我国新农村建设中住房建设模式探讨

第8期

2009年

收稿日期：2009-04-09

作者简介：鲁圣鹏（1981-），男，湖北汉川人，讲师，硕士，研究方向：房地产经营与管理。

一、我国新农村住房建设现状

正在进行的新农村建设对改善农民生活环境，提高土地利用效率等方面具有重要意义。如对现有农村居民点进行迁村并点、整治空心村等活动，提高了用地效率，改善了无序低效的农村用地状况，有利于实现农业规模经营；实行农村统一规划，完善农村道路系统及市政配套，提高了农民生活质量，改善了农村生态环境等。但由于目前从事新农村建设的多为建筑规划类专家，把重点放在农村整治和规划上，在住房建设方面多考虑其建筑风格，很少考虑造价的合理性，“重规划，轻经济”，如江西省很多新农村住房片面追求大、气派以及整齐划一。农村住房建设存在的问题主要有以下几点：

1.住房面积大，造价高。近几年，农村出现了许多漂亮的小洋楼，却少有人住，很是浪费，但有些农民，认为房子大、外表气派就是有面子，相互攀比，缺乏理性投资，造成一种新的“空心房”出现，即大量住房面积过剩。

2.土地浪费严重。由于宅基地的无偿使用和使用管理不力，农户分散各自建房，不少农民存在早占早得益、多占讨便宜的心态，宅基地越占越大，土地的利

用率十分低。

3.住房质量不高，布局不合理，没有配套的厨卫

设施，居住条件并未得到真正改善。建房资金不足、缺少设计环节及房子由非正规的施工队施工，是导致质量不高的主要原因。

4.缺乏统一规划与布置。各家自成单元，布局零散，村道弯曲，导致村庄的公共配套设施如给排水、通电、通讯等设施建设资金投入很大。

5.住房建设模式落后，建筑形式单一。尽管少数地区的农房已经透出现代文明的气息，但大多数农民建房都是沿袭旧模式，缺乏创新、规范化，更谈不上现代化。

6.资金来源单一。资金缺乏已成为困扰新农村建设的最大难题，相对于城市居民买房，资金来源单一，农村金融组织体系还不健全，金融服务供给不足。

要解决这些问题，就必须打破农村住房原有的建设模式，借鉴城市住房建设的经验，实现农村住房的综合开发。所谓综合开发，是指按照乡镇土地利用总体规划，对农村住房的勘察、规划设计、土地平整和所需的道路、给排水、供电、通讯等工程建设，由具备相应

我国新农村建设中住房建设模式探讨

鲁圣鹏，李雪芹，贾燕翔

（井冈山学院工学院，江西吉安

343009）

摘要：新农村建设内容繁博，关联复杂。文章分析了目前我国新农村住房建设过程中存在的问题，借鉴城市房地产开发的经验，结合农村现状，按照节约资源的原则，重点探讨了新农村住房建设的几种新模式，分析其优点及目前实施存在的问题，并提出相关建议。

关键词：新农村；住房建设；开发模式；房地产中图分类号：F321

文献标志码：A

文章编号：1004-9940（2009）08-0011-03

The Discussion about Housing Building Mode of New Rural Construction in Our

Country

LU Sheng-peng ，LI Xue-qin ，JIA Yan-xiang

（School of Technology ，Jinggangshan University ，Ji ’an 343009，China ）

Abstract ：It is involved to lots of things in new rural construction and some are difficulty to be taken into effect.The paper analyses the problems in course of new rural construction at present in our https://www.wendangku.net/doc/6817332783.html,ing the experience of urban real estate development ，the paper discusses several new development modes about new rural housing building importantly ，

analyses their merits ，some problems and suggestion if being taken into practice.Key words ：new rural ；housing building ；development mode ；real estate

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资质的企业，组织符合要求的设计单位、施工企业等进行统一建设和管理，将村庄建成社区，农村建成城镇，使农村居民居住在和谐优美的环境中，实现人与自然和谐发展。

