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以股权转让实现土地使用权转让的实务操作手法

以股权转让实现土地使用权转让的实务操作手法
以股权转让实现土地使用权转让的实务操作手法

以股权转让实现土地使用权转让的实务操作手法

2011年5月6日,安某三人将自己拥有某实业公司的100%的股权转让给了钱某等人,因为该公司没有债权债务,也没有任何纠纷,公司资产仅有50亩土地,所以股权转让的相关手续办理的较为顺利。然,在完成股权变更后,公司向当地的主管部门申办开发手续时,并告知该块土地涉嫌非法转让,故暂停办理该地块的相关手续。委托人十分不解,明明是通过股权转让的方式收购的公司,怎么会涉嫌非法转让土地呢?况且该块土地使用权并没有发生转移,当地相关部门似乎在以行政手段干预经济交往。

经笔者了解,类似于该公司的遭遇的远不止一家。江苏省常州市陆生因转让房地产公司股权被依“非法倒卖土地使用权罪”审查起诉,安徽蚌埠市也对“非法倒卖土地使用权”案进行了判决。海南省国土部门更是开全国之先河,出台了《关于充分发挥土地调控作用促进房地产业平稳健康发展的通知》以下简称《通知》。其中第五条明确表示要“完善土地二级市场管理防范恶意炒卖土地行为。”而该条中最引人注目的是“严禁以股权转让为名变相违规转让土地使用权。”为什么普通的股权交易会和土地使用权转让联系在一起呢?而且有的交易甚至被追究了刑事责任。那么,股权转让和土地使用权转让之间有什么区别和联系?为什么近年来通过股权转让来实现土地使用权转让的事件越来越多?通过股权转让实现土地使用权转让的效力如何认定?带着这些问题,笔者进行了一些研究。

一、股权转让和土地使用权转让的区别

(一)概念不同

股权转让是指公司股东依法将自己的股份让渡给他人,使他人成为公司股东的民事法律行为。股权转让是股东行使股权经常而普遍的方式,我国《公司法》规定股东有权通过法定方式转让其全部出资或者部分出资。股权内容包括自益权和共益权两种性质的权利。自益权是指股东为自身利益而可单独主张的权利,主要包括公司盈余分配请求权、剩余财产分配请求权、股份转让过户请求权等财产权利;共益权是指股东为公司利益兼为自己的利益而行使的权利,主要包括股东会议出席权和表决权、知情权、查阅权、诉讼权等参与性权利。

土地使用权转让指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括买卖、交换、赠与或其他合法方式。根据《城市房地产转让管理办法》的规定,其他合法方法主要包括:(1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人,房地产权属发生变更的;(2)一方提供土地使用权,另一方或者多方提供资金,合资、合作开发经营房地产,而使房地产权属发生

变更的;(3)因企业被收购、兼并或合并,房地产权属随之转移的;(4)以房地产抵债的;(5)法律、法规规定的其他情形。

(二)构成要件不同

在土地使用权转让中,转让的标的是土地使用权,转让的主体是土地使用权人,因此构成土地使用权转让行为应具备两个条件:一是土地使用权发生了转移,是在原来合法使用基础上的再次转移;二是土地使用权转移行为存在于两个民事主体----土地使用权人之间,即转让方、受让方必须在同一时点同时存在。在这种方式下,转让双方直接以合同方式约定土地使用权买断性转移的权利和义务,转移后转让方不再享有土地使用权。

在股权转让中,转让标的是股东登记依法所享有的公司股份,股东权利和股东责任,而不仅仅是公司出资人的出资额,更不是他曾拥有的包括土地使用权在内的公司某项现实财产。股权转让主体之间的关系表现为公司股东之间和股东与其他第三人之间的关系。因此,构成股权转让行为应具备两个条件:一是公司股权发生了转移,在股权转移中股东构成发生变动二是股权转移行为发生在一个民事主体即公司法人内部。就土地使用权而言,公司依法取得土地使用权后,土地使用权作为法人财产时已表现为货币化或股份化的形式,是公司法人财产的一部分。股东依法转让股权时,土地使用权的公司法人财产性质未发生改变,不属于土地使用权转让的范畴。

(三)转让条件不同

土地使用权转让应严格根据《城市房地产管理法》第三十八条规定执行,第三十八条规定:“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。”因此,对于土地使用权转让而言,有三项限制条件:⑴已支付全部土地出让金;⑵取得土地使用权证;⑶开发已完成一定的工作量。

公司股权转让除股份有限公司、上市公司对特定股权转让有特殊限制外,有限责任公司股权转让则都应遵循一般性规定,即《公司法》第七十二条规定,有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。股东向股东以外的人转让股权,应当经其他股东过半数同意。(四)调整的法律不同

土地使用权转让受《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《物权

法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》等一系列与土地使用权转让有关的法律法规所调整。这些法律法规明确规定了土地使用权转让的概念、转让方式及转让条件。

股权转让则适用《公司法》、《合同法》、《证券法》等一系列有关法规所调整。

(五)登记部门不同

土地使用权发生转让的,双方当事人应依法申请办理变更土地登记,土地变更登记的管理部门为各地的国土资源管理部门。有限责任公司股权发生转让的,也需办理变更登记,变更登记的管理部门为公司登记的工商行政管理部门。

二、近年来,以股权转让方式实现土地使用权转让的情形越来越多的原因

经笔者了解,近年来,以股权转让方式实现土地使用权转让的情形越来越多的原因,大概有以下几个方面:

(一)政府陆续出台了相关调控房地产市场的政策,从2008年12月的《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,到2010年1月的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,再到2011年4月的《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。上述调控政策不仅涉及商品房交易市场、银行信贷的金融市场,还涉及到土地使用权的出让市场。这就使得一些开发商从一级市场取得土地使用权,转为到二级市场上寻找目标。这就导致一些没有能力开发但手中有地的开发商手中的土地进入交易市场。

(二)便面繁琐的土地交易程序,特别是评估程序。《城市房地产转让管理规定》第七条规定,房地产转让,应当按照下列程序办理:房地产转让,应当按照下列程序办理:(1)房地产转让当事人签订书面转让合同;(2)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请,并申报成交价格;(3)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查,并在7日内作出是否受理申请的书面答复,7日内未作书面答复的,视为同意受理;(4)房地产管理部门核实申报的成交价格,并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估;(5)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费;(6)房地产管理部门办理房屋权属登记手续,核发房地产权属证书。按照该程序完成一块土地使用权的转让,将需要很长的时间周期,而且一旦在某一环节出现问题,就会直接影响土地使用权的交易。同时,政府主管部门对于双方申

报的价格还要组织相应的专业机构进行评估。作为交易双方来说,交易的成本越低对双方就越有利。所以一旦评估,交易双方将没有任何空子可钻。这也是交易双方不愿直接交易的原因。

