商品住宅质量保证书使用说明书
编号
商品住宅质量保证书使用说明书
河南省住房和城乡建设厅监制
说明
1.为了维护住房消费者的合法权益，加强商品住宅售后服务管理，根据《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》、《商品住宅实行住宅质量保证书和使用说明书制度的通知》等法律法规，编制本书。
2.房地产开发企业在商品房交付使用时，必须向商品房买受人提供质量保证书和使用说明书。《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用税明书》按套发放，一式三份，房地产开发企业持一份，商品房买受人持一份，房地产开发企业委托的物业服务企业等保修单位持一份，每个单位工程需由房地产开发企业另填报两份样本，报项目所在地房地产开发主管部门备案。《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用税明书》作为商品房买卖合同的补充约定。
3.房地产开发企业应当按照《商品住宅质量保证书》和商品房买卖合同的约定，承担商品房保修责任。商品房售出后，房地产开发企业委托物业服务公司等单位维修的，应当在《商品住宅质量保证书》中明示所委托的单位，房地产开发企业仍是商品住宅质量第一责任人。
4.商品房买受人或房屋使用人请仔细阅读《商品住宅使用税明书》中的内容，并按有关规定和要求进行装饰、维修，正确使用各类设施、设备，确保建筑结构、设施的使用安全，维护全体业主的共同利益。
5.商品房买受人或房屋使用人自行添置或擅自改变、移动、改装、损毁房屋结构、设施等，造成房屋质量受损，给其他买受人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；房地产开发企业不承担相应的保修责任。因不可抗力造成的质量缺陷，不属于房地产开发企业的保修范畴。
6.本书要求的附图及相关内容应清晰、工整，填写内容涂改无效。
商品住宅质量保证书
本着对用户负责，对社会负责的原则，本公司对所销售的商品住宅在结构、部件、设施、配套、保修等方面作出以下质量保证和承诺：
一、本商品住宅符合国家和本地区现行建筑设计标准、现行防火、抗震等设计标准。
二、本商品住宅系委托具有相应资质的单位勘察、设计、施工、监理，并经政府有关部门审查。
三、本商品住宅已按国家规定通过有关单位组织的竣工验收，已报建设主管部门备案，办理《房屋建筑工程竣工验收备案证书》。
四、本商品住宅符合居住建筑节能设计要求。
五、本公司按照承诺的保修范围与保修期限承担保修责任。
本套商品住宅交付情况
住宅小区名称
住宅小区地址
房屋坐落幢单元层室
单位工程开工竣工时间开工日期年月日竣工日期年月日
工程竣工验收
备案日期
年月日
商品房买卖合同约定的交付期限买受人姓名：
身份证号码：
交付期限为：年月日
本套商品住宅
实际交付使用日期交付日期年月日业主签字：
建设工程竣工验收意见书（或报告）复印件
（可缩印并粘贴在此页）
（骑缝处加盖开发公司印章）┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈
房屋建筑工程竣工验收备案证书复印件
或住宅小区综合验收备案证书复印件
（可缩印并粘贴在此页）
（骑缝处加盖开发公司印章）
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住宅工程质量分户验收表原件
（复印件需在骑缝处加盖开发公司印章）
注：住房和城乡建设部建质[2009]291号文件要求，分户验收合格，建设单位必须按用户出具《住宅工程质量验收表》，并作为《住宅质量保证书》的附件，一同交给住户。
保修范围与保修期限
自项目竣工验收合格交付商品房买受人之日起，在正常使用情况下，有如下部位、部件工程出现质量缺陷的，均由本公司在保修期限内免费承担保修责任。
保修项目
最低保修期公司承诺保修
期
维修处理时限
地基基础主体结构设计文件规定的该
工程合理使用年限
根据鉴定结果，
实施加固维修
屋面、地下室防水工程5年3日内答复修复时间
