房地产投资报告

广西科技大学鹿山学院

调研报告

课程名称：房地产可行性研究调查报告

调研时间：2015年 5 月10 日至2015年 6 月30 日指导教师：

班级：房地产经营与管理121

姓名：

成绩评定：

指导教师签字：

2015 年 6 月 30 日

前言

2013年3月5日召开的十二届全国人大一次会议上，温家宝总理在政府工作报告中提出要“抓紧完善稳定房价工作责任制”，第一次明确将稳定房价作为对地方政府的考核问责制度，以及前不久出台的新“国五条”。房地产调控政策的密集出台，必定对我国房地产市场形成打压，旅游地产也不能幸免于难。

《2015-2020年中国旅游地产行业发展前景与投资战略规划分析报告前瞻》数据显示，旅游地产市场基本呈现“一级城市靠地产，二、三级城市靠资源”的泾渭分明的发展态势。北京、上海、天津等一级城市的旅游房地产基本上走“地产”路线，以人造景区、景点来配套于住宅、酒店、社区等的开发;而二、三级城市的旅游房地产则主要走“旅游”路线，依托区域的高等级旅游资源进行项目配置。旅游地产是目前较热的话题，一方面作为国民经济战略性支柱产业的旅游业在我国已遍地开花，受到各界各行的关注，另一方面，房地产业更是我国经济发展的主要支柱之一，两者的结合形成新的业态——旅游房地产业虽然发展迅速。

所有这些依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游房地产。较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。

在这样一个契机下，我们今天来一起进入新探索

柳州---龙辰古镇古镇的可行性研究报告。

目录

一、项目总概况 (4)

二、房地产广西区域内旅游类型房地产市场现状调查 (5)

1.广西区内旅游类型房地产开发现状 (5)

2.现状堪忧 (5)

3.问题突出 (6)

4.龙辰古镇TOWN供需预测 (6)

三、房地产投资环境分析预评价 (7)

（一）柳州经济综合发展购买力的评价： (7)

（二）柳州政策对龙辰的扶持： (8)

（三）龙辰附近的区域环境对其影响的评价 (8)

（四）对环境的影响 (9)

（五）预防或者减轻不良环境影响的对策和措施的要点 (10)

（六）环境影响评价结论要点 (11)

四、房地产开发分析 (11)

（一）房地产开发公司的准备工作： (11)

（二）行政审批部分 (11)

（三）建设工程竣工综合验收备案阶段 (12)

（四）房地产项目权属初始登记阶段 (12)

五、投资估算 (12)

六、财务分析和评价 (13)

七、风险分析与评价 (13)

（一）特点 (13)

（二）风险与房地产开发风险 (14)

（三）房地产开发风险识别 (14)

八、研究结论与建议 (15)

（一）结论 (15)

（二）建议 (15)

九、小组分工 (15)

一、项目总概况

项目位于东堤南路，连接文昌桥（路）、桂中大道、柳东路，毗邻市政府、阳光100城市广场，总建筑面积超21万㎡，2011年正式开工，共分三期开发。业态规划包括休闲商业、特色酒店、国风大宅、企业会馆、风情广场等，是柳州唯一一个集娱乐休闲、餐饮购物、旅游观光、商务交流、民俗风情等于一体综合型物业。2016年全部竣工之后，将成为柳州的城市会客厅，柳州的城市新名片。

龙辰古镇TOWN，阳光100在柳州的又一倾心力作。项目以“再现龙辰古镇TOWN古朴风貌，复兴古埠码头昔日繁荣”为基本指导思想，展现多民族文化共荣共存的地方特色，体现自然、历史、社会、民族、文化以及人居风貌的多元性与和谐性。

同时，龙辰古镇TOWN也是政府大力支持的重点工程，项目与城市快速环道、风情港项目、三座跨江大桥、金沙角项目、李宁体育馆、柳州市游泳馆、滨江景观大道、柳东职教园、地王国际财富中心等共同组成柳州十大重点工程，共同创建柳州“休闲宜居时尚都市，民族风情文化之都”的梦想。

二、房地产广西区域内旅游类型房地产市场现状调查

1.广西区内旅游类型房地产开发现状

2.现状堪忧

旅游地产多在旅游风景区或休闲运动、度假的胜地，基地附近有青山绿水等优良的自然环境，能够吸引人们到此旅游度假，广西山奇秀多姿，树四季常青，气候宜人，民族风情独特。据统计，广西有可开发的旅游景色400多个。广西有特色的自然环境决定了旅游地产项目天生有优势。

旅游地产项目发展极其不平衡。目前，广西的旅游地产项目主要集中在游客较多的桂林、阳朔、北海、巴马、南宁等地。其中，桂林、南宁、北海以旅游地全产权房地产项目居多；阳朔以旅游商务地产、产权度假型酒店为主；而巴马以养老型产权酒为主。旅游地产的发展除了有良好的外，还需要与旅游地产发展息息相关的商业、医疗、公共交通等各方面的配套服务，同时，要有人替业主去管

理，实行租务，要将旅游地产经营好，需有优秀的酒店管理公司或成熟的物业管理条件。如果没有多种消费方式，旅游的消费上不来，旅游地产很难发展起来。图1是阳朔、丽江、三亚2009年游客比较图，从图1可以看出，阳朔的游客量是三亚的107.61%，但从图2可以看到，阳朔的旅游收入仅为三亚的24.09 %，造成阳朔旅游收入低的原因，在图3可以得到，因为游客到阳朔的人均消费仅为到三亚的22.74%。从这些数据可以得出，如果提升广西的旅游地产配套服务，广西的旅游收入将有大幅增长的空间。?限购令?的出台，使部分商品房开发企业转投旅游地产。2010年以来，国家出台了一系列宏观政策，调控房地产业，受政策调控影响，部分商品房开发企业转投政策相对宽松的旅游地产。近年来，南宁、东兴、巴马等地旅游地产发展迅速，巴马出现了数量庞大的?候鸟?人群。从上述分析可以看出广西旅游地产资质较好，发展潜力大，前景宽广，但仍存在一些问题。

3.问题突出

虽然各地都有城市发展规划，但除南宁、桂林、北海等较大城市外，其它县、市旅游地产开发现在仍处于粗放型旅游地产开发模式。以巴马县为例，2008年开始，出现了一些非法小产权养老酒店，有些不法企业还以传销的形式经营所谓的?旅游地产?。同时，这种小产权养老酒店由于周边饮食、就医、娱乐等都配套跟不上，老人们的生活单调。目前，广西旅游地产多采用传统的经营开发方式，除了项目单纯照搬外，没有太多的创新，在经营操作方面，也普遍采用单一的旅游风景式，尚未形成自有稳定的人群。广西的旅游地产除少数地区外，旅游地产本身对游客的吸引力不大。主要是物业产权分散阻碍了地产项目实现旅游化的发展。许多已经出售的商业物业产权分散在大大小小的业主手中，业主为追求利益的最大化，根据自身的意愿进行经营，导致经营项目和装修风格无法统一协调。旅游商品同质化严重是在我国各旅游景点均存在，不论在哈尔滨、三亚，或是丽江、成都，还是在北海、桂林都可以买到一样的旅游纪念品。广西有些旅游景点有自己特色的旅游商品。

4.龙辰古镇TOWN供需预测

龙辰古镇TOWN特色:

柳州老城区的交通拥堵问题日益严重，商界大佬们也倍感苦不堪言，他们纷纷看好龙辰古镇TOWN集合餐饮、酒吧、娱乐、旅馆、会所等各种功能于一体的?会客厅?前景，龙辰古镇TOWN首先解决了一站式消费的难题。龙辰古镇TOWN 定位城市会客厅，首创了休闲的街区商业模式，改变了城市建筑原本单一的商业模式，带来了市民公共休闲消费的第三空间。项目总体41万平米的商业街区体量，也必将改变柳州的商业格局。

旅游与商业地产相捆绑的新模式已成大势所趋，以城市文化底蕴的商业地产，因其与一般商业地产的差异性，将赢得未来投资市场的追捧。所谓?好地方，不远游?，龙辰古镇TOWN宛若镶嵌在柳江河畔的一颗明珠，与文庙、人工瀑布等联动一体，环境和地段优势不必言说。以还原龙辰古镇码头的设计灵感搭建起的青砖黛瓦、飞檐翘角，古风浓郁。

