房地产开发与经营(专)离线作业答案

参考答案

《房地产开发与经营》课程作业答案

第一章绪论

一、名词解释

1、房地产

房地产是指土地及其定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。

2、房地产业

房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业或产业，包含开发、经营、管理、中介服务四个方面。

3、房地产开发与经营

房地产开发是指通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。

二、问答题

1、房地产、房地产市场有哪些特征？

房地产有8个特征：（1）位置固定性；（2）异质性；（3）使用长期性；（4）投资大、开发周期长；（5）保值增值性；（6）价格易受周围环境影响；（7）受国家政策影响；（8）变现性差。

房地产市场有5个特征：（1）房地产市场是房地产权益交易的市场；（2）房地产市场交易形式多样；（3）房地产市场是典型的区域性市场；（4）房地产市场是不完全竞争市场；（5）房地产市场的变化具有周期性。

2、房地产开发与经营有哪些特点？

（1）房地产开发经营难度较大；（2）房地产开发与经营风险较大；（3）房地产开发与经营政策性强；（4）房地产开发与经营专业性强。

3、房地产开发与经营有哪些形式？

房地产开发的形式：（1）按开发时间划分，有初次开发和再次开发；（2）按开发内容划分，有外延式开发和内涵式开发；（3）按开发规模划分，有单项

开发和综合开发。

房地产经营的形式：（1）按经营对象划分，有地产经营和房产经营；（2）按经营规模和经营方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等；（3）按活动发生的不同过程划分，可以分为房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营。

4、房地产开发与经营的主要程序？

房地产开发与经营的程序包括投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地、规划设计与方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销、物业管理等步骤。可以划分为五个阶段：投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段、租售阶段和物业管理阶段。

第二章房地产市场

一、名词解释

1、房地产市场

房地产市场是房地产商品交换的场所和领域，也是房地产商品一切交换或流通关系的总和。

2、房地产供应

房地产市场供给是指在一个特定时间内房地产开发商在各种可能的价格下，愿意而且能够供给的房地产产品数量。

3、房地产需求

房地产市场需求是指在一而特定时期内，消费者在各种可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产产品数量。

二、问答题

1、简述我国房地产市场的基本特征

房地产市场的特征主要表现在以下几个方面：

（1）竞争的层次性；

（2）供给缺乏弹性；

（3）区域的分割性；

（4）区域内的垄断性；

（5）循环性；

（6）开放性；

（7）反经济循环现象；

（8）双重性。

2、简述房地产市场的基本要素

房地产市场是由利益主体、客体和中介构成。

房地产市场利益主体是指房地产市场上的行为人，即房地产市场商品的供求双方。供应方包括土地供应方(中央政府和地方政府)、房屋供应方(房地产开发商)以及资金供应方(金融企业)。

房地产市场客体是指房地产市场交易的对象，包括房屋商品和地产商品。在我国，地产商品主要是指土地使用权。

房地产市场中介是指从事房地产交易活动或促成房地产交易发生的中介机构。例如，为房地产市场的供应方与需求方实现交易目的而提供服务和技术支持的房地产销售代理商、建筑施工商、设计单位等。

3、简述影响房地产需求和供给的因素

影响房地产市场需求的因素有价格水平、国民收入水平、宏观政策、未来的预期。影响房地产供给的因素有价格因素、开发成本、政策因素、未来的预期。

4、房地产市场机制的作用主要体现在那几个方面？

（1）价格机制

通过地租调控房地产市场的时空布局和规范运行。

（2）约束机制

通过法规、金融、税收约束为房地产市场活动划定明确的界区，并加以规范、制约，从而确保房地产市场运行目标的实现以及房地产市场与国民经济市场体系的协调一致，最终目的是促进房地产市场的高效运行和健康发展。

（3）中介机制

促进房地产市场中介的专门化，其它地区也应尽快制订有关中介制度，以促进房地产市场的有序化、高效化。

（4）竞争机制

竞争机制是市场运行的动力要素，没有市场竞争则市场活动就会陷人停滞。通过竞争可以使房地产市场运行中的资源配置最优化而实现最大的经济效益。三、论述题

如何理解房地产市场的特殊性？

房产市场是一个复杂的系统，它是由多种市场因素按照一定的结合方式组成

的综合体。因此，它既有一般市场的共性，又有其自身的特殊性。

房地产产品最大特点是每一个产品都是不同质的，同时房地产市场又是一个信息不对称、垄断的市场，因此，房地产市场是不完全竞争市场。

房地产市场的不完全竞争性，房地产市场的信息不充分、市场开放程度的有限性以及开发项目的高风险高收益的特点，以及土地资源的有限性、房地产产品的稀缺性，都会导致房地产市场具有较强的投机性，出现大肆“囤地捂盘”，甚至哄抬诈骗的现象。

由于房地产开发周期比较长，从获得土地到建成出售房屋需要一年或长达数年的时间，因而在市场供不应求时，供给的增加需要相当长的时间。由于房地产产品的耐耗性，决定了在市场供过于求时，多余的供给需要相当长的时间才可能被市场消化。因此在需求变动后，供给需要相当长一段时间才能随之调节变动，达到新的均衡。

房地产产品不仅是人们赖以生存的消费品，同时又具有保值增值胜，可以成为人们投资的手段。从而在房地产市场上存在一种反供求规律的特殊现象。在房地产市场上，随着价格上升，需求也会因此而减少，但由于房地产产品的开发建设周期较长以及土地的稀缺性，供应不会在短期内随之加大，即房地产价格因需求而上涨，房地产的投资或消费并未因此而下降。

房地产需要有金融企业参与资金融通，才能顺利完成交易。另外，房地产中介机构作为房地产交易的一种“润滑剂”，了已成为房地产业不可缺少的组成部分。

房地产产品具有固定性，在交易过程中与一般商品不同，因而需要运用法律手段，通过一定的法律程序，才能完成产权的转移。为了维护房地产交易双方的利益，保证投资的安全和市场的整体效益，房地产交易必须按照法定的程序，以法律契约，即签订商品房买卖合同的形式，确立、变更、转移有关各方的权利、义务。因此，房地产市场上的交易活动既是一种经济行为，又是一种法律行为。

第三章住房制度

一、简答题

1、我国传统住房制度有哪些特点？

（1）住房供给渠道的单一性

传统住房制度下的住房建设资金的唯一来源是国家的公共积累，住房建设主体是政府部门或国有企业、事业单位。

（2）住房分配形式的实物性和分配手段的行政性

传统住房制度的分配形式不是货币性的工资分配，而是采取了难以根据劳动贡献进行分割、分配的住房实物形式，与此相适应，住房分配手段是行政手段。分配体制明显缺乏经济因素的作用，这就很难保证分配结果的公平性。

（3）住房消费的非商品性

在传统住房体制下，住房使用权的取得不需付出直接的经济代价，并且在住房消费时又实行地租制，这种租金从量上来看难以满足住房再生产的顺利进行，从质上来看是一种非商品性消费。

（4）住房产权的扭曲性

传统住房体制所产生的住房所有权的名义主体（国家）与实质主体（国有单位职工）之间发生了错位，出现扭曲。

（5）住房产权的凝固性

传统体制下，住房产权主体利益与产权形式的来源不具有对应性，住房产权本身也不具有商品性。职工一旦获得住房使用权便只能永久占有和使用，不能自由流动。

（6）住房管理的主观随意性

传统体制下的住房管理是排斥商品经济运行规律的行政管理，忽视投入产出的经济核算，这是造成传统住房制度下住房资金恶性循环的体制原因之一。

2、简述我国住房制度改革经历了哪几个阶段？

按照住房制度改革的阶段演进，我国城市住房制度的改革历程可划分为以下六个阶段。

第一阶段：房改试点、探索阶段（1980～1988）

正如“国发[1991]30号”文件指出的那样：“我国城镇住房制度的改革，自从邓小平同志1980年提出出售公房，调整租金，提倡个人建房买房的改革总体设想以来，逐步在各地展开”。

第二阶段：从分批分期到全国推进房改阶段（1988～1994）

1988年1月，国务院召开了第一次全国城镇住房制度改革工作会议，2月，在总结试点经验基础上出台了《国务院关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，肯定了试点城市的做法和经验，确定了房改的目标、步骤和主要政策，标志着我国住房制度改革进入了以提租为主要任务的阶段。

第三阶段：深化城镇住房制度改革阶段（1994～1998）

1994年7月18日，国务院印发《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号），这一决定明确了我国城镇住房制度改革的根本目的，确立了坚持配套、分阶段推进的政策。

第四阶段：住房分配“货币化”取代“实物化”阶段（1998～2003）

1998年7月3日国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号），要求1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系；加快经济适用房建设；发展住房金融，培育和规范住房交易市场；促进住宅业成为新的经济增长点。

