施飞翔-锦烨海外-英国房产置业指南
英国房产指南
目录
前言 (5)
第一章：英国房地产市场概况 (6)
1.1 英国房产概况 (6)
1.2 英国房产类型 (7)
1.2.1Apartment /Flat(公寓/楼房) (7)
1.2.2 Detached (独立别墅) (8)
1.2.3 Semi-detached(半独立别墅) (8)
1.2.4Terraced house(小排房) (9)
1.2.5Townhouse（联排别墅） (10)
1.2.6 Cottage(度假别墅/农舍) (11)
1.2.7 Councilhouse(廉租房) (12)
1.2.8 Ex–councilhouse(私有廉租房) (13)
第二章：英国房产所有权 (14)
2.1 永久产权（Freehold） (14)
2.2 土地租借权（Leasehold） (15)
2.3 共有产权（JointOwnership） (15)
2.4 股份产权（Sharedownership） (17)
2.5 共享股权（SharedEquity） (18)
2.6 成品房和期房 (19)
第三章：英国房产投资流程及成本 (20)
3.1 期房购买流程 (20)
3.2 期房投资技巧 (23)
3.3 二手房购买流程 (24)
3.4 购房投资成本 (25)
3.5 房产专家的作用 (27)
3.6 购房注意事项 (28)
3.7 购房常见问题 (29)
第四章英国学区房 (32)
4.1 学区介绍 (32)
4.2 学区搜索 (34)
第五章：英国房产贷款 (39)
5.1 贷款资料 (40)
5.2 贷款流程 (40)
5.3 贷款准备 (41)
第六章：英国房产评估 (42)
6.1 房产评估师作用 (42)
6.2 评估报告类型 (42)
第七章：英国房产税务 (45)
7.1 英国房产税收 (45)
7.1.1 印花税（Stamp Duty LandTax） (45)
7.1.2 个人所得税（IncomeTax） (46)
7.1.3 资本利得税(Capital GainTax) (47)
7.1.4 市政物业税（CouncilTax） (48)
7.1.5 增值税(V AT) (49)
第八章英国房产保险 (50)
8.1 住宅保险分类 (50)
8.1.1 建筑保险 (50)
8.1.2 财产保险 (50)
8.2 评估财产价值 (51)
第九章英国养房 (52)
第十章英国租房 (56)
10.1 租房类型 (56)
10.1.1 学生宿舍 (56)
10.1.2 私人租房 (57)
10.2 租房注意事项 (58)
10.2.1 押金及其额度 (58)
10.2.2 合同 (58)
10.2.3 担保人 (59)
10.2.4 退房通知 (59)
10.2.5 租房流程 (60)
第十一章热门投资区域 (61)
第十二章英国房产新政 (82)
第十三章房产专业名词英文翻译 (85)
附录 (87)
英国买房记 (87)
序
放眼全球，房地产市场是永远存在的。在一个文明社会中，能挡风避雨的房子对人们来说是一样必需品，它跟食物,衣服，能源和水一样与我们的生活息息相关。英国的房地产与英国的经济息息相关，今天我们所看到的英国房价状态，其实只要留心就能发现，英国的整体房价近几年来一直都处于猛涨的状态。这个欧洲大门，世界金融中心所在的国家，始终保持着世界投资者最多的国家之一的名头。英国房地产市场稳定投资低风险，高收益大回报以及投资多元化等诸多原因凸显了英国房产投资相较于其他国家占据着很大的优势。加之英国政府对于房地产市场的优惠政策以及大力扶持，在英国拥有的一套自己的房子，甚至放眼英国房地产投资，对每一个人来说都不是梦想。
锦烨海外推出的《英国房产指南》旨在帮助在英华人及投资者深度了解英国房产市场最新动态，尤其是对2015年英国大选后的政府最新政策及法律条款进行全面解读。作者手把手教你如何进行房产评估、成本预算、购房投资，尤其对投资热门的学区房进行了深度评估和投资指导。与此同时，该书籍详尽地介绍了在英买房后缴纳税务、购买保险、养房等问题。该书全面细致地讨论了英国房产投资的方方面面，为在英投资者提供了专业的指导宝贵的资源。
锦烨海外希望通过这本书，为您全方位讲述英国房地产市场的方方面面。准备好了吗？英国房产指南，即将为你呈现。
前言
欢迎阅读《英国房产指南》, 本指南由锦烨海外董事长施飞翔先生根据过去多年在英从事房地产行业所获得的经验所搜集，整理，撰写。施飞翔先生是专业英国房产专家，旅居英国近15年。本指南对英国房地产进行了全面的分析，解读，并提供宝贵的参考文档。
《英国房产指南》部分章节内容来源于网络素材整理，如因作品内容、版权和其它问题需要同英中企业家协会联系的，请在相关作品刊发之日起30日内进行。本指南内容截止至出版日期前所有文章及数据均准确无误，部分内容会定期更新，如果想获得最新信息，请添加作者微信获取更多资料。
第一章：英国房地产市场概况
1.1英国房产概况
英国房产投资在国际市场中的整体走势一直是稳定且坚定的。在境外投资中，英国房地产也一直是中国高净值人群青睐的主要投资产品。一方面是由于国内房产市场的持续低迷以及对投资性需求的抑制，高净值人群希望能在海外市场寻求更多投资机会；另一方面，人民币升值也带动了海外住宅投资热潮，使其成为最佳的外汇储存方式。
2015 年大选之后，保守党的当选对于热衷于投资英国特别是伦敦房产的华人
群体而言，无疑是一件好事情，稳定的经济政策，宽松的税务条件以及巨大的市
场需求，都确保了华人房地产投资的长期稳定发展可行性。
1.2英国房产类型
英国的房子分很多不同类型，有公寓，别墅，排房，廉价房，平房等。相比中国，英国房产为投资者提供了更多选择。
1.2.1Apartment/Flat(公寓/楼房)
伦敦有很多待售的现代公寓楼，大批楼盘如雨后春笋般涌现在著名的泰晤士河畔，大部分小区周边具有完善的配套设施，例如饭店和便利店等，为住户的日常生活提供便捷。房型使用面积从1 室1 厅的45-55 平方米，到2 室2 厅的65-85 平方米不等。近年来兴建的现代公寓有偏重小户型的趋势，而房龄稍微长的公寓往往会提供更大的居住空间（约大10-20%）。
现代公寓楼通常没有永久产权，而只有99年,125年,150年或者999年使用产权（Leasehold）。房子的建造过程往往不及老房子的精细与考究。不同小区现代公寓的物业费也多少不均，一套2居室，一般每年须交大约1000-2000镑（1-2万
人民币）的物业管理费。物业配套设施如果奢华，例如兼有私人的游泳池，健身
中心或门卫的高档小区，所收取的物业费会相应升高。因此，这些细节也须被囊括到房产投资报告中加以慎重分析商榷。
1.2.2Detached(独立别墅)
这种别墅是最贵的。它属于独立的别墅，有自己的花园和停车位。独立别墅一般都是2 层高，至少有3 个卧室，还有客厅、厨房、餐厅等，很多还有自己的车库。
几乎每一个英国居民都梦想拥有自己真正的独栋别墅，即独门独院的别墅，上下左右前后都属于独立空间，具有高度私密性，房屋周围有宽敞的院落，前后花园。别墅的面积不等。因为此类房子占地面积大，多数房屋建在土地相对便宜的地域，例如城市边缘或是城市近郊，而在市中心很少见。因所在地域不同，独栋别墅的房价差异很大。比起同区域同等联排别墅，独栋别墅的价格可能高出25%~50%。
1.2.3Semi-detached(半独立别墅)
它是一栋大别墅分为左右两个独立的住房。每套住房一般都有自己独立的花园和停车位，2 层高，卧室为2-4 个，有客厅、厨房，很多还有自己的车库和停车位。这种房型由于占地面积相对独立别墅小一些，盖房成本也低一点，所以价格比较便宜。
1.2.4Terracedhouse(小排房)
在19 世纪，1930 到1950 年间，密集的联排别墅在英国许多城市包括伦敦建成。这些联排别墅通常是由多套两三层的相同结构的别墅左右紧密相接，每套别墅户型一般为3~4居室1厅1厨2卫，使用面积约为100~130平方米，尤其受到许多需要在市区上班的家庭的青睐。与同时期的古典式公寓相似，此类联排的老房子也具有古典风格的珍贵特色。
联排别墅的优势在于有后花园，虽然可能不太大（一般约10~15 米长），但在寸土寸金的伦敦，室外空间是极其珍贵和吸引人的。联排别墅一般具有永久产权。
很多联排别墅都经过扩建，通常是别墅后墙外扩（后花园的面积相对减小）或是房顶改造。房顶的改造很常见，通常为别墅增加1 室1 卫，从而使房产本身大幅增值。
联排别墅的劣势在于通常也没有停车的车库，停车需停在门前马路边上。噪音和保暖系数可能比同等现代别墅略差。