古渡码头、老招牌、老作坊……随着龙辰古镇TOWN的诞生，那些已然褪色的城市记忆成为了龙辰古镇最特色的文化魅力。这里不单单是一处建筑，更是城市精神的展示，能勾起柳州人引以为豪的城市自豪感，成为柳州对外展示的特色窗口。走进龙辰古镇TOWN，像徜徉在时间长廊，沿着柳江画廊，建筑本身也成为城市最美的风景。

1.消费性需求分析

从消费者调查来看，有52%的居民是为了改善居住环境而且进行购房。而龙辰古镇TOWN环境优美，位置在中心，符合消费者消费心理。

2．价格因素

龙辰古镇TOWN价格相对于柳州市其他房地产项目价格相对较高，根据调查55.2%居民希望房价在5000-6000元之间，而龙辰古镇TOWN的价格偏高，在均价14000元左右。调查显示消费者理想价格上升10%，心理消费需求下降15%。对于高昂的价格很多市民望而却步，选择其他房地产项目。

3.投资性分析

龙辰古镇TOWN作为柳州市第一个旅游房地产项目，得到政府大力扶持，融入众多‘柳州味道’，成为柳州市民一个新去处。作为投资是可以考虑龙辰古镇TOWN。但是近两年来，房地产市场主力还是购买住房。两年房地产投资需求下降了50%。

结论通过以上分析，可以得出龙辰古镇TOWN供需情况的简要分析。房价相对较高，但是优势明显，特色突出，有政府扶持。适合居住与进行投资。

三、房地产投资环境分析预评价

（一）柳州经济综合发展购买力的评价：

2014年柳州市地区生产总值（GDP）2120.8亿元，按可比价格计算，比上年增长8.5%。柳州市GDP快速增长，将商业地产乃至整个房地产行业带入快速发展的轨道。人均GDP为55000元，排名广西第二，说明柳州市民的购买力相对较强，这是商业乃至房地产快速发展的有力保障。

2014年全市城镇新增就业人数5.91万人，居民消费价格涨幅控制在2.6%，就业、物价形势基本稳定。城镇居民可支配收入26669元，比上年增长9.5%；农民人均纯收入8660元，增长13%，人民生活水平进一步提高。

2014年，柳州市固定资产投资1765.5亿元，其中基本建设投资506.12亿元，增长17.3%；更新改造投资920.5亿元，增长18.6%；房地产开发投资277.52亿元，增长12.9%。随着基建投入逐年加大，城市基础设施不断完善。

2014年1-12月，柳州市房地产开发投资277.5亿元，比上年增长12.9%。商品房住宅开发投资171.1亿元，增长20.8%；施工面积2043.8万平方米，增

长5.6%；其中住宅施工面积1471.7万平方米，增长4.3%。新开工面积450万平方米，增长5.1%，其中住宅新开工面积314.9万平方米，增长2.2%。

（二）柳州政策对龙辰的扶持：

柳州市加快构建广西超大城市，为商业地产扩展空间创造了良好的条件，同时也为龙辰的发展创造了有利条件。

城市定位：根据《柳州市（2011-2015年）建设规划》，柳州将建设成为西南地区综合交通枢纽，区域性工作基地与服务中心，桂中经济区的核心城市，区域性文化、教育、体育产业中心。

至2015年末，柳州市中心城区人口将达到145万人，建设用地规模为150平方公里，人均建设用地为103.5㎡。

自治区政府出台了对柳州提出了新的定位，要求在?十二五?期间着力房展成为超大城市，即市区人口超过230万人，建成区面积超过230平方公里的大城市。

同时龙辰也是政府大力支持的重点工程，项目与城市快速环道、风情港项目、三座跨江大桥、金沙角项目、李宁体育馆、柳州市游泳馆、滨江景观大道、柳东职教园、地王国际财富中心等共同组成柳州十大重点工程，共同创建柳州?休闲宜居时尚都市，民族风情文化之都?的梦想。

经市政府批准，河东南片区控制性详细规划已正式公布。河东南片区北至文昌路，南至箭盘路东一巷，西临柳江河，东接东环大道，总面积约1.9平方公里。规划建设用地面积190.58公顷，规划控制人口规模约6万至8万人。河东南片区控制性详细规划以城市主干道文昌路和东环大道为主要发展轴，以地块内的另外两条次干道为发展次轴，通过这?两纵两横?轴线的发展，来带动片区的整体发展。柳州河东南片规划，龙辰将再现繁荣。

（三）龙辰附近的区域环境对其影响的评价

龙辰拥有柳州最美的环境，项目西起蟠龙山，北至文昌桥，被蟠龙山公园、市政广场公园、柳江沿江景观带等三个公园环绕，依山面水坐拥长达2公里的唯美滨水江岸线，与世界最大的柳州水上升降式音乐喷泉、中国长度最长的蟠龙山人工瀑布、柳州文庙等项目组成了百里柳江上的精彩华章，是?百里柳江?景观带上的璀璨明珠。

SWOT分析：

优势：①位于东堤南路，连接文昌桥（路）、桂中大道、柳东路，毗邻市政府、

阳光100城市广场。拥有近千米唯美滨水江岸线；南靠蟠龙

山双塔公园、人工瀑布，西邻柳江沿江景观带。

②周边有12中、科技大学、柳州高中、谭中小学、阳光一百广场、柳州

市人民医院、工行、建行等。

③柳州市的?十大建设工程?之一，龙辰TOWN是其中唯一把城市建设、

民族民俗文

化展示、旅游等结合起来的项目，是未来柳州市区的?城市会客厅?。

④龙辰占地面积86406.55㎡，总建筑面积21万㎡，初具规模，首席时尚

消费区。

劣势：①位于城中区，比较嘈杂。

②价格较高，许多年轻创业人士买不起。

③主干道过宽，不易于聚拢商气。

机会：①柳州是广西第二大城市，是广西最大的工业城市。

②柳州城市区域不断扩大，河东区的关注度越来越高。

威胁：①国家新出台的一系列关于房产的政策导致房价的波动。

②商业房产的竞争越来越激烈，五星街与飞鹅路的竞争压力。

（四）对环境的影响

1.施工期环境影响

项目建设在施工过程中，对环境造成影响的因素主要有废气、噪声、固体废物、废水等。

（1）由于露天堆放的建材及裸露的施工区表层浮尘遇风，建材装卸、搅拌过程中均会产生扬尘；运输车辆在施工场地内和运输沿线道路均会排放少量汽车尾气，其主要污染物有co、no2、thc等；

（2）施工期的噪声主要来源于施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地内施工机械设备噪声、物料装卸碰撞噪声以及施工人员的活动噪声等其噪声源强为约76～98db(a)；建筑材料运输车辆行驶过程会产生噪声，噪声源强在85～90db（a）范围内；

（3）施工期产生的固体废物主要为施工时所产生的建筑垃圾和施工人员生活垃圾；

（4）施工期废水主要为施工人员生活污水（施工人员的冲洗水、食堂下水和厕所冲刷水）、施工废水（主要污染物为ss和石油类）以及雨天在施工场地形成的地面径流；

（5）土方的开挖、填筑等施工活动，破坏了项目区原有地貌和植被，会引起资源损失、景观破坏和水土流失等不利影响；

上述影响随施工的结束而消除，施工单位应遵守《城市扬尘污染防治管理办法》和《建设工程施工场地文明施工及环境管理暂行规定》进行施工，以减少施工期污染物对周围环境的影响。

2.项目营运期可能产生的环境影响

（1）该项目废水主要为生活污水，用水主要包括居民日常生活用水、家庭旅馆、特色酒店、商业用水、绿化用水、游客用水等，排水主要是生活污水。该项目日、年用水量分别约为1069.37m3/d、39.03万m3/a；日、年排水量分别约为807.11m3/d、29.46万m3/a。项目生活污水主要污染物为cod、bod、ss、nh3-n 和动植物油等；

