营改增后,房产租金财务处理![会计实务优质文档]

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营改增后，房产租金财务处理！[会计实务优质文档]

国务院决定自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点。那么依据新的税收政策，纳税人在5月份收取的出租不动产租金，其实现的相关税收是全部缴纳增值税呢？还是全部缴纳营业税呢？笔者认为，在“营改增”节点所收取租金的涉税处理不可“错位”，更不应该“一刀切”，而是应该针对具体情况谨慎处理。现通过一个案例，分析如下：

某工业企业为增值税一般纳税人，2016年4月1日与承租方签定不动产租赁合同。合同约定2016年5月1日向承租方收取2016年4月1日——2018年3月31日的租金252万元。

依据租赁合同计算，每个月的不动产租金为10.5万元（252万元÷24个月=10.5万元/月）。2016年5月1日收取租金时，营改增试点已全面实施，那么其归属于2016年4月份的租金涉税事项该如何处理？其归属于2016年5月1日——2018年3月31日的租金涉税事项又该如何处理呢？

分析：按照现行税法实体从旧原则，该项经济涉税业务应遵循不溯及既往的法律原则。即有关税收权利义务的产生、变更和灭失的税收实体法，在应税行为或事实发生后如有所变动，除非法律另有特别规定外，对该行为或事实都应适用其发生当时的税法规定。因此该案例中，所属期为4月份的租金应申报缴纳营业税，所属期为5月份及之后期间的租金应申报缴纳增值税。

（一）营业税处理

《中华人民共和国营业税暂行条例》第十二条规定，营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收

实例讲解建筑施工企业营改增后科目设置及会计核算

实例讲解建筑施工企业营改增后科目设置及会计核算

实例讲解：建筑施工企业营改增后科目设置及会计核算 大部分的民营建筑施工企业会计基础薄弱，会计核算不健全，特别是对纳税义务时间与收入确认时间容易混为一体，不能正确划分，基本上都是在开发票时确认收入，计税缴纳相关的税费，形成涉税风险。 110A1000900万，工期天，每月日核对工程量经三方确认后下月日前按进度付款80%。月份投入材料成本150万，人工成本万，月25日确认的工程进度确认单为万，建安发票开具200万元，并缴了营业税（不考虑其它税费）。月企业账务处理如下：借：工程施工合同成本材料150 合同成本人工50 贷：库存现金200 借：应收账款甲项目200 贷：工程结算收入200 借：营业税金及附加6 贷：库存现金以上处理有问题吗？欢迎大家留言探讨学习。 营改增后，要求价税分离，在施工地预交税款，增值税纳税申报表如何填写，报表数据如何与科目余额衔接等，都对会计核算有了更好的要求。后面陆续从会计科目设置、简易计税项目、一般计税项目经过实例的方式进行讲解。

小规模建安企业科目设置及会计核算 一、科目设置 国家税务总局公告第17号国家税务总局关于发布《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》第十条要求跨县市提供建筑服务应当建立预缴税款台账，为便于核对台账数据，建议应交税费—应交增值税进行三级核算。 二、举例说明 案例 6月甲地的A施工企业承建乙地的B分包项目，分包合同金额为200万，预计总成本为150万，工期60天，每月25日核对工程量经三方确认后下月5日前按进度付款80%。7月份投入材料成本45万，人工成本30万，25日确认的工程进度确认单为100万，建安发票开具80万元，另在甲地施工C项目取得收入并开票20万元，人工成本15万。（以上均为不含税金额，不考虑其它税费）。7月企业账务处理如下： 、在乙地预交增值税 借：应税税费—应交增值税—预交增值税（乙地B项目）2.4贷：库存现金80*0.03＝2.4 、当月列支成本 借：工程施工－合同成本－材料（乙地B项目）45 －人工（乙地B项目）30

房地产有关会计分录(2)

｛三｝、营改增后房地产企业增值税会计核算分录 一、房地产企业会计核算用到的增值税科目核算规则： 增值税一般纳税人应当在“应交税费”科目下设置“应交增值税”、“未交增值税”、“预交增值税”、“待抵扣进项税额”、“待认证进项税额”、“待转销项税额”、“增值税留抵税额”、“简易计税”、“转让金融商品应交增值税”、“代扣代交增值税”等明细科目。 二、房地产企业简易征收会计核算 简易计税方式下设置增值税会计科目：“简易计税”明细科目，核算一般纳税人采用简易计税方法发生的增值税计提、扣减、预缴、缴纳等业务。 1、收到诚意金、VIP认筹款、订金、意向金、入会费等时 借：银行存款 贷：其他应付款 2、收到预收款时（包括：定金、首付款、按揭款、余款、一次性付款） 借：银行存款 贷：预收账款-不含税（简易征收） 预收账款-增值税（简易征收） 3、预缴税款时（3%） 借：应交税费-简易征收 贷：银行存款

4、房屋交付时 借：预收账款-不含税（简易征收）预收账款-增值税（简易征收）贷：主营业务收入 应交税费-简易征收 5、纳税申报并交税 借：应交税费-简易征收 贷：银行存款 6、交房前退补差会计处理 1）补差会计分录同收到预收款 借：银行存款 贷：预收账款-不含税（简易征收） 预收账款-增值税（简易征收）2）退差做同方向红冲处理 借：银行存款 贷：预收账款-不含税（简易征收） 预收账款-增值税（简易征收）7、交房后退补差会计处理 1）补差会计分录 借：银行存款 贷：主营业务收入 应交税费-简易征收

