2011.6月无锡简报

无锡房地产市场月度报告
2011年 2011年6月份市场简报
研展部 臧莹园 2011年7月 年 月

目录 一..本月要闻 一 本月要闻
政策篇 规划篇 土地篇 月度焦点
二.市场动态 三.区域市场分析 四.热销楼盘解析 五.新盘追击

政策篇： 政策篇： 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 6月14日，国家统计局公布5月CPI达到5.5%。同日，中国人民银行宣布从2011年6月20 日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，调整后大中型金融机构存款准 备金率达到了21.5%的历史高位。
土地篇： 土地篇： 《关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函》 国土部向各省国土部门下发了《关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函》， 要求各县级国土部门对2011年以来的成交地块进行清理，对漏报的地块应在6月30日前 补充上报。价格监控体系进一步升级。此外，国务院《关于进一步落实房地产调控的通 知》中，对于限购给出的总体原则，房价上涨较快、房地产调控压力较大的城市，只要 符合这一原则，就都可以实施限购政策，限购令也同时升级。

规划篇： 规划篇：无锡3年拟建太湖新城、锡东新城、科技新城3个低碳城 在新3年内，无锡将初步建成太湖新城、锡东新城与科技新城三个低碳生态城。在完善提升老城区商 业商务中心的基础上，重点推进太湖新城商务中心和蠡湖休闲商务中心两个核心区建设。太湖新城商务中 心将以尚贤河为主轴向南逐步推进，西部形成高水平商业商务街区，东部形成国际化的公共设施集聚区， 建成约3—5平方公里的金融商务中心区雏形。蠡湖休闲商务中心将整合环湖山水资源，推进休闲商务设施 建设，初步建成集旅游观光、休闲度假、商务会议、情景体验等功能为一体的高端休闲度假中心和旅游商 贸中心。 此外，保障住房建设也是新三年建设的“重头戏”之一。未来3年，计划建成经济适用房总建筑面积 约150万平方米，包括毛岸地块、潘婆桥地块、广石路北地块、东亭兴达泡塑厂地块等4个项目；建成廉租 房总建筑面积约6万平方米，结合经济适用房配建，主要布局在崇安毛岸地块、广石路北侧地区等城中三 区边缘；建成公共租赁房总建筑面积约180万平方米（含60万平方米人才公寓）。

月度焦点： 月度焦点：万科恒大领跑房企上半年销售 低价快销推业绩 调控至年中，房企整体销售业绩同比去年依旧看涨。某机构发布今年上半年房企销售排行榜单。 以快速周转为策略的房企万科、恒大依旧领跑销售额以及销售面积第一梯队。 从销售榜单来看，调控半程销售额以及销售面积都有不同程度的增长。面积前十榜单的门槛分别为 155.5亿元和116万平方米，同比分别增长48%和25%。2010年上半年，前十企业销售金额入榜门槛 为105亿元，销售面积门槛为93万平方米。 万科以644.2亿元的业绩再居销售额榜首，增幅达到81%，突破去年全年的“千亿大关”悬念不 大。恒大地产位居其后，半年销售额达到429亿元，接近其去年全年500亿销售业绩。同时，恒大销售 面积突破600万平方米，位居销售榜首。 据了解，在万科去年突破千亿业绩之后，恒大虽对外宣称今年销售目标为700亿，但已将赶超万 科，尽快进入千亿俱乐部内定为业绩目标。 在港上市的房企恒大、中海、龙湖的销售额增幅排名位于前三，均超过八成。但也有部分企业出现下 滑，如负债高企，以高端项目见长的绿城中国销售额下滑8.82%。 在调控半程中，取得不错业绩的企业均为贯彻高速周转策略的房企。如万科一直以普通中小户型 产品为主快速推盘，而恒大则广泛布局三四线城市，受调控影响较小。中海今年在一线城市降价推盘。 低价快销推动这些房企业绩上涨。