当然，市场上也有新建待售的联排别墅，但此类房子比较缺稀，因为大部分地产商近年来着重在城市兴建现代公寓楼盘。
1.2.5Townhouse（联排别墅）
属于联排别墅的一种。粗略可以再细分为古典式（一般非常宏伟的建筑）和现代（从1970 年开始）兴建的两种类型。古典式的townhouse多位于伦敦市中心（相当于北京一环），使用面积高达250~450 平方米。黄金地段加上奢侈的面积必然导致此类别墅昂贵的价格。
Townhouse与其他联排别墅的主要区别在于它楼层多，一般3~5 层高，所以使用空间较大。一般每栋房子都有独立的花园和车库。
近代townhouse更为抢手，主要因为别墅具有优秀的保暖性，隔音性，多间卫浴设施，以及充裕的停车空间。Townhouse可以带来很高的的租金回报，不但可以整栋房子出租，还可以以房间为单位出租。劣势包括需要经常上下楼梯。
1.2.6Cottage(度假别墅/农舍)
这种房子很难归类，但是一般在英国Cottage都是很古老的小房子，很多在乡村，价格都比较贵，主要是英国人比较喜欢古老而有特色的房子。这些房子英国人很多用来养老，或者度假。
1.2.7Councilhouse(廉租房)
英国有很多平民是靠国家救济金养活的。英国每个地方政府都有很多自己盖
的贫民房，类似于中国的廉租房。这种房子类型包括：半独立别墅、小排房和公寓。这种房子政府会以低价、或者免费的方式出租给住户。平时不往外卖，但是
政府也会考虑低价卖给住户。有时候地方政府没有钱了，也会拍卖一些空的、或
者需要维修的廉租房。这种房子一般质量都不错，但是房子的小区环境不是很好，因为小区里很多居民可能是穷人，安全性和升值空间会受一定的影响。
1.2.8Ex–councilhouse(私有廉租房)
从80年代开始，英国政府把自己手里很多廉租房以低价卖给了当时住在房子里的住户。这些房子就等于是私有房子，但是在廉租房的小区里面，有些小区大多数房子都已经成为私人所有，所以也有投资空间。一般从市场价来说，这种房子会比商品房要便宜一点。但是最好提前做一下考察，如果周围还有很多房子还是廉租房，并非私人所有，比例越高就说明穷人越多，人也杂，而且不知道接下来是谁申请搬进来住，这种房子投资风险比较高，第一是不安全，第二会影响以后的房价。
第二章：英国房产所有权
英国房产投资要考虑到房产所有权，因为根据所有权不同，房屋的租赁年限也是不同的。英国房产投资的优势之一就是其房屋投资类型的多样性。下面将详细介绍英国法律中描述的房产所有权（土地使用权）的不同定义。
2.1永久产权（Freehold）
所谓永久产权房，是指买家对房屋以及房屋占用范围内的土地拥有永久性的所有权。产权人可以依照法律自由使用，出租，抵押，或转让房产。转让房产后，永久产权会被依法转交给下一任房主。英国大部分别墅都属于永久产权房。其最大优势在于永久产权的房屋不用担心使用年限，属于产权人的终身财产，财产一般会不断升值，并能世代传承。
2.2土地租借权（Leasehold）
所谓土地租借权，是指买家对房屋拥有所有权，但是其房屋占用范围内的土
地的所有权为他人或政府所有。买家以契约的方式向土地所有者租借土地使用权。租借年限，续签权利及相应租金会在土地契约里明确注明。此类房屋缺点在于在
土地租借年限临近的时候转让房子，房价会随之明显降低。并且在改建，转让或
是转租之前，必须取得土地所有人的同意。有一些土地租借协议对买家如何使
用所购房屋附有特殊的额外规定，例如禁止过度噪音等。但买家千万不要因此排
斥选购只有土地租借权的房屋。原因如下：
1. 英国的土地租借年限一般都很长，一些长达999年，125年的租约是最常见
的。
2. 英国法律允许延伸到期的土地租赁契约。英国法院严格监管所需缴纳的土地
租金，确保了租金的合理性。
3. 土地租借协议的额外规定一般都非常合理，其起草的主要目的在于确保邻居
的正常生活秩序与生活质量。
所以在房屋所有及使用的实际操作中，多数情况下，可以续约的土地租借产权与
永久产权区别不大。
除以上两种方式的产权外，在英国，还可通过两种不同的形式与他人共同拥有一套房产的所有权。分别是：共有产权（Joint Ownership）和股份产权（Shared ownership）。
2.3共有产权（JointOwnership）
共有产权是指共同分担押金，共同偿还所有权抵押贷款和各类日常开支。选
择通过共同所有权这一产权类型拥有一套房产，也是帮助一部分人成功购房的方
式之一。在某些情况下，甚至可以帮助有些人在居住条件上得到一个较大的改善
或居住在一个更为理想的区域。共有产权较为常见，也是大多数购房者会涉及、
考虑的一种产权所有方式，其最典型的例子就是夫妻共同署名，拥有一套房产。
当你在考虑这种产权所有方式时，即与他人一同拥有一套房产，你需要一份共同所有权的抵押贷款并签署共同所有权协议。朋友、家人或是其他适合的投资伙伴都是可行的共有产权合伙人之一。
共有产权购买房产的优势是什么？
1. 与他人共同分担押金，减少在购房初期的投入。
2. 与他人共同偿还每月的抵押贷款。
3. 与他人共同分担初期的投入，如律师费等。
4. 是一种对于未来的投资行为，而不仅仅是支付眼前的租金。
5. 出售房产时，如果该房产增值，你也可以获得一定的利润。
6. 虽然是与他人共有产权，但也是属于你自己的房产。
7. 如果条件允许，可以选择提早还清抵押贷款，这样可以省掉一部分利率。
8. 如果是和配偶以外的人同用拥有一套房产，一份正式的同居协议可以帮你避免一部分冲突。
9. 与他人一同负责房屋的维护，修理以及重新装修等事宜。
10. 与他人一同分担日常开支的账单。
11. 你可以与他人共同拥有一处房产的产权，并自主选择是否要居住在其中。
共有产权购房的劣势：
1. 需要准备一系列法律文书来保护你的投资行为，包括遗嘱。
2. 如果产权人之一希望出售房产，但其他人并没有类似的计划时，你可能需要另找一位租客来贴补这部分抵押贷款费用。
3. 在房产上署名的每个人都需负责偿还抵押贷款，一旦其中一人违约，你需要支付剩余部分。
4. 需要抵押贷款保护并购买人寿保险。
5. 办理手续较为复杂，并且需要保存好所有付款记录等信息，以备日后查用。
2.4股份产权（Sharedownership）
股份产权（Sharedownership）是指个人与某机构（通常是房屋协会）各拥有一定百分比的产权。个人需为由机构拥有的那部分房产支付房租，从而获得全部房产的使用权。此外，随着时间的增长，个人可增加其所有权份额，有些情况下可将份额增至100%。这也被称为―阶梯效应‖。股份产权也是一种较为常见的房产所有权持有形式。其最大的特点在于，购房者只拥有一定比例的产权，且仍需按月缴纳一定金额的房租。
自2005年，住房问题成为英国政府面临的难题之后，股份产权成为舆论关注的热点之一。
政府颁布的股份产权计划主要针对主要劳动者，但并不仅限于该群体。该计划由名为―NewBuildHomeBuy‖的机构操作执行。大部分股份产权计划均由政府发起，并只针对于一部分主要劳动者以及其他一些对房产有需求的人。此外，政府的股份产权计划大部分只适用于公寓，而非别墅。
选择股份产权的优势在于它使更多的购房者以可以负担的金额购置房产。此外，大部分属于股份产权的房产都是新建的或重新装修过的房产。在一些地区，股份产权房产的印花税也被免除。
2.5共享股权（SharedEquity）
共享股权是基于政府的公开市场房屋购买计划（OpenMarketHomeBuyScheme）。在英国，共享股份还是一个较新的概念。共享股权形式通常可为购房者提供一定金额的贷款用于缴纳购房定金。其优势在于，从短期来看，使用该方式购房可以避免购房者将资金投在定金上。然而其劣势在于，通过共有产权购房将支付更多的购房款。
―公开市场‖是指购房者可以在自由的市场中购买房屋，且没有任何预选机制
因此，购房者可从市场中的任意选择房产并以共享股份的所有形势对其进行持有.换句话说，只要你符合条件且可以负担的起，任何房产都适用于该计划。
选择该产权所有形式，购房者需购买房产75%的产权并从指定贷款机构申请抵押贷款，另外25%的产权则通过政府或按揭贷款机构的购房担保贷款服务获得资助。
5 年后，共享股权贷款将对另外25%的产权征收一部分利息。未来如果将房
产出售，这部分利息是可以退还的。此外，如果购房者将共享股份的房产转手出售，其名下所有的产权部分的任何增值都将被没收。
但是，并非所有购房者均可申请此贷款，而需要满足这些计划的条件。首先
购房者需要向一家或多家申请贷款提出申请，届时这些机构将对其资质进行审核要符合条件，购房者的通常需要是主要工作者，公益住房的承租者或有住房需求。有些新建住宅也可申请共享股权贷款，但并不常见。
2.6成品房和期房
