人类无法阻止中国房地产崩盘
谁能阻止中国房地产崩盘
一、写在前面
夜很深，很静。周围的墙很白，很白。
我不知道要写什么，我还能写出什么东西来？
坐在沙发上，喝着家乡的茶，看着切开的橙子，用笔记本电脑敲打如下的话语，献给爱我的人！
二、政府和房地产
诚如多次论证的那样，政府的存亡和房地产密不可分。政府在，房地产就在；政府亡，房地产就亡。反过来，结果是一样的。
政府在任何时候都清楚这样的道理。很多被蒙骗的中国老百姓不是真的很清楚或是假装不清楚，但只能随着时间的推移而逐渐变得清楚起来。这一点也恰恰是政府最为担心的。
政府永远也不会降低房价，永远！
因为道理简单得不能再简单。降低房价就是要政府的命！
政府怎能会降低房价呢？
所以，政府采取任何所谓?降低?房价的举措都是假的，都是欺骗老百姓的。
因为中国人此刻都清楚这样一个道理：降低房价，房子一定卖不出去。房子卖不出去，土地也相应卖不出去。没有土地的收入，政府就无法生存。
政府所采取的任何措施都是为了维护房地产市场的繁荣和稳定。既而维护自己执政权力的?牢不可破?。
三、腐败和房地产
近些日子总看到一些报道，关于房哥、房姐一类的消息。然后就有好事者宣称，某某执政后要采取严厉的?措施?来打击腐败云云。
这是假的。
因为如果真的打击腐败。那么，简单的事情就是，拥有多套房产的‘利益者’一定会大量的‘抛盘’。他们拥有房产的成本相对今天的房价要低很多很多。如果他们真的采取大量房源抛售，那么今天任何一地的房地产市场顿时混乱。新开发楼盘哪里是这些房源的‘对手’，结局只有一个，房地产市场崩盘。
请各位想一想，敢这样做么？
不敢！政府绝对不敢。给他一万个胆他也不敢。
否则那不是自掘坟墓么？
从政治的角度给你们说说，那就是换汤不换药的一种给你们看的表面文章罢了。（目的给你们信心，懂么）
四、朝鲜和房地产
很多人认为朝鲜近期所为是简单粗暴蛮横无理的，是一种背信弃义的恶劣行径。
然后就有好事者用各种演绎的方式分析，米国能否对朝鲜真的动武；抑或朝鲜敢否对他国先开第一枪；再有，天朝将采取帮助呢，还是帮助呢，还是帮助呢？
分析得水准就是一个八卦。
简明告诉大家的是，中国绝对不允许朝鲜动武！
中国一定会最大限度地给朝鲜送去大量的现金和石油以及各种朝鲜想要的任何东西。这是必须的。这是万无一失的。只是不会告诉你们。
原因是，如果（请记住我说的是如果）朝鲜和南面发生了冲突，随意打几炮，极有可能造成军事的升级继而产生第二次朝鲜战争。
请问，发生第二次朝鲜战争了，老百姓还会买中国的房子么？
老百姓不买房子了，政府还能存活么？
哪一个损失更大呢？
中国政府不清楚么？
中国政府清楚，朝鲜政府更清楚。
这就是朝鲜现在的所作所为。无外乎多要些东西罢了。
朋友，你此刻明白了么？
钓鱼岛，黄岩岛，‘西Z’纠纷地区的对方都清楚这个道理。所以，人家可以变本加厉地采取任何措施，我们只能口头‘抗议’。（也是给你们信心，懂么）
五、政府的存活和房地产的灭亡为何紧密相连
这一定是大家最为想要了解的，也是很多朋友一而再、再而三，返来复去问我的问题。
很多朋友总是看了一些似是而非的文章并引用其观点告诉我说，当政府在出现重大问题的‘端口’。比如通货膨胀，比如经济困境，比如腐败，比如军事对抗，比如经济转型等等问题的时候，为了保证执政地位，一定会对房地产痛下杀手，来维护政府的长治久安。
这是何等的荒唐的推论啊。
政府不会动弹房地产一丝一毫。永远不会做的。
政府能做的就是一条，时刻维护房地产不要出现一点，哪怕是一点的风吹草动。政府今天关心房地产的命运就如同关心自己的命运一样。政府过去、今天、将来的任何行为都是为了能够保持房地产市场的稳定，进而实现自己执政地位的稳定。
大家知道的是，今天的中国生产的许多许多产品都是过剩的。
钢铁占世界总产量的60%，水泥占75%，太阳能、风力发电占70%，家电占60%，汽车占30%，船舶制造占40% 说这些什么意思呢？
产出来了，能销售出去么？
世界整个的经济形势大家应该清楚，都是贸易‘限制’。限制谁？中国。
怎么办？怎么消化掉？
只有靠?自己?基础设施的建设。也就是说，必须每年每时每刻建造，机场、码头、铁路、地铁、公路、公园、电站、世博会、奥运会场馆等等。这还远远不够，还要大量建设房子。
只有建设大量的房子，钢铁和水泥才能消化掉，只有建造房子，家电、汽车才能‘配套’出去，只有建造房子，铁路公路和地铁才有‘用武之地’，只有建造房子，老百姓（大量剩余劳力）才有活干，才有饭吃，才不会‘出事’。
因为中国的很多很多老百姓每年攒不下钱，只有靠每天，必须每天有活干才能填饱肚子。这个道理还不显而易见么？
政府时刻清楚这样的事情，只能让老百姓每天忙个不停，只能让老百姓四处奔波讨得生计，只能让老百姓没有时间思考，只能让老百姓为了自己的生计而趋于认同‘稳定’是好事，‘稳定’才会有饭吃这样一个悖论。
在这样一种分析的情况下，如果出现房子卖不出去了的状态，那么以上所说的产业（有报道说和房地产的相关的产业不下70种）怎样生存呢？那么些产业都无法生存，您说，政府能生存下去么？
还有一种观点是，房地产绑架了中国经济。中国经济的其他产业受到房地产的影响而投入逐渐减少，而当政府感到忍无可忍的时候，会对房地产予以抹杀。
这也是极其荒谬的逻辑。
房地产绑架了中国的经济不假，但是谁让房地产绑架了中国经济？
是你？是我？是谁？
通过以上的分析不难得出这样的结论，是政府通过房地产绑架了中国的普通老百姓，是政府用房地产来压榨中国老百姓的每一分血汗钱。
既然是政府的一贯行为，政府怎能通过房地产来给老百姓松绑呢？政府会让你有口饭吃，但你不也被政府绑架在房子上而每时每刻奔波卖命么？
是有人通过房子挣到了很多的钱，发了财。这一定是事实。
也恰恰是这些掌控了‘利益’的集团来通过房子来维系自己的利益纽带，这些人也正是‘制度’的最终制定者。你想想是不是这样的呢？他们所出台的任何制度都不是为了降低房价，而是更好地维持房价所谓的合理上涨区间。
六、北京房价是怎么回事儿
很多朋友总说，你看北京的房价又上涨了，北京的二手房坐地涨了多少多少——
尤其在整个市场不景气的时候，往往出现的状况就是如此。
要是玩过股票你会知道，北京的房价就是一个指标股。
大盘在可能出现问题的时候，庄家会怎么做？
把指标股做起来，然后造成一种虚假的‘繁荣’。因为拉动大盘只要拉动几只指标股就够了。
鄂尔多斯，常州，贵阳，营口，丹东，铁岭，鞍山，东莞，温州，唐山，郑州，秦皇岛，邯郸，海南——任何一个除了指标股以外的城市状况您都可以在网上搜索，只要你愿意。
从南到北，从东到西，整个市场萎靡不振。这个时候怎样做？
拉升指标股。除此之外没有办法。（这也是给你信心）
七、为什么人类无法阻止中国房地产崩盘
（一）从1980年至今，中国城市人口增加了120%。但中国的城市规模增加了三倍。意味着中国的很多城市早已出现各式各样的‘鬼城’。但政府会停止继续建造房子么？不会。
那么还会有剩余的人进入城市么？
很少很少很少。
为何这样说呢？
总有一些所谓的专家这样论证，随着农民工的收入提高，农民工会进城买房，所以房子有需求。
这混淆了两个基本概念。
1、城市的居民都极少有能力购买当地城市的住房，农民工能么？理论上存在但极少。可以忽略不计。
2、农民工此刻在城里打工，就已经居住在城市，他们已经‘占有’了城市的住房。也就是说，他们即使没有购买住房，但由于他们的存在，城市的空臵率才不会太难看。
那么，房子的建设必须每时每刻的进行下去，如前面所论证的那样。既然如此，就必须要有相应的农民工的增加才可以满足城市的不断扩大的‘需要’。
可能么？
2012年底有消息传来，中国的生产力（16岁——64岁）建国以来第一次开始下降。而且下降的趋势逐年增大。
地可以不种么？粮食怎么办？
农村还有剩余的劳力出来到城里打工么？
只要去过农村转一转的朋友都清楚此刻中国的农村的基本状况。夸张地讲，都是老弱病残和妇女儿童。能出来的早出来了，谁不知道一年种地的收入和出外打工的收入相差多少啊。