（2）项目废气主要为机动车尾气和扬尘、油烟废气、装修废气、垃圾收集站及公厕异味等；

（3）项目产生的固体废物主要为生活垃圾，项目每日产生生活垃圾共约 3.06t （1118.57t/a）。项目设有垃圾收集站，垃圾由环卫部门统一收集，集中处置；（4）本项目在运营期间的噪声主要为社会生活噪声、经营场所噪声、服务设施噪声、机动车噪声及家庭装修噪声。固定设备运转（风机）噪声值约为75～85db(a)，社会生活噪声级最高可达80db(a)，机动车辆发动噪声一般在60～70db

（a）之间，家庭装修过程中装修机械设备如电锯、电钻及敲、凿等引起的噪声一般在80～100db（a）

（五）预防或者减轻不良环境影响的对策和措施的要点

1.施工期环保对策和措施的要点：

（1）在建筑工程周围设置遮挡围栏，其中主干道侧设置的遮挡围栏不低于 2.5米，次干道设置的遮挡围栏不低于2.1米。围栏对施工扬尘和噪声的控制相对无围栏时有明显改善；

（2）严格管理运输车辆，在项目车辆进出口设置相应的车辆冲洗设施和排水、泥浆沉淀设施，将运输车辆冲洗干净后出场，减少运输途径洒落情况；

（3）在场地内及附近路面洒水，在场地内及附近路面洒水，并对场地进行硬化处理，运输车辆冲洗干净后出场，尽量减少扬尘的产生，截断扬尘的扩散途径；（4）施工单位应严格执行《建设工程施工场地文明施工及环境管理暂行规定》，施工产生的泥浆水不得随意排放，在施工污水及雨水导流渠建泥沙过滤沉淀池，防止泥沙直接排入城市污水管道和柳江；

（5）严格执行《建筑施工单位环境管理暂行办法》的规定，禁止使用各种打桩机，禁止现场搅拌混凝土，按规定限时段施工，有特殊原因必须连续作业的，必须提前5天向柳州市环保局申报，持柳州市环保局的证明提前2天公告附近居民和单位；

（6）采用先进的低噪声施工机械，加强施工机械的维护保养，使机械处于最佳工作状况，做好设备隔声隔震的措施；

（7）在施工过程中必须采取水土保持措施，科学安排施工工序和施工时间、避免在雨季进行大开挖，施工场地周边排水沟完善，弃土及时清运，及时对裸露地表进行植被恢复或者绿化以减少径流冲刷侵蚀，使本项目在建设过程中造成的水土流失减少到最低限度；

2.营运期环保对策和措施的要点：

（1）使用尾气排放符合国家标准的车辆，加强交通引导，避免车辆不必要的怠速，在车辆的出入口洒水降尘等；定期及时清扫、外运垃圾，加强监管，禁止随意堆放垃圾等，经采取措施后，项目运营期产生的大气污染物对环境空气影响不大。

（2）废水：项目经隔油处理的餐饮废水及居民生活污水经化粪池处理达到gb8978-1996《污水综合排放标准》三级标准后，从小区排水管网排入市政污水管网，再进入阳和污水处理厂集中处理，达到gb18918-2002《城镇污水处理厂污染物排放标准》一级标准b标准后从阳和污水处理厂排污口排入柳江下游。（3）噪声：加强交通引导，控制进出车辆的速度，在商住楼附近禁止车辆鸣笛；通过张贴标语等形式引导商家文明经营、顾客文明购物，禁止商家使用高音喇叭为产品作宣传；装卸货物应小心轻放，并且尽量避免在居民休息时间作业；风机等设备基础采用混凝土固定，风机房安装隔音门。采取降噪措施后，项目噪声对周边环境影响不大。

（4）固体废物：生活垃圾（包括居民生活垃圾、商铺垃圾等）经保洁人员收集

后暂存于垃圾收集站中，再经由环卫部门统一收集处置，对环境影响不大。（六）环境影响评价结论要点

项目建设具有良好的经济效益和社会效益，只要严格执行环保措施?三同时?制度，运营期产生的废气、废水、噪声和固体废物等，经采取有效的环保措施处理控制后，各项污染物排放均能达到国家环保的要求，从环境保护的角度来看，项目建设可行。

四、房地产开发分析

（一）房地产开发公司的准备工作：在报行政机关审批之前，房地

产开发公司第一阶段先做好市场调研；1.柳州旅游资源及开发现状调查 2.广西旅游发展规划及发展现状研究 3.桂林、北海以及南宁城市周边旅游度假市场现状研究4.柳州区域旅游房地产开发市场可行性研究及其取地策略5.资源基础和开发现状评估6.可行的主题方向判断

7.项目地位及其功能规划 8.取地策略。

第二阶段柳州区域旅游开发项目与发展战略研究。

第三阶段办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附上有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

（二）行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的

行政许可程序一般分为六个阶段：1.选址定点。根据前面的分析基础，确定投资项目的具体选址，如果是改扩建或技术改造项目，则要分析原有场址的利用情况，具体包括场地现状、场地方案比选、推荐的场地方案和技术改造项目现有场址利用情况四部分内容。2.规划总图审查及确定规划设计条件。我们需要进行设计建设规模与产品方案的分析。建设规模与产品方案需要根据市场预测和投资环境分析的结论，基本确定投资项目的建设规模与产品方案。如果投资项目属于改扩建或技术改造项目，则还应分析原有的投资利用现状，具体包括建设规模与产品方案过程；建设规模与产品方案比选；推荐的建设规模与产品方案；技术改造项目与原有设施利用情况。

3.初步设计及施工图审查。我们需要进行技术方案、设备方案和工程方案分析。该部分对投资项目的技术方案、设备方案和工程方案进行设计，如果是改扩建或者技术改造项目，则应对改扩建或者是技术改造前后进行比较分析。具有包括：技术方案选择；主要设备方案选择；工程方案选择；技术改造项目前后的比较。其他部分可以做类似的分析。

4.规划报建图审查。公安消防支队进行消防设计审查；人防办进行人防设施审查；建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查；规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。

5.施工报建阶段。此阶段办理以下一般事项：建设单位办理施工报建登记；建设方对工程进行发包，确定施工队伍；招标类工程通过招标确定施工队

伍，非招标类工程直接发包；建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

6.商品房预售许可阶段。由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

（4）工程施工合同

（5）商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

（三）建设工程竣工综合验收备案阶段

1.建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2.财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

3.柳州市规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。

4.建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

（四）房地产项目权属初始登记阶段

1.由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。

2.开发商应提交材料：

（1）申请书；（2）企业营业执照；（3）用地证明文件或者土地使用权证；（4）建设用地规划许可证；（5）建设工程规划许可证；（6）施工许可证；（7）房屋竣工验收资料；（8）房屋测绘成果；（9）根据有关规定应当提交的其他文件。

五、投资估算

投资总额：48816.44

建设投资额：

建设投资总额48816.44-土地取得费20636.55=28179.88

流动资金投资额：工程不可预见费296.67+其他126=422.67

六、财务分析和评价

（一）通过前面的计算表格估算，该销售总收入为止是是195477.49万元。总成本费用为48166.47，即到目前为止，项目已经开始处于盈利阶段。

（二）商品房销售总建筑面积=7.03万平方米

总成本=79509.3万元销售收入=9773.785万元

七、风险分析与评价

（一）特点

房地产开发投资规模大、周期长，环节多，受自然因素以及社会、经济、行政、心理等其他因素的影响带来较多的不确定性，是一项高收益、高风险并存的经济活动，要求投资者在对房地产进行投资时应充分了解投资的风险情况，应用科学的分析方法和手段，正确做出决策。

（二）风险与房地产开发风险

1.风险的定义：尽管研究者从不同角度看待风险问题，用不同的词句描述风险，但基本上都含有三个方面的含义：（1）引起风险的风险因素；（2）风险因素发生的可能性；（3）风险因素一旦发生给活动和预期目标造成的损益程度。

2.房地产开发风险：房地产开发风险是指在房地产开发过程中出现的，可能导致投资损失乃至投资失败的各种因素发生的可能性，以及风险因素一旦发生给房地产开发活动和预期目标造成的损失程度。