每个国家的地产房屋市场都存在已经竣工的成品房和尚未竣工的商品房(一般称之为期房或楼花off-plan)。大型地产开发商在楼盘开工之前，以较低的价格吸引投资者提前买房。
在大多数国家购买期房有绝对的价格优势，但英国基本上是个例外。无论是买成品房或是期房，房屋产权的类型(freeholdorleasehold)是不变的，但具体购买的程序可能有细微差别。
第三章：英国房产投资流程及成本
在英国购房和在中国购房从政策到购买流程上都存在很大的差异，在英国投资房产不只要掌握房产的基本信息，也需要了解购房的基本流程和技巧知识。
3.1期房购买流程
在英国购买期房非常方便，特别是对于那些定居海外的人士，甚至无需前往伦敦便可完成投资性购置。
1.预算确认预算。
除了房产本身售价，还要考虑到买房交易中的一次性费用（平均为房产售价的5%），如印花税, 房产律师费以及每年的一些持续性费用，如市政务业税，
物业管理费，房产委托租赁服务费，维修费用等。如果需要贷款购房，不
房地产投资分析报告案例(完整资料).doc
【最新整理，下载后即可编辑】 房地产投资分析报告 一．总论 （一）项目的基本情况 1 项目概况 项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭 长的F型，南北最长距离约1075米，东西最长距离约 470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%，地面条件 较为平整。 2 项目的主要技术经济指标1：
总投资20000万元（不含带款利息） 其中自有资金：4000万元 高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发 成本：1777元/平方米 税后利润：4332.87万元 全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6% 总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128.5% 二．项目的组织与实施（） 1、项目工程计划说明 项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（2006.5.1—2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。 2 项目实施进度计划见附表 三．项目投资估算与投资筹措计划 （一）开发成本 1. 土地成本 按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定， 经营性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方 式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式取得。 土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计 235.5万元。 2．建筑安装工程费
建安工程费合计11736.53万元 3.前期工程费 4.基础设施配套费（参见附表3） 附表3 基础设施配套费 附表4 公共配套设施经社
给用估算表 6.不可预见的费用 （250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44）×5%=498.04 7.开发期间税费（参见附表5） 附表5 开发期间税费 8.开发成本 开发成本为以上7项之和，共计17868.09万元
海外房产投资
海外房产投资：四步轻松让你当上洋地主 在海外买房，一定要用当地人的思维来判断房子是否值得买，如今越来越多的人开始加入海外购房大军，但是国内外完全不同的市场环境，如果继续沿用国内的一套方法与思统领结果则可能大失所望。 中西方不同的生活习俗、消费习惯、法律法规，不同的市场规律与经济环境，造成中西方房地产投资的衡量指标及购房技巧也截然不同。 得益于中国房地产在过去10年的疯狂上涨，很多人借此机会赚到了人生第一桶金。当国内楼市变得不再明朗的时候，国人开始在世界范围内寻找下一个机会，以便赶上某一个国家的房地产10年。下面小编就教你四招海外置业秘籍，仅供投资者参考！ 买还是不买？ 如果购房目的是投资，一定要抛开个人喜好，通过对国际通行的房产投资数据和指标分析的结果来判断这个房子是否值得购买。在这里，租售比、收入与房价比、失业率、空置率、租金回报率是你要考虑的几个关键问题。 你还要对目标城市的购房区域进行划分，其中最关键的是该区域的人口构成、租赁和自住比、二手房的价格水平和银行对该区域房产的价值评估。“这些数据代表了这套房子的真实价值，而那些房子本身的大小、位置、户型等信息都是次要因素。” 租售比——帮你判断当地楼市是否存在泡沫 在你的目标购房区域内，如果200个月至250个月的房屋租金可以购买到一套中等价位的房产，就说明当地楼市比较安全。 家庭年收入与房屋均价比——帮你判断当地房价是否合理 一般情况下，4~6年的家庭年收入是购买本区域中等价位房产比较合理的价格。这个数字在美国是4年，在澳洲是6年，在香港则是8年。 失业率——帮你判断未来3~6个月房价走势 通常情况下，失业率处于下降周期时，房价处于上升周期；失业率处于上升周期时，房价处于价格调整或者下跌周期。
海外房地产市场研究报告
海外房地产市场研究报告 岳亮王阳龚伟华 目录 摘要 一、美国房产市场 (3) （一）★开发商和楼盘特征总结 (4) （二）市场现状 (7) （三）市场趋势和特征 (9) 二、澳大利亚房产市场 (12) （一）市场特征 (12) （二）开发商特征 (13) （三）楼盘特征 (14) 三、中国开发商海外市场开拓情况 (15) 四、以上国际市场对中意的战略意义和启示 (18) （一）对市场的了解 (18) （二）进入市场的渠道 (19) 结论 (20)
摘要 报告将主要从海外房产开发商项目和中国大陆开发商海外项目两个角度来阐述对国际市场的研究。而其中主要的国际市场目前包括美国、澳大利亚等国家或地区，以及一些国际化大都市。美国作为人均GDP超过4万美元的世界第一大经济体，对于全球任何一个行业来说都是不可忽视的存在。澳大利亚则是南半球经济体量最大最重要的国家之一。报告从开发商和楼盘入手，分析推断两大市场的规模、现状以及趋势和特征等内容，同时结合国内开发商近几年发展状况，为中意开拓海外市场做一个简单的铺垫。 关键词：海外市场；开发商；现状；特征；启示；
一、美国房产市场 美国权威机构数据显示，作为全球最大的橱柜消费终端，美国橱柜市场的增长潜力是十分巨大的。2005年美国厨柜市场总容量已经达到了130亿美元，根据业内预测 2013年这一数字将攀升至225.9亿美元。 如图一：美国橱柜市场需求预测 另据美国商务部数据显示，从1995年起至今，中国一直是美国第二大橱柜出口国，并且是出口额增长最快的国家。仅就2005年而言，中国橱柜出口美国的金额就达到1亿5千万美元，比前2004年增长了53%，是1995年出口额的26倍。 如图二：美国橱柜进口主要来源国 面对如此巨大的市场，如今成为美国最大贸易伙伴的中国，在橱柜行业有着光明的前景。而作为橱柜行业风向标的房地产业，我们首先需要了解的，就是美国房地产主流市场的开发商和楼盘特征。
海外房产基本知识
海外房产小常识 海外房产基础知识之房屋类型 国外别墅房屋类型可分为4种。 独立屋（Singlehouse或Detachedhouse）指只有一户人家居住的房子，与我国的独门独院类似。独立屋有地上两层和地下一层即地下室。 平房（Bungalow）与独立屋差不多，但只有一层，包括有前院和后院。 半独立屋（Semi－detachedhouse）是指两户人家连在一起的别墅。它也与独立屋的内部结构类似，所不同的是两户人家用一堵墙。它的土地业权形式为两栋别墅分别拥有土地一半的永久业权。 连排别墅（Rowhouse）指多户人家连在一起的房子，与国内销售的联体别墅（Townhouse）相似。连排别墅一般有一、二、三层三种类型，最常见的为二层结构，一层为厨房、厅及卫生间；二层为卧室、卫生间，连排别墅只有后院。它的产权形式与半独立屋相似，业主除了拥有所买的这栋房子所占土地的不可分割永久业权外，还拥有连排屋占公用土地面积的部分不可分割永久业权。以上的土地产权形式都有一些区别。 海外房产基础知识之产权 与国内一般购房拥有70年产权不同，在海外购房获得的是永久产权。一般，国外房产将土地所有权和房屋所有权捆绑，买房时得到房屋，亦永久拥有了土地所有权。譬如，如果你买的是house，那么，