房子一天也不能停地要盖下去，鬼城一天比一天地要多起来。这就是中国今天和未来的真实写照，谁能视而不见呢？
（二）中国的公共债务和私人债务在2012年底达到了中国GDP总量的200%。
铁道部欠款3万亿元。（官方的说法）
各地方政府欠款近20万亿元。
交通部欠款近3万亿元。
教育部欠款近6000亿元。
社会保险欠款12万亿。
钢铁企业欠款超过10万亿。（通过企业负债率累计）
电力行业欠款3万亿。
石油行业欠款6万亿。
汽车、建材、机械、化工、家电、轻纺——
还有一个最为重要的就是房地产，欠款只有天知道了。
能统计出来的还有一个指标，就是私人的债务每年以12%的速度递增。
这说明什么？
就是中国的很多老百姓通过借贷的方式来进行房地产的炒作。
许多老百姓都相信这样一个真理，也是我多次和大家说的：只要政府在，房价一分钱也不会降。
因为老百姓不相信政府不会在。
我知道这是朴素的理论。但我同时知道真理并不是永恒的。除了正义和上帝。
（三）2007年，中国创造1美元的增长需要付出1美元的债务，今天中国创造1美元的增长需要付出3美元的债务。
很多朋友要问，为什么执政者们每年对要进行大量的重复性建设，都要增加更多的基础设施的建设。美其名曰改善人们的生活水平。
诚如我很多文章中写到，各地政府只有加大基础设施的建设，也就是告诉各地的‘闲散’人员，我有活，你快到我这里干活，你可以挣钱。
你要是执政者，你的城里没有那么多的活可干，我怎么能到你的城里呢？
你的城里没有足够多的人，你建的房子不都空着了么？你的房子都空着，谁还能买你的房子呢？
北京和上海还有极个别的一些城市，目前的房价是不会下降，因为毕竟有许许多多的人要通过到那样的城市去开阔视野而尝试自己人生到底有神马价值。
有梦想是每个人的基本夙愿。正常的。
就像很多病入膏肓的人一定想方设法要到北京的‘大’医院证明自己是否有救一样。人的正常心理作用。
结果不是显而易见么？
进进出出，好像北京的人就多起来了。其实人还是那些人，只有有人走了，有人又进来了。
（四）欠款能还么？
别说本金，就是利息也越发的难以偿还。我总用这样的问句来向朋友们发问，你今天要是能贷款1亿元，你会还么？
我相信一定有人不同意我的说法。但我要说的是，今天中国很多人都一定不会还款，永远不会。
那怎么办？你看到的就是政府每年都要增加10万亿以上的贷款。原有的欠款不说，增加10万亿的贷款也基本就是为了偿还利息。
还有一个大家都知道的方式，就是大力加大人民币的印刷。增加的幅度为，2007年到2010年，每年增加的幅度平均22%。2011年和2012年增加的幅度平均为14%。
这是杀人不见血的生灵涂炭啊。
这是比任何一种掠夺都让人无法忍受的摧残啊。
我更为诧异的是，中国的很多老百姓充耳不闻，视而不见。
因为有人获利，因为还有人能吃饱，所以大家表面上看起来都相安无事。
给大家演绎一下贷款为什么不用还的基本原理。
假如你贷款1亿元。你每年需要交纳的利息是整个贷款总额的6.5%——12%。我们为了计算方便，采用10%来计息。
好了，你有1亿元，假定你什么都不干。你可以用这笔钱偿还你10年的利息。
贷款的基本期限为3个月到3年。只要你按时交纳了利息，那么绝大多数的情况是，到期后你可以继续存贷或续贷。理论上，你可以无限期地贷下去。
有1亿元之后，大多数的人采用的方式是，‘创造’出一种更为精妙的模式，比如，前沿科技，比如技术创新，比如新方式的增亮点等等，目的只有一个，我可以继续发展，我可以不断地为当地百姓造福。
那么在你的1亿元的运作过程中，一定会有上级的‘领导’认同你的主张，一定会有各式人等来给你捧角。
也就是说，只要你能在5到8年内再一次贷款2亿元。请记住，5到8年内。你的一切行径就会被原封不动地抹平。
因为，你的原有的1亿元的贷款包括利息，都会‘烟消云散’。
同理，你在下一个5到8年内再一次贷款4亿元，你的上述行为又会因你的这一次的举动而‘熠熠生辉’。
朋友们，你们再想一想，我们的政府每年印刷钞票的速度是多少来着？
5到8年，整个钞票的总量会翻一番么？
恰巧如此。
呵呵，这就是业务，是一般的业务，也是普通业务。是所有贷款人和各级政府官员都懂得的业务。
只是老百姓很多不懂罢了。老百姓低头硬干，其实是混了一碗饭吃，但仅仅是一碗饭而已。你一分钱也剩不下的，就是这个道理。
老百姓能贷着款么？
能，买房。
你又进去了不是？
（五）中国房地产泡沫像临刑死囚枪终会响但不知何时。
有人说了，中国房地产贷款数量不到整个全部贷款总量的15%。所以银行不会有问题，国民经济即使因为房地产破灭也不会有问题。
其实不然。正如前面写到，中国经济发展到今天，连普通的老百姓都知道房地产挣钱，不会赔钱，那么所有的各行各业都已经用其所有的各种贷款，杀入到房地产阵营当中。也就是说，你变换着各种花样，以各种名义的贷款最终的途径都是进入到房地产的市场。否则，能保持每年10万亿的销售收入，并保证每年中国房地产总量的大盘（2012年末大盘为120万亿）平均每年上涨12%，就无法说得通。也就是说，每年房地产吸纳的资金总额超过20万亿。
很多已经通过商业银行贷款的各行各业也相应地把手中的贷款通过高利贷的方式再一次渗透到房地产的市场当中。以谋取暴利。房地产就是其所谓能够再一次贷款的最后一块‘基石’。
试问，如果房地产市场崩盘，你敢设想政府会安然无恙么？政府能不清楚其后果么？
八、房地产和中国梦
最近有领导反复重申中国梦。我一直不清楚什么东西如果叫做梦是怎么的结局。然后又有领导阐述了中国梦，大概的意思是，发展城镇化是中国未来的必由之路，城镇化是中国最大的红利。
我懂了，中国梦就是建立了不断发展壮大的城市化的基础上的。
这和本文论述的道理是完全一致的。
九、结尾
很多朋友写了很多关于房地产的评论和文章。其中的最重要的一条是，政府在某阶段会通过自身的努力来保证房价在一定的时期内下降等等。即使降低了房价也是对中国经济影响不大，也只是阵痛云云。
这都是混淆是非颠、倒黑白的论述。
此刻的中国政府比以往任何时候都清楚，只要房价下降，政府的执政地位即刻不保。
政府的任何所为都是为了维护房地产市场的稳定，都是为了让房价能够持续不断地稳步上涨。政府对待房地产的态度就如同对待自己的命根子一样慎重。
政府不盖房子还能干什么呢？
盖的越多，倒的时候越响。
从古至今几千年的人类文明史就没有从根本上脱离弱肉强食的丛林法则。在农业经济时代，生产出的产品即消费品，但消费对生产影响极小。农业经济也有经济危机，主要表现为消费品不足，正所谓“朱门酒肉臭，路有冻死骨”。到了现代资本经济时代，无非是包裹上一层人本主义的糖衣而已，内核并无变化。资本经济必然导致贫富差距过大，从而导致社会总需求不足。与此同时，资本私有与继承制度必然造成阶层固化，进而削弱竞争程度，导致社会与科技进步的停滞。
在任何一个等级制社会，一个人的地位与权力都来自于其占有社会资源的多寡。在资本社会，则是看一个人占有资本的多少。拥有资本越多的人，其在社会金字塔上的地位越高，权力越大。拥有资本的人为维持自己的地位与权力，必然将收入的绝大部分用来投资以赚取更多的资本。因此，对于拥有资本的人来说，随着收入的增加，投资占收入的比例必然上升，
消费的比例却反而下降。这便是凯恩斯经济学中所谓的投资倾向与消费倾向。但是，投资只能暂时缓解有效需求不足的问题，却使得由于贫富差距而导致的产出与需求之间的缺口扩大，有效需求不足的问题将愈加严重。这便是马克思所讲的生产过剩。
我们要知道，一切生产、流通与融资等经济活动的最终必然归结到最终消费品上。最终消费品不仅包括普通家庭的消费，也包括国家采购的的物品，如军火、航空航天设备等。无论是地主（现代房东）、金融资本或产业资本，只要它们不断聚敛财富，一定会造成贫富差距扩大，多数人购买力薄弱，最终导致有效需求不足。换句话讲，就是最终消费品的滞销。
