房地产开发方案
目录
一、集团公司简介 (2)
二、工程概况 (3)
三、项目概况 (5)
四、总体规划构思 (5)
五、住宅单体设计构思 (7)
六、单体主立面设计构思 (8)
七、基础设施情况 (18)
八、经济技术指标 (25)
九、工程方案 (25)
十、建筑节能 (42)
十一、成套新技术采用项目 (43)
十二、实施进度 (47)
十三、博王御花苑总平面图 (48)
十四、博王御花苑鸟瞰图 (49)
十五、博王御花苑临街商业透视图 (41)
十六、博王御花苑园区中轴图 (42)
十七、博王御花苑住宅建筑单体效果图 (43)
十八、博王御花苑项目分析图 (44)
十九、博王御花苑总体规划分析图 (45)
二十、博王御花苑住宅模型示意图 (57)
二十一、博王御花苑住宅设计户型图 (61)
通辽健平房地产开发有限公司简介
通辽健平集团房地产开发有限公司，成立于2010年4月12日。是一家集房地产开发、工程管理于一体的具有国家肆级开发资质的综合性开发企业，公司注册资金1000万元，公司法人孙建平。本公司现拥有12名职工，其中有职称人员6人（工程师4人，会计师2人），售楼员1人，系统操作员1人。公司按照现代企业制度的管理模式，下设四部一室：工程部、市场部、销售部、财务部、办公室。公司始终坚持以精心策划、开拓创新、科学管理、争创一流、质量为本的开发理念和经营方针，切实转变观念，围绕市场狠抓经营，强化管理，不断留意和观察房地产市场行情，积极寻求探索与市场机制相适应的经营策略和经营方针，走信誉化之路。公司下辖分公司专门负责集团工程的筹建和开发工作，并统管局内各单位基地的布点策划、立项、征地、规划、资金管理等工作。为了适应市场经济发展的需要，公司积极探索房地产发展的新思路，拓宽经营领域，以提供优质住宅为己任。坚持“以人为本”的设计思想，营造健康城市、和谐家园的新感觉。由公司承建的“博王御花苑”居住小区，将以新颖的设计、独特的造型、优美的环境，完美展示现代都市生活的新空间，为住户创造一个优美、安全、舒适、方便、文明和具有较高文化品位的生活环境。公司将秉承通辽健平房地产有限公司的优良作风，坚持“创造精品，奉献社会”的经营理念，遵循“追求卓越，筑造精品”宗旨，公司竭诚希望与社会各界携手并进，共谋发展，同创美好未来。
二、工程概况
1、项目简介
本工程位于通辽市科左后旗甘旗卡镇内，南侧的大青沟街连通甘旗卡与G304国道，是甘旗卡与外界交通的主要道路；东侧的巴彦路是甘旗卡内的主要道路。项目工程设在博王大酒店西侧地上十七层建筑面积为1.806.476 平方米，其中3#楼为8246.67平方米，4#楼为9818.09平方米。地下部分人防工程和设备机房地下室，层高为3.7米，建筑面积5943平方米。半地下室车库面积为5000平方米，约90个车位。工程耐火等级为一级，耐火年限为一级抗震设防6度。人防防空类别甲级，抗力级别：核6级常6级，防化级别人类掩蔽丙级、车库丁级。本工程人防部分为钢筋混凝土框架剪力墙结构，高层住宅为纯剪力墙结构。抗震设防烈度为6级，剪力墙抗震等级为二级，框支架、柱按一级抗震构造，场地土类别为二类。基础采用钢筋混凝土桩。混凝土、地下室底板垫层厚度为100，采用C15混凝土。承重结构（梁、板、柱、剪力墙等）混凝土等级C30P6。人防部分为C30P8，地上层为C30。
2、周边及户型介绍
项目所在位置为巴彦路和大青沟街两条主干道的交界处，南侧大青沟街连通甘旗卡与G304国道，可直达全县任何一个乡镇，出行便捷。周边的中国移动、财政局、城建局、教育局等单位建筑的依托使小区优越区位条件和最佳城市配套得以体现，建设具有国际化水准的城市核心高端生态社区。同时小区附近的进前家超市和各类商业店面，方便了住户购物。小区住宅楼户型均南北朝向，采光较好，通风
结构安排巧妙，宽敞明亮。3#楼共17层，A套为二室二厅一卫，建筑面积115.49平方米，B套为二室二厅一卫，建筑面积111.59平方米；4#楼共17层，A套为三室二厅一卫，建筑面积119.66平方米，B套为四室二厅二卫，建筑面积157.76平方米；5#楼共18层，S套为三室二厅一卫，建筑面积122.95平方米。居住在这里，可以既能享受都市生活的便利，又没有闹市的拥堵与喧嚣。
3、申请性能等级
A级
4、工程建设概况
1）项目开发商
成立于2010年的通辽健平房地产开发有限公司，是一家集房地产开发、工程管理于一体的具有国家肆级开发资质的综合性开发企业。本公司现拥有12名职工，其中职称人员6人，工程师4人，会计师2人，售楼员1人，系统操作员1人。近几年，在市场经济潮流的冲击下，我公司的员工在思想方面发生了翻天覆地的变化，彻底消除了以前遗留下来的陋习，充分的认识到在今天，如果没有抛弃从前的不良风气，如果没有努力的提高自身的素质，将很难立足于当今社会。
2）规划设计
本工程人防部分为钢筋混凝土框架剪力墙结构，高层住宅为纯剪力墙结构。抗震设防烈度为6度，剪力墙抗震等级为二级，框支梁、柱按一级抗震构造，场地土类别为二类。基础采用钢筋混凝土桩。
三、项目概况
1、项目设计依据
1）甲方提供的设计任务书
2）现行的国家级地方有关建筑设计规范，规程和规定
3）《住宅设计规范》
4）《民用建筑设计通则》
5）《高层民用建筑设计防火规范》
6）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》
2、项目概况
1）博王御花苑工程位于通辽市科尔沁左翼后旗（甘旗卡）境内，规划总用面积为9878平方米，东临巴彦路，南临大青沟街，为繁华地段。
2）本工程占地面积为506.55平方米，地上十七层建筑面积为1.806.476 平方米，地上十七层为住宅，共68户。地下一层为设备用房。
3）建筑层数高度：本工程地下一层，地上十七层，地下一层层高为3.900米，一至十七层高均为3.000米。建筑总高度为52.500米（主体女儿墙结构顶）。
4）本工程建筑分类为二类高层建筑，耐火等级为二级，地下室耐火等级为一级。
四、总体规划构思
居住环境方式的外在表达，是融入到生活方式之中的生活空间。居住区的总体设计，决定了居住区基本的空间关系，也是表现生活空
间的手段。它不仅要表现居住的性格和文化特征，还应该遵循居民社会行为的原则。
博王御花苑住区总体构思是对人最直接的关怀，最自然的表达方式，让居民们的家庭、邻里、友情与社区生活的激情同生共融。我们的目标是根据优越地理位置，天赐的历史地位，最佳的城市配套和高端开发打造——“城市核心高端生态社区”。住宅单元的布置、道路布局、景观设计、绿化种植、停车休息等皆从人性化的角度考虑，创造出一种大都市的自然形态——精心规划的成果。
1、规划理念
体规划运用“景观都市主义”的核心理念与方法，强调都市“内在结构”的构建与“物质环境”的营造，并对“适居性”、“低碳城市”等当代城市开发的主要关切，作出规划与技术层面上的积极应对，表达一种“人居城市理想”。
2、规划结构
建筑结构形式为剪力墙结构，设计使用年限为50年，小区内环境设计优美的中高档住宅小区，成为建筑风格鲜明，富有变化，具有较高运动型、文化型的现代住宅小区，充分利用节能、安全管理等先进技术，为居民提供现代化的、舒适优美、健康的居住环境。
3、道路系统规划
住宅小区内的交通最大化的实现人车分流。中间的景观绿化主轴亦是人行主流线，小区路在园区内环形布置。整个园区采用地下停车方式，东西两侧各设一个地下车库入口。给予小区业主最佳的亲近自然的舒适享受和最大的出入安全保障。
4、绿化景观系统规划
小区中心景观区形成具有丰富层次感的核心景观绿化广场，辐射整个园区。1#楼与2#之间通向小区环形广场景观轴线，3#楼与4#
楼前面横向景观轴线和5#楼通向绿化场地、幼儿和老年人活动及居民室外健身器材景观轴线的完美穿插强化了小区中心的层次感和围
合感。配套公建整体景观环境的布局、地形处理、硬软质场地的划分、活动设施的选择、景观建筑物的营造、照明设计加上景观节点的有机组合，营造出具有活力的住区景观环境，实现住区景观环境的最优化。
5、规划依据和规划目标
1）规划依据：
（1）《中华人民共和国城乡规划法》
（2）《城市规划编制办法》
（3）国家标准《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002年版）
（4）通辽市规划和国土资源局有关城市规划的相关规定
