论宅基地使用权流转的现实困境与出路

论宅基地使用权流转的现实困境与出路

梅龙生

(河南财经政法大学法学院,河南郑州450046)

要:随着我国城乡一体化建设快速推进和市场经济体制改革逐步深入,农村宅基地使用权最终将回归其纯

粹财产权性质,实现和国有建设用地使用权一样能够自由流转的目标。在我国当前宅基地使用权制度条件下,要实现农村宅基地使用权自由流转的目标,必须突破宅基地使用权流转的传统观念、当前的法律制度障碍以及理论困境,在此基础上重构宅基地使用权流转模式。

关键词:宅基地使用权;流转;困境;出路中图分类号:D922. 3

文献标志码:A

文章编号:2095-9915(2015)03-0096-05

DOI :10.16387/j.cnki.42-1867/c.2015.03.016

一、我国农村宅基地使用权流转的历史图景和现状考察

建国以后,我国农村宅基地制度的发展大致分为三个阶段

[1]

:第一阶段,1949—1962年,宅基地所

有权和使用权两权合二为一,农民私有,可以自由流转。第二阶段,1963—1985年,宅基地所有权由农村集体经济组织享有,农民享有宅基地使用权,但不得流转。中共中央1962年颁布的《农村人民公社工作条例修正草案》和1963年下发的《关于各地对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》两份文件确定了农民对其房屋享有所有权,对其宅基地只享有使用权,从此,我国宅基地使用权正式禁止流转。第三阶段,1986年至今,农民享有宅基地使用权,在符合法律、法规规定的情况下,可以流转,但流转条件及其苛刻。1986年颁布实施的《土地管理法》第六十二条规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地,不予批准。尽管该条规定没有明确禁止宅基地使用权的流转,但却实际上限制了宅基地使用权的流转。2007年颁布实施的《物权法》虽然明确了宅基地使用权的用益物权属性,充分保障了宅基地的使用价值,但是对于宅基地使用权的交换价值实现

和流转问题,《物权法》并没有改变此前法律法规的做法,一如既往地限制宅基地使用权自由流转。

据不完全统计,从1963年中共中央下发的《关于各地对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》到2007年颁布实施的《物权法》,中共中央、全国人大、国务院及国务院相关部委制定的涉及宅基地使用权的文件法律、行政法规、部门规章和相关政策等达30多种,在这些现有的文件法律法规和政策框架内,宅基地使用权要么被禁止流转,要么被限制流转。

当前,根据我国法律法规的规定,宅基地使用权流转必须满足特定条件。第一,房地一体。即农民出卖自己的住房,宅基地使用权和房屋所有权一并转让,宅基地使用权不得单独通过转让、抵押或者其他方式流转。第二,受让方具有农村集体经济组织成员身份。即受让方必须是该农村集体经济组织的内部成员,且在该农村集体经济组织内没有宅基地。第三,须经行政审批。即使受让方通过买卖方式能取得宅基地使用权也需要经过该农村集体经济组织同意和县、区级地方政府土地管理部门审批。可见,当前我国农村宅基地使用权流转有非常严格的限制,农村宅基地使用权的处分权能实现受到极大制约。农村宅基地使用权的限制流转使

收稿日期:2014-08-28

基金项目:2014年度河南省政府决策研究招标课题“河南省农村宅基地制度改革与流转机制创新研究”(2014183)作者简介:梅龙生(1968—),男,河南固始人,副教授,主要从事民商法学研究。

第32卷第3期2015年6月江汉大学学报(社会科学版)

Journal of Jianghan University (Social Science Edition )

Vol. 32No. 3

Jun. 2015

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