当前位置：文档库 › 绿地商业综合体项目规划方案

绿地商业综合体项目规划方案

某大型商业综合体建筑设计方案说明

某大型商业综合体建筑设计方案说明 -CAL-FENGHAI-(2020YEAR-YICAI)_JINGBIAN

南通五洲国际广场（尚德龙城）商业部分方案设计说明书第一章设计总说明 1.1项目概况： 1.1.1基本情况 “南通五洲国际广场”项目地块（CR10013），位于南通市崇川区钟秀中路北、北濠桥路东，北城大桥东南侧，用地面积90663平方米，用地性质：商业、办公、居住。该项目为南通市人民政府“城中村”改造项目之一。本次报批的是项目南地块，用地面积平方米。 1.1.2项目区位该项目地块位于南通主城区北侧，项目西侧为刚建成的北城大桥引道，往南至闹市区南大街及5A级濠河风景区近在咫尺；往北跨过通吕运河便是建设中的港闸区北翼新城，穿越北大街到南通火车站、宁通启高速、长江渡口均在10分钟车程内，交通出行十分便捷接轨。 1.1.3周边情况运河北的港闸区北翼新城，在北城大桥东西两侧临运河为深圳华强集团有限公司竟拍地块建设项目，西侧为被誉为“中国迪斯尼”的国内第一家城市室内版主题乐园项目南通华强方特城，东侧为商业（电子市场）、办公、居住用地，建筑面积约110万平方米。沿北大街两侧已建或在建项目较多，有居住、办公、酒店、商业等多种业态。项目地块南紧临钟秀路，为城市主干道，钟秀路南为多个住宅区，沿路底层为商业，以装饰装修为主。东为“居然之家”家居生活馆、公墓管理处。西紧临北城大桥引道，引道西侧为待开发地块及南通革命历史纪念馆。项目地块东侧与居然之家间的南北城市次干道北接规划中的运河50米景观带及规划东西向次干道，地块中间从北城大桥引道向东的纬12路将地块分为南（地块二）、北（地块一）两块，且有一定的坡度。 1.1.4价值判断项目地块周边家居商铺等各类市场齐全，住宅小区总量已形成气候，生活含金量高。地块位于南通传统商业中心南大街与新建火车站的重要交通枢纽北濠桥路的中间地带，通吕运河北侧为大片新建住宅区。商业价值颇高。 1.1.5整体项目地块为城中村改造，须在本项目地块二原地安置崇川区钟秀街道办事处办公用房8000平方米及相应全部配套设施、32000平方米四星级宾馆及相应全部配套设施，原地安置城北村居委会办公用房5000平方米及相应全部配套设施、商业经营用房10000平方米及相应全部配套设施（以上安置面积数据系指地块规划控制指标地上建筑面积）。 1.1.6项目定位以销售为指导的持有型商业办公城市综合体。 1.1.7控制指标用地面积平方米；总建筑面积225719平方米，其中地上总建筑面积157499平方米，地下建筑面积68220平方米；容积率；绿地率5%；建筑密度%； 1.1.8场地现状

商业综合体项目各阶段策划

城市商业综合体项目全程策划流程《商业项目市场调研报告》纲要一、城市经济环境的分析和生活结构研究 ◆总人口及区域人口结构、职业构成、家庭构成、收入水平、消费水平等 ◆ GDP发展状况及产业结构情况 ◆消费品零售总额 ◆商业增加值 ◆城乡居民的人均可支配收入 ◆城乡居民储蓄存款余额二、区域经济结构调查与城市发展规划调查 ◆公共设施状况 ◆交通体系状况 ◆道路状况、通行量 ◆区域性质与功能特点 ◆各项城区的机能 ◆城市规划三、城市商业发展规划及政策研究 ◆商铺发展现状及布局情况 ◆商铺发展规划 ◆城市商业网点规划政策四、区域零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析 ◆区域商铺分布及经营业态详图 ◆商业地区间的竞争状况及竞争者调查分析 ◆地区间的销售动向 ◆大型主力店的动向五、典型性竞争性项目调查与研究六、地区未来商业地产的供应量分析七、消费者消费行为调查与研究 ◆地理细分调查分析 ◆购买人群细分调查 ◆年龄细分调查分析 ◆经济状况细分调查分析 ◆消费者交通和出行方式 ◆购买者购买心理及行为分析八、项目立地条件研究 ◆道路类别及交通状况 ◆项目地块自然与社会条件分析

◆顾客是否容易达到商业区 ◆周边环境和公建设施 ◆项目周围经济条件分析 ◆项目SWOT分析九、商圈的确定和研究 ◆商圈的范围的确定 ◆商圈的构成及顾客来源《商业项目定位报告》纲要一、项目竞争分析主要物业品种设定各物业品种的竞争分析各物业品种的竞争策略各物业品种的核心竞争力提炼项目的竞争定位二、项目主题定位项目主题描述主题的支撑点概述项目主题的适应性分析项目主题的差异性分析项目主题的产品表现形式项目主题的广告表现形式三、项目产品定位项目功能定位项目业态选择项目商业物业规划要点项目商业产品设计要点（进深/面宽/楼层/面积）四、目标客户定位购买商铺的目标客户群分析租赁使用商铺的目标群分析购买客户群的市场细分购买客户群的目标市场设定购买商铺的客户定位