（三）房地产开发风险识别

1. 房地产开发的风险因素

A.房地产开发全过程的风险认识

（1）在物业管理阶段，需要一些专业的管理人员来进行管理。

（2）投资决策阶段。前期决策阶段对风险的估计、分析正确与否，将直接影响到项目的成功与否。

（3）前期工作阶段。土地获取的方式、拆迁安置的难度等对项目开发产生极大影响。

规划设计阶段，市场研究与项目评估分析和预测的准确性，会影响设计师的设计方案。

（4）工程建设阶段。主要不确定因素源自建筑成本和工期。

（5）租售与物业管理阶段。在经营阶段能否选择强有力的销售团队，把握销售节奏和消费者心理，以及销售价格的控制，这是本阶段面临的较大的风险。

B.房地产开发的风险因素结构框图

（1）系统风险

我国房地产开发活动系统风险常见的有市场供求风险、通货膨胀风险、周期风险、资金变现风险、房地产政策变化风险、金融政策变化风险和技术风险等。

（2）非系统风险

房地产开发活动非系统风险常见的有融资风险、项目策划风险、管理风险、合同纠纷风险、建筑技术风险等。

八、研究结论与建议

（一）结论

随之奈何国民经济快速发展，人们生活水平的不断改善，人们对购买商品条件要求越来越高，该项目的建设市场销售前景看好，具有良好的经济效益个社会效益。并经过市场调查、市场研究、市场分析及市场预测，符合总体规划，对改善人们生活条件起到了至关重要的作用，是社会效益和经济效益双赢的号项目。该项目建设符合国家政策，结构安全可靠，实施计划科学。建设资金筹措方对该项目建设的基础条件均已具备，建议尽快实施。

（二）建议

1．应加强建设资金筹措力度，确保工程建设资金及时到位。

2．对项目建设的设备材料购置，应有超前意识，做到高起点、高标准，管理信息化、操作人性化。

3．建议及早做好外部环境协调工作，以便使工程建设保质保量顺利完工，创建一个优质工程。

4．建议在项目施工过程中，充分做好市场调查，广泛征求社会各阶层购买需求，按照市场需求调整、完善建设工程方案，争取给社会和企业带来双赢效益。5．组建精明能干的技术队伍或专业项目管理人员进行技术指导，力求降低成本，减小投资风险。

6．合理、科学的做好施工现场设计和工期安排。

7．应组织强有力的营销队伍，对其客户进行重点宣传和促销，使项目及早发挥经济效益。

九、小组分工

课程设计投资课程设计报告房地产开发项目投资分析报告

课程设计投资课程设计报告房地产开发项目投 资分析报告 公司内部档案编码：[OPPTR-OPPT28-OPPTL98-OPPNN08]

北方工业大学经济管理学院 《技术经济学》课程设计 房地产开发项目投资 分析报告 一．数据与计算结果 说明：2006年上半年无资金缺口，自有资金能够满足投资需求；2006年下半年，自有资金用尽，出现资金缺口，需要募集资金；2007上半年开始销售收入可以满足 投资需求，不需要再募集资金。 商品房投资利润率=年净利润总额/总投资成本 商品房资本金净利润率=利润总额/资本金总额 说明：2006上半年至2006下半年没有利润产生，从2007上半年开始产生利润。 说明：从2008年上半年开始，累计净现金流量开始出现正值，且投资回收期约为个周期，说明此时投资成本已完全收回，项目已开始盈利。 说明：从2006年下半年开始产生长期借款，从2007年上半年开始以4个半年周期等额偿还本金，利息照付。 投资回收期 =累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+上一年累计净现金流量的绝对值÷出现正值年份的净现金流量 净现值=F/(1+i) 内部收益率：NPV1/NPV2=(IRR-I1)/(I2-IRR) 说明：内部收益率随土地费用变动幅度的增大呈递减趋势，随建安工程费变动幅度的增大呈递减趋势，随住宅销售价格和销售面积变动幅度的增大呈递增趋势，贷款利率变动幅度的变化对内部收益率的变动影响不大。 说明：在土地费用和建安工程费这两个不确定因素中，建安工程费对预期的基准收益率的变动幅度要相对小些，并且建安工程费随着内部收益率的增加而减少，这样可以减少投资的总成本。而土地费用随内部收益率的增加而增大，并且变化幅度相对较大，会大幅度增加投资的总成本，不利于房地产开发者。以此要选择改变建安工程费来达到预期的效果和目的。住宅销售价格和销售面积的变动对内部收益率的影响在这五个不确定因素中是最小的，但是对于提高内部收益率来说是不利的，因为这意味着住宅销售价格提高很多或住宅的销售面积增多的幅度较大，才能使内部收益率有所增加。 二．结论与建议 从我们对该项目前期投资分析中可以看出，在2007上半年开始盈利，在2009年上半年全部投入资金已全部收回，并在四个半年周期将借款本金及利息全部还完，投资回收期在预期之内，说明此项投资可行。

房地产项目规划书

贵阳市星竹园项目策划书 一．项目分析 （一）项目概况 1.位置：项目地处贵阳市大营坡地区，筑新路与贵乌北路交汇处， 距贵州日报社、大营坡车站仅300米。 2．周边设施 学校：贵乌小学、宅吉小学、实验幼儿园、实验小学、二十三中、六中、财校、商专、医学院、实验二中 菜场：百花山菜场、贵乌农贸市场 医院：贵医附院、医学院、市五医 其它：奇妙假日酒店、奇妙星岛酒店、新联酒店、思君超市、黑马装饰材料市场、相宝山家具市场、市北供电局交通：7路、12路、17路、18路、70路、76路、64路、82路、 67路、73路

3．项目技术指标 总占地面积：6270平方米 总建筑面积：12514平方米 容积率：2.0 建筑密度：30.3％ 绿化率：36％ 总户数：153户（其中41户为回迁户） （二）项目机会点 1．市场有空间 贵阳，作为大西南开发的前沿，在国家提供有利政策的前提下，市场对具有特色，综合素养较高的精品小区有较强的承接力。随着外来的和本地经营的成功人士、高级白领的不断扩大，面向他们而建的讲求整体规划，理念设计，功能配套先进的高尚住宅小区，将有一个持续成长的市场空间。

2．有策划前置观念 专门多进展商是在项目建起来后才想到销售，销售不畅才想到促销，促销未果而想到整体策划，也有的进展商开盘前有整体规划，但开盘后策划理念的贯彻实施不到位，致使项目虎头蛇尾，市场中烂尾楼众多，而贵司目光敏锐，注意到“凡事预则立”从各方面整合社会精英资源，贯彻如一，使项目有的放矢，自然先机在握。 （三）项目问题点 1．进展商尚未有较高知名度 现时贵阳的房地产业差不多进入了规模和品牌的竞争时期，而贵司目前在业界尚未有较高知名度 建议：需要和实力较强的代理公司、设计公司、物业治理公司合作，共同制造出精品楼盘，在项目的推广中逐步营造和树立进展商和项目的品牌。 2．项目市场定位不够清晰

房地产投资分析试题

房地产投资分析试题 一、填空题：（共30分，每空1分。） r房地产投资三要素中，最重要的是,房地产的增值事实上是 的增值 2?由于土地的性和性，以及人类对房地产需求的日益增长，使得房地产从长期来看，具有保值增值的特点。 3.房地产投机和房地产投资是相对而言的，也可以说房地产投机是一种较特殊的投资行为，它倾向于高风险、且在市场景气时较易出现。 4.房地产开发投资通常属于期投资，形成房地产市场的增量供给。 5.影响投资成本的两个重要因素是利率和 6?资金时间价值的计算方法可以分为两种，前一种充分体现了资金的时间价值。 7?年金指在一定时期内每期的收付款项，如 租金、贷款利息等。 8?在同样付款次数前提下，由于每一期后付年金比先付年金多贴现一期，故先可将 先付年金看作进行贴现，计算现值，再乘 ,便可得先付年金的现值。 9?投资项目的经济评价就是利用一些特定的经济参数和分析方法，从 两方面来考察投资项目在经济上是否可行，并进行多方案的比较和风险分析的一项工作。