产出无非是投资与消费。因此，穷人消费水平越低，投资速度便越快，生产过剩的问题更加严重。如果能一直保持高投资，即便产能与消费的缺口扩大，也不会出现问题。人有生老病死，企业亦然。某个企业的产品滞销甚至倒闭对整个社会经济来说是正常现象。但是，由于整个社会经济都由最终消费品来决定，当最终消费品滞销时，必然影响到整个社会的产业网络，当大多数企业的产品都滞销时，经济危机便将发生。
在有效需求不足的情况下，如果为了防止经济危机，刺激消费来保持经济繁荣，政府采用信贷宽松政策，刺激房产投资，可以在短期内造成财富效应与经济繁荣，但长期来看不仅不能从根本上缓解资本社会的贫富差距扩大的问题，反而日趋拉大贫富差距。换而言之，就是以未来更加萧条的代价来换取现在的短期繁荣。
宽松的货币政策虽然能引起新一轮的房产投资与信贷消费，暂时掩盖生产过剩问题。但是，只要贫富差距问题没有得到缓解，整个社会的产能与消费必然存在巨大缺口，不一定是
房产业可能是其他一些行业的银行贷款迟早有一天会血本无归。此外，就像我们在过去几个月缩写的一系列评论文章中所讲的，信贷扩大将引起通胀，物价将普遍上涨，穷人的实际收入反而下降。
一旦收缩信贷，经济立刻陷入困境，生产过剩的问题立即显现，经济危机必将随之而来。为了延滞经济危机的到来，维持房产泡沫经济，只有华山一条路，即不断地扩大信贷，不断地维持通货膨胀政策。遗憾地是，以通胀用延滞经济危机的到来完全是饮鸩止渴，只能引起未来更加严重的危机，并且通胀政策是不可持续的。
如果穷人的实际收入提高的话，即名义工资涨幅超过通胀率时，将引起物价上涨，物价上涨再引起工资上涨，从而陷入工资物价的螺旋上升的恶性循环，最终导致恶性通胀。如果穷人的实际收入下降，需求不足问题将变得更加严重。
现代货币本身没有任何价值。货币价值下降幅度越快，货币流通速度则越快，通胀更加严重，结果导致流通速度更快，通胀更严重的恶性循环。此时，大资本将吞噬小资本，大量中小企业破产倒闭，大规模失业出现。通胀开始与失业相伴相随，随后，依靠信贷消费的房产必然受到沉重打击。这是因为，信贷消费的个人信用主要是以未来收入预期做保障的。
与失业相比，通胀的危险性更高，它将如猛虎吞噬一切。恶性通胀下的政府收支预算变成一种数字游戏。恶性通胀使得政府实际财政收入反而下降。这是因为政府税收赶不上通胀的速度，物价越高，政府越需要增发货币，就像笔者在《世界金融五百年》一书所言：“政府信用丧失殆尽，依靠发行国债来融资的可能性几乎完全没有，唯一的途径仍然是增发货币，
结果通胀继续加剧，财政亏空进一步扩大，形成不断升级的恶性循环”。（第89页）当通胀达到某个临界点时，人们对货币丧失信心，个人与企业都将囤积商品，从而产生通胀率越高，商品越紧缺的现象，结果，物价更高。此时，物价已经失控，货币将被人们视为废纸一样弃如敝履，整个社会的信用与货币体系随之就会崩溃。
因此，宽松的货币政策只能造成不可持续的通胀与房产泡沫。一旦达到通胀临界点，物价失控与房产泡沫崩溃将同时发生，经济崩溃和长期萧条不可避免地随之而来。其实，由于贫富差距导致的消费不足，根本就无法通过货币政策得到解决。货币政策只能刺激投资，却无法改变需求结构，也无法改变房产泡沫必然破灭的结果。
如果决策者面对恶性通胀的恶果只能采用紧缩政策。紧缩政策一旦采用，房产泡沫的破灭就成为必然，经济衰退也是无法避免的。因此，紧缩政策并不是经济衰退的根本原因，而只是一个导火索而已。像自由主义经济学家弗里德曼一样将经济问题归罪于货币紧缩政策无异于缘木求鱼。如果决策者刚愎自用地认为自己有能力将通胀保持在一个限度之内，同时又能保证经济增长。那么，数百年资本社会的经济与金融史告诉我们，这是难以实现的目标。从来结局不是政权崩溃，便是社会动荡。
因此，建筑业这样的劳动密集型产业无法改变生产过剩的问题。拽着自己的头发离开地球是不可能的事情，让既得利益放弃自己的利益，缓解贫富差距也是极为困难的事情。所谓福利国家的兴起无非是应付苏联的压力。但在今天的世界，已不存在苏联这样的国家。因此，在资本社会，只有以国家的力量不断推动科技进步与产业升级，让整个社会一直处于投资繁荣之中，永远将产出与消费的缺口问题延滞，才能动态地保持资本社会的经济繁荣与政治稳
定。否则，“阿拉伯之春”、“占领华尔街”这样的活动将会成为社会常态。
中国房地产市场现状分析
1 中国房地产市场现状 我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。然而随着国内的投资速度放缓，但是消费需求依然旺盛，供给结构不合理，导致房价虚高，空置率居高不下。虽然我国房地产投资额平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但一个无法回避的事实却是：中国房价总体已高得离谱。从中国社会科学院发布的《2007年中国房地产蓝皮书》来看，中国的房地产的增幅一直保持在20%以上，同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。 2 房地产市场中博弈行为分析 2.1 房地产市场的内涵 房地产市场是一个很复杂的市场，是整个房地产产权交易的集合。房地产的交易过程就是房地产博弈过程，同时房地产的价格也是市场上主体之间博弈行为的结果。随着产权的受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权以获得相应的资金回报，交易的价格由此形成。 2.2 房地产市场的博弈主体 房地产市场中的博弈主体有很多，一般包括房地产开发商、银行、房地产的消费者、房地产相关专业人员、政府以及其他的金融机构。但是从价格的决定性因素角度来看，房地产市场的主要博弈主体还是开发商、政府和消费者。他们之间既有相互之间的博弈，也有同类主体之间的博弈，最终决定了房地产的价格。 3 博弈模型与博弈分析 3.1 地方政府与开发商的博弈分析 首先我们通过土地的供给与需求曲线来看一下土地价格为什么会如此高？ 通过图形可以看出，土地的稀缺性，房屋开发量不足决定了房地产商的需求曲线会向右移动（由demand1曲线向右移动变成demand2曲线），如今房地产商不惜投入大笔的资金进行土地的储备，大势“攻城掠地”的行为已经证明了他们的需求曲线向右移动；与此同时，政府也把有限的土地资源拿到市场上进行拍卖和抛售，说明了土地的供给在不断减少，而政府对于农村郊区土地的开发和强制征用也证实了可用作开发的土地在减少，这样土地的供给曲线就会向左移（supply1曲线向左移动变成supply2曲线）。经过曲线的移动后，两条曲线的均衡点也由E1变成了E2，很容易得到土地的价格升高了。 模型分析：首先对于某一块土地，假设当地政府和开发商是信息完全的，双方都知道对于这个房地产项目开发的收益为多少，双方博弈的焦点就在于如何分配这个收益E。作为政府，这块土地的成本就是基本的行政费用，而作为房地产商，他的整个项目的成本主要包括地价、建安费、销售费用等等。假设土地市场的逆需求函数为p=a-b×Q(p)，土地的固定成本为C，那么政府的收益函数为
中国房地产市场发展现状及未来发展趋势
中国房地产市场发展现状及未来发展趋势 摘要： 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP 比例逐渐增加。21世纪随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近30年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。关键词：市场发展 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%，近几年增长的更快。 （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。