第五阶段：房地产市场调控、住房保障制度建立阶段（2003~2007）

中央一方面继续推进住房制度改革，一方面开始了加大对房地产市场的调控力度。针对一些地区住房供求的结构性矛盾较为突出、房地产价格和投资增长过快的现象，国务院颁发了“前国八条”、“后国八条”、“国六条”等一系列重要文件。

第六阶段：强化住房保障阶段（2007年至今）

国务院于2007年8月7日发布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）要求各级政府把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作，作为住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责。

3、总结我国住房制度改革取得的成就。

（1）城镇居民居住条件不断改善

（2）住房投资体制发生重大变革，市场机制的作用日益显现

（3）房地产业成为促进经济增长的支柱产业

（4）住房金融业迅速发展，融资出现多元化

（5）住房保障体系框架初步形成，长效支撑机制正在建立和完善

（6）政府市场宏观调控初见成效

4、如何完善我国住房制度？

（1）加快建立新的住房供应体系

（2）逐步完善住房公积金制度

（3）进一步发展住宅二级市场，建立完善的住房市场流通体制

（4）加快住房金融改革与创新，为住房制度改革提供全方位的金融配套服务（5）积极消化积压商品房，努力盘活存量

（6）规范市场行为，完善市场体系，促使我国住宅及房地产市场发育成熟

第四章土地制度

一、名词解释

1、土地制度

土地制度是反映人与人、人与地之间关系的重要制度。它既是一种经济制度，又是一种法权制度，是土地经济关系在法律上的体现，是构成上层建筑的有机组成部分。

2、土地所有权

是指土地所有人在法律规定的范围内占有、使用和处分土地，并从土地上获得利益的权利。

3、土地使用制度

土地使用制度是对土地使用的程序、条件和形式的规定，是土地制度的另一重要组成部分。

4、土地管理制度

土地国家管理制度是指国家政权以社会代表的身份，对全国（或某一区域）的土地，在宏观上进行管理、监督和调控的制度、机构和手段的综合。

二、简答题

1、土地制度由哪几部分构成？

完整的土地制度包括土地所有制度、土地使用制度、土地管理制度三大部分。

2、土地制度有哪些特点？

（1）地位的基础性

（2）国度的差异性

（3）构成的复杂性

3、总结我国土地制度改革取得的成就。

（1）巩固了土地公有制，促进了社会主义市场体系的完善

（2）建立了用地的自我约束机制和依法流动机制

（3）初步形成了具有多种流通渠道和交易方式的土地市场体系

（4）增加了政府财政收入，为城市基础设施建设提供资金保障

（5）形成了符合中国国情的土地市场监管体系

（6）服务于企业改革，促进了企业战略重组和产业升级

第五章房地产政策

一、简答题

1、房地产周期波动分为哪几个阶段？

房地产业在实际经济运行中存在着较为明显的周期波动现象。与宏观经济周期类似，房地产周期可以分为两个过程，即扩张过程和收缩过程，进一步可细分为四个阶段：复苏与增长阶段、繁荣阶段、危机与衰退阶段和萧条阶段。前两个阶段构成了房地产扩张过程，后两个阶段构成了房地产收缩过程。当扩张过程转为收缩过程时，房地产经济达到繁荣阶段的最高点，即波峰；当收缩过程转为扩张阶段过程时，房地产经济达到萧条阶段的最低点，即低谷。

2、我国房地产政策的演变可分为哪几个阶段？并举例说明。

按照我国房地产市场的发展状况和宏观调控的目标，可将1998年到2010年政府出台的针对房地产业的政策分为五个阶段：

（1）1998年开始的初始市场化阶段：这个时期的政策更注重通过培育商品房市场拉动住房需求，从而推动房地产行业发展及国内经济增长，如1998年全面推行住房分配货币化的住房体制改革和2000年按揭政策的开始实施，为房地产业真正走向市场化拉开了序幕，房地产业自此进入了快速发展阶段；

（2）2002-2004年的严控土地和贷款的供应紧缩阶段：如121号文件调控范围涵盖所有房地产金融业务，旨在提高房地产开发企业的经营门槛，并试图限制消费需求。

（3）2005-2007年的需求控制阶段：如2005年3月杭州市人民政府发布《关于积极鼓励盘活存量土地促进土地节约和集约利用的意见(试行)》（杭政[2005]2号），旨在落实国务院及浙江省政府相关土地政策，推行土地节约和集约利用。

（4）2008-2009年的需求全面刺激阶段：如2008年12月国务院办公厅下发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》国办发〔2008〕131号，其中放宽二套房贷限制、取消城市房地产税、下浮廉租房贷款利率、购房超两年转让免营业税等4项新政对保障性住房、二手房市场和房地产开发商都有涉及，全方位刺激楼市。

（5）2010年的政策突转、供扬需抑阶段：如2010年2月12日中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

3.、我国房地产调控主要采用哪些政策工具？并举例说明。

政府的政策调整立足于信贷政策、金融政策、税收政策、保障住房政策和土地政策。

信贷政策：“121文件”严格开发商贷款和个人住房贷款；04年9月银监会规定：建筑商不得为开发商垫资，开发商自有资金不低于35%，购房者月供不超

过50%。

金融政策：04年10月上调金融机构存贷款基准利率，放宽贷款利率浮动区间，允许存款利率下浮。

税收政策：减免营业税期限从5年降为2年；各地减免契税、营业税、印花税、土地增值税、所得税。

保障住房政策：保障性住房、棚户区改造和中小户型不低于土地供应总量的70%。

土地政策：国土部11号令，叫停土地协议出让，以招拍挂公开土地交易；2004年8月底前各地政府解决历史遗留问题土地，否则国家有权收回土地。

第六章房地产开发用地的获取

一、名词解释

1、土地使用权出让

土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2、土地使用权划拨

土地使用权划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

3、土地使用权转让

土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。

4、土地征用

土地征用是指国家为公共需要或公共用途，行使其最高（终极）土地所有权，强制取得私人土地，给予补偿而取消其所有权，并支配使用土地的一项政策或制度。

5、土地储备制

国家土地统一收购和垄断供应的出让方式，由政府决定城市土地的供应总量，在一级市场上控制房地产用地数量。

二、简答题

1、简述土地使用权出让的基本特征。

（1）法律关系的主体身份具有特定性

（2）以土地所有权与土地使用权的分离为基础

（3）土地使用权出让具有期限性

（4）土地使用权出让的有偿性

（5）土地使用权出让是要式法律行为

2、对土地使用权出让有哪几种方式？并进行比较。

（1）协议出让土地使用权：非市场出让，没有竞争者；政府对土地的控制力度大；价格和使用范围受到限制

（2）招标出让土地使用权：充分的竞争性；全方位开放，透明度高；过程的公平、客观性；评判的综合性。

（3）拍卖出让土地使用权：完全竞争性；价格的决定性；报价的多次性。

（4）挂牌出让土地使用权：透明度高；挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；操作简便，节省组织等费用成本；充分体现价高者得，不受竞买人数限制。

3、土地使用权转让必须符合哪些条件？

1.土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，权利人不得扩张其权利的内容。

2.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。

3.按照出让合同进行投资开发，属于房屋建设工程的，要完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

《城市房地产管理法》还规定了土地使用权不得转让的条件。

土地使用权转让时，土地使用权出让合同载明的权利义务随之转移，转让人不能保留一部分权能而只转让其他权能。国家虽然不参与土地使用权转让双方之间的法律关系，但新的受让人使用土地必须按照国家与原受让人之间订立的合同进行，不得随意变更土地使用权的使用年限、用途及其他限定规则。

4、简述土地使用权出让和土地使用权转让两者的区别？

区别出让转让

行为主体政府及土地管理部门境内外经济实体及个人法律关系法律关系不平等，具有垄

断性法律关系平等

市场层次一级市场，可以转让二级市场，转让受到限制年限按合同规定，不超过国家

规定合同年限，已使用年

限

转移方式协议、招标、拍卖出售、交换、赠与

5、简述土地使用权转让的程序。

我国土地使用权转让程序一般如下：

（1）转让申请

（2）签订转让合同

（3）转让合同公证

（4）缴纳土地转让费和土地增值税

（5）土地使用权变更登记

6、简述划拨土地使用权的特点。

1.划拨土地使用权的取得具有行政性

2.划拨土地使用权具有无偿性

3.划拨土地使用权使用具有无期限性

4.划拨土地使用权的流转具有限制性

7、划拨土地使用权的使用范围是什么？

根据国土资源部《划拨用地目录》规定，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以划拨方式取得：

1.国家机关和军事用地，包括党政机关和人民团体用地和军事用地。

2.城市基础设施用地和公益事业用地，包括城市基础设施用地、非营利性邮政设施用地、非营利性教育设施用地、公益性科研机构用地、非营利性体育设施用地、非营利性公共文化设施用地、非营利性医疗卫生设施用地、非营利性社会福利设施用地。