（5）甲方提供的地形图
（6）甲方提供的《设计任务书》
2）规划目标：
创建一份集生态、环保、康体、休闲、地域认同于一体的公共环境资源与财产。
五、住宅单体设计构思
1、本工程为通辽市博王御花苑一套使用面积约为90 平方米的室内住宅单体设计工程。
2、建筑分类为二级高层建筑，耐火等级为二级，地下室耐火等级为一级。
3、主要设计构思：
1 ）自从人类产生建筑构思以后，室内成为人们生活的主要场所，并开始对室内环境有所要求。随着社会的进步和发展，室内环境也在不断更新发展与不断丰富多彩。室内设计综合运用技术手段，考虑周围环境因素的作用，充分利用有利条件，积极发挥创造思维，创造出一个既符合生产和生活物资功能要求，又符合人们生理、心里要求的室内环境。
2 ）室内设计以点、线、面、体来塑造空间，在室内的构筑建筑形态塑造方面大量采用了穿插和加减的设计手法。外墙使用白色、黄色、褐色为主色调，巧妙搭配从而形成一个现代简约的居住空间。
六、单体主立面设计构思
一）基础工程
（一）墙体
建筑地下外墙为300厚钢筋混凝土墙，内隔墙为200厚钢筋混凝土墙﹨200厚混凝土空心砌块，用cb20细石混凝土灌孔填实。地上用200厚钢筋混凝土墙﹨200厚混凝土空心砌块外贴100厚酚醛板保温。地上部分分户墙采用200厚钢筋混凝土墙﹨200厚混凝土空心砌块砌筑，用cb20细石混凝土灌孔填实。内隔墙采用100×200厚轻集料小型混凝土空心砌块。楼梯间为200厚钢筋混凝土墙砌筑，刷50厚胶粉聚苯颗粒保温砂浆。
（二）屋面
本工程屋面防水等级为二级，使用年限为15年，采用SBS改性沥青防水卷材二道（每道＞3mm）。屋面保温材料采用酚醛板，厚度120；平面屋面找坡材料采用白灰炉渣。保温层及砂浆找平层设置分隔缝，分隔缝间距≤6m，缝宽30mm。屋面排水为组织内排水，排水方向，采用白色UPVC管材，直径DN100。
（三）管道
1、本工程PP-R管管径均为管外径。热镀锌钢管套丝部分刷防锈漆两道，明装不保温部分刷银粉两道，埋没的消火栓管道先刷冷底子油一道，石油沥青两道外加保护层，防止管道腐坏。
2、管道试压低区工作压力为0.3MPa，试验压力为0.9MPa。高区工作压力为0.59MPa，试验为1.0MPa。试验方法应按《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-2002的规定执行。隐蔽或埋地的排水管道在隐蔽前作灌水试验，灌水高度不低于底层卫生器具的上边缘或底层地面高度。消防管道的试验压力为
1.02MPa，保持两小时无明显渗漏为合格。
3、管道冲洗用水冲洗和消毒，要求以不小于1.5m/s的流速进行冲洗，并符合《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-2002的规定。消火栓系统与室外管道连接前，必须将室外管道冲洗干净，冲洗强度到达消防时的最大设计流量。
（四）厨房：
1、厨具：由用户自定，设计图纸中根据厨具位置只预留上下水。
2、地漏：厨房均不设地漏。
3、排烟道选用成品排烟道，位置应方便燃气排放、案台操作和厨具布置。
（五）卫生间
1、卫生间设大便器、洗手盆及洗浴设施（淋浴器）。卫生间预留上下水接口。
2、电热水器用户自理，预留插座。
3、地漏：地漏位置根据卫生间布局定。
（六）、空调位
1、住宅空调外机平台，各功能房间、客厅考虑各单设一台空调，大客厅按一台3匹空调考虑；空调外机平台尺寸应保证满足安装尺寸。
2、空调冷凝水管：①根据空调板位置，考虑顺外墙明设。②冷凝水管沿外墙明设时，为Ф50PVC管；
3、空调板下口需做滴水槽。
（七）雨水管
雨水管应尽量在外墙角落隐藏设置，不能隐藏的雨水管颜色应随立面颜色变化，雨水管应注明管径和壁厚。
（八）公共楼梯间
1、住宅电梯厅、及一层门厅楼面铺地面砖。
2、楼梯间踏步及休息平台为钢筋混凝土，水泥压光。
3、住宅、商业公共入口，设无障碍坡道
4、所有需设消火栓的楼梯间及前室，消火栓的位置不应影响周
边门的开启和通行。设备专业应配合建筑专业确定具体位置。
二）、给排系统
设计范围系统包括：生活给水系统、排水系统、消防给排水系统。
1．生活给排水系统
1）生活给水分高低两区供给。低区为1~8层，高区为9 ~17层。高地区供水由小区泵房内两套恒压变频供水装置供给。低区入口压力为0.3Mpa。高区入口压力为0.59Mpa。
2）本工程最高日用水量为110m3/d，最大时用水量为7 m3/h。
2、排水系统
本工程污水系统采用合流制，经化粪池后排入市政下水道管。
3、消防给水系统
1）水箱利用小区内1#楼高层建筑物高位消防水箱。
2）消防栓七层以下设置减压稳压消火栓。
3）室内消防用水利用小区室外消防水池。室外消防用水由室外消防管网上的消火栓解决。园区内自建有效容积不小于360立方米的消防水池。
4）室外消防设计由建设单位另行委托设计。
5）室外设SQX型（DN100）地下式水泵接合器两个，流量；10L/S。
6)本工程消防电梯前室的集水坑内设有两台潜水排污泵。
7）临时高压消防给水系统的每个消火栓处应设直接启动消火栓给水泵的按钮。
8）消火栓入口压力住宅部分为0.68Mpa。
4、采暖系统
1）本工程采暖系统按连续供热设计，供回水管由换热站内的循环泵加压供给，采暖热媒为55/45℃热水，采暖系统定压及补水由小区供热站解决。
2）住宅户内采用低温热水底板辐射供暖。
3）采暖系统竖向分为高低两个区，地下一层至八层为低区，九层至十七层为高区。采暖系统供回水均由园区供热换热站内的循环泵加压供给。
4）本工程采暖热指标36.2w/m2。
5）采暖系统为共用立管分户热计量独立系统形式，热表设于各层集中管井内。户内供回水管布置在本层建筑地面垫层内。
6）在建筑物的热力入口应设置供回水温度计、压力表、热量表、压差或流量调节阀除污器等。具有调节和计量功能的入口装置。入口装置设在地下室内或距建筑物外墙2米的地沟内或检查井内。
7）低温热水地板辐射采暖系统设计：
(1) 低温热水底板辐射采暖的供水温度不应超过60℃。供回水温差宜小于或等于10℃；工作压力不应大于0.8MPa，超过此压力时应采取相应的措施。
（2）住宅建筑中的低温热水底板辐射采暖系统应按户划分系统配置集分水器，户内各主要房间宜单独分环路布置加热管，且每对集分水器所带加热管的分支环路不应超过8个。
（3）直接在同一集分器上的同一管径的各环路其加热管的长度宜接近。并不宜超过120米，每一环路内的阻力损失不宜超过30KPa。各并联环路之间的计算阻力相对差额应不大于百分之十五。
（4）加热管内水的流速不宜小于0.25M/S，一般为
0.25~0.5M/S。
（5）集水器、分水器的内径不应小于总供，回水管的内径（一般为总供，回水管管径的1.5倍），且集分水器的最大断面流速不宜大于0.8M/S。每个分支环路供回水管上均应设置可关断阀门。
（6）在集水器、分水器前的供回水管路上应安装阀门、过滤器、锁闭阀、调节阀、热量表等具有关断、调节，热计量和温度控制共用立管的人户装置，即在分水器前的供水连接管上顺水流方向安装阀门，过滤器，阀门及泄水管；在集水器之后的回水连接管上安装泄水管、平衡阀、热计量装置或其他可关断的调节阀。
（7）共用立管和热表等入户装置应设在管道井内；每一对共用立管在每层连接的户数不宜超过3户。
（8）低温热水地板辐射采暖的加热管及其填充层与外墙、楼板结构层间应设绝热层。
（9）低温热水地板辐射采暖系统的填充层厚度不宜小于50毫米，填充层应设伸缩缝。
（10）室内地面的固定设备和卫生洁具下部应布置加热管。
5、通风系统
1）住户卫生间及厨房均采用子母风道的排风竖井。
2）本设计对电梯机房设机械通风系统，换气次数为5次/h，电梯机房设排风扇。
3）电梯前室设机械加压送风系统，电梯前室采用电动百叶风口，并与烟感器联动，屋顶设屋顶风机。防烟楼梯间采用自然排烟。
4）地下室为库房，地下室设进、排风系统，排风系统兼做排烟系统，每个排风系统设排风机和排烟补风及机共用一套，风管采用1.2毫米镀锌钢材制作，法兰连接。平时采暖热源采用热水空气处理机，兼做排烟补风机，排烟补风量不小于排烟量50%。
三）、低压配电系统
1）供电电源：
本工程从小区变电所所引来低压住宅电源和公共电源，配电间设在地下一层，正常电源为一路市电电源，备用电源为柴油发电机提供，供电为三相四线制。配电系统中N线与PE线自供电柜配出后不可共用。