商业规划方案

商业规划方案酒吧一条街是集购物、休闲、餐饮、娱乐、时尚运动等多种商业业态为一体的新的商业业态，其各业态的组合、区域划分、面积配比是否科学、准确，以及各业态的经营方式是否相互配套和协调将直接影响到项目的后期经营、管理及持续发展。酒吧一条街的运营具有统一管理、分散经营的管理特点。管理者对其实行统一的集中管理，有组织进行日常运行、物业管理、促销活动等；经营者不参与管理，定期向店铺所有者交纳租金，向管理者交纳管理费；店铺所有者和管理者不参与经营。针对酒吧一条街的运营特点，结合本项目的具体情况，我们设定本项目各业态的组合、区域划分、面积配比和经营方式，确保各业态相互带动、客流资源共享、经营方式科学、满足项目定位要求，追求项目运营的最好效果，实现本项目的发展战略目标。本项目的核心定位为以娱乐为主的综合性商业中心，室外酒吧街及天桥作为项目的内部空间骨架，将本项目内各主力店、专业店、品牌店、餐饮店、娱乐、休闲、设施等有机地串连在一起。各类业态店铺在围绕室外酒吧街排布的同时，充分考虑到项目每个区域的商业价值和各业态之间的相互关连、带动，以及对整个项目的形象支撑、招商要求、面积要求、物业要求及经营、管理的特点等因素。一、酒吧（一）品牌酒吧 1、经营方式：引进多家国际著名的酒吧品牌店 2、区域位臵和规划面积（1）分布在酒吧街上，面积约100-300 m2不等；（2）依据 A、项目业态定位要求。本项目的业态定位为酒吧一条街，著名品牌酒吧是其不可缺少的一个业态组成,能最大提升本项目的商务价值。 B、品牌酒吧能为项目吸引来众多的消费者，带动整个酒吧街的人气。另一方面也可为本项目带来稳定的收益。 C、品牌酒吧的选址要求。著名酒吧在选址上比较注重项目的易达性、通透性、环境等因素。本项目符合其选址条件。 D、项目整体运营的要求。各个品牌酒吧对项目内位臵的要求不尽相同，有些要求有独立的门面，而有些品牌侧重要求面积足够大，操作间设备齐全就可，对楼层没有特别要求。因此将各类品牌酒吧根据整体项目运营情况，将其分布于不同位臵。这样也可以使与其他酒吧的人流共享。对整个项目的人气提升有很大作用。 3、物业产权：出售以利于整个项目的资金回笼。 4、收益方式：销售直接变现，进行资本运作。 5、目标客层：高级白领、成功人士、政府公务员和高收入、高消费的中青年消费群体，周边学校学生、旅游观光客、周边居民家庭、进入本项目的每一位顾客，本项目内工作人员、营业员、进场经营的经营者及业务人员。对于有车一族更是一个极大的诱惑。（二）特色酒吧 1、经营方式：引进国内、外知名的各种特色酒吧。 2、区域位臵和规划面积（1）分布在酒吧街上，面积约100-300m2不等。（2）依据：项目业态定位要求。本项目的业态定位为酒吧一条街，消费群体为全客层，高、中、低档消费都不可缺少。 3、物业产权：出售以利于整个项目的资金回笼。

商业综合体策划全案

商业综合体策划全案第一节、项目地块属性分析 1、项目地理位置项目位于昆明市西山区书林街，大地块东临停车场（规划中玉带河公园、盘龙江），南临昆明三中，西临20米规划路，北临15米规划路。分析： A、书林街项目地处昆明老城区中心位置，以金马碧鸡坊、东寺塔、西寺塔、近日楼等名胜古迹为依托，西临书林街,东接青年路延长线,北近金碧路，南至环城南路；紧临医院、学校，周边为写字楼、高档住宅区、以及以螺蛳湾批发市场、双龙商场、明通商场、云纺商业区，百盛和昆百大为核心的大型商业区。这一带历来是昆明城市文脉所在，金马坊、碧鸡场、忠爱坊、近日楼、东寺塔、西寺塔等体现昆明文化名城风貌的仿古建筑，昭示这里一直延续着的历史文明。而居住配套的成熟，则体现在五分钟步行范围内分布着昆华医院、儿童医院、市人民医院这些昆明的重点医院。举步可抵达家乐福、百盛、百佳、国美、昆百大等大型购物商场 B、历史上的书林街，设立了大量的外国驻昆机构，如法国领事馆，美烟草公司，俄罗斯面包店，南盛来咖啡店等，这一条街成了变相的租界。在书林街口是英国人开办的“惠滇医院”(今儿童医院)，往西是永宁清真寺。解放后，昆明市政府在书林街建立了很多知名的学校及出版机构。其中，与项目紧邻的昆明三中，是昆明最好的中学之一。所以，书林街是昆明人文环境的典型代表； C、项目所在的盘龙江，是最早进行整治改造的河流，其整治改造的沿江绿化，已经行成了良好的自然环境。 2、项目地质、水文、气候情况项目土地的地质情况，从实地观察来看，项目属于办公楼及旧产房。原有建