(三)股权转让方式可以避免缴纳繁重的税务负担。按照我国税收征管方面的法律规定,土地使用权转让需要交纳契税、土地增值税、营业税等十余种税收。一宗土地交易按正常的缴纳标准少则几百万,多则几千万。对交易双方来说这种成本是看得见、摸得着的。交易双方如果有别的方法,交易双方毫不犹豫的会选择更有利于自己的方式。

(四)股权转让方式手续简便,办理快捷,而且成本较低。一个正常公司的股权转让,如果转让双方没有特殊的要求(比如公告),股权转让的变更手续,三天就能办理完毕。而且股权转让的登记机关在审查股权转让时,只进行形式审查,并不进行实质性审查,这就给转让双方更多的空间。

三、通过股权转让实现土地使用权转让的效力如何认定

由于我国《城市房地产管理法》对城市建设用地使用权的转让规定了一些限制条件,而且由于直接进行土地使用权转让,必须缴纳契税、营业税和土地增值税,税负较重,这使得在实践中房地产开发商们经常不直接转让土地使用权,而是转让拥有土地使用权的公司的股权,从而使受让股东获得对土地的间接控制权和利用权。对此种行为的法律效力,司法实践中主要有两种意见。

一种意见认为,该行为系以合法形式掩盖非法目的,即当事人的真实意思为转让土地使用权,但因法律的强制性规定而无法以土地使用权直接转让的方式实现,因此以另一个法律行为(转让股权)掩盖真意,以实现同一效果。此外,此种行为恶意规避国家关于房地产法(主要是《城市房地产管理法》第三十八条的规定)和税法的相关规定,属于规避法律的行为,因此应当认定无效。

另一种意见认为,该行为合法有效,理由在于,公司股权转让是公司法所保护的法律行为,股权转让并不导致土地使用权权属的转移,土地仍是原公司的财产,股权转让行为与土地使用权转让行为彼此之间相互独立、毫不相关。任何股权变动都会导致资产控制状态的变化,不能仅因股权转让而导致的对于特定资产的间接控制就否定行为本身的效力。同时,税法制度允许当事人在不违反法律的强制规定的情况下合理避税。如果认定此类行为无效,将会削弱股权的流通性,违反公司制度的基本特征,影响交易安全和效率。

笔者认为,当事人以股权转让形式获得被转让股权公司的资产,主要是房地产项目及土地使用权,规避了在房地产项目及土地使用权中转让应

当符合的法定条件,表面上看,似乎是以合法形式掩盖了非法目的。但是,不能简单地得出这样的结论。因为,当事人要想取得一个房地产项目可以有两种可供选择的方式,其一是直接转让该房地产项目,其二是间接收购该房地产项目所在的公司,这两种方式本身都是合法的。目前,法律、法规对直接转让房地产项目规定了严格的限制条件,但是对收购房地产公司的股权并没有施以同样严格的限制,所以实践中以收购房地产公司股权方式达到受让房地产项目的做法屡见不鲜。这的确存在规避法律的问题,但至少目前这种规避还是合法的,仍是当事人在法律允许范围内的合法选择,至多说是“钻了法律的空子”。如果国家认为,确实需要对此类行为严加调整,完全可以通过完善立法加以解决。所以,不应当仅因为当事人规避了直接转让房地产项目的法律限制,就认定股权转让合同无效,两者是不同的法律关系,须分别判断。

另外,当事人在股权转让合同中故意约定低价,规避以正常价格转让股权时应当缴纳的税收,属于恶意串通,损害国家利益的行为,此种行为无效。但需要指出的是,由此种行为导致的合同无效,不是整个股权转让合同的无效,而仅仅是股权转让合同中的价格条款无效。股权转让合同仍然有效,但是当事人恶意串通,逃避税收,损害国家利益的行为无效,必须按照包括所谓拆迁补偿款、项目补偿款等在内的实际交易价格,依法补缴税款,并接受处罚。

综合以上内容分析,有关部门认为以股权转让方式实现土地使用权转让的情形涉嫌非法转让土地使用权,从而干预股权转让行为,这种做法没有法律依据,仅是对法律的错误理解。所以,笔者认为,目前情况下,以股权转让方式实现土地使用权转让仍是当事人最便捷、成本最低的操作方式。

土地使用权转让合同(最新版)

STANDARD CONTRACT SAMPLE (合同范本) 甲方:____________________ 乙方:____________________ 签订日期:____________________ 编号:YB-HT-008672 土地使用权转让合同(最新

土地使用权转让合同(最新版) 第一章总则 第一条本合同双方当事人 出让方:___________________________(以下简称甲方) 受让方:___________________________(以下简称乙方) 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》和国家及地方有关规定,双方本着平等、自愿、有偿的原则,通过友好协商,订立本合同。 第二条甲方依据法律和本合同规定出让土地使用权,土地所有权属中华人民共和国。地下资源、埋藏物均不在土地使用权出让范围。 第三条乙方根据本合同受让的土地使用权,在使用年限内可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动,其合法权益受到国家法律保护;但不得进行中华人民共和国法律所不允许的活动。乙方负有依法合理开发、利用、保护土地的义务。第二章定义 第四条本合同所使用的特定词语定义如下 1.“地块”指本合同项下甲方向乙方出让土地使用权的范围,即本合同第五条界定的范围。

2.“总体规划”指经中国政府批准的_________开发区域的土地利用和开发建设总体规划。 3.“成片开发规划”指依据总体规划编制的,经中国政府批准的在受让土地使用权范围内各项建设的具体布置、安排,以及开发后土地利用方案。 4.“公用设施”指依照成片开发规划对地块进行综合性的开发建设,建成的供排水、供电、供热、道路、通信等供公共使用的设施。 第三章出让地块的范围、面积和年限 第五条甲方出让给乙方的地块位于___________________________。(见附件_________地块地理位置图,略)。 第六条第五条所指地块总面积为_________平方米。 第七条本合同项下的土地使用权出让年限为_________年;自取得该地块《中华人民共和国国有土地使用证》之日起算。 第四章土地用途 第八条本合同项下的出让地块、按照批准的总体规划是建立一个以开办和经营工业项目(建设项目)为主的工业区(综合区),亦准许_________%用地开办一些与之相配套的生产和生活服务设施。(注:根据具体情况定)。 第九条本合同附件《土地使用条件》是本合同的组成部分,与本合同具有同等的法律效力。乙方同意按《土地使用条件》使用土地。 第十条在出让期限内,如需改变本合同第八条规定的土地用途和《土地使用条件》,应当取得甲方同意,依照有关规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理土地使用权变更登记手续。 第五章土地费用及支付

公司股权控制法律实操指南(附案例)