2）住宅用电指标：
根据电业局和本工程甲方要求用电标准为每户6kw。
3）配电方式：
本工程采用放射式与树干式相结合的供电方式；动力负荷采用放射式供电，住宅用电采用预分支电缆，树干式供电。对消防负荷采用双电源供电，并且末端互投。
4）计量方式：
本工程住宅采用集中计量，集中表箱设在楼梯间或走道公共部分，对公共负荷用电在自维变电所高压处集中计量。
5)照明配电：
照明、插座均由不同的支路供电；所有插座回路除卧室、空调插座外均设漏电断路器保护。剩余动作电流为30mA。
2）建筑物防雷、接地系统
（1）本工程年预计雷击次数：
（2) 本工程防雷等级按三类防雷设计。建筑的防雷装置应满足防直击雷、雷电波的侵入并设置总等电位联接。
（3）接闪器：
在屋顶采用镀锌圆钢作避雷带，屋顶避雷连接线网格不大于20米×20米。
（4）引下线：
利用建筑物钢筋混凝土柱子或剪力墙内两根￠16以上主筋通长（焊接、绑扎）作为引下线，间距不大于25米，引下线上端与避雷带焊接，下端与建筑物基础底梁及基础底板轴线上的上下两层钢筋内的两根主筋焊接。为防止侧击雷，本建筑自45米起每二层利用圈梁钢筋作均压环，均压环与防雷引下线连接，并与各种竖向金属管道连接。45米以上金属栏杆，门窗等较大金属物应与均压环连接。
（5）接地极：
接地装置利用建筑物筏板基础内钢筋组成，采用联合接地方式，强电接地，弱电接地，防雷接地，共用一个接地体，接地电阻不大于
1欧姆。如不满足要求应补做人工接地极，人工接地采用40×4镀锌扁钢埋地1.00米。
（6）本工程采用总等电位联结，应将下列导电部分互相连通：———进线配电箱PE(PEN)母排；
———公共设施的金属管道，如上，下水等管道；
———建筑物的金属结构；公共接地极引线；弱电总箱金属外壳。
———通信线路干管。
———防雷引下线，接地装置。
总等电位联结线采用BV—1×25PC32或40×4镀锌扁钢，总等电位联结均
采用等电位卡子，禁止在金属管道上焊接。有淋浴室的卫生间采用局部等电位联结，从适当地方引出两根大于￠16结构钢筋至局部等电位箱（LEB），局部等电位箱暗装，底边距地0.5米。将卫生间内所有金属管道金属构件联结。
（7）有线电视引入端、电话引入端等处设过电压保护装置。
（8）本工程接地型式采用TN—C—S系统，电源在进户处做重复接地，并与防雷接地共用接地极。
四）、有线电视系统
1）电视信号由室外有线电视网的市政接口引来。通过分配箱引至各户终端。
2）系统采用860MHz邻频传输，要求用户电平满足68±5dB；图像清晰度不低于4级。
3）干线电缆选用SYWV—75—7，穿SC40管。支线电缆选用SYWV—75—5，穿PC20管。沿墙楼板暗敷。每户在起居室及主卧各设一个电视插座；用户电视插座暗装，底边距地0.5米。
本工程消防控制中心设置在公建一层。
五）根据建筑设计功能和需要，弱电系统包括如下：
火灾自动报警及消防联动系统；综合布线系统（语音、数据系统）；有线电视系统；安全防范系统（视频监控、可视对讲等）。
1.火灾自动报警及消防联动系统
本工程为一类防火建筑。火灾自动报警系统的保护等级按一级设置。本工程采用区域报警控制系统。在楼梯间、地下室、电梯机房等设置感烟探测器。在消火栓箱内设消火栓启泵按钮。接线盒设在消火栓的开门侧。
2.电话、综合布线系统
本工程每户按1根网线考虑；在书房和主卧设一个计算机插座。
数据网线进线由甲方与电信局制定，穿金属管埋地暗敷；从楼层接地箱引至住户内终端。计算机插座选用RJ45超五类型，与网线匹配，底边距地0.5米安装.
3.有线电视
电视信号由室外有线电视网的市政接口引来。通过分配箱引至各户终端。系统采用860MHz邻频传输，要求用户电平满足68±5dB；图像清晰度不低于4级。干线电缆选用SYWV—75—7，穿SC40管。支线电缆选用SYWV—75—5，穿PC20管。沿墙
楼板暗敷。每户在起居室及主卧各设一个电视插座；用户电视插座暗装，底边距地0.5米。
4.楼层对讲系统
本工程本工程在消防电梯机房设置消防专用电话，专用对讲电话分机底距地1.5米。系统所有器件、设备均由专业部负责成套供货、安装、调试。
七、基础设施情况
1、规划布局
园区南侧为以多层住宅和底层商网为主的多层住宅组团，底层两层商网，其上四层为住宅。
园区北侧为高层住宅组团，内部住宅均为十七层。小区中心景观区形成具有丰富层次感的核心景观绿化广场，辐射整个园区。最北侧三洞高层住宅下的裙房设置幼儿园等公建，优化社区服务。
2、生活给水系统
1）生活给水分高低两区供给。低区为1~8层，高区为9~17层。高地区供水由小区泵房内两套恒压变频供水装置供给。低区入口压力为0.3Mpa。高区入口压力为0.59Mpa。
2）本工程最高日用水量为110m3/d，最大时用水量为7 m3/h。
3、排水系统
本工程污水系统采用合流制，经化粪池后排入市政下水道管。
4、消防给水系统
1）水箱利用小区内1#楼高层建筑物高位消防水箱。
2）消防栓七层以下设置减压稳压消火栓。
3）室内消防用水利用小区室外消防水池。室外消防用水由室外消防管网上的消火栓解决。园区内自建有效容积不小于360立方米的消防水池。
4）室外消防设计由建设单位另行委托设计。
5）室外设SQX型（DN100）地下式水泵接合器两个，流量；10L/S。
6)本工程消防电梯前室的集水坑内设有两台潜水排污泵。
7）临时高压消防给水系统的每个消火栓处应设直接启动消火栓给水泵的按钮。
8）消火栓入口压力住宅部分为0.68Mpa。
5、采暖系统
1）本工程采暖系统按连续供热设计，供回水管由换热站内的循环泵加压供给，采暖热媒为55/45℃热水，采暖系统定压及补水由小区供热站解决。
2）住宅户内采用低温热水底板辐射供暖。
3）采暖系统竖向分为高低两个区，地下一层至八层为低区，九层至十七层为高区。采暖系统供回水均由园区供热换热站内的循环泵加压供给。
4）本工程采暖热指标36.2w/m2。
5）采暖系统为共用立管分户热计量独立系统形式，热表设于各层集中管井内。户内供回水管布置在本层建筑地面垫层内。
6）在建筑物的热力入口应设置供回水温度计、压力表、热量表、压差或流量调节阀除污器等。具有调节和计量功能的入口装置。入口装置设在地下室内或距建筑物外墙2米的地沟内或检查井内。
6、通风系统
1）住户卫生间及厨房均采用子母风道的排风竖井。
2）本设计对电梯机房设机械通风系统，换气次数为5次/h，电梯机房设排风扇。
3）电梯前室设机械加压送风系统，电梯前室采用电动百叶风口，并与烟感器联动，屋顶设屋。顶风机。防烟楼梯间采用自然排烟。
4）地下室为库房，地下室设进、排风系统，排风系统兼做排烟系统，每个排风系统设排风机和排烟补风及机共用一套，风管采用1.2毫米镀锌钢材制作，法兰连接。平时采暖热源采用热水空气处理机，兼做排烟补风机，排烟补风量不小于排烟量50%。
7、低压配电系统
1）供电电源：
本工程从小区变电所所引来低压住宅电源和公共电源，配电间设在地下一层，正常电源为一路市电电源，备用电源为柴油发电机提供，供电为三相四线制。配电系统中N线与PE线自供电柜配出后不可共用。
房地产项目合作开发协议书范本
编号：______________ 房地产项目合作开发协议书 甲方： _______________________ 乙方： _______________________ 签订日期： ___ 年____ 月_____ 日 甲方: 乙方： 本协议双方当事人本着自愿，公平的原则，经友好协商，就双方合作开发建设和销售商
住房项目达成如下协议，供双方遵守。 第一条、总则： 1.1经本协议当事人（以下简称本协议当事人）充分协商，本协议当事人决定由甲方全 权负责市县镇路号地块的拆迁，这些地块 达到整平并四周砌好围墙后，由本协议当事人按本协议的约定联合投资开发。拆迁地块、整平及砌围墙的费用由甲方承担。乙方全权负责合作项目的工程前期、工程营造、房屋销售、工程维修。 1.2本协议当事人双方同意设立房地产开发公司，该公司是本协议项 下合作项目（以下简称合作项目）的最高权力机构，由其全权负责合作项目的开发、决策和管理。该公司下设项目部具体负责合作项目实施。该公司设法人兼总经理1名，副总经理2名，工程部长1名，财务部长1名，综合部部长1名。 1.3工程前期的报批、对规划设计单位、工程监理单位、施工单位的选择和确定、工程的营造、工程款支付、工程的验收以及工程竣工后材料的备案、房屋的保修等事项由房地产开发公司统一管理。1.4这些地块的开发建设及销售模式经协议当事人协商可采用以下方式之一或组合的模 式： （1 ）将地块划成方块的方式出售。 （2）建设成商品房成品出售。 1.5该项目设立独立的财务帐户，费用的支取按本协议的约定统一拨付。 第二条、机构的设置和职责分工: 2.1为便于合作项目的开发、建设、管理，由本协议当事人乙方派员设立“”项目部（以下简称项目部），项目部全权负责合作项目的开发和管理。项目部下设综合部、工程前期部、工程部、销售部、财务部、工程予决算部等部门。 2.2项目部由人组成，乙方派员人。项目部设总经理1人（房地产开