筑的基础大部分还没有拆除。项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期。分析：项目土地的地质情况总体比较良好，没有潜在的严重地质灾害，适合修建房屋，在施工图设计时，应根据地质情况对基础的形式进行专题研究和经济性分析，选用即满足安全要求又造价经济的基础形式。项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期，对项目的冬季施工、特别是对建筑主体施工有利，对项目的施工工期不会带来不利影响。项目内原有建筑的基础、水、电、气、通讯、排污等市政配套的埋地部分，对项目开发中的地质勘探和基础施工，都有不利影响。 3、项目地形、地貌项目地形相对比较规整，临街面长，项目临建设路一侧长约115米，临二环路东二段一侧长约340米，临沙河长约69米。项目属于办公楼及产房改造，场地平整量较大。分析：项目的地形、地貌比较规整，对规划设计和开发建设都没有不利影响，适合规划建设。项目的临街面长，在规划设计时应充分利用，规划建设适当的商业建筑，以提高项目的开发价值。 4、项目的市政配套情况项目地处昆明市中心城区，具有水、电、气、通讯、排污等市政配套。项目东面临巡津街，有98、62、3、4、107、50、51等十多路公交车，交通十分便捷。

浅谈教育综合体

浅谈教育综合体一、教育综合体发展及盈利情况近年来房租、人力成本高已为制约教育培训业发展的“两座大山”。盈利艰难之下，房租和人力成本越来越成为不少教育机构的心头之痛。据中国教育培训联盟万里行的数据，从2013年开始各地区域中小型教育机构的利润率已有不同幅度下降，主要是由于租金、人工成本的上涨远超过了营收的增长幅度。不少城市的教培业的人力成本上涨了15％至20％，租金平均上涨了10％左右。而狂奔揽金十几年的中国房地产，现在却充满危机，无论是搞商业住宅，还是搞商场或者各种形态的经济开发区。都会面临一个问题：谁来消费？每座城市都在搞城市综合体，结果发现商场里的工作人员比顾客还要多，消费如何能起来呢？前者为场地所困，后者后人流劳神，“基于学生，顺应市场”，教育+地产的综合体应运而“红”。自2015年10月11日，新**方百*汇跟商业地产联手建规模3000平的“教育综合体”——青少年素质教育平台后，全国各地相继出现规模大小不一的教育综合体：天地围棋道场2000平方，溪地少年大学城有4000平方，乐文汇有近8000平方。这些近一两年兴办的综合体，面积都是数千平方，投资都是千万级的，发展势头迅猛。截至到2017年4月，全国营业与准备开业的“教育综合体”已突破300家，大多处在亏损或薄利边缘。二、目前综合体的运营模式目前国教育综合体主要有三大类型：第一种商业地产商为主导，引进其他的培训机构。这也是存在时间最长的方式，在商业地产领域，它被赋予的概念是“教育业态布局”。简言之，这就很像一个卖场，将空间进行鉴定的切割然后招租，这种模式并不具备较高的竞争力。而真正有生命力的教育综合体一定是空间可以共享、资源共享，服务也可以共享的。”所以单纯以地产的方式来做，会比较困难。第二种是由一家教育机构运营为主导，直接租赁一片区域，除自身培训机构需要的场地外，剩下的租赁给其他培训机构。但往往也是以租金的方式进行合作。

教育培训综合体项目可行性研究报告--商业计划书

教育培训综合体项目可行性研究报告中咨国联出品

目录第一章总论 (9) 1.1项目概要 (9) 1.1.1项目名称 (9) 1.1.2项目建设单位 (9) 1.1.3项目建设性质 (9) 1.1.4项目建设地点 (9) 1.1.5项目负责人 (9) 1.1.6项目投资规模 (10) 1.1.7项目建设规模 (10) 1.1.8项目资金来源 (12) 1.1.9项目建设期限 (12) 1.2项目建设单位介绍 (12) 1.3编制依据 (12) 1.4编制原则 (13) 1.5研究范围 (14) 1.6主要经济技术指标 (14) 1.7综合评价 (16) 第二章项目背景及必要性可行性分析 (17) 2.1项目提出背景 (17) 2.2本次建设项目发起缘由 (19) 2.3项目建设必要性分析 (19) 2.3.1促进我国教育培训综合体产业快速发展的需要 (20) 2.3.2加快当地高新技术产业发展的重要举措 (20) 2.3.3满足我国的工业发展需求的需要 (21) 2.3.4符合现行产业政策及清洁生产要求 (21) 2.3.5提升企业竞争力水平，有助于企业长远战略发展的需要 (21) 2.3.6增加就业带动相关产业链发展的需要 (22) 2.3.7促进项目建设地经济发展进程的的需要 (22) 2.4项目可行性分析 (23) 2.4.1政策可行性 (23) 2.4.2市场可行性 (23) 2.4.3技术可行性 (23) 2.4.4管理可行性 (24) 2.4.5财务可行性 (24) 2.5教育培训综合体项目发展概况 (24) 2.5.1已进行的调查研究项目及其成果 (25) 2.5.2试验试制工作情况 (25) 2.5.3厂址初勘和初步测量工作情况 (25)

