无锡凤翔馨城提案报告
无锡凤翔馨城2005年提案报告 市市場場背背景景分分析析
一、区域市场状况分析
由于天一城一期40万平米，中环国际40万平米等大盘的规划，北片量体供应不足的供应局面
已经开始改变，本案的介入也将面临这几个个案的强烈竞争。
区域市场内低档次的多层是主流产品（众多的安居房和经济适用房），小高层及高层供应量逐
步上升，客户的接受度也随着楼盘的推出正在改善。但多层还是购房者的首选。
此前区域内缺乏指标性个案和高档楼盘，天一城和本案的出现将会改变这一局面。因此项目和
天一城谁可以成为北片购房者的首选楼盘，将会决定未来项目销售能否成功的重要因素。
附近楼盘规划多位多层，小高层，高层，联排别墅。产品同质化严重。尤其天一城一期的规划
与本项目的规划基本相同。因此如何在众多类比个案中脱颖而出就是我们要解决的问题。
目前周边的价格在2900元/平米左右。但随着北片的开发升温，房地产价格的走势必将冲破30
00元/平米的大关。
整个市场以区域客占绝大数，房地产市场属于起步阶段。存在发展空间，但上浮趋势不够明显，
一年中市场上涨在300元/㎡左右，还跟不上大市场的涨幅。
无锡市2004年第四季度的均价为3751元/平方米。目前项目所在区域侧均价还未到3000元，
具有巨大的价格优势。这一点对我们入市非常有力。
区域市调个案
二、竞争区域分析
1、盛岸板块
盛岸路区域板块同属北区，未来本项目在推案的时候肯定会，房地产起步早于项目所在区域，目前主要个案有左岸星光，盛岸花园，英伦皇家花园等。目前，新开个案价格在3400－3500元/平米。产品多为多层，小高层。
供应量：
2004年该区域，仅第一季度就推出12幅土地共计151.88万平方米土地，预计在今后的两年内，此版块的的住宅供应量将超过100万方。
价格：
诉求重点：
2、惠山新城板块
惠山新城板块是项目主要的竞争区域，应其主力客源与项目的客源重叠，都是以区域客户为主，惠山新城良好的规划前景和市场升值预期，将会是项目产生重要潜在竞争区域。目前该区域的代表楼盘是中环国际（金都花园）
供应量：
目前惠山新城区内的在售楼盘只有位于惠山新区行政中心政和大道998号中环国际，总建筑面积42万平米。
价格：
目前该项目的均价在2900元/平米左右。二期开盘价在3000元/平米以上
诉求重点：
3、东亭板块
对于市区客户来讲，东亭板块和项目区域将会是有一拼的两个区域。东亭地区的规划远景，升值潜力无疑对客户来讲很有吸引力。因此，我们对东亭板块也进行分析。
供应量：
价格：
从上表可看出，目前在售个案价格在3600元/平米左右，预估新开个案的价格将会靠近4000元/平米，高于项目所在区域2800－2900左右的均价。项目所在区域目前具有价格上的优势。
诉求重点：
三、结论
1、项目所在区域目前的价格处于低谷，低于无锡市整个房地产市场均价水平。
2、市场供应量虽然上升很快，但还低于其他竞争板块。
3、项目面临的问题在于如何在同质个案和直接竞争对手中，以鲜明的个性（定位）脱颖
而出。
4、项目的资金回笼将会对顺利开发至关重要。特别在天一城超大规模开发的市场压力下，
使项目的规模优势丧失殆尽，如果销售速度无法快于对方，将会使项目的推案产品一直处于和其撞车的状态下。而快速回笼资金的最好方法是，抢在对手的前面开盘。
5、在诉求定位上大部分楼盘都在塑造景观，配套，建筑风格，低密度，远离城市等，并
没有非常创新的定位和概念提出。但也把我们的定位要求提高了。怎样找到符合市场的项目个性和核心价值是我们要解决的重要问题
Key Point：要解决这些问题，我们还需要对项目本身有深刻的理解。
一．配套指标
二、户型配比
三、项目SWOT分析
1. 小区占地面积大，容易产品塑造；总体规划好，产品类型齐全顾及面多，满足不同客层的消费需
求。
2. 位于主干道口，出行方便，交通便捷。
3. 小区内配套设施齐全。
4. 开发商实力较强，开发经验丰富，拥有良好口碑。
5. 户型以及面积搭配较为合理，小区环境塑造完美。
6. 架空层的设置增加项目绿化面积和住户交流空间。
7. 水景、主题广场、浮岛的设计增加项目的景观面，形成区域附近独特的优势。
8. 项目19％的低密度名副其实，比周边个案的建筑密度要低很多。
1. 地段较偏属于城乡结合部，公交线路只有K90路，25路两条公交线，随着城市发展会逐步改善。
2. 周边配套较差，购物不便。
3. 高层产品的接受度有待区域市场的考验，抗性较大。
4. 产品类型较多，销售时间段的选择以及各类型产品推出时间需要把握好。
5. 区域乡土气息浓厚，消费者观念直接影响楼盘销售状况。
6. 北环路的车流高峰时23辆/分钟，噪音影响小区环境。
1. 北片目前是市场开发的热点地区，潜在客户对本区域的关注是项目推广的大好机会。
2. 其他竞争个案，如天一城，清华雅居等将会大力宣传区域大环境，这一点是我们可以借力的，使
本案在前期教育客户的广告投入有机会减少。
3. 周边整体规划的优越性，容易在当地树立良好的口碑。
4. 能与专业的营销策划代理机构合作，强强联手，将十分有利于项目销售，并能努力实现目标利润
的最大化。
5. 由于市区房价的不断走高，不少消费者买房正朝着郊区边缘发展。
6. 惠山新城的建设给项目所在区域带来新的发展机会。
7. 新一任市长的上任将会加快无锡打造特大型城市的步伐，2005年将会进入实质性的建设发展的一
年。在新三年城建行动纲领中明确提出了惠山地区吴文化建设，2005年凤翔北路和2006年北环路的开工建设。
1. 目前年房贷利息升至5.51％，抑制短期炒房投机行为，同时也增加了客户购房的负担。对
中低收入的购房者会产生影响，而对于高性价比的本项目来讲影响不会很大。我们要预防的风险是政策在房价继续高涨的情况下，继续采用升息，提高首付款等手段来调节房价。这需要我们提前做好准备。
2. 市场空间有限，外来客不足，而供应量上升是对区域房地产消费市场的考验。
3. 目前区域房地产市场的行情价是2500－2900元/㎡，又同时面临天一城，清华雅居二期，天河花
园二期等的竞争，应而本案要想会成为区域指标性楼盘，在项目的规划设计，物管配套，行销手法提出了更高的要求。
4. 区位的差异使本案同时面对同区位楼盘，市区楼盘和惠山新城楼盘的竞争。
1. 规划网球场，篮球场等体育运动设施，更好的体现项目低密度带来的健康，舒适生活。
2. 在项目西南角的商业用房内引进一家大超市，完善项目购物配套功能，填补区域空缺，可以增加
项目卖点。重点是要在抢在天一城的前面完成这一动作，否则就比较被动。
3. 会所功能建议：内设置医疗诊所，提供私人医生般的贴身健康服务。并设计健身设施。
健身俱乐部
美容美发厅
阅览室
音乐影视室
棋牌室
乒乓球室、台球等活动室
医疗诊所
警署联系处
4. 架空层作绿化用地，增加活动空间。
5. 西侧沿河布置亲水平台和运动休闲广场，构成项目人群聚集的场所。
6. 建议多层1层规划私人花园，从而提升一层卖点。
7. 小区建立社区局域网系统，住户可利用局域网实现高速上网，并提供VOD视频点播服务、小区内
部BBS交流平台、网上购物、网上保健咨询等服务。
二、智能化建议
卫星电视；宽带网络；出入口车辆进出管理系统；可视对讲系统；公共设备监控系统；背景音乐及公共/消防广播系统；智能化物业管理系统；家用HA自动化系统（HA：控制电器、控制防盗、控制灯具等）；小区区域网络结构（有独立IP、可视讯、可沟通、可教学、可监控等）；开设社区CI建制（指标、路标、警示等）
三、物业管理
物业管理公司先期确定，可在项目推广过程中借力。
服务内容：