10, 房地产投资经济评价过程包括投资机会研究阶段、 阶段、评估决策阶段。 门?静态指标是指没有货币时间价值的指标，包括投资利润率、投资利税率 12?按照付款情况的不同可分为后付年金、先付年金、 13?通常金融机构公布的利率和借款人实际支付的实际利率在 时就会不一致。 14投资收益的表现形式可以是利润，利润应该包括与风险相联系的三种不同的报 15?净现值等于零，可判断该投资项目 引力小于商业房地产。 17?房地产投资环境的具体因素包括土地、资金、物资设备、税收、管理与服务、 厂 商权益的保障和 18,房地产投资可行性研究的投资机会研究阶段的研究费用约占项目总投资 19?房地产投资可行性研究的调查研究主要从两个方面进行，其中对建设地点、基 础 设施条件等的调查属于 20?实际的投资回收期有两种计算方法：一是当项目投入经营后，每年的收益额大 致 阶段、 不是 16,由于工业房地产 差、技术性强，因而工业房地产对投资者的吸

房地产投资分析报告｜房地产投资分析报告范文.doc

【个人简历范文】 房地产投资分析报告 前言 最近一段时间一直在寻找高成长性的企业，同时还要注意价格的问题，终于在昨天发现一直中意的企业——世联地产，一直以为这是一家地产企业，昨天偶然发现这是一家为地产商服务的企业，可见自己在平时的功课中是多么的粗心，在这里检讨一下。世联地产的投资报告我想分为几大部分，第一部分应该是行业属性和企业未来成长性，因为投资企业成长性是最重要的，没有高成长性，投资的风险是显而易见的。第二部分为企业当前市场估值的情况介绍，毕竟只考虑成长性没有合理的买入价格，投资回报也会大受影响。第三部分，应该说说投资这个企业的风险问题，以及风险控制的措施。 世联地产这个企业存在的前提就是依附于地产行业的，为地产企业提供相应的销售策划服务的，所以这个行业会受到地产行业的景气度影响，存在业绩较强的周期性，但是由于这个行业的所提供的服务是整个地产行业的所必须的，所以企业生存的前提就是提供优质的服务，而经济周期性影响只是针对业绩出现波动，对这个企业的扩展和发展没有大的制约和致命性打击。相反，经济的周期性波动会帮助企业消灭很多体质较弱的竞争对手，为自己成长的过程提供空间，这个过程是每个成长性企业必然要经历的过程。 从以上角度分析，这个企业最大的风险在于自身管理及是否能够提供优质服务的这些因素，资金因素、经济周期等外来因素不会对企业造成致命打击，而且由于提供的服务不需要大量的资金、固定资产的投入，这会降低其运营成本，提高其企业的毛利润。而且随着规模的扩大，已经管理水平的提高，其毛利率也会相应的小幅提高，由于在管理水平稳定的情况下，其简单的盈利模式的复制及其迅速的规模化成为可能，所以行业的成长空间巨大。而且通过分析，除了一线城市这种服务地产商的行业较为成熟以外，其他二三线行业的行业非常不规范，在很多地区可以说根本没有这种营销服务模式，其市场的不成熟性也为企业发展提供了足够的空间。 第一章标的行业属性及成长性分析 世联地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。 与同业比较，世联地产的优势主要体现在以下几个方面1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。2、业务条线间协同效应显现。3、受益深圳特区扩容。4、管理团队高瞻远瞩。 目前A股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市场整体估值水平对世联地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看，公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中，投资者对其风险有一定安全空间要求。

房地产项目商业计划书(完整版)

房地产项目商业计划书 房地产项目商业计划书1 5 开发资质证书1 6 项目五证 1 6 项目公司信用评级证书 第四篇： 房地产开发项目商业计划书模板 1.0 项目概要 1.1 项目公司 1.2 项目简介 1.3 客户基础 1.4 市场机遇 1.5 项目投资价值 1.6 项目资金及合作 1.7 项目成功关键 1.8 公司使命 1.9 经济目标 0 公司介绍 1 项目公司与关联公司 2 公司组织结构

3 财务经营状况 4 管理与营销基础 5 公司地理位置 6 公司发展战略 7 公司内部控制管理 3.0 项目介绍 3.1 房地产开发目标 3.2 房地产开发思路 3.3 房地产开资源状况 3.4 项目建设基本方案 3. 4.1 规划建设年限与阶段 3. 4.2 项目规划建设依据 3. 4.3 房地产开发基础设施建设内容 3.5 项目功能分区及主要内容 4.0 所在城市房地产市场分析 4.1 国家宏观经济政策 4. 1.1 国家宏观经济形势对房地产的影响

4. 1.2 房地产宏观政策 4.2 城市周边区域经济环境4.3 城市市城市规划 4. 3.1 城市总体规划的布局与定位 4. 3.2 城市中心城区的五大问题 4.4 城市土地和房地产市场供需4. 4.1 城市市土地出让情况 4. 4.2 房地产市场供需 4.5 城市房地产供需 4. 5.1 商圈分布 4. 5.2 商业业态分析 4. 5.3 城市商业现状分析 4.

5.4 居民消费特征分析 4. 5.5 城市商铺价格分析 4. 5.6 商业房地产供需分析 4.6 消费者调查 4. 6.1 居民消费特点 4. 6.2 房地产潜在消费者问卷调查4.7 竞争分析 4. 7.1 竞争分析的方法 4. 7.2 竞争项目分析 5.0 开发模式及qb区选择 5.1 及qb区项目 5. 1.1 的开发背景 5. 1.2 项目

房地产投资分析复习题

房地产投资分析复习题 Revised as of 23 November 2020

《房地产投资分析》期末复习试题 一、名词解释(每小题1分，共10分) 1、投资：投资是指投资主体为了获得预期效益，投入一定量的货币，并使其不断转化为资 产的经济活动。或者说，投资是指将一定数量的有形或无形资产投放于某种对象或事业中，以取得一定收益或社会效益的活动，也指为获得一定收益或社会效益而投入某种活动的资产。 2、直接投资：指投资者直接开厂设店从事经营，或者投资购买企业相当数量的股份， 从而对该企业具有经营上的控制权的投资方式。其资金所有权和使用权是统一的。3、间接投资：间接投资是指投资者以其资本购买公司债券、金融债券或公司股票等， 各种有价证券，以预期获取一定收益的投资。其资金所有权和使用权是分离的。 4、投资主体：是指从事投资活动的直接投资人，包括：国家、企业和个人 5、房地产开发投资：指房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位 等统一开发的包括房屋建筑物和配套的服务设施，土地开发工程的投资。（不包括单纯的土地交易活动）。 6、房地产经营投资：是房地产经营者对房屋建造、买卖、信托、交换、维修、装饰、以及 土地使用权的出让、转让等方面的投资。

7、投资环境：是指投资经营者所面对的客观条件，包括硬环境和软环境 8、硬环境：指那些具有物质形态的要素组合，包括地理环境、交通环境和基础设施环境 9、软环境：软环境主要是指没有具体物质形态的要素，包括经济、政治、法律政策和 相关服务等。 10、投资建设期：是指项目经决策后，从项目选址到项目竣工、验收、交付使用的这一段时 间。 11、项目建设总投资：也称投资项目固定投资，是指建设单位在项目建设期与筹建期间所花费的全部费用 12、无形资产：是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。（无形资产 具有广义和狭义之分，广义的无形资产包括货币资金、应收帐款、金融资产、长期股权投资、专利权、商标权等。 13、预备费用：预备费用又称第三部分费用，包括基本预备费和价差预备费。基本预备费是指为弥补项目规划中不可预见、漏项及施工期可能由于灾祸而必须预留的费用；价差预备费是指建设期由于物价变动、汇率改变、税费调整所必须预先留置的费用。 14、流动资金：是指在房地产开发过程中，进行房地产经营、购买材料、支付工人工资和其他经营费用所需要的周转资金。

房地产项目投资经济测算完整版

房地产项目投资经济测算完整版 第一部分、基础知识 1、需进行测算的三种常见情况： （1）、常规开发项目经济测算 项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等 （2）、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力 关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。 （3）、不动产价值测算 原理为收益还原法，即柑橘未来收益测算不动产原值。 2、名词解释 （1）、项目建设总投资 对于一般房地产项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的材料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。 （2）、土地成本 即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置土地时由买方缴纳的水费构成。土地取得的方式有三种：征用农地、场地平整及临时设施费等 （3）、勘察设计和前期工程费 主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。 （4）、建筑安装工程费 土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费