2）退差做同方向红冲处理 借：银行存款 贷：主营业务收入 应交税费-简易征收 三、房地产企业一般计税会计核算 一般计税方式下应当在“应交税费”科目下设置“应交增值税”、“未交增值税”、“预交增值税”、“待抵扣进项税额”、“待认证进项税额”、“待转销项税额”、“增值税留抵税额”、“简易计税”、“转让金融商品应交增值税”、“代扣代交增值税”等明细科目。 在“应交增值税”明细账内设置“进项税额”、“销项税额抵减”、“已交税金”、“转出未交增值税”、“减免税款”、“出口抵减内销产品应纳税额”、“销项税额”、“出口退税”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”等专栏。其中： 1.“进项税额”专栏，记录一般纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产而支付或负担的、准予从当期销项税额中抵扣的增值税额； 2.“销项税额抵减”专栏，记录一般纳税人按照现行增值税制度规定因扣减销售额而减少的销项税额； 3.“已交税金”专栏，记录一般纳税人当月已交纳的应交增值税额； 4.“转出未交增值税”和“转出多交增值税”专栏，分别记录一般纳税人月度终了转出当月应交未交或多交的增值税额；

营改增后房地产企业会计处理

营改增后房地产企业会计处理 一、开发阶段，归集开发成本 1、购置土地、支付拆迁补偿费、市政配套费契税等 借：开发成本（按XX 项目、成本对象进行明细核算）——土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款等科目 2、发生开发成本 借：开发成本（XX项目、成本对象） ——前期工程费 ——基础设施费 ——建筑安装工程费 ——公共配套设施 ——借款费用（或列开发间接费用，借款费用不能抵进项） 借：开发间接费用 借：应交税费—应交增值税（进项税金）贷：银行存款等科目 说明：如能分清成本对象则直接计入该成本对象的开发成本。 借：开发成本一XX项目（对象）一一XX 贷：银行存款（应付账款）不能分清成本对象的，其支出应先归集至开发间接费用，再在各成本对象之间按一定标准分配。 成本分配的一般方法：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。其中土地成本——按占地面积法【国税发【2009】31 号】建议：建筑面积。 二、预售阶段，取得预售收入 1、未完工收到预收款 借：银行存款等贷：预收账款—XX 项目 2、次月预交增值税【预售收入心+11%） X3%预缴】，次月缴纳时： 借：应交税费—未交增值税

贷：银行存款 3、次月按预缴的增值税，预缴城建税、教育费附加、地方教育费附加及缴纳土地增值税等税费 借：应交税费—城、教、土增税等 贷：银行存款 三、完工销售阶段，确认收入、成本 1 、完工分配开发间接费用 借：开发成本——各项目、成本对象贷：开发间接费用 2、完工结转开发产品借：开发产品——各项目借：固定资产或投资性房地产（转作出租或自用）贷：开发成本——各明细 3、交房并符合确认收入条件 借：预收账款等 贷：主营业务收入一一XX项目（房号） 贷：应交税费—应交增值税（销项税额）备注：主营业务收入为不含税的全部价款和价外费用，按11%税率计算销项税金。 4、同时，结转交房部分所对应的成本： 借：主营业务成本 贷：开发产品——各项目（房号或附房号明细） 5、扣减收入对应的土地价款 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积十房地产项目可供销售建筑面积）付的土地价款营改增抵减的销项税额=按上述公式计算的当期可以扣减的土地价款/（1+11%）*11% 借：应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额） 贷：主营业务成本——XX 项目 =a 月末，计算尚未缴纳的增值税=（全部销项税额-营改增抵减的销项税额）-全部进项税额 借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税）a 贷：应交税费——未交增值税a 次月，申报缴纳增值税：

营改增后取得不动产的会计分录处理【2017至2018最新会计实务】

本文极具参考价值，如若有用可以打赏购买全文！本WORD版下载后可直接修改营改增后取得不动产的会计分录处理【2017至2018最新会计实务】 根据国税总局2016第15号文件的规定，从5月1日营转增后取得的不动产增值税发票，要采用分期抵扣的方式，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。很多同学搞不清楚，现在老师讲一下具体的分录。 直接取得不动产作为固定资产。不动产进项税额的分期抵扣要满足四个条件：一是纳税主体必须是增值税一般纳税人； 二是在时间上必须是 2016 年 5 月 1 日后取得（包括接受投资、受赠、购买、非货币交换等形式取得）； 三是在会计上按固定资产核算； 四是必须取得合法有效的增值税抵扣凭证。 分期抵扣方法是指第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为 40%。 会计分录如下：直接取得不动产固定资产时，按不动产，成本借记“固定资产”科目，按进项税额60%部分，借记“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目，按进项税额40%部分，借记“应交税费——待抵扣进项税额（某固定资产）”科目，然后贷记“银行存款”、“营业外收入”、“实收资本”等科目。取得不动产固定资产后的第 13 个月转出待抵扣进项税额时，借记“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目，贷记“应交税费——待抵扣进项税额（某固定资产）”科目。涉及待抵扣进项税额的业务，还应登记“待抵扣进项税额”备查账。 后语点评：会计学作为一门操作性较强的学科、每一笔会计业务处理和会计方法的选择都离不开基本理论的指导。为此，要求我们首先要熟悉基本会计准则，正确理解会计核算的一般原则，并在每一会计业务处理时遵循一般原则的要求。会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。要深入钻研，过细咀嚼，独立思考，切忌囫囵吞枣，人云亦云，随波逐流，粗枝大叶，浅尝

营改增后建筑业企业的会计处理：简易计税项目(下)

