⑤

登记过户：房地产是不动产其交易行为生效必须通过权属转移、过户、登记来实现。⑦

五、房屋出租的基本流程：

1、寻找合适的承租人或出租房源（对出租人而言出租的房屋必须是其所有的房地产，以房

地产权证为凭，已抵押的房屋出租应得到抵押权人的同意，共有房屋出租应得到共有人的同意，售后共房必须经过购房时同住成年人的同意）

2、网上备案，签订房屋租赁合同（签订房屋租赁合同时应参照示范文本（非示范合同），

私有非居住房屋出租必须办理公证）

3、登记备案

4、领取租赁证缴纳税费。

六、房地产抵押的基本流程

1、土地使用权抵押，债务合同（主合同）依法成立。按国家规定，房地产登记证明交抵押

权人保管，而房地产权证经注记后应归还给产权人，抵押权人不能擅自扣押房地产权证。

2、建设工程抵押，投入开放建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，抵押债权不能超

出该建设工程总承包合同，该建设工程范围内的商品房尚未预售，已签有资金监管协议。

七、房地产交易合同

1、房屋买卖合同：主要条款包括买卖房地产的坐落、地点、面积，买卖的价格、支付方式、

期限。二手房的买卖还应注意以下几点：1、共有人的权利2、权益转移（住宅质量保证书和住宅使用说明书，应一并转移给买受人，买受人享有“两书”规定的权益）3、房屋质量4、承租人优先购买权（应在出售前三个月通知承租人）5、集体所有土地上房屋的买卖对象，只能出售给房屋所在地乡（镇）范围内的集体经济组织或者个体经济者6、住房户口迁移7、维修基金交割8、物业管理费、公用事业费具结。

2、房屋租赁合同：主要条款：（1）当事人姓名（名称）及住所；（2）房屋的坐落、面积、

结构、附属设施和设备状况；（3）房屋的使用要求和修缮责任；（4）房屋返还时的状态。

等等。

3、房地产抵押合同：是担保债权债务履行的手段，是债权债务主合同的从合同。抵押合同

自登记之日起生效，而不是自抵押合同签订之日起生效。一宗抵押物存在两个以上抵押权人的，需要变更抵押合同的抵押权人，必须征得所有后顺位抵押权人的同意。

第五章房地产价格与税费

一、房地产价格的概念：既包括土地价格又包括房屋建筑物的价格。

1、土地价格：①土地价格是地租的资本化。所有地租是土地使用者为使用土地而向土地所

有权人支付的费用，②土地的价格具有双源性。一方面是土地本身或土地中纯自然的部分——土地资源价值；另一方面是投入的物化劳动和活劳动——劳动价值，也可称为土地资本价值，它的大小是由劳动量决定的。房地产价值是房屋建筑价值和土地资源价值、土地资本价值的统一，房地产价格就是这种特殊价值的货币表现。

2、房地产价格的高低由房地产的效用、相对稀少性、有效需求和市场性共同决定的。效用，

指某一房地产引起人们对拥有其产权的欲望的能力。有效需求是指有支付能力的需求也就是对某一房地产的现实购买力。

二、房地产价格的种类：

1、按产权内容划分，分为房地产所有权价格和房地产他项权利价格，目前我国商品市场上

的商品买卖价格、经济适用房配售价格都属于房地产所有权价格。房地产他项权利价格可分为租赁权价格、抵押权价格、地上权价格、地役权价格、典权价格。目前我国大陆境内房地产他项权利的主要形式是租赁权和抵押权，较常用到的他项权利价格是抵押权价格。

2、按物质实体类型划分，房地产价格（连房带地的房地产整体）、土地价格和建筑物价格。

目前我国商品房市场上的普通商品房销售、转让价格属于房地产价格。土地使用权出让、转让价格属于土地价格。公有住房出售给原租用居民的价格属于政策性建筑物价格。3、按房地产交易方式划分，转让价格、租赁价格和抵押价格。公房出售有三种价格形式，

商品价、成本价和标准价。所谓标准价是城镇低收入职工购买住房时，免征住宅综合造价中相关的税费，并由国家或单位承担一定的配套设施开发费用。标准价的构成因素包括住宅本身的建筑总价和征地、拆迁补偿费。房地产租赁价格常称房屋租金，在土地场合称为地租，在房地混合场合称为房租。中国大陆目前的房屋租金有市场租金（协议租金）、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金。在现实生活中房屋租金不仅包括承租人以租金形式支付给出租人的费用还包括交给出租人的押金或保证金的利息。

4、按产生方式划分，分为实际成交价格、评估价格和理论价格。评估价格还包括评估的最

终结果和评估的中间产品——试算价格

5、按计价单位划分，总价和单价。楼面地价和土地单价的换算关系是土地单价=楼面地价*

容积率

三、经纪业务中的价格咨询：房地产经纪人员从事价格咨询应掌握评估的基本原则和市场比较法、收益法、成本法等估价方法，①为客户提供价格咨询必须首先确定标地房地产的最高最佳使用状态，②对某一类房地产的价格走势进行判断，③对可行的租金进行分析。

四、房地产交易和使用中的税

1、营业税，是对有偿提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人，就其营业收入额征收的一种税。纳税人是在境内的单位和个人，纳税依据是提供劳务的营业额，转让无形资产的转让额或销售不动产的销售额，统称为营业额。包括手续费、服务费、基金等，税率为5%。