PART 2 一..本月要闻 一 本月要闻
二.市场动态
一级市场 二级市场
三.区域市场分析 四.热销楼盘解析 五.新盘追击

一：市场动态
1，一级市场：土地市场遇冷 一级市场： 一级市场
编号 地块名 称 土地位置 土地面 积（ M2） 规划指标要求 土地用途 容 积 率 建筑 密度 绿地 率 建筑限 高 土地出 让金起 始价 （ 万元） 成交价格 （万元） 竞得公司
锡国 土（ 经） 2011 -59 锡国 土（ 经） 2011 -60 锡国 土（ 经） 2011 -61 锡国 土（ 经） 2011 -62 锡国 土（ 经） 2011 -65
XDG201123地块
惠山区江 海路南侧 、锡宜高 速互通东 侧 惠山区江 海路南侧 、锡宜高 速互通东 侧 滨湖区建 筑路南、 规划道路 东、规划 稻香路两 侧 滨湖区青 祁路与望 山路交叉 口东南侧 新区新锦 路以东、 夹蠡河以 北、规划 道路以西
16001. 2
商业用地
<1. 5
<45 %
>20 %
≤24M
2900
2900
无锡德尔 投资集团 有限公司
XDG201124地块
10389. 7
商业用地
<1. 5
<45 %
>20 %
≤24M
1900
1900
无锡金阊 众翔汽车 销售服务 有限公司
XDG201053地块
57711. 9
居住用地及 其商业配套 设施用地( 商业建筑面 积不超过总 建筑面积的 30%)
<3. 3
<30 %
>30 %
不限高, 但需满 足省市 有关规 范要求 不限高, 但需满 足省市 有关规 范要求
53700
53700
无锡市梁 溪丽都商 业发展有 限公司
XDG201127地块
13280. 3
商业、商务 办公用地
<4. 5
<35 %
>20 %
21700
22020
无锡蠡湖 花都置业 有限公司
XDG（ XQ）201016地块
14875. 9
市场用地
<1. 5
<40 %
>25 %
≤24M
5600
5600
无锡梅里 古镇建设 发展有限 公司

2.二级市场——六月梅雨季 成交现下滑 二级市场——六月梅雨季 二级市场—— 2.1： 2.1：6月楼市成交分析
无锡成交走势图1
90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2010年 2010年 2010年 2011年 2011年 2011年 2011年 2011年 2011年 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 成交量（万㎡） 成交总额（亿元） 成交均价（元/㎡） 74.68 65.1 8717 77.86 66.16 8497 85.66 66.33 9359 62.94 54.19 8609.7 25.04 22.8 8817.9 28.66 26.52 9353.3 37.03 35.7 9639 36.76 33.67 9159.4 33.84 32.6 9634.7 9800 9600 9400 9200 9000 8800 8600 8400 8200 8000 7800
成交量（万㎡）
成交总额（亿元）
成交均价（元/㎡）
本月无锡全市成交商品房2873 2873套，环比5月下跌210套；本月成交商品房总面积共计 2873 33.84万㎡，环比降幅8%；幅度不明显。 33.84 从成交价格来看，本月均价达9634.7元/ ㎡，环比上月增幅5.2%；其中住宅市场成 9634.7元 9634.7 交均价为8879 8879元/平方米，较5月呈上升表现，增幅明显。 8879

2.2： 2.2：6月商品房供销走势分析 供应下滑 成交减弱
月度供需走势图2
120 100 2.17 80 60 1.28 40 0.95 0.72 20 0.34 0 10.10 10.11 10.12 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 供需比 11.6 0 0.5 1 0.85 3 2.5 2.13 2 1.5
2.39
1.45
供应面积（万㎡）
成交面积（万㎡）
本月商品房成交面积为33.84 33.84万平米，同比增幅4%；环比降幅8%。本月局面依旧供多 33.84 求少，这样说明受新政策面影响，客户的观望氛围依旧浓厚。 本月新增供应面积72.3 72.3万平米，同比增幅107%；环比降幅17.6%，其中住宅新增面 72.3 积60万平米，较上月新增面积有所下滑。本月市场供应量明显攀升，其中商业供应量有所 减少。 从需求面来看，本月成交量虽有所下滑，但整体呈较平稳的趋势，从累计供需比上 看，本月供需不平衡，全市6月累计供需与5月相比下滑约0.26。

PART 3 一..本月要闻 一 本月要闻
二.市场动态 三.区域市场分析
市七区总况 商品房成交面积段分析 无锡各行政区域市场分析
四.热销楼盘解析 五.新盘追击

三、区域市场分析
成交基本信息汇总
中心城区 崇安区 成交套数 5月 6月 环比增减 （套数） 成交面积 （平米） 5月 6月 环比增减 住宅均价 （元/平 米） 5月 6月 环比增减 230 225 -5 17572.19 17038.74 -3.03% 9160 9512 3.8% 南长区 162 151 -11 22280.83 17919.63 -19.6% 10132 10000 -1.3% 北塘区 191 200 9 26905.89 22569.04 -16% 7853 6935 -11.7% 合计 583 576 -7 66758.9 1 57527.4 1 -13.8% 684 588 -96 84294.34 77894.93 -7.6% 7608 8209 7.9% 632 686 54 85225.23 93486.26 9.7% 10614.8 10824 1.9% 292 255 -37 31881. 19 25939. 06 -18.6% 6202 6000 -3.2% 892 744 -148 99462.8 1 83556.7 7 -15.99% 7190 7147 -0.6% 3083 2273 -810 367622. 48 280877. 02 -23.6% 新区 滨湖区 锡山区 惠山区 合计
在七区成交量上，仅有一区成交量呈上升态势，其他六区成交量均下滑。滨湖板块有所上升，但幅度不大 。而惠山区板 块跌幅明显 ，板块内本月商品房成交共计722套，成交量环比5月成交降幅达19% 722套 19%，区域内本月成交住宅类产品共计496 496套， 722 19% 496 占成交总量的67% ，而成交住宅中，则以高层和多层居多。 从本月住宅成交均价来看，七区中，均有三区成交均价呈上升趋势。滨湖区成交均价达10824元/平米，为本月最高，环 10824元 10824 平米， ， 比上月增幅1.9%左右；其次是南长区排第二，均价达10000元/平米；新区本月成交均价上升幅度较明显，相反锡山区和北塘 10000元 平米； 10000 区成交均价较平稳。