3.国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地，包括石油天然气设施用地、煤炭设施用地、电力设施用地、水利设施用地、铁路交通设施用地、公路交通设施用地、水路交通设施用地、民用机场设施用地。

4.法律、行政法规规定的其他用地。《划拨用地目录》规定，对国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，可以划拨方式提供土地使用权，对以营利为目的，非国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，应当以有偿方式提供土地使用权；以划拨方式取得土地使用权，因企业改制、土地使用权转让或者改变土地用途等不再符合本目录的，应当实行有偿使用。

8、划拨土地使用权获取过程中的主要成本和税费包括哪些？

主要成本：土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费、拆迁补偿

费、其他费用（征收集体土地过程中发生的税费还包括耕地占用税、新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、征地管理费等，征收城市郊区的菜地，用地单位还应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。对地面建筑物进行拆迁的，应缴纳房屋拆迁管理费）。

三、论述我国现阶段土地使用制度的特点

1、批租制由于我国实行土地公有制不论是国有土地还是农村集体所有的土地其所有权均不允许买卖在土地交易过程中发生转移的只是土地使用权而且这种使用权还是有年限的。虽然土地使用权可以依法出让和转让也就是所谓的批租其实质不过是土地使用权的长期出租而已只不过租金一次性缴清罢了。所以说在我国的土地制度中不存在真正的土地买卖只存在长时期的土地使用权出租即批租制。

2、垄断制第一层含义我国实行的土地公有制只允许政府和集体组织等公有团体拥有土地这本身就是一种垄断。第二层含义在土地交易市场上只有政府一个土地供应者其他任何一个机构和团体都不允许向市场提供土地。即使集体经济组织作为土地的所有者也不能提供。农村集体经济组织的土地若要转变成可在市场上交易的开发建设用地必须通过国家征用由集体土地转变成国有土地后方为合法。政府在法律上和名义上垄断了土地的供应。

3、双轨制所谓的双轨制就是指依据土地用途和目的的不同实行不同的土地取得方式的土地供应制度。一般而言非赢利性和带有公益性质的土地用途可以以划拨方式取得而赢利性土地用途则必须通过出让方式取得。

第七章房地产市场分析

一、名词解释

1、房地产市场调查

房地产的市场调查是指以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究和预测，并最终为决策服务的专业方法。

2、可行性研究

可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调查、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。

二、简答题

1、房地产市场分析的基本思路是什么？

分析市场信息包括三个层次（地区市场、专业物业市场和项目物业市场）、两个方面（供给和需求）、三个时段（过去、现在和未来）和五个基本影响因素（经济、人口、区位、地点和心理），共90个单元。

2、房地产市场调查有些方法？

全面调查法、重点调查法、抽样调查法。

3、房地产市场调查的步骤有哪些？

一、准备阶段

（一）提出问题、明确目标

（二）分析初步情况

（三）设计调查方案

（四）确定资料来源

（五）确定资料收集方法

（六）设计调查问卷

二、调查阶段

（一）试调查

（二）调查实施

三、分析研究阶段

（一）调查资料的整理与甄别验证

（二）调查数据的统计与分析

（三）撰写调查报告

（四）修订并提交调查成果

四、整理归档阶段

4、调查问卷设计中应注意哪些问题

1．避免笼统抽象的问题

2．不可有不确切的词语

3．避免诱导性问题

4．处理好敏感性问题

5．问卷的排列问题

6．问题的答案要穷尽

7．问题的答案要互斥

5、可行性研究主要包括哪些内容？

（1）项目概况

（2）市场分析和需求预测

（3）规划方案的优选

（4）开发进度安排

（5）项目投资估算

（6）资金的筹措方案和筹资成本估算

（7）财务评价

（8）风险分析

（9）国民经济评价

（10）结论

第八章房地产项目定位

一、名词解释

1、房地产项目定位

房地产项目定位是指房地产开发策划及经营者通过研究市场、技术前期和资金状况等一系列有关前提条件，采用科学的方法，确定目标市场，构思房地产产品方案，明确项目在目标客户中的形象、地位，制定项目推广策略和方法及其他有关内容的过程。项目定位的主要内容包括项目的产品定位、市场定位、功能定位及主题定位四部分。

2、房地产市场细分

房地产市场细分是指将整个房地产市场按照购买者的需求特性，划分为若干个具有相同需要的消费者群体组成的子市场。

二、简答题

1、房地产项目定位的作用及原则是什么？

房地产项目定位的作用：

1．有利于开发商把握市场脉搏，锁定目标市场

2．有利于开发商评估市场风险与收益

3．增强开发项目的竞争能力，有利于形成企业核心竞争力量

4．有利于各专业协同合作

房地产开发项目定位的原则：

1.受众导向原则

2.差别化原则

3.个性化原则

4.符合城市规划原则

2、房地产项目定位的主要流程是什么？

3、房地产市场细分的原则及依据是什么？

房地产市场细分的原则：1．可测量性。2．可进入性。3．可赢利性。4．差异性。

房地产市场细分的依据：1．地理因素2．人口因素3．心理因素4．行为因素。

4、简述房地产市场细分的程序。

房地产市场细分一般遵循以下程序：

1．依据市场调查的资料进行分析，把握房地产市场需求供给状况和发展趋势，选择和确定房地产市场产品范围。

2．依据市场细分变量排列出消费者的需求（包括潜在需求）。

3．依据消费者需求的具体因素，初步确定细分市场的数量。

4．对初步确定的细分市场进行研究，从中选择有利于企业经营的细分市场作为目标市场。

5．考虑可供利用的广告媒体、销售渠道、运输等费用的高低，目标市场的

特征和企业期望利润大小。

6．计算目标市场给企业带来的效益，从而确定企业产品投向目标市场的风险程度。

7．针对确定的目标市场特性，制定进入目标市场的项目定位。

5、简述房地产目标市场选择的方法。

1．选择单一细分市场。

2．选择多个细分市场。

3．选择专门化细分市场。

4．选择完全细分市场。

三、论述题

房地产项目定位包括哪几方面？并就某一方面具体阐述。

（1）房地产开发项目产品定位

房地产项目的产品定位，是指以满足用户的需要及社会的总体利益为出发点，以产品的整体概念为指引，根据宏观经济环境和企业自身的条件和特点，将房地产开发企业内外的资源进行有效整合和利用，研究、开发出具有核心、形式、延伸诸要素有机结合的房地产产品的全过程。

产品定位的内容包括产品结构，产品布局，建筑风格，户型定位，环境设计定位，交通组织定位，智能化系统设计。

（2）房地产开发项目功能定位

产品的功能定位是指在目标市场选择和市场定位基础上，根据潜在的目标消费者使用要求的特征，结合房地产特定产品类型的特点，对拟提供的房地产产品应具有的基本综合和辅助功能做出规定的过程。

对房地产产品精心定位要明确目标使用者群体，分析研究目标使用者的需要特征、消费偏好和可支付能力，针对目标使用者群体设计。

（3）房地产开发项目市场定位

市场定位就是开发商为自己的项目确定、确认潜在客户的过程，确定房地产项目的目标消费群体和他们的特征。对于开发商而言，开发建设的产品通常不止是卖给一个客户，而是卖给一个客户群，这群客户都是由于对房地产产品的认可并实施了购买行为而成为业主，所以开发商的产品一般不是仅满足某单一的客户，而是满足某一范围的客户群，而寻找、发掘这类主力客户群就是开发商进行客户定位的过程。

（4）房地产开发项目主题定位

主题定位是指把项目的特殊优势和独特的思想理念通过房地产产品的规划设计和建筑设计集中表达出来，并把这种创新理念和产品通过包装准确的表达给消费者，树立一种特定的形象的过程。它是一个成功策划的灵魂，它统率着整个房地产项目策划的创意、构想、方案、形象等的各要素。

策划主题的来源可以从以下几个方面获取：一是从该项目区域的文化内涵中抽象出来；二是从竞争性项目对比中挖掘出来；三是从项目自身内在素质中分析出来；四是从顾客需求中选择出来。主题定位诉求语也一般应用于项目标志（Logo）设计及其他宣传渠道。主题定位的结果是要总结出主广告语，即总推广主题（广告传播主题）。

第九章房地产市场营销

一、名词解释

1．房地产营销

房地产营销是指房地产开发经营企业开展的创造性、适应动态变化着的房地产市场的活动，以及由这些活动综合形成的房地产商品、服务和信息，从房地产开发经营者流向房地产购买者的社会活动和管理过程，目的是满足顾客对土地或房屋的需求。