（5）、室外工程和市政配套 城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。 （6）、其他工程费 包括工程监管费和竣工验收费 （7）、管理费用 指为组织和管理房地产经营活动所必要的费用。 （8）、财务费用 财务费用市值为项目筹集资金二发生的各项费用，主要为借款利息。 （9）、可运用资金 至开发物业销售、经营带来的现金净流入。 3、项目评价指标体系 静态评价指标： （1）、投资收益率 情态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。 （2）、静态回收期 情态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。 （3）、盈亏平衡点 情态分析指标三：指收入全部等于成本时的项目销售率。 动态评价指标

房地产投资分析报告案例(完整资料).doc

【最新整理，下载后即可编辑】 房地产投资分析报告 一．总论 （一）项目的基本情况 1 项目概况 项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭 长的F型，南北最长距离约1075米，东西最长距离约 470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%，地面条件 较为平整。 2 项目的主要技术经济指标1：

总投资20000万元（不含带款利息） 其中自有资金：4000万元 高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发 成本：1777元/平方米 税后利润：4332.87万元 全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6% 总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128.5% 二．项目的组织与实施（） 1、项目工程计划说明 项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（2006.5.1—2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。 2 项目实施进度计划见附表 三．项目投资估算与投资筹措计划 （一）开发成本 1. 土地成本 按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定， 经营性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方 式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式取得。 土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计 235.5万元。 2．建筑安装工程费

建安工程费合计11736.53万元 3.前期工程费 4.基础设施配套费（参见附表3） 附表3 基础设施配套费 附表4 公共配套设施经社

给用估算表 6.不可预见的费用 （250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44）×5%=498.04 7.开发期间税费（参见附表5） 附表5 开发期间税费 8.开发成本 开发成本为以上7项之和，共计17868.09万元

房地产开发项目投资计划书

房地产开发项目投资计划书 某项目概况 某项目位于某某东燕郊最为繁华的核心工业区内，紧临102国道，乘坐930路或社区大巴，半小时内即可到达。某项目建筑外观现代时尚，高低呼应、视觉美感独特。此房户型也倍受欢迎，南北通透，采光好，无遮挡，方方正正，没有一点浪费的空间，五星级酒店会所、大型超市、双语幼儿园、社区医院、社区大巴等配套，满足一切日常所需。其开发公司为三河某房地产开发有限公司，于2012年开发，总户数为30000户，停车位为地面和地下停车位。绿化率为40%，容积率为3.42，总建筑面积为368544平方米，其物业费为0.8元/平米.月。 2.投资环境分析 某项目位于燕郊市中心，小区环境优雅，绿化率高，24小时热水，是其他小区没有的，交通也是比较方便的，门口就是813.814半小时到达某某国贸，周边配套齐全，小区内设有大小超市，对面有大型超市，农贸市场，红山商城还有儿童医院，六小小学和八中等等样样俱全。学校有燕郊二中、燕郊十一中、燕郊六小、燕郊七小、燕郊实验小学；购物场所有京客隆天客隆新世纪商城步行街兴达超市；医院有中美医院、二三医院、人民医院、燕达医院、辅仁医院；银行有工商银行、建设银行、中国银行、农业银行，此外还有很多娱乐和餐饮场所。 3.实施进度 该项目计算期为3年，拟2年建成，第一年的第三个季度开始预售，拟3.5年售完。根据市场分析，预计该项目小高层销售均价为具体的销售进度如下表一所示。 表一销售进度计划表单位：万元 续表一销售进度计划表单位：万元

4.建设投资估算

5.投资使用计划与资金来源 建设投资使用计划按季度来分配，具体分配情况如下: 投资计划表

房地产投资分析试题

房地产投资分析试题 一、填空题：(共30分，每空1分。) 1.房地产投资三要素中，最重要的是，房地产的增值事实上是的增值 2.由于土地的性和性，以及人类对房地产需求的日益增长，使得房地产从长期来看，具有保值增值的特点。 3.房地产投机和房地产投资是相对而言的，也可以说房地产投机是一种较特殊的投资行为，它倾向于高风险、、且在市场景气时较易出现。 4.房地产开发投资通常属于期投资，形成房地产市场的增量供给。 5.影响投资成本的两个重要因素是利率和。 6.资金时间价值的计算方法可以分为和两种，前一种充分体现了资金的时间价值。 7.年金指在一定时期内每期的收付款项，如、租金、贷款利息等。 8.在同样付款次数前提下，由于每一期后付年金比先付年金多贴现一期，故先可将先付年金看作进行贴现，计算现值，再乘以，便可得先付年金的现值。 9.投资项目的经济评价就是利用一些特定的经济参数和分析方法，从 和两方面来考察投资项目在经济上是否可行，并进行多方案的比较和风险分析的一项工作。 10.房地产投资经济评价过程包括投资机会研究阶段、阶段、

阶段、评估决策阶段。 11.静态指标是指没有货币时间价值的指标，包括投资利润率、投资利税率和。 12.按照付款情况的不同可分为后付年金、先付年金、 和。 13.通常金融机构公布的利率和借款人实际支付的实际利率在 不是时就会不一致。 14.投资收益的表现形式可以是利润，利润应该包括与风险相联系的三种不同的报酬：承担风险的收益、社会风险补偿、。 15.净现值等于零，可判断该投资项目。 16.由于工业房地产差、技术性强，因而工业房地产对投资者的吸引力小于商业房地产。 17.房地产投资环境的具体因素包括土地、资金、物资设备、税收、管理与服务、厂商权益的保障和。 18.房地产投资可行性研究的投资机会研究阶段的研究费用约占项目总投资的。 19.房地产投资可行性研究的调查研究主要从两个方面进行，其中对建设地点、基础设施条件等的调查属于调查。 20.实际的投资回收期有两种计算方法：一是当项目投入经营后，每年的收益额大致持平、比较均匀时，可用项目的作为计算静态投资回收期的依据。 二、不定项选择题（共20分,每小题4分.每小题的4个选项中有两个以上正确答案,错选不得分,漏选的每选对一个正确答案得1分.）

房地产投资经济测算指标解读

一、经济测算 1、含义：为了有效衡量房地产开发投资得经济效益，运用投资分析技术，对投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经计量进行分析，计算出房地产开发投资项目经济效果得评价指标得过程，称之为经济测算。 2、基本流程：测算前提与限制条件得确定、开发成本构成分析、开发资金得投入安排、物业面市时间与价格得确定、现金流模拟、财务指标分析、敏感性分析。 二、房地产开发成本构成： 1、开发成本：土地使用权出让费用、土地拆迁与安置补偿费用、前期工程费用（项目得五通一平、勘察测量、规划设计、可行性研究所需费用）、建安工程费用（土方及基础费用、主体工程费用、水电设备安装费用、配套工程费用）、公共配套设施费用（一般按2%计算）、不可预见费用（包括基本预备费与涨价预备费，依据项目得复杂程度与前述各项费用估算得准确程度，按3％一5％计算）、开发期间税费（包括税收与规费）。 2、开发费用：管理费用（一般按3%计算）、销售费用、财务费用。 三、土地增值税 1、定义：对土地使用权转让及出售建筑物时所产生得价格增值量征收得税种。 2、征收方式：土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%得部分，税率为30%，增值额超过200%得部分，税率为60%。 3、计算公式：应纳土地增值税＝增值额×税率 （1）公式中得“增值额”为纳税人转让房地产所取得得收入减除扣除项目金额后得余额。 A、纳税人转让房地产所取得得收入，包括货币收入、实物收入与其她收入。 B、计算增值额得扣除项目：取得土地使用权所支付得金额；开发土地得成本、费用；新建房及配套设施得成本、费用，或者旧房及建筑物得评估价格；与转让房地产有关得税金；财政部规定得其她扣除项目。 （2）土地增值税实行四级超率累进税率： A、增值额未超过扣除项目金额50％得部分，税率为30％； B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％得部分，税率为40％； C、增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％得部分，税率为50％； D、增值额超过扣除项目金额200％得部分，税率为60％。 （3）简便算法： 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用得税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数得简便方法计算，具体公式如下： A、增值额未超过扣除项目金额50％，土地增值税税额=增值额×30％； B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过100％，土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％