A、营业税政策规定（新增内容）：2010年1月1日起

●个人将不足五年非普通住房对外销售，全额征收营业税及附加5.55%。

●个人超过五年（含五年）的非普通住宅或不足五年的普通住房对外销售按差额征收

5.55%。

●个人超过五年（含五年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

B、营业税的优惠政策：（新增内容）

●（上海市）售后公房，首次转让时仍按原税收优惠政策执行。（不交税）

●（上海市）农村按“三个集中”分配给农民居住的房屋，首次转让时比照售后公房。（不

交税）

●企、事业单位按成本价、标准价向本单位职工出售住房的收入，免征税。

●廉租房免征

●个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税。

C、普通住房的优惠标准，同时满足以下条件：

●2008年11月1日起，上海市享受普通住房标准调整为：单套建筑面积140平方米以下，

内环线以内总价245万元/套，内环线和外环线之间140万元/套，外环线以外98万元/套以下。

●房屋购买时间：凡在2005年5月31日前购买新建商品住房的，以购房人取得的产权证

或房屋交接书上记载的时间按孰先原则确定。

●在2005年5月31日前购买存量商品住房的，以购房人取得的产证上记载的时间确定。

●在2005年6月1日后购买商品住房的，以购房人取得产权证或契税结算后的完税凭证

上记载的时间确定。

2、契税：是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。在土地使用权转让，房屋买卖、赠与、交换过程中，发生的纳税行为。契税的计税依据是土地、房屋权属转移当事人签订的合同成交价或核定的市场价。契税税率为3%。优惠政策如下：（新增内容）

●对购买普通住房的，减半征收契税

●对个人首次购买90平方米及以下住房，且符合普通住房标准的，须凭市房地产交易中

心出具的首次购房证明，契税按1%征收。

●廉租住房、经营经济住房的单位，免征契税。

●个人购买经济适用房，在法定税率基础上减半征收契税。

3、印花税根据不同征税项目，实行从价计征和从量计征两种方式。采用比例税率和定额税率两种税率。

●购销合同印花税，购销金额万分之三税率贴花。

●产权转移书据印花税，主据人按协议金额万分之五税率贴花。

●权证印花税：领售人按每本5元贴花。（定额税率）

印花税的优惠政策：（新增内容）

●廉租房免征。

●个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

4、土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。优惠政策：

●个人转让花园住宅，增值额按四级超率累进税率（30%、40%、50%、60%）计征增值

税。

●原自用花园住宅，凡居住满五年或五年以上的，免于征收土地增值税，居住满三年未满

五年的，减半征收土地增值税，居住未满三年的，按规定计征土地增值税。

●（新增内容）事业单位、社会团体以及其它组织转让旧房作为廉租房、经济适用房房源

且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

纳税人应自转让房地产合同签订之际日起7日内办理申报纳税。

5、房产税是以房屋为征税对象，是一种财产税。自用的按房产计税余值征收，对于出租、出典的房屋按租金收入征税。房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。计税依据分为按计税余值计税和按租金收入计税两种。按房产余值计算缴纳的，税率为1.2%，依房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。年折旧额＝原值*（1－残值率）/折旧年限，年折旧额/12=月折旧额，房产税实行按年征收，分期缴纳。房产税在房产所在地缴纳。

下列房产免纳房产税：

●个人所有非营业用房产

●对廉租房免征（新增内容）

●个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。（新增内容）（区别于商铺）

6、个人所得税（新增内容）：计算应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。房屋原值是实际支付的房价款及交纳的相关税费。合理是指纳税人实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

个人所得税的计算：

●普通住宅个人所得税的计算是：（本次转让价－房屋原值－本次转让中的税费－合理费

用）*20%或本次转让价*1%（考试时用简便方法算）

●非普通住宅个人所得税的计算是：（本次转让价－房屋原值－本次转让中的税费－合理

费用）*20%或本次转让价*2%（考试时用简便方法算）

●对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

7、城镇土地使用税，是以征收范围内的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据。征收范围是城市、县城、建制镇、工矿区。

土地使用税的适用税率：

●大城市1.5元至30元

●中等城市1.2元至24元

●小城市0.9元至18元

●县城、建制镇、工矿区0.6元至12元

优惠政策：（新增内容）

●廉租免征

●对个人出租住房，不区分用途，免征

房地产基础知识考试题带答案

房地产基础知识考试答案 姓名______________ 本试卷采用填空形式，用正确答案填写使得该段文字完整为合格。 一、房产类 1、房地产的含义： 房地产具体是指土地-、建筑物-及其地上的附着物-,包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产-,是房产-和地产-的总称，两者具有整体性-和不可分割-性。包括： a) 土地 b) 建筑物-及其地上附着物 c) 房地产物权__________ 注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权-、抵押权-、土地使用权土 -、地役权-、典当权-等。 2、房地产的类型 按用途划分： a)居住房地产，土地使用年限为70年; b)商业房地产，土地使用年限为40年; c)旅游房地产，土地使用年限为40年; d)工业房地产，土地使用年限为50年; e)农业房地产，土地使用年限为50年。 二、地产类 1. 红线图：又叫( 宗地图 )，是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、 界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房； 2. 总建筑面积：指建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之 和。

3. 容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。 4. 建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳阳台、挑廊、 地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高22 m 以上（含22 m ）的永久建筑。 5. 建筑覆盖率（建筑密度）的公式为：所有建筑物基底面积之和十建设用地面积____________ 6. 绿化率的公式为：所有绿地面积之和十建设用地面积 7. 房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积， 即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和; 8. 公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户 共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不可分摊的公共建筑 面积； 9. 契税是土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权人征收的一种税。 征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移 土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。 （1）国有土地使用权证； （2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换； （3）房屋买卖; ___________ （4）房屋赠予。__________ 三、房地产权属、证照、配套类 1. 产权证书：产权证书是指“房屋所有权证”和“ 土地使用权证”。房屋产权证书包括: 产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。 2、五证：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许 可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》, 简称“五证” 其中〈〈建设用地规划许可证》和〈〈建设工程规划许可证》由市规划委员会核发;

房地产基础知识大全(DOC)

