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中原地产发布：2008年5月东莞房地产市场分析简报

（注：为更好的体现对中原地产合作客户的服务，详细报告不再对外发布，只向合作客户提供；本文仅作报告重点提要，对市场的现状和趋势作简要的总结和判断。如有需要，请与东莞中原研究部联系。）

进入2008年5月，时值“五一”小黄金周，东莞房地产市场掀起一波推盘小高潮，加上发展商的让利促销，刚性需求积极入市，市场交投相对前四个月明显活跃，成交量环比大幅反弹，市场成交价格在经历今年3月和5月的二次探底后受到支撑，从市场主力楼盘的价格调整情况来看，大多数的价格调整基本到位，市场企稳迹象明显。

据东莞中原研究部监测数据显示，2008年5月东莞新建商品房成交量为43.95万㎡，环比4月增长49.9%，同比下降41.4%；普通住宅成交均价为5683元/㎡，环比下降4.2%，同比上涨14.2%。

一、宏观面分析

二、土地市场分析

土地供应放量明显，松山湖工业用地大幅放量。

08年5月共有32块新增土地供应，总供应面积为119.25万㎡，同比增加18宗，供应面积增加105.91万㎡，增度为794.28 %。环比上月，土地供应增加28宗，供应面积增加89.69万㎡，增幅为266.29%；08年5月份东莞的土地市场出现了十分庞大的供应量，其中松山湖在08年的5月份就有631186㎡的工业用地供应量，占08年5月份总供应的52.93%。这主要与松山湖产业园的加快建设有关，北京推介会一举签下10个研发型项目，协议引资约60亿元人民币，均是研发型的高科技项目，这些项目

一旦进驻，对工业用得的需求量非常大。

城区城市化建设加快，土地流拍现象再度出现。

08年5月东莞土地市场成交土地共5宗，流拍1宗；成交宗数相较去年同期相较，减少了3宗，减少幅度为37.50％，总成交面积为387852.25㎡，与07年5月份相较，成交面积上涨了55.79%；成交金额为127512万元，同比增长199.25%。08年5月份的土地成交主要集中在城区，其中南城区水濂山水库北侧4月份新供应得面积为249943㎡、容积率仅为0.19的商业金融用地，在5月份以底价7.5亿元成交，占整个5月份成交金额的58.9%。该地块规划中按五星级酒店标准，开发建设东莞大酒店，预计该地块所在的水濂山片区将进一步成熟完善，城区的城市化进程进一步加快。另外，位于中堂镇东泊村一面积为18316㎡的地块流拍，反映了楼市持续观望，成交低迷的行情下土地市场表现仍然持续冷清。

本月商住用地成交楼面单价为2259.21元/㎡。

2008年5月东莞成交5宗土地的平均交易单价为3287.64元/㎡；2宗工业用地的成交单价为404.11元/㎡；2宗商住用地土地平均单价为5133.19元/㎡，折合楼面单价为2259.21元/㎡；商业金融的成交单价为3000.68元/㎡。

三、投资开发分析

市场不明朗，发展商市场信心不足，开始有意放缓工程进度。

今年前5个月的新开工面积为313.5万㎡，同比增长60.8%；去年新开工量偏低的原因主要是因为2006年下半年受“90/70”政策影响，加上2007年3月两会期间项目暂停审批，因此新开工项目集中在2007年下半年扎堆上马；进入2008年，受寒冬天气、市场观望气氛、楼市低迷等影响，新开工项目明显减少，特别是今年5月新开工项目数仅14个，较去年同期的22个有较明显的减少。说明发展商对近期市场信心不足，有意放缓工程进度，未动工的项目延后动工。

四、新建商品房供应分析

市场供应同比放量明显，环比有所放缓。

据东莞中原研究部监测数据统计显示，2008年5月份，共25个楼盘项目新增供应；供应总面积为70.11万㎡，环比下降6%，同比上升27.8%。其中，住宅供应量为62.08万㎡，共5652套，住宅供应按面积环比下降10.6％，同比上升21.73％，按套数计算环比下降11.45%，同比上升46.42％。一方面可以看出，随着“五一”小黄金周的结束，市场供货速度明显放缓；另一方面也可以看出“90/70”政策的执行效果明显，住宅套均面积较去年大幅下降，按套数计算，使得住宅市场供应同比大幅放量。