营改增后建筑业企业的会计处理：简易计税项目（下） 原创 2017-04-02 何广涛何博士说税前文营改增后建筑业企业的会计处理：简易计税项目（上），对建筑业企业简易计税项目的税收政策和统核算模式下的会计处理进行了探讨，今天接着讨论分级核算模式下的会计处理问题。 三、分级核算模式下的会计处理分级核算模式，是指项目部本身单设账套，作为独立的会计主体，自行核算本项目的交易和事项，项目部和公司本部的资金往来，通过「内部往来」 科目代码：1134 ）科目核算。这种模式适用于规模较大，项目数量较多的建筑业企业。这种模式下，纳税主体与会计主体是分开的，一个纳税主体下设多个会计主体。尽管各会计主体自行核算自身的涉税事项，但在进行纳税申报时，必须通过公司本部，因而，有必要通过会计处理实现税款的逐级结转。结转的基本思路是：各项目部将公司总部视为「税务机关」，通过「内部往来」科目将本项目部的「应交税费 简易计税」科目余额结平，即月末各项目部增值税涉税科目不留余额，全部结转至公司本部，公司本部作相反分录，以实现与纳税申报的衔接。假定A 建筑公司对项目实行分级

核算。1、3 月份自业主收款时项目部处理：借：内部往来— 公司存款206 万元贷：应收账款 206 万元借：内部往来—公司存款309 万元贷：应收账款309 万元借：内部往来— 公司存款515 万元贷：应收账款 515 万元公司本部处理：借：银行存款1030 万元贷：内部往来—项目存款—甲项目206 万元 乙项目309 万元 丙项目515 万元2 、开具发票，发生纳税义务时项 目部处理：借：应交税费—待转销项税额 6 万元贷： 应交税费—简易计税（计提） 6 万元借：应交税费—待转 销项税额9 万元贷：应交税费—简易计税（计提） 万元借：应交税费—待转销项税额15 万元贷：应交税费—简易计税（计提）15 万元注：为便于核算，除资金往来外的涉税 业务，发生时由项目部自行核算，月末统一向公 司本部结转，参见后文。3、向分包单位付款时项目部处理： 借：应付账款103 万元贷：内部往来—公司存款 103 万元借：应付账款412 万元贷：内部往来— 公司存款412 万元借：应付账款412 万元贷：内部往来—公司存款412 万元公司总部处理：借：内部往来—项目存款—甲项目103 万元

房地产企业营改增后会计核算案例

房地产企业营改增后会计核算案例 案例：房开企业甲2016年3月获取天津市J地块，支付土地出让金11100万元，大配套费1500万元。2016年10月取得商品房预售许可证，当年取得含税预售销售额11100万元。当年支付工程价款含税11100万元，并取得增值税专用发票并认证抵扣。2017年1-6月，取得预售收入22200万元并销售完毕。2017年10月，该项目项目交付入住并向业主办理了房产转移手续。 会计核算示例： 1、房开企业获取土地，并支付土地出让金和大配套费 借：开发成本-土地获取成本-土地出让金10000应交税费-应交增值税（营改增待抵扣销项税）1100 贷：银行存 款 11100 借：开发成本-土地获取成本-红线外市政设施配套费1500 贷：银行存 款 1500 2、2016年房开企业取得商品房预售收入，并预缴增值税 借：银行存 款 11100 贷：预收账 款 11100 借：应交税金-应交增值税（预缴税金11100/1.11*0.03）300 贷：银行存 款 300 3、2016年房开企业取得建安企业增值税专用发票并抵扣进项税 借：开发成本-建筑安装 费10000 应交税费-应交增值税（进项税金）1100贷：银行存 款 11000

4、2017年1-6月，房开企业取得预售收入并预缴增值税 借：银行存 款 22200 贷：预收账 款 22200 借：应交税金-应交增值税（预缴税金22200/1.11*0.03）600 贷：银行存 款 600 5、2017年10月，房开企业交付房屋并向业主办理产权登记手续，确认收入并申报增值税 确认收入并结转成本 借：预收账 款 33300 贷：主营业务收 入 30000 应交税金-应交增值税（销项税 金）3300 借：主营业务成 本：21500贷：开发成本-结转开发成 本 21500 发生增值税纳税义务申报并交纳增值税，按销售面积比例抵扣土地差额计征销项税（100%） 借：应交税费-应交增值税（营改增待抵扣销项税）（红字）-1100 贷：应交税费-应交增值税（销项税金）（红 字）-1100 转出未交增值税【销项税金-进项税金-预缴=（3300-1100）-1100-900=200】 借：应交税金-应交增值税（转出未交）200

营改增会计及税收实务

营改增会计及税收实务 一、单选题 1、增值税属于哪种税收类型（）。 A.所得税类 B.流转税类 C.财产税类 D.资源税类 A B C D 2、提供有形动产租赁服务的税率为（）。 A.11% B.6% C.13% D.17% A B C D 3、一般纳税人提供财政部和国家税务总局规定的特定应税服务，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，（）个月内不得变更。 A.六个月 B.12个月 C.24个月 D.36个月 A B C D 4、购买农产品的买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按照规定缴纳的（）。 A.契税 B.农业税 C.烟叶税 D.烟草税 A B C D 5、购进农产品，取得农产品销售发票注明买价1000元，则增值税进项税额为（）元。 A.130元 B.170元 C.115元 D.145. 30元 A B C D

6、已抵扣进项税额的购进货物.接受加工修理修配劳务或者应税服务，而用于非增值税应税劳务的，应当将该进项税额从当期进项税额中扣减；无法确定该进项税额的，按照（）计算应扣减的进项税额。 A.会计成本 B.预计成本 C.实际成本 D.预算成本 A B C D 7、组成计税价格中的成本利润率由（）确定。 A.主管市级国家税务局 B.主管省级国家税务局 C.国家税务总局 D.财政部 A B C D 8、纳税人未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为（）的当天。 A.应税服务完成 B.实际收到价款 C.应税服务提供的首日 D. 双方协商付讫款项 A B C D 9、营改增纳税人A和B于1月1日签订合同，约定2月1日提供应税服务，同时约定12月1日支付款项，A至12月31日仍未收到款项，则A增值税纳税义务发生时间为（）。 A.1月1日 B.2月1日 C.12月1日 D.12月31日 A B C D 10、营改增纳税人A和B于1月1日签订合同，约定2月1日提供应税服务，但未约定何时付款，A 于11月30日应税服务完成后仍未收到款项，则A增值税纳税义务发生时间为（）。 A.1月1日 B.2月1日 C.11月30日 D.由主管税务机关确定 A B C D