房地产开发计划书
房地产开发计划书 房地产开发计划书一： 1.为保证房地产开发项目前期工作顺利进行,且符合国家和地方相关法律、法规,特制定本程序。 2 适用范围 本程序适用于房地产开发项目的前期工作。在XX开发区内房地产开发工程项目的前期工作执行《XX经济经济技术开发区规划设计管理规定》有关规定。 3 职责 3.1 项目部下设前期办负责办理房地产开发工程项目的前期工作。项目部不设置专门机构的,要指定专人办理房地产开发工程项目的前期工作。 3.2 项目部负责制定工程项目前期工作计划,具体向政府各主管部门申请办理工程项目开发前期的政府批件和取证工作,- 房地产前期工作计划 3.3 项目部通过招标选择设计单位、地质勘测单位、工程总承包单位、监理公司等供方,与供方草签经济合同；经济合同经集团公司复核并正式订立后开展有关业务。 4 程序内容 4.1 项目部组织拟定《工程项目进度计划》并报公司批准。 4.2 项目部负责起草公司向xx投资控股有限公司（以下简称控股公司）关于房地产开发工程项目的立项申请请示公文,并取得控股公司的《立项批复》。 4.3 项目部申请办理房地产开发项目土地准许使用的相关手续。依据《土地出让合同》办理《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》。 4.4 项目部持房地产开发项目《立项批复》等批件及房地产开发企业资质证书,到政府规划部门申请办理规划要点、详规设计条件等批文。 4.5 项目部委托设计部门进行正式规划设计,提供工程项目建筑平、立、剖面规划设计图,上报政府规划部门审定并获得《规划设计成果通知书》。 4.6 项目部申请办理消防、人防、大小配套、教育、环保、等政府有关部门初步审核意见或证明并上报政府规划部门。 4.8 项目部起草项目扩大初步设计审查申请报告上报政府规划部门审查,取得工程项目扩大
房地产项目合作框架协议
房地产项目合作框架协议 本协议由以下双方于年月日，在签订：甲方： 住所地： 法定代表人： 乙方： 住所地： 法定代表人： 鉴于： 1、乙方具有丰富的房地产开发经验，与甲方有着良好的合作基础，甲乙双方本着优势互补、互惠互利的原则，甲方愿与乙方共同合作开发本协议项下项目。 2、甲方在呼和浩特市依法取得约约定项目的国有土地使用证、规划许可证等前期手续，乙方提供项目建设资金，甲方在办理土地及其它手续时，可以以乙方公司名称签订土地协议。甲、乙双方本着自愿、平等、公平和诚实信用的原则，依照国家法律法规和项目所在法规条例的规定，就双方合作开发建设项目事宜，经充分协商一致，达成本协议： 第一条项目概况 1.1项目土地概况： 1.1.1土地位置和面积：位于，总占地面积约为平方米（折合约亩），具体位置见后附图。 1.1.2土地拟控规指标：容积率约1.25，建筑密度≤37%，绿化率≥30%，最终以政府批准的规划设计条件为准。 1.1.3土地用地性质：商业用地。 1.2项目名称及建设内容：项目暂定名为“商业中心”，计划规划为集旅游用品、民俗文化展示、特色商业街、美食城等为一体的商业综合体（此处建设内容根据项目的具体情况确定）。 第二条合作方式 2.1甲方与乙方在本协议签订后。甲方按照约定的条件办理并取得《国有土地使用证》《》、《》等开发建设的前期证件。 2.2甲乙方按照本协议约定筹措建设资金、参与决策。
2.3甲、乙双方在项目开发过程中，充分利用各方优势资源，为双方创造最大的经济效益和社会效益。 第三条项目的设计和开发建设 3.1乙方负责在本协议约定期限内对本项目进行设计和开发建设，甲方应全力配合乙方完成开发建设、产品销售等各项工作。 3.2在本项目设计和开发建设期间，甲方应负责办理项目开发建设所需的总规报批和项目配套费减免、项目税费等优惠政策等手续；在办理手续的工作中，双方应给予对方必要的协助和配合。 3.3项目应在获得《国有土地使用权证》之日起6个月内开工建设，2年内乙方分2期完成整个项目建设。 3.4项目总平面设计等由甲、乙双方根据市场情况提出建议，由甲方和乙方讨论同意后进行正式设计，乙方全权负责施工等后续工作。 第四条正式协议 本框架协议签订后，甲方尽快促成项目土地作为独立宗地以净地条件进行挂牌出让，甲方在取得《国有土地使用证》十日内签署正式协议。 第五条排他性 5.1本协议签订生效后，甲方不得与本协议以外的任何一方进行与本协议项下的洽商或签订任何法律文件，如有违反，甲方应承担违约责任并承担给乙方造成的经济损失。 5.2本协议签订生效后，在签订正式协议前，乙方可以与工程施工单位就本项目进行协商，甲方无异议。 第六条违约责任 6.1甲、乙双方应按本合同约定严格履行，若由于任何一方违约造成对方损失的，违约方应负责全额赔偿责任。 6.2本协议生效后，如甲方违反“排他性”条款的任何约定，乙方有权要求甲方立即停止违约行为、消除影响。 第七条法律适用及争议解决 7.1本协议适用《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律法规的规定。 7.2因本协议而产生的争议，双方首先应友好协商解决，协商不成的，合约
房地产开发项目规划设计
第5章 本章学习要求： 1.掌握房地产开发项目规划设计的主要技术经济指标； 2.熟悉房地产开发项目规划设计的主要内容； 3.了解城市规划的概念、城市规划的层次、城市规划对房地产开发的管理，房地产开发项目规划设计的指导思想。 5.1 城市规划与房地产开发 5.1.1 城市规划与房地产开发 1.城市规划的概念 城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确立城市的性质、规模和发展方向，合理利用城市土地、协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。 2.城市规划的层次体系 城市规划按其规划的深度不同可分为城市总体规划、城市分区规划、城市详细规划。 （1）城市总体规划 （2）城市分区规划 （3）城市详细规划 城市详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。 3.城市规划与房地产开发的关系 （1）城市规划对房地产开发经济效益的影响 （2）城市规划对房地产开发程序的强制性管理 （3）城市规划管理是政府调控地价的手段。 5.1.2 房地产开发项目规划设计的技术经济指标 1.居住区技术经济指标
（1）居住区总用地（hm2）； （2）居民每人占地（m2/人）； （3）居住区总建筑面积（m2）； （4）总户数、总人数、平均每户人口（口/户）； （5）平均每户居住建筑面积（m2）； （6）居住建筑密度； （7）容积率； （8）绿地率； （9）人口毛密度； （10）人口净密度； （11）住宅平均层数； （12）高层比例； （13）住宅间距（m）； （14）居住区平均造价； （15）停车位个数； （16）建设周期。 2.建筑的技术经济指标 为了评价酒店、写字楼、商业零售中心等开发项目的规划设计方案的经济性和合理性，经常采用以下技术经济指标作为衡量的标准。 （1）建筑容积率； （2）总建筑面积； （3）地上建筑面积； （4）建筑密度； （5）规划建设用地面积； （6）建筑高度； （7）绿地率； （8）停车位个数； （9）有效面积系数； （10）开发项目总造价、平均造价和开发建设周期。
房地产项目合作开发协议书模板