你将永久拥有所在地的土地所有权。 海外房产基础知识之装修 在国内买房后，我们通常还得为新房装修而烦恼。而海外房产通常没有毛胚房的概念，基本所有房子都已经装修完毕。交房时，通常都已配齐地板、家具、电器，收楼后即可入住，省去了不少装修的烦恼。 其实，海外的房子在建造、装修成本上的费用通常比国内的要高出不少，因此大可不必担心海外房产的装修问题。或许，这就是永久产权和国内有限产权的区别。 海外房产基础知识之房产经纪人 与国内房产经纪市场混乱的局面不同，海外的房产经纪相当规范、成熟。众多的与房产经纪相关的法规都异常严厉，一旦违规，就无法再从事本行业。由于进行海外房产投资所涉及到的相关事项众多，所以为保证房产交易的顺利进行，最好还是找一个专业的房产经纪人还是很有必要的。 以上是房屋类型、产权、房产经纪人等最为基础的海外房产基础知识。
房地产投资分析工作总结【精品】
房地产的投资分析报告该怎么写呢?下面是的为大家精心整理的“房地产投资分析工作总结”，供大家阅读!希望能够帮助到大家!更多精彩内容请持续关注 ! XX的投资报告我想分为几大部分，第一部分应该是行业属性和企业未来成长性，因为投资企业成长性是最重要的，没有高成长性，投资的风险是显而易见的。第二部分为企业当前市场估值的情况介绍，毕竟只考虑成长性没有合理的买入价格，投资回报也会大受影响。第三部分，应该说说投资这个企业的风险问题，以及风险控制的措施。 XX地产这个企业存在的前提就是依附于地产行业的，为地产企业提供相应的销售策划服务的，所以这个行业会受到地产行业的景气度影响，存在业绩较强的周期性，但是由于这个行业的所提供的服务是整个地产行业的所必须的，所以企业生存的前提就是提供优质的服务，而经济周期性影响只是针对业绩出现波动，对这个企业的扩展和发展没有大的制约和致命性打击。相反，经济的周期性波动会帮助企业消灭很多体质较弱的竞争对手，为自己成长的过程提供空间，这个过程是每个成长性企业必然要经历的过程。 从以上角度分析，这个企业最大的风险在于自身管理及是否能够提供优质服务的这些因素，资金因素、经济周期等外来因素不会对企业造成致命打击，而且由于提供的服务不需要大量的资金、固定资产的投入，这会降低其运营成本，提高其企业的毛利润。而且随着规模的扩大，已经管理水平的提高，其毛利率也会相应的小幅提高，由于在管理水平稳定的情况下，其简单的盈利模式的复制及其迅速的规模化成为可能，所以行业的成长空间巨大。而且通过分析，除了一线城市这种服务地产商的行业较为成熟以外，其他二三线行业的行业非常不规范，在很多地区可以说根本没有这种营销服务模式，其市场的不成熟性也为企业发展提供了足够的空间。 XX地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。 与同业比较，XX地产的优势主要体现在以下几个方面：1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。2、业务条线间协同效应显现。3、受益深圳特区扩容。4、管理团队高瞻远瞩。 目前A股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市场整体估值水平对XX地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看，公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中，投资者对其风险有一定安全空间要求。 XX地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。 房地产市场按照房地产开发的不同阶段可以分为房地产一级市场、二级市场和三级市场。一级市场是由政府主导土地使用权出让阶段的市场，一般称之为土地市场;二级市场是房地产开发商在获得土地使用权后对房地产进行开发和经营的市场;三级市场是房地产开发商已出
关于海外房地产投资心得体会
关于海外房地产投资心得体会 现如今，房地产投资深受投资人群的喜爱。在中国人看来，房子有着不一样的意味，是家的一种代表。在海外的房产受到很多购房投资人士的追捧，那么我们应该怎么去投资呢?看一看小编带来的关于海外房地产投资心得体会。 房地产作为投资产品深受人们喜爱，在全球高净值人士都有房产投资。在选择投资产品时有股票证券基金保险房产等领域，其中房地产占投资比例43%，由此可见房产作为首要投资产品。接下来我们就来从以下5点投资心得来学习！ 我们总说“买房买房”，花了大半辈子的积蓄，难道买的真的仅仅是一所房子吗？这个答案显然大家都心知肚明。 对于看重家庭观念的中国人来说，房子代表着安身立命之所，也是组成“家”的先决条件。而从经济社会层面来讲，房子早已超出了居住场所性质的限制，可以理解为是不可多得的社会资产财富，并在未来的区域城建规划与改造升级中得到进一步的价值释放。 因此，“海外置业”热潮一经兴起随即吸引了无数热衷于购房投资人士的追捧，买房已经不局限于国家地域的限制。但归结于语言、不同国家政策等方面的限制，我们需要花大把时间与精力去研究海外房产。那么有没有更好的方法呢？ 拥有实实在在的海外置业投资经验为您精心总结出五大投资心得，相信没时间研究海外房产的你，看完之后也能了然于心！
1、海外置业的概念 海外置业是对于购置非本国土地、房屋，进行非本国房地产交换，包括房屋买卖，租赁等一系列活动的总称。 “鸡蛋不能放在同一个篮子里”的道理大家都懂，海外置业的行为真真切切地反映出这个理财金言。大环境下，国内房地产投资已经处在一个十分危险的境地，表面看起来很美好，实则为即将破灭的泡沫。而通过海外置业能获得规避风险、资产保值的巨大优势，并在中长期的持有中获得更大的回报。 2、理清楚你的目的：自住 or 投资？ 一般而言，海外置业大致分为自住和投资两大类。不同的选择，需要着重关注的点是不一样的。如果海外置业用作投资的话，地段、交通、配套、未来住房需求、租金回报等因素都应该纳入参考范围；而如果是用作自住的话，相较起投资会简单得多，您只需要选择符合自身要求的项目即可，例如学校、周边配套、物业、社区、室内装修、户型朝向等注重实际性功能。 3、选择发达国家 or 发展中国家？ 以往国人无论是留学、旅游、养老，还是海外置业投资，通常首选美英澳等发达国家。这里经济稳定，设施完善，抗风险能力更强，但去的人多了，门槛也变得越来越高了，并且许多人只看到广阔的土地与令人心动的房价，却忽略了日后昂贵的房屋维护费用！ 纵观全球，许多投资者选择投资区域上已经从国际一线大城市拓展到了二三线城市甚至蔓延到发展中国家的主要城市，其中包括位于东南亚的马来西亚吉隆坡。
房地产投资分析报告案例
房地产投资分析报告案例 Jenny was compiled in January 2021
房地产投资分析报告 一．总论 （一）项目的基本情况 1 项目概况 项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭长的F 型，南北最长距离约1075米，东西最长距离约470米，总面 积公顷，绿化率为3505%，地面条件较为平整。 2 项目的主要技术经济指标1： 3 项目主要经济指标2： 总投资20000万元（不含带款利息） 其中自有资金：4000万元
高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发成本： 1777元/平方米 税后利润：万元 全部投资利率：%：全部有资金内部收益率% 总投资利润率：%；自有资金内部收益率：% 二．项目的组织与实施（） 1、项目工程计划说明 项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（—）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。 2 项目实施进度计划见附表 三．项目投资估算与投资筹措计划 （一）开发成本 1. 土地成本 按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定，经营 性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方式获得。本 项目土地使用权是通过拍卖方式取得。土地以50万元/公 顷取得，共公顷，总价合计万元。 2．建筑安装工程费
? 建安工程费合计 万元 3.前期工程费 4.基础设施配套费（参见附表3） 附表3 基础设施配套费 5.公共配套设施建设费用（参见附表4） 附表4 公共配套设施经社给用估算 表 ? ? ? ? ? ? ?