公司股权控制法律实操指南(附案例)作者/ 邓海虹,北京市京师律师事务所高级合伙人 来源/ 海虹诉讼在线 公司章程如何避免股权纠纷 公司章程是股东共同一致的意思表示,载明了公司组织和活动的基本准则,是公司的宪章。公司章程对于是公司治理中不可或缺的法定文件,公司章程中关于股权的设置又是公司章程设计的重中之重。我们通过本文列举一些常见的问题,若有不尽之处,欢迎补充。 一、一般问题 1.股权比例问题 对于企业股权比例设置的问题,为了避免公司在运营中陷入僵局,在设立公司时应设计较为合理的股权比例。创业之初,如果只有一个股东,即可成立一人有限责任公司,100%拥有股权。如果是2个或以上股东一起成立有限责任公司,2人持股比例尽量避免50%:50%,3人尽量避免33%:33%:34%。2名以上股东的公司,要对公司具有绝对的控制权,那么持股比例需要超过2/3。 2.同股同权或同股不同权问题 《公司法》第43条规定:股东会会议由股东按照出资比例行使表决权;但是,公司章程另有规定的除外。第44条规定:股东会的议事方式和表决程序,除本法有规定的外,由公司章程规定。股东会会议作出修改公司章程、增加或者减少

注册资本的决议,以及公司合并、分立、解散或者变更公司形式的决议,必须经代表三分之二以上表决权的股东通过。 可以明显看出公司法将实施“同股同权”还是“同股不同权”的权利交由公司章程来约定,所以企业在设立或者增资时,应考虑公司的实际经营情况合理的设计公司章程。 3.红利分配、增资认缴问题 实践中,是否参与公司的实际运营会影响到股东的分红比例,同时,公司法赋予企业对于分红权的自治权利。公司法第34条规定:有限责任公司股东按照实缴的出资比例分取红利;公司新增资本时,股东有权优先按照实缴的出资比例认缴出资。但是,全体股东约定不按照出资比例分取红利或者不按照出资比例优先认缴出资的除外。 对红利分配、增资认缴的约定,公司法并未要求必须在公司章程中体现。实务中,可以在公司章程中约定,也可以由全体股东以其他方式约定。但是,考虑到工商、税务、审计等部门执法水准以及对法律理解的差异,稳妥起见,建议一并在公司章程中约定清楚,可以节省众多不必要的解释、沟通工作。 二、特殊性问题 (一)股权转让设计的问题 《公司法》第71条第4款关于“公司章程对股权转让另有规定的,从其规定”的规定,有限责任公司章程可以自由约定对股份转让的限制。 1.禁止股权转让的问题

国有股权转让程序文件(20201204162652)

有限责任公司股权转让详细流程 一、股权转让的一般程序 1、召开公司股东会议研究股权出售和收购股权的可行性分析研 究;出售和收购股权的目的是否符合公司的战略发展;并对收购方的经济实力经营能力进行分析严格按照公司法的规定程序进行操作。 2、聘请律师进行律师尽职调查。 3、出让和受让双方进行实质性的协商和谈判断。 4、出让方国有、集体企业向上级主管部门提出股权转让申请并经上级主管部门批准。 5、评估、验货私营也可协商确定股权转让价格。 6、出让的股权属于国有企业或国有独资的需要到国有资产办进行立项确认,然后再到资产评估事务所进行评估。其他类型企业可直接到会计事务所对变更后的资本进行验货。 7、出让方召开职工大会或股东大会。集体企业性质的企业需召开职工大会或职工代表大会按《工会法》条例形成职代会决议。性质的需召开股东部分大会并形成股东大会决议按照公司章程规定的程序和表决方法通过并形成书面的股东会决议。 8、股权变动的公司需召开股东大会并形成决议。 9、出让方和受让方签定股权转让合同或股权转让协议。 10、由产权交易中心审理合同及附件并办理交割手续。(私 营可不需要) 11、到各有关部门办理变更、登记等手续。

二、办理股权转让工商变更登记需提交的文件资料 1、出让方企业同意股权转让的股东会或董事会决议;出让方是国有企业,需向上级主管部门提出股权转让申请书及主管部门批复以及产权交易机构的挂牌摘牌的相关证明文件。 2、受让方企业同意受让股权的股东会或董事会决议。 3、股权转让协议书。 4、股权变动的公司股东会或董事会同意股权转让的决议。 5、股权变动的公司股东会和董事会任免董事、监事及法定代表人如有变动的决议。 6、股权变动公司法定代表人签署的《企业变更登记申请书》含《企业变更改制登记申请表》、《变更后单位投资者单位股东、发起人名录》、《变更后自然人股东发起人、个人独资企业投资人、合伙企业合伙人名录》、《变更后投资者注册资本注册资金、出资额缴付情况》、《企业法定代表人登记表》、《董事会成员、经理、监事任职证明》、《企业住所证明》等表格。 7、公司法定代表人签署的《指定委托书》及被委托人的复印件。 8、章程修正案或修改后的公司章程。 9、验资报告或评估报告。 10、出让方、受让方及股权变动公司营业执照副本复印件或复印件。

标准股权转让协议简易版

It Is Necessary To Clarify The Rights And Obligations Of The Parties, To Restrict Parties, And To Supervise Both Parties To Keep Their Promises And To Restrain The Act Of Reckless Repentance. 编订:XXXXXXXX 20XX年XX月XX日 标准股权转让协议简易版

标准股权转让协议简易版 温馨提示:本协议文件应用在明确协议各方的权利与义务、并具有约束力和可作为凭证,且对当事人双方或者多方都有约制性,能实现监督双方信守诺言、约束轻率反悔的行为。文档下载完成后可以直接编辑,请根据自己的需求进行套用。 甲方(出让方): 地址: 法定代表人: 乙方(受让方): 地址: 法定代表人: 鉴于: 1、双宏公司拥有:一号地块位于青羊街8 号浣花山庄出让转让土地。出让土地部分:原 地产证号为成国用20xx第550号土地,土地性 质:综合用地;宗地面积:8066.71平方米;原地 产证号为成国用20xx第421号土地,土地性

质:商业用地,宗地面积:7108.57平方米。出让建筑物部分:原房产证号为蓉房权证成房监证字第0482629号的建筑物现用于餐厅和茶坊,建筑面积:1804平方米;原房产证号为蓉房权证成房监证字第0482626号的建筑物现用于客房,建筑面积:4127平方米;原房产证号为蓉房权证成房监证字第0482630号的建筑物现用于办公用房,建筑面积:769平方米;另有A栋贵宾楼、B栋贵宾楼没有取得房产证,且建筑面积不详。二号地块位于青羊正街2号琴台宾馆的出让转让土地。出让土地部分:原证号为成国用20xx字第099号德土地,土地取得方式:划拨,土地性质:文、体、娱,宗地面积:6629.58平方米。出让建筑物部分:原房产证号为蓉房权证成房监证字第0705918、0705909、