通讯地址：_____ ____ 根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定，合作各方本着平等、互利、自愿、共赢的原则，以及共同出资，共享利润，共担风险的理念，为明确权利和义务，恪守信用，特签订本合作协议，共同遵守。 第一章项目概况 第一条项目名称：____ （以项目正式报建批准名称为准） _____ 第二条项目地址：____ __ 第三条项目用地性质 1、合作开发项目占地____ ____平方米，土地性质为：______ ___土地，使用年限：_____。 2、该片土地使用权为从当地居民土地合作开发方式获取（需向土地合作方支付部分现金和回迁部分合作开发住宅）。 第二章出资比例与合作方式 第四条合作方式 1、甲方为实际操盘运营方，负责项目整体和全寿命周期运营管理，以管理和部分现金出资；乙方和丙方负责按约定的比例以现金出资投资；在本协议签订后在万宁市注册房地产开发公司（经营范围包括房地产、新农村建设和共享农庄等各类地产形式的投资开发）进行该合作项目以及后续新增投资项目的正常经营运营管理。 2、合作开发项目总投资为____ ____万元人民币，该总投资包括但不限于合作开发项目占地的拆迁、安置、补偿、方案设计、项目报建手续、建筑安装工程及配套工程、销售与入伙管理、项目有关管理费用等。 第五条出资比例：公司注册资金为 _____ ___ 万元，实际认缴资金为___ _ 万元。其中甲方以运营管理入股，并现金出资 ___ __ 万元，占公司 %股权；乙方以现金入股，出资 _____ 万元，占公司 %股权；丙方以现金入股，出资 ____ __ 万元，占公司 %股权。本协议签订后，各方应按上述约定按出资额50%转账到各方共同确认或指定的账户；根据项目推进情况或由于新增投资项目导致出资额不足时，各方应按上述股权比例和原则追加投资。
房地产开发规划项目方案计划建议书
东宏时代广场项目建议书
目录 第一章、项目概述 第二章、项目名称和选址 第三章、项目规划建设方案 第四章、项目建设条件 第五章、物料消耗与供应 第六章、项目建设周期与日程安排第七章、投资估算及资金筹措 第八章、资源开发及综合利用分析第九章、生态环境影响分析 第十章、经济影响分析 第十一章、结论
第一章、项目概述 一、项目背景 为了响应政府号召，推动城市发展新进程，促进城市生态环境改善、促进城市生活生产环境改善和经济社会可持续发展，打造区域新中心。铜梁区东宏时代广场，新建商业集中区。随着铜梁新城核心区工程的建设，东宏时代广场的开发建设将成为新的投资热点和经济增长点. 东宏时代广场位于新城核心区中心商圈，地理位置优越，商机无限。 二、项目历史条件 1、宗地简介 宗地位于铜梁新城核心区，规划用地性为商住建设用地，可用来开发中高层居住性建筑和商业，宗地面积为100亩，位于金龙大道与中心路交汇处，四周为建设中城市商圈及大型住宅区，地理位置优越、交通便捷。 2、项目概况 项目名称：时代广场 建设地点：铜梁区中兴东路788号 建设规模：29.11万㎡ 占地面积：100亩
容积率：3.0 绿地率：50% 建筑密度：60% 2、项目提出的理由和过程： 东宏时代广场位于铜梁区中兴东路788号，处于铜梁新城核心区商圈，随着城市发展需要，传统的社区型商业已不能满足城市发展的进程，且人们出行、消费等生活习惯的改变，急需新型的购物中心商业替代传统的社区商业模式，为了给市民创造一个良好的生活环境、改善市民生活条件，市政府决定在该项目拟建一个以五星级酒店和大型购物中心为一体，高级公寓楼与写字楼配套的商业综合体，项目选址交通方便，建设条件基本具备，待项目批准后、建设手续完善后即可开工建设。 3、建筑设计指导思想和原则 项目规划的指导思想是从整体结构上把“以人为本，创建和谐社会”作为核心理念，把打造商业新中心放在首位，进一步完善城市生活配套设施，创造出高质量的生态景观环境，形成独特的商业格局，另一方面还遵循节约土地资源的原则，充分利用拟建项目的现有地形特征，合理布置用地和交通网络，形成具有区域特色的空间结构，规划五星级酒店与大型购物中心相结合，考
房地产开发项目规划设计[方案] .docx
第5章 房地产开发项目规划设计 5.1、建设规模 本项目规划规划用地面积55100M2,,总建筑面积65684M2,住宅54517 M2＞商业11167M2；停车位500辆，小区规划总居住户数478 户，绿化覆盖率41.2%,容积率1.2,建筑密度22%。项目建成后，将形成一个集商业超市、健身娱乐、游玩购物、市民居住于一体的布局合理、配套齐全、功能完善的现代化住宅综合小区。 5.2、指导思想 1、本着“以人为本”和以科技为先导的设计思想，以人为核心, 以提高居住环境质量和使用功能，满足不同心理需求和丰富多彩的居住行为为目标，努力创造一个经济合理、使用方便、建筑新颖、环境优美且充满良好文化氛围和交往空间的现代化文明住宅公寓。 2、追求住宅经济效益、社会效益和环境效益的统一。在保证高质量居住环境的同时，注意合理提高开发效益，充分发挥该地段土地价值，更好地为居民服务。 3、动用城市设计理论和方法，力求创造舒适、优美、高雅的居住环境，赋予该项目浓郁的生活情趣和活力，建设富有现代化文明和具有富宁地方特色的住宅公寓。 53、规划原则 1、综合考虑该项目所在地理位置的性质、居住对象、生活习惯、文化习俗，结合周边环境，因地制宜，合理布局，以人为中心，为居民创造舒适、
安全、卫生、优美的居住环境。 2、住所建设的经济技术条件，当前建筑业的发展动态，消费者的承受能力来确定各项合理的建设标准，既能满足当前的实际需要，又具有一定的超前性和导向性。 3、综合考虑商业、绿化、居住、公建等与空间环境设计的内在联系，注重空间景观的连续性和完整性。 4、坚持社会效益、环境效益、经济效益三个统一，在创造良好居住环境的前提下，努力节约用地，开发空间，采取新型建材，节约能源，使各项资源达到最佳配置。 5、突出“整体性”，处理好整体与局部，总体与分区，保留与发展之间的关系，重点要突出。 5?4、建筑选型 总体布局考虑该项目的地理特点，在现状基础上因地制宜，统筹兼顾，合理布局，强调文化性和时代性，力求塑造安静、舒适的生活环境。总体布局依据城市道路布局原有之特点，充分尊重原有城市商业活动的特性一商住楼模式。拟建成布局合理、建筑造型新颖的多层商住楼，住宅平行排列，并在靠近小区入口处设置车辆出入口，以避免车辆进入社区内部对居民形成干扰。 5?5、住宅户型 小区内住宅单体设计新颖别致，造型典雅，色彩明快，以典雅、坡屋梦顶为基调，具有优雅精致的现代建筑风格。建筑分多层，其中沿街为商业用
房地产开发项目合作框架协议书范本
房地产开发项目合作框架协议 甲方：永城日成房地产开发有限公司 乙方： 一、项目简介： 甲方拥有永城市紫金华府北，中原路东、建设路北，共计211.2亩土地，约14万平方米，容积率不小于2.0，不大于 3.5.建筑面积约50万平方米。 二、合作形式： 根据优势互补和互惠、互利的原则，双方采取合作开发、分段实施，以土地合作开发形式进行开发。投资资金人民币共计亿元整。 甲方负责办理前期的土地、规划、协助办理施工许可证等相关手续，协调市住房保障服务中心办理挂牌出让地行政审核手续和规费、行政事业性收费等减免的确认手续（包括人防费等）除施工许可证以外，其它行政性收费均由甲方承担。 乙方负责项目的开发建设与房屋销售，承担建设项目的总投资费用，并独立享有项目销售的全部受益。 三、甲方权利和义务： 1、甲方负责办理项目前期的土地证、规划证、协助办理施工许可证等相关手续。 2、甲方承担项目前期土地出让金、各项规费与政府收取
的配套费用。 3、甲方应在乙方按照本协议约定的付款方式支付第一期款项之日起10日内，向乙方移交项目地块，并保证项目用地产权明晰，无界址纠纷、无银行抵押等问题。 4、在项目建设期间，甲方应负责协调施工现场周边关系，排除项目周边单位或居民对乙方正常开发建设的干扰，保证乙方开发建设能够顺利进行。 5、甲方负责承担本项目在本协议签订以前的一切法律责任以及由此产生的一切经济责任。 6、甲方配合乙方办理房屋销售合同及房产证的工作。 7、本项目《国有土地使用证》办成后，应在一周内交乙方保管使用；办理本项目的有关文件资料全部移交给乙方。甲方使用土地证办理与本项目有关手续时，乙方应全力配合。 四、乙方权利和义务： 1、乙方应按照本协议约定的付款方式及时间，向甲方支付本协议约定的项目补偿与收益款。 2、乙方在向甲方支付补偿收益后，对本项目即有独立的开发权与经营权，独立开展本项目的开发建设与营销工作，并享有本项目的全部收益。 3、为保证项目开发顺利进行，乙方定员派出二名工作人员协助甲方办理规划审批、施工图纸设计及许可证、招投标等相关工作。