万达商业综合体

吉林华桥外国语学院本科毕业论文（2010级）

万达商业综合体商业模式与核心竞争力的构建Wanda build commercial complex of the business model and core competitiveness

摘要自2004年开始，我国商业地产的规模在不断发展壮大，逐渐形成了商业地产风起云涌格局。好的商业地产模式是企业生存的前提和基础，因此研究商业地产的模式对企业生存和发展来说具有重大的现实意义。优秀的商业地产模式是企业的核心竞争力，房地产企业选择何种商业地产模式，决定了其对经济周期的抗跌性,决定了其能否可持续发展。在实践和时间的历程上，万达集团坚持不懈地追求“国际万达百年企业”的宗旨，探索、验证、积累、完善和创造了具有核心竞争力的商业地产模式，创立了以“万达广场”为代表的第三代商业地产的模式—城市综合体，为业界树立了商业地产整合经营的典型。本文通过分析万达集团的背景、业务布局以及商业地产—城市综合体的模式，并就商业地产发展态势进行了SWOT分析理论分析万达城市综合体开发的优势和劣势，总结出万达集团城市综合体的模式、成功的要素，纳出万达集团城市综合体模式对企业发展战略的重要意义及对我国商业地产发展的启发意义。关键词：万达集团；商业地产；城市综合体；模式

Abstract Since 2004, the scale of China's commercial real estate continues to grow, gradually formed a commercial real estate surging pattern. Good commercial real estate model is the premise and basis of survival, the study of the commercial real estate model has great practical significance for the survival and development of enterprises. Outstanding commercial real estate model is the core competitiveness of enterprises, real estate companies to choose which mode of commercial real estate type, determining its resilience to the economic cycle, determining its ability to sustainable development. In the course of practice and time, Wanda Group relentlessly pursue " international Wanda century enterprise " the purpose of exploration, validation, accumulation, improve and create a commercial real estate model with core competitiveness, the creation of a " Wanda Plaza " as the third generation model represents commercial real estate - the urban complex, the commercial real estate industry has set a typical integrated operations. This paper analyzes the background of the Wanda Group , layout, and commercial real estate business - urban complex models and commercial real estate development trend analysis conducted SWOT analysis theory Wanda Urban Complex Development strengths and weaknesses , summed up the city's comprehensive body of Wanda Group factor model, successful , satisfied the Wanda Group urban complex model of the importance of enterprise development strategies and instructive for our commercial real estate development. Keywords: Wanda Group；Commercial real estate；Urban complex；Model

商业地产项目策划方案

竭诚为您提供优质文档/双击可除商业地产项目策划方案篇一：商业地产营销策划方案商业地产营销策划方案 ××商业城营销企划方案前言在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。 ××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。 ××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）组成，总建筑面积约为15000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1500多平方米，商业裙楼建筑面积约8500平方米，塔楼建筑面积约6500余平方米。项目总投资约1800万元。

经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。一、项目营销总体策略营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。二、项目营销目标方针根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。 1.树立一个新锐概念：休闲式购物商业。 2.倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。 3.提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。 4.启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、

商业综合体项目市场调研计划方案

XXX商业综合体项目市场调研计划方案正黄集团﹒商业管理中心 2014年5月23日 z

总则工作重点：通过区域城市结构分析、区域商业前景调查、潜在消费人群调查、竞争性商业项目调查、主力店及品牌商家访谈验证五方面，了解XXX项目所在区域市场的商业现状、短中长期市场机会、项目可依托资源，为项目业态规划、招商及后期运营统筹做出指导。本阶段工作重点围绕XXX初步的产品规划，安排市场论证计划，力求寻找市场空隙点，从而做到市场差异化定位。一、调研目的 z

完善XXX区域城市环境现状及生活结构分析，为项目决策、定位、规划、招商及运营等奠定市场基础；探寻XXX项目定位，深入研究城市客群特性和把握本区域城市发展趋势，从而找出匹配城市发展的商业定位；梳理城市消费群体、精准锁定潜在目标消费人群，为商业规划、招商及营销推广作支持；筛选和锁定竞争区域和竞争项目，了解竞争对手的表现并制定有针对性的市场竞争策略； ?深入主力店与品牌商家访谈，有利于设计商业综合体的业态和经营方案，为招商与后期运营提供重要依据；二、工作周期第一阶段：市场调查。2014年5月26日至2014年5月30日()；2014年6月03日至2014年6月04日()；第二阶段：报告撰写。2014年6月03日至2014年6月10日；三、调研容与形式调研容：区域城市结构分析、区域商业前景调查、潜在消费人群调查、竞争性商业项目调查、主力店及品牌商家访谈验证等。调研形式：资料收集、实地考察、专家拜访、抽样访谈及问卷调研等；四、工作组人员与分工 z