国有股权转让总结

国有股权转让总结 1

转让原则: 第七条国务院国有资产监督管理机构负责国有股东转让上市公司股份的审核工作。 中央国有及国有控股企业、有关机构、部门、事业单位转让上市公司股份对国民经济关键行业、领域和国有经济布局与结构有重大影响的,由国务院国有资产监督管理机构报国务院批准。 地方国有及国有控股企业、有关机构、部门、事业单位转让上市公司股份不再拥有上市公司控股权的,由省级国有资产监督管理机构报省级人民政府批准后报国务院国有资产监督管理机构审核。 协议转让价格:第二十四条国有股东协议转让上市公司股份的价格应当以上市公司股份转让信息公告日(经批准不须公开股份转让信息的,以股份转让协议签署日为准,下同)前30个交易日的每日加权平均价格算术平均值为基础确定;确需折价的,其最低价格不得低于该算术平均值的90%。拟受让方以现金支付股份转让价款的,国有股东应在股份转让协议签订后5个工作日内收取不低于转让收入30%的保证金,其余价款应在股份过户前全部结清 受让原则:国有单位受让上市公司股份按本办法有关规定需要报国有资产监督管理机构审核批准的,按以下程序办理:国有单位为中央单位的,其受 2

让上市公司股份由中央单位逐级报国务院国有资产监督管理机构批准。 国有单位为地方单位的,其受让上市公司股份由地方单位逐级报省级国有资产监督管理机构批准。 第十七条国有单位认购上市公司发行股票的、将其持有的上市公司发行的可转换公司债券转换成股票的、通过司法机关强制执行手续受让上市公司股份的、间接受让上市公司股份的(即受让上市公司股东的控股权)按照相关法律、行政法规及规章制度的规定办理,并在上述行为完成后10个工作日内报省级或省级以上国有资产监督管理机构备案。(事后备案) 3

土地使用权转让三方协议

三方协议书 甲方:XXX(住址:XXXXXXXX) 乙方:XXX(住址:XXXXXXXX) 丙方:XXX(住址:XXXXXXXX) 甲方于XXXX年X月XX日将位于XXX乡XX村XXX组XX至XX公里XX——XX公里路段,小地名“XXX”的XX亩土地使用权转让给乙方开发,租赁期20年。并订立了《土地使用权转让协议》。 上述于XXX年X月XX日签订。但是,由于暂时乙方无继续履约能力,为此求助丙方先行垫付租金,丙方为了保障自己的利益,经三方反复协商,达成如下协议: 一、由丙方先借给乙方现金XXX万元整,作为乙方一次性交给甲方的二十年租金;乙方则将XXX亩山地剩余二十年的管理权和开发权抵押给丙方。 二、在XXXX年XX月XX日之前,如果乙方能偿还丙方XX万元本金和利息,则乙方仍拥有该片山地的管理权和开发权;如果乙方在XXXX年XX月XX日之前不能偿还丙方的XX 万元的本金和利息,则该片山地的二十年管理权和开发权自动转为丙方所有,乙方必须在XXXX年XX月XX日前清场交给甲方管理和开发,丙方所借给乙方的XX万元不再收取乙方的利息,自动转为交给甲方的租金。

三、为防止乙方在XXXX年XX月XX日之前不能还清丙方的XX万元的本金和利息,又不将该片山地二十年管理权和开发权自动转交丙方,甲方保留对乙方追究违约金XX万元的权利,同时,丙方也有对乙方诉讼的权利。如果乙方在XXXX年XX月XX日之前能还清丙方的XX万元的本金和利息,或自动将该片山地的管理权和开发权转交丙方,则甲方对乙方追究违约金的权利自动终止。 三、本协议一式三份,甲乙丙三方各持一份,合同自签订之日起生效。 甲方: 乙方: 丙方: XXXX年XX月XX日

国有资产转让流程

资产转让流程图

股权转让流程 国有股权转让即涉及到国有资产监管的特别规定,又要符合《公司法》关于股权转让的规定,根据《中华人民共和国公司法》、《企业国有资产监督管理暂行条例》、《企业国有产权转让管理暂行办法》以及国有股权向管理层转让等规定和相应产权交易机构的交易规则之规定,国有股权交易可以分为以下几个步骤。 一、初步审批 转让方就本次股权转让的数额、交易方式、交易结果等基本情况制定《转让方案》,申报国有产权主管部门进行审批,在获得同意国有股权转让的批复后,进行下一步工作。 二、清产核资 由转让方组织进行清产核资(转让所出资企业国有产权导致转让方不再拥有控股地位的,由同级国有资产监督管理机构组织进行清产核资),根据清产核资结果编制资产负债表和资产移交清册。 三、审计评估 委托会计师事务所实施全面审计,在清产核资和审计的基础上,委托资产评估机构进行资产评估。(评估报告经核准或者备案后,作为确定企业国有股权转让价格的参考依据) 四、内部决策 转让股权所属企业召开股东会就股权转让事宜进行内部审议,(如果采取协议转让方式,应取得国有资产主管部门同意的批复,转让方和受让方应当草签转让合同,并按照企业内部决策程序进行审议),形成同意股权转让的决议、其他股东放弃优先购买权的承诺。涉及职工合法权益的,应当听取职代会的意见,并形成职代会同意转让的决议。 五、申请挂牌 选择有资格的产权交易机构,申请上市交易,并提交转让方和被转让企业法人营业执照复印件、转让方和被转让企业国有产权登记证、被转让企业股东会决

议、主管部门同意转让股权的批复、律师事务所的法律意见书、审计报告、资产评估报告以及交易所要求提交的其他书面材料。 六、签订协议 转让成交后,转让方和受让方签订股权转让合同,取得产权交易机构出具的产权交易凭证。 七、审批备案 转让方将股权转让的相关文字书面材料报国有产权主管部门备案登记。 八、产权登记 转让方和受让方凭产权交易机构出具的产权交易凭证以及相应的材料办理产权登记手续。 九、变更手续 交易完成,标的企业修改《公司章程》以及股东名册,到工商行政管理部门进行变更登记

股权转让协议通用(简易版)

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股权转让协议通用(简易版) The Purpose Of This Document Is T o Clarify The Civil Relationship Between The Parties Or Both Parties. After Reaching An Agreement Through Mutual Consultation, This Document Is Hereby Prepared 注意事项:此协议书文件主要为明确当事人或当事双方之间的民事关系,同时保障各自的合法权益,经共同协商达成一致意见后特此编制,文件下载即可修改,可根据实际情况套用。 股权转让协议书 转让方:朱xx,身份证号码: (简称甲方) 受让方: (简称乙方) 四川XXXX有限公司(以下简称XXXX公司),注册资金为人民币1000万元。甲方自愿将其持有的XXXX公司 %股权转让给乙方;经公司股东会通过,并征得他方股东的同意,现甲乙双方协商,就转让股权一事,达成协议如下: 一、甲方自愿将其持有的XXXX公司 %的股权转让给乙方。 二、甲方保证对其拟转让给乙方的股权拥有完全、有效的处分权,保证该股权没有质押,并免遭第三人追索,否则应由甲方承担由此引起的一切经济和法律