6.不可预见的费用 （++++）×5%= 7.开发期间税费（参见附表5） 附表5 开发期间税费 8.开发成本 开发成本为以上7项之和，共计万元 （二）开发费用（参见附表6） 附表6 开发费用汇总表 ?
海外房产投资的好处
金斧子财富：https://www.wendangku.net/doc/6810278965.html, 据专业人士分析：近几年海外房产投资之所以受到青睐，一方面是因为目前国内大中城市的房地产市场尤其是楼市前景不够明朗，加之各种限购政策的陆续推出，使有意向投资房产业的投资者们面临越来越多阻碍和不利条件;另一方面，经济条件的成熟和教育理念的改变，使得越来越多的家庭选择送孩子出国读书或移民海外，因此对于海外置业的需求也随之快速增长。 海外房产投资优势，其他优势： 资金投入量少，可享有高额的房贷 海外投资贷款比率远高于国内。国内投资者在海外银行的贷款比率可达80%，这与国内的10年50%贷款相比，可以降低投资者的资金入市门槛。且在国外装修费用可进行变相贷款，国外房屋的交楼标准全为精装修，售价已包含了所有的装修费用，这意味着装修费用也等于同时办理贷款，资金可节省出来进行再投资。可见，通过投入少量资金移民海外即可拥有优惠的房产。 投资回报稳定 对于海外投资购房移民的投资者来说，最关心的是投资的回报率。据相关数据显示，现时投资澳洲房产的回报率一般为4%-6%(净)，美国投资回报率为3%-4%(净)，而马来西亚投资回报率为5%-7%。除此之外，葡萄牙、西班牙等一些欧洲国家的房产投资也能获得稳定的投资回报。 产权优势凸显
金斧子财富：https://www.wendangku.net/doc/6810278965.html, 相对于国内多数的物业产权，海外房产绝大多数都是永久产权，也就是业主享有该地块以及房屋的永久使用权限，同时该地块的增值能促进房屋的升值。 在国内进行房产投资，必须先要核实土地的使用期限，物业的剩余使用期限决定了该物业的价值。而海外房产投资则没有使用年限的限制，其房屋价值永远随土地的增值而增长。所以通过移民的方式在海外投资购房能快速地享受到当地房屋产权的巨大优惠。 法律优势保护个人财富 从购买房产的手续上来说，国内与国外有极大的不同。在国外，买家一般可付10%的首付且该首付资金不是直接进入卖家户口，而是受法律保护，直到全部手续办理完毕。买家律师确认无误后通知买家办理房款过户手续，此时买家已拿到正式的产权证。 因此，如果开发商不按期交楼，将不能收到一分钱;而此时买家也无任何损失，将收回全部首付资金及利息。所以，通过购房移民到海外投资房产，能切实地保证投资者的购房资金不遭受损失。 金斧子财富平台，目前专门针对高净值大额资产配置，理财服务以及海外投资。【金斧子】持第三方基金销售牌照，国际风投红杉资本和大型央企的招商局创投实力注资，致力于打造中国领先私募发行与服务平台，提供阳光私募、私募股权、固收产品、债券私募等产品，方便的网上路演平台。
分析规避海外地产投资风险的措施
分析规避海外地产投资风险 的措施 -标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
分析规避海外地产投资风险的措施 我国海外地产投资肇始于2004年，经过近几年在海外市场的爬滚摸打，中国房企在海外地产市场投资金额迅速增长，从2008年投资总额不足7000万美元，迅猛上升为2015年的213.7亿美元，投资总额翻了近300倍，中国资本投资海外地产市场进入一个全盛时期。海外地产因具有总体投资价格较低、收益回报率较高的优势，受到来自中国房企投资者的青睐，在人民币对美元持续走低及国内房地产价格回跌的趋势下，我国品牌房企纷纷试水转战海外地产市场淘金，中国资本投资全球房地产市场的比例越来越高，海外地产市场成为中国房企未来投资焦点领域。目前，虽然中国房企在海外地产市场已取得显着成绩，成为影响全球房地产市场价格波动的主要力量之一，但与国内房地产投资市场相比，中国房企在海外地产投资市场将面临瞬息即变的国际汇率波动、更为复杂的市场环境、突如其来的政策法规变化以及境外地产投资资金的安全等风险。因此，中国房企在进入海外地产市场进行投资前，应做好前期的风险防控工作，确保我国房企在海外地产市场的投资收益不断增长。 一、中国房企海外地产投资现状
（一）从海外地产投资城市看，美国门户城市是首选 自2005年我国汇率体制改革伊始，人民币对美元持续走强；但进入2014年，我国人民币首次对美元连续贬值，从2014年最初的最高点6.05贬到2015年的6.49，人民币贬值幅度高达7%。人民币持续贬值、我国房地产价格持续稳定上升趋势发生扭转以及国内经济增速步入“新常态”，而美元对人民币持续走强，美国经济发达城市核心区域的地产风险低、收益稳定优势，增强了美国门户城市吸引中国房企海外投资潜力。据2016年3月30日戴德梁行发布的2015年中国对外投资市场报告数据显示，从海外地产投资目的地看，美国市场前景广阔，有足够的生存空间可供中国房企尝试进入。美国门户城市是中国房企海外地产首选投资目的地，在美国地产投资总额达43.7亿美元，约占我国海外地产投资总额的近五分之一，达20.45%。其中，纽约、洛杉矶、波士顿、芝加哥和西雅图等城市吸引中国房企海外地产投资额约占在全美地产投资总额的94%，仅纽约和洛杉矶两座城市就占据中国房企在美地产投资总额的87%。 （二）从海外地产投资国别看，欧美发达经济体国家仍是主要投资对象国
房地产投资分析报告案例
房地产投资分析报告 一．总论 （一）项目的基本情况 1项目概况 项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭长的F型，南北最长距 离约1075米，东西最长距离约470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%， 地面条件较为平整。 2 3 总投资20000万元（不含带款利息） 其中自有资金：4000万元 高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发成本：1777元/平方米 税后利润：4332.87万元 全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6% 总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128.5% 二．项目的组织与实施（） 1、项目工程计划说明 项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（2006.5.1—2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。 2项目实施进度计划见附表 三．项目投资估算与投资筹措计划 （一）开发成本 1.土地成本 按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定，经营性房地产项目用 地必须以招标、拍卖或挂牌方式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式 取得。土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计235.5万元。 2．建筑安装工程费
建安工程费合计11736.53万元 4.基础设施配套费（参见附表3） 5.公共配套设施建设费用（参见附表4） 附表4 公共配套设施经社给用估算表 6.不可预见的费用 （250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44）×5%=498.04 7.开发期间税费（参见附表5）