2．4P理论

指在特定时期向特定市场以特定的方式销售特定产品的营销决策优化组合。4P是最传统、最经典的房地产营销理论。市场营销的四个基本要素：产品（Product）、价格（Price）、销售渠道（Place）、促销（Promotion）的组合的优劣程度，很大程度上决定了企业在目标市场上的竞争地位与经营特色。

3．4C理论

4C理论又称整合营销理论，强调购房者的愿望和需求（Consumer）、购房者的便利性（Convenience）、购房者可接受的价格（Cost）以及企业与顾客之间的有效沟通（Communication）。房地产整合营销的实施主要包括市场细分、项目优化、渠道多样化且双向性、服务延伸等四个环节。

二、简答

1.房地产营销的特点有哪些？

复杂性、风险性、差异性、协同性。

2.品牌营销的运营步骤？

（1）确定促销对象

（2）选择促销目标

（3）设计促销信息

（4）安排促销预算

（5）决定促销组合

（6）协调促销过程

3.房地产产品生命周期各阶段的策略有哪些？

房地产产品的生命周期阶段划分与对应策略如下：

（1）引入阶段

可运用快速夺取战略、缓慢夺取战略、快速渗透策略。

（2）市场成长阶段

企业要抓住这一机会，执行正确的市场策略，推动产品市场竞争能力的上升。该阶段企业应把宣传的重点从扩大产品认知度转移到努力促成现实购买上来，同时根据市场形势的发展变化，适当地使用价格策略来吸引潜在购房者，扩大市场占有率。

（3）市场成熟阶段

企业的应对策略主要有适当改进产品功能与不足、重新确定细分市场扩大潜在购房者群体、争取声誉传播来促成购买等。

（4）市场衰退阶段

地产开发企业应着手总结该产品的开发销售经验，逐步退出原有的细分市场，并集中资金和技术为新产品的上市做好准备。

4.如何理解房地产产品差异化策略？

产品差异化是指在房地产产品的设计、开发、服务过程中形成的各种特点，从而使企业为市场提供的房地产产品与竞争者能够有效地区别开来的过程。

5.房地产价格制定的策略有哪些？

（一）新产品定价策略

1．撇脂定价策略

2．渗透定价策略

3．满意定价策略

（二）心理定价策略

1．整数定价策略

2．尾数定价策略

（三）声望定价策略

（四）分级定价策略

（五）招徕定价策略

6.房地产营销渠道选择的影响因素有哪些？

（1）市场因素：主要有潜在顾客数量、顾客购买习惯和销售的阶段性三方面。

（2）公司因素：房地产开发企业的规模大，资金雄厚，则较能任意选择营销渠道，可不依赖中间商的服务，自己建立销售网；但实力较差的企业则须依赖中间商的服务。房地产开发企业在营销方面的管理能力与经验影响到营销渠道的选择。

（3）产品因素：房地产商品本身的特性也会对营销渠道选择产生影响，主要体现在房地产产品价值上。

7.房地产促销的实施步骤？

（1）确定促销对象

（2）选择促销目标

（3）设计促销信息

（4）安排促销预算

（5）决定促销组合

（6）协调促销过程

8.简述房地产销售推广策略的主要内容。

（1）销售推广目标

（2）销售推广手段

（3）销售推广费用预算和规模

（4）销售推广时间

三、论述题

确定房地产价格时要考虑哪些因素？有哪些确定方法？

除了购房者的价格意识和对房地产商品的价值判断会影响企业实施的价格策略之外，确定房地产价格时要考虑企业的整体营销战略与策略（价格策略作为市场营销决策体系的重要组成部分，既要服从于市场营销战略目标的实现，又要配合与其紧密相连的其他策略）；企业所处的市场竞争环境（价格策略需根据市场结构、企业在市场结构中的地位、竞争对手的价格策略来确定）；企业追求的营销效果（一般来说，在各个时期有不同的侧重点，短期效果以增加收入为主；长期效果则主要是为了提升企业形象。如果是以追求短期效果则经常使用高价策

略，而如果是追求长期效果则不能着眼于眼前的利益，甚至在必要的时候还得牺牲一些眼前利益）。

房地产价格的确定方法有：

（一）成本导向的定价法

1．成本加成定价

成本加成定价法，就是在单位产品成本上附加一定的加成金额作为企业预期利润的定价方法，确定一个合理的加成率是问题的关键。没有考虑市场需求和竞争因素的影响，是一种卖方市场条件下的定价方式。

2．目标收益定价

目标收益定价法在总成本的基础上，按照目标收益率的高低计算产品价格的定价方法。

3．盈亏平衡定价

在销售量既定的条件下，企业产品的价格必须达到一定的水平才能做到盈亏平衡、收支相抵，这个既定的销售量就是企业的盈亏平衡点。

（二）需求导向的定价法

1．需求差异定价

需求差异定价法，是指在给产品定价时可根据不同需求强度、不同购买力水平、不同购买地点和不同购买时间等因素，采取不同的价格。

2．价值认知定价

价值认知定价法是以消费者对本企业产品的认知价值而不是以该产品的成本作为定价基础。

（三）竞争导向的定价法

1．随行入市定价

随行就市定价法是指企业根据同行业相互竞争的同类商品的价格作为定价依据对本企业的产品进行定价。

2．主动竞争定价

主动竞争定价法根据本企业房地产产品与竞争对手产品的差异以及自身的实力水平来确定价格。

房地产开发与经营08262重点速记

广东省高等教育自学考试 《房地产开发与经营》（课程代码：08262）课本重点内容 第1章房地产开发与经营概述 1.1房地产业及其在国民经济中的地位和作用 特性：固定个别、使用长期、投资大、保值增值、价格易受周围环境影响分类：用途居商、形态中边、开发程度生毛地、权属国集、经营内容房屋服务 1.2房地产开发概述 特征：综合、长期、地域、风险性 开发形式：按对象（土地、房屋、综合开发）规模（单项、成片）区域性质（旧城改造、新区开发）主要参与者：开发企业、政府有关部门、承包商、金融和中介机构 投资决策分析阶段：提出开发设想、项目可行性研究前期准备工作阶段：为开工建设做好准备，包括集体土地征收、获得土地使用权、国有土地上房屋征收，勘察设计，资金筹措，三（七）通一平，工程招标等一系列工作。 土地使用权取得途径：出让、转让、划拨土地使用权出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议 建设实施阶段：组织施工、工程监理和竣工验收工作 租售及物业管理阶段：竣工验收后，通过房屋租售和物业管理，回收投资，实现利润。 1.3房地产经营概述 土地经营途径：通过土地使用权出让获得土地收益、通过税费方式在土地使用权转让、出租及抵押中获得收益、实行土地年租制 房产经营主要方式：出售（现房和预期房）、出租（普通和高档）、抵押 第2章房地产开发市场调查与细分 2.1房地产市场调查概述 调查特点：内容广泛、针对性很强、方法多样、一定局限性调查作用：增强市场竞争能力、满足市场需求、使营销决策有针对性、超前性房地产市场调查的程序：确定调查目的→初步调查→调查设计→现场调查→资料整理、统计和分析→撰写和提交调查报告 房地产市场调查内容：环境、需求、供给、营销活动调查 2.2房地产市场调查的方法 调查方法分类：按对象（普查、重点、抽样）按方法（访问、观察、实验） 房地产调查资料收集内容：基础、土地使用法规、项目基地现状、交通流量、人文社会经济、公共设施、商圈、房地产市场景气、销售、竞争项目、租金资料等 收集途径：房地产消费者或居民、中间商、销售广告、交易促销活动，交易双方当事人、各类二手资料房地产市场细分概念：从消费者需求差别出发，以消费者需求为立足点，根据购买行为差异性，把市场划分为类似的若干不同购买群体，使企业从中认得目标市场的过程和策略。这一过程和策略在房地产市场营销的具体应用。。。 2.3房地产市场细分 细分原则：可测量、进入、盈利、行性细分依据：地理、人口、心理、行为 细分方法：单维因素、三维因素、多维因素法 第3章房地产开发项目策划 3.1房地产开发项目策划概述

房地产开发与经营-在线作业B

房地产开发与经营-在线作业_B用户名：最终成绩：100.0 1. 我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业 的资质条件要求注册资金不低于（）。 4000万元 2000万元 3000万元 2500万元 本题分值： 5.0 用户得分： 5.0 用户解答：2000万元 知识点： 2. 下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（） 土地使用权出让 房地产抵押 土地使用权转让 房屋出租 本题分值： 5.0 用户得分： 5.0 用户解答：土地使用权出让 知识点： 1