我国房产税税制改革研究(1)
我国房产税税制改革研究(1) 房产税属财产税类。从国外经验看，房产税收入是地方财政收入的重要组成部分。我国情况相反，房产税收入在省以下政府财政收入结构中比重很低，房产税税收政策也比较混乱，基层财政对房产税征管相当轻视。目前我国的经济发展和“改革、开放”进入了新阶段，制度变迁和经济发展逐步改变了财源结构、分配方式、资金流向结构以及财富存在方式。这种巨变实际上向既定的税制提出了挑战。而另一方面，在近几年税收高速增长的条件下，地方财政困难反而与日俱增，其中突出的矛盾是地方税体系残缺不全。这表明现在我们有必要深入研究如何通过地方税各税种税制的改革来增强地方财政收入筹集能力以缓解财政困难。房产税虽然现在是一个小税种，但从市场经济发展的角度看，该税潜力不容忽视。要优化地方税收结构、合理发挥房产税收入筹措功能，必须首先从税制方面完善房产税。 一、我国房产税收入状况总结大全/html/zongjie/ 我国现行房产税设立于1986年，是从原房地产税中分离出来的。该税以城镇中的房产为课税对象，按房产原值（减除一定比例）或租金向房产所有人或经管者征收的一种财产税。征税范围限定在城镇，计税依据为原值一次减除10%-30%后的余额。当时设置该税的目的是调节占有房产所形成的收入差别并约束固定资产投资规模过度扩张。总结大全/html/zongjie/ 改革以来值得注意的是从20世纪90年代中期开始，房产税收入
呈现出扩张趋势，在税收结构中的地位也有所抬升。1993年，我国房产税收入为49.15亿元，比1992年增加7亿多元，从1994年开始，我国房产税收入突破60亿元，近年来已达上百亿规模． 实行分税制之后，我国税收增长结构的明显特征是小税种收入规模快速扩张。其中最引人注目的是个人所得税和印花税。但事实上，房产税收入规模扩张速率也很快。从表1可见，房产税收入1999年比1994年增加了两倍，这一规模扩张程度远大于税收总额的扩张程度，从1994-1999年，房产税收入每年增长率都达到30%，远超过同期税收总额增长速度，房产税收入在小税种中排序仅次于个人所得税和印花税，而且房产税收入与印花税收入之间的差距总体上说越来越小。事实上我国印花税收入的增长主要得力于证券交易，如果从综合角度看问题，房产税收入增长要比印花税收入增长稳。近几年的情况表明，房产税在地税收入中已占据了较为重要的地位，1995年房产税收入占地税收入总额的比重为7%，其后几年一直稳定在6%，在地方税各税种中的排位居第三位。如果不考虑共享税的话，房产税在地方税收结构中的地位更加突出。比如和印花税相比，近些年印花税收入增长很快，但大部分归中央财政，留归地方的部分在税收结构中没多少，而在地方税收中原先作用不大的小税，现时增长最快、最有潜势的还是个人所得税和房产税。房产税在我国是一个收入分布高度不均衡的税。现在200亿元左右的房产税收入主要集中在大城市。比如1999年的183亿元房产税，北京、上海、深圳、青岛四个城市就占
中国房地产市场供求关系分析报告
我国房地产市场供求关系分析 2003-05 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。 从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。 房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点： 住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。
我国房产税制的改革与完善开题报告
xxxxxxx 本科毕业设计（论）文开题报告 题目我国房产税制的改革与完善 学院名称：xxx 专业班级：xxx 二班 学生学号：xxx 学生姓名：xxx 指导教师：xxx 开题报告时间：20XX年10月8日
关于我国房产税问题的研究 一、选题意义 （一）理论意义： 公共经济学将公共部门（政治及其附属机构）的功能定义为促进经济稳定，调整收入分配，优化资源配置。税收是促进公共部门职能的重要政策工具。从公共经济学的角度看，房产税有利于促进公共部门职能的实现，并体现了财产税的功能。房产税是提高收入的手段。房产税对土地和房屋征收的税收，与来源的非流动的税收增长，税收直接，强大的地方的依附特性，可以在当地政府一起提供一个稳定的，足够的收入。房地产税是调整社会财富分配的杠杆。社会现实中，房地产具有社会财富分配不均的原因。而开征房产税，其价值越高，纳税人的房地产价值越大，面积越大，时间越长，房产税的缴纳越高。房产税是优化资源配置的工具。在现实中，由于公共物品的存在、外部性、信息不对称、竞争的不完善，市场资源的配置是无效的，无法达到帕累托最优的状态。公共经济学的任务就是寻找和发现那些能促进
帕累托的进步，并最终达到的目的。 （二）现实意义： 房产税的征收可以缩小贫富差距的差距。在保留部分开征房产税，对房地产市场进行评估的基础上，对所有房地产综合税的低收入家庭照顾，每一个成员的家庭到一定数额的救济，并设置了一些累进税率。房产税，可以缩小贫富差距，根据房地产价值征收，真正做到居者有其屋的和谐社会主义社会。 房产税的征收可以恢复房地产市场的稳定。要从根本上解决问题，是解决供需矛盾，房地产税开征，是在保有环节征收的。从供应方面的角度来看，房地产税的出台，房地产开发成本降低，增加销量，也许可以使房产商获得更大的利润。 房产税的征收能提高政府的责任意识。这有利于地方政府提高资金效率，更负责辖区居民提供公共服务。 一、文献综述
对我国房产税改革的思考与建议
龙源期刊网 https://www.wendangku.net/doc/681515232.html, 对我国房产税改革的思考与建议 作者：何嘉琦 来源：《经济师》2014年第04期 摘要：2011年1月，上海市和重庆市作为试点城市率先开始房产税改革，开始对部分居民征收住房房产税。房产税对于抑制房价、调节收入分配差距、健全地方税制体系、调节地方政府收入结构均具有重要意义。然而它目前的改革还存在着一些问题，从税制角度看，税制难以真实反映收入水平，计税依据也尚欠合理；从操作角度看，征税系统不完善，缺乏相应的房地产估价人才；从目标角度看，难以很快实现降低房价的预期。文章阐述了以上问题，并提出了扩大征税对象、完善征管系统、改良计税依据、培养估价人才、引导资本流向等五方面建议。 关键词：房产税改革房价土地财政 中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1004-4914（2014）04-121-02 2013年2月20日，温家宝同志研究召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控政策。会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施，即“新”国五条。其中第二条“坚决抑制投机性购房”措施中明确了细则：“总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作。”这表明，继上海、重庆之后，房产税改革试点有扩围趋势，房价上涨较快的一线城市和部分热点省会城市极有可能被纳入试点范围，如北京、深圳等。毫无疑问，这一细则又将房产税改革的话题推至风口浪尖，一时众口纷纭，大家争议颇多。房产税到底该不该改革以及在改革过程中又会存在哪些问题等，已成为学术界研究和探讨的重要话题。 一、推进房产税改革的重要意义 房产税，又称房屋税，是指国家以房屋为征税对象，对产权所有人征收的一种财产税，是政府稳定收入来源之一。随着我国经济体制的不断改革和房地产市场的发展，传统的房产税制逐渐呈现出一些弊端。2011年1月，上海、重庆两市经国务院批准，颁布对部分个人住房征 收房产税试点暂行办法，率先展开了房产税改革。房产税改革对中国社会、经济发展不可忽视的意义主要体现在以下四个方面： 1.遏制投资性购房。当前，房价问题依然是社会上热议最多的问题，而房价的居高不下很大程度上是因为存在大量投机性购房。过热的房地产投资会使房价不断升高，同时升高了人们对房价的预期，从而又加大投机，如此形成正反馈。这种正反馈会拉大居民贫富差距，持续下去将最终导致房地产泡沫破灭，对经济乃至社会产生巨大影响。房产税改革的目的之一就是通过扩大征税范围，提高住房持有成本，从而降低住房作为投资品的价值。在对住房征税的情况