有防水要求的卫生间、房间防渗漏5年
3日内答复修复时间
外墙面防渗漏5年3日内答复修复时间供热与供冷系统2个采暖期、供冷期24小时内答复修复时间电气管线2年24小时内答复修复时间给排水管道2年24小时内答复修复时间设备安装2年3日内答复修复时间保温、装修工程2年3日内答复修复时间墙面、顶棚
抹灰层脱落
2年3日内答复修复时间地面空鼓开裂
大面积起砂
2年3日内答复修复时间门窗翘裂2年24小时内答复修复时间
五金件损坏
卫生洁具2年24小时内答复修复时间灯具、电器开关6个月24小时内答复修复时间电梯2年24小时内答复修复时间室内智能化系统2年24小时内答复修复时间注：1.商品住宅保修期自房地产开发企业将竣工验收合格的住宅交付商品房买受人之日起计算，公用部位保修期自项目竣工验收合格之日起计算。以上保修项目和最低保修期限如遇国家和我省政策调整，按新的标准执行。
2.涉及表内未列出的其他部位、部件的保修期限，可由房地产开发企业与商品房买受人自行约定。
业主注意事项
1.房地产开发企业向商品房买受人交付商品住宅时，应当有交付验收手续，商品房买受人验收合格后，应当对本商品住宅设备、设施的正常运行签字认可。商品房买受人验收后自行添置、改动的设施、设备，由买受人自行承担维修责任。
2.商品房买受人或房屋使用人因使用不当或擅自改变、移动、改装、毁损房屋结构、设施等，造成房屋质量受损，本公司不承担保修责任，给其他商品房买受人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。因不可抗力造成的质量缺陷，不属于本公司的保修范畴。
3.商品房交付使用后，商品房买受人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位或房屋安全鉴定机构申请核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，商品房买受人有权退房或要求调换，给商品房买受人造成损失的，本公司依法承担赔偿责任。
4.本保证书作为商品房买卖合同的补充约定，与商品房买卖合同具有同等法律效力。
报修办法：
房屋使用人在正常使用本商品住宅发现房屋出现质量缺陷时，应在保修期限内及时填写《商品住宅质量保修单》（见附页）向本公司或本公司委托的物业服务企业等维修单位报修，本公司在保修期限内免费承担保修责任。超过保修期的，商品房买受人或房屋使用人可向物业服务企业报修，物业服务企业应及时维修并收取相应的费用。
保修处理：
1.在接到用户《商品住宅质量保修单》后，本公司或本公司委托的物业服务企业等维修单位将及时到现场核查情况，在用户的配合下，按《保修范围与保修期限》表内所承诺的维修处理时限（大修时可视实际情况以书面形式约定）完成修复工作。保修完成后，由商品房买受人验收，涉及结构安全的，本公司将报当地建设行政主管部门备案。
2.保修期内，因房屋维修导致其他用户受到影响的，本公司或本公司委托的物业服务企业等维修单位将出面协调；因房屋维修致使房屋使用功能受到影响，给本商品住宅买受人或其他用户造成损失的，本公司依法承担赔偿责任。
3.如本公司或本公司委托的物业服务企业等维修单位不履行保修责任或超过约定时限未进行保修的，商品房买受人可以另行委托具有相应资质的其他单位维修，由本公司承担全部维修费用和相应责任。
商品住宅质量保修单
业主姓名房屋坐落幢单元层室联系电话住宅：单位：手机：
第次维修
报修内容
及时间
报修人：
报修时间：年月日答复内容
及时间
答复处理时限：
受理部门：
经办人：
经办人联系电话：
受理时间：年月日
维修记录用户验收意见
经办人：
维修单位盖章：
年月日商品房买受人签字：
年月日
商品住宅质量保证单位：委托的商品住宅质量维修单位：房地产开发企业（签章）：物业服务企业（签章）：
或委托的住宅质量保修单位（签章）：
法定代表人：法定代表人：
公司地址：公司地址：
联系人：联系人：
联系方式：联系方式：
日期：年月日日期：年月日
商品住宅使用说明书
尊敬的业主：
欢迎您成为住宅小区的业主，祝愿您在这里享受到安全、温馨和美好的家居生活。
