2010年度武汉市房地产市场投资报告

2010年度武汉市房地产市场

投资报告

目录

卷首语 (3)

第一章房产市场 (5)

第一节德盛指数 (5)

第二节房产市场概述 (6)

第三节房产交易分析 (9)

第四节区域市场分析与评价 (13)

第五节市场供应分析 (22)

第二章土地市场 (23)

第一节土地市场综述 (23)

第二节土地供应分析 (30)

第三节土地交易分析 (32)

第四节土地市场发展趋势 (34)

第三章市场年度关键词大盘点 (35)

第四章 2009年房地产政策分析 (40)

第五章 2010年房地产投资的风险、机会与建议 (46)

第一节房地产投资风险 (47)

第二节机会与建议 (48)

第六章 2010年武汉市重点区域投资价值报告 (50)

结束语 (54)

卷首语

诺亚方舟的传说

2008年，世界金融危机蔓延，房地产行业风云突变。到2008年9月时，成交量猛跌，楼价纷纷放水。虽然一些带头降价的楼盘尝到了一些甜头，但大多数地产商的跟风降价并不理想，举步维艰的经营状况更加剧了这些地产企业对市场的恐惧。暴风骤雨来临，2009年的楼市何往？几乎所有人都对市场发出了怀疑甚至绝望的声音。

绝望之余，希望仍存。2008年底，国家推出了一系列的购房优惠政策，坚定了消费者的购房决心；实行积极的财政政策和宽松的货币政策，解决了开发企业的融资困境。

正是政策这条诺亚方舟，将地产业从满目疮痍的2008年载到了生机勃勃的2009年。

2009年，在经济复苏的脚步仍很缓慢的时候，房地产业却一马当先，从年初的成交量摆脱持续低位运行的阴影，再到房价的稳步上升，最后到房地产开发投资额的大幅度增长。作为整个国民经济的重要支柱行业，房地产业拉动了大量居民消费，推动了相关产业的发展，维护了金融业的稳定，对于全年GDP“保8”任务的完成功不可没，其支柱作用也进一步加强。

2009年，整个房地产业迅速褪去2008年萎靡不振的容貌，呈现出一片繁荣的景象。从武汉的房地产业各项数据来看，全线飘红。

2009年武汉市房地产开发投资为778.59亿元，同比增长36.51％。其中，房地产住房开发投资为498.04亿元，同比增长17.19％。

2009年武汉市房屋施工面积为4487.38万平方米，同比增长18.1%；其中新开工面积为1651.17万平方米，同比增长14.1%。住房施工面积为3580.99万平方米，同比增长11.1%；其中，住房新开工面积为1247.61万平方米，同比增长1.2%。

2009年，武汉市商品房销售面积为1418.4万平方米，同比增长126.26%。其中，商品住房销售面积1258.89万平方米，同比增长90.09%。商品房销售套数为122270套，同比增长81.66%。其中，商品住宅销售120379套，同比增长135.31%。

2009年，武汉市存量房交易面积为524.81万平方米，同比增长87.47%，交易套数为54586套，同比增长102.82%。其中存量住房交易面积为443.07万平方米，同比增长134%，交易套数为51321套，同比增长124.32%。

2009年，武汉市商品房综合销售均价为5484元/平方米，同比增长6.52%。其中，商品住房销售均价为5265.91元/平方米，同比增长7.84％。

2009年，武汉市存量房成交均价为4078元/平方米，同比增长12.42%；其中，存量住房成交均价为3965.47元/平方米，同比增长14.95%。

2009年，武汉市土地成交109宗，同比增长128.57%；成交面积962.54万平米，同比增长853.02%；出让金额306.8亿，同比增长438.24%。其中，中心城区土地成交57宗，同比增长6.12%；成交土地面积549.27万平方米，同比增长443.4%；成交金额266.34亿元，同比增长302.03%。

房地产市场在一系列优惠政策的推动下，刚性需求大量释放，市场迅速回暖，呈现史上最大成交量。在市场进入繁荣阶段的趋势下，政府似乎开始收回这条诺亚方舟，转而采取了一系列的调控政策。首先，下半年政府在全国大力打击捂盘、囤地行为，公布全国范围内闲置土地；其次，12月国务院发布国四条遏制部分城市房价过快上涨的势头，增加普通商品住房的有效供给，并且继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；接着，出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，规定开发商拿地时首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%；之后又明确二手房交易营业税免征年限恢复至5年。此系列密集出台的政策，一方面从供给源头遏制房价攀升，盘活库存土地，另一方面在开发商融资环境改善的情况下，提高其拿地门坎，并通过增加购房交易中的支出来抑制投资投机性需求增长。

政策优惠似乎有逐步取消以至从严的趋势，高房价下的购房人群的置业心态如何变化，房地产业在2010年又该如何前行，值得我们深思。

如何让房地产行业远离暴利、回归平缓，远离粗放、回归集约；如何让房地产承认智慧和科技，承认专业化；如何让房地产尊重主流消费者？这也值得行业深思。

第一章房产市场

第一节德盛指数

一、构建目的

房地产指数是反映房地产现象的量化描述，具有反映市场动态和预测的功能。为了更好的反映武汉市房地产市场，提高市场判研技术含量和科学性，尝试构建一套适合市场需要的指数系统。此指数既可以服务于房地产开发公司、营销公司，也可为政府部门决策提供参考。

二、构建意义

目前众多研究机构成果（指数、系数等），均以价格的变化作主要指标。而价格的变化并不能完全反应出市场的真实情况。供应量和去化量是反映市场走势最基础、最现实和最重要的风向标之一，是充分反映市场消化活力和能力唯一指标，对投资、走势预测均具有重大的影响，有利企业和购房者理性决策。只有将价格与供应量、价格与去化量结合进行比对和计数，才能研析市场、判断市场。为此，德盛行地产机构研发“武汉房地产吸纳指数”（简称“德盛指数”），以弥补价格指数不足。“德盛指数”的推出，为武汉房地产市场提供了一个崭新的市场研判标准。

吸纳指数越高表明市场越活跃。吸纳指数与吸纳率成正向关系，吸纳率越高表明市场销售速度越大于市场存量积累速度。吸纳率的倒数即为吸纳周期，通过计算可以反映出市场存量大致消化周期。此外，运用吸纳指数还可以预测房地产市场发展趋势。

三、德盛指数构建

1. 确定基准对比日期

为对比反映房地产市场走向和强弱，需确定基准对准日期。考虑到我国房地产处于快速发展期和武汉市近四年房地产成交数据合理性，拟定吸纳率相对平稳的2007年1月为基期。

2. 季节因素调整

房地产受到季节因素影响较大，为反映真实市场形势，需要对数据进行调整，本指数采用常用的X-11季节调整方法对原始数据进行修正。

3. 测算方法

C t,j=［B t,j/(K t,j-1+Z t,j)］*100%

Ct,j表示报告期吸纳率, Bt,j表示报告期吸纳量, Kt,j-1表示上期期末空置量，Zt,j 表示报告期新增供应量

Y t,j=(C t,j/C2007, 1) *100%

Yt,j表示报告期吸纳指数，C2007, 1表示基期（2007年1月）吸纳率。

四、指数应用

图1：德盛指数示意图

从指数走势示意图上来看，武汉市在2007年9月份德盛指数达到最高峰，随后走低，当时是否“拐点”仍然处于争论之中，但指数已经明显的显示出市场的压力之大。

2008年市场投资信心不足，指数也持续低位徘徊，直到2009年3月份，指数才有所回升，但也只与2007年7月水平相近。此后随着市场环境的逐步好转，指数也在逐步攀升，在8、9月受全国量价下跌影响指数也出现了小幅下跌的插曲，但在10月份后年末市场的爆发，指数也大幅上扬。从2009全年观察，房地产整个市场行情还是比较趋于理性，并没有出现像2007年大起大落之势。