海南房地产项目投资分析报告

海南房地产项目投资分析报告 一、说明： 1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，在该地块 兴建。。。。。。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考**市市场行情 及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。 海南海大源管理咨询有限公司是一家专业化管理咨询服务公司，主要致力于为企事业单位提供高质量的各类管理咨询、规划与可行性研究。 项目面积参数表 表4-1 二、项目开发成本费用的估算： 本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不 可预见费等构成。鉴于工程建设周期不长，本案采用静态分 析法进行估算，各项费用详见以下列表：（海大源服务项目： 景区、旅游、休闲农业等旅游项目规划、投资项目策划、可 行性研究报告、地产项目策划等方面的诊断和管理咨询。） (一)土地费用

表4-2 (二)前期工程费估算表 表4-3 （三）建安工程费 表4-4 （四）基础设施费 表4-5

（五）开发期税费估算表表4-6 （六）不可预见费 表4-7 （七）管理销售费用

表4-8 （八）投资与成本费用估算汇总表表4-9

三、投资计划与资金筹措： 本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案 开发商自有资金****万元作为启动资金，需贷款****万元， 总投资****万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期， 投资计划与资金筹措详见表5-10。 投资计划与资金筹措 表4-10

四、项目销收入的测算 本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿 街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价****元 /m2,三层建议售价****元/m2,（均价****元/m2）。地下停车 场，建议售价*万元/车位。 表4-11 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度， 楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场 条件下的沿街商业办公房的出售，地下车位的租售有一定的 风险，难以达到预期目标，所以在营销时必须给予足够的重 视。 五、项目投资收益分析： 根据估算的开发成本费用以及销售收入，本案投资损益及静态投资分析利润率的分析计算如下：

地产商业计划书范文

地产商业计划书范文 目录第一篇：旅游地产商业计划书第二篇：商业地产开发项目商业计划书模板第三篇：商业地产运营项目合作计划书第四篇：商业地产第五篇：商业地产正文第一篇：旅游地产商业计划书 合作入股固定回报率年不低于10%，风险回报率高可达35%以上；在风景区有300亩开发用地，700亩绿化地，有50年使用权，位于新疆乌市南山，距市中心仅30公里，十万亩草场和几千平方公里的群山森林环抱着该地块处女地，交通十分便利。是乌市唯一最近国家立项的自然保护区，有群山和雪峰、有森林和草原、有瀑布和河流、冬季滑雪、渡假、休闲和娱乐、有浓厚民族风情特点、气候冬暖夏凉的旅游圣地。计划开发别墅区、产权式酒店和民族特色村旅游观光区…… 经济性其参股投资方案（寻合作以若干股东投资350—500万元起步资金），先进行五通、会所、部分再绿化和部分园林等建设，然后…… 计划书（草） XXXX年5月 目录 一、项目建设条件及可行性

项目开发建设优越条件 土地开发来由 地理位置及交通条件 自然环境条件 社会环境条件 区域房地产开发和地价情况 项目建设的可行性 项目建设的背景条件优越 建设的客源市场基础良好 区域的土地增值优势突出 所开发土地具有规模和价格的独有优势 产权式酒店成为投资者越来越青睐的投资品种初期特价销售方式具有房价低的优势 二、项目初步开发思路和方案 项目初步开发思路 规划布置原则 规划功能布置分区 项目总体规划布置设想 别墅区 产权式酒店 体育运动潇闲园艺区 民族特色村旅游观光区

特色农家乐休闲园艺区 老年公寓区（未定） 项目主要建设内容 项目运行和销售方式 项目股东投资方式和组织管理 股东投资方式 项目开发组建管理 项目投资估算与所需启动资金 最低启动现金投资 一期工程投资估算 项目建设总投资 项目一期工程收益分析 钻石vip别墅开发 产权酒店别墅 项目总收益估算分析（亿元）第二篇：商业地产开发项目商业计划书模板 商业地产开发项目商业计划书模板项目概要 项目公司 项目简介 客户基础 市场机遇 项目投资价值

(完整word版)房地产投资分析试题1

房地产投资分析试题 一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中，选出一个正确答案，并将正确答案的序号填 在题干的括号内。每小题1分，共24分) 1.基于房地产投资( )的特征，房地产投资者特别重视房地产位置的选择。 A.适应性强 B.受政策影响大 C.对专业管理依赖强 D.不可移动性 2.房地产间接投资不包括( )。 A.房地产置业投资 B.投资房地产投资信托基金 C.投资于房地产企业债券 D.购买房地产抵押贷款证券 3.权益投资收益率是衡量投资者( )收益水平的内部收益率指标。 A.投入的全部资本 B.投入的借贷资本 C.投入的全部现金 D.投入的自有资本 4.某物业投资的年毛租金收入35万元，扣除成本费用后年净经营收入为30万元，年还本付息数额为20万元，则该物业投资的还本付息比率为( )。 A.0.146 B.0.125 C.1.75 D.1.50 5.（P/A，i，n）是( )公式的复利系数标准表示法。 A.一次支付现值 B.等额序列支付现值 C.等差序列现值 D.等额序列支付终值 6.第( )类居住用地是指以多层住宅为主、建筑密度较低、绿地率较高且环境良好的居住用地。 A.一 B.二 C.三 D.五 7.某居住区总建筑用地面积为5万平方米，居住建筑基底土地面积2.5万平方米，居住区总建筑面积为10万平方米，公共建筑面积为0.5万平方米,则居住区容积率为( )。 A.2.0 B.4.0 C.2.1 D.0.5 8.在我国( )对房地产市场具有更为直接、明显的调节功能，可直接控制房地产开发的规模和结构。 A.银行利率 B.社会资金供应量 C.土地供应计划 D.税收 9.房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和影响的，投资周期在( )滞后于市场周期的变化，其他阶段则超前。 A.第一阶段和第三阶段初期

房地产投资分析报告文案

第一章总论 一、项目背景及概况 1、项目名称 神工·东湖首座 2、开发商及简介 省科学城神工置业德阳分公司 省科学城神工置业是由中国工程物理研究院六所所属神工实业总公司于二00四年十二月发起设立的高新技术产业的国有控股企业。注册资本金为人民币7730万元。由法人股东省科学城神工实业总公司、金色家园商贸等组成。主要经营：房地产开发、商品房销售、光纤通讯设备、数字通讯器材设备、基础机械加工、制造、销售等。公司资金实力雄厚，科技人才众多，拥有中国工程物理研究院作为强大的后盾。 3、项目地址 德阳市玉泉路与屏山街交汇处 4、临时接待中心 德阳市庐山北路360号 5、项目概况 项目位于玉泉路与屏山街交汇处，有四栋电梯公寓组成，项目占地为17120㎡，总建筑面积99354㎡,其中住宅面积78168㎡，商铺面积6576㎡，停车库面

积14610㎡。项目户型区间为51㎡——137㎡。以简装面市。整个项目紧邻占地千亩的东湖山公园，东湖山上是以山水园林为载体，集休闲娱乐旅游观光健身为一体的城市近郊公园，是你感到心旷神怡；同时周边生活配套也是十分方便，下面简单做个介绍： 公交路线：14路、23路、24路、27路等。 教育配套：德阳一中、外国语学校、德阳八中、黄河路小学、省商贸学校等。 医疗配套：德阳肿瘤医院（眼科医院）、德阳肝胆医院、医院等。 休闲配套：东湖山公园、旌湖文化长廊等。 生活配套：沃尔玛超市、玉泉综合市场、香诗美林市场、丰联超市、富江超市、红旗连锁等。 6、资金来源 本项目建设资金由神工职业自筹，不足部分通过预售房款和银行贷款解决。7、可行性报告制定依据 （1）《城市居住区规划设计规》 （2）《德阳市城市拆迁管理条例》 （3）《城市居住区公共服务设施设置规定》 （4）《住宅设计规》 （5）《住宅建筑设计标准》 （6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 （7）《城市道路绿化规划及设计规》 （8）《高层民用建筑设计防火规》 8、编制围 根据国家有关政策、法律、法规及规对神工东湖首座项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设容、投资方案、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。 二、主要技术经济指标 表1 “神工·东湖首座”项目主要经济技术指标