二、新农村住房建设改革模式

借鉴城市住房开发模式，以及国外农村住房建设成功经验，并结合我国土地管理制度，提出如下几种模式。

（一）农民集资合作建房模式

目前集资合作建房模式在高房价的背景下，成为城市居民探讨的热点。所谓集资合作建房，是指具有民事行为能力人，以民主议事的方式集合在一起，自愿签署共同合作的协议，共同成立有独立法律地位的机构，以非营利的方式运作项目，以银行托管的方式管理资金，通过聘请专业的设计、施工队伍来建设住宅楼或小区，拥有公平的住房分配方式和合理的退出机制，共同分享商铺和公共设施收益。集资合作建房最主要的目标是降低购房单价。在欧美发达国家，住房合作社作为集资合作建房的合作经济形式之一，已有200多年悠久历史。在德国，住房合作社是住房建设的主要组织形式，合作社建造的住房占该国新建住房总数的30.9%，政府对合作社建房给予多方面的政策帮助：提供长期低息贷款，给予借款保证；提供合理价格的土地；减少税收，对所得税、财产税、土地转移税和交易税等均以较低税率向合作社征收；补贴租金，合作社住房如用于向社员出租，政府在必要时可补贴部分租金。英国住房合作运动是普通工人实现“居者有其屋”的主要途径，美国也有超过1500万个家庭生活在由住房协会拥有和管理的房屋中［1］。

我国应鼓励农民集资合作建房，替代农村住房自我供给模式。农村住房开发的主体是农户，要实现市场化开发就必须提高合作化水平。国外实践证明，农民集资合作建房是一种可以有效应用于农村的建房模

式，但是在中国还不为人们所了解，当前政府应引导农民集中联片建房，其流程模式如图1所示。

这种模式成功的前提是政府提供政策支持，政府可以通过低息贷款或者贴息的方式鼓励农民组成建房合作机构，再与建筑安装单位、监理单位、金融单位等建立合同关系，从而建立一种以农民为主体的引入市场机制的农村住房开发模式。在这种模式中，应将宅基地的分摊纳入到农民集体土地中去，建立和提高农民节约用地的意识。同时，该模式可以引入“代建制”的项目管理方式，“代建制”是指投资项目经过规定的程序，由投资方选择有资质的项目管理公司作为项目建设期法人，全权负责项目建设全过程的组织管理，通过专业化项目管理最终达到控制投资、保证工期质量、提高管理水平的目的。

（二）集体—开发商合作开发模式目前我国房地产开发，仅是指以城市土地资源为对象，未将农村房地产开发纳入房地产开发的范畴之内，这直接导致农村建房还处于粗放式、原始建设方式。在建设社会主义新农村的指导方针提出后，房地产业进入中国农村市场，不仅可以为其发展开拓一个新空间，同时也可以为广大农村居民提供经济适用的住房。由于我国农村土地制度的特殊性以及农村市场诸多因素的限制，开发商进军农村市场，可与村集体合作建房，村集体提供土地，开发商负责融资、规划设计与施工建设，同时约定开发商的利润水平，一般较低，开发商在建设过程中的成本状况应向村集体公开并接受监督，其模式见图2所示。

图2集体—开发商合作开发模式流程图

在这种模式下，村集体还可以将宅基地作价入股，与房地产商合作开发。宅基地作价入股是指将农村集体所有的宅基地的土地使用权作价，采取与开发商合作的方式，由房地产开发商出资组建房地产开发公司，完成房产开发后，在满足参股村民的房产需要后，将剩余部分出售或出租给其他村民以赚取利润，盈余收入按照入股份额进行分配的一种合作开发模式。从本质

上来说，宅基地作价入股属于集体土地作价入股的一

图1

农民集资合作建房模式流程图

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种，该模式能够在保持集体土地所有制形式不变的条件下，提高农民的居住水平。

（三）开发商定向开发建设模式

房地产定向开发，是指开发商受村委会或众多农民的委托，根据农民的要求，为其建设房屋，房子建好后卖给农民的行为。这种模式最主要的优点是可以按照农民的要求量身打造。开发企业按每平方米的建筑面积收取一定的管理费，对开发企业而言，虽然盈利不太大，但基本没有风险，而对农民而言，专业化的施工与管理可以降低成本。

