房地产服务手册
責任提升價值知識創造財富房地產服務手冊
上海地匯投資管理有限公司SHANGHAI DCHUI INVESTMENT MANAGEMENT CO.,LTD.
https://www.wendangku.net/doc/5b17992941.html,／index.htm
上海地匯投資管理有限公司房地產事業部，由來自香港、上海、深圳品牌顧問機構、投資商、發展商的專業人員及全國知名大學專業教授組成，從事房地產顧問及投資開發管理（含全程託管）服務。公司核心團隊成員曾擔任全國知名顧問公司及發展商總監級以上的職務，具有10多年以上的行業經驗，操作項目50多個。
公司的服務宗旨是為客戶創造價值，為客戶提供個性化的房地產解決方案。我們希望通過不懈的努力，打造中國最具價值的房地產顧問及投資管理服務企業。
一、核心價值觀
責任。對客戶負責，對專案負責，也是對我們自己負責。誠信經營，盡職盡責，不打折扣地實現我們的承諾。
知識。要做專家型的服務型公司。建構一流的知識平臺和專業團隊，高標準、高起點地要求自己，建構學習型組織。
務實。強調執行力，強調可操作性和可控性，注重細節，注重實效，拒絕華而不實。
進取。對工作充滿激情，追求卓越，打造學習型組織，不斷超越自我。
協作。講究團隊精神，發揮團隊指揮，分工協作，優勢互補。
創新。思路決定出路。創造性地解決地產問題，不出行貨，提供個性化解決方案。
二、服務特色
選擇地匯，就是選擇一個專業的團隊，一個負責任的團隊，一個與眾不同的團隊。我們的優勢在於——領先的專業知識平臺、廣泛的客戶管道、豐富的商業資源。
專業知識平臺
六大保障，降低投資風險，提升專案價值。
1、資深專家領銜
“地匯地產”顧問團隊，均為擁有多年上海、深圳地產一線經驗、熟悉全國市場的實戰專家，其卓越能力、專業智慧和職業道德，都經歷了市場的長期考驗。
我司專案操作實行“專家領銜負責制”，即每個專案均由專家直接負責，以保證所提出方案的專業性和實施過程的效益性。
2、專業領先
“地匯投資”視專業為自己的立身之本。公司業務骨幹不僅經驗豐富，而且在專業技術和理論研究方面頗多建樹。如“都市綜合體”、“聰明增長社區”、“商業零售引力模型”、“建築風水”、“溫泉設計”等研究成果，均為國內首創。
3、平臺支援
依賴上海地匯投資管理有限公司開發的房地產知識平臺——地產匯及房地產操作平臺——地產慧，公司建立了標準化、智慧化的專業技術平臺和人才培訓平臺，支持著公司的全國業務網路。這兩大平臺促進了公司專業人員的技術創新，保證全國各地客戶獲得相同品質和水準的服務。
4、強調可操作性
所有工作以“解決實際問題”為宗旨，拒絕“假、大、空”方案與華而不實的報告。解決問題的體系與細節，均來源於豐富的實戰經驗、對內外部資源的整合及公司的平臺智慧。
5、觀點獨立
以“降低投資風險、提升項目價值”為使命，不為了獲得業務而奉迎客戶觀點；秉承“為客戶負責”的理念，當與客戶觀點發生分歧時，以科學、事實與市場為依據，可以質疑客戶意見，重新優化方案。公司內部實行“唯實不唯上”的公平機制，保證方案的可行性和合理性。
6、三級品質保證體系
嚴格貫徹諮詢方案（報告）三級品質評審制度：即“專案組”自審、“事業部二審”和“專家委員會終審”，以保證我們所提方案的專業性、科學性以及報告文本的標準化。
客戶管道
公司籍由多年的行業經驗及人脈資源，為發展商提供投資客戶及專業大客戶資源，實現專案與客戶資源的整合。
公司擁有第三方客戶平臺——地產會——房地產投資俱樂部，註冊會員2萬餘名，公司不定期向投資客提供房地產投資資訊或推薦項目。
商業資源
我司團隊成員在長期的地產實踐中，擁有各類不同的商業資源並形成了相應的戰略合作關係，因而針對不同的專案尤其是商業專案，可以實現資本—項目、地產—商業的良好對接。我們將不斷地為客戶提供此類的增值服務。
三、業務領域