第二节房产市场概述

2009年的房地产市场可谓高潮迭起，在房地产的政策束缚在2008年底得到解除后，从2009年初的小阳春，到下半年楼市全面爆发。同时市场经济环境得到了改观，国民经济止住下滑趋势，全年GDP“保八”任务已圆满完成。因此居民的消费意愿和消费能力得到一定程度的提升，从观望情绪纷纷转向出手，导致楼市成交量大幅上扬，房价也进入了高烧不退的状态。

一、武汉市2009年房产市场发展特征

1.政策宽松

国家实施了积极的财政政策和宽松的货币政策，这是推动楼市前进最有利条件，一系列救市政策的出台十分明显的向社会传达了国家对房地产市场的重视，导致大量的社会财富向房地产市场流动。

2.刚性需求集中释放

2008年市场整体低迷，积累的刚性需求终于在2009年的得到集中释放。2008年媒体全面的消极宣传深入的影响了购房者对市场的信心，导致大量的刚性需求被积压，2009年在相关利好的消息下激发了消费者的购买欲望后同时又带动新的需求进入市场。

. 3.板块轮动

中心城区板块带动了郊区板块的回升。中心城区价格的大幅上涨使得部分购房者不得不考虑郊区楼盘，从而带动了郊区板块成交量以及价格的上涨。武汉市近郊历来由于供应量较大，需求弹性大，竞争相对激烈。但在整体市场行情好转时郊区板块就会成为购房重要关注区域。中心城区房价坚挺，而郊区房价越显理性，并没有出现2007年疯涨的局面，反而以走量优先，适度涨价。

4.房地产发展板块化明显

由于受地形影响，武汉市各板块间房地产发展差异较大，交通便利、居住氛围良好、有产业支撑的片区成交情况相对乐观。2009年同区位的汉口中心区与汉阳中心区成交价格差别达1816元/平米。同样靠近三环，东西湖片区与沌口片区成交量相差近8000套。

.二、武汉市历年房产市场走势

图2：武汉市商品房（住宅）销售面积年度走势

经过2008年市场的大幅下滑，2009年武汉市商品房成交面积均出现了大幅上涨。商品房销售面积1418.4万平方米，同比上升126.26%。商品住房销售面积1258.89万平方米，同比增长90.09%，占商品房总销售面积的90.09%。

除去市场萎靡的2008年，从历年销售面积来看一直呈台阶式的上升趋势。相比火热的2007年，2009年商品房销售面积增长24.93%，商品住宅销售面积增长17.66%，市场状况就

显得更加火爆。

图3：武汉市商品房（住宅）成交均价年度走势

2009年武汉市商品房出现大幅上涨，商品房成交均价5484元/平方米，同比增长6.52%，商品住房销售均价为5265.91元/平方米，同比上升7.84％。

在国家宏观调控的压力下，2006年武汉市房地产市场出现小幅调整。但是到2007年，房价出现报复性上涨。进入2008年，在国内外环境形势的影响下，房价非理性发展得到一定程度的抑制。但2009年在积极的政策信号引导下，武汉市商品房成交量急剧上涨，带动成交均价也出现一定幅度的上升。

三、武汉市房产市场发展趋势

随着国家宏观经济的平稳增长，房地产业将继续保持平稳健康发展，房地产开发投资和建设规模将继续将继续保持增长。商品住房仍然是房地产开发的主体，同时商业地产、工业地产和旅游地产的规模也在不断加大。

从长远发展看，武汉房地产市场需求依然存在，市场发展潜力仍在增加。从投资规模和建设开发指标分析，武汉市房地产市场的基本面仍然趋好。随着国家“扩内需、保增长”的经济发展思路进一步明确，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策推动下，武汉市房地产市场经过调整后仍将继续迎来恢复性的增长。

第三节房产交易分析

一、武汉市2009年房产总体成交分析

1．商品房销量走势

2009年武汉市商品房销售122270套，同比上升81.66%。全年商品住宅累计销量为120379套，同比增长135.31%，月均销量10032套。

图4：武汉市商品房（住宅）成交套数月度走势

从上图来看，全年月度成交量走势呈现高位运行的态势。从3份起成交套数一举跃升至12000套后，市场上就延续了10个月破万套的奇迹。从全年走势来看， 1、2月份成交情况比较低迷，迈进3月份后成交量剧增，4月份后直至7月市场都延续了红火局面，而8到10月份时成交量却出现小幅滑落，最后是年末出现恐慌性成交量爆发。但2009年与2007年的行情又有区别，2007年的繁荣是在金融危机之前呈现出来的，2009年则是在金融危机持续的状态下出现的火爆场面，2009年的购房群体相对2007年而言比较理性。

2．商品房成交价格走势

图5：武汉市商品房（住宅）成交均价月度走势

2009年，武汉市商品房成交均价稳中有升，并在12月达到全年最高点6113元/平米。虽然在8、9月份市场出现了短暂的量价齐跌局面，但在年底前受政策风声调整的影响，许多购房者纷纷赶政策的末班车，在经过一系列促销活动后，房价上涨幅度增大，火热的状态持续到年末，到12月份时房价达到顶点。

3．商品房成交套均面积走势

图6：武汉市2009年商品房套均面积情况

2009年武汉市成交套均面积为99.22平方米，受房价上涨等相关因素对小户型要求出现猛增，刚性需求纷纷青睐90平方米以下户型，套均面积因此全年也在100平米上下徘徊。全市120平方米以下商品住房为市场的主要需求，销售套数占总量的70.68%，其中90平方米以下户型占37.51%，所占比重最大。

4.商品房各区域成交量价走势

图7：武汉市区域商品房成交情况

从图上来看，2009年武汉市各商品房成交情况区域差异化比较明显。以汉口中心区、武昌中心区为首第一方阵在成交量和成交均价上引领着武汉楼市的发展；而关山片区、东西湖片区作为武汉房地产市场方兴未艾的热点区域，成交量上一直以来非常活跃，尤其是关山片区，2009年成交量跃升至武汉各区域榜首位置；汉阳中心区和南湖片区在武汉各区域成交量价情况都比较平稳，成交均价上除了汉口中心区和武昌中心区外领先于其他区域；二七片区、古田片区、青山片区以及沌口片区由于目前供应紧缺，成交量在整体上各自所占比例不大，但这几个区域仍然是市场上关注的重点。

二、武汉市二手房成交情况分析

2009年，武汉市二手房成交面积为524.81万平方米，成交套数为54586套，同比分别增长87.47%和102.82%。其中，二手住房成交面积443.07万平方米，成交套数为51321套(不含房改出售公房)，同比增长134%和124.32%。

二手房综合交易均价为4078.54元/平方米，同比增长12.42％。其中，二手住房交易均价为3965.47元/平方米，同比增长14.95％。

从成交价格看，在一手房整体火热的背景下，二手房价格开始大幅上涨。2008年年末出台的楼市新政中大幅度降低二手房交易税费等一揽子措施，很大程度的激发了市场的住房需求。从2009年初的楼市低迷，逐渐发展到年末的火爆异常，买方度过了一个从观望、博弈到焦灼、出手购房的心理疲劳期。

2009年底，中央政府密集出台各项调整政策，“营业税征收年限2改5”对二手房市场

影响最为显著，市场观望情绪开始蔓延。受此影响二手楼市陷入僵局，12月过后成交量迅速下滑。二套房贷政策明确，银行存款准备金政策出现调整，后续抑制投机和投资的政策依然要出台，短期内交易量会维持到较低的水平上。未来随着政府的调控力度和政策向市场传导渗透，房价会趋于合理，刚性需求依然会得到支持和释放。

第四节区域市场分析与评价

以下片区范围划分为：汉口中心区指以长江、长江二桥、汉江、江汉二桥、发展大道、黄埔大街范围内的区域；东西湖片区指吴家山、金银湖区域；古田片区指古田一路以东、古田四路以西；二七、后湖片区指发展大道以北、黄埔大街以东区域；武昌中心区指徐东大街以南、武珞路以北及沿线，珞瑜路至广埠屯范围内区域，包括东湖区域；青山片区指徐东大街以东区域；南湖片区指武珞路以南、珞狮路以西区域；关山片区指珞狮路以东、珞瑜路以南区域，包括汤逊湖区域；汉阳中心区指汉阳老城区域；沌口片区指武汉经济开发区及其周边范围。