空调安装；抽油烟机安装；煮食炉安装位置开孔；电话线移位；电视插座移位；电器插座移位；更换插座面板；换灯泡、灯管；灯具安装；水喉安装；水管更换、维修；更换三角阀；安装猫眼；更换玻璃；玻璃开孔；维修浴缸，更换配件；维修洗面盆、水箱配件；疏通下水道；维修塑钢门窗配件；更换地砖。
2）装修服务
安装窗帘架、盒；安装晾衣架；小型家电安装；墙面粉刷；供电线路改造；改造地板；改建天花板；
水管改建。
3）搬运服务
搬家；搬运装修材料；搬运大件物品；清理装修垃圾。
4）租赁服务
常用工具出租；电动工具出租；会议室出租；场地出租；运动器材出租；雨具出租。
5）保健服务
健康体检；设立家庭健康档案；家庭看护。
6）生活服务
代发信件；代发快件；电器调试；蚊虫消杀服务；物品寄存（小件）；物品转交；空置房维护。
考虑到公司今后长远的发展、楼盘的中高档定位及行销推广，建议选择国内外知名物业管理公司合作。建议物管公司名单：
香港戴德梁行
第一太平戴维斯
上海陆家嘴
2006精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学VCD 等， 680元一网打尽！正规经营，货到付款。网址:https://www.wendangku.net/doc/6110056747.html, QQ:23107290
一、本案产品定位
中中中高高高档档档低低低密密密度度度景景景观观观住住住宅宅宅
二、形象定位
1．定位表述
城城城北北北I I I L L L D D D （（（I I I d d d e e e a a a l l l L L L i i i v v v i i i n n n g g g D D D i i i s s s t t t r r r i i i c c c t t t ）））理理理想想想生生生活活活社社社區區區
——————222222萬萬萬平平平米米米稀稀稀有有有低低低密密密度度度住住住宅宅宅
2．定位支撑
1）健康指数：现代人注重健康的生活，【ILD 居住社区】的低密度规划，让住户的生活空间更自由；丰富
的体育，休闲活动空间和设施是住户健康生活的保障。
2）环境指数：现代人追求更广阔的生活空间，更优美的景观，更清新的空气环境，更多的阳光生活，更
大的绿化空间，这些在【ILD 居住社区】的低密度生活空间内就可以轻松拥有。
3）交通指数：现代人高效的工作方式，决定了他们不喜欢把时间和金钱浪费在上班的路上。【ILD居住社区】离市区的距离，完全符合他们工作的要求。更有高速公路，国道，未来轻轨规划等现
代化交通配套环侍左右。
4）配套指数：良好的生活配套，是生活质量的保证。【ILD居住社区】的会所，周边的社区店铺，高质量的教育配套，公交线路的便捷，未来轻轨规划等齐全的配套，就是为了提升住户的生活方
便度。
5）生活品质指数：现代人的生活品质主要体现在居住空间的舒适度，公共活动空间的宽阔度，景观空间的多元化，自由独立的生活方式。
6）智能化指数：智能化的安防系统，交通系统，网络信息系统，设备控制系统，娱乐系统等为住户的生活实现现代化。【ILD居住社区】为客户添上智能化的羽翼。
7）文化指数：文化内涵是现代人高素质的表现，【ILD居住社区】附近的惠山旅游区，吴文化公园，教育文化，小区内部定期业主沙龙，小区网络BBS信息沟通平台等处处体现社区文化。
8）品牌指数：【ILD居住社区】改造城北的居住环境，引领新的居住潮流，加上开发商的品牌实力，打造出城北第一居住品牌社区。
9）性价比指数：理想化的东西总是让你付出很大的代价来获得，而【ILD居住社区】则让你付出较少的房价，就可实现你心目中的理想化居住的梦想。
三、价格定位
别墅的价格是用来拉高项目档次，因此定价较高。
四、目标客户锁定
根据我司对已操作的个案统计分析，可对目标客户进行锁定。
1．区域分布
本案的目标客户群主要分布在
无锡市区，惠山区及周边地区。
其他：浙江，上海等地区的投资客。
2．收入水平
以项目主力面积110平方计算，目标客户应有12万自备款，家庭月入在5000－8000元以上。
3．年龄构成
本案的目标客户年龄主要集中在25～50岁。此类客户较容易接受新事物，希望拥有自由自在的生活。4．职业分布
目标客户将以私营企业、个体业主和当地富裕农民居多；北塘区、惠山区政府及镇政府公务员，高级军务人员等党政公务人员；
5．购买用途
首次置业：50%
换屋：30%
投资：20%
6．购买动机
未来本案购房者的消费动机主要有以下几点构成：
不想离开现在居住工作的地方；
理想工作生活动线范围
希望花较低的成本买到理性的房子；
充分改善个人现有居住条件；
彰显个人品位和生活态度；
关注惠山区开发，看好楼市发展；
一、总体策略
两线一点，立体作战
两线：
实线：楼盘通过评奖拿到江苏省十大名盘甚至中国十大名盘，以此作为项目的实线推广。
虚线：ILD生活社区的推广
一点：
项目核心价值点：高性价比的低密度景观住宅，提供一种轻松，健康的理想生活方式。
二、行销思路
借势——蓄势——引爆——延续
借势：借用天一城和清华雅居等楼盘的宣传区域大环境的力度，达到节约广告支出的目的。
蓄势：利用项目前期的推广活动，积累一定的意向客户数量。
引爆：当客户与推案量的比例达到1：2时，即可正式引爆。
延续：保持最低限度的广告投入，开始为二期做准备。
三、全案销售策略
一期卖环境，产品
以项目强大的合作单位为宣传切入点，提升项目形象档次；
通过现场周围的园林、建筑及模型、样板房等，实景展示项目品质，促成销售；
通过项目优秀的总体规划、园林景观，让客户对项目未来社区环境产生良好的憧憬，在市场上引起一定程度的轰动；
已竞争力强的产品打入市场，达到迅速抢占市场的目的。
在项目各种展示条件下，通过大气的营销手法及适当的价格杠杆策略，达致项目热销目标。
二期卖社区
一期基本封顶，项目实景已经可以充分展示，建筑及园林品质不再可能在市场上引起大的轰动，并且项目外在品质复制简单，不具备长久竞争优势；
真正的好盘，在于能以好的项目外在品质为基础，为业主提供一个良好的居住氛围，创造社区品牌，在物质与精神上双重满足业主居住需求，体现“ILD理想生活社区”的理念；
从二期酝酿开始，建立“威孚置业会”，借由第一期客户的积累，可以很快的建立“威孚置业会”，塑造威孚公司的品牌形象，对开发商后续的开发非常有帮助。
三期卖品牌
通过前两期的热销，客户对本项目已有将好的品牌认知度。这时推出全案价高，质好的产品。进一步提升项目的知名度和美誉度。
房地产作为大宗、耐用消费品，客户在选择周期上一般较长，理性消费程度远高于其他商品；
因此，从长远来看，项目及开发商的品牌必将成为客户在购房时的重要影响因素；
品牌的建设、经营，需要经过较长的时间，同时后期的维护同样重要；
本项目的品牌建设将经历以下几个过程：前期的项目经营；中期的企业人文建设，建立公司独有的企业文化、经营理念，形成企业核心竞争力；后期的品牌维护。
Key Point：重点是在每一期的前期就要为后一期的推广做酝酿和铺垫。不然在该卖环境的时候，却没什么可给客户看。
四、推案分期
根据全案的销售策略和项目资金回笼速度，建议项目分期销售的原则是“先西后东再中间”
第一期A区：
先推23、24号多层和1、2、3、4号小高层，以多层较低的价格进入市场，降低天河花园对项目价格的影响，快速回笼资金。在销售中期推出5号楼高层进行试销，试探市场对项目高层的产品和价格的接受度。等于延长高层的销售时间。
第二期B区：
一期顺利结束后，推出东面的小高层和多层，中期推出12号高层。东边的住宅较受购房者的欢迎，放在第二期开卖，可以使价格的上涨更趋合理。
第三期C区：
最后推出景观最好的中间组团，小高层、联排别墅和高层。经过前两期的销售，三期积累的客户会很多，产品也是最好的。重点是通过这一期提升售价，为开发商创造更多的利润。
每期都会以酝酿，开盘，强销，持续四个步骤执行。前一期为下一期积累客户，通过开盘引爆，达到快速销售的目的。