营改增前后施工企业“甲供材”的税务及会计处理

营改增前后施工企业“甲供材”的税务及会计处理 “甲供材”简单来说就是在工程施工中由甲方提供材料，这种现象较为常见，建设方（甲方）通常会与施工方（乙方）在签订合同时约定供应的具体材料清单。《建设工程质量管理条例》第十四条规定，按照合同约定，由建设单位采购建筑材料、建筑构配件和设备的，建设单位应当保证建筑材料、建筑构配件和设备符合设计文件和合同要求。“营改增”后“甲供材”税务及会计处理均有变化，本文通过案例对此简要介绍。 案例 施工企业乙承包房地产开发企业甲发包的某房屋建筑安装工程，《建设工程施工合同》约定合同总价款为8000万元，包含乙方采购的石材（不含税价200万元），取得增值税专用发票。此外，合同约定水泥、混凝土和钢材由甲方提供，合计不含税价款为2000万元，取得增值税专用发票，“甲供材”不包含在合同总价款内。假设工程盈利，不考虑其他因素。 税务处理 根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，增值税建筑服务销售额是指纳税人发生应税行为取

得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。由于“甲供材”不属于施工企业取得的价款和价外费用，自然不应并入其建筑服务增值税计税依据。“营改增”后，假设本案例中合同总价款是含税价，增值税计算应视不同情形而定。 情形1：乙方是一般纳税人，适用一般计税方法。增值税税率是11%，销项税额为8000÷(1+11%)×11%=976.79(万元)。此外，乙方采购的石材可以按规定抵扣增值税进项税额34万元。 情形2：乙方是一般纳税人，适用简易计税方法计税。依据财税〔2016〕36号及相关规定，一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。简易方法增值税征收率是3%，应纳增值税8000÷(1+3%)×3%=233.01(万元)。此外，乙方采购的石材不得抵扣增值税进项税额。 情形3：乙方是小规模纳税人。增值税征收率是3%，税务处理同情形2。

生活服务业营改增涉税会计处理会计继续教育2018昆山

《生活服务业营改增涉税会计处理》 随堂随练 单项选择题（共1题） 1. 生活性服务业的成本核算的特殊性不包括（）。 提供服务的无形性 提供服务的同步性 提供服务的异质性 提供服务的有型性 判断题（共1题） 2. 生活服务，是指为满足城乡居民日常生活需求提供的各类服务活动。包括文化体育服务、 教育医疗服务、旅游娱乐服务、餐饮住宿服务、居民日常服务和其他生活服务。（）正确 错误 单项选择题（共1题） 1. 下列各项会计不属于企业会计范畴的有（）。 地质勘查单位会计 施工企业会计 房地产企业会计 保险业会计 判断题（共1题） 2. 小规模纳税人就执行小企业会计准则。（） 正确 错误 单项选择题（共1题） 1. 下列关于外币折算的所得税规定中不正确的是（）。 折合率可以选择销售额发生的当天或者当月1日的人民币汇率中间价 纳税人应当在事先确定采用何种折合率，确定后12个月内不得变更 纳税人应当在事先确定采用何种折合率，确定后可根据实际情况随时变更

纳税人按照人民币以外的货币结算销售额的，应当折合成人民币计算 判断题（共1题） 2. 酒店餐饮企业除了服务外，还有商品的加工和销售。因此，会计核算时，需根据经营业 务的特点，采用不同的核算方法。（） 正确 错误 单项选择题（共1题） 1. 下列业务属于服务性经营业务的是（）。 酒店客房内的食品饮料的销售服务 酒店企业附属的餐饮部门进行酒店住宿的配套服务 酒店企业为了方便住客购物，开设一些消费者需要购买物品的商场 旅馆的住宿、美容美发、洗涤等 判断题（共1题） 2. 客房业务收入确认以收到款项的时间来确定。（） 正确 错误 单项选择题（共1题） 1. 餐饮企业外卖业务的增值税处理正确的是（）。 按照视同销售处理 按照餐饮销售处理 按照混合销售处理 按照商品销售处理 判断题（共1题） 2. 酒店住宿的同时，免费提供餐饮服务不做视同销售处理，不再计算缴纳增值税。（） 正确 错误 单项选择题（共1题）

增值税会计处理规定2017

关于印发《增值税会计处理规定》的通知（财会[2016]22号） 国务院有关部委，有关中央管理企业，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)，新疆生产建设兵团财务局，财政部驻各省、自治区、直辖市、计划单列市财政监察专员办事处： 为进一步规范增值税会计处理，促进《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)的贯彻落实，我们制定了《增值税会计处理规定》，现印发给你们，请遵照执行。 附件：增值税会计处理规定 财政部 2016年12月3日 增值税会计处理规定 根据《中华人民共和国增值税暂行条例》和《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)等有关规定，现对增值税有关会计处理规定如下： 一、会计科目及专栏设置 增值税一般纳税人应当在“应交税费”科目下设置“应交增值税”、“未交增值税”、“预交增值税”、“待抵扣进项税额”、“待认证进项税额”、“待转销项税额”、“增值税留抵税额”、“简易计税”、“转让金融商品应交增值税”、“代扣代交增值税”等明细科目。 (一) 增值税一般纳税人应在“应交增值税”明细账内设置“进项税额”、“销项税额抵减”、“已交税金”、“转出未交增值税”、“减免税款”、“出口抵减内销产品应纳税额”、“销项税额”、“出口退税”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”等专栏。其中： 1．“进项税额”专栏，记录一般纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产而支付或负担的、准予从当期销项税额中抵扣的增值税额； 2．“销项税额抵减”专栏，记录一般纳税人按照现行增值税制度规定因扣减销售额而减少的销项税额； 3．“已交税金”专栏，记录一般纳税人当月已交纳的应交增值税额； 4.“转出未交增值税”和“转出多交增值税”专栏，分别记录一般纳税人月度终了转出当月应交未交或多交的增值税额； 5．“减免税款”专栏，记录一般纳税人按现行增值税制度规定准予减免的增值税额； 6．“出口抵减内销产品应纳税额”专栏，记录实行“免、抵、退”办法的一般纳税人按规