一、汉口区域商品住宅成交分析

汉口区域主要分为四大板块，即汉口中心区、古田片区、东西湖片区、二七后湖片区。

在武汉三镇房地产版图中，汉口区域是武汉市房地产发展最早，扩张最明显的区域，也一直是全市房地产走向的风向标。

发展特征：

（1）区域内板块差异较大。由于定位、规划和市场供需不同，区域内各板块房地产发展不平衡。从成交量看，汉口中心区需求量最大，全年成交11731套，二七后湖、东西湖、古田片区，分别成交4301套、10546套、3083套。从成交价格看，汉口中心区成交均价位于全市首位，而古田片区、二七后湖片区、东西湖片区比较靠后，在10大片区中分别位于第4位、8位和10位。此外，在地价、楼盘规模、建筑形态方面，汉口中心区、古田片区开发集约度明显高于二七后湖片区和东西湖片区。

（2）沿江片多重价值显现。由于沿江土地供应越来越稀缺，加上优越的江景和浓厚的商业氛围，沿江片楼盘均价格不菲。武汉天地、融科天城等中高档项目的推出使沿江片价值得到进一步体现和巩固。

（3）商业地产蓄势待发。目前武汉市大型商业项目大多位于本区域，武广商业航母年中已开工建设，万达在新华路2009年底推出了大型商业综合体——菱角湖商业广场，和记黄埔江汉路商业项目值得期待，王家墩中央商务区也在稳步推进。在一系列项目带动下，汉口商业重镇地位将进一步发展，商业开发和运营模式也将获得新鲜血液。

发展趋势：

2010年，汉口区域将继续引领武汉市房地产市场走向。如果经济发展形势继续稳定，本区域房地产成交情况则将在现有基础上逐渐筑底。

区域内板块间差异将继续加大。核心区域由于土地、房产供给越来越少，土地成本居高不下，房价不会急剧下跌，如果价格进一步调整将引发消费市场的积极反应。而近中心城区的楼盘主要以差异化和性价比取胜，在核心区域价格依然可能很坚挺的2010年，部分楼盘将面临销售压力。

2009年，汉口中心区成交均价7604元/平米，成交11731套，在十个片区中分别位列第1位和第3位。由于供需不平衡，市场消费能力强，汉口中心区成交均价继续位列全市首位。成交套数虽然居于汉口区域榜首，但是落后于武昌中心区和关山片区。

图9：古田片区成交情况

古田板块成交均价为5455元/平米，在十个中心城区片区中位列第4位。成交3083套，在十个片区中位列第9位。目前该区域处于供需失衡比较严重的状态，这种情况发生的主要原因，一是2009年该区域内土地市场供应不足，而且新开工的项目比较少；二是区域内大多数项目开发相对较早，经过长期去化后，剩余可供应量较少。

2009年，东西湖片区成交均价为4063元/平米，成交10546套，在十个片区中分别位列第10位和第4位。轻轨的连接无疑让部分近城区板块受益。东西湖片区受益于轻轨利好和板块内消费群体支撑，成交量价走势比较平稳。

图11：二七后湖片区成交情况

二七后湖片成交均价为5113元/平米，成交4301套，在十个片区中分别位列第8位和第7位。本板块与中心城区接壤，经过近几年的发展，已经逐渐形成一座居住新城。由于该片区区位条件良好，相对于其他区域价格区间较低，一直以来受到购房者的热衷，但片区后续供应量较小，供不应求现象明显。

二、武昌区域商品住宅成交分析

武昌区域包括武昌中心区、青山片区、南湖片区、关山片区。相比于汉口，武昌房地产发展虽然稍显年轻，但是发展势头迅猛，在2009年更是风生水起。积玉桥板块比较引人注意，在这里逐渐形成的中高端居住组团聚集着众多品牌开发商，如：金地置业、融侨置业、华润等，区域整体品牌效应凸显明显。

发展特征：

（1）项目规模相对较大。武昌区域版图面积相对较大，在武锅、武重等企业搬出主城区后，增加了武昌中心区域房地产成片可开发的面积。像复地·东湖国际占地53万平米、建筑面积106万平米，百瑞景占地52万平米、建筑面积106万平米，这样的多个大开发规模项目同时出现的情形在其他中心城区还比较少见。

（2）武昌地区销售价格的稳步上涨，主要是2009年市场回暖，市场释放一批刚性需求客户以及投资客的出手造成了量价齐升的局面。武昌销售套数的不断增长而项目供应却在减少，导致销售价格的上涨。

发展趋势：

武昌短期内面临供不应求的局面，但是由于2009区域内土地供给增加，部分区域未来房产供应将加大，供需压力将在不长的时间内得到缓和。

按照国务院批准的《武汉市城市总体规划(1996—2020年)》，确定在武昌区规划布局江南核心区等，重点发展金融贸易、省级行政中心、教育科研、机电、高科技产业及文化旅游等职能。武昌的城市建设一直在稳步推进，在交通设施方面，武昌动作较多，岳家嘴立交、工程完工，过江隧道的连通更拉近了汉口和武昌的距离，两个区域的房地产联系将更加紧密。2大火车站、洪山广场、临江商务中心区、休闲观江景区、黄鹤楼景区景观工程的实施提升了武昌商务积聚力和居住品质。

此外，作为人均可支配收入过万元的高素质人群集聚地，武昌区域房地产消费潜力也极其巨大。预计后期武汉市主城区项目的减少以及银行贷款政策的收紧、国家对近期房地产价格上涨过快的关注，销售价格将趋于稳定。

图12：武昌中心区商品住宅成交情况

武昌中心区成交均价为6923元/平米，成交13726套，在十个片区中分别位列第2位和第2位。

本板块是仅次于汉口中心区的热点板块，区域内成熟的商业，东湖、沙湖等景观资源奠定了房地产发展的坚实基础。除中北路、沙湖等区域逐渐形成大型居住组团外，其它区域居住较为分散。武昌中心区是2009年上半年房价上涨较大的区域，每平方米上涨了2000元，与汉阳也拉开了近1200元/平方米的差价。武昌中心区拥有极佳的水景资源及商业氛围，

依托中南商圈、沙湖、东湖等先天优势，具有发展价值。

图13：青山片区商品住宅成交情况

青山片区成交均价为5300元/平米，成交3152套，在十个片区中分别位列第5位和第8位。由于是老工业基地，本地房地产消费群体相对单一，绝大多数是区域内高收入人群，对区域外客户吸引力较弱。青山区目前在售项目少，仅新奥·依江畔园、江南春城、开来九洲国际等楼盘；2009年四季度新增项目少，后续上市的体量较小。

图14：南湖片区商品住宅成交情况

南湖板块成交均价为5142.92元/平米，成交4054套，在十个片区中分别位于第6位和第5位。南湖板块是武昌近年来重点发展的大型居住组团，前期由于土地供应相对充足，板块内楼盘较多。由于市场行情较好，在金地·格林小城、大华·公园世家等楼盘的带动下，

泰然·玫瑰湾、水域天际等项目相继提价销售。由于前期去化量较大，后期有效供给较少，房价也处于稳步上升的状态。

图15：关山片区商品住宅成交情况

关山片区成交均价为5102.42元/平米，成交7344套，在十个片区中分别位列第7位和第1位。

著名的“光谷”位于本板块，随着关山板块市政建设、鲁巷城市副中心和高科技产业的发展，在科教底蕴的支持下，本地消费能力较强，成交量也成功登顶各区域首位。但是在最近几年房地产市场迅猛发展后，本板块房地产主流消费人群的基本需求大部分已经得到满足，新消费群体暂时尚未形成足够的支撑。因此，本年度板块成交情况波动幅度较大，价格波动较大。

