“买卖不破租赁”规则的立法完善

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“买卖不破租赁”规则的立法完善

作者：熊蕊

来源：《法制与社会》2015年第33期

摘要大多数国家在立法上确立了“买卖不破租赁”规则，用以均衡交易各方的合法权益，但同时对租赁权对抗力进行严格限制，以避免其滥用造成对租赁物所有权受让人权益的侵犯。我国对该规则引入时间较晚，相关法律体系中关于“买卖不破租赁”规则的规定显得简略粗糙，适用范围模糊，缺乏相关配套制度，在司法实践中缺乏可操作性，致使该规则的立法目的无法实现，亟待立法上予以完善。

关键词“买卖不破租赁” 租赁物公示制度

作者简介：熊蕊，都匀市人民检察院。

中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2015）11-291-02

“买卖不破租赁”规则即是承租人租赁权的对抗效力规则，其起源于公元前7世纪罗马法中的“买卖破租赁”规则，但随着经济社会的发展与进步，“买卖不破租赁”规则逐渐将之取代，并在各国立法上得以确立。该规则的目的在于维护处于弱势地位承租者的合法利益，从而平衡交易各方的权益，促进经济的平稳和谐发展。而我国对该规则的引入时间较短，相关体系制度尚在建立当中，本文通过与世界各主要国家相关立法规定的对比分析，剖析出我国对于“买卖不破租赁”在立法上的瑕疵，以期提出完善建议。

一、“买卖不破租赁”规则的立法瑕疵

我国对于“买卖不破租赁”规则的立法规定主要体现在《合同法》第229条“租赁物在租赁

期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”上，笔者尝试通过与其他国家对于该规则相关立法规定的对比分析，剖析出我国该规则在立法上的瑕疵。

（一）“买卖不破租赁”规则中对“租赁物”的限定

法国、日本将“租赁物”仅限定于不动产范围，德国的规定则大同小异，唯一的突破是将登记于船舶登记簿上的船舶这一动产纳入“租赁物”范围。可见，大多数国家均在立法上对该规则中“租赁物”的适用范围进行了限制，规定只有不动产，或具有等同于不动产价值的动产才能够适用“买卖不破租赁”规则。而我国《合同法》第229条中关于“买卖不破租赁”规则的主语，该条文仅用“租赁物”一词进行概括，并不对其范围作出必要限制。根据我国《物权法》的规定，“本法所称的物，包括不动产和动产”，据此，该“租赁物”也就包括了动产以及不动产。此举易造成该规则的滥用，从而侵害到相关当事人的合法权益。

（二）租赁权对抗效力的公示问题