（一）、地產策劃顧問與銷售代理
●普通房地產專案策劃顧問與銷售代理
1、房地產項目市場調研
2、項目市場定位
3、物業發展建議
4、專案可行性分析
5、建築規劃導引
6、行銷策略
7、銷售執行
●商業地產專案策劃顧問與銷售代理
1、商業地產項目市場調研
2、商圈分析
3、商用土地可行性研判
4、商業地產項目定位
5、商業地產項目發展規劃
6、商業地產項目行銷策略
7、商業地產項目銷售與招商
特種地產專案發展顧問與行銷代理
1、酒店及旅遊地產項目（含特色溫泉項目）
2、都市綜合體專案
3、物流地產項目
4、混合功能（Mix-Used）開發專案
地匯地產全程行銷服務流程示意圖：
（二）、區域發展顧問
1、城市及區域發展策略
2、城市大規模公共開發專案顧問
3、區域形象設計與推廣
4、城市及區域行銷策略
5、開發區、工業園區、物流園區策劃顧問
6、區域價值推廣與招商引資
（三）、城市土地運營顧問
1、土地價值評估與挖掘
2、土地發展策略
土地出讓策略（土地出讓方案、土地出讓計畫）
土地儲備策略
土地價值增值方案設計與優化
3、土地出讓推廣實施方案
4、土地競買策略
5、土地招商引資
招商策略
招商流程、招商檔準備
招商推廣方案（大型推介會、專項推介會、大客戶定向溝通）招商執行方案
6、土地轉讓代理
（四）、投融資服務
●投融資顧問
1、項目投資分析
2、投融資建議
●專案投融資服務
1、資金引進
2、海外融資服務
3、不良資產（房地產）重整盤活
4、專案全程託管
5、房地產企業與專案兼併/收購
（五）、商業經營管理顧問
1、商業經營管理規劃
2、商用物業招商
3、商用物業經營管理（資產管理）
4、商業運營管理服務
5、商業專案全程託管
特色服務：
根據各地消費者習性，我司特聘專家提供風水顧問服務，包括：
●項目選址風水評估
●專案規劃設計風水指導
●房屋風水評估及改進建議
●室內風水佈局設計
●商業經營風水設計
●風水知識培訓
我們的服務貫穿於各個環節——
四、團隊簡介
（一）、組織架構
地匯投資的架構設置，遵循了“分工明確、有機協作”的原則，同時體現了企業的業務特點和工作特色。
公司架構分為“業務經營”和“資源管理”兩大模組。“業務經營”模組由一線直接創造利潤的部門組成；“資源管理”模組由為一線業務部門提供平臺支援和服務的二線服務部門組成。
下圖為上海地匯投資管理有限公司的組織架構，其中“房地產事業部”屬於業務經營最重要的事業部門之一。
（二）、核心團隊成員介紹
季東方董事長總經理
1995年畢業於復旦大學經濟管理專業，1998年獲劍橋佳奇管理學院MBA；先後任職於AIG全球房地產投資、雷曼兄弟（中國）及澳洲麥格裏投資銀行房地產部門，在國際房地產投融資運作上具有十分豐富的經驗。
艾定增教授專家委員會主任
先後擔任華中科技大學風景園林系主任、建設部房地產研究所特聘研究員；北京大學景觀規劃設計中心特聘研究員、北京土人景觀副所長兼深圳所所長；上海同濟大學風景科學研究所特聘研究員；中國東方旅遊研究院院長。著有《風水勾沉》（臺灣出版）、《中國建築與風水》（臺灣出版）、《中國風景園林辭典》、《自然生態景觀規劃設計——新疆咯納斯》、《歷史文化景觀規劃設計——南京玄武湖》等11部主要著作。
中國第一個四國交界（中、俄、哈、蒙）自然生態景觀旅遊區（新疆布林津縣喀納斯湖）總規劃師及總策劃師（2000）。曾參與過北戴河度假區規劃、非洲毛里求斯援外專案、雲南西雙版納植物園、雲南石林國家級風景名勝區、雲南大理歷史文化名城及蒼山洱風景名勝區、山東濟寧北湖旅遊區、山東博山新城中心區、青島石老人國家旅遊度假區、湖北武當山國家風景名勝區、海南保亭七仙嶺溫泉、海口熱帶海洋世界、雲南西雙版納風景名勝區、南京玄武湖公園、武漢農耕年華農業觀光園、南京牛首山韓府山旅遊區、海南五指山熱帶雨林旅遊區、江