三、汉阳区域商品住宅成交分析

汉阳区域主要包括汉阳中心区和沌口片区。随着武汉新区建设步伐的加快、城市道路交通的完善与其他配套设施的完善，人们对汉阳的观念正逐渐转变，房地产开发版图也逐渐改变了原由钟家村——王家湾的房地产发展格局，向琴台路、墨水湖西路及建港方向延伸，湖、江、景伴随的高品质项目的新建和价格方面的优势使汉阳房地产还存在较大的发展空间。

发展特征：

（1）双中心格局。在居住氛围和工作机会吸附的作用下，汉阳区域逐渐形成汉阳老城区和沌口两个板块。汉阳区域目前有30多个在售楼盘。

（2）标杆项目提升区域价值。目前本区域低等价位楼盘均价在4800元/平方米左右，中等价位楼盘均价达到5600元/平方米。世贸锦绣长江、华润置地中央公园等项目的面市极

2012年武汉房地产市场分析报告

2012年武汉房地产市场分析报告 2012年2月

目录 一、限购显著抑制投资需求，控制量价累计效应逐步显现 (3) 1、限购满周岁，控制量价的累积效应开始显现 (3) 2、限购对投资需求抑制显著，外地客户需求的刚性程度更强 (6) 二、保障房与商品房覆盖范围重叠较少，短期对商品房市场影响有限 (7) 三、2012年供需格局分析 (8) 1、11年10月份开始观望加重，去化率下滑至08年Q4水平 (8) 2、2011年二季度开始供需格局显著逆转 (10) 3、2010-2011年连续呈现量缩价涨 (12) 4、高库存加大房价下行压力，12月新开盘平均降价15% (14) 5、新开工等领先指标显示2012年潜在供给仍将大于需求 (15) 四、外地房企领跑，集中度提升预示竞争加剧 (17) 1、外地房企稳居前三，弱势下集中度提升加速 (17) 2、福星惠誉稳居土地储备榜首，外地房企储备充足 (19) 五、风险因素 (22)

一、限购显著抑制投资需求，控制量价累计效应逐步显现 1、限购满周岁，控制量价的累积效应开始显现 武汉市在2011 年于2 月23 日出台了“严厉版”的限购令，禁止本市户籍中有2 套及以上住房家庭和非本市户籍中有房家庭购房。新版限购令较1 月的限购令新增内容包括将范围扩展至所有城区，同时将二手住房纳入其中，明确纳税或社保证明的时间必须在1年以上。 2010 年4.15 新政后成交出现迅速萎缩，之后16 周周均成交量较新政前下跌40%，最大跌幅超过60%，均价稳中有降；而9.29 新政则仅使成交短暂回落2 周，此后成交量便持续回升并维持高位，均价则一路上行；2011 年2.23 限购令后，成交有季节性回升，但速度和幅度受到抑制，到了年尾10 月份开始，成交呈现震荡萎缩，而此时主城区部分楼盘的绝对房价也开始出现实质性下降，限购以及其他调控政策的累积作用开始显现。 限购令出台至今已近1 年，我们在调研中了解到，目前的限购令执行依然较为严格，无法通过补税单或社保的方式规避限购。 同时首套房的利率优惠也已完全取消，即使在央行降低存准后，截至目前，首套房依然很难做到基准利率，从亿房网了解到的情况是：

武汉房地产项目开发流程

房地产项目开发流程-开发流程 目录 第一章：项目决策阶段 第二章：前期准备阶段 一、获取土地使用权 二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》 三、规划设计 四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察 五、申办《施工许可证》 六、招标 第三章：工程建设阶段 1、施工用水 电及通讯线路接通，保证施工需要 2、施工场地平整，达到施工条件 3、施工通道疏通，满足施工运输条件 4、施工图纸及施工资料准备 5、施工材料和施工设备的准备 6、临时用地或临时占道手续办理

7、施工许可批文及办理开工手续 8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验 9、组织图纸会审、设计交底 10、编制工程进度计划 11、设计、施工、监理单位的协调 第四章：项目销售阶段 一、申办《销售许可证》 二、商品房销售及按揭办理 一、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》 二、申办建设工程规划验收 三、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》 四、物业移交 第五章：交付使用阶段 从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 第一章：项目决策阶段 ◆房地产项目可行性研究阶段 房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。

1、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定； (4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。 2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。 3、可行性研究的工作阶段 1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。 3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是

2005年武汉房地产市场情况分析报告

2005年武汉房地产市场情况分析报告 综述 2005年是“十五”规划的最后一年，在过去的一年中，武汉市主要经济指标的增幅均创9年来最高水平，武汉的发展站在了一个新的历史起点。2005年，也是武汉市房地产业稳步增长，逐渐成熟的一年。我市在认真贯彻落实国家关于稳定住房价格的各项宏观调控政策上，运用“政策性”和“市场化”双重手段对房地产市场进行了有效调节，实现了市场的供求总量基本平衡、结构基本合理、房价基本稳定的预期目标，房地产产业呈现出良好的增长态势。据统计，今年全市房地产开发投资为297.99亿元，占全社会固定资产投资的28.2%,同比增长27.7 %，增幅比去年同期回落了约9.9个百分点，投资逐渐趋于理性；120平方米以下的商品住房供应量占到总供应量的57%左右，供应结构日趋合理；并且随着税收政策的落实，投机性需求得到了有效的遏制，全市房地产市场进入了良性发展轨道。 本报告由房地产市场基本情况、房地产市场调控效果、房地产市场综合价格、2006年展望四个部分组成，概括分析了2005年武汉市房地产市场的发展状况和前景。 第一部分房地产市场基本情况 一、房地产基本经济指标 （一）房地产与国民经济协调发展情况 2005年我市地区经济生产总值为2238 亿元，同比增长14.7%；房地产增加值占地区经济生产总值的3.8%。2005年我市居民可支配收入为10849 元，比2004年增加了13.4%。

（二）房地产贷款情况 截止2005年底，新增房地产各项贷款为93.91亿元，与去年相比减少50.5 亿元，占新增金融业贷款的21.8 %；其中：新增住房开发贷款18.13亿元，与去年相比减少6.49亿元，新增个人住房贷款92.64 亿元（含新增公积金贷款22.89 亿元），与去年相比减少21.76亿元。 （三）房地产开发投资情况 2005年我市房地产开发投资为297.99亿元，同比增长27.7%，占全社会固定资产投资的28.2%；其中，房地产住宅投资为216.85亿元，同比增长29.2%，占房地产开发总投资的72.8%。

房地产开发项目投资估算

房地产开发项目投资估算 经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。 由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。 房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括： 开发成本：土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、及开发期间的税费等全部投资。 开发费用：管理费用、销售费用、财务费用 房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用，由开发成本和开发费用两大部分组成。 (一)开发成本 共有八项： 1．土地使用权出让金。 国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据

项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。2．土地征用及拆迁安置补偿费。 (1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。 (2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原 用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。 3．前期工程费。 前期工程费主要包括： (1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。(2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。 4．建安工程费。 它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电

武汉市房地产市场调查报告

武汉市房地产市场 调查报告

武汉市房地产市场调查报告 目录 一、武汉市概况 二、武汉市房地产市场概述 三、武汉与南昌两地房地产市场比较 四、武汉市房价低迷原因分析 五、武汉市房地产推动因素 六、盘龙城市开发区房地产开发简介 七、我司项目地块分析 八、附:武汉部分楼盘调查表 一、武汉市概况 武汉市是湖北省省会,中国长江流域重要的中心城市,华中地区政治、经济、文化、金融中心。世界第三大河长江及其最大支流汉水在市区内交汇,将市区一分为三,形成汉口、汉阳和武昌三镇。武汉市武昌为教育文化、高新技术区,汉口为商业区,汉阳为工业区。 武汉市现辖13个行政区,面积8467平方公里,人口740万人,流动人口400余万。国民生产总值1493亿元武汉市GDP达1493.1亿元,人均近美元,人均可支配收人7815元。一季度武汉市经济增幅创近三年最高水平。一季度全市完成国内生产总值350.84亿元,增长

