澄湖一品策划

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第一篇市场调研篇

第一部分宏观市场分析

一、城市概况

1、地理及历史

◆位置及面积

南昌县位于江西省中部偏北，赣江、抚河下游，鄱阳湖之滨。位处北纬28°16?～28°58?、东经115°49?～116°19?之间。由东至西宽36公里，从南至北77公里。东接进贤县，南邻丰城市，西、北与新建县隔赣江相望，东北濒鄱阳湖，中西部对南昌市呈抱合之势。至2004年底，南昌县境域总面积1683.62平方公里。

◆气候

南昌县属亚热带湿润气候地带。特点是：气候温和，四季分明，雨水充沛，日照充足。由于受地理位置及季风的影响，形成了“春季多雨伴低温，春末初夏多洪涝，盛夏酷热又干旱，秋风气爽雨水少，冬季寒冷霜期短”的气候。年平均气温达到17.8℃，年平均日照1574.1小时，年平均降水量为1662.5毫米，年平均霜期89天。

◆历史沿革

南昌境域古属扬州。史家一般认为：西汉高帝五年（前202）始置南昌县。上隶长沙王国，直隶豫章郡。置县之初，南昌县境包括今南昌、新建、丰城、进贤4县及附近一些地域，面积约为7500平方公里。新莽时期，南昌县曾改称宜善县，直隶九江郡。东汉、三国、晋，南昌县隶豫章郡。魏文帝黄初二年封孙权为王，南昌县属吴国。孙权析县南境为富城县（今丰城），自此南昌、丰城分治。隋、唐（589～742），南昌县改称豫章县，隶属洪州。唐宝应元年（762），因避代宗李豫名讳，豫章县曾改名钟陵县，隶属洪州。唐贞元元年（785）复名南昌县，自此再未更名，隶属洪州。北宋兴国六年（981），析西境置新建县，自此南昌、新建分治。北宋崇宁二年（1103），升进贤镇为进贤县，自此南昌、进贤分治。南宋，升州为府，南昌县隶属隆兴府。元代，南昌县隶属隆兴路。至元二十一年（1284），因避裕宗名讳，隆兴路更名龙兴路。明洪武八年（1375），南昌县隶洪都府。洪武九年起，至清代（1664～1911），隶属南昌府。

民国元年（1912）至3年隶属江西省豫章道。民国15年，南昌设市，市、县分治。南昌县直隶江西省。民国21年起，隶属江西省第一行政区。民国28年起，隶第十一行政区。民国31年起，隶第一区。

中华人民共和国成立（1949）后，隶属南昌专区。1958年9月，划归南昌市辖。1961年7月，划归宜春专区辖。1967年11月复划归南昌市辖至今。

◆区划人口

2005年，全县总人口91.73万人，其中男性48.25万人，女性43.48万人；非农业人口16.12万人。2005年，出生12568人，出生率13.7?；死亡3432人，死亡率3.74?；自然增长人口9136人，自然增长率9.96?。

2、资源特色

◆土地资源

全县耕地面积101万亩，土地肥沃，适宜各种农作物生长。

◆水资源

南昌县境内水系发达，赣江、抚河、清丰山河穿过境内，平均入境径流量约870亿立方米，沟渠纵横交错，湖泊、池塘星罗棋布。

◆动植物资源

全县林业用地（含园林）约7.3万亩，占3%，全县动植物资源种类丰富，共有植物120余种，动物240余种，其中国家重点保护动物9种，以河豚、白头鹤最为珍贵。

二、南昌县经济

1、2005年南昌县经济结构分析

2005年，地区生产总值107.5亿元，比上年增长19.93%，“十五”期间年均递增15.39%。三次产业结构比由“九五”期末的33.7：30.6：35.7调整到20.1：44.4：35.5。全县财政总收入7.18亿元，比上年增长33.6 %，年均递增21.6%；地方财政一般预算收入4.47亿元，比上年增长34.6%，年均递增23.77%。全社会固定资产投资48亿元，比上年增长61.2%，五年累计投资99.23亿元，是“九五”期间的3倍。县域经济综合实力排名全省第一，基本竞争力迈入全国A级行列。经中国社科院等三家权威机构联合评审，南昌县位居全国最具投资潜力中小城市15位。

总结：2005年，江西省南昌县生产总值突破百亿元大关，完成107.5亿元，在国家统计局最近公布的县域经济综合竞争实力排名中，南昌县成为江西省唯一一个入围综合竞争实力A类县市，由中国社会科学院等权威机构评选，该县被列入“全国最具有投资潜力50强县市”。