责任。 三、有关公司盈亏(含债权债务)的分担。 1、本协议书生效后,乙方按受让股权的比例分享XXXX公司的利润,分担相应的风险及亏损。 2、甲方承诺:截止到年月日,XXXX公司所负债务共计万元,由甲方负责偿还,与乙方无关。股权转让后,因甲方债务披露遗漏,导致乙方或XXXX公司承担在股权转让前的债务,乙方及XXXX公司有权向甲方追偿。具体债务清单附后作为本协议附件。 四、权利与义务 本协议签订后甲方应积极协助乙方办理股权转让手续,并在本协议签订后日内协助完成该股权的变更登记。 五、违约责任 本协议书一经生效,双方必须自觉履行,任何一方未按协议书的规定全面履行义务,违约方向守约方承担万元违约金。

国有股权转让前的准备工作

国有产权交易流程--转让前的准备工作 一、确定转让主体 指产权所有者,是直接拥有产权者。 二、制定转让方案 ★做好转让项目(产权)的可行性研究及其相关报告,并据此制定转让方案。 ★制定方案主体 涉及管理层参与收购的,当事人不得参与方案的制定、清产核资、及干预相关中介机构的委托事宜(包括:审计机构、评估机构、律师事务所等)。 ★转让方案内容 a. 企业基本情况; b. 有关论证情况; c. 职工安置方案; d. 债权债务处理方案; e. 转让收入处置方案; f. 转让公告主要内容 三、职工安置 转让企业国有产权导致转让方不再拥有控股地位的,涉及职工合法权益,转让方案应当充分听取职工代表大会的意见,对职工安置等事项应当经职工代表大会讨论通过。 四、债权、债务处置 转让企业国有产权导致转让方不再拥有控股地位的,应当附送经债权金融机构书面同意的相关债权债务协议。 五、内部决策 对转让方案按照内部决策程序进行审议,形成书面决议文件 ★国有独资企业的产权转让,应当由总经理办公会议审议。总经理办公会应对转让方案的可行性、必要性以及实际可操作性进行详细的讨论并得出结论。 ★国有独资公司的产权转让,应当由董事会审议;没有设立董事会的,由总经理办公会议审议。★国有控股或参股公司的产权转让应当按照本公司章程的规定,由股东会或者董事会审议。 六、清产核资、审计、评估备案 ★按照有关规定开展清产核资,根据清产核资结果编制资产负债表和资产移交清册; ★委托会计师事务所实施财务审计, ★在清产核资和审计的基础上进行资产评估,经核准或备案后,作为确定企业国有产权转让价格的参考依据。 ★如涉及管理层转让,应当按照《企业国有产权向管理层转让暂行规定》的要求进行经济责任审计。 七、法律意见书 区别不同的产权转让项目,需要提供法律意见书的,按照有关规定由企业(公司)法律顾问或有资格的律师事务所制作。 八、履行审批程序 批准部门:国有资产监督管理机构。 其中,转让企业国有产权致使国家不再拥有控股地位的,应当报本级人民政府批准。涉及政

公司股权转让协议(简洁版)

股权转让协议 股权转让方(甲方):________________________________ 股权受让方(乙方):________________________________ 甲方诸股东共同出资设立了____________有限公司(以下称公司)。现甲方根据公司章程及我国《公司法》的规定,决定转让所持公司全部股权于乙方。甲方对公司的资产、经营情况、股东资料、债权债务情况、以及股东个人可能影响此次股权转让的因素等向乙方进行了详尽的介绍,并保证了所介绍的情况真实、完整、准确、可信。乙方对此介绍已经充分了解,对受让股权的各种风险进行了评估,同意受让甲方诸股东持有的公司100%的股权。双方现就转让股权事宜达成下列协议: 第一条、转让标的 1、甲方诸股东拟将其所持有公司的100%股权全部转让给乙方,乙方同意受让该股权; 2、本协议签订后,甲方不得以公司或公司股东的名义从事任何与公司有关的活动。 3、股权转让后,公司的股权结构为: 乙方:占公司注册资本的100%。 第二条、转让价款 甲、乙双方经协商后一致同意,转让方向受让方转让公司100%股权的对价(以下简称“转让价款”)为______万元人民币(大写:_________元整)。 第三条、公司移交及支付方式 (一)、移交内容: 1、现状土地及地上附属物(以双方共同盘点为准,盘点清单为合同附件); 2、公司营业执照、税务登记证、组织机构代码证及土地手续等证照; (二)、支付方式 1、经双方盘点并在交接清单上签字后,甲方将本协议第三条第1款约定的移交内容移交乙方,双方共同对公司原使用的印章(包括公章、财务章、合同章和法人章〕予以销毁,乙方同时首付转让价款_______万元,自本协议签订18个月内乙方支付完毕下余_____万元。 3、在履行本条第(一)、(二)款同时,甲方应当协助乙方将其向乙方转让持有公司100%股权的事实向工商管理部门登记备案。 第四条、承诺与保证 1、双方方均充分理解在本次股权转让过程中各自的权利义务,并均同意依法进行本次股权

土地使用权转让方式有哪些

土地使用权转让方式有哪些 土地使用权获取方式主要有出让、划拨、转让三种方式。以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制。虽然无偿取得划拨土地使用权没有年限限制,但因土地使用者迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的,国家应当无偿收回划拨土地使用权,并可依法出让。 在我国,土地的使用权通过合法的方式是允许转让的,促进土地的转让流转,也是我国市场经济发展的需要。我国的法律对于土地使用权转让的方式进行了相关规定。接下来,的小编将综合整理相关法律法规,对于土地使用权转让方式为大家进行了全面的归纳,希望能够对大家有所帮助。 土地使用权转让方式有哪些? 关于土地使用权转让的方式,《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定有出售、交换和赠与三种方式。后《城市房地产管理法》第三十六条略作发展,将转让的方式规定为买卖、赠与或其他合法方式。至于何谓“其他合法方式”,该法

没有细说。根据土地使用权转让必然导致其权利的主体发生变更这一特点,土地使用权转让的方式归纳如下: 一、买卖。作为土地使用权转让的最广泛的方式,买卖以价金的支付为土地使用权的对价。由于“买卖”是土地使用权“转让”的主要表现形式,我们通常所说的土地使用权“转让”指的就是土地使用权“买卖”。所以说,“转让”有广、狭两个概念之分,当“转让”是广义概念时,它包括所有的以权利主体变更为目的土地使用权的移转行为;当“转让”是狭义概念时,它与买卖具有同样的涵义。 二、抵债。抵债是买卖的一种特殊形式,只不过价金支付的条件和期限不同而已。在土地使用权买卖时,土地使用权的移转和价金的支付是对等进行的,而在以土地使用权抵债时,价金支付在前,所抵之债视为已付之价金。 三、交换。以交换的方式转让土地使用权的,土地使用权的对价不是价金,而是其他财产或特定的财产权益。土地使用人将土地使用权移转给受让人,以此取得受让人提供的其他财产或特定的财产权益。 四、作价入股。作价入股介于买卖和交换之间,既类似买卖,又类似交换。说它类似买卖,是因为将土地使用权用来作价,所作之价如同买卖之价金;说它类似交换,是因为土地使用权被用来入股,所得之股如同其他财产或特定的财产权益。以房地产作