12.1%,同比提高0.1个百分点,增幅为近三年最高水平,完成全年计划的21%,同比提高0.4个百分点。一季度全市财政收入增长17%,为年计划的24%;固定资产投资增长12.8%;社会消费品零售总额增长12.6%;城镇居民收入和农民现金收入分别增长8.9%和7.2%;全市新增就业岗位近2万个。 二、武汉市房地产市场综述 一)、市场宏观概述 在国家扩大内需与鼓励住房消费政策的持续推动下,武汉市房地产市场保持了持续、健康、稳定的发展态势。武汉市97年、98年、99年是楼市发展的高峰期,住宅均价达过2600元/平方米左右; 、楼市有所回落,均价在元/平方米左右徘徊,近两年楼市开发、销售正逐步回升。底开始武汉市房地产市场迅猛发展,受市场需求拉动,房屋价格迅速提升,房市均价已达到2366元/平方米,较上涨160元/平方米,涨幅7.7%。并有望在突破到2600元/平方米,据当地业内人士预测武汉市房市将进入一个3—5年的持续上升期。] 近两年以来,武汉市城乡结合部的郊区房地产市场较为突出。”三片五区”,即汉口的金银湖片和后湖片,武昌的南湖片、东湖高新开发区片以及汉阳地区的沌口区多集中了许多较大而且运作得非常成功的楼盘。 武汉市房地产各项经济指标

武汉房地产市场回顾及房地产市场展望

2010年武汉房地产市场回顾及2011年房地产市场展望 一、2010年武汉宏观经济及政策环境分析 1、经济持续向好，利好消息不断 日前，武汉经济工作会议公布：2010年，武汉市全年实现地区生产总值5200亿元以上，同比增长15%。全口径财政收入1403亿元，增长39.6%；城市居民入均可支配收入20400元以上，增长11%。 “十一五”期间，武汉市经济总量连续跨越3000亿元、4000亿元、5000 亿元三个台阶，五年年均增长14.8%，在15个副省级城市中排名较2005年上升5位。固定资产投资五年累计完成1.2万亿元，是“十五”时期的3.3倍。 经济的持续向好为武汉房地产市场的平稳发展奠定了稳固的基础；两型社会建设发力、武汉“城市圈”进入实际操作阶段、国务院批复武汉为中部中心城市、国家推进“中三角”发展战略等众多利好助力武汉房地产市场发展前景更加广阔。 图：2001－2010年武汉GDP及其同比增长率 图：2001－2010年武汉城镇居民人均可支配收入及其增长率

数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统 2、经济手段和行政措施并用，综合调控力度空前 为遏制房价过快上涨，2010 年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控：其中经济手段包括不断地强化和严格实施差别化的信贷和税收政策，如全国范围内提高首次购房和二套住房的首付比例和利率，停止对家庭第三套住房的贷款等；行政措施方面，在部分城市限定家庭购房套数、限制外地人购房贷款，以问责省级政府和力促地方政府及各部委出台配套措施的方式抓落实等。各项政策的持续出台和逐步落实，对包括地方政府、开发企业、商业银行、购房者在内的各相关主体行为均产生了显著影响，综合调控力度空前。 3、全国市场销售先降后升，成交价格整体呈上涨趋势

XX集团武汉地产项目可行性研究报告

联想集团武汉地产项目可行性研究报告 “联想高科?经典都市”商品住宅开发项目可行性研究报告目录 一、总论 二、市场分析 三、建设内容 四、环保与市政配套 五、组织机构与人力资源配置 六、建设进度安排及物料供应 七、资金筹措 八、效益分析 九、研究结论与建议 、总论

（一）项目背景 1项目名称：“联想高科?经典都市”居住小区 2承办单位概况： “世纪地产”是武汉专业的房地产项目开发公司。由于其他的在开发项目占用大量资金，且本项目工程量大，建设周期长。为了降低投资风险，“世纪地产”决定和武汉高科国有控股集团有限公司及北京融科智地房地产开发有限公司合作成立控股公司武汉联想?世纪高科房地产开发股份有限公司开发本项目。 公司注册资本 1 亿元（“世纪地产” 3000 万元，武汉高科国有控股集团有限公司3000万元，北京融科智地房地产开发有限公司4000万元）流动资金2400 万元（滚动开发）。 武汉高科国有控股集团有限公司是经武汉市委、市政府同意成立的，授权全面经营和管理武汉东湖新技术开发区国有资产。集团注册资本15亿元，目前全资、控股、参股企业35家，已成为“武汉?中国光谷”建设的主力军，是一家集资产经营与管理、创业孵化器、风险投资、技术产权交易中心、工程科学研究、大学科技园建设于一体的大型国有控股集团。 成立于2002年6月的北京融科智地房地产开发有限公司，是联想控股公司为进军房地产行业而专门设立的全资子公司，也是其多元化布 局的一个重要棋子

3可行性研究报告的编制依据： （1）《城市居住区规划设计规范》 （2）《武汉市规划管理条例》及《技术规定》 （3）《城市居住区公共服务设施设置规定》 （4）《住宅设计规范》 （5）《住宅建筑设计标准》 （6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 （7）《城市道路绿化规划及设计规范》 （8）《高层民用建筑设计防火规范》 （二）项目概况 1地块位置： 关山一路与楚雄大道交会处往南400m处。光谷创业街位于本案东侧， 南抵武汉职业技术学院，西紧邻关山一路，北靠长江有线电厂。地块 紧邻光谷CBD中心区，不仅未来发展前景不俗，其现有配套设施也十 分成熟。周边商场、菜场、休闲广场众多，大专院校林立，公园、医 院等公共设施相距不远。“联想高科?经典都市”居住小区周边有： 华中科技大学、中南民院、鲁巷广场、关山市场、关山中学、鲁巷小学、光谷核心市场、电信数码港、长江乐园、东湖新技术开区等。位于此地生活方便而多彩 2建设规模与目标：土地面积：270 亩（180090 平方米）容积率：（本地块位于武汉市郊区，沿关山一路南行800 米即达武黄高速公路，是武汉光谷的重点开发地段，因此为了吸引众多的科技人才，光谷白领阶层来此购房置业，把容积率把握在较小的数值）建筑面积：314528 平方米

武汉房地产开发办理流程

武汉市 房地产开发流程 ********有限公司 二〇〇七年八月七日 目录 第一章：项目决策阶段 第二章：前期准备阶段 一、获取土地使用权 二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》 三、规划设计 四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察 五、申办《施工许可证》 六、招标 第三章：工程建设阶段 1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要 2、施工场地平整，达到施工条件 3、施工通道疏通，满足施工运输条件 4、施工图纸及施工资料准备 5、施工材料和施工设备的准备 6、临时用地或临时占道手续办理 7、施工许可批文及办理开工手续 8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验 9、组织图纸会审、设计交底 10、编制工程进度计划

11、设计、施工、监理单位的协调 第四章：项目销售阶段 一、申办《销售许可证》 二、商品房销售及按揭办理 一、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》 二、申办建设工程规划验收 三、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》 四、物业移交 第五章：交付使用阶段 从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 第一章：项目决策阶段 ◆房地产项目可行性研究阶段 房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。 1、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定；(4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。