商品房可售存量持续快速增加，存量消化压力不断加大。

2008年以来东莞楼市低迷，带来的直接影响是可售商品房存量的不断增加。根据东莞中原研究部的数据统计，截止5月31日，全市可供出售的商品房为562万㎡。如按08年前5个月月均28.4万㎡的销售速度，这些存量的消化则需要长达近20个月的时间。

城区供应比重呈现线性向上趋势，城区房地产市场竞争日益激烈。

东莞中原研究部监测结果统计显示，2008年5月东莞共有16个区镇有新增供应，主要集中在南城、石龙、东城、松山湖、塘厦、常平、长安、莞城等区镇。城区供应量所占比重呈现线性向上，08年5月城区新增供应比重为49.6%，与去年同期相比提高了18.7个百分点。随着城区供应比重的不断提高，城区房地产市场竞争日渐激烈。

市场供应两房占主导，迎合首次置业刚性需求。

据东莞中原研究部监测结果统计显示，5月份东莞新增供应量两房占据主导，供应套数为2020套，占住宅供应总套数的35.7%，其次是三房单位，供应套数为1419套，占比25.1%。环比4月，两房单位套数大幅增长，两房单位的增加迎合了首次置业的刚性需求，可以满足现阶段自住型客户的需求。本与供应两房的项目有15个，主要集中在新世纪星城二期、长安花园、南峰时代广场、鹏程晴园二期、宏达花园五期〃藏珑、名门世家、金田花园三期、君汇华庭二期、塞纳河畔一期、万科运河东1号四期等。

从5月份东莞户型面积分布来看，两房、三房和四房的面积跨度大，两房主要集中在61-106㎡，三房面积集中在100-160㎡，四房单位分布在140-300㎡；这三种户型占供应比重大，而且为市场主要购买单位，多样化的面积能够满足不同客户群体的需要。但同时可以看道，东莞房地产市场供应户型面积仍然偏大，两房单位多在80㎡以上，三房单位多在120㎡以上，有部分为140㎡以上，部分四房单位更做到200㎡以上。

五、新建商品房成交分析

据东莞中原研究部监测数据显示，2008年5月东莞新建商品房成交量为43.95万㎡，环比4月增长49.6%，同比下降41.4%；其中住宅占比92.2%，为40.5万㎡，共成交3706套；住宅成交面积环比增长48.4%，同比下降43.4%。

进入2008年5月，时值“五一”小黄金周，东莞房地产市场掀起一波推盘小高潮，加上发展商的让利

促销，刚性需求积极入市，市场交投相对前四个月明显活跃，成交量环比4月大幅反弹。但值得一提的是，虽然成交量环比大幅反弹，但同比去年同期，降幅仍然高达41%。数据统计显示，1月的成交量同比下降58%，2月同比降幅47%，3月同比降幅34%，4月同比降幅36%，5月的成交量同比降幅自3月份以来正在逐步提高，说明今年的销售旺季与往年的火爆行情相比需求下降明显，也说明市场观望气氛在传统黄金周的刺激下仍然未能有效打破。

降价有效刺激需求，城区成交比重大幅上升

进入2008年，城区部分楼盘率先采取大幅降价行动，如金色华庭二期杀跌出货，万科运河东一号、光大景湖湾畔二期团购优惠促销，在龙头企业的带动下，城区楼盘纷纷加入降价促销的行列，加上城区配套较为完善以及未来的区域规划的优势，城区楼盘的降价有效的刺激了需求，使得成交量比重远远高于镇区；2008年5月城区成交比重为53.15%，该比重自去年11月份以来呈现持续上升趋势；同时也反映出目前镇区众多楼盘降价幅度仍然不够，使得市场观望情绪进一步加剧，市场持续下跌的预期强烈。