国有股权转让程序及法律依据)

国有股权转让程序及法律依据 一、国有股权转让基本程序 国有股权转让即涉及到国有资产监管的特别规定,又要符合《公司法》关于股权转让的规定,根据《中华人民共和国公司法》、《企业国有资产监督管理暂行条例》、《企业国有产权转让管理暂行办法》以及国有股权向管理层转让等规定和相应产权交易机构的交易规则之规定,对于转让方而言,国有股权交易可以分为以下几个步骤。 (一)初步审批 转让方就本次股权转让的数额、交易方式、交易结果等基本情况制定《转让方案》,申报国有产权主管部门进行审批,在获得同意国有股权转让的批复后,进行下一步工作。 (二)清产核资 由转让方组织进行清产核资(转让所出资企业国有产权导致转让方不再拥有控股地位的,由同级国有资产监督管理机构组织进行清产核资),根据清产核资结果编制资产负债表和资产移交清册。 (三)审计评估 委托会计师事务所实施全面审计,在清产核资和审计的基础上,委托资产评估机构进行资产评估。(评估报告经核准或者备案后,作为确定企业国有股权转让价格的参考依据) (四)内部决策 转让股权所属企业召开股东会就股权转让事宜进行内部审议,(如果采取协议转让方式,应取得国有资产主管部门同意的批复,转让方和受让方应当草签转让合同,并按照企业内部决策程序进行审议),形成同意股权转让的决议、其他股东放弃优先购买权的承诺。涉及职工合法权益的,应当听取职代会的意见,并形成职代会同意转让的决议。 (五)申请挂牌 选择有资格的产权交易机构,申请上市交易,并提交转让方和被转让企业法人营业执照复印件、转让方和被转让企业国有产权登记证、被转让企业股东会决议、主管部门同意转让股权的批复、律师事务所的法律意见书、审计报告、资产评估报告以及交易所要求提交的其他书面材料。 (六)签订协议 转让成交后,转让方和受让方签订股权转让合同,取得产权交易机构出具的产权交易凭证。 (七)审批备案 转让方将股权转让的相关文字书面材料报国有产权主管部门备案登记。 (八)产权登记

国有土地使用权转让协议(完整详细)-标准范本

金家律师修订 本协议或合同的条款设置建立在特定项目的基础上,仅供参考。实践中,需要根据双方实际的合作方式、项目内容、权利义务等,修改或重新拟定条款。本文为Word格式,可直接使用、编辑或修改 国有土地使用权转让协议书 出让方(甲方): 地址:____________ 电话:____________ 法定代表人:____________ 受让方(乙方): 地址:____________ 电话:____________ 法定代表人:____________ 第一条、根据《中华人民共和国土地法》和国家有关规定,双方本着平等、自愿、有偿的原则,订立本合同,共同遵守。 第二条、甲方依据本合同出让土地的使用权,土地所有权属中华人民共和国,地下资源、埋藏物和市政公用设施均不在土地使用权出让范围。 第三条、乙方根据本合同受让的土地使用权在使用年限内,依有关规定可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动。 乙方在受让土地使用权范围内所进行的开发、利用、经营土地的活动,应遵守中华人民共和国法律、法规,并不得损害社会公共利益,其合法权益受法律保护。 第四条、甲方出让给乙方的地块位于____,面积为____平方米。其位置与四至范围如本合同附图所示。附图已经甲、乙双方签字确认。 第五条、本合同项下的土地使用权出让年限为____年,自颁发该地块的《中华人民共和国国有土地使用证》之日起算。

第六条、本合同项下的出让地块,按照批准的总体规划是建设____项目。 在出让期限内,如需改变本合同规定的土地用途,应当取得甲方和城市规划行政主管部门批准,依照有关规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理土地使用权登记手续。 第七条、本合同附件《土地使用条件》是本合同的组成部分,与本合同具有同等法律效力。乙方同意按《土地使用条件》使用土地。 第八条、乙方同意按合同规定向甲方支付土地使用权出让金、土地使用费以及乙方向第三方转让时的土地增值费税。 第九条、该地块的土地使用权出让金为每平方米____元人民币(美元或港元等),总额为____元人民币(美元或港元等)。 第十条、本合同经双方签字后____日内,乙方须以现金支票或现金向甲方缴付土地使用权出让金总额的____%共计____元人民币(美元或港元等)作为履行合同的定金。 乙方应在签订本合同后60日内,支付完全部土地使用权出让金,逾期____日仍未全部支付的,甲方有权解除合同,并可请求乙方赔偿。 第十一条、乙方在向甲方支付全部土地使用权出让金后____日内,依照规定办理土地使用权登记手续,领取《中华人民共和国国有土地使用证》,取得土地使用权。 第十二条、乙方用意从____年开始,按政府规定逐年缴纳土地使用费,缴纳时间为当年____月____日。土地使用费每年每平方米为____元人民币(美元或港元等)。 第十三条、乙方同意以人民币向甲方支付土地使用权出让金及其他费用。(注:根据具体情况定)。 第十四条、除合同另有规定外,乙方应在本合同规定的付款日或付款日前,将合同要求支付的费用汇入甲方的银行账号内。银行名称:________银行________分行,账户号________. 甲方银行账户如有变更,应在变更后____日内,以书面形式通知乙方。由于甲方未及时通知此类变更而造成误期付款所引起的任何延迟收费,乙方均不承担违约责任。