XXXX年武汉市房地产市场分析报告

2012年武汉市 房地产市场分析报告 地产金融事业部武汉分部 2013年2月28日

2012年武汉房地产市场分析报告 目录 一、2012年武汉市社会经济发展总体情况 二、2012年房地产市场运行总体情况 三、2012年房地产市场供应情况 （一）商品房供应总体情况 （二）商品住宅供应的季度结构分析 （三）商品住宅供应的区域结构分析 （四）商品住宅供应的户型结构分析 四、2012年房地产市场交易情况 （一）商品房销售总量分析 1、2012年武汉市商品房销售情况 2、2012年武汉市商品住宅销售情况 （二）商品房销售均价分析 1、2012年武汉市各月商品住宅销售均价情况 2、2012年武汉市各区商品住宅销售均价情况 3、2012年武汉市写字楼销售均价及环比情况 （三）存量住宅销售总量分析 1、2012年武汉市存量住宅总体销售情况 2、2012年武汉市存量住宅销售结构情况 （四）存量住宅销售均价分析 1、2012年武汉市存量住宅销售均价走势 2、2012年武汉市各区存量住宅销售均价情况 五、2012年月末可售房源情况分析 （一）商品住宅供应面积与销售面积对比分析 （二）商品住宅可售房源的月度分析 （三）商品住宅可售房源的区域分析 六、2012年武汉市土地成交情况 （一）成交土地的用途结构分析 （二）成交土地的区域结构分析 （三）全国性典型房企拿地情况 （四）2012年武汉市成交土地楼面地价排行榜（Top10） 七、2013年房地产市场走势预测

2012年武汉房地产市场分析报告 一、2012年武汉市社会经济发展总体情况 2012年，武汉市大力推进国家中心城市建设，在严峻复杂的宏观经济背景下，努力“稳中求进、好中求快”，抓产业、扩投资、促消费、稳物价、惠民生，国民经济保持了平稳较快的运行态势。 武汉市2012年社会经济发展主要指标 注：数据摘自2012年武汉市统计局网站。 二、2012年房地产市场运行情况 2012年，武汉市在继续执行房地产市场宏观调控政策的同时，积极保持土地供应，落实保障性住房建设任务，全面强化市场监管，确保价格总体平稳。全年房地产市场整体保持平稳的发展态势，开发投资平稳增长，住房成交量明显回升，价格波动趋稳，结构更趋合理。 （一）房地产开发投资继续保持较快增长 2012年，武汉市房地产开发完成投资1574.86亿元，同比增长22.8%。其中，住宅开发完成投资991.41亿元，同比增长32.6%。 （二）房屋施工面积平稳增长 2012年，武汉市房屋施工面积为6862.97万平方米，同比增长15.1%。其中，新开工面积为2141.68万平方米，同比增长2.1％。住宅施工面积5068.97万平方米，同比增长12.6%；其中，住宅新开工面积为1617.07万平方米，同比增长2.2％，占房屋新开工面积的75.5％。 （三）商品房销量明显回升 2012年，武汉市商品房实际销售面积为1692.72万平方米，同比增长11.73％；成交套数173190套，同比增长16.77％。其中，商品住宅销售面积为1331.04万平方米，同比增长22.64％，占商品房总销售面积的78.63％；成交套数为134953套，同比增长24.73％（以上

武汉某房地产开发项目可行性研究报告

第一章项目总论 一、项目基本情况 本项目位于武汉XXXX开发区余家湾，坐落于汤逊湖畔，毗邻武汉外国语学校武昌美加分校和华师一附中新校区，距离光谷广场、华中科技大学、中南财经政法大学、武汉大学分校、华中师范大学分校10分钟车程，距离东湖梨园35分钟车程。项目占地402亩，东临5万亩水面的汤逊湖，西临XX大道，南临工业园路，北邻华师一附中新校区。自然环境优美，配套齐全，交通便捷，土地资源条件十分优越，具备发展高档品质项目的土地条件。该地块由武汉XXXX物业发展有限公司立项申报并进行了前期拆迁安置工作。武汉市土地规划部门已经批准了该项目的建设用地。武汉市XX区国土资源管理局土地储备交易中心对该地块已进行储备，近期即可挂牌交易。 二、合作模式与土地取得方式 本项目拟以收购武汉XXXX物业发展有限公司的方式进行开发。武汉XXXX物业发展有限公司为本项目的拆迁安置和立项单位，在本地块的挂牌交易过程实际上并无竞争对手。武汉XXXX物业发展有限公司是专门为开发本项目而于2005年3月成立的新公司，无任何不良债务。 第二章市场分析 一、国内经济和房地产发展趋势 （一）经济趋势 多数经济学家认为：在国内居民的消费强劲、政府投资和中国的“世界工厂” 地位的促进下，当前经济形势好于预期，投 资、消费和出口需求形势都比较满意；预期 CPI保持平稳，国际油价呈小幅上升趋势， 二00七年不大可能出现通货紧缩；消费需 求增长将有所加快，而固定资产投资增长将 趋于放慢，出口增长趋缓，外贸顺差呈缩小 趋势；外商直接投资继续回落；房地产价格（长江中下游主要城市一览）稳中趋升；人民币升值压力有所加大，人民币汇率将小幅攀升。 经济学家对今年的经济增长给出了比较乐观的预期。调查结果显示，四成经

武汉市房地产发展的特点和趋势

武汉市房地产发展的特点和趋势 摘要 我国经济的快速发展带来了房地产行业的繁荣,中国房地产行业实现了高速发展和规模化扩张,武汉房地产也不例外。武汉市作为二线城市,房地产业发展起步较晚,房地产价格也偏低、,有场价值被低估。然而随着武汉市区位优势的明显提升,武汉市房地产业在近期也得到了快速发展。房地产价格不断攀升,对武汉市的经济发展也起到了一定的拉动作用。但鉴于外围市场如北京、广州、深圳等地房价的变动,武汉市房价是否有虚高的危险,面对这个问题,迫切需要在新形势下深度分析当前武汉市房地产业的发展。机遇与挑战是共存的,当前的武汉市房地产市场,应该充分利用中部崛起战略的优势,充分发挥城市价值,完善和优化房地产市场,调整房地产结构,做到理性协调稳定地发展,这也将是本文需要研究的原因所在。因此,本文首先从武汉市的经济以及房产、地产的背景着手,运用房地产市场与预测相关理论,分析武汉市房地产市场的现状,然后通过对武汉市房地产市场的运行特征,即成熟渐进性、发展不均衡性、自住需求主导性以及城区中心带动性四个方面进行详细分析,再结合武汉市房地产市场发展的影响因素,以此对武汉市房地产市场发展前景进行了展望,把握武汉市房地产业发展趋势,给予武汉市住房消费者和开发商一定的借鉴。 具体而言,本文认为武汉市的房地产市场有以下发展趋势： 1、由于武汉市经济良好的发展态势,人口红利的因素以及自住需求仍然占据主导地位等因素,武汉市的房地产市场会继续保持姿态有着良

好的发展态势。 2、因为武汉市政府的规划布局,武汉市的楼市发展的区域带动性凸显,各中心城区相互带动,不止是中心城区,近郊区甚至是远郊区的楼盘都受到带动,“回归郊区”的呼声也越演越烈,住房向郊区发展是武汉市房地产市场发展的必然趋势。 3、政府保障工作更加到位,着力解决房地产供应结构问题。因为住房供应结构层次不多,且经济适用房的供应不充足,使得政府会更加大监管及投资力度,武汉市的经济适用房在整个房地产市场上的作用将更加明显,而长期处于经济适用房与廉租住房、经济适用房和商品房供应对象之间的缺口的“夹心层”的住房问题将会得到解决,未来几年可以通过经济适用房出租、限价房等来实现。武汉市房地产市场的住房供应结构将产生变化,经济适用房的比例大幅度增加,起到解决中低收入人群住房的重要途径之一,而限价房则会真正使得处于“夹心层”的居民从尴尬中走出来。武汉市的房地产供应结构将更加健全,房地产市场将更加繁荣。 一、武汉市房地产业的发展历史 武汉市房地产业从起步到现在,已经走过了多年的发展之路,如今也不断的壮大起来,并成为武汉的支柱产业,对于全市的经济发展的作用也日益重要。武汉市房地产的发展概括起来主要经历了以下几个阶段。第一个阶段1981一1985年,1980年推行的住房化试点改革在深圳、广州等城市开始后,'年经全国第六届人大代表大会通过的《政府工作