3. 下列房地产交易活动处于房地产二级市场的是（） 土地使用权出让 土地使用权转让 房地产抵押 房屋出租 本题分值： 5.0 用户得分： 5.0 用户解答：土地使用权转让 知识点： 4. 已知某房地产今年的销售成本为4059万元，存货平均余额为426万元，那么存货周转天数为（） 20 30 9.53 37.78 本题分值： 5.0 用户得分： 5.0 用户解答：37.78 知识点： 5. 正常来说，一座城市住宅的平均价格应该与该城市市民家庭平均收入有一个合适比例，按照国际惯例，这个比 例一般在（）是合理的。

7－12 5－8 6－12 5－11 本题分值： 5.0 用户得分： 5.0 用户解答：5－8 知识点： 6. 根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》，银行发放住房开发贷款的条件之一是：房地产开发企业自 有资金应不低于开发项目总投资的（） 25％ 35％ 20％ 30％ 本题分值： 5.0 用户得分： 5.0 用户解答：30％ 知识点： 7. 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中居住用地 最高出让年限为()。 50年 3

房地产开发与经营教案

第一章房地产概论 第一节房地产 ?一、房地产概论 ?房地产是指土地及固着在土地上的建筑物和其他附着物的总称。 ?房地产由于自身特点即位置固定和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。 二、房地产的分类 1.按开发程度划分生地 毛地 熟地 在建工程 现房 2.按用途划分:居住、商业、办公、娱乐、餐饮、工业、综合等 ? 3.按是否产生收益划分 ?收益性房地产：直接产生经济收益的房地产（商务楼、商场、酒店、加油站、电影院等） ?非收益性房地产：不能直接产生经济收益的房地产（寺庙、教堂、政府办公楼等）

? 4.按经营使用划分 ?出售型 ?出租型 ?经营型 ?自用型 ?三、房地产的特征 ? 1.位置的固定性和不可移动性 ? 2.长期使用性 ? 3.独特性（由于社会、经济及自然环境的不同，造成没有两个建筑物完全相同） ? 4.适应性（适应客户的需要、适应当地的特点） ? 5.投资与消费双重性（房地产具有保值增值功能所以具有投资性、同时又可以居住所以买房自己住是消费） ? 6.政策影响性（限购令、银行调息） ?7.不易变现性 ?8.外部性（房地产易受外部环境影响） ?9.易受限制性（征税、征收、充公等） 第二节房地产业 ?一、房地产业的概念： ?房地产业是指房地产投资、开发、经营、物业管理和房屋中介服务的总称。房地产业是从事房地产这种产品生

产经营的行业。房地产业属于第三产业 ?二、房地产业的内容 ? 1.土地使用权出让 ? 2.房地产投资开发业（土地征收、旧城改造、拆迁安置等） ? 3.地产经营（土地使用权转让、租赁） ? 4.房地产经营（房屋买卖、租赁） ? 5.房地产金融（房地产信贷、保险） ? 6.房地产中介服务（房地产估价、经纪、公正、律师业务） ?7.物业管理 ?8.房地产市场调控和管理（国家宏观调控） ?三、房地产业的基本特征 ? 1.基础性（是我国重要的基础建设） ? 2.统一性和系统性（是一项系统工程，每一环节都影响着房地产开发的经济效益和环境效益） ? 3.高利润性 ? 4.先导性（改善人们生活要优先发展房地产，具有超前性） ? 5.预警性（房地产业有很强的灵敏度，预警性高）? 6.高关联性（房地产业能带动其他行业如广告业、园林

房地产开发经营与管理重点归纳

Importance for Aki ——房地产开发经营与管理第一章房地产概述 ①位置固定性②数量有限性③用途多样性④供求区域性⑤投资风险性⑥难以变现性⑦外部影响性⑧使用限制性⑨保值增值性○10大量投资性○11长期使用性 ①房地产业投资大、周期长、效益高 ②房产、地产交易的不可分割性 ③房地产业的产品保值性、增值性和地域性 ④房地产业的发展要受城镇综合因素的影响 对GDP的贡献——6-12% 对地方财政的贡献（土地出让金、房地产企业税收、向房地产企业的收费） 对相关产业的拉动——建筑业、建材、冶金、机械、电器、家具；金融、邮电通信、交通运输、商业…… 对就业的拉动——建筑装修、物业管理、中介评估…… 按投资形式划分（直接投资和间接投资） 按投资所处的环节划分（开发投资和置业投资） 按物业类型划分（居住、商业、工业、特殊） 直接投资——投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。 间接投资——将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需要直接参与房地产经营管理工作。房地产企业债券和股票投资、投资于房地产投资信托公司（REITs）、购买、开发、管理和出售房地产资产的公司、购买住房抵押支持证券 ①投资金额巨大，回收期长 ②投资不确定因素多，风险较大

③流动性较差 ④具有保值增值性 ⑤受政府政策影响较大 ⑥依赖金融部门的支持 ⑦具有专业性 ⑧投资具有相互影响性 ①投资机会寻找 ②项目可行性研究 ③取得土地使用权 ④项目规划与合同谈判 ⑤项目建设 ⑥房地产租售 ⑦物业管理 第二章房地产企业 ①经营对象的不可移动性 ②业务形态的服务性 ③经营活动的资金和人才密集性 ④不完全竞争性。 ⑤房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势 根据建设部房地产开发企业资质管理的规定，房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四等。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得超越承担业务。各资质等级的企业应达到相应的条件。 一级资质房地产开发企业承担项目的建设规模不受限制。 二级资质房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的项目。 三级资质房地产开发企业可以承担建筑面积20万平方米以下的项目。 四级资质房地产开发企业可以承担建筑面积10万平方米以下的项目。新设立房地产开发企业视具体条件审批建设规模。

房地产开发与经营离线作业答案-(2)

一 1、房地产 房地产是指土地及其定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。 2、房地产业 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业或产业，包含开发、经营、管理、中介服务四个方面。 3、房地产开发与经营 房地产开发是指通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。 二、问答题 1、房地产、房地产市场有哪些特征？ 房地产有8个特征：（1）位置固定性；（2）异质性；（3）使用长期性；（4）投资大、开发周期长；（5）保值增值性；（6）价格易受周围环境影响；（7）受国家政策影响；（8）变现性差。 房地产市场有5个特征：（1）房地产市场是房地产权益交易的市场；（2）房地产市场交易形式多样；（3）房地产市场是典型的区域性市场；（4）房地产市场是不完全竞争市场；（5）房地产市场的变化具有周期性。 2、房地产开发与经营有哪些特点？ （1）房地产开发经营难度较大；（2）房地产开发与经营风险较大；（3）房地产开发与经营政策性强；（4）房地产开发与经营专业性强。 3、房地产开发与经营有哪些形式？ 房地产开发的形式：（1）按开发时间划分，有初次开发和再次开发；（2）按开发内容划分，有外延式开发和内涵式开发；（3）按开发规模划分，有单项开发和综合开发。 房地产经营的形式：（1）按经营对象划分，有地产经营和房产经营；（2）按经营规模和经营方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等；（3）按活动发生的不同过程划分，可以分为房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营。 4、房地产开发与经营的主要程序？ 房地产开发与经营的程序包括投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地、规划设计与方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销、物业管理等步骤。可以划分为五个阶段：投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段、租售阶段和物业管理阶段。 第二章房地产市场 一、名词解释 1、房地产市场 房地产市场是房地产商品交换的场所和领域，也是房地产商品一切交换或流通关系的总和。 2、房地产供应 房地产市场供给是指在一个特定时间内房地产开发商在各种可能的价格下，愿意而且能够供给的房地产产品数量。 3、房地产需求 房地产市场需求是指在一而特定时期内，消费者在各种可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产产品数量。 二、问答题 1、简述我国房地产市场的基本特征 房地产市场的特征主要表现在以下几个方面： （1）竞争的层次性； （2）供给缺乏弹性； （3）区域的分割性； （4）区域内的垄断性； （5）循环性； （6）开放性； （7）反经济循环现象； （8）双重性。 2、简述房地产市场的基本要素 房地产市场是由利益主体、客体和中介构成。 房地产市场利益主体是指房地产市场上的行为人，即房地产市场商品的供求双方。供应方包括土地供应方(中央政府和地方政府)、房屋供应方(房地产开发商)以及资金供应方(金融企业)。 房地产市场客体是指房地产市场交易的对象，包括房屋商品和地产商品。在我国，地产商品主要是指土地使用权。 房地产市场中介是指从事房地产交易活动或促成房地产交易发生的中介机构。例如，为房地产市场的供应方与需求方实现交易目的而提供服务和技术支持的房地产销售代理商、建筑施工商、设计单位等。 3、简述影响房地产需求和供给的因素 影响房地产市场需求的因素有价格水平、国民收入水平、宏观政策、未来的预期。影响房地产供给的因素有价格因素、开发成本、政策因素、未来的预期。 4、房地产市场机制的作用主要体现在那几个方面？ （1）价格机制 通过地租调控房地产市场的时空布局和规范运行。 （2）约束机制 通过法规、金融、税收约束为房地产市场活动划定明确的界区，并加以规范、制约，从而确保房地产市场运行目标的实现以及房地产市场与国民经济市场体系的协调一致，最终目的是促进房地产市场的高效运行和健康发展。 （3）中介机制 促进房地产市场中介的专门化，其它地区也应尽快制订有关中介制度，以促进房地产市场的有序化、高效化。 （4）竞争机制 竞争机制是市场运行的动力要素，没有市场竞争则市场活动就会陷人停滞。通过竞争可以使房地产市场运行中的资源配置最优化而实现最大的经济效益。 三、论述题 如何理解房地产市场的特殊性？ 房产市场是一个复杂的系统，它是由多种市场因素按照一定的结合方式组成的综合体。因此，它既有一般市场的共性，又有其自身的特殊性。 房地产产品最大特点是每一个产品都是不同质的，同时房地产市场又是一个信息不对称、垄断的市场，因此，房地产市场是不完全竞争市场。 房地产市场的不完全竞争性，房地产市场的信息不充分、市场开放程度的有限性以及开发项目的高风险高收益的特点，以及土地资源的有限性、房地产产品的稀缺性，都会导致房地产市场具有较强的投机性，出现大肆“囤地捂盘”，甚至哄抬诈骗的现象。 由于房地产开发周期比较长，从获得土地到建成出售房屋需要一年或长达数年的时间，因而在市场供不应求时，供给的增加需要相当长的时间。由于房地产产品的耐耗性，决定了在市场供过于求时，多余的供给需要相当长的时间才可能被市场消化。因此在需求变动后，供给需要相当长一段时间才能随之调节变动，达到新的均衡。 房地产产品不仅是人们赖以生存的消费品，同时又具有保值增值胜，可以成为人们投资的手段。从而在房地产市场上存在一种反供求规律的特殊现象。在房地产市场上，随着价格上升，需求也会因此而减少，但由于房地产产品的开发建设周期较长以及土地的稀缺性，供应不会在短期内随之加大，即房地产价格因需求而上涨，房地产的投资或消费并未因此而下降。