2、2006年南昌县国民经济与社会发展情况分析

（1）经济运行基本稳定

南昌县经济进入新一轮增长周期以来，尤其是经过“十五”期间的积累。2006年在经济增长惯性推动和内生增长动力的驱动下，南昌县经济继续在快速增长的轨道上运行，并呈现出稳健向上的发展态势。全年实现生产总值153.1亿元，按可比价格计算，比上年增长15.9%，较“十五”期间平均增速提高0.1个百分点，为“十一五”规划的实现起了个好头。其中：第一产业26.2亿元，增长4.1%；第二产业90.6亿元，增长22.6%；第三产业36.3亿元，增长9.8%。人均GDP突破1.5万元，达16819元，增长15.5%。产业结构进一步优化。2006年南昌县一、二、三产业比由上年的19.4：56.1：24.5调整为17.1：59.2：23.7。第一产业比重较上年下降2.3个百分点，第三产业下降0.8个百分点；第二产业比重较上年提高3.1个百分点，其中工业占GDP的比重达47.6%，较上年提高3.1个百分点，仍是拉动南昌县经济增长的主导力量。

（2）财政收入较快增长

2006年，南昌县财政总收入实现三级连跨，达到10.24亿元，比上年增长42.6%，是历史上增速最快。增量最多的一年，较上年净增3.06亿元；地方财政一般预算收入连跨5亿、6亿元两个台阶，达6.24亿元，增长39.8%，净增1.75亿元。从收入完成情况看，增值税、营业税和企业所得税分别比上年增长31.4%、41.8%和85.2%。2006年南昌县地方财政一般预算支出11.02亿元，比上年增长32.3%。

总结：2006年，是全面实施“十一五”规划的开局之年。在县委、县政府的正确领导下，以科学发展观为统领，认真贯彻中央、省、市会议精神，紧紧围绕拼争“百强县”、“文明城”的奋斗目标，积极推进社会主义和谐社会建设，牢牢抓住中央促进中部崛起的战略机遇期，开拓创新，扎实工作，南昌县经济保持了快速增长的良好势头，在新的起点上实现了又好又快的发展。

3、南昌县投资环境

南昌县隶属南昌市，从北东南三面包围南昌,誉为南昌市南大门，是江西省综合经济实力最强的县，也是全省唯一一个进入中国县域经济基本竞争力两百强的县。在中国社会科学院等权威机构评选的“全国最具投资潜力50强县市”排行榜中，南昌县名列第15位。

南昌，是全国唯一与长江三角洲、珠江三角洲和闽东南经济区相毗邻的省会城市, 南部紧邻中国经济最发达地区之一的珠江三角洲地区；东南部紧邻以厦门，福州为核心的闽东南经济区；东部紧邻以上海为龙头的中国经济最有活力的长江三角洲地区，在以南昌为核心的６小时经济辐射圈内，覆盖了全国4.5亿的人口,12万亿的消费市场。

南昌市委、市政府实施的“一座老城，三片新区”，发展战略将展开南昌腾飞的翅膀，助推南昌大跨越，其中一座老城是指南昌市城区，三片新区分别是以高新技术开发区组团的昌东片区、以南昌经济技术开发区为主体的昌北片区和以小蓝经济技术开发区为龙头的昌南片区，而南昌县又是其中最活跃的区域。

三、南昌县发展规划及目标

1、区域发展布局

根据南昌县经济社会发展现状和建设“昌南绿城”的要求，按照“强化中心、点轴扩张、分区发展、功能互补”的思路，实行差异发展战略。莲塘、八一、东新、富山为县城组团，实施城乡一体化发展战略，加快推进莲塘、八一、东新、富山城市化进程，拓展城市规模，城市规划区面积203.8平方公里，建成区面积2010年达到50平方公里，2020年达到100平方公里。以完善城市功能，提升城市品味，发展城市产业为重点，促进各类市场要素向城区流动，突出全县政治、经济、文化中心地位。向塘充分发挥区位优势、交通优势，实施卫星城发展战略，北向发展加快与小蓝工业园对接。蒋巷、塘南、三江、武阳实施重点镇发展战略，一般建制镇和中心村实施协调发展战略。重点推进南高公路两侧、墨山立交桥至向塘公路两侧城市产业带的建设和“金十字”养殖产业带、“银三角”种植产业带的特色农业带建设。

2、南昌县“十一五”发展的总体目标

（1）指导思想

以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观为统领，以推动经济发展、改善人民生活为中心任务，以改革开放和自主创新为动力，以转变发展观念，创新发展模式，提高发展质量为关键，以加强党的执政能力建设为保证，全面贯彻落实中央和省、市重要战略部署，坚定不移地实施大开放主战略，大力推进新型工业化、新型城镇化、农业农村现代化、经济外向化和市场化，着力构建实力昌南、魅力昌南、生态昌南、和谐昌南。