房地产市场调查报告3篇

房地产市场调查报告3篇 2018-08-22本文目录房地产市场调查报告关于房地产市场调查报告关于房地产市场的调查报告一、xx房地产市场发展现状优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。 从XX年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。 总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。 xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。 一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写楼、商铺等不同商业业态于一体。 房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。 另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。 长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。 XX年后，这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。

XX年，xx房地产进入了历年来最火爆的一年。 目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。 在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。 二、xx商品住宅发展特征产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主；城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。 价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。 供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了39.54%，xx 区域楼盘供求基本平衡。 消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。 产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。 文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。 三、XX年(1-6月份)xx商品住宅供给和销售基本分析(1)商品住宅价格与销量分析xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居武汉市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，XX年(1—6月

2009年武汉房地产市场回顾及2010年展望

2009年武汉房地产市场回顾 及2010年展望 2009年，武汉商品住宅累计新增供应面积568.77万平方米，与2008年相比下跌30.01%。 2009年市场回暖的程度和持续时间超出市场预期，即使部分开发商采取加快工程进度等措施加大供应，但新增供应量的增长缺乏有力支撑，因此供应趋紧成为了必然现象。2009年，武汉商品住宅累计成交套数11.53万套，是2008年的2.27倍，比同样火爆的2007年也多出了7800多套；累计成交面积1200.72万平方米，成交金额635.87亿元，同比分别上涨130.7%和122.7%。 2009年，受房地产市场回暖影响，开发商资金压力减小，同时对后市预期乐观，在考虑到自己资金实力和土地储备后，开始新一轮拿地。2009年，武汉土地市场供应充足，中心城区累计供应土地85宗，土地供应总面积超过750万方。武汉中心城区累计成交土地74宗，成交总面积748.68万平方

米，成交量为历年之首。12月29日华侨城以招标形式夺得东湖风景区地块一宗，总面积为3167亩，用于住宅和旅游开发，该地块也以43亿元的成交总价刷新了武汉土地市场成交记录，成为新“地王”。 同时，《报告》中也就2010年的形势进行了权威的预测：2010年底或2011年初，从紧的货币政策才会发挥作用，而且货币政策的收紧（加息、缩紧银根）是一步步的，效果也需要慢慢释放。2010年上半年，武汉楼市新推项目较多，需求依然较旺，房价也将保持稳中有升的态势。不过，随着“国四条”、“国十一条”的陆续出台，政策有“趋紧”可能，如果政策再度从紧，势必首先在市场成交量上体现，进而抑制房价的上行趋势。

武汉市房地产项目开发

武汉市房地产项目开发 策划书

目录一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 （二）产业政策对房地产市场的影响 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 （二）区域产品特征分析 （三）新政对区域的影响 三、产品定位 （一）项目SWOT分析 （二）形象及市场定位 （三）文化内涵定位 （四）目标购房群定位 （五）产品设计定位及建议 （六）价格定位 四、销售推广建议 （一）销售推广建议 （二）案名及平面表现 （三）营销推广建议 五、案例评述

武汉房地产市场项目开发策划书 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 “十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底，武汉GDP就已经到达3141亿元，跨入“3000亿俱乐部”。 武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下，GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉 经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。2、 消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加 活跃。 （二）产业政策对房地产市场的影响 与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。 虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨， 房价重站高位。由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业 继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。

二、区域市场分析 （一）区域环境分析 本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车程，在短时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖——东湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之乡之感；小区背临著名学府——中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听高等学府的教育。 楼盘区位图 小区区域内住房供应量将在今年内继续上升，新老项目供应量加大，供求比平衡，市场竞争激烈。区域内经济发展进一步加快，诸多高新企业及高新项目不断推进，入住人口不断增加，区域面貌得到进一步改善。区域配套完善，地铁2号线2010年开通，光谷步行街容量进一步扩大，

房地产开发项目投资分析报告地产业精修订

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【最新资料,Word版，可自由编辑！】 北方工业大学经济管理学院 《技术经济学》课程设计 房地产开发项目投资 分析报告 一．数据与计算结果 说明：2006年上半年无资金缺口，自有资金能够满足投资需求； 2006年下半年，自有资金用尽，出现资金缺口，需要募集 资金；2007上半年开始销售收入可以满足投资需求，不需 要再募集资金。 商品房投资利润率=年净利润总额/总投资成本 商品房资本金净利润率=利润总额/资本金总额 说明：2006上半年至2006下半年没有利润产生，从2007上半年开始产生利润。 说明：从2008年上半年开始，累计净现金流量开始出现正值，且投资回收期约为4.7个周期，说明此时投资成本已完全收 回，项目已开始盈利。 说明：从2006年下半年开始产生长期借款，从2007年上半年开始以4个半年周期等额偿还本金，利息照付。 投资回收期 =累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+上一年累计净现金流量的÷出现正值年份的净现金流量 净现值=F/(1+i) 内部收益率：NPV1/NPV2=(IRR-I1)/(I2-IRR) 说明：内部收益率随土地费用变动幅度的增大呈递减趋势，随建安工程费变动幅度的增大呈递减趋势，随住宅销售价格和销售面积变动幅度的增大呈递增趋势，贷款利率变动幅度的变化对内部收益率的变动影响不大。 说明：在土地费用和建安工程费这两个不确定因素中，建安工程费对预期的基准收益率的变动幅度要相对小些，并且建安工程费随着内部收益率的增加而减少，这样可以减少投资的总成本。而土地费用随内部收益率的增加而增大，并且变化幅度相对较大，会大幅度增加投资的总成本，不利于房地产开发者。以此要选择改变建安工程费来达到预期的效果和目的。住宅销售价格和销售面积的变动对内部收益率的影响在这五个不确定因素中是最小的，但是对于提高内部收益率来说是不利的，因为这意味着住宅销售价格提高很多或住宅的销售面积增多的幅度较大，才能使内部收益率有所增加。

武汉市房地产市场情况调查

城市建设工程学部2011～2012学年度第一学期房地产经济学 2011年武汉市房地产市场情况调查

2011年1月～11月武汉市房地产市场情况调查 一．宏观政策 在经过“最严厉的宏观调控之年”2010年后，全国的房地产市场的疯涨状态，开始在2011年出现一定缓和，根据公开数据的统计显示，今年1-11月，全国130座城市共计出让土地24200块，出让的土地面积为10.85亿平方米。其中住宅地块合计为7476块，出让面积为3.91亿平方米。130座城市的土地出让金收入合计为1.18万亿元，其中住宅类地块的土地出让金合计为5860亿元。 而2010年1-11月，这130座城市的土地出让金总额达1.7万亿元，由此计算，今年前11个月全国130座城市的土地出让金同比减少5200亿元，降幅达30.5%。 数据显示，130座城市住宅类地块的楼面地价出现明显下调。今年前11个月，这些城市所出让宅地的楼面价为1495元/平方米，与2010年同期的1810元/平方米相比，下调幅度达17.4%。 说明自“国十一条”、“国十九条”、“新国四条”、“国五条”三轮严密调控之后，我国房地产市场的抑制投资投机性需求、信贷投放、土地供给等问题也已去得了阶段性成果，房地产价格的增速放缓，新增楼盘数量减少，并在2011年初见成效。2011年国家既2010年步伐，维持限购令，同时从年初试点在重庆、上海征收房地产税，而维护房地产宏观政策的具体落实则为2011年的调控的总体思路。 现整理2011年1月份～2011年11月份，国家主要的宏观调控政策汇总