房地产开发与经营期末复习考试

房地产开发与经营复习资料 第一章 1、房地产开发基本含义 狭义概念：主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。 广义概念：国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切关系的开发活动均可视为整体和宏观意义上的房地产开发。 2、房地产开发与经营及其特点 1）、房地产开发与经营难度大 2）、房地产开发与经营风险大 3）、房地产开发与经营政策性强 3、房地产开发与经营程序和内容 1）、投资机会选择 2)、项目定位 3）、前期工作 4）、建设阶段 5)、租售阶段 5）、物业管理 6、房地产开发与经营流程** 第二章 2、房地产开发与经营理论概述 1)、收益（利润）最大原理 ①收益成本指标确定②项目最佳规模确定③经济收益分析方法 2)、价格确定理论 ①完全竞争市场结构企业定价②垄断竞争市场结构企业定价 ③寡头竞争市场结构企业定价④纯粹垄断型市场结构企业定价 3）、消费者市场购买行为理论 ①消费者购买动机②购买决策过程③消费者购买行为分析 3、可行性分析 1）、现金流量分析 *净现值——将投资方案在每一计算期内的资金流入和流出相抵，并计算为现值的累加和。 *净收益率|——项目净现值与投资现值之比。 *内部收益率——是净现值等于零的贴现值。 2）、损益临界分析 4、 第三章 1、房地产企业的概念 房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务，实现自身价值的经济组织。

2、房地产企业的战略管理过程 1）确定企业当前的使命 2）分析外部环境 3)识别机会和威胁 4）分析企业的资源和能力 5)识别优势和劣势 6)构造战略 7)实施战略 8)评估战略 3、 4、房地产开发资质等级p44 第四章 1、房地产综合开发项目的概念 房地产综合开发项目的概念房地产开发企业在中华人民共和国城市规划区国有土地（国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事基础设施建设、房屋开发，并转让房地产开发项目或销售、出租商品房的行为。 2、房地产综合开发项目的类型 1)按开发物业类型不同，分为商业、住宅和工业地产开发项目。 2）按承担责任不同，分为自主开发和房地产合作开发。 3、房地产转让项目的含义 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将房地产转移给他人的行为。 4、 5、房地产项目定位含义 是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到合适于项目的客户群，在客户群体消费的特征基础上，机一部进行市场定位的过程。 6、房地产项目定位原则 1）符合城市规划原则2)协调发展原则3)符合市场需求原则4)利益最大化原则5）与企业发展战略一致原则 7、 7、房地产定位的主要内容 1)确立开发理念2）明确功能用途3）筛选目标客户 4)进行项目初步设计5)测算租售价格6）确定方案 8、廉租房项目概念 是指政府以租金补贴或实物配租的方式，相符合城镇居民最低生活保障标准为住房困难的家庭社会保障性质的住房。 9、酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，但本质仍然是公寓。 10、工业地产与商业地产盈利模式的比较 二者盈利模式具有很大的相似性。最主要的区别在土地的投入成本，工业地产成本远小于商业地产成本。工业地产后期运营管理要求更加专业、更加复杂。 第五章p88 第六章

房地产开发与经营综合练习题与答案

一、单项选择题 1．下列各项属于房地产三级市场的是（D ） 2．A.土地使用权出让市场 B.土地使用权转让市场 C.新建商品房租售市场 D.存量房地产交易市场 3．我国目前个人住房抵押贷款的利率采用的是（ B ） 4．A.固定利率 B.可调利率 5．C. 法定利率 D.固定利率与可调利率相结合 6．当开发项目完工并具备竣工验收条件后，（ B ）负责组织有关单位进行验收。7．A.政府质量监督部门 B.开发商 C.监理企业 D.建筑施工企业 8．4.反映企业长期偿债能力的指标是（ C ） 9．A.流动比率 B.速动比率 C.资产负债率 D.存货周转率 10．下列房产中，可免征房产税的是（ D ） 11．A.个人所有的营业用房 B.军队出租的房产 C.学校兴办的工厂 D.企业办的各类学校自用的房产 12．下列表述中，正确的是( C ) 13．A.凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象 B.房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率 C.耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税， 但炸药库用地应该免税 D.契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%～5% 14．建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工可申请延期，延期（ C ）15．A.以一次为限，不超过三个月 B.以一次为限，不超过六个月 C.以两次为限，每次不超过三个月 D.以两次为限，每次不超过六个月16．《城市房屋拆迁管理条例》规定的拆迁实施方式是（ A ） 17．A.自行拆迁和委托拆迁 B.自行拆迁和统一拆迁 C.统一拆迁和委托拆迁 D.委托拆迁 18．维修基金的代管服务属于（ A ） A.常规性的公共服务 B.针对性的专项服务 C.委托性的特约服务 D.代收代缴收费服务 19．静态投资回收期可以根据（ A ）中有关数据求得。 A.财务现金流量表 B.资本金现金流量表 C.损益表 D.资产负债表 20．编制工程进度计划的方法有横道图法和（ B ） A.表格法 B.网络图法 C.竣工图法 D.坐标图法 21．单利计息与复利计息的区别在于（ C ） 22． A.是否考虑资金的时间价值 B.是否考虑本金的时间价值 C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D.采用名义利率还是实际利率 23．已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元，如果投资者投

房地产开发与经营作业

房地产开发与经营作业 西安建建筑科技大学综合楼拆迁重建项目定位研究 姓名：伍旭升 班级：工程管理0902 学号：090410207

西建大综合楼拆迁重建项目定位研究 一、背景分析： 由于原西安建筑科技大学综合楼已达到使用年限，且内部设备年久失修，教室利用率较低，考虑到该地段较好的利用价值，故计划对其进行拆迁重建，暂定项目名称为西部建筑科技大厦。我们结合具体地理条件及相关类型项目策划经验，对该项目拟进行定位研究。 二、客户定位： 西部建筑科技大厦的规划位置在拥有100年建校历史的西安建筑科技大学校园内，外临雁塔东路，所处地段有庞大的新兴经济体，其附属各大建筑设计研究院及设计事务所，都依托其得天独厚的文化科技资源，更是吸引了无数电子科技投资者；雁塔路是西安市区唯一的电子产品专卖一条街，又有文化底蕴的老牌大学与之毗邻，长安大学，西安科技大学均离此不远，有又政府办公地点国有企业比较密集，地理位置非常优越。以下表格可以对其附近的优势资源做一简单阐述。 经分析该项目主要以建筑科技为主打，兼以娱乐消费为次要品牌的多方位客户定位；我们从该项目的主体导向出发，拟可以吸引的客户群类型，公司经营能力及营业特征，区域结构，客户群对该地段商品房的消费能力，消费方式及目的进行了分析，可以得出以下表格，对各种客户群总结结果做出一定的反映。