房地产开发项目投资合作协议书48875
房地产开发项目投资合作协议书 甲方： 乙方： 根据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规之规定，甲、乙双方本着平等互利、诚实信用的原则，共同参与合作开发建设房地产项目。为明确双方的权力、义务和责任，通过友好、平等、认真协商，达成如下合作协议，共同遵守执行。 第一条、开发项目 项目名称： 项目地址： 第二条、项目占地面积和用地性质 开发项目占地约为xx平方米，土地性质为商住土地，双方确认的土地价值为xx万元，折为甲方出资款xx万元，项目所用土地文件以批复为准。 第三条、项目规模 在本协议所述地块上开发建设的具体内容包括： 1.拟建商业及住宅工程约为xx平方米； 2.拟建地下车库工程约为xx平方米。（以上面积以工程竣工后实际丈量为准） 第四条、甲乙双方合作方式 1.甲乙双方共同出资合作开发房地产项目，共同管理、共享利润、共担风险。甲方出资总额占房地产开发项目资金总额的50%，乙方出资总额占房地产开发项目资金总额的50%，以出资比率确定股权比例，按照股权比例分配利润，利益、风险按各方的股权比例享有或承担相应的权利、义务和责任。 2.本次合作开发项目投资总额约为xx万元（人民币），按上述出资比率，甲方应出资额约为xx万元、乙方应出资额约为xx万元。（实际投资额以双方实际出资额为准）上述投资总额包括项目占地的拆迁、安置、补偿和办理项目报建手续等费用款项，也包括建筑安装总造价及各方按比例分得的物业相应应分摊的国有土地使用权出让金等。 第五条、合作项目付款方式 该项目资金在银行单独开户管理，具体银行账户见补充条款，在本协议经甲乙双方签署生效后按以下具体时间和额度支付各方应出资的款项： 1.根据项目投资总额和各方出资比率，乙方按实际建设工程进度支付投资款，在利益未分配前乙方所有的投资款应作为甲方的借款。 2.银行账户应由甲乙双方监管资金收支，确保双方利益分配。
房地产项目开发流程(完整版)
房地产项目开发流程（完整版） 第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点； 2）规划总图审查及确定规划设计条件； 3）初步设计及施工图审查； 4）规划报建图审查； 5）施工报建； 6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
房地产项目开发合作协议(完整版)
房地产项目开发合作协议 甲方：_____________________ 法定地址：邮编：____________ 法定代表人：电话：____________ 乙方：_____________________ 身份证号：电话：____________ 地址：邮编：____________ 丙方：_____________________ 身份证号：电话：____________ 地址：邮编：____________ 甲、乙、丙三方本着公平合作、优势互补和资源共享的原则，经友好协商，一致同意合作开发位于地块房地产项目。为规范开发项目的经营管理，明确双方的权利义务，特订立本协议，以资各方遵守。 1、定义：即对本协议中出现的名词的含义及范围进行确定。 本协议所使用之下列词语除非本协议或本协议的任何补充协议另有规定，悉依下列解释： 1.1 本协议：指本房地产开发项目合作协议，包括本协议的所有附件以及现在或将来对本协议所作的任何补充和修改。 1.2 本协议各方：指本协议之签署各方，即甲、乙、丙三方，包括因法定原因承接其债权债务的其他法人或自然人。 2、合作背景 2.1 2011年1月19日，合作各方以甲方名义经公开拍卖程序取得 区P2010-11号地块国有建设用地使用权，并由甲方与XX市国土资源局签订了《成交确认书》； 2.2 该地块出让金总价为38500万元，甲方已缴地价款6000万元（原甲方缴交的竞买保证金），余款32500万元应于2011年2月19日前缴清； 2.3 该地块的出让方案已经XX市人民政府（X政地[2010]216号）和XX 市人民政府（晋政地[2010]362号）批准； 2.4 合作各方以甲方名义已与XX市国土资源局签订《国有建设用地使用
房地产开发详细流程
第一节房地产开发阶段划分 一、遵循开发程序的必要性 1、房地产产品的内在形成有规律。 2、周密设计项目，减小投资风险。 3、规范开发管理，使程序科学合理。 4、严格项目报建制度，促进市场健康发展。 二、房地产开发的主要阶段划分 投资决策阶段、前期工作阶段、工程建设阶段、租售与物业管理阶段。 第二节立项审批程序及操作流程 《城市规划法》规定：建设项目的审批程序实行“一书两证”制度。 ◆选址意见书（permission notes for location)：城市规划行政主管部门依法核发的有关建设项目选址、布局的法律凭证。 ◆建设用地规划证(land use permit) ：经城市规划行政主管部门依法确认其建设项目位置和用地范围的法律凭证。 ◆建设工程规划许可证(building permit) ：城市规划行政主管部门依法核发的有关建设工程 的法律凭证。 具体审批程序及操作流程如下： 一、开发项目立项 开发商需提供： 1、可研报告 2、项目建议书（必要性分析、项目规模、地点、方案、投资估算、项目进度、综合效益） 二、申请定点 开发商需提供： 1、立项文件 2、申请用地函件 3、工程情况说明和选址要求 4、拟建方案 5、开发项目意向位置1/2000—1/500地形图 由城市规划管理部门审核并向土管部门发《征询意见表》 三、获《选址规划意见通知书》 开发商需提供： 1、各部门征询意见表 2、征地和安置补偿方案 3、征地协议 4、项目初步设计方案 5、总平面布置图或建设用地图 由城管部门审核，发《选址意见书》 四、获《建设用地规划许可证》 开发商需持有： 1、征地文件（政府批准）
房地产项目联合开发意向书
房地产项目联合开发意向书 甲方： 法定代表人： 地址： 联系方式： 乙方： 法定代表人： 地址： 联系方式： 根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定，甲乙双方经友好协商，就房地产项目联合开发签订本意向协议，共同遵守。 一、开发项目 项目名称：。 地址：。 二、项目用地性质 1.合作开发项目占地平方米，土地性质为：土地，用地文件以批复为依据。 2.该片土地使用权证书编号：，土地使用权人为：。 三、项目规模 在本合同所述地块上： （1）拟建工程，规划占地平方米，位于地块端。
（2）拟建工程，规划占地平方米，位于地块端。 四、项目融资 1. 方提供用地，提供全部建设资金。 2.合作开发项目总投资为万元人民币，该总投资包括但不限于合作开发项目占地的拆迁、安置、补偿、办理项目报建等手续，建筑安装总造价及各方分得物业相应应分摊的国有土地使用权出让金、相关税费等。 3.总投资资金筹措：甲方出资万元，分次出资，每次出资万元，预收款万元；乙方出资万元，分次出资，每次出资万元。 以上投资不足以解决项目开发融资问题的，甲乙双方同意以项目国有土地使用权及在建工程进行融资，融资成本由项目承担。 五、利润分配 双方同意进行物业以实物分割方式进行利润分配，甲方分得，乙方分得，产权由分得物业各方所有。 六、前期工作安排 合作开发项目的前期工作由甲方负责，包括但不限于以下各项： （1）落实合作开发项目用地规划手续，获得合建项目占地的使用地规划批文，土地使用权人为甲方，土地使用不负担第三者的利益限制。 （2）落实合作开发项目占地的规划报建工作。 （3）完成合作开发项目规划用地的拆迁、安置及补偿工作，拆迁安置及补偿费用包含在总投资内。 （4）甲方负责合作项目的整体供水、污水处理、供电、安装、供气、通讯报装手续，甲方应负责合作项目的资源供应。 （5）甲方负责合作项目开工手续的办理，获得开工许可证，使合作项目可以合法开工建设。
房地产项目建设方案
. 隆伸·和合源项目 房 地 产 项 目 策 划 书