五、商业调查的课题与容z

区域城市结构调查目的：发现使XXX综合体项目成功开发的机会和应当回避的威胁； 1．经济环境的分析和研究，包括总人口及地区人口结构/职业构成/基础设施情况/家庭户数构成/收入水平/消费结构/消费水平等;GDP 发展状况/国民经济产业结构和主导产业结构;全社会消费品零售总额；城乡居民的人均和可支配收入； 2．区域城市结构调查，包括：区域功能区域划分;区域交通路网规划的通达性、可视性；交通路网建设情况;区域规划人口和规划实施步骤；区域人口结构和消费结构现状；区域基础设施和公共配套现状及发展计划；区域商业前景调查目的：了解城市商业持续发展力及辐射能力，了解XXX发展展望及未来可能涉及人群及其特点； 1．对XXX项目的前景研判；2．城市客群的典型性市场需求；3．现有商业现状及特征分析；潜在消费人群调查目的：分析项目的市场消费辐射能力；了解项目可行性与机会点； 1．消费来源及辐射力调查：教育背景/家庭状况/收入来源/收入水平/消费状况/消费结构/消费习惯/消费偏好等; 2．投资经营群体分析：投资者，分投资类型研究；经营者，分业态研究； z

商业地产项目商业计划书

商业地产商业计划书目录摘要........................................................... 错误!未定义书签。目录 . 0 第一部分公司基本情况 0 第二部分公司管理层 (3) 第三部分产品/服务 (6) 第四部分研究与开发 (9) 第五部分行业及市场情况 (11) 第六部分营销策略 (13) 第七部分产品制造 (15) 第八部分管理 (18) 第九部分融资说明 (20) 第十部分财务计划 (23) 第十一部分风险控制 (24) 第十二部分项目实施进度 (25) 第十三部分其它 (25) 第一部分公司基本情况公司名称________________________________________ 成立时间____________

注册资本____________________________ 实际到位资本____________________ 其中现金到位________________________ 无形资产占股份比例____________% 注册地点_____________________________________________________________ 公司性质为：请填写公司性质，如：有限公司、股份有限公司、合伙企业、个人独资等，并说明其中国有成份比例、私有成份比例和外资比例。公司沿革：说明自公司成立以来主营业务、股权、注册资本等公司基本情形的变动，并说明这些变动的原因。 _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ 目前公司主要股东情况：列表说明目前股东的名称及其出资情况。股东名称出资额出资形式股份比例联系人联系电话甲方乙方丙方丁方戊方目前公司部部门设置情况：以组织机构图来表示。本公司的独资、控股、参股的公司以及非法人机构的情况：以图形方式表示，如。

商业综合体规划设计方案及对策评审要点解析

商业综合体规划设计方案评审要点解析商业综合体的规划设计工作分为概念方案阶段、方案设计阶段(含方案深化设计）、初步设计阶段，施工图设计阶段、实施阶段和营运阶段。商管公司作为商业产品的使用者和管理者，参与规划的目的和任务就在于对项目从使用功能的实现和后期运营效果的预期上实施专业把控，其参与新项目规划的能力和水平将影响商业品质。商业项目业态定位和设计研讨阶段工作要点（1）对商业项目进行整体业态定位是打造商业项目雏形的关键。商业定位准确是保证商业项目在开业之后保值增值的必要条件。（2）此阶段商管公司的任务及准备工作内容：商业项目业态定位和设计要点研讨、建筑方案(含方案深化)设计评审、空调冷热源论证、各专项设计评审等。其中各专项设计评审中的每一项又各自大致按照方案及方案深化设计、初步设计、施工图设计等阶段来完成。在每个阶段，商管公司作为物业的使用者和管理者，都需要进行专题市场调研工作，获得相关的信息依据，经过研究分析后，对规划设计方案进行评审并形成意见和建议，完成须由商管公司主导的专项设计成果，提交规划院，然后经过一次或多次联合评审会签由规划院将各方意见达成一致，形成阶段性设计成果。本文将重点从这三个阶段就商管公司参与规划设计任务、准备工作以及从管理专业角度所需重点关注的事项进行详细解读，以期能够给参与这项工作的人们提供参考和思路，使我们今后在参与规划设计工作时能够有的放矢，提高工作效率。（3）评审关注的事项：业态定位、步行街布局、交通组织、停车位、停靠站和公交车站、管理用房、消防疏散通道、变形缝。【关注点1】业态定位根据市场调研结果，综合城市发展和商业发展状况、商业项目所在区域的发展趋势、所属商圈的地位和未来竞争态势等情况进行定性分析研究，确定项目的商业定位、业态组合、业态布局，进而对项目的总体建筑规模体量、项目内外交通环境组织、主要业态（含步行街）类型的布局及面积配置、零售业态经营档次和组合方式、以及大系统划分方式等要素予以确认。【关注点2】步行街布局（1）步行街应合理布局、与主力店有机结合并成为连接各主力店客流动线的枢纽，使各主力店的客流通过步行街实现交汇和共享；目前根据不同的建筑体量，步行街与主力店布局较为理想的方式有：步行街在整体被主力店围合下向各主力店之间穿插、步行街对主力店全包围。为确保步行街商铺整体连贯性，步行街各层与主力店的开口数量应适当，并且通过在适当位置开口使步行街没有明显的“冷段”和“死角”；