蘇連雲港雲台國家風景名勝區等多個項目的策劃與設計。
徐義中首席顧問
2005年湖北省優秀職業經理人，資深城市規劃師，公共管理碩士（MPA）1991年畢業於武漢城建學院（現為華中科技大學建築規劃學院），歷任湖北天門市城市規劃設計院副院長、深圳德思勤置業有限公司策劃總監、武漢大家房地產顧問有限公司副總經理，2007年加盟上海地匯投資管理有限公司。
1991-2000年在內地從事城市規劃專業技術工作，2001年來到深圳，先後操作了深圳中航·格瀾郡（一期）、深圳會展時代中心、深圳中航苑舊城改造、東莞星河傳說、武漢融科智地三陽路專案、華潤·鳳凰城、武鋼集團十街坊舊城改造、時代天驕、武漢水岸星城、長沙青園、上海運盛工業園、上海蘆潮港“漁人碼頭”等十多個項目。
擅長房地產專案前期策劃，尤其對區域開發、大型綜合性物業及商業專案具有豐富經驗。研究領域包括聰明增長社區發展、城市舊區更新、都市綜合體及商業物業等方面。主要著述有：《大型都市綜合體開發研究與實踐》（編者之一），專題報告《商業地產：勇敢者的遊戲》（作者，專刊于《深圳商報》）。
李國棟行銷總監
畢業于武漢大學，在武漢龍騰置業、武漢德思勤、上海世聯分別擔任招商經理、項目拓展主管、策劃經理等職，操作過的項目包括武漢漢正街第一大道、時代天驕、臥龍劍橋春天二期劍橋園、合肥東磁紫蓬灣、杭州眾安山水苑、國泰花園等，具有房地產行銷策劃、銷售及招商等多方面的實戰經驗。
五、成功案例
深圳中航城
深圳中航城集商業、辦公、商務
公寓以及酒店等功能於一體，將成為
深圳規模最大的都市綜合體。深圳中
航城總建築面積達67萬平方米，其
中辦公22萬平方米，商業23萬平方
米，住宅和酒店22萬平方米，總投
資達70億元人民幣。整個工程分三
期進行，將於2011年全部完成。
其中，由和記黃浦投資與中航地
產合作開發的中航廣場將被建設成為集甲級寫字樓、大型零售百貨商業、酒店、酒店式公寓等多功能於一體的現代化綜合物業。這是在商業地產投資開發上的創新合作模式，也是在城市現代化和國際化層次上的合作開發。
專案組早在2002年就開始介入，通過對市場的調研以及對地塊的分析，提出了將中航苑所在片區進行整體開發打造城市新地標的開發理念，這是一個都市綜合體的典型案例。
中航·格瀾郡（深圳）
項目占地近8萬平方米，建
築面積11.88萬平方米，容積率
1.5。住宅建築面積近9萬平方
米，共665套，商業建築面積近
3萬平方米。
專案團隊擔當了前期策劃的重任，提出了“住在觀瀾”的理念，確定了蘇格蘭風情商業街的基調，為後期成功銷售奠定了基礎。
在項目前期顧問中，我們提出了“PUD開發模式”，為發展商連續拿下後面的兩塊地實行整體開發創造了條件。
深圳會展時代中心
這是一個爛尾八年的超高層物業，總建築面積4.2萬平方米。
項目組通過對物業重新定位，進行物業功能的轉換，在開盤就創造了70% 銷售率的業績，成為不良資產處理的典型案例。
深圳尖崗山二期出讓土地競買
項目位於寶安區尖崗山，總規劃面積230萬平方米；二期出讓土地面積38.7萬平方米，定位於別墅型社區，作為華僑城和招商地產在深圳發展基地。
我們為發展商提供土地競買諮詢服務，制定了合理的競買策略，給發展商提供科學的決策依據。華僑城和招商地產聯手以16.85億元競得該地塊，基本接近我們擬定的價格。
深圳求是大廈
項目位於深圳福田深南大道竹子林段，建築面積4萬平方米，定位於商務辦公。
顧問團隊負責行銷策劃，根據市場形勢變化，重新定位目標客戶和項目功能。最終實現均價：8500元/平方米，比周邊同類樓盤價格高出15%左右。
鹽田港“半島地塊”專案
項目位於深圳鹽田港，占地面積10.3萬㎡，是一個典型的物流地產項目。
項目包括商住、物流辦公、會議等功能，顧問團隊對此進行了精准的定位及合理的功能劃分。為發展商制定了科學的發展策略，為下一步的規劃設計提供了決策依據。