目录 一、总论 (1) 二、市场预测 (5) 三、建设规模与产品方案 (6) 四、选址方案 (8) 五、节能节水措施 (11) 六、环境影响评价 (13) 七、劳动安全卫生与消防 (16) 八、组织机构与人力资源配置 (17) 九、投资估算 (20) 十、融资方案 (20) 十一、财务评价 (23) 十二、社会评价 (24) 十三、风险分析 (24) 十四、研究结论与建议 (27) 十五、附图、附表 (29)
一、总论 一．项目背景 1.项目名称:隆伸·和合源 2.承办单位概况 承办单位是**房地产开发有限责任公司，注册资本1000万元，开发资质为四级。公司经营范围：房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承"诚信、合作、卓越、创新"的经营理念，开拓进取。 **房地产开发有限责任公司的经营宗旨是： 为客户创造生活--提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更加简便、高效、丰富多彩； 为社会创造价值--服务社会，创造文明进步的生活方式，充分实现隆伸房地产开发有限责任公司的社会价值； 为员工创造机会--创造发展空间，提升员工价值，提高隆伸房地产公司人的工作生活质量； 为股东创造回报--以长远利益回报隆伸房地产公司股东。 3.可行性研究报告编制依据 （1）项目建议书及其批复文件 （2）国家及白银市颁布的相关法律、法规、政策 （3）白银市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要 （4）白银市2011、2012年国民经济和社会发展统计公报 （5）白银市城市总体规划大纲（2000—2020年） （6）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额 4.项目提出的理由与过程 房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众
房地产联合开发合作协议书
甲方： 乙方： 根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规的规定，甲乙双方本着平等自愿、互惠互利的原则，就合作开发“”项目事宜，经友好协商，达成如下协议，以明确责任，共同遵守。 一、项目概况 本项目位于，项目定名为“”。项目用地面积 平方米，规划用地性质为用地商住，土地使用年限年。项目总建筑面积平方米。 二、合作内容 根据优势互补、互惠互利的原则，双方采用合作开发。 甲方负责办理项目前期的土地出让、图纸设计、规划审批、施工许可等相关手续， 负责项目的开发建设与房屋销售，承担相关费用。 乙方负责出资万元人民币（银行贷款）作为项目的部分资金，并按照约定享有利润分成。 合作期限暂定为年，协议所涉及银行利息和利润分成均按2.5年核算和约定。甲方向乙方支付前期费用万元用于银行贷款前期费用。 三、甲方权利与义务 1、甲方负责办理本项目前期的土地出让、图纸设计、规划审批、施工许可等相关手续。 2、甲方负责承担项目的土地出让金、各项规费与配套费、图纸设计费，以及办理施工
许可证的相关费用。 3、甲方负责整个项目按照约定期限建设完工。 4、甲方保证乙方所投入的资金全部用于该项目的建设及相关支出。 5、甲方承担乙方所投入资金的银行借款利息，并按时足额支付。 6、甲方可根据项目的实施提前还款，银行利息按照实际支出支付，乙方利润按照实际使用时间与合同约定的时间年的实际比例由甲方向乙方支付。 四、乙方权利与义务 1、乙方应按照本协议约定的付款方式，向甲方拨付本协议第二条约定的出资款。 2、乙方按照投资额享有项目开发的利润万元（按照成本元/平方米，住宅销售均价元/平方米核算，可建面积：万元÷元/平方米=平方米，销售收入：元/平方米×平方米=万元，毛利：万元—万元=万元，，两年半银行利息万元×%×=万元，利润：万元-万元万元）。 3、为保证乙方的资金安全，乙方可要求甲方以公司股份或房产作为质押以及乙方按照出资额扣除各项成本费用后分得房产自行使用或销售。 4、乙方有权监督甲方按照合同约定进行项目建设。 五、付款方式 自本协议签订之日起一个月以内，乙方向甲方指定银行账户支付本协议第二条约定的款项。 六、违约责任 1、双方应履行本协议约定的责任和义务，任何一方未能履行本协议规定的义务则应视
房地产开发规划与城市发展知识讲解
房地产开发规划与城市发展 城市房地产开发规划设计需要综合考虑城市经济、地理、环境、居民需求、心理、行为等种种因素，而随着住宅的商品化，住宅开发建设的产业化，提供住宅商品流通的场所和信息、评价住宅商品价值的市场成为我们日益需关注的新领域。 为了在比较中提出问题，我们首分析一下市场中的房地产开发规划行为与城市规划的关系。作为密切相关的两个领域，城市规划与房地产开发规划都对城市建设与发展担以重任。城市规划是一门开放性很强的综合科学，而房地产开发规划是一项综合性的社会经济活动。 由于城市规划和房地产开发规划内涵、性质不同，在编制城市规划和进行房地产项目开发的过程，难免有不同的侧重点，城市规划侧重于从宏观、长远、整体的角度考虑问题，更加关注社会效益和环境效益，房地产开发注重微观、近期、局部的效果，更关心开发项目或企业的经济效益；从信息反馈角度看，城市规划侧重听取市民的反馈意见，满足大多数市民的需要，而房地产开发侧重搜集市场信息，适应市场的需要。虽有侧重点，它们却相辅相成，相互影响，共同作用。房地产开发过程中，开发和规划设计之间是密不可分的，规划与设计并非孤立的创造工作，而是整体开发流程中的一环。
在城市房地产开发规划过程中，房地产开发规划与城市规划设计处于不同阶段，面对着住宅这一商品从生产、流通到消费过程中显露的不同方面的性质，也就是说，两者的劳动和经营对象是处于不同阶段的同一商品。房地产企业由于对开发全程负责，直接面对市场，有切身的风险和利益，因此，对市场机制和市场灵敏性有更加透彻的了解；反之，在规划设计领域，传统的以物质形体规划为主的规划指导思想暴露出明显的不足，落后于社会主义市场经济发展的步伐。这便是人们评论开发商走到了城市规划前头的原因。其实，相关行业应随市场而调整以适应市场的发展为宗旨，与住宅开发相关的各行业都在进行有效的调整。 对房地产开发公司而言，投资能否成功取决于时机、地段和建筑质量。地段的选择、总图布置与规划有关。当然，地段的选择与城市规划中的总体布局有关，经济因素、规划条件、业主的意图等等因素对规划设计都有很大的影响和限制。 因此，作为业主或开发者越来越倾向于积极创造条件，以便得出符合整体城市规划的方案，同时要考虑与整个城市的发展相结合，做到可持续发展。
房地产开发合作意向书
篇一：房地产项目开发合作协议书 房地产项目开发合作协议 、乙、双方本着公平合作、优势互补和资源共享的原则，经友 好协 商，一致同意合作开发位于地块房地产项目。为规范开发项目的经营管理，明确 双方的权利义务，特订立本协议，以资各方遵守。 1、定 义：即对本协议中出现的名词的含义及范围进行确定。 本协 议所使用之下列词语除非本协议或本协议的任何补充协议另 有规 定，悉依下列解释： 1.1 本协议：指本房地产开发项目合作协议，包括本协议的所有 附件 以及现在或将来对本协议所作的任何补充和修改。 1.2 本协议各方：指本协议之签署各方，即甲、乙、双方，包括 因法 定原因承接其债权债务的其他法人或自然人。 、合作背景 2.1 合作各方以甲方名义经 公开 拍卖程序取得号地块国有建设用地使用权，并由甲方与xx市国土资源 局签订了《成交确认书》； 2.2 该地块出让金总价为万元，甲方已缴地价款 万元 （原甲方缴交的竞买保证金），余款万元应于年月日前缴 清； 2.3 该地块的出让方案已经xx市人民政府（政地 ）和市人民政府（地号）批准； 2.4 合作各方以甲方名义已与市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同编号 为：。 、项目合作内容 3.1 建设、销售及经营管理等。 、项目基本情况 4.1