城区、常平、石龙、长安成为成交热点片区，需求相对稳定

全市共30个区镇有成交，结合成交套数与环比增幅情况分析，城区、常平、石龙、长安成为成交热点片区，需求较为稳定。南城成交807套，名列榜首，环比增长102.3%；东城成交644套，环比增长12.2%；万江成交366套，环比增长422.9%；常平成交285套，环比增长97.9%；莞城成交260套，环比增长65.6%；石龙成交238套，环比增长543.2%；长安成交205套，环比增长561.3%。

市场资金向优势资源集中，品牌、品质、地段、自然景观资源成为优势资源四大要素。

从2008年5月城区和镇区成交的前十名楼盘来看，可以看到市场上的资金集中流向了那些优势资源楼盘，这些优质资源主要包括四方面：品牌、品质、地段、自然景观资源，如光大地产、万科地产、丰泰地产、新世纪地产、中惠地产等项目，而地段好的项目则包括尚书银座、名门世家、中央豪门等项目，自然景观资源则有锦绣山河、天骄峰景、丰泰〃东海山庄等项目。当然，营销创新、价格回归理性也是拉动销售的重要方式，如锦绣山河购房送学位，风临美丽湾、名仕官邸价格快速回归理性等。

供应大幅增长，销售增长趋缓，销售率持续走低。

2007年8月是东莞新建商品房供需拐点，自该月开始，东莞新建商品房的累积销售率持续走低，今年5月累积销售率为62.09%，较去年的峰值72.67%回落超过10个百分点。随着市场新增供应的持续增加，销售增长的趋缓，累积供应量曲线与累积销售量曲线所形成的“喇叭口”越来越大，说明可售存量积压越来越大，存量的消化压力持续增大。

六、新建商品房成交价格分析

传统旺季让利促销，5月普通住宅成交均价为5683元/㎡，环比下降4.2%。

东莞中原研究部监测数据统计显示，2008年5月份东莞商品房各用途的成交量及价格情况如下：

2008年5月东莞市商品房均价6739元/㎡，环比微升1.4%。商品住宅中，洋房和公寓价格环比有不同程度的回落，公寓价格回落幅度较大，总体上普通住宅均价为5683元/㎡，环比上月下降4.2%，别墅价格环比则微升0.45%；非商品房住宅中，车库和商铺价格环比也有不同程度的回落，其中商铺回落幅度较大，写字楼价格环比则有较大幅度的上升。

价格作二次探底，下方承接力较强，市场短期企稳迹象明显。

据东莞中原研究部监测数据显示，2008年3月普通住宅均价以5576元/㎡快速探底，激发需求的释放和成交量的反弹，而5月则借传统销售旺季作二次探底，普通住宅（含洋房、公寓）均价回落到5683元/㎡，使得需求以更大幅度的释放，成交量环比大幅反弹，两次的价格探底都获得下方较大的支撑。说明5500-5700元/㎡这个短期底部基本探明，价格短期在5500元/㎡附近站稳，近期降价空间有限。另外，从市场主力楼盘的价格调整情况来看，大多数的价格调整幅度高达15%-30%，调整基本到位，市场下跌动力已经逐步衰竭，市场短期企稳迹象明显。

6000元/㎡以下项目比重持续上升，反映普通住宅价格持续回落的态势。

东莞中原研究部数据监测显示，4月份共有135个普通住宅楼盘有成交，6000元/㎡以下项目占全市普通住宅项目的比重为71.8%，而5月份共有153个普通住宅楼盘有成交，6000元/㎡以下项目占全市普通住宅项目的比重为76.5%，该比重在今年以来持续上升，反映了普通住宅价格持续回落的态势。另一方面，也可以看到，随着在售楼盘的增多，市场竞争日益激烈。

二次探底市场下档承接力强，短期价格下降空间有限。

2008年5月份，月度均线继3月后再次下探，月线“死叉”季线，意味着短期价格或会继续回落，但这次下探价格较上次要高，同时成交量更大，说明下档承接力很强，短期进一步下降空间有限；半年线与年线接近“死叉”，说明至少未来半年内市场仍属调整期。年线持续趋势向上，则说明了房地产市场长线向好，市场经过充分调整后将重新进入上升通道。