推案分期示意图
五、销售期控制
根据工程进度安排销售阶段。
每一期的延续期就是下一期的酝酿期，如此循序渐进造成项目的顺利快速去化。
六、入市时机和产品
1、本案入市时面临的困难：
对本案所在区域的认同感
肩负塑造项目低密度住宅整体形象的艰巨任务
低密度产品的在区域市场适应性
西漳板块概念的明确
初步品牌形象在短时间树立
价格与天一城等周边个案相比无大的优势下快速的去化
总结整体市场现况和本案的各项特征，以上困难在入市战役中至为关键，必须在短时间内全盘解决，缺一不可。针对以上困难，入市应当注意：
抢战机：从宣传上提前介入市场，造成先声夺人的市场影响力。以建设速度较快的多层产品抢先入市，浪式进攻，分阶段、分主次、集中兵力有节奏地进攻，要避免兵力
分散、缺乏节奏。
造概念：本案的操作不光是低密度住宅，而是创造了一个众人羡慕的居住典范——理想化生活社区。
作板块：为了使项目在市场中的高档地位更突出，应充分把握地段升值，发展前景，将附近区域塑造成城北西漳居住区板块。
树品牌：解决好生活方式和地段概念，在房产投资迅速增加、营销战愈演愈烈的情况下，抢先占领制高点具有现实意义。营销传播中争取更高的手法，树立品牌形象无论
对前期还是对整盘都大有裨益，而且对发展商在无锡开发的后续楼盘积累品牌效应！
2、入市时机和产品
建议为了抢在天一城前进入市场，我们可以用一期景观条件一般的多层和小高层作为入市产品，由于多层建设工期较短，我们可以很快拿到预售证，争取在天一城之前开盘。预计天一城的开盘时间在2005年10月左右，我们可以在5月份开始酝酿积累客户，9月初就开盘接受预定（拿到预售证）。入市价格在29 80元/平米，与市场价格接轨，并为后面景观条件较好的产品提价留下空间。
Key Point：重点是先下手为强，以项目的多层快速切入市场，抢得销售上的主动权。
七、一期产品销售计划
项目销售横道图
售楼处筹建进场接受预约开盘签约开始一期基本清盘
4.15
5.1 8.15 9.10 9.30 11.30
2006.2.30
准备期酝酿期开盘期强销期
延续期
第二期开始酝酿
在项目营销过程中，价格因素起着重要的作用。定价的高低关系项目利润的多少，以及销售成功与否。
1、价格走势及调整
价格的走势应与销售周期配合制定，采用低开高走的策略，并根据项目的销售状况进行调整。
建议项目第一期多层入市价格定为2,980元/㎡（部分景观条件稍差的多层），在拿到预售证开盘半个月后调高至3,050元/㎡，至一期的中期调价为3,100元/㎡。
第二期的售价应根据销售进度，以小幅多次调高价格，造成项目升值不断的销售气氛。
2、操作手法
在项目酝酿期，客户电话咨询时可以把价格报到3500元/㎡，拉高潜在客户的心理价位。同时测试客户对项目价格的反应，也可以使周边将推竞争个案，天一城，清华雅居二期提高售价。在项目8月份中旬开始预约时正式定价为2980元/㎡。这样形成价格销售势能，加快项目销售速度，同时使我们在竞争中处于有利地位。
3、付款方式
采用银行按揭贷款方式、一次性付款方式。取得银行的配合加快资金的回笼。
考虑到贷款政策的进一步调整，另外高层也要到结构封顶才能放贷。因此建议对一次性付款和首付款高于60％的客户给予折扣。
在项目营销过程中，价格因素起着重要的作用。定价的高低关系项目利润的多少，以及销售成功与否。
杭州万象城楼层分布
自四月底，杭州真正意义上的第一个shopping mall万象城打开了它的城门。在颠覆当下人们生活理念的同时，万象城也成为了杭州时髦人士最热门的聚会胜地。近日，本网记者追随时尚购物者的足迹，一起感受了在时尚地标购物的乐趣。并对万象城各个楼层的品牌布局进行了详细的调研与总结。 美食餐饮各层布局味觉大餐等您尝 在采访中发现，从地下1层到地上5层，万象城每一层楼都有餐饮布局，餐饮份额占到了整个万象城的20％左右，上下纵览，万这里的餐饮杭儿风刮的真是齐全，杭帮菜、港粤烧味、台湾小吃、日式烧烤、澳门风味、韩国料理以及精致甜品和咖啡品牌……30多家国际国内知名餐饮布局其中。犹如一条巨龙，蜿蜒的占据万象这座城的各个角落。 一站式购物想买啥就有啥 当今正上演一站式购物的大剧，超市自然成了消费者的最爱，但想要在买菜市也能体验高雅品质般的生活，那你必须要来万象城ole’超市了。在这里琳琅满目的各种瓜果生疏应有尽有，像美国第一乳制品品牌"蓝多湖"多种口味的奶酪、澳大利亚的谷饲牛肉、法国波尔多产区的葡萄酒、各种新鲜有机蔬菜、意大利金奇异果、印尼蛇
皮果、日本世界一号苹果……这些可以说连看都没看到过产品在这里都可以找到。不过，ole’超市里不少商品的价格也是令人咋舌的。一只世界一号苹果竟然要140元。跟记者一样在ole’超市中晃悠的消费者是大有人在，估计真正买单的却不多。但面包糕点店前人流甚是拥挤，足见销售火爆。 相比大众超市的模式，ole’高端超市走的显然是小众路线，既然客群不大，就更需要有自己的特色。记者在ole’超市里发现了一个超市与忠实顾客产生互动的一个交流场所--概念厨房。据了解，概念厨房会定期推出烹饪、插花、红酒品鉴等专业课堂，顾客可以在这里学会如何煎牛排、开生蚝，也可以把它当成自家厨房，周末开家庭派对。真可谓是一站式购物，全天候享受啊！ 万花筒式业态分布娱乐购物两不误 "国际化的商业物业不仅仅是购物，更多的应该是一种生活。"华润新鸿基房地产（杭州）有限公司总经理陈进如此定位杭州的万象城，"做一个即使不购物，没事大家也可以去逛逛的地方"。因此，不同于传统意义上的百货店，万象城的整体业态设计为40％的购物+20％的餐饮+20％的休闲娱乐，剩下的20％则是一些涉及生活方式的内容。Shopping mall带来的是一种崭新的生活态度，它为人们打造一个集休闲、娱乐、购物、餐饮、健身等于一体的生活中心。
旧城改造工程施工组织设计方案
目录 一、编制说明及工程概况 (2) 二、施工方案及技术措施………………………………………………………2-26 三、质量保证体系和创优体系和措施…………………………………………26-30 四、安全生产、文明施工、环境保护保证体系和措施………………………31-43 五、进度保证体系和措施、开竣工日期、施工进度计划……………………44-49 六、总分包配合措施……………………………………………………………49-50 七、冬雨季施工方案……………………………………………………………50-51 八、成品保护措施………………………………………………………………51-58 九、成本控制措施………………………………………………………………58-60 十、工程投入的主要施工机械设备、劳动力安排情况…………………………60-61 十一、施工现场总平面布置……………………………………………………61-62 十二、项目组织管理机构………………………………………………………62-64 十三、承包人自行施工围的拟分包的非主体和非关键性工作、材料计划和劳动力计划…………………………………………………………………………64-67 十四、工程保修工作的管理措施和承诺………………………………………67-69 十五、与发包人、监理及设计人员的配合……………………………………69-72 十六、任何可能的紧急情况的处理措施、预案及抵抗风险措施……………72-78 十七、对总包管理的认识以及对专业分包工程的配合、协调、管理、服务方案…………………………………………………………………………………78-82