2.3： 2.3：无锡成交面积段分析 刚需占主力 改善有所下滑
商品房住宅面积段占比图3 350平方以上 180-350平方 144-180平方 120-144平方 100-120平方 90-100平方 90以下 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 6月 5月
从本月商品房面积段来看， 90平米以下的成交量明显回升，占成交量的28.9%，环比增幅 7%；120-144面积段小幅下滑，占成交量28.5%，环比上月降幅4.15%；100-120平米以上的面积 段，占成交量的13.6%，小幅上升。 从本月购房客群来看，刚需明显大大增加，幅度较明显。改善型三房有所减弱，但仍然保持着 上升态势。另外可以看到的是180-350平米豪宅的比例在增加。

3.1无锡各区域商品房供销分析 无锡各区域商品房供销分析
无锡各区域供销走势图
350000 300000 250000 200000 400 150000 300 100000 50000 0 滨湖区 惠山区 锡山区 2938.15 崇安区 北塘区 南长区 新区 供应面积㎡ 294673.6 45842.59 成交套数 686 744 57232.86 30972.14 30010.27 261617.8 200 100 0 800 700 600 500
成交面积㎡ 93486.26 83556.77 25939.06 17038.74 22569.04 17919.63 77894.93 255 供应面积㎡ 225 成交面积㎡ 200 151 成交套数 588
6月无锡商品房整体成交有所下滑，惠山区依然位居首位，该片区本月新增供应量相对减少，该片区 呈现‘供不应求’的态势。 滨湖区位居位于全市第二，该片区本月成交处于低位，‘供多求少’的态势明显，预计下月成交量 会有明显攀升迹象。 新区紧跟其后，排第三位。住宅成交占据主力，该片区本月呈‘供多求少’现象，预计下月成交量 明显增幅。 锡山区排列全市第四，‘供少求多‘现象明显。

滨湖区滨湖区-板块发力 成交攀升
滨湖区住宅成交走势
250000 1421 200000 162449 150000 831 100000 668 90642.9 74132.1 72406.2 494 912 125629 798 106798 522 1000 952 125036 800 661 88312.82 610 600 81745.96 68777.93 400 200 0 0 1357 194009 1600 1400 1200
成交面积㎡ 成交套数
50000
46314.8 364
7月
8月
9月
10月
11月
12月 11.1
11.2
11.3
11.4
11.5
11.6
滨湖区6月商品住宅类产品成交总量661套，环比上月成交610套增幅7.7%，今年 滨湖区住宅成交同往年项目明显下跌，由于该板块住宅居多，加上受限购对滨湖 区影响巨大，但从今年二季度开始，成交量呈逐步回暖的态势。 在成交面积上区域内本月成交共计88312.83平米，环比增幅约8%，板块内商品 住宅成交均套面积约为133.6平米。 本月成交出现明显回升，集中成交板块是太湖新城。表现突出的项目依然是太湖 国际社区，排全市首位。其次是万科酩悦和融创熙园，成交多为高层住宅类产品 。

惠山区— 惠山区—成交下跌 个盘发力
惠山区住宅成交走势
200000 180000 160000 140000 120000 100000 725 80000 73252.7 60000 40000 20000 0 109246 100063 760
11
1600 177178 164042 1384 152190 151370 1222 1195 1038 1359 1400 1200 1000 800
76233.18 66041.75600 562 496 50172.33 47348.9 45269.1 415 400 369 361 200 0
成交面积㎡ 成交套数
7月 8月 9月 10月 11月 12月 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 11.6
惠山区6月成交商品住宅共计496套，环比5月成交562降幅11.7%，在成交面积 上本月板块内成交共计66041.75平米，环比降幅13.4%，板块内商品住宅成交 均套面积约为133平米/套。 理想城市花园以成交57套成为板块内全月住宅成交第一，本月惠山区为全市除滨 湖区外商品住宅成交量最多的板块。 本月惠山区板块内成交非住宅类商品房共计248套，其中洛城商贸城以成交106 套排列首位，该项目全月成交均为商业类产品。