8.开发成本 开发成本为以上7项之和，共计17868.09万元 （二）开发费用（参见附表6） 附表6 开发费用汇总表 （三）投资成本费用估算汇总（参见附表7） （四）资金筹措与投入计划及贷款利息 本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金;二是银行贷款;三是预售用于投资的部分。 资金运作方式如下：自有资金全部用于投资;首期贷款4080万元全部用于第一期投入，不足部分由销收入扣除销售税金和投资利息后补足。本项目开发总投资共计20000万元，按照规定，自有资金投入不得少于总投资的20％，由此可以计算出，需要自有资金4000万元，需要贷款合计4264.41万元，预售房地产收入用于投资合计11920万元。 本项目资金筹措及投资计划情况见附表8
国外房地产投资信托发展的经验与启示(一)
国外房地产投资信托发展的经验与启示(一) 摘要]房地产投资信托在拓宽居民投资渠道、活跃房地产市场、培育和健全资本证券市场及促进社会发展等方面发挥着重要作用。房地产投资信托的健康发展涉及其发行、上市交易和所投资物业的运营和管理等诸多方面，应在汲取国外房地产投资信托发展的成功经验的基础上，从法律制度完善、机构投资者参与及自身不断创新的专业队伍培养等方面入手，开创中国房地产投资信托的新局面。 关键词]房地产投资信托；REIT；启示 房地产商品既是消费品，也是资本品，能够产生可观现金收益的这一特性，使房地产成为社会资金投向的重要领域。但同时，房地产价值的昂贵又使得房地产投资需要的资金数量巨大，而房地产的经营运作及相关业务又具有很强的专业性，要求投资者具备相当的专业知识和经验，这一切构成了普通中小投资者难以克服的障碍。在解决这一矛盾的过程中，市场经济国家通过较为成熟的证券市场逐步发展了一种合理可行的房地产投资方式——房地产投资信托(REIT，RealEstateInvest-mentTrusts)，并不断趋于完善。 房地产投资信托是指通过制订信托投资计划，信托公司与投资者(委托人)签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和专业人员实施经营管理的一种资金信托投资方式。 随着中国城市发展，房地产市场需要大量的资金支持。过分依赖商业
银行体系的房地产融资模式，令政府和社会各界越来越关注可能由房地产过热引发的金融风险，出现了收紧房地产贷款的趋势。而国民经济支柱产业及具有广泛社会影响的房地产业，又不能因为缺乏金融支持而出现大的起伏。因此，迫切需要金融业与房地产业共同探讨拓宽房地产融资的渠道。在这种背景下，选择和发展房地产投资信托，无疑可以满足这样一种需求。笔者总结国外房地产投资信托发展的经验，探讨其带给我们有益的启示。 一、国外房地产投资信托发展的起源及发展沿革 投资信托制度起源于1822年的荷兰，当时只是用以筹集社会游资，作为开发煤、铁、纺织及其他产业的基金。房地产投资信托以在美国的发展最为典型。1883年美国首先成立了波士顿个人财产信托(BostonPersonalPropertyTrust)，1920年，美国投资事业才有了划时代的发展，其原因是美国在战后涌现出大量富豪所持有的过剩资金。1929年纽约股市崩溃后，美国SEC开始规范投资公司。为确保投资人的权益，美国展开了一系列联邦证券交易活动，先后制定了1933年证券法、1934年证券交易法、1935年公用事业控股公司法、1939年信托契约法，并于1940年制定了投资公司法及投资顾问法，这些都成为日后投资公司经营业务管理规则的基本框架。依据美国1940年投资公司法第4条，投资公司可分为：面额证券公司(Face-AmountCertificateCompanies)、单位信托公司(UnitInvestmentTrust)和经理公司(ManagementCompanies)三类。其中，经理公司在三种投资公司类型中运用最为普通。
境外直接投资ODI与资金出境实操要点及核心注意事项西政资本版
境外直接投资O D I与资金出境实操要点及核心 注意事项西政资本版 Coca-cola standardization office【ZZ5AB-ZZSYT-ZZ2C-ZZ682T-ZZT18】
境外直接投资（ODI）与资金出境实操要点及核心注意事项 （西政资本201708版） 目录第一部分当前资金出境监管态度 第二部分资金出境监管政策第三部分通过境外直接投资方式（ODI）申请资金出境的基本流程一、境外直接投资的基本流程二、境外直接投资的审批与登记要求（一）经信委（二）发改委（三）银行第四部分 ODI方式申请资金出境的注意要点前言2016年12月6日，外汇局发布了《发展改革委等四部门就当前对外投资形势下中国相关部门将加强对外投资监管答记者问》，外汇局和人民银行调整资金出境监管工作流程，资金出境的监管风险升级。根据2017年1月26日，外汇局发布的《国家外汇管理局关于进一步推进外汇管理改革完善真实合规性审核的通知》（汇发[2017]3号）文件，资金出境要加强真实合规性审查。在目前的监管态势下，资金出境的难度加大。2017年8月18日，国务院发布《国务院办公厅转发国家发展改革委商务部人民银行外交部关于进一步引导和规范境外投资方向指导意见的通知》（国办发〔2017〕74号），对境外投资方向提出了指导意见，并明确将境外投资项目分成了鼓励开展、限制开展和禁止开展三类情况，通过“鼓励发展+负面清单”模式引导和规范企业境外投资方向。本文在本公众
号“西政资本”2017年2月27日推文《西政资本：最新对外投资与资金出境实操分析暨海外置业资金出境路径研究（上）》的基础上，进一步梳理主要的资金出境相关监管政策，重点介绍通过ODI方式进行境外投资商务部（深圳经信委）境外投资行为审批、发改委境外投资项目核准或备案的基本操作流程，以及银行外汇额度登记及审批的监管要求，以期为同业人士提供实操参考。PS：本文系西政资本团队跨境投融资业务实操经验及走访相关机构、政府部门的工作情况总结，因政策的施行与市场操作的调整存在时间差，文中的部分表述可能会有疏漏，欢迎批评指正与交流。 第一部分当前资金出境监管态度目前我国外汇管理部门对资金出入境的态度是“控流出、扩流入、降逆差”，强调境外投资的“真实性、合规性”。银行亦秉承“展业三原则”（了解你的客户、了解你的业务、尽职调查），对资金的出境实行审慎监管。在现行的监管态势下，监管部门密切关注以下类型的投资及情况：（根据深圳经信委窗口工作人员反馈，目前只接受成立一年以上的企业境外直接投资项目，暂不接受合伙企业境外投资项目。）此外，2017年8月18日国务院发布的《国务院办公厅转发国家发展改革委商务部人民银行外交部关于进一步引导和规范境外投资方向指导意见的通知》（国办发〔2017〕74号）
国外房地产经验借鉴