房地产基础知识 房地产 是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。从房地产存在的自然形态上来看，主要分为两大类，即土地及土地上的建筑物和附着物（房产和地产）。所谓“不可分离”，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性 房产可归私人所有，但土地属于国家和集体所有，业主只有一定年期的使用权。因此，业主购房后，所拥有的是房产的所有权及该房产所占用的土地的使用权 房地产的特性 ?不可移动性；?独一无二性； ?寿命长久性；?数量有限性； ?用途多样性；?相互影响性； ?易受限制性；?价值高大性； ?难以变现性；?保值增值性。 房地产的特性 难以变现性；?保值增值性。 房地地产的类型 按建设程度划分： 生地、毛地、熟地、在建工程、现房（含土地） 按程度划分 生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地； 毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地； 熟地：指具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接在上面进行房屋建设的土地； 在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房地产，该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年； 现房（含土地）：指地上建筑物已建成、可直接使用的房地产，它可能是新的，也可能是旧的）按建筑物的使用性质分类： ?居住建筑?公共建筑 ?工业建筑?农业建筑 ?居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑 按建筑结构的主要建材分类： 建筑结构，是指建筑物中由承重构件（基础、墙、柱、梁、屋架、支撑、屋面板等）组成的体系 ?木结构?钢筋砼结构 ?钢结构?混合结构 ?钢与砼组合结构?塑料结构 ?薄膜充气结构 按建筑结构的主要结构形式分类： ?墙体结构?框架结构 ?框剪结构?拱结构 ?网架结构?空间薄壁 ?钢索结构?舱体结构 ?深梁结构 按建筑物的耐火等级分类： ?建筑物的耐火等级是由组成建筑物的构件的燃烧性能和耐火极限决定的。

链家内部考试题-房地产基础知识

姓名： ______________准考证号：________________ 2011 年北京市房地产经纪人协理从业资格考试模拟试卷 房地产基础知识 总分 100 分时间150分钟 共10 页 本试卷包括判断题、单项选择题、多项选择题和综合分析题，共计100道题，在机读答题卡上作答。 请在机读答题卡、试卷上严格按照要求填写自己的姓名, 涂写准考证号。 请仔细阅读下面的注意事项： 1、监考人员宣布考试开始时, 方可开始答题。 2、监考人员宣布考试结束时，应立即停止答题，将试卷、机读答题卡留在桌上，等待监考 人员的指示。 3、所有题目均应在机读答题卡上作答，将相应的字母涂黑。 4、特别提醒你注意：涂写答案时一定要认准题号！严禁折叠机读答题卡！ 一、判断题（共40 题，每小题0.5 分。判断下列各题观点的正误，正确的在答题卡上将字 母[A] 涂黑，错误的将字母[B] 涂黑。） 1、诚实信用是一切正当社会行为所应遵守的道德准则。对 2、房地产经纪人与其客户之间发生的代理关系属于法定代理。错 3、房屋使用权属于用益物权。错 4、十六岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为限制民事 行为能力人。错 5、只有接受要约的特定人即受要约人才有权作出承诺，受要约人以外的第三人无资格向要 约人作出承诺。对 6、如果当事人约定的定金比例超过主合同标的额的20%，整个定金条款无效。错 7、用于商品房开发建设的土地可以采取协议方式出让。错 8、土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。对 9、在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土 地，满 2 年未动开发时，可以无偿收回土地使用权。对 10、廉租住房的房源包括政府新建、收购、改建等方式获得，不包括社会捐赠的方式。错 11、国有土地短期租赁一般不超过 5 年，对需要实行长期租赁的，其最长租赁期限不得超过 法律规定的同类用途土地出让最高年限。对 12、 2008 年 2 月 1 日期签订商品住宅买卖合同的，首期住宅专项维修资金的缴存标准是： 多层（六层及六层以下）为100 元 / 建筑平方米；高层（六层以上）为200 元/ 建筑平方米。对 13、业主共同决定改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分 之一以上的业主且占总人数三分之一以上的业主同意。对

房地产基础知识考核卷(带答案)

房地产专业知识试卷 满分：100分考试时间：60分钟测试人姓名： 标准题种类：名词解释、单选题、多选题、分析题、问答题、论述题 一、名词解释（25分，每题5分） 1、复式商品房 答：是一种经济型房屋，在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。 2、建筑容积率 答：容积率又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。 3、配建设施 答：与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。 4、银行按揭 答：银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作为抵押，由银行先行支房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息，银行按揭的成数通常由五成到八成不等，期限由1年到30年不等。 5、公共维修基金额 答：是指商品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位、共用设施设备维修基金总额。

二、单项选择题（10分，每题2分） 1、某一楼盘广告清楚的标注了该楼盘的地理位置及到市区和机场的距离，这是房地产（ D ）特性的体现。 A、实物 B、交通 C、权益 D、区位 2、我国房地产供给体系中，由国家定价并向最低收入者提供住房是（B ） A、经济适用房 B、廉租房 C、商品房 D、公房 3、对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理指的是（A ） A、城市规划 B、城市总体规划 C、城镇体规划 D、城市详细规划 4、土地使用权出让用于工业用地的最高年限为（C ） A、70 B、60 C、50 D、40 5、不动产物权中最主要、最核心的权利是（B ） A、使用权 B、所有权 C、物权 D、抵押权 三、多选题（15分，每题3分） 1、三通一平的三通指的是（BDE ），一平指的是场地平整。