营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响分析

营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响分析 摘要：近年来，我国在积极进行经济建设的过程中，制定并推行了营改增政策，至2016年5月1 日，营改增在我国全国范围内全面实施。在这种情况下，我国各个经济发展领域都非常关注这一政策对自身经济效益以及未来发展的影响。值得注意的是，作为受营改增政策影响最为广泛的一个行业，房地产企业想在经营过程中，更加有效地减少营改增带来的冲击，充分利用营改增的政策红利，积极加强营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响分析就显得至关重要。 关键词：营改增；房地产企业；会计核算；纳税；影响从整体上来看，营改增政策的实施，将极大促进我国经济的全面发展，尽管目前会对部分领域造成一定程度的税负影响，但在我国经济长期发展中，必将发挥不容忽视的重要作用。而在营改增全面落实的过程中，我国房地产企业经营过程中，必须明确自身会计核算和纳税将承受的积极影响和负面影响，只有这样，才能够有针对性的采取有效措施，更加灵活的应对市场经济和时代发展需求，最终为提升自身的综合竞争力，实现长期可持续发展奠定良好的基础。 一、营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响

（一）积极影响 首先，在实施营改增以后，所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，企业新建或是购买办公用房及厂房，以及厂房修缮、道路绿化等都可以作为进项税抵扣，这有助于加速各个行业对不动产投资改造的步伐，激发对于商业地产购买的需求，有利于商业地产的去库存化。对从事商业地产开发的企业来说，便于向下家转移税负，从而降低自身税负水平。 营改增的实施有助于房地产企业在经营过程中，对重复征税现象进行避免。增值税在征税过程中，是以不同环节增值额作为依据的，而征税过程中以销售额为依据是营业税的主要特点。房地产企业经营过程中，由于会涉及到大量的土地、建筑材料等成本内容，而材料成本事实上已经缴纳过税收，如果房地产企业在进行销售的过程中，还需要继续缴纳这部分税负，则将产生严重的重复征税现象[1]。营改增的有效实施，可以避免这一问题的产生。房地产企业只需要依据自身生产经营各个环节进行缴税即可，同时抵扣也可以在建安成本、材料成本等增值税发票中实现，因此能够极大地避免重复征税问题的发生。 其次，在实施营改增的过程中，对于明晰房地产企业财务与业务部门之间的职责分工具有重要意义。在原有营业税的基础上，业务部门人员将取得的发票单据交由财务部门进

财会【2012】13号营改增有关企业会计处理规定

营业税改征增值税试点有关企业会计处理规定根据“财政部、国家税务总局关于印发《营业税改征增值税试点方案》的通知”（财税…2011?110号）等相关规定，现就营业税改征增值税试点有关企业会计处理规定如下： 一、试点纳税人差额征税的会计处理 （一）一般纳税人的会计处理 一般纳税人提供应税服务，试点期间按照营业税改征增值税有关规定允许从销售额中扣除其支付给非试点纳税人价款的，应在“应交税费——应交增值税”科目下增设“营改增抵减的销项税额”专栏，用于记录该企业因按规定扣减销售额而减少的销项税额；同时，“主营业务收入”、“主营业务成本”等相关科目应按经营业务的种类进行明细核算。 企业接受应税服务时，按规定允许扣减销售额而减少的销项税额，借记“应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额）”科目，按实际支付或应付的金额与上述增值税额的差额，借记“主营业务成本”等科目，按实际支付或应付的金额，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。 对于期末一次性进行账务处理的企业，期末，按规定当期允许扣减销售额而减少的销项税额，借记“应交税费——应交

增值税（营改增抵减的销项税额）”科目，贷记“主营业务成本”等科目。 （二）小规模纳税人的会计处理 小规模纳税人提供应税服务，试点期间按照营业税改征增值税有关规定允许从销售额中扣除其支付给非试点纳税人价款的，按规定扣减销售额而减少的应交增值税应直接冲减“应交税费——应交增值税”科目。 企业接受应税服务时，按规定允许扣减销售额而减少的应交增值税，借记“应交税费——应交增值税”科目，按实际支付或应付的金额与上述增值税额的差额，借记“主营业务成本”等科目，按实际支付或应付的金额，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。 对于期末一次性进行账务处理的企业，期末，按规定当期允许扣减销售额而减少的应交增值税，借记“应交税费——应交增值税”科目，贷记“主营业务成本”等科目。 二、增值税期末留抵税额的会计处理 试点地区兼有应税服务的原增值税一般纳税人，截止到开始试点当月月初的增值税留抵税额按照营业税改征增值税有关规定不得从应税服务的销项税额中抵扣的，应在“应交税费”