中国房地产各阶段发展史(非常详细)
中国房地产发展历程 第一阶段：理论突破与试点起步阶段(1978至1991年) 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。 1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。 1981年，在深圳、广州开始搞商品房开发试点，在此之前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或是企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配。 1982年国务院在四个城市进行售房试点。 1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。 1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。 1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。 1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。 第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992至1997年) 1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区市场经济之后变化很大，其中房地产开发相当成功，认为开发区的经验值得全国推广，于是他吹响了中国发地产开发号角，沿海城市一带开始展开，特别在海南、北海、广州、深圳等。 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。 1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场是已经失控，主要是土地市场形成了严重泡沫。于是下令停止银行贷款。政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。 1993年底紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融（行情,资讯,评论）危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1998至2003年) 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。 1998 里程碑 5月9日，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。 7月3日，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化。同时，"建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系"被确定为基本方向。
房地产税改革相关问题研究
房地产税改革相关问题研究 本文从网络收集而来，上传到平台为了帮到更多的人，如果您需要使用本文档，请点击下载按钮下载本文档（有偿下载），另外祝您生活愉快，工作顺利，万事如意！ 房地产产业作为我国国民经济的支柱，在经济发展新常态的背景下和经济转型升级的过程中，仍发挥着重要作用。与房地产息息相关的房地产税的开征，也一直成为大家关注的焦点。房地产税涉及面比较广且内容复杂，因此应该结合实际，对房地产税收体系进行结构性调整。 1 房地产税的概念、沿革房地产税是指一切与房地产经济活动直接相关的税收，包括房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、耕地占用税、营业税、企业所得税、个人所得税、印花税等。我国直接与房地产为征税对象的税种主要包括房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税和耕地占用税等五种。我国现行的房地产相关税种有八个，所涉及的税种过多，税收情况复杂，并且存在着重复征税的问题。在建国以来，我国对税收活动推出了一系列的政策。1950 年，中央人民政府政务院公布《关于统一全国税政的决定》和《全国税政实施要则》，其中包含房产税和地产税，在后期实践过程中把两者合并，形成城市房地产税。
所以，我国房地产税在1950 年最早开始征收。在1951 年，中央人民政府政务院又颁布了《城市房地产暂行条例》，规定对房产征收房产税，对土地征收地产税，对房价、地价不易划分的，征收房地产税，进而推动了房地产税收制度的建立。在经历社会主义改造和文革后，房地产税已名存实亡。 改革开放后，房地产税收制度又有了进一步的发展，在1986 年，国务院颁布了《房产税暂行条例》，随后又颁布了《城镇土地使用税暂行条例》和《耕地占用税暂行条例》。1994 年分税制改革后，我国的房地产税收体系已初步建立了起来，但因经验不足存在很多的问题，例如结构不健全等。由于经济建设的需要，随后逐步取消了城市房地产税，并结合实际情况提出了“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”。物业税就相当于房地产税，但由于各种原因，物业税的改革一直未能进行。随着经济的发展，十八届三中全会提出了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，明确了“税收法定原则”，并明晰了“加快房地产税立法并适时推进改革”的方向。在这一系列变革当中，房地产税的问题始终未得到合理地解决，而仍是依据1986 年的暂行条例来征收。房地产税始终没有以立法的形式出现，随着我国进入经济转型的
近五年中国房地产发展变化
近五年中国房地产发展变化 2016年 巴曙松：中国房地产行业还在收缩的大趋势 目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。 观点地产网讯：4月12日消息，著名经济学家巴曙松在深圳出席活动时表示，目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。 巴曙松指出，即使是一线城市，房地产的新屋销售和新开工面积之间的传导周期越来越长，这是典型的行业在逐步收缩的趋势。 关于近期部分一线城市房价快速上涨，巴曙松认为，跟这些一线城市长期供应不足有关，如，与一线城市长期土地供应不足，容积率定得偏低，对于人员流动趋势判断没有充足的预见性等，都有直接的关系，但这个改变不了整个房地产行业逐步在往下回落的趋势。 对此，他提出建议要化弊为利，2013年国家发改委发布的《新型城镇化规划》，没有引起足够的关注，但这是一个非常重要的规划，其中强调城市土地建设。 他表示，房价上涨的城市基本上是老百姓用自己的货币选票选出的中心城市。下一步配套的改革要变成城市群发展的动力，比如深圳，如果地价上涨让很多制造环节在深圳有压力，就应该主动迁到东莞、惠州。相应的，深圳和东莞、惠州的地铁、城际的交通、生活的便利就要打破原来的土地制度、公共交通、基础设施制度，要有城市群的布局规划大格局。 巴曙松总结称，要把一线城市房价上涨的压力顺势引导成建设未来城市群的正面发展动力。 2015年 2015年中国房地产现状分析：走上转型之路 目前，房地产依然是中国经济的核心问题。从2015年中国房地产现状分析情况