房地产基础知识问答题

房地产基础知识问答题 房地产基础知识问答题 一、住宅的结构有哪些形式？ 商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为：“砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构”，三种形式情况如下： (1)砖混结构住宅 砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。 (2)砖木结构住宅 砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。 (3)钢筋混凝土结构住宅 钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用。 二、什么是使用率？什么是实用率？ 住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间，而实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。 三、怎样计算房屋的使用率？ 房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要标准，目前物业市场上出售的房屋大多以建筑面积表示，但对客户来说最具有实际使用意义的是使用面积。二者在数值上差距越大使用率越低，效用也越低。 在使用率计算方法的选择上，有些发展商采用轴线面积法。这种方法是以房间内外墙的中线为边界计算使用面积，这样计算出来的使用面积包括了外墙的一半面积和全部内墙所占的面积，数值上显得较高，不能完全反映房产实际的使用面积情况。比较确切地计算方法是在建筑面积的基础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积，这种方法计算出来的使用面积也形象地称为“地毯面积”。它反映了一个物业的真实使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。 从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多层住宅略差，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多。而多层住宅基本不存在上述问题，即便有些多层住宅有电梯，其电梯间面积也小于高层，如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高。 此外，建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配电室、高压水泵房等。 四、什么是住宅的开间、进深、层高和净高？ (1)住宅的开间 住宅的开间就住宅的宽度。在1987年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。 (2)住宅的进深 住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987年实施的《住宅建筑模数协调标准》中，

房地产基础知识试题及答案

一、填空题 1、1亩约等于( )平方米。【填空题】 667 2、1公顷等于( )平方米,约等于15亩。 10000 3、现在最常用的付款方式有一次性付款, ,分期付款,三种。 按揭贷款 4、按用途房地产的类型可划分为以下5种:居住房地产、商业房地产、旅游房地产,工业房地产, 农业房地产 5、七通一平:就是指暖气通, 水通,排污通,通讯通, 路通, 电通, 天然气通,场地平整。 6、房地产又称不动产,就是房产与地产的总称,两者具有整体性与不可分割性。包括土地,建筑物及地上附着物,房地产附带的各种权利。 7、商品房五证包含: 国有土地使用证; 建设用地规划许可证; 建设工程规划许可证; 建设工程开工证; 商品房预售许可证。 8、商品房两书包含: 商品房质量说明书; 商品房使用说明书; 9、客户首次购房,首付需付几成? 20% |2成 |两成 10、做销售,一个中心就是: ;二个能力就是:应变能力、协调能力; 以客户为中心

11、客户买房三个重要原因:认可地段 ;认可( );认可价格。 产品 12、介绍产品着重:地段环境交通配套设施价格/价值房屋设计主要建材。 二、判断题 1、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。(√) 2、净高就是下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。(×) 3、一级市场就是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场。(×) 4、三通一平时指水通、电通、路通、道路平整(×) 5、得房率就是买房比较重要的一个指标,一般来说得房率越高越好。(√) 6、业主就是指物业的所有人,即房屋所有权人与土地使用权人,就是拥有物业的主人。(√) 7、层高小于或等于2、20米以下的夹层、插层、技术层与地下室、半地下室不算建筑面积。(√ ) 8、中国工商银行规定,贷款年限最长可以贷30年,贷款人年龄不得超过60岁。( √ ) 9、房地产市场:主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场与三级市场。(√) 10、进深指一间房屋两条横向轴之间的距离。(X) 11、客户心理变化5个过程: 注意→兴趣→欲望→决心→行动。(√) 三、选择题 一、单项选择题(每题1分,共10分) 1、房地产就是指土地、建筑物及其她地上定着物,包括( D )与依托于之上的各种权益。 A、土地 B 、房屋 C、房地产 D、物质实体 2、建筑物包括房屋与( C )两大类。 A、其她地上定着物 B、建筑配件 C、构筑物 D、建筑设备 3、房地产的独一无二性就是由( B )派生出来的。 A、易受限制性 B、不可移动性 C、供给有限性 D、价值量大

房地产基础知识考试试题73061

房地产基础知识考试试题 一、填空题（每空0.5分，共50分） 13、使用面积=套内面积+赠送面积 活入住条件，称之为“入伙”。 20、投资回报率＝月租金*12/总房价。 21、建筑密度= 小区建筑物占地面积/ 小区总占地面积 22、通常确权面积与销售面积都会有一定的出入，如发生这种问题，一般按以下原则处理：

差异值为 +－0.6% ~ +－ 3% 含 3% )以内的，买卖双方按合同约定的房屋单价，多退少补。 差异值超过 +－ 3% 以上的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房的房款。（购房合同会有） 珠海市普通住宅一般套内面积在70-80%，使用面积在80%-90%。 24、期房是指，未能交付使用的楼房。 25、准现楼：指楼房建筑主体已封顶并已进入到外墙装修状态，一般距入伙时间为2—3个月. 26、现楼：符合入住条件，即买即可办理入伙手续的楼房。 、容积率＝小区总建筑面积/小区总占地面积 33、当商品房达到何种形象进度时，才可以办理预售许可证？

49、房屋产权指的是所有者对房屋所拥有的完全所有权，主要包括对房屋的占有、使用 ,处分和收益。简单说就是拥有使用该房屋，或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。 50、房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。 52、总用地面积:经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土积； 53、总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和； 54、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积 55、道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居 民小汽车、单位通勤车等停放场地。 56、房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证； 57、业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业 主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定 59、房地产的特性位置的固定性，地域的差别性，资源的有限性，高值的耐久性，保值 增值性.