国外解决住房问题的经验借鉴研究 姓名：赵桐班级：金融6班学号：2013485062 摘要 近些年中国房地产处于一个极速膨胀的阶段，房价陡升，住房问题日益严重。普通老百姓的生活压力越来越大，住房问题，不但是经济问题，还是民生问题，所以住房问题的核心实质是中低收入群体的住房问题。本文对主要经济体国家住房问题解决和政策工具的作用机理进行整理分析，探讨值得我国借鉴的解决住房问题的经验。目前，我国住房市场正处于重要的转折期，我们不妨吸取其经验，“开源节流”利用政策工具解决中低收入人群住房问题的同时去库存防止房地产泡沫的出现。 关键词：住房问题；中低收入群体；开源节流；政策工具 近些年，中国房地产处于一个极速膨胀的阶段，房价陡升，住房问题日益严重，普通老百姓的生活压力越来越大，住房问题，它不但是经济问题，还是民生问题。新中国成立到改革开放30年间，由于人口增长过快以及众所共知的原因，我国居民的居住状况不但没有得到应有的改善，反而出现恶化，城镇居民的人均居住面积从1949年底的4.5平方米下降到1978年底的3.6平方米，住房问题在当时中国成为关键性的民生问题。 1我国房地产发展的现状 在市场经济的今天，由于市场调控的固有缺陷和经济规律的客观作用，在金融业和房地产业相继出现泡沫，房地产业尤其是其典型。房价的上涨除了中高收入人群可以依靠自身力量来解决问题，大量的中低收入者将会束手无策。而这些面对住房问题无能为力的人在我国约占百分之八十，他们中相当多的一部分存在着无房、危房、拥挤、共用等住房方面的难题，为了社会和谐稳定，中国特色社会主义的顺利实现，这百分之八十的中低收入人群需要政府有关部门的帮助，这种帮助不仅是经济方面的，更重要的是政策方面的。所以住房问题的核心实质是中低收入群体的住房问题，在中国特色社会主义的规划蓝图中，住房权利是人民群众的最根本权利，也是为人民服务的人民政府的首要责任。党的第十七次全国人民代表大会将“住有所居”作为一项基本国策，国务院和各部委为提高住房保障相继出台了多项完善措施，但是比起制定政策，执行政策更为重要，实践是检验真理的唯一标准，要实现“住有所居”这一目标，切实有力地解决好人民群众
海外投资置业不得不注意的细节
随着中国经济的快速增长和移民潮的趋势，越来越多的中国投资者对海外投资的热情也在增长。今天澳星小编为大家介绍海外购房需要注意的一些细节。 Tip1：做好预算，根据自身情况进行投资 投资者在进行海外投资时，首先要评估自身资产，考量进行海外投资置业是否会影响原有的生活质量。提前做好预算工作。 Tip2：严控成本，注意物业维护费 海外的投资者在强调回报率的同时，也要注意在持有房产阶段时，除去房产税、物业费等一系列支出后是否还有所收益。值得注意的是，往往国外越老的房子维护成本越高，物业费也越高。 Tip3：把握所需，明确考查重点 对于不同目的的投资者而言，需要着重考虑的因素也不同。对于为子女海外买房置业的投资者而言，应该考虑投资国家教育资源、教育系统、学校排名、治安情况等因素；对于买房投资的投资者而言，房屋周边就业环境、交通状况等因素应该被重点考虑；对于购买自住房的投资者，就需更加谨慎，除了社区环境外还应考虑是否有华人社区、是否跟当地华人来往方便等因素。投资者在买房置业时，应当明确自身置业目的。 Tip4：收集资讯，全方位获取有用信息 在海外买房前，投资者从多方面对海外购房进行了解，以确保获得全方位的信息。了解海外房产的途径可以是相关房产网站了解相关信息，也可以从周边朋友的经验获得有用信息。 Tip5：选对代理，买得放心 到海外买房，要选择有信誉的投资代理公司。有专业人士指出，国内部分“不靠谱”代理公司会抬高海外置业价格，此举会影响投资者日后的投资收益。 Tip6：确认产权，别影响日后出售 购买海外房产需要关注海外产权安全性，不买产权不明的房产。这类产权不明的房产的未来价值通常会减值。
分析规避海外地产投资风险的措施
分析规避海外地产投资风险的措施 我国海外地产投资肇始于2004年，经过近几年在海外市场的爬滚摸打，中国房企在海外地产市场投资金额迅速增长，从2008年投资总额不足7000万美元，迅猛上升为2015年的213.7亿美元，投资总额翻了近300倍，中国资本投资海外地产市场进入一个全盛时期。海外地产因具有总体投资价格较低、收益回报率较高的优势，受到来自中国房企投资者的青睐，在人民币对美元持续走低及国内房地产价格回跌的趋势下，我国品牌房企纷纷试水转战海外地产市场淘金，中国资本投资全球房地产市场的比例越来越高，海外地产市场成为中国房企未来投资焦点领域。目前，虽然中国房企在海外地产市场已取得显着成绩，成为影响全球房地产市场价格波动的主要力量之一，但与国内房地产投资市场相比，中国房企在海外地产投资市场将面临瞬息即变的国际汇率波动、更为复杂的市场环境、突如其来的政策法规变化以及境外地产投资资金的安全等风险。因此，中国房企在进入海外地产市场进行投资前，应做好前期的风险防控工作，确保我国房企在海外地产市场的投资收益不断增长。 一、中国房企海外地产投资现状
（一）从海外地产投资城市看，美国门户城市是首选 自2005年我国汇率体制改革伊始，人民币对美元持续走强；但进入2014年，我国人民币首次对美元连续贬值，从2014年最初的最高点6.05贬到2015年的6.49，人民币贬值幅度高达7%。人民币持续贬值、我国房地产价格持续稳定上升趋势发生扭转以及国内经济增速步入“新常态”，而美元对人民币持续走强，美国经济发达城市核心区域的地产风险低、收益稳定优势，增强了美国门户城市吸引中国房企海外投资潜力。据2016年3月30日戴德梁行发布的2015年中国对外投资市场报告数据显示，从海外地产投资目的地看，美国市场前景广阔，有足够的生存空间可供中国房企尝试进入。美国门户城市是中国房企海外地产首选投资目的地，在美国地产投资总额达43.7亿美元，约占我国海外地产投资总额的近五分之一，达20.45%。其中，纽约、洛杉矶、波士顿、芝加哥和西雅图等城市吸引中国房企海外地产投资额约占在全美地产投资总额的94%，仅纽约和洛杉矶两座城市就占据中国房企在美地产投资总额的87%。 （二）从海外地产投资国别看，欧美发达经济体国家仍是主要投资对象国
海外房地产基金投资特点及趋势
海外房地产基金投资特点及趋势 2007-11-12 14:45:00 来源：《中国房地信息》2007年第10期作者：佚名 近年来，国际房地产基金纷纷瞄准中国迅速发展的房地产市场，逐步加大在华投资规模。国家统计局数据显示，2006年海外资金投资中国房地产资金规模达到8Z.3亿美元，比2005年增长51.9%，这一趋势2007年仍在继续。 一、海外房地产基金在华发展三阶段 回顾海外房地产基金在中国的发展，可分为三个阶段。 第一阶段：上世纪90年代中期至2002年底，房地产投资基金观望阶段。此阶段海外房地产基金表现出对中国市场的浓厚兴趣，但大多数海外基金缺乏中国市场经验，对市场保持观望，数年内海外房地产基金投资项目仅9例。 第二阶段：2003年初至2004年底，房地产投资基金试水阶段。随着2003年上海房价快速上涨，海外基金在中国的投资迅速扩大，不少项目纷纷启动，每年项目都达到10个以上，部分项目获得了可观的盈利，使海外房地产基金对中国房地产市场信心倍增。 第三阶段：Z005年至今，房地产投资基金迅速发展阶段。虽然房价调控政策不断出台，海外基金仍旧通过各种投资模式如合作开发、股权收购等，参与营运优质房地产项目，每年启动项目达20余个，仅2007年上半年投资项目已有10余个，其投资资金规模、投资范围等都迅速扩大，并且该趋势可能进一步延续。 二、海外房地产基金在华投资特点及趋势 1.投资模式 海外房地产基金成立的目的都比较明确，投资方式与投资对象都有清楚的界定，而且范围较窄，在国内投资模式主要如下： 收购房地产物业或不良资产。收购房地产物业的，一般长期持有房地产物业的租金收益并享有物业增值收益，不参加前期开发过程。收购房
境外资金入境投资的七种模式(董秘必备)word版本
干货| 境外资金入境投资的七种模式（董秘必备） 一、外商设立投资性公司 1. 概念及运营模式 外商设立投资性公司是指外国投资者在中国以独资或中外合资的形式设立的从事直接投资业务的公司。其运营模式为境外公司在境内收购或者成立子公司，海外股东以注入投资额的名义调动境外资金进入境内子公司，投资额包括资本金和投注差，境内子公司在经营范围内利用资本金和投注差对境内项目进行投资。 2.投资范围 投资性公司的投资范围包括向所投资企业提供代理、培训、协助寻求贷款及担保等服务；设立科研开发中心或部门的可从事新产品或高新技术的研究开发，转让技术成果及提供技术服务；为投资者提供咨询服务，为其关联公司提供与其投资有关的市场信息、投资政策等；承接其母公司和关联公司的服务外包业务；国家允许外商投资的领域，目前不可以购买二级市场的证券产品。根据商务部8号文的规定，投资性公司的投资范围不得涉及宏观调控行业，即房地产企业投资，但在实际操作中，投资性公司本身具有并购股权的职能，可通过与审批机构沟通，将收购债权包装成股权井购的形式实现。 二、外商投资股权投资企业（QFLP)