我国房地产发展史
新中国成立到70年代末我国居民的住房一直是按福利分房的政策来解决。长期以来人们习惯于按照分配住房的时间、数量和地点考虑安排工作、学习和生活。 80年邓小平同志提出，我国城镇住房制度改革的设想，指出改革的方向是住房商品化。首先改革围绕“三三”制补给出售新建住房政策进行试点。按照这个政策，个人购买住房的房价款，由个人、单位和政府各承担1/3，即个人只需支付房价款的1/3，就可以买到住房，其余房价款由单位和政府补贴。1987年9月,深圳经济特区率先实行土地使用权有偿出让,随后,福州、厦门、广州、上海等城市也开始试行。1988年4月，规定了“土地使用权可以依照法律规定转让”从而使房地产市场有了法律上的保障。1989年，由于政治形势以及宏观经济的影响房地产市场受到了很大的冲击。1991年5月，投资环境得到进一步发展，加上浦东开发的带动作用，1991年下半年，房地产市场出现回升趋势。 从严格意义上说，我国房地产市场是从1992年兴起的。1992年是我国房地产市场发展的一个转折点，而此前的“房改”、“地改”始终步履维艰。房地产业在有利的政治、经济环境下得到了迅速发展，房地产市场兴起，交易活跃。其重要标志是1992年前几个月社会各界普遍公认的一个社会新热点----“房地产热”的出现：全国前四个月与上年同期相比，工业总产值增长18.3%,全民所有制单位固定资产投资增长38.6%,社会商品零售额增长 14.6%,而商品房完成投资却增长78%,商品房销额增长63.3%.1992年下半年:膨胀.1992年下半年房地产市场迅速膨胀.全年完成房地产开发投资比1991年底增长175%,新开工面积增长78.1%,利用外资增长228%,全年商品房销售额比1991年增长80%,房地产公司增加2倍. 1993年上半年达到顶峰.这期间,全国商品房完成开发投资比上年同期增长143.5%新开工面积增长136%;新增开发公司6000余家,至此,全国房地产开发公司已达19000多家. 1993年下半年----1994年3月:受挫折相持.1993年7月起,政府开始对房地产业实施宏观调控政策.“相持”主要表现在三个方面:一是从心态上看,很多人认为宏观调控是暂时 的,“年底将出现新一轮高潮”;二是从实际价格上看,很多大城市基本不见降价,“有价无市”的局面非常明显;三是完成的投资增速比上半年有所下降,但仍比1992年高.这种局面大致持续到1993年3月. 1994年3月至1995年:房地产进入理性回落、平稳发展阶段。1994年3月“两会”之后，房地产市场开始理性回落。《政府工作报告》中提出的9%的经济增长速度和13000亿的固定资产投资规模的计划，逐渐平静了社会上期望房地产市场出现新一轮高潮的心态。1995年是国家宏观调控继续深化的一年，在房地产领域，宏观调控已取得明显成效，房地产市场步入平稳发展阶段。住宅、办公用房、商业服务业用房等商品房的投资比重更趋于市场需求结构；地区差异有所缩小；用于炒作的资金和投机性的投资明显减少；中介咨询、物业管理也获相应的重视和发展。
中国房地产市场分析(鲁能)
从五方面透视房价非理性上涨 来源：鲁能集团时间：2009-09-14 10:56:00.0 在全球性的金融危机还没有见底、全球生产仍在下降、消费价格指数和生产资料价格指数继续下滑的情况下，中国主要城市的房价却已开始上涨。不断走高的房价不仅不利于未来的经济增长，而且也会造成严重的社会问题。因此控制房价的恶性上涨成为一个刻不容缓的问题。 为了有效控制房价的恶性上涨，我们首先需要弄清楚推动中国房价快速增长的因素到底有哪些？对此，我们大致可从以下几个角度来加以分析： 1、国际货币体系的结构变化 1978年牙买加协议生效后，金本位制的布雷顿森林体系正式解体，伴随着美元与黄金(222,0.19,0.09%)脱钩而来的便是全球流动性的泛滥。但是，由于当时国际经济的基本面恰好处在世界经济增长之长周期的上升阶段，并且又有以中国和印度为代表的一大批新兴市场经济国家的崛起，美国不断增加的货币供给被新兴的IT产业和中国与印度等新兴市场经济国家所吸收，结果世界不仅没有发生通货膨胀，反而出现了出乎人们意料之外的通货收缩。只要没有通货膨胀或者通
货膨胀的预期，人们就不会对不动产投资产生兴趣。 到了公元2000年，世界经济同时出现了三个拐点：第一个拐点是纳斯达克股票市场暴跌，这意味着以IT产业为代表的新兴产业已经没有投资机会；第二，世界固定资产形成占世界GDP的比重开始迅速下降，这意味着各个国家内部投资机会的减少；第三，世界跨国公司对外直接投资占世界GDP的比重也出现了较大幅度的下降，这意味着全球缺乏投资机会。 面对这样三个拐点，美国不仅没有减少世界基础货币的供给，反而采取了更为激进的扩张性货币政策，目的是为了刺激其传统制造业的发展，以便对冲因为IT产业衰退而造成的经济损失。很显然，继续不断地增加的美元供给在不能被实体经济有效地吸收的情况下，就只能流向资产市场，并且在通货膨胀预期形成的情况下，必定会有更多的货币投向房地产市场，而且在经济全球化和资本可以在国际上自由流动的情况下，不可避免地造成全球房地产价格的迅速上涨。 2、宏观经济政策的激励效应 就中国的情况而言，房地产价格的快速上涨不仅与以上所说的国际背景有关，而且在很大的程度上也与中国开始于2004年的宏观经济政策的变化有关。从2004年起，中国政府为了控制经济过快增长、
我国房地产税改革的思考
我国房地产税改革的思考 通过对现行房地产业税收政策现状的数据分析，从中总结出我国现行房地产业税收政策存在的主要问题；进而提出了房地产税制改革的政策建议。 标签：房地产业；房产税；税制结构；税制改革 1研究背景及意义 1994年分税制改革后，中国的税制体系发生重要变化，随之带来房地产业税制改革的探讨。到2011年初，上海市和重庆市率先推出房产税改革。紧接着根据《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》，房产税改革的试点范围将逐渐增大。在2017年3月召开的两会上，财政部长及各代表提出房地产税立法议程。现行税制体系已无法满足房地产市场的发展需求，规范房地产业税制体系及房地产业市场行为、完善房地产征管措施，将是税制改革研究的主要内容。 2我国现行房地产业税收政策的现状 2.1我国房地产税收制度体系现状 在现行的房地产税制中，与房地产相关的税种有11个，具体有耕地占用税、土地增值税、增值税、城市维护建设税及教育费附加、企业所得税、个人所得税、印花税、契税、房产税、城镇土地使用税。其覆盖了房地产交易的取得、保有、流转各环节以及二手市场交易。已经逐步形成初具规模的房地产税制体系。具体税种情况见表1，表中明确显示流转环节多达9个税种，而保有环节仅有2个。由于我国房地产业杂费现象严重，渗透于各个交易环节，费用设置较为随意且透明化程度低。 营改增之前，房地产业的税种主要集中于企业所得税、土地增值税和营业税，其三个税收收入之和已经达到该行业全部税收收入的90%。并且根据报告显示，这三个税种收入呈现逐年平稳增长的趋势，营改增之后，由于营业税的取消，在短期内，房地产业税收负担并无大的减少，营改增效应全面实施后，房地产业的税负会有一定的下降。 2.2我国房地产市场现状 中国的房地产市场的发展处于起步阶段，房地产的开发商和购买者有一定的投机行为，跟风买卖房产。再加上中国的房地产市场的土地的稀缺性、地区的特殊性和房产使用的有限性这些特点，我国房地产市场现状呈现以下三种态势。（1）2016年在去库存压力没有减少的情况下，楼市价格直线攀升，根据第三方机构显示，全国四线以上城市的房地产交易中，溢价率大于100%的地块有109宗。紧跟着去库存政策的开展，房地产市场开发投资增速降低下来，直到今年年初，房地产市场又呈现出回温的迹象。房地产市场经济起起落落，没有稳定的发展势