某房地产项目投资计划书

1.某项目概况 某项目位于北京东燕郊最为繁华的核心工业区内，紧临102国道，乘坐930路或社区大巴，半小时内即可到达。某项目建筑外观现代时尚，高低呼应、视觉美感独特。此房户型也倍受欢迎，南北通透，采光好，无遮挡，方方正正，没有一点浪费的空间，五星级酒店会所、大型超市、双语幼儿园、社区医院、社区大巴等配套，满足一切日常所需。其开发公司为三河某房地产开发有限公司，于2002年开发，总户数为30000户，停车位为地面和地下停车位。绿化率为40%，容积率为3.42，总建筑面积为368544平方米，其物业费为0.8元/平米.月。 2.投资环境分析 某项目位于燕郊市中心，小区环境优雅，绿化率高，24小时热水，是其他小区没有的，交通也是比较方便的，门口就是813.814半小时到达北京国贸，周边配套齐全，小区内设有大小超市，对面有大型超市，农贸市场，红山商城还有儿童医院，六小小学和八中等等样样俱全。学校有燕郊二中、燕郊十一中、燕郊六小、燕郊七小、燕郊实验小学；购物场所有京客隆天客隆新世纪商城步行街兴达超市；医院有中美医院、二三医院、人民医院、燕达医院、辅仁医院；银行有工商银行、建设银行、中国银行、农业银行，此外还有很多娱乐和餐饮场所。 3.实施进度 该项目计算期为3年，拟2年建成，第一年的第三个季度开始预售，拟3.5年售完。根据市场分析，预计该项目小高层销售均价为具体的销售进度如下表一所示。 表一销售进度计划表单位：万元 续表一销售进度计划表单位：万元

4.建设投资估算

5.投资使用计划与资金来源 建设投资使用计划按季度来分配，具体分配情况如下: 投资计划表

房地产开发项目投资估算

房地产开发项目投资估算 经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。 由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。 房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括： 开发成本：土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、及开发期间的税费等全部投资。 开发费用：管理费用、销售费用、财务费用 房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用，由开发成本和开发费用两大部分组成。 (一)开发成本 共有八项： 1．土地使用权出让金。 国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据

项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。2．土地征用及拆迁安置补偿费。 (1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。 (2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原 用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。 3．前期工程费。 前期工程费主要包括： (1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。(2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。 4．建安工程费。 它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电

房地产项目投资项目计划书

************大厦 投资计划书 一、项目建设说明 **********大厦是**********置业有限公司投资筹建的，倾力打造的淮阳市区内首座以“金融行业发展”为主体的商业住宅项目。“金融先行、商贸为主、地标品质”这三位一体的 项目开发理念将随着项目的建设鲜明的呈现在广大市民面前,单层 100 余米、三层跨度近 400 米的商业铺位，势必成为该区域的地标建筑与经济源动力。 二、项目选择地理位置概况 该项目位于淮阳县商业中心区域，项目距东侧龙湖国家湿地公园仅 1.5 公里，东临淮阳主干道龙都大道，西近 106 国道，距淮阳县汽车站仅 1 公里，项目周边比邻祥瑞花园、西城阳光花园等高档小区，距淮阳县人民医院约 1 公里，教育资源丰富，小博士双语幼儿园、淮阳县第二实验小学、淮阳县双语实验学校、淮阳县实验中学一路通达，是淮阳县文化、教育、购物、休闲娱乐、交通等配套设施齐全的重点核心区。 三、项目建设市场的需求情况及开发策略定位 1、市场需求状况 淮阳县人口为 135 万，城区人口 20 万，根据淮阳县 2007 年编制的《淮阳县城总体规划》，对县城 2006---2020 年期间城市发展总规划进行了明确的判定，城市主体将以上述三大趋 势发展，并形成“一中、两副、两轴、三区”的城镇化发展空间形态。同时积极融入“周淮 一体化”，加强与项城之间的经济联系，充分利用空间上靠近周口的优势，加快县城向西发展，壮大城市规模，增强其旅游服务、商贸职能，加快工业发展，积极与周口产业进行协调、对 接，积极融入“周淮一体化”。 通过城市基础设施建设和城市化进程的推进，农民进城是必然的趋势，目前淮阳县住宅 类的开发供给量约为 75 万㎡，市场去化率为 70 万㎡，市场供需基本持平，购买力且逐年递增，淮阳土地供给量在不断减少，因此市场供需状况处于平稳发展趋势。 2、开发策略定位 （1）、小区占地约 5600㎡，总规划建筑面积约为 16800㎡

房地产经营与管理试题与答案

房地产经营与管理试题 一、单项选择题（每题的备选答案中只有一个最符合题意，每题1分，共30分）1．对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。 A．设计寿命B．经济寿命C．法定寿命D．自然寿命 2．地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（）的特性。 A．变现性差B．易受政策影响C．依赖专业管理D．效益外溢和转移 3．甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。A．甲物业投资风险大B．乙物业投资风险大 C．甲、乙物业的投资风险相同D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小4．如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0．23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（）。 A．10．38% B．11．07% C．12．45% D．13．62% 5．2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万ｉn2，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡；当年销售和出租的房屋总面积为2750万Ｉ112，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。该市2008年住宅市场吸纳率为（）。 A．71．11% B．88．89% C．91．67% D．93．33% 6．某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（）。 A．半个月B．2个月C．半年D．2年 7．房地产市场供给垄断性的原因不包括（）。 A．房地产市场需求的广泛性B．房地产市场供给的异质性

房地产项目投资可行性分析报告[详细]

“SG·DHSZ”项目投资可行性分析报告

目录 目录 (2) 第一章总论 (4) 一、项目背景及概况 (4) 二、主要技术经济指标 (6) 表1 “SG.DHSZ”项目主要经济技术指标 (6) 第二章住宅市场分析与营销战略 (6) 一、投资环境分析 (6) 表2 “十二五”规划经济社会发展主要指标 (7) 二、住宅市场分析 (8) 三、当前住宅市场面临的矛盾和问题 (10) 四、营销推广战略 (11) 表3 楼盘销售价格増况表 (12) 第三章项目选址及区设条件 (13) 一、项目选址 (13) 二、区域历史文化地位 (13) 三、建设条件 (13) 第四章建设规模及功能标准 (14) 一、建筑面积及内容 (14) 二、项目规划设计方案 (14) 表4 “SG.DHSZ”住宅户型 (15) 三、工程项目情况 (15) 表5 工程项目一览表 (15) 第五章建设方案 (16) 一、建设场地环境 (16) 二、总体规划布局 (17) 表6 项目建设经济指标一览表 (17) 三、建设方式 (18) 表7 招标情况一览表 (18) 四、结构设计 (19) 五、室内给排水及供电工程 (19) 第六章项目施工进度安排 (21) 表8 项目施工进度安排表 (21) 第七章投资估算与资金筹措 (22) 一、投资估算 (22) 表9 “SG.DHSZ”项目投资估算(单位:万元) (22) 二、资金筹措 (23) 第八章经济效益分析 (23) 一、住宅销售价格 (23) 二、销售进度及付款计划 (23) 表10 各类建筑销售计划表 (24)

三、税费率 (24) 表11 税费率表 (24) 四、盈利能力分析 (24) 五、清偿能力分析 (24) 六、主要经济指标 (25) 表12 主要经济指标表 (25) 第九章风险分析及对策 (26) 一、风险分析 (26) 二、投资风险的控制 (26) 第十章项目可行性研究结论及建议 (27) 一、结论 (27) 二、建议 (28) 附录(国民经济评价) (28) 表13 项目总投资估算表(单位:万元) (28) 表14 投资使用计划与资金筹措表(单位:万元) (29) 表15 售房收入与经营税金及附加估算表(单位:万元) (30) 表16 损益表(单位:万元) (30) 表17 财务现金流量表(全部投资) (单位:万元) (31) 表18 财务现金流量表(资本金) (单位:万元) (32) 表19 资金来源于运用表(单位:万元) (33)