房地产企业常见营改增会计处理

房地产企业常见营改增会计处理 房地产开发企业在营改增后，由于政策的变化导致会计核算的变化，尤其是“应交税费——应交增值税”科目的应用变化最大。本文以一般纳税人资格下的房地产开发企业为例，梳理其涉及的增值税主要会计处理。 例1：2016年4月29日购入增值税税控系统专用设备一套，价值3000元。(单：元) 借：固定资产3000 贷：银行存款3000 借：应交税费——应交增值税(减免税款) 3000 贷：递延收益3000 日后发生的技术维护费 借：管理费用300 贷：银行存款300 借：应交税费——应交增值税(减免税款) 300 贷：营业外收入300 例2：2016年6月支付土地出让金666万取得一块土地，开发空中花园小区，适用一般计税法。建筑总规模1300平方米，可供出售建筑面积1000平方米。2017年5月开始预售，当月预售500平方米，预收房款2220万元，需要预缴增值税60万元。 已有的“应交税金——应交增值税(已交税金)”科目习惯上用于核算月内缴纳当月应纳增值税，这与本次营改增出现的预收账款的预缴税金是有区别的。但考虑到尚未有相应规定出台，故暂时在此科目核算。(单位：万元，下同) 借：应交税费——应交增值税(已交税金) 60 贷：银行存款60 例3：购进货物、劳务、服务等产生进项税额。2016年7月购进钢材100万元，进项税17万元;购进建筑服务200万元，进项税22万元。 借：工程物资——钢材100 开发成本200 应交税费——应交增值税(进项税额) 39 贷：银行存款339 其他购进比照本方式类比处理。而购进可以抵扣增值税的农产品如苗木、花卉等，则为如下处理： 借：开发成本87 应交税费——应交增值税(进项税额) 13 贷：银行存款100

增值税会计处理2016年12月发布

增值税会计处理规定 根据《中华人民共和国增值税暂行条例》和《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）等有关规定，现对增值税有关会计处理规定如下： 一、会计科目及专栏设置 增值税一般纳税人应当在“应交税费”科目下设置“应交增值税”、“未交增值税”、“预交增值税”、“待抵扣进项税额”、“待认证进项税额”、“待转销项税额”、“增值税留抵税额”、“简易计税”、“转让金融商品应交增值税”、“代扣代交增值税”等明细科目。 （一）增值税一般纳税人应在“应交增值税”明细账内设置“进项税额”、“销项税额抵减”、“已交税金”、“转出未交增值税”、“减免税款”、“出口抵减内销产品应纳税额”、“销项税额”、“出口退税”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”等专栏。其中： 1．“进项税额”专栏，记录一般纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产而支付或负担的、准予从当期销项税额中抵扣的增值税额； 2．“销项税额抵减”专栏，记录一般纳税人按照现行增值税制度规定因扣减销售额而减少的销项税额； 3．“已交税金”专栏，记录一般纳税人当月已交纳的应交增值税额； 4.“转出未交增值税”和“转出多交增值税”专栏，分别记录一般纳税人月度终了转出当月应交未交或多交的增值税额； 5．“减免税款”专栏，记录一般纳税人按现行增值税制度规定准予减免的增值税额； 6．“出口抵减内销产品应纳税额”专栏，记录实行“免、抵、退”办法的一般纳税人按规定计算的出口货物的进项税抵减内销产品的应纳税额；

7．“销项税额”专栏，记录一般纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产应收取的增值税额； 8．“出口退税”专栏，记录一般纳税人出口货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产按规定退回的增值税额； 9．“进项税额转出”专栏，记录一般纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产等发生非正常损失以及其他原因而不应从销项税额中抵扣、按规定转出的进项税额。 （二）“未交增值税”明细科目，核算一般纳税人月度终了从“应交增值税”或“预交增值税”明细科目转入当月应交未交、多交或预缴的增值税额，以及当月交纳以前期间未交的增值税额。 （三）“预交增值税”明细科目，核算一般纳税人转让不动产、提供不动产经营租赁服务、提供建筑服务、采用预收款方式销售自行开发的房地产项目等，以及其他按现行增值税制度规定应预缴的增值税额。 （四）“待抵扣进项税额”明细科目，核算一般纳税人已取得增值税扣税凭证并经税务机关认证，按照现行增值税制度规定准予以后期间从销项税额中抵扣的进项税额。包括： 一般纳税人自 2016年5月1日后取得并按固定资产核算的不动产或者 2016年5月1日后取得的不动产在建工程，按现行增值税制度规定准予以后期间从销项税额中抵扣的进项税额；实行纳税辅导期管理的一般纳税人取得的尚未交叉稽核比对的增值税扣税凭证上注明或计算的进项税额。 （五）“待认证进项税额”明细科目，核算一般纳税人由于未经税务机关认证而不得从当期销项税额中抵扣的进项税额。包括： 一般纳税人已取得增值税扣税凭证、按照现行增值税制度规定准予从销项税额中抵扣，但尚未经税务机关认证的进项税额；一般纳税人已申请稽核但尚未取得稽核相符结果的海关缴款书进项税额。

2016年会计继续教育《全面营改增会计核算方法与技巧》限时考试100分

2016年《全面营改增会计核算方法与技巧》一、单项选择题（本类题共10小题，每小题3分，共30分。单项选择题 (每小题备选答案中，只有一个符合题意的正确答案，请选择正确选项。） 1.营改增试点企业按差额计算销售额时，允许扣减销售额而减少的销项税额应通过“应交税费——应交增值税”下的三级专栏（）进行核算。 A．已交税金 B．出口抵减内销产品应纳税额 C．减免税款 D．营改增抵减的销项税额 A B C D 答案解析：改增试点企业按差额计算销售额时，允许扣减销售额而减少的销项税额应通过“应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额）”进行核算。 2.原增值税一般纳税人在营改增试点当月有“营改增”期初留抵税额的，开始试点当月月初，企业应按不得从应税服务的销项税额中抵扣的增值税留抵税额进行的账务处理是（）。A．借：应交税费——增值税留抵税额 贷：应交税费——应交增值税（进项税额转出） B．借：应交税费——应交增值税（进项税额转出） 贷：应交税费——增值税留抵税额 C．借：应交税费——应交增值税（进项税额） 贷：应交税费——增值税留抵税额 D．借：应交税费——增值税留抵税额 贷：应交税费——应交增值税（进项税额） A B C D 答案解析：增值税留抵税额的核算如下：（1）开始试点当月月初，企业应按不得从应税服务的销项税额中抵扣的增值税留抵税额：借：应交税费——增值税留抵税额；贷：应交税费——应交增值税（进项税额转出）。（2）待以后期间允许抵扣时，按允许抵扣的金额：借：应交税费——应交增值税（进项税额）；贷：应交税费——增值税留抵税额。 3.对于按期预缴纳税的企业，下列说法不正确的是（）。 A．若期末计算出的当期应纳增值税大于当月已预缴税款，应按两者之差：借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税）；贷：应交税费——未交增值税 B．若期末计算出的当期应纳增值税小于当月已预缴税款，应按两者之差：借：应交税费——未交增值税；贷：应交税费——应交增值税（转出未交增值税） C．若期末计算出的当期应纳增值税为负数，表示当期销项税额小于当期进项税额，是尚未抵扣的进项税额，可以结转下期继续抵扣。月末不用进行账务处理。 D．若期末计算出的当期应纳增值税为负数，该负数应转出：借：应交税费——未交增值税；贷：应交税费——应交增值税（进项税额转出） A B C D