为了使您能充分了解您所居住的住宅结构类型、性能，正确使用各类配套设施，确保建筑结构、设施的使用安全，全面了解装饰、装修、维修的注意事项，维护全体业主的共同利益，特编制本说明书。请您在开始使用本住宅及其配套设施之前，仔细阅读说明书的有关章节，并按照有关规定和要求进行装饰、装修、维修和使用。
一、参与本商品住宅建设的主要单位
参与单位单位名称法定代表人联系电话
开发建设单位
勘察单位
设计单位
施工单位
监理单位
质量监督单位
物业服务单位
质量保修受理单位
二、商品住宅概况
住宅小区名称
住宅小区地址
房屋坐落幢单元层室规划用地面积㎡总建筑面积㎡
容积率（㎡/ha）建筑密度（%）
绿化率（%）停车位辆土地使用权出让合同号
国有土地使用权证号
土地使用年限自年月日至年月日
建设工程规划许可证号
主要公建配套：
三、建筑物结构类型
1、住宅类型：□多层□小高层□高层
2、结构体系：
（1）基础类型：□桩基础□条形基础□片筏基础□箱型基础
（2）上部结构：□砖混结构□框架结构□剪力墙结构□其它
3、建筑层高（）米
4、楼板厚度、楼面荷载设计值：
（1）厅：楼板厚度（）毫米，荷载（）千牛/平方米
（2）卧室：楼板厚度（）毫米，荷载（）千牛/平方米
（3）卫生间：楼板厚度（）毫米，荷载（）千牛/平方米，防水材料（）（4）厨房：楼板厚度（）毫米，荷载（）千牛/平方米，防水材料（）（5）阳台：楼板厚度（）毫米，荷载（）千牛/平方米
5、住宅设计抗震烈度（）度数
6、建筑分隔系统：
（1）墙体：外墙材料（），内墙材料（）
（2）屋面：屋面板材料（），
保温材料（），
防水材料（）
（3）门：户门材质（），内门材质（）
（4）窗：材质（）、系列（）、玻璃（）毫米
7、屋面：□上人屋面□非上人屋面
注意事项：
（1）装修住宅过程中，应注意保护建筑物的墙、柱、梁等结构体系，防止危及住宅的承重、抗风、抗震及抗渗水能力，装修材料应分散堆放。
（2）请不要在承重墙及公共分隔墙上做嵌入式装修；凿洞或拆除连接阳台门的墙体，扩大原有门窗或另开门窗；不要随意增加楼地面静荷载，在室内砌墙或超负荷吊顶。所有这些行为都会严重危及住宅的质量和使用寿命。
（3）为了保证住宅外立面的美观和统一，请不要随意在院内、阳台、平台和屋顶等部位搭设各类违章设施。
（4）在装修中若需要做分隔设施，应尽量采用轻质材料。不要任意刨、凿楼板或顶板。铺设地板或做吊顶时注意楼板的厚度，以免凿穿楼板。
四、住宅设施
1、厨房设施：□灶台□水斗□预留排烟道□预留排气孔
2、卫生设施：□坐便器坑距（）毫米；
□浴缸地漏离墙距（）毫米；
□洗脸盆地漏离墙距（）毫米。
3、每户设施表：
名称容量
（负荷）用户外（管）
线径及材质
用户内（管）
线径及材质
备注
给水供水方式：
□水箱□变频□常压
电供电方式：
□架空□地埋电缆
燃气供气方式：
□煤气□液化气□天然气采暖供热方式：
□城市集中供热
□区域锅炉房集中供热
电话□传统□光缆□宽带□其它有线电视是否连接：
□有线电视□宽带
污水□化粪池□二级生化□直接排放
对讲系统□可视□普通
注意事项：
（1）厨房、卫生间装修应注意保护好排水管和地漏，地面铺设地砖时要做好防水层，不要损坏管道防水设施。安装排气扇时应同时按装止回阀装置，不要轻易放弃排气管道。
（2）不要随意拆装进户水管、阀门和水表。户内装修中如需要重新安装水管，应征得有关部门的同意，按要求施工。如果墙上已标明管道的走向位置，装修时应注意不要在距管道上下、左右10厘米范围内钻孔、凿墙，以免损坏管道。
（3）不要拆装各类排水管道系统，以免损坏管道系统的完整性；不要向各类下水道投入垃圾、杂物，以免堵塞管道。装修中对管道的检修位置要留有足够的空间，以便疏通管道。
（4）为了保证用电安全，不得擅自更改原设计电路，如需要更改应征得有关部门同意后按要求施工。当公共电路发生故障时，应及时通知有关部门检查维修，不要擅自触及配电设施。
（5）为了确保用气安全，不要擅自拆装、移动燃气表具及管道，更不要将燃气管封死在墙体内。
4、安保系统：
防盗门或楼宇对讲系统及设备的使用，请向物业服务公司咨询或索取使用说明书。
5、消防系统：小区设有消防栓（）只。