一、编制说明及工程概况 经过现场踏勘，综合考虑施工安全、施工进度等要求，结合我公司多年来从事此类工程的施工经验，编制此施工组织设计。 1.1.编制依据 2.1甲方提供的2016年市（二道区）旧城改造二期二十七标段招标文件； 2.2现行国家规及行业标准； 2.3由甲方提供的旧城改造建筑物的围示意图； 2.4其它相关专业规及行业标准。 1.2.工程概况 3.1项目名称 2016年市（二道区）旧城改造二期二十七标段 3.2项目概况 本工程位于市二道区远达大街以西，东荣大路以北，同康路以南，河沿路以东，共计划改造建筑物116栋，其中清洗68栋，修补重塑62栋。 1.3.工程管理目标 4.1质量管理目标：合格标准 4.2工期目标：58日历天 4.3安全生产目标：杜绝伤亡事故 4.4文明工地目标：控制扬尘污染，实施封闭式管理，避免垃圾和扬尘四周扩散。 二、施工方案和技术措施 5.1施工组织机构的建立针对此工程项目，我公司推选的项目班子一律持证上岗、押证施工，并且该项目经理部仅负责此工程。实行项目经理责任制，项目经理将对工期、安全、成本及文明施工全面负责。各施工管理职能部门在项目经理部的直接指导下做到有计划的组织施工，确保工程质量、工期、安全等方面达到目标要求。并配备技术负责人、施工主管、安全负责人及其他技术、安全、施工等专业人员组织施工管理。人员配备情况如下：
某项目营销策划书
某项目营销策划书 一、项目简介： 位于交通便利的某市光华北路东侧，用地面积约19.2亩1.25万平方米，建设框剪结构17层住宅楼4栋，建筑面积约4.2万平方米，花园内绿化及活动场地面积近 5000 ㎡，共有256 套房，户型为三房二厅和四房二厅，建筑面积132㎡—180㎡（套内面积118㎡—160㎡）。 二、市场概况及基本竞争格局： 1、某市房地产市场板块主要由三部分组成：x九路一带、开发区一带和乙烯住宅区周边。 x九路一带由x花园、x华府、x花园等高档楼盘组成。他们创造了品牌价值，这已经成为明确的高尚住宅区。。但这些楼盘带电梯的户型几乎都在190㎡—230㎡，对某花园130㎡—180㎡的户型没有明显的竞争关系。但其他低层150㎡左右的户型与某花园的户型有明确的竞争关系。 乙烯住宅区周边x地产、y地产等中高档楼盘组成。他们与某花园的户型相象，有明确的竞争关系。 开发区一带主要由六个中小户型的小区组成，他们与某花园的户型相象，有明确的竞争关系。 2、大中小户型市场概况。 近年楼市以来，大户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是2004年初，x豪廷、x花园、v花园的大户型500余套的投放量冲击市场，收获了大中户型市场的第一批需求者，使大户型的需求渐趋饱和，彻底打破了市场的竞争格局。实现了大户型从供小于求到供大于求的转变。 x花园已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了中大户型市场的第二批需求者，现名雅介入了中小型120—150平米三（四）室两厅户型的市场，名雅二期正在认购阶段。可以说，在与x等大规模花园的户型配比上比较，我们没有优势。 x花园、x地产等热点花园及开发区一带中小户型约250套，正在认购中。由于楼盘户型销售重叠，分流部分需求者，竞争较为激烈。 3、商铺市场 由于本楼盘商铺在黄金地带，且大众普遍有“家有一铺，三代无忧”的观念， 优势明显。 三、项目SWOT分析 市场细分如下： a、高端市场被名雅花园、享利华府、富丽豪廷等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置
旧城改造项目策划书
关于拟对燕林市场实施除险美化、 规范经营的设想 一、总论 十堰市地理位置优越、开发潜力巨大，但市中心存在一处脏乱差、有严重消防隐患的建材经营、加工市场，已严重影响了十堰市的建设和发展。 1、项目现状 燕林市场兴建于1989年，占地面积约5500m2，一层为商铺，上层为四栋住宅楼。这个建于上个世纪80年代商住楼由于不规范物业管理长期年久失修，现已破旧脏乱，弊端众多，与当前十堰市市容市貌、市政发展格格不入。 2、项目背景 第一、存在严重的消防安全隐患。燕林市场在兴建时期对消防应急设施设备建设不完善，不具备消防应急急救功能，而燕林市场建筑年久失修，电路电线老化，跑水漏电现象常有发生。一楼商铺主要经营各类易燃的塑料管材、油漆、建材，同时伴随电气焊切割作业、烧水做饭等活动，切割机、电焊机、等同时作业，对老化电路会造成超负荷运转，极易造成火灾。电焊机、切割机的明火运行像是一根导火索，塑料板材加工和油漆等更像一颗定时炸弹，许多仓库随时都有被引爆的可能，严重威胁了周边地区人民生命财产安全；而小货车的频繁进出和乱停乱放不仅阻碍交通，也会在紧急救援中妨碍消防救援车辆的进入，造成更大的隐患。
第二、脏乱差的环境严重影响了市容市貌及城市建设。许多住户在二楼阳台放养家畜，对人们健康和环境卫生产生极大危害。同时在二楼阳台形成了一个天然的“垃圾场”，很多住户直接将垃圾丢放在二楼阳台，垃圾成堆无人清理，对整个城市的卫生和形象带来了极大的损坏。 第三、作坊式营业业态，制约了市中心商业价值体现，给更具市场竞争力的商业业态进入这一地区造成阻碍。建材加工业对社区居民的生活产生了巨大的噪音污染和环境污染，屡遭投诉。而作坊式经营又不能满足大量城市人口的就业和物业价值的提升，不规范的经营模式对税收的贡献率也极低。 综上所述，燕林市场已成为该区域经济发展和城市形象提升的阻碍，整体改造势在必行。 二、项目改造规划设想 燕林市场项目的除险改造，不是简单的房地产开发，必须上升到城市整体建设的高度，上升到整合各类商业资源的高度，只有运用系统工程统筹兼顾才能完成。 项目考虑与维也纳已有的商业业态进行整合，形成一个具有一定规模的新型开放时尚商业广场和创意产业中心，一个商业摩尔城，一个创意示范园，使之成为十堰核心商圈的示范项目，成为人民路这条黄金商业带上一颗独具特色的新星。 1、完善设施、消除隐患 对项目内部的设施设备需要统一改造、更换。原有电线负荷供小
房地产项目整体营销策划案
幸福尚城整体营销策划案（三） 第六部分广告运作篇 一、广告运作掌控原则 （-）广告运作的最终FI的是为了实现项目整合效益的最大化，广告运作计划的运筹及执行一切以创造最佳广告投放比为初衷。 （二）广告运作本身不是单纯意义上的包装或者炒作，作为广告一个动态行进屮的战术应对系统，统领广告策略的应当是市场行情和业态动向。 （三）广告定略方案的制定是建立在当地人文、历史、民生、民俗、消费喜好深度熟谙的基础之上，其所能调动的手段、形式以及诉求语境也一定符合当地消费集群相对成熟的“广告视听模式”。 （四）广告效应的初级阶段是创造预期的经济效益，广告效应的高级阶段是创造预期之外的品牌效应。其中一项是属于可以量化的技术性指标，往往属丁个案项冃绩效运营的本体; 另外一项则是应该属「企业，为长线的梯级化成长储备爆发能量。 （五）广告原则上没有“高端”和“平庸”之说，其中最大的界别在于，谁搭建了最快捷的输送路径，谁提供了最赏心的营养套餐，谁原创了最悦耳的广告语境。 二、广告媒体的组合 （-）主力媒体的选择 在新眦本土，可供选择的主力媒体有： 1、报纸媒体 法《都市消费晨报》； 2、电视媒体 ※新疆电视台相关收视率较高的电视剧频道； （二）辅助媒体的选择 1、报纸媒体 《新疆日报》、《乌鲁木齐晚报》； 2^电台媒体 ※本地收听率较高的电台频道、专栏； 3、期刊媒体 ※为宣传本方项冃直接向冃标市场派送精美DM大幅单页； ※相关在本地区颇受受众青睐的期刊杂志； 4、网络媒体 ※建立属于本项冃或予隔公司的专业性冋站，供受众上网浏览： （三）立体交叉式的媒介推广形式 1、媒介的组合调动 充分利用媒体面向新損城市联合体广泛市场受众层面的统领性优势，集屮广告资源进行重点投放；同时借助相关辅助媒体受众传达层面的行业界定，向梯度化帀场的隐性架构部分进行全方位的渗透。以此来达成主力、辅助媒体强势互动、联合生辉的局面。 2、软、硬广告形式的结合 本项目最终推盘的成效如何，在很大程度上得力于软、硬广告兼容合纵所产生的整合推广力最。其屮，在项目入市之前以及早期，广告炒作行为主要是以软性广告的铺垫与引导为主。在项冃整体营销执行的周期内，软、硬广告的协同作战体系，将会成为广告全程运动的发动机。 软性广告更多地是站在社会公益或社会全局观的立场，渲染项目对生活方式、对地产产业、对社会民
