关于财税[2009]128号文的政策解读

税收政策参考资料之二:

关于财税[2009]128号文的政策解读

总局财产和行为税司 2009-12-30

《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2009]128号)已于2009年11月22日发布。为帮助各地更好的理解有关政策,现解读如下:

一、关于无租使用其他单位房产的房产税问题

政策:无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税。

解读:根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(财税地字[1986]第008号)第七条规定,无租使用其他单位房产的,房产税由实际使用人代缴纳;但对这种情形下房产税的计税依据是按租金还是房产余值并没有明确规定。据了解,各地在执行中,有的按房产余值征税,有的按评估租金征税,税负差别较大。这种执行不一致的情况不利于税收公平和税制规范。按照完善现行政策应和下一步房地产税制改革方向相衔接的原则,考虑到今后改革将取消按租金收入计税、统一实行从价计征,因此,对无租使用房产规定按房产余值缴纳房产税,以便和下一步改革相衔接。

二、关于出典房产的房产税问题

政策:产权出典的房产,由承典人依照房产余值缴纳房产税。

解读:房产出典,是指房产所有权人(出典人)将房产使用权在一定的期限内让渡给承典人,并获得一定的典金,到期后出典人偿还典金并收回房产使用权。出典不同于出租,二者的主要区别在于:房产出典中出典人必须返回典价才能赎回房产;承典人支付的典价不同于租金,二者的计算方法、支付方式等都不尽相同。

根据现行房产税条例,房产出典的,房产税由承典人缴纳,但对出典房产的计税依据并没有明确,各地的执行也不尽一致,需要加以规范。根据现行房产税政策,房产税有从租和从价两种计税依据。由于出典不同于出租,出典人收取的典价也不同于租金。因此,不应将其确定为出租行为从租计征,而应按房产余值计算缴纳。

三、关于融资租赁房产的房产税问题

政策:融资租赁的房产,由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起,依照房产余值计算缴纳房产税;合同未约定开始日的,由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

解读:房产融资租赁,是指出租人购买房产提供给承租人使用,承租人向出租人定期支付租金,租赁期满后房产产权归承租人所有。《国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复》(国税函发[1993]368号)第二条规定,融资租赁房产应按房产余值缴纳房产税,纳税人由各地税务机关自定。据了解,大部分地区都规定由承租人缴纳,只有少数地区规定由出租人缴纳。一些地区和纳税人反映,这种政策规定的不一致不利于税收公平,也不利于税制规范,建议予以明确。我们认为,房产融资租赁实

际上是承租人分期付款购买房产的一种形式,出租人提供的只是金融信贷服务,因此,房产融资租赁期间的纳税人应为房产承租人。

此外,原政策对融资租赁房产的房产税纳税义务发生时间没有明确规定。考虑到融资租赁期开始日是承租人有权行使其使用租赁房产权利的日期。因此,应以双方在融资租赁合同中约定租赁期开始日的次月为承租方纳税义务发生时间;对合同中没有约定的,则以双方签订融资租赁合同的次月为纳税义务发生时间。

四、关于地下建筑用地城镇土地使用税问题

政策:对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地,应按规定征收城镇土地使用税。其中,已取得地下土地使用权证的,按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款;未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的,按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。

对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。

解读:近年来,在部分城市尤其是北京、上海、广州、深圳、重庆、北京、上海等一些大城市的中心区域,出现了一些地下建筑,这些建筑物距地面有一定深度并单独建造,不与地上建筑物连为一体,且主要用于商业经营。根据《国土资源部关于地下建筑物土地确权登记发证有关问题的复函》(国土资厅函[2000]171号)规定,对上述地下建筑物,其土地权利可确定为土地使用权(地下)。具体登记时,其土地面积为地下建筑物垂直投影面积。

对上述地下建筑,现行房产税政策已明确应征收房产税,但

对其用地,在此之前城镇土地使用税政策没有明确应否征税。《物权法》明确规定,地下土地使用权和地上土地使用权同属物权。据了解,一些地区的国土部门对地下建筑已颁发了地下土地使用权证。经与国土资源部有关部门沟通后,我们意见,此类单独建造的地下建筑物用地,属于占用土地行为,应征收城镇土地使用税;征税面积按土地使用权证记载面积为准,没有土地使用权证或土地使用权证上没有标明用地面积的,以建筑物垂直投影面积为准,这和国土部门发证的规定是一致的。

考虑到地下空间的开发有利于土地的节约利用,同时,相比地上空间,其开发、利用成本较高,为贯彻落实《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发[2008]3号)“鼓励开发利用地上地下空间”精神,在对地下建筑用地征收城镇土地使用税时,有必要给予一定的税收优惠,暂按应纳税额的50%计征。

需要说明的是,除了单独建造的地下建筑以外,目前还存在一些与地上建筑连为一体的地下建筑,如地下停车场、地下超市等。因现行政策已有规定,没有必要再进行明确。

(四川省地方税务局财产税收管理处翻印)

2010-03-12

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