（四）新模式具有的优点总的来说，上述三种模式主要有如下优点：（1）降低住房建设成本。目前农民新建的房子一般占地达200多平方米，建到2～4层，总建筑面积为300～600平方米，按照江西省的物价水平，房子装修好一般都要花10万元以上，而建成后真正用得上的也不过100多平方米的建筑面积，采用上述模式后，按照每平方米500元（不含地价），面积120平方米的住房，也就6万元就可住上舒适的家。

（2）有利于农村土地的集约利用和管理。依据保护耕地、集约用地原则，限制建设独立式住房，鼓励农村居民建设多层式住房，有利于建设“节能省地型”农村住房。

（3）有利于提供廉租房给贫困家庭。对于建成后的房子，可由村委会统一经营与管理。村委会可对一些贫困的家庭，提供廉租房给他们居住。

（4）提高住房质量和农村居住环境。通过招标选择有实力的单位进行设计与施工，可解决住房建设施工水平低、建筑质量差等问题，住房集中也有利于降低公共设施配套费用。

（5）针对不同经济状况的农民提供不同房型、面积的住房。“量身定造”可以解决不同家庭结构、收入水平、住房偏好等农户的住房要求。

（6）一定程度解决了项目融资问题。房地产开发商的介入，村集体的担保，可以解决住房建设资金困难问题。

三、相关建议

由于土地所有制的差别，相关法规的制约，以及农民住房建设观念的落后，新模式的实施，还存在较大难度。为此提出相关建议，希望能够引起有关部门的重视。

（一）提高农民认识，积极引导农民参与住房建设改革

目前我国农民受传统观念的影响和束缚，大多思

想保守，对房屋的要求主要表现在对现有房屋的改造或重新建造上，很少有人会想到要去买房；习惯于传统的独门独户的设计，不愿居住在多层建筑中；缺乏超前消费的观念；法律意识淡薄等。这些都需要各级政府的引导，让农民在思想上产生飞跃，同时加强农民文化和技能培训。韩国“新村运动”最重要的经验就是唤醒和调动农民的自主、自强意识，发挥农民的自身潜力，从而最大限度地调动广大村民的积极性，使其自觉参与到新农村建设中来。

（二）完善《土地管理法》、《物权法》、《房地产管

理法》、《担保法》等相关法规

要促进住房建设模式改革，国家立法保证是重要的前提，而目前涉及农村住房的政策法规很少。如要改变农村住房建设模式，首先要解决土地产权问题，由于农村宅基地从流转条件、范围、方式、期限、收益分配及流转后土地产权关系的调整等方面，均缺乏明确的法律规定，这使得交易双方的权益很难保障，为此，国家应尽快出台有关农村土地管理法规，对这些问题作出明确规定。

（三）完善金融体制，形成农村住房建设资金渠道多元化

目前农户借款渠道很窄，一种是从正规农村金融机构借款，以信用社贷款为主；另一种是非正规渠道借款，以向亲友借款为主；其他的诸如从民间金融组织借款等途径只占很小的比例。因此，要逐步建立集中调度、统筹使用、可供融通的住房信贷资金，办好农村住房抵押贷款业务，扩大住房建设资金来源。同时要尽快建立与之相适应的兼顾贷款人风险和借款人负担的住房贷款抵押、保险、担保制度及住房保障制度。

参考文献：

［1］陈炎兵，王宗赋.我国合作住房问题深层次思考

［J ］.今日中国论坛，2005，（5）：17-19.

［2］钟真真.社会主义新农村建设中的金融体系改革

与法制完善［J ］.中国金融，2007，（6）：25-26.［3］石弘华，刘赛中.发展农村房地产理论探析［J ］.

农村经济，2003，（8）：33-35.

［4］丁烈云.房地产开发［M ］.北京：中国建筑工业

出版社，2004，18-23.

［5］李水山，许泳峰.韩国的农业与新村运动［M ］.

北京：中国农业出版社，1995，77-82.

［审稿：欧世平］［编校：欧世平］

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