商业综合体规划设计方案评审要点解析

备工作以及从管理专业角度所需重点关注的事项进行详细解读，以期能够给参与这项工作的人们提供参考和思路，使我们今后在参与规划设计工作时能够有的放矢，提高工作效率。（3）评审关注的事项：业态定位、步行街布局、交通组织、停车位、停靠站和公交车站、管理用房、消防疏散通道、变形缝。【关注点1】业态定位根据市场调研结果，综合城市发展和商业发展状况、商业项目所在区域的发展趋势、所属商圈的地位和未来竞争态势等情况进行定性分析研究，确定项目的商业定位、业态组合、业态布局，进而对项目的总体建筑规模体量、项目内外交通环境组织、主要业态（含步行街）类型的布局及面积配置、零售业态经营档次和组合方式、以及大系统划分方式等要素予以确认。【关注点2】步行街布局（1）步行街应合理布局、与主力店有机结合并成为连接各主力店客流动线的枢纽，使各主力店的客流经过步行街实现交汇和共享；当前根据不同的建筑体量，步行街与主力店布局较为理想的方式有：步行街在整体被主力店围合下向各主力店之间穿插、步行街对主力店全包围。为确保步行街商铺整体连贯性，步行街各层与主力店的开口数量应适当，而且经过在适当位置开口使步行街没有明显的“冷段”和“死角”；

案例研究-城市综合体-一、二、三、四代万达广场商业规划对比分析

一、二、三、四代万达广场商业规划对比分析（组图）核心提示：近年来万达的成功引得无数人研究模仿，有关万达模式的研究文章屡见不鲜。本人深耕华中区商业地产多年，尤其是华中商业重地武汉,四代万达均有开业运营的项目，全国独有。长沙解放西路的第一代万达本人亦曾造访多次，对于万达的第一、二、三、四代产品均有较深入的研究学习，不敢妄称专家，现仅就这四代万达的商业规划略说一二，与众分享交流。近年来万达的成功引得无数人研究模仿，有关万达模式的研究文章屡见不鲜。本人深耕华中区商业地产多年，尤其是华中商业重地武汉（目前已开业5个万达，江汉路万达、菱角湖万达、经开万达、积玉桥万达、楚河汉街，未来预计要开10个万达），二三四代万达均有开业运营的项目，全国独有。长沙解放西路的第一代万达本人亦曾造访多次，对于万达的第一、二、三、四代产品均有较深入的研究学习，不敢妄称专家，现仅就这四代万达的商业规划略说一二，与众分享交流。第一代万达：长沙解放西路万达（悦荟广场说到第一代万达，有一段往事不可回避。2005年前后，正是万达大力扩张的时期，万达计划赴港发行Reits上市却未果。澳大利亚最大的投资集团麦格理也在找寻进军内地市场的契机，也是因缘巧合，双方当时一拍即合。麦格理通过贷款，向万达购买了9座万达广场（项目招商信息）（分别位于南京、济南、哈尔滨、沈阳、天津、武汉、长沙、南宁、大连）。2005年的万达正是大力发展急需血液的时候，资本市场筹资无果，加上当时已拥有的21个已经运营或动工的商业广场，资金压力巨大。与麦格理达成协议，并借此套现31亿。在麦格理与万达集团的委托管理合同期满后，双方协议分手。上述9个城市的万达广场全部更名为“悦荟广场”。现在来看，这9个万达广场，全部位于城市最核心的商圈，目前估值应该远超当年的31亿。不过话说回来，正是凭借当年的31亿现金，万达抓住了扩张的机遇能做到如今巨无霸的规模，对双方来说也可谓双赢。第一代万达的代表作长沙悦荟广场地处长沙市级核心商圈，黄兴南路步行街和解放西路交汇处，紧邻长沙黄兴路步行街，交通线路纵横交错，人流如织。项目占地1.8万平方米，

商业综合体商业规划及方案

商业综合体商业规划及方案V3.0 商业综合体商业规划及方案

目录第一章项目概述 (1) 1.编制单位............................................ 错误！未定义书签。 2.编制依据............................................ 错误！未定义书签。 3.项目建设周期........................................ 错误！未定义书签。 4.项目资金来源........................................ 错误！未定义书签。 5.项目分析及设计定位.................................. 错误！未定义书签。 5.1 项目现况 (1) 5.2 项目需求 (1) 5.3 楼层布局 (3) 6.办公基础设施现状勘察 (4) 7.项目建设系统架构 (7) 7.1 基础设施建设及完善 (7) 7.2 网络平台建设 (7) 7.3 应用平台建设 (8) 7.4 子系统/平台设置 (8) 8.方案设计思想/原则 (10) 第二章新建基础设施 (13) 1.调度大厅建设 (13) 1.1 平面布局 (14) 1.2 装饰装修 (15) 1.3 空调系统 (18) 1.4 操作台 (20) 1.5 DLP大屏幕显示系统 (21) 1.6 气体灭火系统 (23) 2.多媒体会议系统 (26) 2.1 应急指挥会商中心 (27) 2.2 视频会议室 (29) 2.3 多功能会议室 (32)