新区— 新区—住宅攀升 成交平稳
新区住宅成交走势
140000 120000 100000 80000 84780.9 719 133155 1053 106684 103143 903 96249.4 805 85200.8 721 600 60892.29 59931.86 61740.49 490 498 510 46008 44895 416 408 400 373 200 1200
1000
800
60000 51404.9 415 40000 20000 0
成交面积㎡ 成交套数
0
7月 8月 9月 10月 11月 12月 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 11.6
新区6月成交商品住宅共计510套，环比5月增幅2.4%，成交量相对平稳。本 月新区成交商品房共计588套，住宅占86.7%，商办成交78套，仅占总成交的 13.3%，成交量明显下滑。 在成交面积上本月板块内住宅成交共61740.79平米，环比增幅1.4%，住宅均 套面积约为121平米/套；商办成交共16154.4平米，均套面积是207平米。 新区均有四盘排入前十，其中龙湖排第三，成交77套。在商业办公类产品中 本月新区依旧以纺城大道周边项目与五洲国际工业博览城成交为主，该两个 项目目前仍有大量产品在售。

锡山区— 锡山区—供应不足 成交下滑
锡山区住宅成交走势
120000 114006 1200
100000
1019 89127.2
95848.6
1000
80000
774 68629.8 583
800 734 600 39305.9 400 31184.8 30475.8 28798.91 27504.91 315 262 236 246 234 18168.39 200 160 0
60000
53161.6 46711.7 442 410 40000
成交面积㎡ 成交套数
20000
0
7月
8月 9月 10月 11月 12月 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 11.6
锡山区6月成交商品住宅共计160套，成交量虽然环比5月明显下滑，成交商品 住宅面积共计18168.39平米，环比降幅约36.9%，住宅均套面积113.55平米。 本月板块内成交较好的商品住宅类项目为隽府园和华夏项目。本月锡山区成交 商品房共计255套，商业办公类产品共计95套，较上月明显增加。汇坚国际五 金机电城为锡山区本月商业办公成交主力，该项目全月成交共计39套，占该类 产品总量的近41%。

北塘区— 北塘区—供应乏力 成交萎靡
北塘区住宅成交走势
100000 90000 80000 70000 600 60000 51479.6 50000 40000 36344.2 340 30000 20000 10000 0 32712.2 281 443 400 35066.9 302 300 500 85974.2 81839.4 767 741 76876.9 703 900 800 700
成交面积㎡ 成交套数
18162.4 19154.75 15762.6 15633.07 15994.24 200 164 145 162 136 134 100 0
7月 8月
9月 10月 11月 12月 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 11.6
6月北塘区商品住宅成交共计134套，环比5月降幅18.3%，自2月以来，成交量一 直保持着较平稳的态势，但一直弱于其他片区。在成交面积上板块内本月成交共 计15994.24平米，环比降幅16.5%。 在6月北塘区住宅市场成交中正祥梧桐水岸、欧风新天地、蓉湖山水等几个盛岸路 段项目，而盛岸周边几个项目成交较少。

南长区— 南长区—住宅为主 成交回升
南长区住宅成交走势
70000 61196.5 390 365 336 49795.5 43438.2 40000 282 36919.1 160 30000 21842.3 20000 14342.4 84 10000 127 17457.1 150 139 16538.56 121 15350.27 100 12235.83 100 50 0 450 400 350 300 250 200
60000
50000
成交面积㎡ 成交套数
11448.3 86 7481 55
0
7月 8月
9月 10月 11月 12月 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 11.6
南长区6月商品住宅成交共计139套，环比5月增幅14.8%，与崇安区不同南长 区本月成交以商品住宅类产品为主，成交面积共计16538.56平米，环比增幅 7.7%。 该类产品6月成交中以清扬御庭、九龙仓时代上城为主。

崇安区— 崇安区—成交下滑 商办主力
崇安住宅成交走势
70000 60000 50000 40000 33467.4 30000 266 20000 17130.6 10000 0 122 19346.4 214 197 15805.1 165 130 200 26574.8 25816 300 64604.4 654 700 600 500 400 成交面积㎡ 成交套数
9906.81 8107.16 7231.94 100 4732.1 84 3179.53 65 61 47 28 0
7月 8月 9月 10月 11月 12月 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 11.6
本月崇安区成交呈下滑态势，住宅成交65套，环比5月降幅22.6%，在成交面积上本 月小幅下滑趋势，成交面积共计8107.16平米，环比降幅18.2%。 6月崇安区板块内成交商品房共计225套，区域内成交还是以商业办公类产品居多， 而本月在住宅市场中带动区域成交量上升的主要是爱家金河湾和银仁御墅，银仁御 墅本月成交共计30套，成交面积共计4198.24平米，均套面积139.9平米。