市中心街区旧城改造实施方案
市中心街区旧城改造实施方案 1 指导思想和基本原则 市中心街区旧城改造的指导思想是：以“三个代表”重要思想为指针，以改变旧城区面貌，提高经济社会发展承载能力和市民生活质量，建设现代化区域性中心城市为目标，坚持高起点规划设计，高标准改造建设，全方位加强管理，将旧城区改造建设成特色鲜明、功能齐全、环境优美、设施先进、质量优良的现代化街区。中心街区旧城改造的基木原则是： 高起点规划设计的原则。规划设计坚持高起点，一步到位，保证旧城改造的完整性和统一性，保证功能和景观的先进性，确保30年不落后。 促进商业、服务业繁荣，提高经济效益的原则。调整用地功能，完善商业、服务业设施和其它基础设施，发展第三产业，增加就业机会，繁荣城市经济。 保留与改造扩建、拆迁与开发新建相结合的原则。按照规划设计方案，逐个地段、建筑抓落实，对保留的建筑物实施改造、扩建;对可开发建设的地段，拆除旧建筑后实行综合开发建设。 地上地下、立体空间全方位改造的原则。改造地段同时实施地下管线敷设，地上公用和基础设施建设及建筑改造开发建设、
空间艺术和环境艺术工程建设整体配套，相得益彰，不留死角。 政府推进和市场机制运作相结合的原则。旧城改造积极引入城市经营理念，坚持谁投资、谁收益，政府、社会多渠道筹措融通资金，共同为旧城改造做贡献。 保护文化遗产、突出特色的原则。改造因地段建筑物制宜，突出历史文化底蕴和沿海城市的特色，打造城市品牌。 改造范围 中心街区旧城改造范围是，解放路一南大街一青年路一北马路道路两侧及纵向廷伸区域，环路总长约7公里，面积约3.5平方公里。 改造时间 20XX至20XX年完成主要改造任务，20XX年完成收尾工程。启动时间为20XX年3月。 改造内容 1、地下设施 敷设供水、排水、供热、供气等必设管网，电力、广电、电信、联通、长途传输等“五线”入地，超前预设专业管线，有条件的区域建设地下综合管沟。 2、道路交通设施 以路网通畅、路况完好率98%以上、设施齐全为目标建设。 ①拓宽道路，打通卡脖子路段，调整干道开口，保证道路畅通。南大街、北马路等人流、车流密度大的街道，有计划地建设
(营销策划)项目策划书模板
项目策划书编号：《刘公岛》（暂定）三维动画项目计划书 策划人： 策划时间：年月日
第一部分：项目介绍 1．项目概述 本次项目主题是三维动画宣传片《刘公岛》（暂名）制作，该项目由一支资深的动画制作团队——威海光远影视动画有限公司三维制作部加盟。此次项目时间设定为两个月，制作周期为2011年8月1号到2011年9月30号。这次项目的目的主要有两个，一个是借助这次动画片制作提高团队的实战能力，另一个是通过宣传片的成功来提高公司的知名度，从而获得社会效益和经济效益。初步设定项目制作时间安排为以下： 1）8月1号到8月15号完成刘公岛的项目的剧本创意（该阶段安排主创人员去刘公岛采风）、三维人物和场景概念设定。 2）8月15号到8月30号分镜制作。 3）9月1号到10月15号完成动画制作。 2．项目背景分析 威海光远影视有限公司现有三维动画团队30人，包括导演、编剧、场景设定、分镜等，他们有着成熟的动画经验。在6月份公司完成了15分钟的《老子·葛家·世界》三维动画制作，获得了客户的高度评价。但是，公司还是存在着一些不足：公司电脑设备配置不高，做全三维的动画有一定的难度。希望在该项目中提高配置。 上个项目，由于时间比较紧凑，造成了许多衔接上的问题。总的来说，在上个项目积累了很多经验，希望在这个项目能吸取经验。
3．项目的必要性和市场前景 第一，《刘公岛》（暂名）三维动画是用三维人物形象、三维场景做的旅游宣传片没有先例，创意新颖。 第二，它也用漫游结合动画的形式对刘公岛的全貌做一个展示。 第三，旅游宣传预期效应比较好，对于威海市旅游产业的发展有很大的意义。 第四，树立威海市城市形象，吸引国内外旅游投资，打造社会效益和经济效益。 第五，威海市刘公岛附近的地理位置具有优势，临近中日韩，也在我国沿海处，水陆交通发达，有较大的消费市场。 5．项目策略及活动 《刘公岛》的三维动画计划与威海市旅游局联合，制作光盘发售，在刘公岛的门票中附加光盘，进行捆绑销售，然后对外发行动画光盘销售，并开发一些列的《刘公岛》的附属玩具和图书，从而获得经济收益。据资料显示，2010年11月刘公岛景区客流量突破4万人，这样预计经济效益还是很可观的。 6．预期风险分析 ?项目执行过程中会遇到哪些主观或客观的风险？本项目将采用那些对策来规避这些风险？（简要分析，须有实际意义） 7．项目创新性 第一，《刘公岛》是首部大型宣传景点的动画片。 第二，采用三维动画，能全方位地展现出刘公岛的景貌，具有立体可感性。
某旧城改造项目规划设计方案说明
某旧城改造项目规划设计方案说明 一、工程概况 本项目位于富阳城区北入口，在入城口城标大转盘的东南侧。地块北临大桥路，南至光明路，东临北渠，西为迎宾路。总用地66038㎡，为城市综合用地。 二、设计依据 1、某规划设计所勘测红线图电子版。 2、建设单位关于富阳市迎宾路旧城改造项目规划设计策划及设计委托任务书。 3、迎宾路旧城改造项目（电力城）方案专家意见汇合（2004年4月2日）。 4、迎宾路旧城改造项目情况汇报会纪要（2005年4月22日）（附件一）。 5、省规划设计院提供的《富阳迎宾路城市设计》控制性详规。 三、规划设计理念 地块位于迎宾路东侧，作为迎宾路改造工程的首个项目，我们根据省规院的《富阳迎宾路城市设计》的分析，“迎宾路段处于富阳城区与受降之间，能为郊区化提供商务办公、商业、金融等配套服务的合适区域”。经过对地块进行了仔细地现场踏勘、有关技术资料收集和系统分析，本着“以人为本”的设计理念，合理地布局地块内商务功能、居住功能和商业功能，来完善城市的功能与空间关系，改善城市形象。 四、规划目的 区域整合，功能提升，交通改善，景观改造。 五、现状分析 目前地块上主要有富阳供电局及其他单位企业厂房建筑、零星住宅、堆场等，布局凌乱，建筑陈旧，因此市政府及有关领导专门成立迎宾路旧城改造领导小组办公室，负责对项目的实施。 从城市总体布局看，该地块位于将要改造的迎宾路的南端，富阳城区北部，有较好的基础条件，是迎宾路改造的重点区域，该地块的开发有利于推动富阳城区北扩，扩大城市建设空间。从交通区位看，该地块位于富阳北部的入城口，交通区位较好，是杭州进入富阳城区的大门。从自然景观看，东有舒姑坪和北渠，西为城市发展区的，是具有人工与自然过渡之利的场所。 六、功能定位 根据富阳市迎宾路地段的城市控制性详细规划，保留地块内变配电所和市供电局大楼，其余建筑全部拆除，并对变配电所和市供电局大楼进行改造，将室外变改为室内变。
双花园项目营销策划报告(送出)