2.4 其它中小型会议室和通用配置 (33) 3.远程高清视频会议系统 (35) 3.1 总体组网结构 (37) 3.2 系统组网方案 (37) 3.3 与商业综合体级联 (40) 3.4 领导决策系统网络 (41) 3.5 分会场连接 (41) 4.荣誉展厅多媒体展示系统 (42) 4.1 平面布局 (42) 4.2 各区域设置 (42) 5.智能控制系统 (44) 5.1 大厅、公共通道、电梯厅 (45) 5.2 各类会议室 (45) 5.3 办公区域 (46) 5.4 领导办公室 (46) 5.5 电动窗帘控制 (48) 6.信息引导及发布系统 (48) 7.机房建设（合用） (50) 7.1 环境要求 (50) 7.2 装饰装修 (51) 7.3 电气 (52) 7.4 空调 (53) 7.5 消防 (55) 7.6 机房环境监控系统 (55) 第三章已有基础设施完善 (58) 1.综合布线系统 (58) 1.1 水平和工作区部分 (58) 1.2 管理和设备区部分 (60) 1.3 主干线缆调整 (61)

商业规划方案

皓月集团长春项目商业布局规划提案方案2 愚谷智业商业管理顾问有限公司 2007年7月6日方案二的开发规划设计是依据皓月集团董事长及张总的指示，在深度挖掘本项目可形成的开发效益最大化前提下，通过集团与城市规划及土地部门的沟通及争取，扩大本项目容积率，突破项目原有建筑的规模，实现地区标志性建筑的目标。使本项目在商业形态和业态组合上更加丰满，竞争实力更强。达到开发小以及持续经营利润的最大化。一、项目规划说明将本项目调整为地上高层写字楼部分局部18层；总建筑面积达到24521平方米，容积率2.4。（写字楼部分增加7层、4392平方米）目的：通过高层部分的加层，给建筑设计更大的空间，实现标志性建筑的可能。突出表现皓月集团的企业形象和项目市场影响。意义：最大化项目开发的经济价值和高层写字楼的物业体量，实现长期持有物业的价值。 3F—18F：星级时尚商务酒店+写字楼 2500平米酒店式公寓+8700平米商务写字间，以小户型为主，首先满足办公需求，其次适合整体经营需求，并考虑该部分后期可销售、或转换概念以住宅推向市场。二、项目规划经济效益分析 1、基础数据表

2、项目成本投资估算表单位：万元 3、投资情况分解具体成本如下： 1、集中式商业建筑安装及配套成本：2702.70万元 =集中式商业面积×单位平方米造价 =9109㎡×3000元/㎡ =2732.70万元 2、公寓酒店、写字楼建筑安装及配套成本：1303万元 =公寓酒店面积×单位平方米造价 =10715㎡×2000元/㎡

=2143.00万元 3、停车场及设备间建筑安装及配套成本：804.8万元 =停车场及设备间面积×单位平方米造价 =4348㎡×2000元/㎡ =869.60万元合计：项目建筑安装及配套成本为5745.30万元。（建安及配套成本追加840万）项目总体投资为8835.76万元。二、租赁物业总收入预测净租赁收入租赁收入来源于两部分：集中式商业的租赁收入和广告位的租赁收入。【集中式商业的租赁收入估算】本项目集中式商业可租赁面积为9109平方米，按照平均59.4元/平方米·月计算，即每年平均租金为649.29万元/年。 1、第一年集中式商业的年租赁收入估算 =商业可租赁面积×单位平方米年平均租赁价格×出租率 =9109㎡×712.80元/㎡.年×80% =519.43万元/年 2、广告位的租赁收入（按集中式商业租赁收入的20%估算）第一年的广告位租赁收入=集中式商业租赁收入×20%

万达综合体设计的个控制点

万达综合体设计的75个控制点第一阶段方案及深化设计阶段一、室内商业步行街设计 1.关于步行街主入口 (1) 紧邻交通主干道、主通道，入口设计要醒目、宽敞、通透，设计有入口外广场，便于室外商业促销活动，建议至少保证一处出入口可以进出车辆(展示用)； ⑵商业广场主岀入口门高不低于3米； (3) 步行街主岀入口两侧及上方立面应采用通透玻璃幕墙设计，以增强该区域商铺的通透性和良好采光，充分提高商铺价值。 2?关于步行街主出入口商铺步行街出入口处的两侧商铺商业价值最高，而步行街出入口处设置的通往主力店的通道距离出入口太近，考虑到各主力店是否均有独立的对外主出入口，建议调整此通道于步行街出入口到中庭的区间内，调整后此通道处可作黄金商铺。 3. 关于避风阁设置商业广场主出入口要设置避风阁”(北方地区应设计卷帘门)，步行街出入口设双层门，并设风幕，不宜设门帘。 4. 关于步行街室内通道为确保步行街商铺整体连贯性，建议各层与主力店的通道应适当减少，主力店在步行街开口设置的原则：主力店单边与步行街相接的开口为一处，双边与步行街相接的不超过两处，除万千百货外，原则上不在中庭设主力店开口，主力店的开口位置尽量设在步行街的尽端部以带动整个步行街的**，非零售型(如影院、KTV、网吧等)的业态开口一定要和其入口大堂结合，开口尺寸为4~8米。 5. 关于步行街次主力店根据肯德基、麦当劳、必胜客的租赁条件要求，应保证步行街主岀入口处的店铺面积不低于150平米，并在一二层增加楼梯设计或留口，具体位置需在施工时另行确定。 6?关于步行街岀入口交通为方便顾客购物需要，建议在步行街主出入口两侧规划出租车等候区域； 7. 关于步行街设置客流计数系统步行街的岀入口要设置客流计数系统。 8. 关于步行街顶棚 (1) 一定要加盖封顶，一是保持室内步行街产品的纯粹性；二是避免冬季无法正常经营；步行街采光顶的开口宽度，应较下层开口两侧各扩大800mm ;(规划院强制条文已列) (2) 一定要设计为玻璃采光顶，为便于后期经营管理，提升建筑品质，建议玻璃采光顶由连续设计方式改为分段设立； (3) 步行街的采光廊和中庭的采光天棚：步行街的采光廊考虑广告装饰物的安装，需要预留一定数量的吊挂件，中庭的吊挂件预留最低4?6个(商管建议最好达到8个)，采光廊按每跨预留一处吊挂件，宜考虑电动提升装置。中庭的采光天棚及步行街的采光廊应进行节能设计，必须设置电动遮阳装置。 9关于LED 中庭的采光天棚在设计中要考虑方便安装LED电子屏，总荷载20KN。