房地产基础知识试题一答案

一、 房地产基础知识试题一 姓名：填空题：（每空1 分，共40分） 1、房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物，构筑物、和其他不可分离的物质及权利构成的财产总体。房地产由于其位置固定、不能移动，因而也被称为不动产。 2、房地产业所谓的“五证”指的是：国有土地使用证、建设用 地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、 商品房预售（销售）许可证。 3、房地产的自然特征包含位置的固定性、使用的耐久性、物业的差异性、资源的有限性 4、土地交易的三种方式有拍卖、挂牌、招标、协议。 5、房地产交易的三种方式是转让、抵押、租赁。 6、土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括 开发权、收益权、处置权。 7、房地产的两书是指住宅使用说明书、住宅质量保证书。 8、1 公顷＝10000平方米＝15 亩 1 亩＝666.66平方米。 住宅A 建筑面积80 平米，公摊面积15平米，该住宅的公摊系数是 0.23 ，得房率为81.3%、套内面积65平米。

9、凯里恒大城总占地面积600亩，总建筑面积80 万平米，绿化面 积160000平米，容积率为2.0、绿化率为40% 。 10、项目A占地面积20000平米，分别修建了3 栋基地面积分别为1400平米、1600平米、2000平米的高层电梯房，每栋的总层数为 30 层，该项目的建筑密度为0.25 同，该项目的建筑面积为150000 11、，如标准层面积与基地面积相平米。 参照上图，该套房屋起居室（客厅）开间为5.4 M，大卧室面积为13.3 ㎡。 12、CBD又称中央商务区，CLD又称中央生活区。 13、项目A剩余三套房源待售，基本情况为住宅1建筑面积100平米，4100元／㎡，住宅2建筑面积120平米，3700元／㎡,住宅3建筑面积150平米，4500元／㎡。该3套住宅的起价为3700元

房地产行业基础知识大全

一、房地产基础专业知识 1、房地产:指房产与地产的总称(又称不动产)。 2、房地产的三种存在形态: 单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体 3、房地产的特征: a、房地产位置的固定性(土地不可移,房屋也不可动); b、房地产地域的差别性(每宗房地产的价值都不同); c、房地产的高值、耐久性(价格贵、土地永久的); d、房地产的保值、增值性(货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值); 4、房产:就是房屋及其权利的总称(占有、使用、收益、处分等权利)。 5、房屋分类: a、功能用途:居住用房(小区、高品住宅)、工业用房(厂房、仓库)、商业用房(门面、商场)、办公用房(写字楼)、行政用房(军事、学校等单位用房及城市); b、建筑结构:钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构与其她; c、所有权归属:公房(直管公房与自管公房等)与私房; 6、地产:就是土地及其权利的总称(使用、收益、转让等权利)。 7、土地分类: a、开发利用:生地与熟地; b、建筑功能:建筑用地与非建筑用地; c、用途:居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等; 8、房地产业:指从事房产开发、经营、管理与服务的行业。包括: a、土地开发; b、房屋建设、维修、管理; c、土地使用权的有偿划拔、转让; d、房屋所有权的买卖、租赁; e、房地产抵押贷款; f、房地产市场; 9、土地使用权:就就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利(指依法对土地经营、利用与收益的权利)。土地公有制采取了两种形式:即集体所有制与国家所有制。a)农村土地采用了集体所有制,属于农民集体所有;b)城市土地采取国家所有制的形式,属于全民所有;任何个人不能取得土地的所有权。 土地使用获得的方式: 划拔:无偿使用,如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程;

房地产基础知识试题答案

房地产基础知识考试试题 8、房地产住宅的层数划分的规定：低层住宅为 1-3 层；多层住宅为 4-6 层；小高层住宅为 7-11

层；中高层住宅为 12-16 层； 16 层以上为高层住宅， 30 以上为超高层住宅； 9、别墅可分为联排别墅，双拼别墅， 独栋别墅三种。 10、房地产是和的总称， 其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构造 物构成的。 二、判断题（每题1分，共10分，对的打“√”错的打“×”） 1、给未成年人购房，登记时要指定一名监护人，并且要到公证处公证。（√） 2、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。（√） 3、容积率是指总建筑面积与建设用地面积之比值。 （√） 4、得房率是买房比较重要的一个指标，一般来说得房率越高越好。（√） 5、业主是指物业的所有人，即房屋所有权人和土地 使用权人，是拥有物业的主人。（√） 6、绿化率又叫绿地率是规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。（×）

7、满十八周岁且超过法定退休年龄，具有完全民事行为能力的自然人，可以成为银行房屋贷款对象。(× ) 8、净高是下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。（×） 9、容积率是指总建筑面积与建设用地面积之比值。 （√） 10、层高小于或等于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室不算建筑面积。（√） 三、单项选题（每题2分，共20分） 1、下列哪种设施属于建筑物以外的土地定着物（ D ）A柜式空调 B彩电 C冰箱 D底下管线 2、建筑物高度超过（ D ）的，不论住宅、公共建筑、综合性建筑均称为高层建筑 A24米 B10层以上 C24层以上 D100米 3、根据国标规定，除了总平面图外，其余工程图纸的尺度标注以（C ）为单位 A米 B厘米 C毫米 D以上单位皆可 4、我们俗称的”地毯面积”是指（B ） A建筑面积 B套内使用面积 C实测面积 D套内建筑面积

房地产基础知识考试试题

房地产基础知识考试试 题 集团标准化小组：[VVOPPT-JOPP28-JPPTL98-LOPPNN]

房地产基础知识考试试题（90分为及格）

7、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.0米以上的，按其水平投影面积计算。（） 8、得房率是买房比较重要的一个指标，一般来说得房率越高越好。（） 9、业主是指物业的所有人，即房屋所有权人和土地使用权人，是拥有物业的主人。（） 10、层高小于或等于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室不算建筑面积。（） 11、中国建设银行规定，贷款年限最长可以贷30年，男性贷款人年龄不得超过60岁。（） 12、房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场。 （） 13、绿化率又叫绿地率是规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。（） 14、入伙是指业主领取钥匙，接房入住。（） 15、基价也叫起步价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。（） 16、进深指一间房屋两条横向轴之间的距离。（） 17、净高是下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。（） 18、取得房屋产权证后，房屋所有人拥有的权利：使用权，占有权，收益权， 处分权（） 19、我国土地使用权的出让方式有四种：招标、拍卖、挂牌和协议方式。（） 20、宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。（） 三、名词解释（每题3分，共12分） 1、容积率= 2、使用率= 3、期房： 4、建筑密度= 四、计算题（每问4分，共8分） 1、某住宅小区占地面积为50亩，小区共建有12栋16层建筑体（不计地下室），每栋户型面积一样，建筑单元均为一梯四户，每栋每层建筑面积为525平米，问：该小区容积率是多少？建筑密度是多少？（8分） 四、填空题：（每空3分，共15分） 五证：a. ；b ；c. ；d. ；e. 。(按顺序填写才算正确) 六、论述题（15分） 如何做一个优秀的置业顾问？