武汉市地方在2011年1月～11月主要调控政策汇总 由以下政策可以看出11年武汉出台的政策主要以跟随国家政策为主基调，且调

1999-2005年武汉房地产市场数据

目录 1 武汉市概况 (1) 2 武汉市房地产市场分析 (2) 2.1 市场环境及总体特征分析 (2) 2.2 商品房市场分析 (3) 2.2.1 市场供给 (3) 2.2.2 市场需求 (5) 2.2.3价格走势 (7) 2.2.4 商品房市场综合分析 (7) 2.3 土地市场分析 (9) 2.3.1 土地供应 (9) 2.3.2 地价走势 (9) 2.3.3 2005年武汉市区土地出让情况统计 (10) 2.3.4 土地市场综合分析 (10) 3 武汉市房地产区域市场分析 (11) 3.1 区域经济概况分析 (11) 3.2 区域房地产市场分析 (13) 3.2.1 区域市场供需分析 (13) 3.3 光谷片区综合分析 (15) 3.3.1 洪山区概况 (15) 3.3.2 光谷片区概况 (15) 3.3.3 光谷片区房地产市场供给 (15) 3.3.4 光谷片区房地产市场特征 (16) 3.3.4 光谷片区房地产市场发展趋势 (16) 3.4 光谷片区房地产样本项目调查 (16)

1 武汉市概况 ?地理方位 武汉市位于江汉平原东部，长江中游与汉水交汇处。东经113°41′-115°05′，北纬29°58′-31°22′。东端在新洲区柳河乡将军山，西端为蔡甸区成功乡窑湾村，南端在江夏区湖泗乡刘均堡村，北端至黄陂区蔡店乡下段家田村。市区由隔江鼎立的武昌、汉口、汉阳三镇组成，通称武汉三镇。周边与湖北省黄州、鄂州、大冶、咸宁、嘉鱼、洪湖、仙桃、汉川、孝感、大悟、红安、麻城等12个市、县接壤，形似一只自西向东的彩蝶。在我国经济地理圈层中，武汉处于优越的中心位置，与邻省的长沙、郑州、洛阳、南昌、九江等大中城市相距600公里左右，与京、津、沪、穗、渝、西安等特大城市均相距在1200公里左右。 ?气候环境 武汉市属亚热带湿润季风气候，雨量充沛、日照充足，四季分明。总体气候环境良好，近几年来，年均降雨量1269毫米，且多集中在6-8月。年均气温15.8℃-17.5℃，年无霜期一般为211天-272天，年日照总时数1810小时-2100小时。 ?国土面积 武汉市国土面积８４６７．１１平方公里，为湖北省土地总面积的４．６％。武汉总属江汉平原，大部分地区在海拨５０米以下，黄陂、新洲北部属中低丘陵地区，为大别山的绵延部分。河流水系由北部丘陵向南发展，注入长江。平原部分湖泊众多，地势低平，近代冲积层厚达３０－５０米，是很好的农耕地区。 ?自然资源 武汉市有得天独厚的自然资源，这在国内外大城市中不多见。一是充足的水资源。市内江河纵横，湖港交织，长江、汉水交汇于市境中央，且接纳南北支流入汇，众多大小湖泊镶嵌在大江两侧，形成湖沼水网。全市共有水域面积2205.06平方公里，占全市总面积的25.79%，居全国大城市之首。二是取之不尽的物产及生物资源。武汉市素有渔米之乡美誉，粮食作物，共240多个品种；经济作物，共50种；鱼类资源，共11目11科88种，水生动物，共有8目14科45种。三是丰富的矿产资源，武汉市现已发现38种矿藏，其中已探明储量的矿种有24种（不含地下水），占湖北省已探明储量矿种的30.38%。累计探明储量96125.65万吨，保有矿产储量79829.75万吨。非金属矿产资源十分丰富，主要有建筑材料用石英砂岩、砖瓦用

房地产开发项目简介

新疆中天银投房地产开发有限公司呼图壁分公司 住宅小区“尚鸿花苑”项目简历 “尚鸿花苑”住宅小区项目位于呼图壁县乌伊公路美化小区，由新疆中天银 投房地产开发有限公司呼图壁分公司开发。按照呼图壁总体规划，以环境 为主要出发点，着眼于居住区的总体和谐关系，结合城市的地理位 置，建造一个新型的居住小区，来迎合现代人生活发展的需要。 “尚鸿花苑”住宅小区开发占地面积为2800㎡，建筑面积为10000㎡。 由两栋多层商住楼。主体建筑为全框架、全现浇结构，可抗高等级地震；外墙由 三段式不同色彩的高档面砖装饰。住宅建筑南北朝向，楼房间距达到或超过国家 标准，多层建筑楼间距宽达22.4米，户户采光，日照充足，南北通风，冬暖夏 凉；户型设计方正实用、动静分区、厨卫分离，客卧互不干扰。曾荣获近年度最 佳户型奖，并在《楚天都市报》等权威及专业媒体刊登。小区绿化率35%，由草 地、灌木、常绿乔木组成，形成低中高三层次绿化，达到春夏秋冬不同季节有绿 色、有花香的效果。小区安全防卫智能化：配备楼宇可视对讲系统，IC卡门禁系 统，红外线电子监控系统，小区背景音乐系统。 建成后的汉鼎?阳光佳园住宅小区外观时尚、大方，物业管理服务到位， 配套设施齐全，安防智能设备让业主生活在小区既舒适又放心。 第一章项目的基本情况 新疆中天银投房地产开发有限公司呼图壁分公司在呼图壁县美化小区开发建设“尚鸿花苑”该小区位于呼图壁县城乌伊公路旁美化小区。总占地面积8400平方米。总建筑面积:35000㎡，项目总投资2800万元，项目计划分三期开发完成。2010年开发“尚鸿花苑”第一期工程，开发面积10000㎡，投资1800万元，本地拆迁14户，2100平方米2011年8月竣工。二期工程，开发面积5855㎡，投资600万，2011年6月开工至2011年12月底竣工。 2、一期投资1800万元。主要包括11700㎡土建成本、前期工程费、土地成本和部分拆迁补偿等。目前我单位自有资金1000万元，预售收入500万元的30%首付款300万元，可以满足一期工程的开工建设。 1、项目名称:“尚鸿花苑”住宅开发项目 2、建设地点:呼图壁县美化小区 3、总建筑面积:35000㎡，其中：住宅开发30000㎡、商 业门面开发5000㎡。 4、总栋数：共10栋（其中砖混多层住宅8栋、框剪结构 商业门面2栋） 5、项目容积率：1.38% 6、综合绿地率：40% 7、开竣工时间：2010年5月开工。开发周期：预计五年。 8、投资方案：自有资金，预售再投入。项目融资：（银行 贷款）

武汉有项目的房地产开发商名录

武汉有项目的房地产开发商名录 说明：在售项目数量表示目前在售项目数量，销售金额为2014年全年在该城市的销售金额(通过项目汇总而来)，在售项目数量为零的表面目前没有在售项目，但之前开发过项目的企业。 企业名称在售项目销售金额(万元) 武汉地产开发投资集团有限公司16 321785.2 万科企业股份有限公司12 657125.01 保利房地产（集团）股份有限公司11 787971.47 湖北福星科技股份有限公司10 401497.18 金地(集团)股份有限公司9 375792.35 纵横(武汉)盘龙城置业有限公司8 111918.74 广州广电房地产开发集团有限公司7 247644.88 新长江地产有限公司7 54252.92 百步亭集团有限公司 6 107092.83 保利置业集团有限公司 6 303444.33 武汉光谷联合集团有限公司 6 64835.09 武汉联投置业有限公司 6 360882.13 武汉三江航天房地产开发有限公司 6 89783.02 新世界中国地产有限公司 6 206440.39 中国中建地产有限公司 6 156748.33 恒大地产集团有限公司 5 237691.37 上海绿地（集团）有限公司 5 180965.28 武汉九坤房地产集团有限公司 5 25720.79 中国宝安集团股份有限公司 5 32324.63 湖北清能地产集团有限公司 4 254090.55 湖北人信房地产开发有限公司 4 126447.85 华润置地有限公司 4 206874.03 庭瑞集团股份有限公司 4 73836.46 武汉南国置业股份有限公司 4 189291.61 武汉三金房地产开发有限公司 4 54781.57 大华（集团）有限公司 3 36790.56 大连万达集团 3 329182.43 汉飞投资控股集团有限公司 3 20635.84 湖北长城建设实业有限公司 3 28275.79 美好置业集团股份有限公司 3 154418.48 普提金集团有限公司 3 81130.03