双花园项目营销策划报告(送出) 一、区域市场分析 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 2 （一）供应分析 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 2（二）需求分析 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 7（三）价格分析 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 8（四）结论 -------------------------------------------------------------------------------------------------------- 9二、项目分析 --------------------------------------------------------------------------------------------------- 10 （一）项目优势分析------------------------------------------------------------------------------------------ 10 （二）项目劣势分析------------------------------------------------------------------------------------------ 11 （三）存在的机会 --------------------------------------------------------------------------------------------- 12 (四)面临的威逼 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 12 三、销售方案 --------------------------------------------------------------------------------------------------- 13 （一）目前存在的问题--------------------------------------------------------------------------------------- 13 （二）项目定位 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 14 （三）客户定位 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 14 （四）价格方案 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 14 （五）项目建议 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 15 （六）销售策略 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 15 （七）现场包装 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 19 四、宣传推广方案 --------------------------------------------------------------------------------------------- 24 （一）媒体选择 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 24 （二）活动行销 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 27 五、公司优势 --------------------------------------------------------------------------------------------------- 29
旧城改造实施方案
旧城改造实施方案 旧城改造实施方案 为加快旧城改造步伐，增强城市功能，改善人居环境，根据国家关于经济适用住房和廉租住房建设的有关要求，结合实际，制定本方案。 一、指导思想和工作目标 (一)指导思想以邓小平理论和 xxxx 重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，以突出解决旧城区低收入家庭住房问题特别是贫困家庭住房问题为目的，加快旧城改造步伐，改善旧城区贫困家庭和其他居民住房条件，增强城市功能，提升城市品位，促进县域经济社会又好又快发展。 (二)工作目标力争到 xxx 末，基本完成西关、东门、南门、南关、北大街等旧城区改造，建成配套完善、功能齐全、环境优美的现代化城区，使人居环境和城市面貌明显改善、城市布局更加合理。 二、基本原则 (一)统筹规划，搞好配套建设。按照全面规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的要求，实行统一规划、统一拆迁、统一配套、分期实施。 (二)政府推动与市场化运作相结合。坚持成片开发、连片建设，与解决城区 两困家庭住房问题和廉租住房建设相结合，与促进就业、提高居民收入相结合。 (三)依法运作，确保稳定。严格执行有关土地使用、资金使用管理、城市建设管理、城市房屋拆迁、工程建设等方面的规定。妥善解决城区两困家庭住房问题，在政策上倾斜照顾，满足低收入家庭的基本居住需要。实行旧城改造项目投资市场准入制度，严格审核开发企业资质。建立有效的资金管理机制，确保资金到位，保证拆迁工作顺利进行。 三、工作要求
(一)统一政策，健全机构。完善配套政策，健全管理制度，规范 审批程序，明确保障措施。健全旧城改造和拆迁工作机构，充实人员，强化职能，扎实推进旧城改造工作。 (二)规划控制，市场引导。坚持高起点、高标准，编制旧城改造专项规划和旧城改造片区控制性详细规划，按照规划开展项目招商和土地招标、拍卖工作。坚持计划与市场相结合，以规划为指导，以市场需求为导向，拟定各阶段旧城改造计划，确保旧城改造工作有序推进、规范运作。 (三)公开招商，社会投资。依据旧城改造专项规划和旧城改造片区控制性详细规划，合理制定具有一定弹性的项目计划。项目计划审批后，组织有关部门深入项目片区，做好前期准备工作，编制项目片区土地、拆迁房产等评估报告，提出每个项目的建设条件意见书、优惠政策和市场预测参考数据，留出合理的利润空间，引导理性投资。充分发挥县土地收购储备中心、土地交易中心的融资能力和交易平台作用，引入市场竞争机制，瞄准大业主、大投资商，采取灵活多样的方式公开招商，鼓励有实力、有诚意、有资质的房地产开发商参与旧城改造，吸纳社会资金及外资投入，多渠道筹集旧城改造建设资金。 (四)依法拆迁，保障安置。以大拆迁促大建设，以大建设促大发展。实行县领导联系、部门配合、项目业主具体实施的运作模式，加快推进旧城改造拆迁工作。建立拆迁与安置联动机制，加快低价位安置房源收费政策。原则上政府性基金按标准征收，行政性收费按现行政策法规标准下限收取，服务性收费减半收取，(见附表)。今后新增涉及旧城改造的收费项目，必须经县旧城改造工作领导小组同意后方可收取。旧城改造项目涉及的行政性收费和服务性收费，在县财政设立专户，实行收支两条线管理，足额征收入库后再兑现优惠政策。在县行政服务中心设立旧城改造项目收费窗口，具体负责旧城改造项目行政规费的征收与返还，确保公开、公平、公正。
旧城改造项目工程方案说明书