最全房地产基础知识讲解

房地产基础知识 1、房产：房屋产权的简称。 2、地产：是指土地财产。 3、房地产：是房产和地产的总称。 4、房地产业：从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。 5、房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 6、土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地。 7、集体土地：是指农村集体所有的土地。 8、征用土地：指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。 9、土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。 10、土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 11、土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。 12、地籍、产籍：是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。 13、生地：不具备开发条件的土地。

14、熟地：指已完成三通一平或七通一平，具备开发条件的土地。 15、宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。 16、宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。 17、证书附图：即房地产后面的附图，主要反映房地产情况及房地产所在宗地情况。 18、物业管理：泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。 19、业主委员会：是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。是代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。 20、业主委员会的产生：由业主大会从全体业主中选举产生。 21、住房补贴：住房补贴是国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助。 22、房屋的所有权：是指对房屋全面支配的权利。 23、房地产交易形式：主要有两种：地产交易形式与房产交易形式。 24、建筑物：是指人工建造而成的房屋和构筑物，如墙体、楼地层、楼梯、门窗基础。 25、构筑物：是指建筑物中除房屋以外的东西，人们一般直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水井、道路、桥梁等。 26、期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房。 27、期房的介定：房地产开发商拿到商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证（或竣工验收合格可以直接入住使用）为止。

房地产基础知识

房地产专业基础知识 房地产基础知识及常用名词 1、房地产： 是指土地、建筑物及其他地上定着物的统称，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，房地产与建筑物密不可分。 上述定义中的地上定着物，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性，地上定着物包括为提高房地产的使用价 值而种植在土地上的花草、树木或人工建造的庭院、花园、假山，为 提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通 风、通讯、电梯、消防等设备。 2、土地的所有权种类： 国有土地，集体土地。 3、土地使用权的获取方式： 征用、划拨、出让。 其中，以出让方式获取土地使用权，目前已经实行?°招拍挂?±的方式 进行，即以招标、拍卖、挂牌的方式进行出让，协议出让已经停止。 4、生地与熟地： 熟地是指已经拆迁完毕，达到?°三通一平?±施工条件的土地。 生地则是相对应熟地而言的，是指尚未具备上述施工条件的土地。 三通一平：水通、电通、路通，场地平整。 七通一平：给水通、排水通、电通、路通、燃气通、通讯通、供热 通，场地平整。 5、房地产按用途划分的类型: a.居住房地产（普通住宅，高级公寓，别墅等）； b.商业房地产（写字楼，旅馆，商店，影剧院等） c.旅游房地产（公园，风景名胜，历史古迹，沙滩等） d.工业房地产（厂房，仓库，） e.农业房地产（农场，林场，牧场，果园） f.特殊房地产（学校，教堂，政府机关办公楼等） 6、土地使用权出让的使用年限： 居住用地70年； 工业用地50年； 教育，科技，文化卫生，体育用地50年； 商业，旅游，娱乐用地40年； 综合或其他用地50年； 7、拆迁补偿的方式： 货币补偿、实物补偿（回迁、搬迁）。 目前较多采用货币补偿方式。

房地产基础知识总结版

培训知识总结 公司口号：我们因专业而强大 我们因严谨而尊严 我们因解决问题而信誉 房地产：房地产是由土地，建筑物和固着在土地，建筑物上不可分分离的部分和所产生的权益。 建筑物产生的过程：立项设计施工验收交付使用 地形：是指地球表面上的地物和地貌的总称。 地形图：将某地区地形状况按一定比例绘制成图。 红线图：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积一般红笔圈在图纸上具有法律效应。 开间：一间房屋的面宽。 进深：一间房屋的深度。 层高：地面到上一个楼板的高度（包括楼板厚度）。 净高：房间内地面到顶棚。 建筑层数：室内标高为正负零的楼层为一层，以上顺次排列向下为地下一层，地下二层，层高低于2.2m的楼层，屋顶水箱、电梯机房、装饰性建筑均不算楼层数。 标高：（1）绝对标高：以青岛海平面的高度平均值为零点的高度。 （2）相对标高：以项目的某一特定点为零点，其他各处相对于他的高度。 风向频率玫瑰图：简称风玫瑰图，表示某地常年风向频率的数值的分布，用八到十六个方位表示。 建设用地面积：红线面积。 总建面：按分层建筑面积之和计算。 建筑物基底面积：建筑物底面与地面接触的面。 物业类型： 1.低层建筑（1-3层） 2.多层建筑（4-7层）小于1 3.小高层（8-18层）1.5-2 4.高层（19-33层）小于2 5.超高层（100米以上）大于2.5 用地性质：指城市规划部门根据城市总体规划的需要对某宗具体用地所规定的用途，分为 1.住宅用地（70年） 2.商业用地（40年、影剧院、酒店、旅游等） 3.工业用地（50年） 4.综合用地（50年、教育、科技、文化、卫生、体育） 房地产三级市场：一级市场为土地交易市场，二级市场为商品房买卖市场，三级市场为二手； 房租赁市场