房地产企业预售模式下的财务和税务工作

房地产企业预售模式下的财务和税务工作 发表时间：2019-07-30T14:31:31.247Z 来源：《基层建设》2019年第14期作者：杨妍霞 [导读] 摘要：对于房地产企业预售业务的涉税处理问题，会计准则和税法没有一个明确统一的规定，使得房地产企业的预售业务在会计与税务的处理上存在着较大差异。 苏州恒泰商用置业有限公司 摘要：对于房地产企业预售业务的涉税处理问题，会计准则和税法没有一个明确统一的规定，使得房地产企业的预售业务在会计与税务的处理上存在着较大差异。与现销等传统的销售方式相比，预售业务备受青睐。然而，在房地产企业预售业务的处理上，会计准则与税法的规定并不一致，这对日常的会计核算工作造成不便。 关键词：房地产企业；预售模式；财务工作；税务工作 引言 近年来，房地产行业迅速发展，预售方式成为现代房地产企业采取的主要的销售方式。预售业务的兴起主要是由房地产企业自身特点所决定的。与一般工业企业相比，房地产企业具有商品价值高、建设周期长、经济往来复杂等特点。通过预售业务，有助于缓解企业的资金压力，满足其资金需求。 一、房地产企业预售模式下的财务工作 1. 收入的确认 在房地产企业的开发过程中，会出现两种销售模式，一种是现房的销售，一种是期房的销售（即预售），在销售过程中就会出现钱款的收取等业务行为。预售模式下，确认收入是财务工作中的重要环节，也是一个重要的时间节点，如果掌握不好会在税收过程中产生风险。在商品房实际交付给购房者（且购房者对此验收确认）之后，应该确认商品房销售收入。当开发商向购房者发出入伙通知，但购房者在合理期限内不来办理相关验收、入伙手续时，在该约定期限届满时，相关风险转移，可以确认收入。在这之前，即使收取了客户的部分房款，但房屋的实际风险没有转移，还是不能确认收入。 2. 财务工作中的合同判断 财务工作中的合同有很多种类，履行合同的过程也会出现很多问题，确保财务工作中合同履行的真实性和可靠性，财务人员通过专业知识对合同履行情况做出判断，执行相关付款事宜，是财务工作中的重要环节。房地产商在预售前主要是开发商与各供应商签订的采购合同，施工合同，专业分包合同，财务人员处理付款事宜，需要仔细核对付款明细与合同签订履行情况是否一致，需要相关的职业判断，保证每一笔对外支付的款项都是项目真实合理有依据的成本，确保日后的土地增值税和企业所得税的清算工作顺利进行。 二、房地产企业预售模式下的税务工作 2016年5月开始实行“营改增”的税务模式，房地产企业的税务工作发生了很大的变化，房地产企业在预售模式下更要对企业的增值税、土地增值税、企业所得税这几大税种加大重视，及时应对发生的问题。 1. 增值税的处理 “营改增”后房地产行业原有的税务管理模式将面临巨大变革，按照财税36号及18号公告，房地产企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。预缴义务的时间为实际收到预收款时，预缴的基数为实际收到的全部预收款，强调是收到。应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%，一般计税方法下适用11%的税率，简易计税方法下适用5%的征收率。选择一般计税的项目，与供应商签订购销合同时，需注意让对方提供增值税专用发票，以用于项目的增值税进项抵扣，减少项目增值税税负成本。 2. 土地增值税的处理 土地增值税的处理方式遵循最根本的税务处理方式，对于转让的国有土地使用权以及地上的所有建筑物的单位和个人，当其进行转让房地产时所进行的一种增值额征收的一种税务，当房地产企业符合销售房屋缴纳土地增值税的条件时，就要按时缴纳土地增值税。房地产企业需要先对应该缴纳的土地增值税的税额进行计算核对，对房地产企业的销售增长额要做到及时更新，而增值额需要先计算出该项目的成本开发等费用，但是在销售时房地产项目还未竣工，所以成本核算工作无法完成，土地增值税也就无法计算出来。对于这种情况土地增值税的暂行条例有先关规定，纳税人在房地产项目全部竣工前无法结算涉及成本的相关款项，导致无法进行土地增值税的计算可以先预征税款，待此项目全部竣工后再进行结算多退少补。营改增后转让房地产所产生的土地增值税收入不再含增值税销项税，适用增值税一般纳税方法。 3. 所得税的处理 房地产企业在预售模式下的财务处理是企业财务工作的重点，为了进一步规范房地产企业的税收管理工作，加强所得税的日程管理，我国的税务总局特别为了房地产企业的税务征收问题做出了规定，关于加强房地产企业预售模式下的税务监管给出了相关处理办法。房地产企业的开发、建造住宅、商业用房和其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，关于这些建筑需要在预售时先按预计计税毛利率分季计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税收成本后再行调整。房地产企业预售模式下的所得税处理更需要细致有条理的分类处理，做好监管，防止房地产企业因为税务工作不够完善而漏缴不缴所得税款项。在建设过程中产生的贷款利息应该在最初就确定好是费用化还是资本化，一旦确定不要随意变更，对于项目可售面积和非可售面积的成本要做到合理分摊，才能平衡好所得税和土地增值税这两大税种可扣除成本的确认。 三、改进房地产企业预售业务会计处理的建议 如何能既满足会计准则的要求，又能真实地反映纳税义务，是解决房地产企业预收账款会计处理与税法处理差异的关键。选择何种处理方法，应该考虑诸多方面的因素。 （一）加强监督，协调会计和税法账务处理的差异 会计准则和税法的规定从不同立场出发，反映企业的经营活动和社会责任，二者存在的差异本质上是由房地产行业的特殊性所决定的。房地产企业是高收益、高回报的行业，也与人们的生活息息相关。尤其在近年房价飙升的情况下，更需要国家通过税收这种最直接、最有效的方式进行监管。监督企业切实履行社会责任，依法纳税，对于整个社会有着积极而深远的影响。因而，会计的账务处理也应如实