***旧城改造项目工程29#楼施工组织设计 编制： 审核： 审批： 编制单位：河北省*****工程有限公司日期：2012年05月1日
目录 一、编制依据 (3) 二、工程概况 (3) 三、工程目标 (3) 四、承包管理 (3) 五、施工部署及现场平面布置 (7) 六、施工安排及协调管理 (8) 1、施工程序的安排 (8) 2、施工流水段的划分 (9) 3、施工工期控制 (9) 4、施工设施准备 (9) 5、协调管理 (12) 七、施工方法及主要技术措施 (14) 1、主要分部、分项工程施工顺序 (14) 2、测量放线 (15) 3、垂直运输 (17) 4、基础主体工程施工方法 (18) 5、屋面工程 (45) 6、装饰与装修工程 (47) 7、地下室及卫生间防水工程 (52) 8、脚手架工程 (52) 9、给排水、暖通、电气安装工程 (53) 八、施工工期、施工进度计划及保证措施 (66) 九、主要机具装备及劳动力安排计划 (68)
十、质量目标及保证措施 (70) 十一、安全文明施工及扬尘治理措施 (77) 1、确保安全生产的技术措施 (77) 2、确保文明施工的技术措施 (84) 3、扬尘治理措施 (86) 十二、成品及半成品保护措施 (87) 十三、降低噪音、减少环境污染的措施 (93) 十四、其他各项管理及保证措施 (95) 1、雨季施工措施 (96) 2、冬季施工措施 3、地下管线及地上地下设施的加固措施 (99) 4、消防、保卫措施 (99) 十五、新科技、新工艺、新材料的应用及效果 (101) 十六、工程成本的降低措施 (105) 十七、附图及附表 (106)
房地产项目营销及产品力策划报告
合肥金大陆项目营销及产品力策划报告 我们不仅仅是在卖房子， 而是在推销一种时代现象，传播一种时代趋向。 这是一种衔接时代与未来，处在经济与文化边界的时代现象，一种综合的经济文化和时尚生活的趋向。 本项目从规模来说是属于小楼盘性质，但我们要做到规模虽小，声音却不小的现象，即所谓“小楼盘要大声说话”，达到以小博大的市场效应，实现迅速销售的目的。 目录 第一部分项目概念设计 一、项目目开发理念 二、目标消费群生活形态分析 三、项目的市场定位 四、项目的核心竞争优势 五、项目命名 第二部分总体规划建议 第三部分建筑设计建议
第四部分园林设计建议 第五部分户型设计建议 第六部分服务体系及配套设施建议 第一部分项目概念设计 一、项目目开发理念 （一）合肥房地产发展趋势影响 1、合肥房地产现象 合肥房地产市场大多数楼盘整体风格都是采用一种“大开大合”式的风格，它追求一种大气的感觉，这就要求它有比较大的占地面积，才能对它所追求的风格有一个充分的展示。而在合肥一些占地面积在几十亩的小型楼盘，而它们没有认识到这一点，导致项目综合素质相对较低。 2、合肥房产升级的产品 从房地产的发展趋势来看，住宅业已经悄然掀起革命性的飞跃，由一个单纯居住的概念到社区的概念。市场需求的不再是具有单一功能的产品，而是符合人居环境的理想、可持续性的居所。本项目出现，是区别于现有市场而开创的一种新型房地产发展模式。 3、产品整体素质决定一切 合肥房地产市场正处于一个快速发展期。市场上不断涌现具有鲜明卖点和亮点的产品，占据目前市场相当的地位。随着房地产进一步趋向成熟，市场的产品更新
换代也愈来愈快，每一个项目的卖点也层出不穷。事实证明：单靠一个概念或者一个卖点一招致胜的时代已经过去。能够真正地受到市场欢迎，买家追捧的物业应该是项目整体素质的超越。因此，本项目必须是整体素质的超越，同时又具有鲜明的卖点，二者合一形成强有力的产品力来支持产品的形象力。 （二）项目本身因素的影响 1、地段自身地段、周边配套、面积、形状的影响 （1）项目处于合肥市最新的开发区，邻瑶海高尚住宅区，周边好美家、定文装饰广场、医院、超市、生活市场具有，生活交通相对便利。是具有开发相当发展潜力的新型物业产品的区域条件。 （2）但我们也应看到，项目所处的具体位置是在与成熟住宅区相隔一条张得路。目前项目所处地块的配套设施还未体现，呈现于世的还是一片脏乱差现象。这将在项目前期照成消费者对生活环境怀疑的态度。 （3）项目占地20亩，地形呈L形，由于地块自身面积及形状的因素，决定了项目不可能采用的“大开大合”式的一种风格。转而可根据地块本身的特征，把它的园林作的精致、作细、注意每一个细节，使“每一个角落都令人陶醉的不同景色”。 2、项目的全面领先型策略 项目能够成为瑶海区同地段的标志性、升级换代的产品，其主要的一点是产品的整体素质必须全面领先。与周边其他楼盘相比较，制造差异化是为了提升产品的整体素质，同时保持产品的适度超前，又能够迎合市场，走在市场的前面。 项目不仅仅是为了寻找产品差异化，而是全面领先的策略，保证产品创新而又能
2019年某县“旧城改造”实施方案
---------------------------------------------------------------范文最新推荐------------------------------------------------------ 2019年某县“旧城改造”实施方案 随着我县经济的发展，我们的旧城区交通、安全问题日益突出，根据《中共xx县委办公室 xx县人民政府办公室关于印发新家园行动计划三个实施意见文件的通知》（沧办发［2019］62号），结合xx县实际，特制定如下实施方案： 1一、指导思想坚持以科学发展观为指导，紧紧围绕建设佤文化特色边境园林商贸旅游城市的目标，按照有利于城市规划统一实施和提高城市管理水平，有利于经济发展和社会进步，有利于提升城市品位和整体环境的标准，全面推进旧城改造工作，通过整体重建或整治改良方式，将旧城改造成为设施配套、环境优美、文化进步、服务优良、群众富裕、特色鲜明的现代化城市新区。 二、总体目标以打造佤文化特色边境园林商贸旅游城市为目标，对县城城市规划区范围的旧城实施改造，将旧城区改造成为基础设施配套、服务功能完善、建筑特色鲜明、生态环境优美、市民生活舒适、文明和谐宜居的现代城市新区。2019年，完成旧城区房屋改造7.92万平方米；2019年末，全县城镇化水平达31%，建成区面积达8.5平方公里（县城4.5平方公里），建成区绿化覆盖率达40%；全面完成2019年启动的2600套、162679.39平方米廉租房建设任务；启动建设2019年廉租房1000套、50000平方米，公租房1500套、90000平方米，确保棚户区改造任务完成。三、改造重点（一）加大保障性住房建设，以改善民生推进旧城改造。紧紧抓住国家和省加大廉租房、公共租赁住房等保障性住房建设的重大历史性机遇，加大我县保障性 1 / 9
房地产项目营销策划报告
某房地产项目营销策划报告 第一章项目概况 第一节：项目区位分析 一、区位 本项目所在地为位于胶州市西侧，距胶州市中心政府办公大楼约2.5公里。地处西建材、家装一条街中段，现有建材、家装行业一支独秀。其距离市45公里，占地1313平方公里，管辖13镇、4乡，常住人口74.5万人。胶州市位于省东部的黄海之滨，胶州湾畔。是市的卫星城市以其得天独厚的资源优势和历史文化底蕴构成了胶州市鲜明的地域特色。 本项目的区位恰好处于这个特殊的地理环境之中，项目规模适中，地块位置是市场未来的热点——胶州市商业一条街，具有较好的物升值潜力。 二、经济指标（原规划指标） 1、规划用地总面积：125674 M2
2、总建筑面积：114277 M2 多层住宅建筑面积：55313 M2 小高层住宅建筑面积：10750 M2 联体别墅建筑面积：25968 M2 3、居住总户数：754户 4、绿化率：35.8％ 5、容积率：0.98 第二节：项目SWOT分析 一、优势S 1、自然环境 本项目地处胶州市西路和梧洲路交汇处，是胶州市政府规划的未来商业步行街，拥有浓厚的人文及自然资源。其位于胶州市上风位置，地势开阔，周边无遮拦，周边自然环境良好，四季分明，气候宜人，雨量充沛，无污染源，空气质量佳。 2、交通环境 本项目位于路与路的交汇处，来往有5路、17路途经此地通往市中心及乡镇，加强了本市于与周边各城镇之间的交流。 二、劣势W 1、城市配套 虽然本项目具有良好人文环境资源，但是胶州市经济发展同临近市相对滞