三、产品定位： 现代市场营销理论认为，房地产产品是人们通过交换而获的需求的满足，是消费者或用户期求的实际利益。 从建大之前所做的“华清学府城”商品住宅的成功可以看出，房地产产品无论从物业实体及其质量，特色，类型，品牌等，还是可以给消费者带来附加利益和心理上的满足感及信任感的服务，保证，物业形象，房地产开发商和房地产销售代理商等，都是做产品策划时所必须要考虑的因素。在此，对该项目产品定位进行说明： 项目名称：西部建筑科技大厦 地点：雁塔区雁塔路中段 占地面积：2200㎡ 建筑面积：2000㎡ 规划：由一栋主楼和裙楼连体而成 楼高：50ｍ 楼层：主楼14层，裙楼两层；地下2层，地上12层

房地产开发与经营模拟试题(附答案)

房地产开发与经营模拟试题 一、单选题 1.我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度,共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业得资质条件要求注册资金不低于( B )。 A、1000万元 B、2000万元 Ｃ、3000万元Ｄ、4000万元 2.下列房地产交易活动处于房地产一级市场得就是( D ) A 房屋出租 B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让 3.《中华人民共与国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》规定了各类土地得最高出让年限,其中居住用地最高出让年限为( D )。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 4.房地产租金已收租金额占应收租金额得百分比称为( B ) A 租金收缴计划完成率 B租金收缴率 C欠租户发生率 D陈欠租金收缴率 5.( A )就是指国家以土地所有者得身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金得行为。 A.土地使用权得出让 B、土地使用权得转让 C、土地使用权划拨Ｄ、土地使用权赠与 6.对预测中高收入人群得住宅需求效果较好得市场需求预测方法就是( B ) A 额定需求预测法 B 有效需求预测法 C线性回归需求预测法 D假定需求预测法 7.已知某房地产今年得销售成本为3315万元,存货平均余额为411万元,那么存货周转天数为( B ) A 8、07 B 44、61 Ｃ20 Ｄ30 8.按房地产市场得规范程度划分,可以把房地产市场分为( C )。 A、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场与土地市场 B、甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场与乙级商业物业市场 C、房地产白色市场、黑色市场、灰色市场 D、销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场与置换市场等 9.下列房地产交易活动处于房地产二级市场得就是( C ) A 房屋出租 B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让 10.在土地一级市场上,根据竞争性得强弱可以采用不同得土地使用权出让方式,其中在一定程度上排斥了市场机制得作用,具有较大垄断性得一种方式就是( A )。 A 协议出让 B招标出让Ｃ拍卖出让Ｄ投标出让 11.《中华人民共与国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》规定了各类土地得最高出让年限,其中工业用地最高出让年限为( C )。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 12.实收房地产租金占计划房地产租金得百分比称为( A ) A 租金收缴计划完成率 B 陈欠租金收缴率 C欠租户发生率 D租金收缴率 13.我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度,共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业得资质条件要求注册资金不低于( C )。 A 4000万元 B3000万元Ｃ2000万元Ｄ2500万元 14.我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度,共分为5个资质等级。其中二级房地产开发企业得资质条件要求自有流动资金在( B )以上。 A 500万元 B 1000万元Ｃ1500万元Ｄ2000万元 15.《中华人民共与国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》规定了各类土地得最高出让年限,其中商业、旅游、娱乐用地最高出让年限为( A )。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 16.( C )就是指经县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后,将该幅土地交付其使用,

房地产开发与经营作业答案

《房地产开发与经营》作业 第一章绪论 一、名词解释 1．房地产：房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 2．房地产开发与经营：房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。 3．土地储备开发：指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。 4．房地产企业：是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织，是房地产经济活动中的主要成分。 5．房地产项目定位：是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位，包括住宅地产品项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。 二、问答题 1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。 答：直线制组织结构：优点是命令统一，责权分明，维持成本低，快速灵活。缺点是不利于企业成长，过分依赖领导人的才能和技能。 职能制组织结构：优点是利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。缺点是容易部门分割，不了解其他部门的工作，

部门追求各自的职能利益。 直线职能制结构：优点是统一指挥与专业分工相结合，缺点是横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高。 事业部制组织结构：优点是强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策和战略发展，提供各种服务，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增强了内部竞争。缺点是活动和资源的重复配置导致成本上升，效率降低。 矩阵型组织结构：优点是公司可以很好地协调复杂又相互依存的组织活动，不同的专业人员可以很好地沟通和交流，并协助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用。缺点是消除了统一指挥后，可能造成一些混乱，员工缺乏安全感，产品线经理为了得到优秀的专业人员展开斗争，容易引起组织的矛盾 2．我国房地产企业的特征有哪些？ 答：首先，房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性。其次，土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。最后，房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。3．房地产开发与经营有哪些特点？ 答：难度大：产品具有固定性、单件性、复杂性。 风险大：房地产的投资大，资金运转周期长。 政策性强：房地产业是民生热点，是国民经济的龙头产业。 4．简述房地产开发与经营的程序和内容。 答：（1）投资机会选择；（2）项目定位；（3）前期工作；（4）建设阶段；（5）租售阶段；（6）物业管理。 5．简要叙述市场宏观环境包括哪些因素。 答：经济：国民经济发展、产业结构变化、城市化进程、经济体制、通货膨胀、家庭收入与支出结构。 政策：金融政策、土地政策、住房政策、户籍政策等 人口：人口总量、年龄结构、家庭结构、人口的迁移特征

2016版房地产开发与经营作业答案

2016版《房地产开发与经营》课程作业答案 第一章绪论 一、名词解释 1、房地产 房地产是指土地及其定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。2、房地产业 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业或产业，包含开发、经营、管理、中介服务四个方面。 3、房地产开发与经营 房地产开发是指通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。 二、问答题 1、房地产、房地产市场有哪些特征？ 房地产8个特征：（1）位置固定性；（2）异质性；（3）使用长期性；（4）投资大、开发周期长；（5）保值增值性；（6）价格易受周围环境影响；（7）受国家政策影响；（8）变现性差。 房地产市场5个特征：（1）房地产市场是房地产权益交易的市场；（2）房地产市场交易形式多样；（3）房地产市场是典型的区域性市场；（4）房地产市场是不完全竞争市场；（5）房地产市场的变化具有周期性。 2、房地产开发与经营有哪些特点？ （1）房地产开发经营难度较大；（2）房地产开发与经营风险较大；（3）房地产开发与经营政策性强；（4）房地产开发与经营专业性强。 3、房地产开发与经营有哪些形式？ 房地产开发的形式：（1）按开发时间划分，有初次开发和再次开发；（2）按开发内容划分，有外延式开发和内涵式开发；（3）按开发规模划分，有单项开发和综合开发。 房地产经营的形式：（1）按经营对象划分，有地产经营和房产经营；（2）按经营规模和经营方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营和跨国经

房地产开发经营与管理考试真题再现

房地产开发经营与管理考试真题再现 一.单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。) 1.房地产开发商进行开发项目融资结结构安排时，通常要投入占项目总投资( )的自有资金或股本金。 A、15% B、20% C、30% D、40% 2.开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是()。 A、产品线定价 B、选择品定价 C、补充品定价 D、产品束定价 3.某综合楼总建筑面积为10000㎡，其中可出售的居住建筑面积为7000㎡，可出租的商业建筑面积为1500㎡，剩余建筑面积为附属设备等用房，该综合楼的有效面积系数为()。 A、80% B、90% C、85% D、95% 4.某开发项目的规划建设用地面积为5000㎡，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层(其中1-4层为建筑面积相等的裙房，5-17层标准层)，则标准层每层建筑面积为( )㎡。 A、882

B、1765 C、1667 D、1538 5.某开发商于1999年8月1日获得开发项目用地的土地使用权，2000年6月1日完成规划设计，2000年10月1日获开工许可证，2002年4月1日项目建成并获发竣工证书，2002年10月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为()。 A、1999年8月1日至2002年4月1日 B、2000年10月1日至2002年4月1日 C、1999年8月1日至2002年10月1日 D、2000年10月1日至2002年10月1日 6.动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期与设定的目标收益率之间的关系是()。 A、越大，越大 B、越小，越大 C、越大，越小 D、与无关 7.某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为()。 A、9.00% B、8.05% C、30.00% D、7.52% 8. A.规划设计条件通知书、