（2）发展思路

围绕在全省率先进入“全国县域经济基本竞争力百强县”和“全国文明县城”总目标，积极策应省会南昌中部崛起战略，着力建设以南昌为核心的半小时经济圈，增强对接南昌，服务南昌的能力。按照“一座老城、三片新区，繁荣看市区、实力看城郊”的发展要求，发挥近郊优势，积极参与城市产业分工，实施错位发展战略；树立发展以富民为先，富民以创业为先，创业以环境为先的理念，改善生态环境、人文环境、政策环境、投资服务环境，实施环境先导战略；大力实施“小蓝工业园建设五年新跨越工程”，精心打造“外商来赣投资首选之地”和“江西现代制造业重要基地之一”。积极把握国际产业和沿海发达地区产业梯度转移的契机，主动对接长珠闽，融入全球化。大力打造环境优美，适宜人居和创业的生态型“昌南绿城”。以社会主义新农村建设为方向，“两园”、“两带”为载体，壮大特色基地、龙头企业，加速农村全面建设小康社会步伐。充分发挥市场配置资源的基础性作用，以转变政府职能和经济体制改革为重点，加大市场化改革力度，大力发展非公有制经济。实现经济、人口、资源、环境的相互协调和可持续发展。

（3）“十一五”期间主要预期目标

◆经济发展

――地区生产总值年均增长15％，人均地区生产总值年均增长14％。

――2010年第一产业增加值26.9亿元，第二产业增加值118.8亿元，第三产业增加值70.3亿元，分别年均增长4.5％、20％和13％，三次产业比12：55：33。

――全县工业增加值年均增长20％，规模以上工业增加值年均增长27%。

――财政总收入年均增长20％以上，其中地方财政一般预算收入年均增长18％以上。

――全社会固定资产投资年均增长30％。

――社会消费品零售总额年均增长15％。

――实际利用外资累计完成6.8亿美元，实际利用内资累计完成165亿元，外贸出口累计完成2.4亿美元。

◆社会发展

――2010年全县总人口94万人左右，人口出生率控制在13?以内，人口自然增长率控制在9?。

――城镇化水平达45％。

――高中阶段入学率90％以上。

――城镇企业职工社会保障覆盖率80％以上。

――城区建成面积达到50平方公里，全县森林覆盖率11％，城市人均公共绿地面积12平方米以上，城市生活污水集中处理率大于60％，城市生活垃圾无害化处置率大于85％，空气质量达到Ⅱ级以上天数占全年比例90％以上。

◆人民生活

――农民人均年纯收入年均增长8％。

――城镇登记失业率控制在4.5％以内，五年累计新增城镇就业岗位10万个，有序转移农村剩余劳动力26万人次，技能培训10万人，其中创业培训1.5万人，免费培训3.1万人。

――城镇居民人均住房面积45平方米。

经过五年的努力，全县经济总量翻一番，财政总收入突破20亿元，实现拼争“百强县”战略目标。在实现“十一五”发展目标的基础上，再用十年时间，即到2020年，人均生产总值达到7000美元左右，基本实现工业现代化，城镇化水平达到61-63%，在“全国县域经济基本竞争力百强县”排名前进到中等位置，成为全省县域经济发展的“领头羊”，中部地区具有较强影响力的昌南新城，经济更加发展，民主更加健全，科教更加进步，文化更加繁荣，社会更加和谐，人民生活更加殷实，实现全面建设小康社会战略目标。

四、南昌县房地产发展现状

近年来，随着房地产市场的快速发展，南昌市市区周边县区的房地产开发迅猛发展，如南昌县的小兰片区、莲塘片区、银三角片区，新建县的长堎片区，楼盘数量众多，项目体量过大，仅南昌县占地超过千亩的房地产项目就达5-6个。2004年南昌县完成商品房交易面积69.9万平方米，较上年增长85.2%，占全市商品房交易总量的比重达18%，其中完成商品住房交易面积达66.31万平方米，较上年增长92.2%，占全市商品住房交易量的比重分别达19%。

“昌南板块”、“昌南绿城”、“象湖新城”……在城市规模不断扩大的南昌版图上，这些代表着南昌县新形象的称谓，已经成了这座城市中使用频率较高的新名词。作为南昌的首府首县，南昌县的变化巨大。搭乘着南昌市“快速崛起”号这趟列车，南昌县的经济发展也实现了质的飞跃。日趋完善的基础功能，不断优化的投资环境，都让这里成了新的投资热土，南昌县的房地产市场呈现出了欣欣向荣的景象。

第二部分地块素质

一、项目基本状况

澄湖一品鸟瞰图

1、项目经济技术指标

2、地理位置

项目用地位于南昌县莲塘镇，南临澄湖中路，西临规划道路。地理与景观条件优越，各项配套设施也较为齐全。

3、交通状况

暂略。

4、周边生活配套

5、小结

项目位于南昌县莲塘镇，南临澄湖中路，西临规划道路。地理与景观条件优越，但各项配套设施，尤其是高品质的配套目前较为欠缺，提高项目本身素质，力争把本案打造成区域内具有高配套、高品位、高水准的住宅小区。