注意事项：
（1）室内不要长期存放易燃易爆的物品，以免造成危害。
（2）发生火灾时切勿惊慌，应立即拨通火警119，并及时关闭电、气源开关，尽力采取补救措施或迅速离开住所。
6、其它相关设施：
（1）邮政通讯：
信报箱：□集中投放□分散投放
电话端口：□一个□两个
（2）空调安装：
预留孔：□有□无；冷凝集水管：□有□无。
（3）相关设施：
────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────
───────────────────────────────────────────（4）其它设备按照产品使用税明书使用。
五、小区配套设施
1、小区道路：主要干道路幅（）米，支路路幅（）米。
2、路灯：□照明路灯□草坪路灯
3、车库：
（1）机动车停车方式：□地面□地下□机械升降（2）非机动车停车方式：□地面□地下
4、垃圾收集方式：□集中收集□垃圾箱（房）收集
5、污水处理方式：□化粪池□二级生化□直接排放
6、门卫室：（）座
六、住宅节能措施
1
墙体保温形式
外保温□内保温□
夹芯保温□其他□
材料名称
挤塑聚苯乙烯发泡板□模塑聚苯乙烯发泡板□
聚氨酯发泡□岩棉□玻璃棉毯□保温浆料□其他□
密度Kg/m3燃烧性能h
导热系数
w/m.k
保温材料层
厚度mm
传热
系数w/（㎡.k）
2屋面保温形式坡屋顶□平屋顶□
坡屋顶、平屋顶混合□有架空屋面板□
保温层与防水层倒置□其他□
材料名称
挤塑聚苯乙烯发泡板□聚氨酯发泡□
加气砼砌块□憎水珍珠岩□其他□
密度kg/m3导热系数w/m.k 吸水率材料层厚度mm传热系数w/㎡.k
3
地面
（楼面）
保温形式
采暖区不采暖地下室顶板保温□底层地面保温□
采暖区过街楼面保温□其他□
材料名称
挤塑聚苯乙烯发泡板□模塑聚苯乙烯发泡板□
聚氨酯发泡□其他□
密度
Kg/m3
导热
系数w/m.k
材料层
厚度mm
传热
系数w/㎡.k
4
外门窗
（幕墙）
窗框型材
断热桥铝合金中空玻璃窗□塑钢中空玻璃窗□
塑钢loc中空玻璃窗□塑钢单层玻璃窗□
断热桥铝合金loc中空玻璃窗□其他□
外遮阳形式
水平百叶遮阳□水平挡板遮阳□垂直百叶遮阳□
垂直挡板遮阳□垂直卷帘遮阳□
内遮阳材料金属百叶□无纺布□绒布□纱□竹帘□其他□
传热
系数w/㎡.k 遮阳
系数
可见光
透射比
气密
性能
5供热
采暖
系统
供热方式
城市热力集中供热□区域锅炉房集中供热□
分户独立热源供热□热电厂余热供热□室内采暖方式散热器供暖□地面辐射供暖□其他□
室内采暖系统
形式
垂直双管系统□地面辐射供暖系统□
水平双管系统□带跨越管的垂直单管系统□
带跨越管的水平单管系统□其他系统□系统调节装置
静态水力平衡阀□自力式流量控制阀□
自力式压差控制阀□散热器恒温阀□其他□热量分摊（计
量）方法
户用热计量表法□热分配计法□温度法□
楼栋热量表法□其他□
6
空调
通风
照明
系统
空调风系统形
式
定风量全空气系统□变风量全空气系统□
风机盘管加新风系统□其他□
有无新风热
回收装置
有□无□
空调水系统制
式
一次泵系统□二次泵系统□
一次泵变流量系统□其他□
空调冷热源
类型及供冷方
式
压缩式冷水（热泵）机组□吸收式冷水机组□
分体式房间空调器□独立冷热源集中供冷□
区域集中供冷□多联机□其他□
系统调节装置
对开式电动风量调节阀□电动两通调节阀□
动态电动两通阀□动态电动两通道调节阀□
压差控制装置□电动两通阀□其他□
送、排风系统形
式
机械送排风系统□机械排风、自然进风系统□
设有排风余热回收装置的机械送排风系统□
自然通风系统□其他□照明系统照度值功率密度值
节能灯具类型普通荧光灯□T8级□T5级□DLED□其他□照明系统有无
分组控制控制
方式
有□无□
生活热水系统
的形式和热源
集中式□分散式□电□
蒸汽□燃气□太阳能□其他□
7能源
利用
太阳能利用
太阳能生活热水供应□太阳能采暖□
太阳能空调制冷□太阳能光伏发电□其他□
地源热泵土壤源热泵□地表水源热泵□
风能利用风能发电□其他□
余热利用利用余热植被生活用水采暖□利用余热制备采暖热水□利用余