房地产开发与经营重点整理(案例分析也包括在内)

房地产开发与经营重点整理(案例分析也包括在内)作者：奚晴 1.（名）房地产是指土地以及定着在土地上的建筑物和其他附属物的总称，以及由这些实物所衍生出的各种财产权利。P2 2（名或选）其他附属物是指为提高房地产的使用价值和功能而建造的附属物体，包括种植在土地上的花草、树木，人工建造的假山、抽水井，埋设在地下的管线、设施等附属物体。P1 3.（选）房地产权利一般包括所有权及其衍生的使用权、租赁权、抵押权、地役权、典当权等。P2 4.（选）房地产交易的实质是房地产权利的交易行为。P2 5.（简）房地产与不动产的关系P2 概念：不动产是不能移动或者移动后会改变其原来性质、形状或失去原价值的物。不动产包括土地、地上改良物和地下矿产资源及其衍生的权利。地上改良物包括定着在土地之上的房屋、构筑物、其他附属物和树木。将不动产与房地产所包括的范围相比，不动产包括房地产、矿产、林产，而房地产是不动产的一个重要组成部分。 6.（简或选）房地产的属性 P3~4 1）房地产位置的固定性 2）房地产使用的耐久性 3）房地产的异质性 4）土地供给的稀缺性 5）房地产投资与消费的双重性 6）房地产的相互影响性 7）房地产的易受限制性 8）房地产的难以变现性 7.（选或判）特殊用途房地产（飞机场、加油站、高尔夫球场、医院、学校）P3~4

8.（名）房地产的内涵 P5 房地产是从事房地产投资、开发、运营、服务和管理活动的主体及其所进行的相关经济活动的有机结合。 9.（选或简或论）房地产在国名经济中的定位和作用P6 1）房地产业是国民经济的基础产业 房地产业在国民经济生活中有重要影响，能较大程度制约其他产业和部门发展的产业。房地产是社会经济活动的基本要素和场所，是居民消费的载体。 体现在①房地产业是社会经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的根本保证； ②房地产业是人口素质提高的和社会全面进步的基本条件； ③房地产业是城市经济发展和城市现代化的重要基础； ④房地产业是社会财富创造的重要源泉。 2）房地产业是国民经济的支柱产业 房地产业在国民经济中生产发展速度较快，对整个经济起引导和推动作用的先导性产业。其具有较强的连锁效应，能诱导新产业崛起，对为其提供生产资料的各部门、所处地区的经济结构及其发展变化，有着广泛而深刻的影响。 10.（名）房地产开发与经营的含义 P9 是指房地产开发经营主体在国家的法律允许范围内，通过对土地、建材、基础设施、劳动力、信息等多种资源的优化组合利用，进行基础设施、房屋建设和土地开发，并对开发成果进行转移、运营、管理等一系列经济活动。 11.（简）房地产经营的特点 P10~11 1）房地产开发经营活动的复杂性（自身）体现在活动协调的复杂性，项目操作的复杂性 2）房地产开发经营的区域性（空间） 3）房地产开发经营活动长期性（时间） 4）房地产开发经营活动资金密集性（生产要素） 5）房地产开发经营活动高收益性和高风险性（回报） 6）房地产开发经营活动政策性（政府）

房地产开发与经营作业

《房地产开发与经营》作业答案 第一章绪论 一、名词解释 1．房地产 房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 2．房地产开发与经营 ?房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。 ?房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。 3．土地储备开发 是指政府依法通过收购、回收、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。 4．房地产企业 房地产业是从事房地产的开发组织、经营管理、买卖和租赁经营，以及中介、咨询、评估等服务的行业。 5．房地产项目定位 是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合干项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位。包括住宅地产项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。 二、问答题 1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。 2．我国房地产企业的特征有哪些？ 3．房地产开发与经营有哪些特点？ ?难度大，产品的固定性、单件性、复杂性 ?风险大，投资大，周期长 ?政策性强1、重要产业2、民生热点

4．简述房地产开发与经营的程序和内容。 （1）投资机会的选择与决策：重要环节（2）前期工作（3）建设阶段（4）租售阶段 5．简要叙述市场宏观环境包括哪些因素。 6．房地产经营决策程序是什么？ 1、发现问题 2、确定目标 3、拟定方案 4、分析评价 5、选择方案 6、实施追踪 7. 简述房地产开发与经营决策的内容 8．简述房地产行业管理的主要内容。 三、论述题 1．阐述我国房地产价格上涨的原因。 ?初期房地产调控措施不协调，加剧了供求矛盾 –初期“管住土地，控制信贷”的调控措施，抑制投资增长力度较大，加剧了供求矛盾； –一些地方政府对调控措施贯彻不力。 ?地价上涨推动 –土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度实施以来，对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。 –不可回避的是，“招、拍、挂”制度也存在明显的缺限，即短期内容易推动地价上涨。 ?新建住宅成本的上升也是导致房价上涨的原因。 ?不单指建材等价格上涨带来的成本增加，还应包括新建住宅品质提升所带来的成本增加。 ?房地产投资结构仍不尽合理 –供给结构不合理导致供需脱节； –中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增加，使得商品房平均价格上扬。 ?多种住房需求旺盛 –新增城市人口的住房需求

房地产开发与经营管理练习题参考答案1--8套

练习题一 （一）单项选择 1．C 提示：不可移动性就是位置的固定性，所以房地产市场具有区域性。 2．C 3．B 提示：房地产专业性强，需要的专业机构多，包括建筑师、工程师、会计师、造价工程师、估价师、物业代理和律师等等。 4．A 5．C 6．A 7．B 8．D 9．B 提示：房地产一级市场是指土地使用权出让市场，房地产二级市场是指土地转让和新建商品房租售市场，房地产三级市场是指存量房地产交易市场。更清晰的划分方式是根据增量存量关系，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋分为一级房屋市场（一手房市场）和二级房屋市场（二手房市场）。 10．A 提示：中国目前空置量的统计是不完整的，中国的空置量是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。 11．D 12．A 提示：房地产的交易方式主要包括房地产买卖、房地产抵押以及房屋租赁。此题是1999年考题 13．B 14．C 提示：房地产一级市场是指土地使用权出让市场，房地产二级市场是指土地转让和新建商品房租售市场，房地产三级市场是指存量房地产交易市场。更清晰的划分方式是根据增量存量关系，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋分为一级房屋市场（一手房市场）和二级房屋市场（二手房市场）。此题是2001年考题。 15．D 提示：房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长，交易费用通常也比较多；同时，我国房地产市场起步晚，相关法律法规也有待进一步完善。 16．A 提示：我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。国家控制了土地所有权，垄断了土地出让市场。这是区别于土地私有制国家房地产市场的重要特性。 17．A 18．B 提示：房地产波动的重要原因是供求的不平衡，非理性预期、容积率和生产的时间落差都会造成房地产市场短期的供求失衡，而价格机制是促使房地产市场平衡的重要因素。 （二）多项选择 1．ABD 2．BC 提示：社会环境，是指一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等等。 3．BC 4．ABD

房地产开发与经营(形考3)答案

江苏开放大学 形成性考核作业 学号20 姓名王甫 课程代码020025 。 课程名称房地产开发与经营评阅教师 第 3 次任务 共 3 次任务 .

江苏开放大学 请务必将答案写在题后的答题纸上。 一、单选题（每小题3分，共36分） 1、房地产开发企业应当自建设工程竣工验收合格之日起（）日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建建设行政主管部门或者其他有关部门备案。 A、7 B、10 C、15 D、30 2、以下不是开发项目规划设计方案评价的特点是（）。 ; A、评价主体的多元性 B、评价目标的多样性 C、评价值的不确定性 D、评价方法的多样性 3、开发项目规划设计方案评价的步骤正确的是（）。 ①选择评价的指标体系②比较分析并优选方案 ③明确评价目标④选定合适的评价方法 A、①③④② B、③①④② C、④③①② D、④①③② 4、以下不属于项目经理职责的是（）。 A、全权负责项目成员的任命、考核与奖惩 B、建立各种专业管理体系并组织实施 C、对项目目标进行系统管理 D、对资源进行动态管理 5、房地产开发项目施工项目管理的主体是（）。 % A、建设单位 B、设计单位 C、施工单位 D、监理单位 6、以下不属于施工阶段特点的是（）。 A、以执行计划为主 B、需要协调的内容多 C、持续时间长、合同关系复杂 D、影响投资的程度最大 7、以下不属于施工项目成本中的直接成本的是（）。 A、材料费 B、现场管理费 C、措施费 D、机械费 8、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为()年。 B.4 9、建筑容积率的计算公式是（）。 A、住宅总建筑面积/住宅基底总面积 B、住宅建筑面积/居住区用地面积