房地产基础知识考题

恒大十里温塘项目基础知识考核 考试者：考试时间：考试份数： 一、填空题（每空1分，共51分） 1、房地产具体是由、附着在土地上的各类及其，房地产由于其位置固定、不能移动性，因而也被称为。 2、1亩约等于平方米。1公顷等于＿＿＿＿平方米，约等于＿＿＿＿亩。 3、现在最常用的付款方式有、、三种。 4、按用途房地产的类型可划分为＿＿＿＿＿＿＿，＿＿＿＿＿＿＿，＿＿＿＿＿＿＿，＿＿＿＿＿＿＿＿、＿＿＿＿＿＿＿五种。 6、其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地＿＿＿年；工业用地＿＿＿年；教育、科技、文化、卫生、体育用地＿＿＿＿年；商业、旅游、娱乐用地＿＿＿＿年；综合用地或者其他用地50年。 7、七通一平：是指＿＿＿＿，＿＿＿＿，＿＿＿＿，＿＿＿＿，＿＿＿＿，＿＿＿＿，＿＿＿＿，＿＿＿＿。 8、房地产又称不动产，是＿＿＿＿和＿＿＿＿的总称，两者具有整体性和不可分割性。 9、五证：＿＿＿＿＿＿＿＿；＿＿＿＿＿＿＿＿；＿＿＿＿＿＿＿＿；＿＿＿＿＿＿＿＿；＿＿＿＿＿＿＿＿。 10、两书：＿＿＿＿＿＿＿＿；＿＿＿＿＿＿＿＿； 11、按揭贷款的额数：居住房最高可贷总房款的＿＿＿＿，商业用房最高可贷＿＿＿＿。 12、取得房屋产权证后，房屋所有人拥有的权利：、、、。 13、房地产住宅的层数划分的规定：低层住宅为层；多层住宅为层；

小高层住宅为层；中高层住宅为层；层以上为高层住宅，层以上为超高层住宅； 14、别墅可分为别墅，别墅，别墅三种。 二、判断题（每题1分，共10分，对的打“√”错的打“×”） 1、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。（） 2、净高是下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。（） 3、一级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同 相应的土地使用权转让给单位或个人的市场。（） 4、三通一平时指水通、电通、路通、道路平整（） 5、得房率是买房比较重要的一个指标，一般来说得房率越高越好。（） 6、业主是指物业的所有人，即房屋所有权人和土地使用权人，是拥有物业 的主人。（） 7、层高小于或等于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室不算建筑面积。（） 8、房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场。（） 9、进深指一间房屋两条横向轴之间的距离。（） 10、中国建设银行规定，住房贷款最长可贷30年，商业用房最多可贷20年。（） 三、选择题（单、多选每题1分，共8分） 1、下列不属于土地使用权出让方式的是（） A、招标 B、拍卖 C、划拨 D、协议 2、目前产权登记方式是按（）方式进行登记。 A、建筑面积 B、套内面积 C、套内使用面 D、预售面积 3、当预售房屋的面积与登记面积出现误差，而合同未作约定时，面积误差比绝对值为（），买受人有权退房。 A、3% B、3%以内 C、超过3% D、超过2% 4、具有最高法律效力，是制定其他法律的依据的是（） A、行政规章 B、法律 C、宪法 D、地方规章 5、我国目前土地使用权的用地方式有（） A、买卖 B、租赁 C、出让 D、划拨

房地产基础知识试题(附答案)

房地产基础知识试题 姓名__________ 专业 ______________ 分值 _____________ 一、填空题（0.5分每空） 1. 1亩约等于667 平方米。1米= 3 尺= 30 寸。1尺= 10 寸 2. 1公顷等于10000 平方米，约等于15 亩。 3. 现在最常用的付款方式有一次性付款，按揭贷款，免息分期付款3种。 4. 按用途房地产的类型可划分为居住房地产，商业房地产，旅游房地产，工业 房地产_，—农业房地产_5种。 5. 其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地70年；工业用地50年；教育、科 技、文化、卫生、体育用地_50—年；商业、旅游、娱乐用地_40年；综合用地或者其他用地__50_年。 6. 七通一平：是指水通、电通、道路通、排水通、热力通、煤气通、通讯及_场地平整—。 7. 房地产又称_不动产_，是一房产_禾口一地产_的总称，两者具有整体性禾口一不可分 割性 .。包括土地，建筑物及地上附着物，房地产附带的各种权利。 8. 五证：是指a.国有土地使用证。b.建设用地规划许可证。c.建设工程规划许可证。d.建设工程施 工许可证。e.商品房预售许可证。 9. 两书指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 10. 目前新房办理房产证时所需的费用：登记费80元，交易费3元/ m1 2 3 4 5 6 7 8，绘测费1.49/ m2， 契税总房款的1.5%，公共维修基金总房款的2%。 11. 房屋建筑结构分类标准：钢结构，钢、钢筋混凝土结构，钢筋混凝土结构，混合结构， 砖木结构，其他结构。 12. 房屋价格的形成有三种方法：成本+利润，市场比较法，和二者结合。 13. 一般来水客户的来源主要有媒体宣传、接听热线电话、参加发展会、朋友或老客户介绍来的客 户、做直销等五个方面。 14. 构成房屋价格的直接费用包括：土地费用、拆迁费用、勘察测绘费、设计费、建安成本、 景观配套费、市政配套费。 15. 房地产住宅层数划分的规定：底层住宅为1~3层；多层住宅为4~6层；小高层住宅为 7~11层；中高层住宅为12~16层；16层以上为高层住宅，30层以上为超高层住宅。 16. 别墅可分为联排别墅，双拼别墅，独栋别墅3种。 9. 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高 在2.0米以上的，（注：不论高度均按水平投影面积计算）按其水平投影面积计算。 1 判断题（2分每空） 2 给未成年人购房，登记时要指定一名监护人，并且要到公证处公证。（V ） 3 外地人到本地购房需要担保人。（X ） 4 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。（V ） 5 净高是下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。（X ） 6 容积率是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（V ） 7 一级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使 用权转让给单位或个人的市场。（X 8 三通一平是指水通、电通、路通、道路平整。（X ）