中国房地产现状分析
中国房地产现状分析 1.泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高， 但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。 2.成交量萎缩，空置率上升与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了 争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接 地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数 的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机 构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。 而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临 巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。 4.房地产中介经营困难由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现 了经营困难和倒闭。 5.我国房地产业存在多大的风险。第一，中国开发商的自有资金严重不足，有相当一部分资金来源于银行贷款。第二，垫资建设。 在土建时，让建筑承包商带资垫付，将成本转嫁给建筑承包商。第三，通过资本市场“集资”。即使在当前国家出台了这么多宏观调 控政策后，房地产股依然红火一片。这种结果值得决策者深思。当 泡沫破灭，开发商逃之夭夭，股民们将再次品尝痛苦和无奈。 交易行为种类
浅谈中国房地产行业的发展历程
288浅谈中国房地产行业的发展历程汤超 唐山市国文建筑有限责任公司 摘 要：中华文明自古以来已有五千年的历史，在远古时期，人类主要依靠天然洞穴，野外群居，在以后的生活中学会了钻木取火，学会了种植作物，伴随着文明的不断进化，人类懂得了如何搭建房屋遮风避雨，随着封建社会的建立，中国社会逐渐出现了大量房屋建设，宫殿林立，统治阶级的产生注定了权力的私有化，物质的私有制，所以渐渐地出现了房屋买卖和占有。 关键词：房地产；发展历程；买卖；私有制 我国房地产行业源于人类文明的初始，到西汉时期才产生比较正规的房屋买卖，当时人们并不怎么在意这个行业，但这却是一个萌芽的开端，封建社会制度转为专制，到了唐宋时期房屋买卖才得到比较广泛的发展，许多达官显贵开始通过自己占有房屋的面积大小来显示自己的身份地位，以致出现现今残存的所谓古代庄园，现在的庄园其实都是古代达官显贵的府邸。近代社会以后，常年战乱不断，以致房地产行业几近灭绝，因为战乱年代无法保障资金的财产，更多的商人和官员将眼光转移到金银和首饰之上，新中国建国以后，随着国家政权的巩固，领导阶级幻想创造一个公有制的国家，人人均等，人人平均，在新建的律法之中，严格规定废除房地产私有制，严禁个人买卖房屋或者对外租赁，所以房地产行业在法律制度下逐渐消失，随着改革开放以来，房地产中介行业渐渐苏醒，有了复苏的迹象，目前我国房地产中介行业已达到快速发展的阶段，接下来我简单描述一下我国房地产行业的发展历程： 1 房地产中介（经纪）公司的产生 房地产中介公司其实就是在房屋买卖过程中的一个枢纽，起到了承上启下的作用，在房地产行业中起到了提高市场交易效率，降低房屋交易过程中的成本，使房屋买卖更加有保障性，从而维护了买卖双方的共同利益，所以房产中介公司才可以在房地产市场中存活下来，房地产交易过程中包含房屋买卖、租赁、互换、抵押物品等多种交易，房屋买卖伴随着房地产中介的产生，两者相伴而生，相辅相成。 2 我国房地产行业的几个发展阶段 随着我国改革开放以来，经历了将近 30 多年的岁月里城，在社会经济发展城市改建、乡镇改造的国内大形势下，我国房地产行业经历了四个主要阶段，分别为经济复苏、房地产初步发展、房地产行业初具规模、房地产行业高速发展等四个阶段。 2.1 房地产行业的复苏 建国以后随着经济的逐渐复苏，人民经济得到很大改善，1980 年以后，国家对于居民城镇住房进行了一系列的改革，国家开始允许个人房屋自由买卖，但是土地依旧公有制，政府正式出台了土地有偿使用、个人建房、房地产建设综合开发等政策，中共十三大《沿着有中国特色的社会主义道路前进》报告中指出社会主义市场包括房地产市场，这明确宣告了从此我国房地产市场的诞生。 自从法律制度健全以后，全国 80% 以上的房屋所有人基本颁发了房产所有证，符合广大人民群众的利益，这为房地产市场中出现不正当交易创造了条件，做好了铺垫。 2.2 房地产的初步发展 房地产的初步发展主要表现为房地产中介公司的产生和民间个人交易的形成。初步发展时期的房地产中介服务主要大体分为三类：第一类是由政府各个事业部门事业单位性质建立的房屋交换站、房屋交易所和民间房地产交易市场，这类官方承办的房地产公司机构承担了当时社会人民交易服务的职责，人们手里多余的房产可以通过正当渠道自由买卖了，第二类是工商部门批准的房产中介企业，90 年代中后期，全国各大城市均出现大大小小的房地产中介，第三类是民间自由买卖房屋的个人，这类人或许以前从事过房地产行业，熟知房屋信息，懂得房屋交易过程中的相关法律，但是他们的基本文化不高，所以常常遭到同行人士的蔑视，通常被人称为“房纤手”、“房虫子”，虽然在房地产市场中挣到了一些钱，但大多数人还是没有大的发展。 2.3 房地产市场初具规模 随着少数人群的房屋自由买卖，渐渐地房地产中介公司被人们所接受，虽然在改革开放之前，房屋买卖并不被允许，但现今却成为一种模式，随着国家经济制度的改革，经济活动的权限也被慢慢房款，随之社会上便出现一部分经济条件好的人群开始以个人名义购买多套房屋，等待房屋价格上涨之时，以高价卖出，巨大的利润诱惑了太多的人，这时房地产行业已初具规模。 2.4 房地产行业的高速发展 进入 21 世纪以来，国民经济较之国外还是有很大差距，人民依旧是将自己的钱存至银行，每年只是吃利息，从而导致货币流通不畅，国内消费水平低下，政府为了鼓励国民消
中国房地产市场分析状况
中国房地产市场分析 目录 第一部分：中国房地产业的发展现状 一、目前的总体发展态势 （一）房地产开发总量及增长率 （二）销售总量及变化 1、销售增长速度放缓，出现有效需求不足端倪 2、存量住房市场火爆 （三）销售价格变动状况 1、总体发展态势 2、第一第二季度房地产销售价格分析，重点以北京、上海为例 二、地区发展态势 三、房地产行业效益情况 1、2001年上市公司效益分析。 2、2002年房地产上市企业业绩预测 四、目前的行业运行环境 第二部分：未来3到5年内房地产行业的发展趋势研究 一、政策因素的影响 1、土地供应政策的变化 2、预售条件及开发贷款门槛的提高 3、货币化分房政策的落实 4、经济适用房政策的推行 二、经济发展因素的影响分析 1、GDP与人均GDP的高速发展对房地产行业的影响 1、1、未来10年内我国GDP的增长情况预测 1、2、GDP的增长将带动“十五”期间住房消费的增加 1、2、1人均GDP的增长将增大住房消费支出 1、2、2为了实现GDP的既定增长目标，必然要发挥房地产对经济的杠杆作用 2、规模城镇化对房地产的推动。 3、西部大开发的积极影响 4、加入WTO对房地产业的长期利好 5、奥运带动城市建设，从而促进房地产业的发展。 三、、行业相关因素分析 1、技术因素变革（交通、通讯）的影响 1、1、交通技术的革新和交通工具的完善 1、2、现代通讯技术的进步 1、3、节能与供热方式改革。
