估价习题

1、关于房地产估价误差的说法,错误的是( )。

A.判断评估价值误差大小或者准确性,理论上是将其与真实价值进行比较B.估价会有误差,可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准

C.所有评估价值都有误差,可以说所有评估价值都是近似值

D.估价误差应有一定限度,因此需要确定合理误差范围

2、关于确定估价时点与得出评估价值先后次序的说法,正确的是( )。

A.确定估价时点在先,得出评估价值在后

B.得出评估价值在先,确定估价时点在后

C.确定估价时点与得出评估价值同时进行

D.确定估价时点与得出评估价值无先后表示,谁先谁后都可以。

3、土地的()使得一宗土地一个价格,且彼此差异很大

A.独一无二性B.不可移动性C.价值高大性D.数量有限性

4.由于土地数量难以增加或减少,并具有(),其供给弹性小。

A.独一无二性B.不可移动性C.价值高大性D.数量有限性

5.在不动产估价中一般所说的价值是指()。

A.投资价值B.正常成交价格C.使用价值D.交换价值

6.一般地说,成交价格围绕()而上下波动,市场价格一般围绕()而上下波动。

A.评估价格B.理论价格C.正常成交价格D.市场价格

7.现有甲乙丙三块地,土地单价分别是:1000元/平米,800元/平米,500元/平米。其容积率分别为:6、4、2。如果三块地其他条件完全相同,则明智的买者应购买()

A.曱;B.乙;C.丙;D.不能确定

8.现实中,有时评估的不一定是(),而是某些特定条件限制下的正常价格或金额,如拆迁补偿估价

A.公开市场价值;B.使用价值;C.投资价值;D.交换价值

9.经济学所讲的外部经济,房地产利用中主要体现为房地产的( )。

A.相互影响性B.寿命长久性C.数量有限性

D.保值增值性

10.在国有建设用地使用权挂牌出让中,为竞买人确定报价提供参考依据的估价,一般是评估( )。

A.挂牌底价B.正常市场价格

C.竞买人可承受的最高价D.最可能的成交价

11、某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元,假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元,装修费用为800万元,装修期为1年,装修费用均匀投入,装修期间租金损失现值为500万元;如果对该房地产进行改变用途的改造,改造后的价值为8000万元,改造费用为160万元,改造期为1年,改造费用均匀投入,改造期间租金净损失现值为500万元;折现率均为10%,该地区不适合拆除重建,根据上述资料,该宗房地产的最佳利用应是( )。

A.维持现状B.改变用途C.重新装修

D.重新开发

12、下列估价中,估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是( )。

A.因解决估价结果异议的需要,对原估价结果进行复核的估价

B.因保险理赔需要,对投保房地产的价值损失进行评估

C.因抵押贷款的需要,对作为抵押物的在建工程进行估价

D.因房屋征收补偿需要,对用于产权调换的期房进行估价

二,判断题

1.楼面地价比土地单价更能反映土地价格水平的高低。( )

2.一般而言,当不动产市场价格低于其心理价位时,投资者倾向于出手,需求者倾向于买进。( )

3.某单位于2009年12月1日与市国土局签订的建设用地使用权出让合同规定,土地的规划用途为住宅,容积率为2.0;2010年10月10日报市规划局批准变更用途为住宅、办公;2011年5月9日报市规划局批准变更容积率为3.0;2011年9月1日市国土局委托房地产估价机构评估需补交的土地使用权出让金数额,则估价时点应为2010年10月10日和2011年5月9日。( )

4.一占地1000平米的8层建筑物各层面积均相同,若其房地单价5000/建筑平米,建筑密度为50%,则其房地总价为2000万元。( )

5.某种不动产价格上升,则其对应的需求量必定减少,反之则增加。

6.地价变动主要受需求因素的影响。( )

三,案例分析题

甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产,建成于2004年,现状用于商业,于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款,委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查,该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。

1.下列关于该宗房地产抵押估价的假设和限制条件分析中,不合理的假设是( )。

A.估价对象产权明晰,手续齐全,可在公开市场上自由转让

B.估价对象法定用途为工业,现状用途为商业,遵循最高最佳使用原则,设定估价对象用途为商业

C.该地区房地产市场状况保持稳定,未发生重大变化或实质性改变

D.本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题

2.对该宗工业房地产进行区位因素分析时,一般不重点分析的因素是( )。

A.交通条件

B.产业集聚度

C.基础设施完备程度

D.公共设施完备程度

3.该宗房地产的再次抵押价值为( )。

A.首次抵押时的价值-首次抵押贷款余额

B.再次抵押时的价值-首次抵押贷款余额

C.再次抵押时的价值-已抵押贷款额/贷款成数

D.再次抵押时的价值-已抵押贷款余额/贷款成数

单选题

1、B

2、A

3、A

4、B

5、D

6、DB

7、A

8、A

9、A 10、C 11、

B 12、D

判断题

1、√

2、√

3、×

4、√

5、√

6、√

案例分析题

1、B

2、D

3、D

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