房地产股权转让实务操作中应注意的几个问题

房地产股权转让实务操作 中应注意的几个问题The document was prepared on January 2, 2021

在当前的房地产开发中,由于受到资金等各个方面因素的影响,项目转让呈上升趋势。实践中,由于项目转让受到了《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条、第39条的制约,而且,必须按项目的立项、用地、工程建设的有关审批程序重新办理手续,同时,在转让的过程中还会产生高额的土地增值税和契税。因此,这种成本高、手续复杂的转让方式在实践中运用得不多,而大多选择以股权转让为表现形式的项目转让方式。股权可以在股东内部相互转让,可以在在股东以外的人转让,可以部分转让,也可以全部转让。在此文中,为研究问题方便,股权转让仅指股东向股东以外的人转让全部股权。 一、股权转让的法律概念 股权转让就是指房地产商成立房地产开发公司或成立项目公司,然后原股东将所持有的股权全部转让给新股东,以实现房地产项目转让。我国公司法第七十二条规定,有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。经其他过半数股东同意,股东可以向股东以外的人转让股权。这是我国关于股权转让的法律依据。 二、股权转让的优势 一是手续简单,只要签订股权转让协议,并按规定办理股权转让的变更登记手续(外商投资企业还应办理股权转让的审批手续)即可控制、管理整个项目。二是费用节省,不用交纳土地增值税、契税等各种费用,可以降低开发成本。三是开发快捷,一旦办理股权变更登记手续,投资者即可投入资金进行后续开发建设,无需再另行成立房地产公司。 三、股权转让在实务操作中应注意的问题 (一)做好转让前的调查工作。房地产公司股权转让,受让方一般对目标公司的内部财务状况及其外部的经营状况都不熟悉,而且对于项目本身的了解也可能过于表面、片面化。由于信息的不对称,受让方将处于极不利的地位。受让方在作出受让决定前必须对目标公司及项目本身作一定的调查。首先,受让方应对项目公司的外部环境和内部情况进行审慎的调查与评估,包括其财务税收状况、对外签署合同的执行情况、房地产项目规划建设的规范性和合法性状况等。同时,受让方还可要求转让方告知项目公司的情况,包括有关材料、债权债务等。其次,受让方还应对拟转让的项目本身进行审查。此审查主要包括两个方面的内容,一方面是法律方面的审查,如该项目的相关审批手续是否已经办齐、土地使用权或在建工程是否已经设置抵押等。另一方面是项目效益的审查,即该项目规划、建设方案是否具有可操作性,是否存在一些易于疏忽的隐患等。(二)房地产公司股权转让价款的确定 对于公司股权转让价款如何确定的问题,在我国公司法制度和相关法律制度中,并没有明确性规定和强制性规定。从法律性质来看,股权转让实质上也是一种买卖合同行为,按照合同法的等价有偿原则,应当对股权价值进行财务上的评估,而这个价值一般都会指向公司的净资产即公司资

国有股权转让的要求和程序

国有股转让的要求 1.符合法律、行政法规和政策,有利国有经济布局和结构的战略性调整,可促进国有资本优化配置; 2.交易股权权属清楚; 3.在依法设立的产权交易机构公开进行; 4.采取拍卖、招投标、协议转让或法律、行政法规规定其他方式; 5.国有资产监督管理机构或投资主体已经同意(全部国有股转让或部分转让股权使国家丧失控股的,已经取得同级政府批准) 国有股转让程序 1.内部审议。企业国有股权转让应当做好可行性研究,按照内部决策程序进行审议,并形成书面决议。国有独资公司的股权转让,应当由董事会审议;没有设立董事会的,由总经理办公会议审议。涉及职工合法权益的,应当听取转让标的企业职工代表大会的意见,对职工安置等事项应当经职工代表大会讨论通过。 2.出资人审批。国有资产监督管理机构决定所出资企业的国有股权转让。其中,转让企业国有股权致使国家不再拥有控股地位的,应当报本级人民政府批准。所出资企业决定其子企业的国有股权转让,但重要子企业的重大国有股权转让事项,应当报同级国有资产监督管理机构会签财政部门后批准。其中涉及政府社会公共管理审批事项的,需预先报经政府有关部门审批。

3.清产核资与审计。企业国有股权转让事项经批准或者决定后,转让方应当组织目标公司按照有关规定开展清产核资,根据清产核资结果编制资产负债表和资产移交清册,并委托会计师事务所实施全面审计(包括按照国家有关规定对转让标的企业法定代表人的离任审计)。转让所出资企业国有股权导致转让方不再拥有控股地位的,由同级国有资产监督管理机构组织进行清产核资,并委托社会中介机构开展相关业务。 4.资产评估。在清产核资和审计的基础上,转让方应当委托资产评估机构进行资产评估。评估报告经核准或者备案后,作为确定企业国有产权转让价格的参考依据。在产权交易过程中,当交易价格低于评估结果的90%时,应当暂停交易,在获得相关产权转让批准机构同意后方可继续进行。没有进行评估的,不影响股份转让协议的效力。有关权利人主张补充评估并补足差价的,人民法院应予支持。受让人因为须补足的差价款过高而主张撤销转让协议的,人民法院应予准许。 5.信息披露、征集受让方。转让方应当将股权转让公告委托产权交易机构刊登在省级以上公开发行的经济或者金融类报刊和产权交易机构的网站上,公开披露有关企业国有股权转让信息,广泛征集受让方。产权转让公告期为20个工作日。披露的转让信息应当包括下列内容:a.转让标的的基本情况;b.转让标的企业的产权构成情况;c.股权转让行为的内部决策及批准情况;d.目标公司近期经审计的主要财务

股权转让协议(简易版)

股权转让协议 转让方(甲方): 受让方(乙方): 鉴于: 一、截止本协议签署之日,甲方持有有限公司%的股权; 二、甲方有意依法转让、乙方愿意依法受让甲方所持有的 有限公司%的股权。 三、甲方保证有限公司的其他股东放弃优先购买权。 甲乙双方经友好协商,就有关股权转让事宜达成如下协议: 一、转让价款 甲方以元(大写圆整)的转让价款,将持有的有限公司%的股权转让给乙方,由乙方受让其全部权利义务。 二、股权转让手续及费用 1、甲方应于本协议生效之日起日内办理完毕股权变更登记手续。 2、股权转让税费按照法律规定各自承担,法律没有规定的,由双方平均分担。 三、转让价款的支付方式 协议签订之日起日内,乙方向甲方支付转让价款的%,即元,自股权变更完毕之日起日内,乙方向甲方支付转让价款的%,即元。

四、股权转让变更登记手续办理完毕后,乙方成为____有限公司的股东,承认并履行____有限公司的章程,并承担股东的一切权利、义务及责任。 五、违约责任 1、甲方如未按协议约定期限办理完毕股权变更登记手续的,每逾期一日,承担元的违约责任;逾期一个月以上的,乙方有权终止本协议。 2、乙方如未按协议约定支付转让款的,每逾期一日,承担元的违约责任;逾期一个月以上的,甲方有权终止本协议。 六、争议的解决方式 因履行本协议发生争议,应通过协商或调解的方式解决,不愿通过协商或调解的方式解决或协商、调解不成的,由公司所在地人民法院诉讼管辖。 七、协议生效 本协议自双方签字盖章之日起生效。未尽事宜,由双方另行协商,所签补充协议与本协议具有同等法律效力。 八、本协议一式份,甲乙双方各执份,一份交工商局,具有同等法律效力。 甲方:乙方: 签约日期:年月日