房地产基础知识考试试题

8、得房率是买房比较重要的一个指标，一般来说得房率越高越好。（） 9、业主是指物业的所有人，即房屋所有权人和土地使用权人，是拥有物业的主人。（） 10、层高小于或等于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室不算建筑面积。（） 11、中国建设银行规定，贷款年限最长可以贷30年，男性贷款人年龄不得超过60岁。（） 12、房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场。（） 13、绿化率又叫绿地率是规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。（） 14、入伙是指业主领取钥匙，接房入住。（） 15、基价也叫起步价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。（） 16、进深指一间房屋两条横向轴之间的距离。（） 17、净高是下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。（） 18、取得房屋产权证后，房屋所有人拥有的权利：使用权，占有权，收益权， 处分权（） 19、我国土地使用权的出让方式有四种：招标、拍卖、挂牌和协议方式。（） 20、宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。（） 三、名词解释（每题3分，共12分） 1、容积率= 2、使用率= 3、期房： 4、建筑密度= 四、计算题（每问4分，共8分） 1、某住宅小区占地面积为50亩，小区共建有12栋16层建筑体（不计地下室），每栋户型面积一样，建筑单元均为一梯四户，每栋每层建筑面积为525平米，问：该小区容积率是多少？建筑密度是多少？（8分） 四、填空题：（每空3分，共15分） 五证：a. ；b ；c. ；d. ；e. 。(按顺序填写才算正确) 六、论述题（15分） 如何做一个优秀的置业顾问？

房地产基础知识考试试题带答案

房地产基础知识考试试题 一、填空题（每空 0.5 分，共 50 分） 1、 1 亩约等于667 平方米。 2、 1 公顷等于10000 平方米，约等于15 亩。 3、现在最常用的付款方式有一次性付款，按揭贷款，免息分期付款，三 种。 4、按用途房地产的类型可划分为居住房地产，商业房地产，旅游房地产， 工业房地产，农业房地产五种。 5、其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地70 年；工业用地 50 年； 教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年；商业、旅游、娱乐用地 40 年；综 合用地或者其他用地 50 年。 6、七通一平：是指水通、电通、道路通、排水通、热力通、煤气通、通讯 通、及场地平整； 7、房地产又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割 性。包括土地，建筑物及地上附着物，房地产附带的各种权利。 8、五证：a. 国有土地使用证； b 建设用地规划许可证； c. 建设工程规 划许可证； d. 建设工程开工证； e. 商品房预售许可证。 9、两书：商品房质量说明书；商品房使用说明书； 10、目前新房办理房产证时所需的费用：登记费80 元，交易费 3 元/ ㎡， 测绘费 1.49 元/ ㎡，契税总房款的 1.5%，公共维修基金总房款的2% 。 11、按揭贷款的额数：居住房最高可贷总房款的70%，商业用房最高可 贷60% 。 12、销售的基本流程是：迎接客户→介绍产品观看→ 填 写客户资料→跟踪→逼定→同→入住。→购买的洽谈→现场的定金的补足→签定合 13、取得房屋产权证后，房屋所有人拥有的权利：使用权，占有权，收益权， 处分权。 14、一个中心是：以客户为中心；二个能力是：应变能力，协调能力； 三颗心是：热心，耐心，信心；四个掌握是：国家的经济大势，房 地产业的

房地产培训基础知识大全

房地产基础学习资料 一、住宅的基础知识： 1、住宅、住宅小区的概念 住宅：就是供人们居住并具备可供人们生活起居的功能和设施的房子。住宅是人工建造而不是自然形成的。 住宅小区：“居住小区”，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 2、按建筑结构分类的住宅 砖混结构住宅：“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型粘土砖、如空心砖等。“混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐。这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构住。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。 框架结构住宅：是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层住宅多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。 钢混结构住宅：结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层住宅多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较 3、按经济形态划分的9类住宅 商品房：指具有经营资格的房地产开发公司（包括外资投资企业）开发经营的住宅。它不同于长期以来在住房体制上所供给的福利性住宅，是纯粹商品化的住宅。商品房的销售由市场决定其价格。 经济适用房：指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经

房地产基础知识考试试题(带答案)

房地产基础知识考试试题

算建筑面积。（√ ） 12、中国工商银行规定，贷款年限最长可以贷30年，贷款人年龄不得超过 60岁。（√） 13、中国建设银行规定，住房贷款最长可贷30年，商业用房最多可贷20年。（× ） 14、房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市 场。（√） 15、绿化率又叫绿地率是规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。（×） 16、入伙是指业主领取钥匙，接房入住。（√） 17、消防避难层、为了整栋建筑物使用的配电房作为公用面积可以分摊。（×） 18、基价也叫起步价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。（×） 19、借款人偿还银行贷款，期限在一年或一年以内的实行到期连本加息一并还清。（√） 20、进深指一间房屋两条横向轴之间的距离。（√） 三、问答题（每题3分，共15分） 1、什么是按揭贷款？（3分） 答：即购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，有银行现行支付房款给开发 商，以后购房者按月向银行支付本息的付款方式。 2、置业顾问接待客户的过程分为哪几个步骤？（3分） 答：1）客户进门每一个看见的人都要主动上前问好，提醒其他置业顾问的注意 2）置业顾问应立即上前热情接待 3）帮助客人收拾雨具放置衣帽等 4）通过随手招呼，区别客户真伪，了解所来的区域和接受媒体 3、置业顾问的销售能力包括哪几种？（3分）？ 答：1、创造能力2、判断及察言观色能力 3、自我驱动能力4、人际沟通的能力 5、从业技术能力 6、说服顾客的能力 4、名词解释：建筑面积，绿化率，容积率，经济适用房？（3分） 答：建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和。 绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。