后，因此，本项目周边还处于“处女地”阶段，缺乏相应的城市配套设施，导致本项目缺乏居住氛围，市民对本地块缺乏“认同感”。 2、项目遗留问题 本项目前期工程属“棘手”工程，由于前期在营销策略上出现失误，导致项目在前期销售阶段上出现“热情预订，迟疑退款”的局面，外加地块尚有未完成的工程，边施工边观望，在当地居民和已认购该项目的业主中产生不良口碑，为本项目前期销售增加了难度。 3、开发商品牌 开发商虽在市场有一定的知名度及声誉，但在本地属外来开发商仍缺乏本地市场知名度和品牌形象，这对将来项目开发及销售产生较大影响，导致销售成本及宣传成本的增加。 4、交通状况 虽然地处兰、梧公路入口，但市公共交通配套不足，导致了居民往市工作、生活的不便。在将来销售及入伙之后，不得不开通小区业主服务巴士，无形中增加了物管成本。 三、机会点O 1、政府规划开发利好因素 胶州市政府提出将本项目周边规划成购物、休闲、娱乐一条街。这一利好因素必然会刺激项目周边商业经济的发展，带动房地产市场的升温，影响住房消费升温。
旧城改造实施方案 0
旧城改造实施方案 为加快旧城改造步伐，增强城市功能，改善人居环境，根据国家关于经济适用住房和廉租住房建设的有关要求，结合实际，制定本方案。 一、指导思想和工作目标 （一）指导思想 以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，以突出解决旧城区低收入家庭住房问题特别是贫困家庭住房问题为目的，加快旧城改造步伐，改善旧城区贫困家庭和其他居民住房条件，增强城市功能，提升城市品位，促进县域经济社会又好又快发展。 （二）工作目标 力争到“十一五”末，基本完成西关、东门、南门、南关、北大街等旧城区改造，建成配套完善、功能齐全、环境优美的现代化城区，使人居环境和城市面貌明显改善、城市布局更加合理。 二、基本原则 （一）统筹规划，搞好配套建设。按照“全面规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的要求，实行统一规划、统一拆迁、统一配套、分期实施。 （二）政府推动与市场化运作相结合。坚持成片开发、连片建设，与解决城区“两困”家庭住房问题和廉租住房建设相
结合，与促进就业、提高居民收入相结合。 （三）依法运作，确保稳定。严格执行有关土地使用、资金使用管理、城市建设管理、城市房屋拆迁、工程建设等方面的规定。妥善解决城区“两困”家庭住房问题，在政策上倾斜照顾，满足低收入家庭的基本居住需要。实行旧城改造项目投资市场准入制度，严格审核开发企业资质。建立有效的资金管理机制，确保资金到位，保证拆迁工作顺利进行。三、工作要求 （一）统一政策，健全机构。完善配套政策，健全管理制度，规范审批程序，明确保障措施。健全旧城改造和拆迁工作机构，充实人员，强化职能，扎实推进旧城改造工作。 （二）规划控制，市场引导。坚持高起点、高标准，编制旧城改造专项规划和旧城改造片区控制性详细规划，按照规划开展项目招商和土地招标、拍卖工作。坚持计划与市场相结合，以规划为指导，以市场需求为导向，拟定各阶段旧城改造计划，确保旧城改造工作有序推进、规范运作。 （三）公开招商，社会投资。依据旧城改造专项规划和旧城改造片区控制性详细规划，合理制定具有一定弹性的项目计划。项目计划审批后，组织有关部门深入项目片区，做好前期准备工作，编制项目片区土地、拆迁房产等评估报告，提出每个项目的建设条件意见书、优惠政策和市场预测参考数据，留出合理的利润空间，引导理性投资。充分发挥县土地
“锦绣江南”项目营销策划报告
“锦绣江南”项目营销策划报告 一期营销推广战略构架 委托单位：贵阳智诚松山花园物业有限公司报告单位：上海开启房地产投资咨询有限公司 报告日期：二000年九月 第一部分：产品研究 一、地段 1、地理位置
本项目位于闵行区，内外环线之间（靠近外环线），吴中路与金汇路延长段交会处。如下图所示：本案 虹桥高尔夫 延安路高架 外 环 路 高 架 动物园 吴中路 航华新村 金汇路 合川路虹桥开发区
虹桥镇 虹 梅 路 虹桥路虹桥国际机场 古北新区 红松路
经过广泛市场调研以及定向产品测试，我们发现：本案所处地段社会认知度和认可度较低──在大部分客户眼中，本案所处地段相对偏远，配套设施比较缺乏，绝对不可以与虹桥和金汇混为一谈、相提并论！ 实际上，一旦改造成功，吴中路应当是一条优秀的景观道路。但是在目前，吴中路的地段概念不为消费者认同；“金汇”是一个相对优秀的生活区的代名词，“金汇路”也因此被青睐。可惜，凡是到过本案现场的客户，大都拒绝承认本案属于传统的“金汇路”概念。因此，本案所处的原始地段概念甚为尴尬。 社会公众基于固有的感受，在地段价值判断上会普遍取值于3500元/m2上下，这与本案定位有明显差距。从某种意义上说，本案的地段价值判断有可能成为致命危机！ 然而，在调研中发现：经过对本案周边环境改善的介绍后，尤其是亚洲第一大型的虹桥购物乐园建成、吴中路拓宽、金汇路贯通等目前已经启动的重大工程，使得客户对本地段前景关注程度提高，升值概念很快被接收，转而看好本区域的前景。看到这种转变，我们的信心也增强了！当然，这种转变带有某种潜意识里的投机性，不应该过于庆幸。 鉴于客户对地段概念在感知和认知上有一定出入的现象，地段教育显得尤为重要，关于地段的形象营造和概念传播显得至为关键！ 2、交通 本案所谓的交通由“道路”和“公共交通线路”构成。 本案处于吴中路、金汇路交界处。目前，吴中路正在拓宽，金汇路有待打通──实际道路状况相对糟糕。但是吴中路的拓宽工程以及金汇路的延伸工程一旦于年底前完成，将极大地改善道路状况。 本案附近公共交通线路匮乏，仅有少量公交线途经，如到体育场的87路、721路，到中山公园的中卫线，但无至徐家汇的直达车。
旧城改造项目要点
旧城改造项目要点 一、几个关键名词 1.拆迁成本： 拆迁中所有的费用，是开发成本的一部分，包括拆除费、安置费、搬迁费用、拆迁管理费、测绘费、评估费、拆除费等费用。一般换算到还建面积的平米单位。 2.定向摘牌： 拆迁业主和政府协商，设立土地出让条件，保证出让的净地可以自己拿到。 3.拆赔比： 新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。又叫拆建比，是拆赔方案的核心。深圳一般是1日0.8,还有拆一赔一。 4.丈量、确权： 对拆迁房屋的结构形式、层数、原面积、违建面积、附属物等做详细的登记，明确房屋产权归属(集体、个人、国家) （有时需补办土地用地手续，房屋产权证等)，经过业生、开发商、政府部门的三方确认，备案，作为拆迁赔偿依据。 5.村民股份公司： 村民的基层管理组织，相当于居委会。股份公司对村民信息掌握全面，熟悉村民心理，在村民中有一定的威望，在村民的联系、召集、组织、确权、谈判过程中能起到重要作用，能减少过程中产生的矛盾
二、补偿方式 拆赔中涉及到的补偿方式主要有实物补偿、货币补偿、实物为主货币为辅补偿和货币为主实物为辅补偿四种方式。 1.实物： 实物补偿即依据拆赔比给出还建房屋的面积，按照计算标准进行补偿。 2.货币： 货币补偿即根据相应的市场价格给出单位面积补偿款，按照现有房屋建筑面积进行货币补偿。 3.实物为主货币为辅： 实物加货币补偿即以实物补偿已有建筑为主，再辅以相应的货币补偿不全接受实物补偿的拆迁者。 4.货币为主实物为辅： 货币和实物相结合的补偿即根据建筑面积给出货币补偿款，对于拆迁居民的回购商品房采取优惠措施，在一定的面积下按照当地单位建安成本价购买房屋。 三、拆赔模式 1.完全市场化拆赔式: 市场赔偿标准是在市场操作中由开发商与村民谈判达成的，完全根据村民意愿。 2.有条件市场化拆赔: 采取不界定建房时间的方式，由政府控制综合拆赔比直接对现有