七、后市展望

判断楼市回暖还为时过早，但短期市场企稳迹象明显。

2008年5月份，商品房成交量环比大幅反弹，是否意味着市场回暖呢？答案是否定的。首先本月是传统销售旺季，成交量理应比上月要大幅放大；其次对比去年同期，成交量依然下降超过4成，市场观望、成交低迷的行情不改；再者，接下来是传统销售淡季，由于受地震灾害、奥运会举办的影响，社会对楼市的关注热情将大大降低，短期成交较难持续反弹。但短期市场企稳迹象明显，价格下降空间非常有限，大多数楼盘的价格调整已经基本到位，部分楼盘价格已经开始缓慢抬升，市场下跌动力逐渐衰竭，市场呈现站稳态势。

两次探底激发需求大幅释放，东莞新建商品房价格逐步趋向平稳。

东莞普通住宅均价在去年6804元/㎡的峰值经历今年3月与5月的两次探底，有效的激发了购房需求的释放，下档承接力很强，东莞普通住宅均价在5500-5700元/㎡受到强有力的支撑，短期房价回调幅度已经接近20%，继续下挫空间非常有限，预计将在这区间进行反复振荡，商品房价格逐步趋向平稳。

另一方面，CPI运行居高不下，物价快速上涨，通胀危机逐步呈现，即使房价保持稳定，实际上是已经在下降。再加上人民币升值持续加快，作为国际热钱无风险套利的重要投资工具，房价短期将保持平稳发展态势。

再者，结合GDP、居民收入、CPI的增长计算，2007年初东莞普通住宅的均价在4800元/㎡左右，当时仍属于合理水平；2008年第一季度东莞GDP增长16.2%，居民收入增长12%（剔除物价上涨因素后增幅为5.3%），2008年4月东莞CPI同比上涨6.7%；取GDP与剔除物价因素后的居民收入增幅的均值，加上CPI的增幅，2008年5月房价同比增幅应为17.5%，因此普通住宅的合理均价约为5640元/㎡。对照该估值的标准，目前东莞的房价水平已经逐步回落到合理价值区间。

6-12月全市供应量超过1000万㎡，购房者选择空间日益扩大。

据东莞中原研究部年初的报告分析显示，东莞全年的供应量在1200万㎡。从截至到2008年5月31日的数据显示，东莞商品房可售存量已经高达562万㎡；2008年1-5月的新增供应量基本与去年同期持平，为263万㎡，6-12月的新增供应量参照去年535万㎡，并结合发展商对市场信心不足，放缓工程进度和推盘进度等因素综合考量，保守预计6-12月新增供应量加上可售存量合计总的供应量超过1000万㎡。对于购房者而言，买房的选择空间日益扩大。

据初步统计，城区下半年预计要上市的新盘共15个左右，包括东海阳光、香山美园、帕萨迪纳、东田丽峰大厦、世博领寓、达鑫龙庭、塞纳嘉园、滨江公馆、国际公馆三期、荷塘月色、清华居、御泉山、锦绣旗峰、江南第一城、长城世家等；同时，据东莞中原研究部监测的数据显示，目前城区可售存量高达195万㎡，近20000套；加上下半年新上市的供应量，城区整体供应量仍然非常大。另外，从下半年城区新上市的项目看，楼盘档次以中高端为主，部分项目的地段非常优越，据此分析，城区商品房的均价水平预期下降空间大大缩减，由于市场资金向优势资源集中，这些楼盘质素较高，价格居高不下。

市场企稳，购房者可积极入市，展开高性价比“淘宝”行动。

综合多方因素分析，经历过前5个月的快速深幅回调、两次探底，东莞新建商品房价格逐步趋向平稳。东莞中原研究部建议购房者近期可以考虑积极入市，结合自身的购房需求，到市场上展开以寻找高性价比楼盘为目标的“淘宝”行动。东莞中原研究部提醒各位购房者，购房选择的楼盘应考虑品牌、品质、地段、自然景观资源、市场规划等因素，而选择房型则根据自身的需求和喜好作出选择，对于价格的考虑则一方面要结合自身的承受力，做到量力而行，同时结合楼盘的预期入住率和投资回报率进行综合衡量。总而言之，“适合自己的才是最好的。”

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