1.概念及运营模式 外商投资股权投资企业，是指在我国北京、上海、天津、重庆、深圳｜（包括前海）〉等地试行的由外国企业或个人参与投资的合伙企业，以股权的形式投资非上市公司。其运营模式为境外公司作为海外控股股东，海外股东必须以合伙制的形式在境内收购或者成立子公司作为QFLP，由海外股东或海外股东关联公司的境内子公司作为GP 来管理，GP 的出资额不能超过QFLP 募集资金总额的5%。QFLP 引入境内或者境外企业作为LP，资金以GP 和LP 认缴出资的形式入境，再由QFLP 作为投资平台投资项目。 2. 投资范围 QFLP 的投资范围包括在国家允许的范围内，以全部自由资金新设企业、向已己设立企业投资、接受已己设立投资者股权转让以及国家法律法规允许的其他方式；为所投企业提供管理咨询：经登记机关许可的其他相关业务；根据发改委2012 年发布的《关于外资股权投资企业有关问题的复函》，GP 是外资、LP 是内资的有限合伙制股权投资企业，应按照外资政策法规进行管理，其投资项目适用《外商投资产业指导目录》。根据书面规定的内容，直接从事房地产融资难度较大，但不可以购买二级市场证券产品。至于是否能够从事不良资产包未进行明确规定，实际操作时存在与审批机构沟通获在准的可能。若以外币出资，即使获得了金融办的许可，在项目投资换汇阶段，当地外管局还会再次审查，监管力度较大；若以人民币出资，则只需和当地人民银行沟通好即可。但截至目前国内并没有成功的先例，成型的法律文件也暂时没有，无先例可供参考。
海外房产投资到底选哪个国家,看完就懂了
海外房产投资到底选哪个国家，看完就懂了 随着国内购房政策趋紧，澳洲和欧美房产市场门槛提升，很多投资者渐渐失去了目标，想要进行海外投资，却不知选择哪个国家。 当一些投资者在迷茫的时候，另一些人已经将目标转向了门楷低、距离近、气候宜人 的东南亚。而以美元计价、环境优美的柬埔寨更是不少投资客的首选！ 根据房产平台的统计数据，2017年第一季度和第二季度，中国投资者询问柬埔寨房产的数量，同比（比去年同期）分别增长了533%和152%，即增长5倍和1.5倍。 为什么他们要选择柬埔寨？很多投资者的回答是：“我们很看好国家的…一带一路?倡议，近年来中国在柬埔寨投资频繁，跟着国家队走，我们心里的底气更足了。” 那么中国在柬埔寨投资了什么，又带来了什么？ 我们先说最近的。据悉，由中国参与建设的3个机场和1条空铁即将在柬开建。 新金边国际机场 即将在干拉省开建，占地2600公顷，耗资15亿美元。1月11日，中柬双方已经签署该项目协议。 同时，在暹粒省和国公省也将新建两个机场。
暹粒机场 占地700公顷，由中国云南发展集团投资8.8亿美金建设。 国公机场 占地50公顷，中国公司Union Development Group投资了5000万美元。 金边空中列车 据报道，中国中唐空铁公司将在柬埔寨首都金边市中心的火车站到金边国际机场建设全程约10公里的“空中列车”。 除了近期，过去的二十年，中国对柬埔寨的基础设施等项目投资力度就很大， 总计超过100亿美元，是柬埔寨最大的投资国。 中柬关系一向友好，中国资本最早进入柬埔寨，多以援助的形式，如基础公共工程建设服务，而最近十年，中国企业开始大规模地进行全面投资。 我们都知道2020年泛亚铁路会通向柬埔寨，东运会也会在2023年在柬埔寨首都金边举办，并且东运会的运动场全部由中国援建。 在中国企业的帮助下，柬埔寨建设了6个水电站；柬埔寨全国光纤通信网络项目也正由中国企业建设。 其实，中国在柬埔寨如此大力投资，首先看重的，是柬埔寨在地理上处于东盟的正中心，首都金边位于湄公河一岸，有着极其重要的战略位置；再次就是柬埔寨丰富的市场资源，比如旅游业、制造业、建筑业等。 这些资源将游客和投资者引向柬埔寨，中冶、上海建工等大企业纷纷来柬埔寨开发项目，柬埔寨的中国人更多了，需求也更大，发展前景非常可观。
2017年海外地产投资专题市场投资分析报告
2017年海外地产投资专题市场投资分析报告 本调研分析报告数据来源主要包含欧立信研究中心，行业协会，上市公司年报，国家相关统计部门以及第三方研究机构等。
目录 第一节周期之母，终将谢幕 (4) 第二节地产投资的“全景”图 (8) 第三节中国的2016，对标日本的1998 (10) 一、中国的人口及结构趋势 (10) 二、日本的人口及结构趋势 (11) 三、韩国的人口及结构趋势 (12) 四、人口及结构上，中国的2016，对标日本的1998 (14) 第四节反弹的案例分析 (16) 一、案例1：泡沫破裂后的财政之道 (17) 1、反弹拐点：投资>销售>价格 (17) 2、反弹的驱动：财政刺激助力政府投资先行 (17) 3、反弹的止步：破产潮来临，就业市场急剧恶化 (18) 二、案例2：降息周期下，税改点燃需求 (22) 1、反弹的拐点：销售>投资>价格 (22) 2、反弹的驱动：税改+降息周期 (23) 3、反弹的截止：财政政策收紧，消费税预期 (23) 三、案例3：日式“四万亿”的托底 (26) 1、反弹的拐点：投资>价格>销量 (27) 2、反弹的驱动：日本的“四万亿”+“零利率”时代 (27) 3、反弹的截止：零利率的退出，就业市场再度恶化 (27) 四、总结与展望 (29)
图表目录 图表1：日本建筑投资与抚养比 (4) 图表2：韩国地产投资与抚养比 (4) 图表3：抚养比见底次序，日（1990）、中（2010）、韩（2015） (5) 图表4：全球，2015年抚养比见底 (6) 图表5：欧洲与美国，2010年抚养比见底 (6) 图表6：日本地产投资的演绎 (8) 图表7：中国的人口及结构特征（频度5年） (10) 图表8：日本的人口及结构特征（频度5年） (11) 图表9：韩国的人口及结构特征（频度5年） (13) 图表10：韩国地产投资表现 (13) 图表11：中国的人口及结构特征（频度1年） (14) 图表12：日本的人口及结构特征（频度1年） (14) 图表13：日本地产投资反弹案例回顾 (16) 图表14：日本经济周期 (17) 图表15：反弹拐点：投资先于销售见底，后于销售见顶 (18) 图表16：反弹拐点：库存去化，价格跌幅收窄 (18) 图表17：反弹的驱动：政府建筑投资占比大幅提升 (19) 图表18：反弹的驱动：公共投资逆势托底 (19) 图表19：反弹的止步：失业率大幅提升，工资下行 (20) 图表20：反弹的止步：企业破产潮的来临 (20) 图表21：反弹拐点：销售拐点先于投资 (23) 图表22：反弹的拐点：刚需的爆发 (23) 图表23：反弹的驱动：降息周期下 (24) 图表24：反弹的驱动：刚需的爆发 (24) 图表25：反弹拐点：销售拐点先于投资 (27) 图表26：反弹的拐点：刚需的爆发 (28) 图表27：日本地产销售与投资的反弹再弱化 (29) 图表28：我们的地产投资概况 (31) 表格目录 表格1：日本地产投资四个阶段的比较 (9) 表格2：反弹的驱动：金融泡沫后的大规模财政刺激 (21) 表格3：反弹的驱动：地产销售端相关政策 (21) 表格4：反弹的驱动：土地市场相关政策 (22) 表格5：反弹的驱动：降息周期 (25) 表格6：反弹的驱动：税改刺激政策 (25) 表格7：反弹的截止：财政政策收紧 (26) 表格8：反弹的驱动：亚洲金融危机后的综合刺激政策 (28)