4.1. 1 片区中部，具体位置及范围详见 附件 该用地规划红线图； 4.1. 2 项目规划条件： a. b.总 建 筑 面 积 ： c.建 筑 容 积 率 ： d . 绿 化 率 ： 不 高 于 % e. f.号文执行。 4.1. 3 项目内容：商场、商铺、文化活动中心、综合娱乐中心 及配 套办公、住宅等，打造特色商住街区；具体设计装 修标 准根据设计方案由合作各方另行约定。 以上主要经济技术指标以政府有关部门最终核定为准）。 4.1. 4 项目用地状况：现状（净地）交付。 、合作方式 5.1 甲、乙、双方共同出资组建房地产开发项目公司进行合作开发。合作各方共同出资，共享利 润，共担风险。
房地产开发合作意向书
项目合作开发意向书 甲方： 住所地： 法定代表人： 乙方： 身份证号码： 住所地： 鉴于甲方系具有丰富商业资源及投资开发经验的房地产开发公司，与乙方有着良好的合作基础，甲方愿与乙方共同合作开发本协议项下项目。现甲、乙双方本着自愿、平等、公平和诚实信用的原则，依照国家相关法律法规的规定，就双方合作开发建设项目事宜，经充分协商一致，达成本协议。 第一条：项目概况 1、土地位置和面积：位于____ 市______区，东至______路，南至______路，西至______路，北至______路，占地面积约为平方米（折合约亩）。 2、土地现状：本项目土地目前为xxx村集体土地，由乙方承租，乙方在该宗地上自建建筑xx平米，现尚有年租期。 3、项目规划：项目暂定名为，计划规划为写
字楼、精品住宅、酒店等为一体的城市综合体（此处建设内容根据项目的具体情况确定）。 第二条：合作方式 1、甲、乙双方本着诚信的原则，履行各方项下承载的权利义务。 2、甲、乙双方在项目获取及项目开发过程中，充分利用各方优势资源，为双方创造最大的经济效益和社会效益。 3、甲、乙双方以甲方项目公司为合作平台，甲方负责按本协议约定筹措建设资金、挂牌招标取得土地使用权、并负责建设项目运营管理，乙方按照本协议约定负责招标土地上的拆迁及安置工作以及村民的工作。 4、为保障规划的合理性以及开业后的运营安全性，甲、乙双方同意本项目的建设工程由甲方委托给甲方推荐/指定的总承包施工单位施工建设，具体内容由甲方与总承包施工单位签订总承包施工合同予以明确。 第三条：双方权利义务 1、甲方权力及义务 1.1、甲方负责筹措资金，按照约定的条件竞买土地，取得《国有土地使用证》并开发建设本项目。 1.2、甲方负责项目的整体开发及运营管理包括，承建项目前期报批、承建项目的规划和设计方案、项目开发所需的各项手续的办理、承建项目后期开发和宣传营销工作。 1.3、甲方负责协调与政府部门的关系，按照国家政策开发施工，确保不影响本项目的开发进度。
房地产开发公司项目实施方案
房地产开发公司项目实施方案
天庆房地产开发有限公司 河西帝皇灯具超市 可行性研究报告 天庆房地产 二OO六年十一月二十六日目录
一、总论 二、项目提出背景 三、项目的可行性 四、项目总体规划形式 五、基础设施及建设规模 六、投资估算和资金筹措 七、项目开发方案及开发建设实施步骤 八、项目实施的保证措施 九、社会和经济效益 十、结论与建议 一、总论
(一)、项目名称:怀化天庆房地产开发公司 河西帝皇灯具超市 (二)、项目开发建设单位:怀化天庆房地产开发 有限公司 (三)、怀化经济发展走势展望 是中国经济社会发展进入关键阶段的重要一年,也是我市经济进入新一轮加速增长周期的拐点。作出这样的预测,主要基于以下几个方面: 面临的机遇 一、国际环境总体趋好。明年全球经济放缓已成为经济学界的共识,但仍为较高增长年。据国际贸币基金组织预测, 全球经济增长率将达到5.1%, 回落0.2个百分点,是全球经济进入21世纪以来的第二个高增长年。受需求放慢和产能增加的双重影响,明年国际油价和重要原材料价格将明显走低,对中国发展有利。 二、国内经济正在进入调整期。今年以来,中国经济呈现”高增长、高效益、低通胀”的良好局面,宏观调控初现成效,国民经济开始朝”软着陆”方向发展。在连续四年保持两位数增长、经济总量跃居世界第四的基础上,中国经济将出现本轮增长周期以来的第二波调整,预计经济增长率将首次回落到10%以下。中央经济工作会议强调”三个协调”,将”又快又好”改为”又好又快”,拟定明年经济增长目标约为8%,明确传递了更加重视经济增长质
量和效益的信号。但专家认为,明年中国经济增长速度将保持10%左右,投资增长将保持20%,中部地区投资增速仍将保持26%以上。同时,中央经济工作会议提出坚持加强和改进宏观调控,继续实施稳健的财政政策和货币政策,并加强财政政策、货币政策、产业政策、土地政策和社会发展政策的协调配合。明年宏观调控重在增强执行力,提高科学性和有效性。对中部地区来说,国家将适当放松大中型劳动密集型项目的土地供给,促进沿海地区劳动密集型产业向中部地区转移。中央经济工作会议提出,要正确处理好投资和消费、内需和外需的关系,最根本的是扩大国内需求。按照部署,明年要以增加居民消费特别是农民消费为重点,加快调整国民收入分配结构,努力提高农民和城镇低收入者收入水平和消费能力。随着这些措施的到位, 将迎来一个新的消费扩张,为我市加快现代商贸物流中心建设提供了难得机遇。同时,中国加入WTO过渡期结束,为我们进一步扩大开放开辟了广阔空间。 三、中部崛起战略进入实质性实施阶段。中央经济工作会议提出,落实促进中部崛起的政策,支持中部地区承接东部地区和境外的产业转移。国家将出台三大税收优惠政策,即在中部地区推进增值税转型,加强对农业产业化龙头企业和农民专业合作经济组织的支持,引导加工贸易转移并升级。商务部、国家开发银行已签署150亿元支持”中部崛起”合作协议,未来5年国家开发银行将对中部地区国家级经济技术开发区和发展潜力大、区位优势明显的部分省级开发区提供150亿元的政策性贷款。商务部启动了”万
房地产项目合作意向书
房地产项目合作意向书 协议双方： 有限公司（以下简称“甲方”） 地址： 电话：传真： 有限公司（以下简称“乙方”） 地址： 电话：传真： 鉴于： 1、甲方子公司（以下简称“项目公司”）拟开发建设的项目（以下简称“项目”）占地面积约45亩，建筑面积不少于6万平方米，建设内容为住宅和商业。项目公司注册资金拟达到万元人民币。 2、乙方经过考察，决定发挥自身优势，以帮助甲方推荐和寻找投资伙伴的方式就项目开发进行合作。 综上，为了更好地明确双方的权利、义务，甲乙双方经过友好协商，现达成如下协议，以兹双方共同信守。 第一条关于双方的出资额、股权比例和到位时间 1.1 甲乙双方在项目公司注册资金中的出资比例为对等出资，即甲乙双方分别出资万元。 1.2 在对等出资的情况下，甲乙双方在项目公司中的股权比例分配为：甲方占项目公司的股权比例为%；乙方占项目公司的股权比例为%。双方按此股权比例行使股东权利和进行利润分配。 1.3 甲方在项目公司中的出资在项目公司成立时到位，乙方在项目公司中的出资应于2006年月日前到位。
第二条关于项目经营管理权和股权回购选择权 2.1 甲方全权负责项目日常运作的经营管理，作为对价，甲方承担因项目经营管理的具体盈亏状况而导致的一切风险和收益。 2.2 乙方不参与项目日常运作的经营管理，为此乙方将获得根据项目经营情况在投资期间每满十二个月就有一次选择是否退出项目合作的权利。 2.3 如果乙方选择退出项目合作，则甲方承诺无条件地按月投资回报率1.5%的比例，溢价回购乙方所持项目公司的股权；具体回购价格根据乙方实际投资时间据实计算确定，该溢价回购承诺不因项目经营的具体盈亏状况而改变。 2.4 如果乙方选择不退出项目合作，则甲乙双方按本协议约定的利润分配比例对项目公司的经营成果（或净利润）进行分配。 第三条关于乙方对项目公司财务和管理的监督 甲方承诺在项目公司中财务部的会计由乙方委派人员担任，负责对项目公司财务和管理进行监督。该会计人员工资由项目公司参照当地薪金水平发放，补贴由乙方根据乙方标准自行发放，社会保险由乙方负责。 第四条甲方保证 4.1 乙方出资到位后，甲方须及时与乙方签订《股权转让协议》或《增资协议》，并到当地主管部门办理相关登记手续。 4.2 乙方出资到位后六个月内，项目公司应当取得项目所在地块的国有土地使用权；否则，甲方应当按照本协议的约定提前溢价回购乙方所持项目公司的股权。 4.3 甲方以其所持项目公司的股权作为履行溢价回购乙方所持项目公司股权的保证；若甲方届时不能按本协议约定回购的，甲方应当无条件将其所持项目公司股权转让给乙方。 第五条其它 5.1 甲乙双方签订《股权转让协议》或《增资协议》后，双方的合作内容以《股权转让协议》或《增资协议》为准；《股权转让协议》或《增资协议》没有约定的，以本协议为准。