1、4、节水、节地和治理污染。 1、5、住宅一次装修到位 2、自然环境因素的影响 3、消费者文化品位与生活方式的提升对房地产的影响。 第三部分、对全国房地产市场前景的总体判断 一、发展态势总体判断 (一)总体展望------三个判断 1、我国房地产发展还处于初级阶段，发展空间很大 2、我国房地产业仍将处于高速发展阶段 3、未来三年房地产业将在高位上进行调整，商品房销售面积增幅将有所降低，估计，未来三年增幅在15%左右 (二)未来三年房地产业运行格局 1、市供需两旺，但供大于求，空置房将增加 2、市场体系逐步完善 3、住房金融快速发展 4、住宅投资性消费将进一步增长 5、行业集中度将提高 6、区域性房地产泡沫已经产生 二、市场需求分析专题 （一）市场消费需求观念的变化 （二）未来几年房地产潜在市场需求的预测 1、“十五”时期房地产市场投资总量的预测。 2、“十五”时期房地产市场潜在市场需求的预测 3、未来几年房地产消费主要群体特征 （三）消费者有效需求的变化方向 三、房地产周期性研究专题 四、中国房地产业的市场空间与竞争状况预测专题 （一）市场竞争主体的增多 1、外资房地产开发商的涌入。 2、地涌现出新的竞争主体。 （二）跨区域竞争加剧 （三）土地储备资源的竞争加剧 1、新的土地使用政策导致土地的供应量可能会供不应求 2、入世使得土地市场竞争加剧 （四）对消费者群体有效需求的竞争加剧 （五）市场营销和管理方面的竞争。 第四部分：房地产行业发展的风险和挑战专题 一、政策风险 1、土地转让制度的改变，加大企业开发成本。 2、房地产企业贷款政策的改变，使得企业融资渠道受阻
我国房地产市场供求关系分析
我国房地产市场供求关系分析 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看, 我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期, 1994年以后随着全行业步入调整时期, 房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势, 1998年房地产逐步走向复苏后, 房地产业的开发投资增长率也走向回升, 2001年, 全国房地产开发完成额6245.5亿元, 同比增长25.3％, 至2002年前11月, 全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。 从房地产业的投资结构来看, 1996年开始, 我国房地产业投资结构开始向住宅转移, 住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升, 2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％, 2002年1～11月, 这一比例已上升为70.7％, 办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年, 全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长, 新开工面积比去年同期增长27.2％, 施工面积增速21.5％。今年1～11月份, 全国商品房施工面积80730万平方米, 增长22.6％, 本年新开工面积3676万平方米, 增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速, 可以预见, 今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看, 1998年以来, 房地产业投资的增长速度开始回升, 受工程建设工期较长的影响, 商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月, 全国房地产竣工面积16271万平方米, 比去年同期增长28.3％。 房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分, 其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大, 商业用房市场次之, 办公楼市场所占的比重最校近几年来, 我国房地产市场的供给结构存在着以下特点： 住宅供给平稳增长, 住宅供给的内部结构发生变化, 其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降, 安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验, 发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适, 因此近几年我国政府 严格控制高档物业的投资, 高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下, 普通住宅的投资比例开始上升, 2002年1～11月, 住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上, 比去年同期增长29.6％。 办公楼市场供给有所增加
房产税改革研究
房产税改革研究 （广西大学商学院陈博） 本文通过介绍房产税的相关概念及理论，对我国的房产税征收制度进行了详述，指出征收房产税的现实基础和价值追求，并具体分析上海重庆两市征收房产税的情况及我国现行征收房产税的弊端，提出现阶段改革房产税的可操作性建议，提高调控功能，对减少贫富悬殊、促进房地产市场的持续健康发展、进一步推进房产税以致整个房地产税制改革、构建集约和谐社会具有重要意义。 大纲： 一、引言 1.1选题背景和研究意义 1.2基本概念界定 1.2.1财产税 1.2.2物业税、房产税 1.2.3房产税与房地产税的区别 1.2.4财产税、房地产税、物业税、房产税之间的关系 1.3房产税的相关理论分析 1.3.1房产税的基本属性 1.3.2房产税的多重功能属性 1.3.3房产税征收依据 1.4现阶段我国学者关于房产税改革的讨论 二、我国房产税的缘起与价值 2.1我国的房产税征收制度的演变 2.1.1我国征收房产税的历史沿革 2.1.2我国房产税征收制度的现状 2.2我国征收房产税的现实基础及价值
2.2.1征收的必要性和可行性 2.2.2当前国情下征收房产税的重大价值 三、上海重庆两市征收房产税的具体分析 3.1两市房产税征收改革试点的具体内容 3.2两市试点的征收情况 3.3两市房产税共性分析 3.4两市房产税征收改革试点的启示 四、我国现行征收房产税的弊端 4.1 只重视流通环节，忽视持有环节 4.2 房产的税费过于混乱，多种税制共存有违社会公平4.3 房产税立法层较次低，立法主体不规范 4.4 征税的范围狭窄，调节力度薄弱 4.5现行房产税计税依据不合理，引导房地产市场能力弱 五、完善我国房产税的几点建议 5.1 提高房地产税的立法层次，树立房产税的权威 5.2 提高对房产保有环节的征收力度，增大房屋保有成本5.3 建立赋税公平的房地产税制体系，促进经济和谐发展5.4 加强征管体系建设，充分税收发挥应有的作用 5.5房产税改革应是一个长期渐进过程