土地使用权转让条件和程序

土地使用权转让条件和程序 土地使用权方式决定了转让条件有所不同 以出让方式取得的土地使用权,房地产项目转让时,应当符合《城市房地产管理法》第三十八条规定的转让房地产的条件。 □要按照出让合同约定,已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书,这是出让合同成立的必要条件,也只有出让合同成立,才允许转让; □要按照出让合同约定进行投资开发,完成一定开发规模后才允许转让。 这里又分为两种情形,一是属于房屋建设的,实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上;二是属于成片开发土地的,应形成工业或其他建设用地条件,方可转让。上述两项条件必须同时具备,才能转让房地产项目。这样规定,其目的在于严格限制炒买炒卖地皮,牟取暴利,以保证开发建设的顺利实施。 以划拨方式取得的土地使用权,应符合《城市房地产管理法》第三十九条的规定,其中规定了以划拨方式取得的土地使用权在转让房地产开发项目时应具备的条件。 对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目,要转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。经审查除不允许转让外,对准予转让的有两种处理方式:第一种是由受让方先补办土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后,才能进行转让;第二种是可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产,但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。 对以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,属于下列情形之一的,经有批准权的人民政府批准,可以不办理土地使用权出让手续。 一是经城市规划行政主管部门批准,转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目,即用于国家机关用地和军事用地;城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地。经济适用住房采取行政划拨的方式进行,因此,经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的,经有批准权限的人民政府批准,也可以不补办出让手续。

房地产公司股权转让实务操作中应注意的几个问题

房地产公司股权转让实务操作中应注意的几个问题 在当前的房地产开发中,由于受到资金等各个方面因素的影响,项目转让呈上升趋势。实践中,由于项目转让受到了《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条、第39条的制约,而且,必须按项目的立项、用地、工程建设的有关审批程序重新办理手续,同时,在转让的过程中还会产生高额的土地增值税和契税。因此,这种成本高、手续复杂的转让方式在实践中运用得不多,而大多选择以股权转让为表现形式的项目转让方式。股权可以在股东内部相互转让,可以在在股东以外的人转让,可以部分转让,也可以全部转让。在此文中,为研究问题方便,股权转让仅指股东向股东以外的人转让全部股权。 一、股权转让的法律概念 股权转让就是指房地产商成立房地产开发公司或成立项目公司,然后原股东将所持有的股权全部转让给新股东,以实现房地产项目转让。我国公司法第七十二条规定,有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。经其他过半数股东同意,股东可以向股东以外的人转让股权。这是我国关于股权转让的法律依据。 二、股权转让的优势 一是手续简单,只要签订股权转让协议,并按规定办理股权转让的变更登记手续(外商投资企业还应办理股权转让的审批手续)即可控制、管理整个项目。二是费用节省,不用交纳土地增值税、契税等各种费用,可以降低开发成本。三是开发快捷,一旦办理股权变更登记手续,投资者即可投入资金进行后续开发建设,无需再另行成立房地产公司。 三、股权转让在实务操作中应注意的问题 (一)做好转让前的调查工作。房地产公司股权转让,受让方一般对目标公司的内部财务状况及其外部的经营状况都不熟悉,而且对于项目本身的了解也可能过于表面、片面化。由于信息的不对称,受让方将处于极不利的地位。受让方在作出受让决定前必须对目标公司及项目本身作一定的调查。首先,受让方应对项目公司的外部环境和内部情况进行审慎的调查与评估,包括其财务税收状况、对外签署合同的执行情况、房地产项目规划建设的规范性和合法性状况等。同时,受让方还可要求转让方告知项目公司的情况,包括有关材料、债权债务等。其次,受让方还应对拟转让的项目本身进行审查。此审查主要包括两个方面的内容,一方面是法律方面的审查,如该项目的相关审批手续是否已经办齐、土地使用权或在建工程是否已经设置抵押等。另一方面是项目效益的审查,即该项目规划、建设方案是否具有可操作性,是否存在一些易于疏忽的隐患等。 (二)房地产公司股权转让价款的确定

国有股权转让的法律依据及程序

国有股权转让的法律依据及程序 一、清产核资 由转让方组织进行清产核资(转让所出资企业国有产权导致转让方不再拥有控股地位的,由同级国有资产监督管理机构组织进行清产核资),根据清产核资结果编制资产负债表和资产移交清册。 二、审计评估 委托会计师事务所实施全面审计,在清产核资和审计的基础上,委托资产评估机构进行资产评估,评估报告经核准或者备案后,作为确定企业国有股权转让价格的参考依据。 三、内部决策 1、转让股权所属企业召开股东会就股权转让事宜进行内部审议,(如果采取协议转让方式,应取得国有资产主管部门同意的批复,转让方和受让方应当草签转让合同,并按照企业内部决策程序进行审议),形成同意股权转让的决议、其他股东放弃优先购买权的承诺。 2、涉及职工合法权益的,应当听取职代会的意见,并形成职代会同意转让的决议。 四、外部审批 转让方就本次股权转让的数额、交易方式、交易结果等基本情况制定《转让方案》,申报国有产权主管部门进行审批,在获得同意国有股权转让的批复。 五、律师事务所出具法律意见书 由律师事务所就本次股权转让行为的主体资格、内部决策、外部审批、挂牌交易等内容合法性出具法律意见书。 六、申请挂牌 选择有资格的产权交易机构,申请上市交易,并提交转让方和被转让企业法人营业执照复印件、转让方和被转让企业国有产权登记证、被转让企业股东会决议、主管部门同意转让股权的批复、律师事务所的法律意见书、审计报告、资产评估报告以及交易所要求提交的其他书面材料。 七、签订协议

转让成交后,转让方和受让方签订股权转让合同,取得产权交易机构出具的产权交易凭证。 八、审批备案 转让方将股权转让的相关文字书面材料报国有产权主管部门备案登记。 九、变更手续交易完成 标的企业修改《公司章程》以及股东名册,到工商行政管理部门进行变更登记。 注:实践操作中,相关步骤可以同时进行。 附:法律法规 1、《中华人民共和国企业国有资产法》 第五十三条国有资产转让由履行出资人职责的机构决定。履行出资人职责的机构决定转让全部或者部分国有资产,致使国家对该企业不再具有控股地位的,应当报请本级人民政府批准。 第五十四条国有资产转让应当遵循等价有偿和公开、公平、公正的原则。除按照国家规定可以直接协议转让的以外,国有资产转让应当在依法设立的产权交易场所公开进行。转让方应当如实披露有关信息,征集受让方;征集产生的受让方为两个以上的,转让应当采用公开竞价的交易方式。转让上市交易的股份依照《中华人民共和国证券法》的规定进行。 第五十五条国有资产转让应当以依法评估的、经履行出资人职责的机构认可或者由履行出资人职责的机构报经本级人民政府核准的价格为依据,合理确定最低转让价格。 2、《国务院办公厅转发国务院国有资产监督管理委员会关于规范国有企业改制工作意见的通知》 3、《关于企业国有产权转让有关事项的通知》 4、《国务院国资委关于规范国有企业改制工作意见的通知》 5、《企业国有产权转让管理暂行办法》

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