实例解析建筑企业营改增后如何计算应纳增值税【会计实务经验之谈】.pdf

实例解析建筑企业营改增后如何计算应纳增值税【会计实务经验之谈】 某市区的甲建筑工程公司（以下简称甲公司）为增值税一般纳税人，2016年8月在项目所在地发生如下经营业务： （1）甲公司以包工包料方式承包翔源公司畅达建筑工程，工程结算价款为11100万元，开具增值税专用发票注明的价款为11100万元，增值税税额为1100万元。 （2）以清包工方式承包凯迪公司宾馆室内装修工程，工程结算价款为1030万元，开具增值税专用发票注明的价款为1030万元。 （3）承接乙公司亿豪建筑工程项目，工程结算价款为2060万元，开具增值税专用发票注明的价款为2060万元，亿豪建筑工程项目《建筑工程施工许可证》日期在2016年4月30日之前。（4）购进工程物资1000万元，取得增值税专用发票，注明增值税额170万元；取得增值税普通发票200万元；甲公司自建职工宿舍领用工程物资100万元（购入时取得增值税专用发票并已抵扣进项税额）。 （5）甲公司自购的机械设备施工中发生油费等支付585万元，取得增值税专用发票注明的价款为500万元，增值税税额为85万元。 （6）甲公司将畅达建筑工程分包给丙建筑公司，支付工程结算价款为222万元，取得增值税专用发票注明的价款为200万元，增值税税额为22万元。 （7）甲公司购买一台设备，增值税专用发票注明的价款为100万元，增值税额为17万元。（8）甲公司承包鸿达公司建筑工程项目，全部材料、设备、动力由鸿达公司自行采购。工程结算 价款为3090万元，开具增值税专用发票注明的价款为3090万元。 （9）甲公司取得华悦公司工程质量优质奖222万元，发生运输费100万元，取得增值税专用发票，注明增值税税额为11万元。 要求： 1、做出业务（1）-业务（8）的会计分录。 2、计算甲公司2016年8月份应纳的增值税。

营改增后相关涉税会计科目处理 你都学会了吗

营改增后相关涉税会计科目处理你都学会了吗 一、“应交税金—应交增值税”科目 （一）科目借方发生额核算内容 “应交税金—应交增值税”科目的借方发生额，反映企业购进货物或接受应税劳务支付的进项税额和实际已缴纳的增值税。 （二）科目贷方发生额核算内容 “应交税金—应交增值税”贷方发生额，反映销售货物或提供应税劳务应缴纳的增值税额、出口货物退税、转出已支付或应分担的增值税。 （三）科目期末余额核算内容 1.“应交税金—应交增值税”期末借方余额，反映企业多缴或尚未抵扣的增值税，尚未抵扣的增值税，可以抵顶以后各期的销项税额；期末贷方余额，反映企业尚未缴纳的增值税。 2.“应交税金—应交增值税”科目的期末借方余额，反映尚未抵扣的增值税。 （四）科目明细专栏核算内容 企业应在“应交税金”科目下设置“应交增值税”明细科目。在“应交增值税”明细账中，应设置“进项税额”、“已交税金”、“销项税额”、“出口退税”、“进项税额转出”等专栏。 1.“进项税额”专栏 “进项税额”专栏，记录企业购入货物或接受应税劳务而支付的、准予从销项税额中抵扣的增值税额。企业购入货物或接受应税劳务支付的进项税额，用蓝字登记；退回所购货物应冲销的进项税额，用红字登记。 2.“已交税金”专栏 “已交税金”专栏，记录企业已缴纳的增值税额。企业已缴纳的增值税额用蓝字登记；退回多缴的增值税额用红字登记。 3.“销项税额”专栏 “销项税额”专栏，记录企业销售货物或提供应税劳务应收取的增值税额。企业销售货物或提供应税劳务应收取的销项税额，用蓝字登记；退回销售货物应冲销的销项税额，用红字登记。 4.“出口退税”专栏 “出口退税”专栏，记录企业出口适用零税率的货物，向海关办理报关出口手续后，凭出口报关单等有关凭证，向税务机关申报办理出口退税而收到的退回的税款。出口货物退回的增值税额，用蓝字登记；出口货物办理退税后发生退货或者退关而补缴已退的税款，用红字登记。 5.“进项税额转出”专栏 “进项税额转出”专栏，记录企业的购进货物、在产品、产成品等发生非正常损失以及其他原因而不应从销项税额中抵扣，按规定转出的进项税额。