【世郡商业街】世郡商业地产项目规划方案参考范文

1、区域位置位于天津市中心城区东南部、津南区西北部双港组团西部，世郡商业地产项目规划方案。该地块北侧紧邻天津市目前最大的成熟高档居住区--梅江居住区、梅江南居住区和国际会展中心，西北与卫南洼风景区相望，西邻天津经济技术开发区微电子产业园区，东侧是台湾工业园区和津南开发区。 2、四至范围及项目总体量该商业项目位于领世郡地块东北角，东至微山路，南至现状国际学校，西至规划领世郡1#地块，北至现状赤龙河，占地面积311亩(约合21万平米)。 3、交通状况紧邻外环线快速路，外环线与京津塘，唐津，京滨，京沪，津保等多条高速连接，可以快速向整个华北区辐射。市区道路交通比较方便。地块北靠外环线，北侧有友谊路、解放南路、洞庭路、微山路通达市区，西侧紧邻规划的津沽二线高速公路。 1)项目北侧紧邻外环线，道路红线50米宽，地块沿外环线一侧，规划要求预留500米绿化隔离带(拟将高尔夫主题公园和部分高尔夫球场置于其中)，外环线是市区主要交通干线。 2)地块沿津沽二线为规划中的高速公路，道路红线100米宽。 3)地块沿津沽二线一侧，规划要求预留300米绿化隔离带(拟建27洞高尔夫球场 4)地块南侧梨双公路道路红线40米； 5)地块东侧微山路道路红线30米； 6)地块距友谊路3公里。 7)地块距天津国际机场10公里。 8)地块距津滨高速9公里。 9)地块距津塘公路6公里。 10)地块距津沽路2公里，地块西侧紧靠津沽二线(规划高速路)。 11)地块距津港公路5公里。附图1地块城市位置图和宗地区域位置图

附图2地块现状图附图3领世郡总体规划图附图4项目一期平面图第二条项目运作背景领世郡项目作为一个复合型地产项目，集高档住宅、高尔夫、休闲娱乐、教育等于一身，其项目在运作之初，就引起了市场极大的关注，其商业地产项目对于一个大盘而言更是优势互补的过程。除了集团公司倾其全力打造之外，更得到了来自市政府及区政府的大力支持，更有众多的合作单位的关注，因而本项目是极为可行的。项目面积规划商业部分主题公园别墅部分高尔夫球场国际学校311亩600亩3498亩839亩100亩总面积5348亩领世郡商业地产项目是天津市红磡房地产开发有限公司进军商业地产市场的旗舰型商业项目，本项目面向天津市所有中高收入阶层人士，并依托于天津市政府全面开发大南部板块的政策优势，及便捷的交通条件，旨在打造津城时尚生活新天地。第三条项目相关情况介绍 1、人文环境 1)本项目地处天津南部，而南部地区历来是天津的发展方向即经济商贸重心偏移的方向 2)天津南部地区是天津市家居建材业态聚集的地方，人们的消费意识习惯已形成 3)南部地区多水景，别墅集群，生态环境好，是人们休闲娱乐、享受生活的首选地区 2、人口情况本项目地处津南区，与东丽区、西青区与河西区相邻，与滨海新区(包括塘、汉、大、津南葛沽镇、东丽)关系密切。 1)天津滨海地区位于华北平原东部,环渤海湾中心,包括塘沽、汉沽、大港三个滨海区，以及海河下游东丽区和津南区的部分区域，陆域面积约2270平方公里，约占全市面积的20%，常住人口近百万人，占全市11%，特别是2003年更是创造了相当于天津市GDP总额三分之一的GDP，人均GDP超过万元，规划方案《世郡商业地产项目规划方案》。 2)津南区是天津市四个环城区之一。位于天津市东南部，海河下游南岸。总面积420.72平方公里，耕地22万亩，人口42万， 3)西青区位于天津市西南部，全区总人口31万人，区人民政府驻地杨柳青镇是中国三大木板年画之一--杨柳青年画的发祥地，现有人口10万人，是天津市加速建设中的汽车卫星城。